北京珠江國際城策劃樣本

北京珠江國際城策劃中華人民共和國住宅創(chuàng)新奪標(biāo)住宅設(shè)計示范樓盤

當(dāng)代版花園洋房?！昂蒙?，在珠江”

成功密碼之一：倡導(dǎo)“新洋屋運動”，賦予花園洋房當(dāng)代內(nèi)涵

成功密碼之二：新！創(chuàng)新??！再創(chuàng)新?。?！

獎薦：中華人民共和國最具影響力樓盤100強（同步獲案例金獎）

樓盤檔案

物業(yè)類別：聯(lián)排、別墅、公寓

開發(fā)商：北京珠江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

物業(yè)管理：北京珠江世紀(jì)物業(yè)管理有限公司

建筑設(shè)計：澳大利亞五合國際/美國EDSA

物業(yè)地址：通州區(qū)永順鎮(zhèn)京東駕校旁

經(jīng)濟指標(biāo)

占地面積：約2，000畝

建筑面積：約100萬平方米

綠化率：35%

容積率：1左右

均價：平層（均價：4，000元/m2）

花園洋房（均價：5，000元/m2）

銷售狀況：98%

項目簡介

周邊配套：

中小學(xué)：樹人小學(xué)、中佳學(xué)校

幼兒園：雙語幼兒園

商場：8，000平米大型超市（一期）

醫(yī)院：永順鎮(zhèn)醫(yī)院、胸科醫(yī)院、潞河醫(yī)院、通州中醫(yī)院

“珠江國際城”是北京珠江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)超大規(guī)模房地產(chǎn)項目，位于北京CBD后花園——通州區(qū)東北部永順鎮(zhèn)，緊鄰京哈高速公路，距國貿(mào)僅20分鐘車程，與規(guī)劃中六環(huán)近在咫尺。項目規(guī)劃總占地面積約2，000畝，總建筑面積近100萬平方米。社區(qū)內(nèi)籌劃建有運動會所、餐飲、醫(yī)療、娛樂、商業(yè)、金融、學(xué)校、托幼、社區(qū)巴士等完備生活娛樂設(shè)施。規(guī)劃建有多層復(fù)式洋房、單體別墅、聯(lián)排（TOWNHOUSE）、板式多層等各種住宅形式，是北京高品質(zhì)大型運動、休閑、居住社區(qū)。

秉承“好生活在珠江”品牌理念，珠江國際城項目一期規(guī)劃15萬平方米，主力戶型150～200平方米，將大樹成林自然地貌融入到整體規(guī)劃中，結(jié)合環(huán)保理念園林景觀設(shè)計，使自然地貌、花木景觀與道路、水流、住宅、商業(yè)街連成一體。開放式運動會所、完美物業(yè)管理等，真正讓居者感受到無所不在人性關(guān)愛和尊重。在不遠(yuǎn)將來，一座布滿活力美麗新城將成為京城地產(chǎn)中最令人心動焦點。

一、

項目概況

(一)

地理優(yōu)勢

通州區(qū)扼守北京東大門，由于是京杭大運河北端，自古就享有“一京二衛(wèi)（津）三通州”美譽，但是由于近代運河交通廢止，通州交通優(yōu)勢幾近喪失。隨著通州北京新城區(qū)規(guī)劃思想建立，市政設(shè)施與城區(qū)配套設(shè)備投入必將進(jìn)一步加大，使通州區(qū)各項投入必將進(jìn)一步加大，使通州區(qū)各薦投資指標(biāo)飛速提高，大幅減低區(qū)域發(fā)展商社區(qū)配套建設(shè)成本和市場教誨成本，客觀上減少了房價。通州新城區(qū)規(guī)劃理念將為區(qū)域發(fā)展商帶來新一輪地產(chǎn)項目區(qū)位優(yōu)勢，最后達(dá)到吸引優(yōu)質(zhì)購買人群消費終極目，同步拉動通州區(qū)內(nèi)需。

隨著中華人民共和國加入WTO巨大影響已經(jīng)在咱們身邊慢慢呈現(xiàn)出來。境外房地產(chǎn)開發(fā)公司將會大量涌入國內(nèi)，這必然會加劇當(dāng)前已趨白熱化京城房地產(chǎn)市場競爭。通州區(qū)北京新城區(qū)規(guī)劃以其遼闊規(guī)劃面積，有利大型項目特別是低密度大型樓盤開發(fā)。通州區(qū)既有在售項目有27個，高檔項目很少，這樣就為新項目開發(fā)形成了一種有利競爭態(tài)勢，為區(qū)域發(fā)展商們把握市場、應(yīng)變市場提供了寶貴緩沖時間。

北京地價之高、區(qū)位產(chǎn)品之單一，全國聞名。這是由于城區(qū)范疇內(nèi)可開發(fā)且地價合理土地十分稀缺，舊城改造所涉及巨額拆遷成本，環(huán)線開發(fā)格局以及幾大熱點地區(qū)規(guī)劃限制，使得級差地價必然存在，新土地出讓機制下，進(jìn)行土地儲備又必然需要巨額資金投入，這對于普遍資本金不高國內(nèi)房地產(chǎn)公司來說是一種嚴(yán)峻考驗。

這樣狀況下，發(fā)展商在黃金地段開發(fā)項目，就必要犧牲一某些產(chǎn)品性能，以減少價格、迎合市場購買力。此外在北京市內(nèi)有大量古跡，這也對當(dāng)今房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)形成了進(jìn)一步限制。一系列問題，使發(fā)展商在市區(qū)內(nèi)開發(fā)建設(shè)先進(jìn)住宅產(chǎn)品困難重重；而上海、廣州、香港等近代文明都市，高性價比項目卻有諸多，這就導(dǎo)致了北京時間輿論界對住宅產(chǎn)品普遍評價不高。

通州當(dāng)前發(fā)展態(tài)勢，為區(qū)域開發(fā)商做出真正適合北京人文、氣候先進(jìn)住宅產(chǎn)品提供了也許，同步也將扭轉(zhuǎn)北京地產(chǎn)界在人們心目中不良形象，樹立通州區(qū)區(qū)域發(fā)展商自己品牌形象，加強通州區(qū)自身區(qū)域投資環(huán)境。

住宅郊區(qū)化現(xiàn)象不是空穴來風(fēng)，通州新城區(qū)規(guī)劃大力貫徹執(zhí)行，將是本區(qū)域發(fā)展商難得歷史發(fā)展機遇，同步也給面臨困境北京房地產(chǎn)業(yè)提供了新機遇與動力。二、

珠江國際城設(shè)計思想

由澳大利亞五全國際建筑設(shè)計集團設(shè)計重點強調(diào)了如下設(shè)計理念：

1．

近人空間尺度

建筑外部構(gòu)件盡量以精細(xì)劃分和小尺度構(gòu)件應(yīng)用達(dá)到親切近人效果。各種花盆、吊蘭、燈具、木構(gòu)架形成與人密切對話界面。

以牌樓為起點鐘樓為終點騎樓式商業(yè)街則構(gòu)成游人駐足和休憩空間。同步通過景觀設(shè)計融合，形成以室外咖啡座為主題步行空間，頗有西方小鎮(zhèn)風(fēng)情。

2．

獨特個性

一種先進(jìn)設(shè)計需要具備自己獨創(chuàng)個性，商業(yè)街為整個國際城創(chuàng)造了一種標(biāo)志。

建筑當(dāng)機立斷頂與坡頂使人遠(yuǎn)觀時有很強可辨認(rèn)性。而中觀拱券與柱廊標(biāo)志出這一商業(yè)街歐陸情結(jié)。建筑色彩，特別是深褐色木質(zhì)與黃白兩色涂料形成高反差，突出了活躍、開放個性。

3．

多元文化元素

國際城以東西方多元化風(fēng)格為特點，整個建筑外觀既有歐式輪廓，又不乏東方細(xì)節(jié)。以主入口牌樓為例，乍看是中式牌坊，但以歐式老式拱券為主題，輔以中東式繁復(fù)鐵藝裝飾，而木裝外表又令人想到日本鳥居。

4．

當(dāng)代與古樸統(tǒng)一

作為21世紀(jì)全新設(shè)計，并以中青年消費階層為主，因此大方亮麗當(dāng)代風(fēng)格是必要。但為避免簡樸與乏味，本設(shè)計大量彩歐式老式建筑中典型符號作為細(xì)節(jié)。與當(dāng)代大型購物中心相比，這樣精致細(xì)膩建筑手法更具備濃厚文化氛圍。經(jīng)歷史積淀老式而凝重美感與當(dāng)代材料和加工工藝結(jié)合，使這條商業(yè)街呈現(xiàn)出既清新又古樸美。

二、

產(chǎn)品創(chuàng)新性——“花園洋房”

(一)

歷史上花園洋房

花園洋房興起于19世紀(jì)中后期上海。由于上海所處獨特地理位置，自開埠以來一種半世紀(jì)里，中西方文化在這里交織相映，留下了無數(shù)獨具魅力、風(fēng)格各異建筑遺產(chǎn)，享有“萬國建筑博覽會”之美譽。

當(dāng)時花園洋房，重要滿足官僚、外商、買辦、實業(yè)家、藝術(shù)家等人群居住需求?；ɡ卒h洋房是有著寬闊草坪、綠樹環(huán)繞浪漫迷人宅邸，許多以大理石雕像或噴泉為花園中心，某些高檔洋房還建有網(wǎng)球場、游泳池，以顯示宅邸豪華。昔日上海繁華淮海路、新華路沿線路段花園洋房較多。這些住宅有法國式、西班牙式、挪威式、英國鄉(xiāng)村別墅式等，舒服別致，色彩柔和，可謂千姿百態(tài)、高雅氣派。由于這些建筑均服務(wù)于一群特殊人群，位于租界內(nèi)環(huán)境良好地理位置，人們習(xí)慣地把這些曾經(jīng)見證過大上海十里洋場、花花世界盛衰榮辱花園式住宅稱為花園洋房。

今天，人們走進(jìn)此類花園洋房，依然會感受到它無限藝術(shù)魅力和勃勃生機，欣賞這樣建筑猶如欣賞一件件藝術(shù)珍品。雖然歲月流逝，但那無法掩飾豪華，那隱隱透露神秘卻清晰可辨，不由使你聯(lián)想起房屋主人不同尋常生命歷程和那段風(fēng)云跌宕滄桑歲月。

(二)

花園洋房當(dāng)代版

產(chǎn)品描述：

有文化氣息房子——中西結(jié)合規(guī)劃理念、多元建筑文化符號。

會開花房子——有機建筑如細(xì)胞衍生般景觀綠化。

會呼吸房子——環(huán)保、生態(tài)與科技應(yīng)用。

有創(chuàng)造力房子——前庭后院、陽光花房、屋頂露臺DIY庭院文化。

善變房子——絕妙戶型、彈性設(shè)計。

低密生動有機建筑——花園洋房是TOWNHOUSE一種升級產(chǎn)品，其面積沒有別墅那么大，但更突出了產(chǎn)品精致性。建筑外觀高低錯落，疏密有序，運用建材多變，體現(xiàn)不同質(zhì)感，讓人賞心悅目。在綠化方面實現(xiàn)了從平面到立體奔騰，使家在自然中，人在花香中。在空間布局上更為合理、科學(xué)，如客廳與飯廳小錯層設(shè)計，主臥與客臥之間分層設(shè)計等，既體現(xiàn)出了豐富空間感，又保證了主人生活私密?；▓@洋房完全是以人為本更加適合中華人民共和國人居住人性化舒服建筑。

自然生態(tài)人居環(huán)境——花園洋房更講究自然與生活互相滲入包容。社區(qū)結(jié)合自然地貌，做了相稱比例水系，大大增強了社區(qū)靈動性，同步在整個社區(qū)地面鋪設(shè)了一層環(huán)保磚，每到下雨，某些水通過磚層滲入到地下，起到保護地下水作用，而另一某些水會被儲存起來，作為灌溉社區(qū)內(nèi)花草用水。每戶私有庭院與社區(qū)園林互相融合，更有特別設(shè)計陽光花房，真正做到將自然引入室內(nèi)，使室內(nèi)、室外、社區(qū)都融自然為一體，形成人居自然生態(tài)有機循環(huán)。和諧友善鄰里關(guān)系——花園洋房低密度設(shè)計（容積率1左右），既不像別墅那樣過于疏遠(yuǎn)，又具備相稱安全與私密性。庭院式共融空間，適當(dāng)距離，營造出開放親和互動鄰里空間，讓從高樓搬進(jìn)花園洋房居住人們重新找回久違睦鄰友善。

情趣精致生活享有——整個花園洋房社區(qū)不公擁有各種完善休閑配套設(shè)施，更在精神層面為居住者奠定了其她完美物質(zhì)基本。大面積綠地供居者游樂，同步有“空中花園”、水系等景觀穿插其間；更有只有在四合院子方能見到石榴樹、魚缸、鳥籠等，突出了社區(qū)情趣與精致。同步，國際原則運動會所、商業(yè)街、撒野公園、個性酒吧等場合建設(shè)，讓居住者能真正把玩生活、品味生活、享有生活。

務(wù)實進(jìn)取生活態(tài)度——作為選取花園洋房高素質(zhì)人群，她們熱愛生活，懂得生活，積極樂觀，對人生有積極目的與追求。她們腳踏實地，更加務(wù)實生活態(tài)度，使得花雷鋒洋房這一產(chǎn)品更與之匹配。特別是板樓洋房戶型設(shè)計，可謂是戶型空間革命，完全實現(xiàn)了有限空間最大運用與享有，錯層空間設(shè)計，體現(xiàn)出了豐富變化空間；每戶均有帶陽光花房彈性空間，既可作為透明會客廳，亦是自然在室內(nèi)延續(xù)。這一切都特別符合這一消費人群需求。

(三)

花園洋房新舊之比較

受眾變化：少數(shù)人→大眾化；

品質(zhì)變化：當(dāng)代科技與設(shè)計理念融入；

文化立場變化：完全西化→洋為中用、中西兼容；

定位變化：市中心奢侈品→郊區(qū)化生態(tài)產(chǎn)品；

景觀變化：獨享封閉景觀→環(huán)保、生態(tài)大景觀概念；

私人產(chǎn)品→商業(yè)化、品牌化。

(四)

花園洋房與今天市場其她產(chǎn)品之比較

1．

介于高密住宅與別墅之間TOWNHOUSE升級產(chǎn)品；

2．

住宅郊區(qū)化發(fā)展階段市場必然產(chǎn)品；

（起始階段代表產(chǎn)品是別墅、TOWNHOUSE是少數(shù)人產(chǎn)品大型經(jīng)濟合用房居住區(qū)是政府行為，而不是市場行為。）

3．

將生態(tài)、環(huán)保觀念融入建筑規(guī)劃細(xì)節(jié)；

（高密度住宅為追求容積率，忽視生態(tài)與環(huán)保別墅、TOWNHOUSE產(chǎn)品由于用地奢侈，忽視細(xì)節(jié)經(jīng)濟）

4．

高檔、獨立商業(yè)配套與文化配套；

（高密度郊區(qū)化住宅具備獨立商業(yè)配套與文化配套，別墅、TOWNHOUSE產(chǎn)品普通不具備大規(guī)模獨立配套）

5．

高品質(zhì)服務(wù)與品牌優(yōu)勢。

（這是其倡導(dǎo)者——珠江地產(chǎn)所賦予獨特優(yōu)勢）

三、

“花園洋房”產(chǎn)品戶型

創(chuàng)新簡要闡明

(一)

疊拼戶型特點

獨創(chuàng)樓上樓下各戶均有私家小院設(shè)計手法，采用南北入戶辦法在底層修建小院，從而實現(xiàn)各戶均有家庭庭院夢想，使居住在這里每個人都可以充分享有耕植樂趣。

C戶型中采用錯層設(shè)計，不但使餐廳、會客、臥室等生活功能自然分開，更重要是打破了普通樓梯跑上一層老式做法，采用每跑一層樓梯就能進(jìn)入一種完全不同生活空間設(shè)計手法，為躍層住戶創(chuàng)造出了更加豐富居住空間，同步也使室內(nèi)上樓成為一件更輕松事。

(二)

多層戶型特點

“陽光花房”這是這種戶型重要特性。這里每戶都擁有一片朝南綠色庭院，一種空中花園。她不是一種滿是花盆陽臺，而是一種覆土可以進(jìn)行栽植小院，在這里可以養(yǎng)花、聽鳥、喝茶、吃飯，并且她還保持著絕對私密性。這種空中花園第層每戶均有，她是直接把自然引進(jìn)樓房一種創(chuàng)新。

(三)

居室空間特點

國際城各戶型在功能設(shè)計中都對家具尺寸及布置進(jìn)行了進(jìn)一步研究，以市場上最大量家具尺寸規(guī)格作為設(shè)計根據(jù)，由此做到每天房間都可以使客戶自由隨意布置，更重要是還在靈活布置狀況下避免了面積揮霍。

四、

珠江國際城營銷思路——“新洋屋運動”

(一)

珠江國際城倡導(dǎo)“新洋屋運動”是什么

這是一場為白領(lǐng)階層全面提高生活品質(zhì)、豐富人生享有而實行生活變革。低密生動有機建筑、自然生態(tài)人居環(huán)境、和諧友善鄰里關(guān)系、情趣精致生活享有、務(wù)實進(jìn)取生活態(tài)度，是新洋屋運動所倡導(dǎo)核心原則，也力求以此原則為基本，為消費者所帶來更多生活利益。它核心載體是花園洋房；它必要支撐是車輪文化；

它思考方式是開放、兼容；

它文化理念是中西合璧；

它生活方式是運動、健康、休閑。

(二)

新洋屋運動五個一

創(chuàng)新一種產(chǎn)品：花園洋房；

提供一種服務(wù)模式：管家式物業(yè)跟務(wù)；

倡導(dǎo)一種生活方式：運動、健康、休閑生活方式；

營造一種新文化：中西合璧國際多元文化；

提高一種地產(chǎn)品牌：誠信經(jīng)營、不斷創(chuàng)新珠江品牌。

(三)

新洋屋運動出發(fā)點

新洋屋運動是依照整個中華人民共和國住宅發(fā)展?fàn)顩r闡述一種新居住文化論點，并但愿通過這場合謂運動進(jìn)一步提高中華人民共和國人居住理念。今天，中華人民共和國人物質(zhì)上已經(jīng)開始富足起來，精神上豐富，詳細(xì)到對居住合理性、健康性、住宅理性消費探討，在當(dāng)前這種狀態(tài)下是非常有必要。

新洋屋只是一種標(biāo)語，它源于上海老洋房。中華人民共和國國際交流之先是在上海開始，上海在上個世紀(jì)30年代西方文化盛行。詳細(xì)到建筑文化，至今在外灘、衡山路、建國路依然可見“花園洋房”美麗身影。在當(dāng)時人們叫它洋房，由于這種住宅由外國人建造、外國人居住，并且大某些是完全西式風(fēng)格。當(dāng)前咱們再來回顧，依然會在這些建筑中發(fā)現(xiàn)智慧閃光。中華人民共和國文化是包容性很強文明，古往今來始終在不斷引進(jìn)世界其她先進(jìn)文化理念同步，不斷發(fā)展壯大。這次新洋屋運動，旨在通過對上海老花園洋房思考，在21世紀(jì)信息社會，汽車進(jìn)入家庭、物質(zhì)基本極大豐富市場前提下，引進(jìn)國外先進(jìn)居住文化，讓北京人住得更好，這是新洋屋運動出發(fā)點。

(四)

新洋屋運動市場基本

今天咱們提出新洋屋是市場基本上應(yīng)運而生。一方面，聚居都市幾十年，人們已經(jīng)厭倦了壓縮餅干似生活，渴望有更舒展空間、活躍思維；另一方面，聚居都市已久人們，經(jīng)常會奢望帶著青草香空氣，奢望有一小塊園地重拾土地帶給自己兒時靈感。人們需求開始蘇醒，一種可以滿足居住享有，又符合健康、休親原則住宅開始成為市場走向。

新洋屋依賴汽車文化，或者汽車文明支持。汽車在中華人民共和國很早就有，上個世紀(jì)30年代老洋屋進(jìn)入中華人民共和國時候就已有了汽車，倡由于當(dāng)時國家國力和市政建設(shè)不能支持汽車普及，因而沒有完整汽車文化進(jìn)入中華人民共和國。今天，中華人民共和國改革開發(fā)二十近年成就，為汽車真正進(jìn)入家庭提供了也許。隨著汽車時代到來，人們在交往方式、購物習(xí)慣發(fā)生了很大變化，人們距離感也開始用時間來衡量。這樣必然帶來了居住方式變化，中華人民共和國人有了充分條件掙脫距離束縛，去追求更健康、更積極居住方式。把居住、工作和生活安排得更好，這也是咱們新洋屋運動想達(dá)到目的。

(五)

新洋屋運動物質(zhì)載體

任何論壇、任何思潮離開物質(zhì)基本都沒法自下而上并持久發(fā)展，沒法持久成為人們關(guān)注一種觀念。新洋屋運動物質(zhì)載體就是“花園洋房”?！盎▓@洋房”創(chuàng)新性在于，它具備別墅所有功能，在功能尺度上應(yīng)當(dāng)說更加精細(xì)，不會像別墅那么奢侈豪華顯示身份和身價?！盎▓@洋房”功能設(shè)計原則兼顧了享有性與經(jīng)濟性統(tǒng)一。它擁有私家停車位、專屬花園，功能細(xì)分得每一某些空間都幾近合理，不會揮霍空間，不會揮霍消費者一分錢。這是就“花園洋房”設(shè)計理念之一：以別墅功能尺度，創(chuàng)造更合理、更精準(zhǔn)空間享有。

外立面設(shè)計上，“花園洋房”采用多元建筑符號，在建筑細(xì)節(jié)上，處處體現(xiàn)西式風(fēng)格；在外立面選用裝飾材質(zhì)上看，木材、鐵藝大量應(yīng)用，在自然、返璞歸真中舯出藝術(shù)氣息；外立面以菊黃、深紅與淺棕為主色調(diào)，調(diào)制出溫和、休閑、居家溫暖氣息。

“花園洋房”產(chǎn)品戶型設(shè)計，更是充分體現(xiàn)了人本風(fēng)格，這不但是老式洋記無法比擬，更使眾多當(dāng)代建筑形式望塵莫及。珠江國際城新式戶型，南北通透，戶戶朝陽，在室內(nèi)引入共享空間和流動空間概念，實現(xiàn)瞬間換氣，帶來清新舒爽、富有變化空間感受。同步，獨特彈性陽光花房設(shè)計，增長居住者選取度，預(yù)留足夠空間，將美麗自然景觀延伸入室，使鮮花綠草清香在家中輕輕蔓延，還可作為主人透明會客廳，在陽光下、花香中與親朋朋友促膝而談。新式“花園洋房”在景觀設(shè)計上跟老花園洋房最大差別就在于前者更體現(xiàn)交流性。老式“花園洋房”教師封閉或者半封閉景觀，只供居住在洋房里面少數(shù)人觀賞。今天，景觀作用不但在于其欣賞性、美化性，更附加了社區(qū)內(nèi)鄰里間交流和溝通功能，庭院景觀、廣場景觀者為此提供了良好契機，在這時人們社會性體現(xiàn)更加充分。

(六)

新洋屋產(chǎn)品創(chuàng)新性

“新洋屋”倡導(dǎo)者——珠江地產(chǎn)是一種有著10近年房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗地產(chǎn)公司，在公司創(chuàng)立之初就以打造房地產(chǎn)優(yōu)質(zhì)品牌公司為目的。因而在10近年生產(chǎn)實踐中，從未停止對房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及走向分析與研究。這些先期工作，使得珠江地產(chǎn)對中華人民共和國房地產(chǎn)市場和國家政策走向有著比較進(jìn)一步結(jié)識與理解，堅信不斷優(yōu)化產(chǎn)品模式是公司發(fā)展金科玉律。因而，珠江地產(chǎn)公司經(jīng)營理念之中有兩句最突出表述，一句是“誠信是立業(yè)之本”，一句是“創(chuàng)新用興業(yè)之源”。而誠信與創(chuàng)新落腳點都在于產(chǎn)品?！靶卵笪荨碑a(chǎn)品，作為一種一近年市場積淀基本上，科技創(chuàng)新是產(chǎn)品創(chuàng)新直接促成因素之一。

一方面，珠江國際城“新洋屋產(chǎn)品”對花園總是解決，較TOWNHOUSE等低密度產(chǎn)品有了更高改進(jìn)。

以往疊拼產(chǎn)品雖然上有天、下有地，但是上層住戶只能享有露臺，且必要通過共用樓梯入戶，無法實現(xiàn)花園洋房均好性。而珠江國際城“新洋屋”產(chǎn)品被定位為“花園洋房”?！盎▓@洋房”必備條件是每一戶均獨門獨戶，并必要具備獨自享有私家花園、私家車位，以體現(xiàn)主人生活品質(zhì)，以及由產(chǎn)品品質(zhì)帶來休閑生活方式。

澳洲五合國際設(shè)計師特別為珠江國際城疊拼產(chǎn)品，量體設(shè)計了上下兩套住宅主入口南北分開，互不交叉設(shè)計。這種設(shè)計使南北花園分別屬于上下兩戶人家，有效解決了上戶人家獨門獨戶、獨享私家花園、專屬車位問題，不保證了高檔住宅私密性原則。

此外，在國際城還設(shè)計了平層洋房產(chǎn)品。平層洋房電梯直接入戶，與疊拼花園洋房相比只有戶型大社區(qū)別，不存在品質(zhì)上區(qū)別。那么，平層洋房“花園”如何解決呢？

設(shè)計方在戶型設(shè)計上開拓思路，設(shè)計出了具備彈性功能“陽光花房”?！瓣柟饣ǚ俊逼胀ㄅc起居室、陽臺與入戶電梯間相連，通過起居室與電梯間都可直接進(jìn)入，面積十幾平方米到二十幾平方米不等，大面積中空玻璃立面，五面采光?！瓣柟饣ǚ俊奔瓤梢詫崿F(xiàn)北京人四季有花室內(nèi)庭院抱負(fù)，又具備彈性功能，是主人會客、休閑抱負(fù)空間，為住宅產(chǎn)品增長了更多功能，帶來更大享有價值。

另一方面，珠江國際城設(shè)計獨特雨洪運用系統(tǒng)，書寫了郊區(qū)生態(tài)化住宅發(fā)展更多也許。

珠江國際城地處通州區(qū)永順鎮(zhèn)，占地2，000畝，總建筑面積逾100平米。在進(jìn)行這樣大一種社區(qū)污水解決系統(tǒng)設(shè)計時，為了避免管線越來越多導(dǎo)致資源揮霍，解決地下水分布不均問題，從面而減少政府對干流河流防洪辦法投資。珠江國際城借助社區(qū)低洼地勢，規(guī)劃設(shè)計了社區(qū)宜人小氣候。

一方面，地地面大量種植植被，涵養(yǎng)水源；地磚選取，預(yù)先考慮了其滲水性優(yōu)劣；在地下，設(shè)計了雨洪運用系統(tǒng)，使自然降水得以在社區(qū)保存，循環(huán)運用。

雨洪運用技術(shù)是針對開發(fā)建設(shè)區(qū)域內(nèi)屋頂、道路、庭院、廣場、綠地等，不同下墊面所產(chǎn)生降雨徑流，采用相應(yīng)辦法，或收集運用，或滲入地下，以達(dá)到充分運用雨水資源、提高環(huán)境自凈能力、改進(jìn)園區(qū)生態(tài)環(huán)境、養(yǎng)活外排流量、減輕區(qū)域防洪壓力目，寓資源運用于災(zāi)害防范之中系統(tǒng)工程。通過雨洪運用設(shè)施建設(shè)，不增長建設(shè)項目所在區(qū)域內(nèi)降水徑流系數(shù)、嚴(yán)格控制入河排水量增長。

以道路鋪裝地面為例：鋪裝路面應(yīng)所有采用透水性地面；面層、找平層、墊層透水系數(shù)必要不不大于0.5mm/s；鋪裝地面要高于周邊綠地地5～10cm，并坡向綠地。通過以上技術(shù)解決，道路鋪裝層可以達(dá)到35～42毫米蓄水量，雨水排空時間為5～6小時，24內(nèi)可消納降雨量140～168毫米，可以輕松承受十年一遇降雨。

除了雨洪運用系統(tǒng)外，珠江國際城同步在總體規(guī)劃上進(jìn)行了獨特圍合式設(shè)計，社區(qū)醅與北部是6.5層以上平層住宅，中部與東南部為依地勢高低錯落4.5層錯層與聯(lián)排產(chǎn)品，冬季有效阻隔了西北來冷干氣流，內(nèi)部暖濕氣流循環(huán)疏導(dǎo)，使社區(qū)擁有了良好生態(tài)環(huán)境。在戶型設(shè)計創(chuàng)新性上，關(guān)于珠江國際城C2戶型設(shè)計，中華人民共和國建筑設(shè)計研究院副總建筑師開彥先生概括得最為貼切：“C2戶型以最經(jīng)濟空間運用，實現(xiàn)了別墅所有享有功能?！边@句話也可以理解為：C2戶型可以使消費者花至少錢，享有到別墅產(chǎn)品品質(zhì)與生活品質(zhì)。

有天有地C2戶型，擁有屋頂露臺、私家花園和車位；在房屋入口外特別設(shè)計了置于戶外壁掛爐空間，增長了安全性；房門入口處工人房，承擔(dān)了別墅產(chǎn)品中門房功能；主臥、客臥錯層設(shè)計，增長也主人私密性和尊貴感。而該戶型總面積為200.53平方米，總價卻不高于100萬。

(七)

新洋屋運動精神體現(xiàn)

學(xué)者們將西文文化形象地稱為“海洋文化”，它特點是開放性、包容性、交流性，對陽光布滿愛慕。正是這種文化特質(zhì)，使西方在近代幾百年時間里，有也許迅速發(fā)展，從而在某些方面超越中華民族所謂內(nèi)陸文化。其實，前面說起過，中華人民共和國綿延幾千年內(nèi)陸文化也并非是關(guān)起門來自然形成，中間也多次接受外來文化，從而得以提高、發(fā)展。詳細(xì)到住宅文化同樣如此，只有吸納，才有完善，只有注入新鮮血液，才有活力，才會發(fā)展?！靶卵笪葸\動”下是在開放、兼容基本上產(chǎn)生，“新洋屋運動”深層精神也正是開放精神。

上海最早花園洋房興起，是源于上海商務(wù)活動繁忙。大量國外商人和學(xué)者進(jìn)入中華人民共和國后來，洋房也隨之而來。中華人民共和國進(jìn)入21世紀(jì)后來，經(jīng)濟迅速繁華，社會生活也日益呈現(xiàn)多樣化趨勢，人們觀念靈動面進(jìn)步，對生活結(jié)識更加人本。于是運動、健康、積極生活方式，在住宅領(lǐng)域業(yè)已成為必備原則。

說到健康，今天意義更加廣泛了，在住宅建設(shè)上體現(xiàn)一方面會在整個產(chǎn)品設(shè)計里控制容積率，容積率絕對控制在1.5如下，只有恰當(dāng)容積率，才干保證充分陽光、綠地、自由空間和各種各樣交流空間，這個就是健康生活方式。

五、

珠江國際城營銷推廣方略

(一)

珠江國際城項目SWOT分析

優(yōu)勢：

1．

一梯兩戶。智能通力電梯直接入戶，電梯門即戶門；

2．

屋內(nèi)有通透陽光花房——是業(yè)主室內(nèi)專屬庭院；

3．

錯層戶型設(shè)計——分區(qū)更明確，增長生活情趣；

4．

前期已購客戶對珠江品牌等非常承認(rèn)；

5．

6～8層低板設(shè)計；

6．

是通州區(qū)首個花園洋房產(chǎn)品。

劣勢：

1．

距離市區(qū)略遠(yuǎn)，作為第一居所交通成本較高；

2．

項目周邊大市政環(huán)境正處在逐漸改進(jìn)階段，需要時間變化區(qū)域低價預(yù)期心理；

3．

工程形象進(jìn)展無法配合銷售；

4．

前期宣傳重要側(cè)重疊拼產(chǎn)品，對平層產(chǎn)品宣傳局限性；

5．

項目單價尚可，但由于戶型面積偏大，導(dǎo)致總價偏高，客戶接受有