華夏房地產(chǎn)公司“商谷”項目總結性報告

華夏房地產(chǎn)公司“商谷”項目總結性報告2024/3/25華夏房地產(chǎn)公司“商谷”項目總結性報告目錄1、從區(qū)域經(jīng)濟格局看廊坊經(jīng)濟發(fā)展模式－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－2 1.1大北京城市功能演變與趨勢 1.2廊坊經(jīng)濟發(fā)展的三大階段 1.3商務休閑－－啟動廊坊經(jīng)濟的新概念2、從新興城市發(fā)展看大北京商谷的啟動方式－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－14 2.1 國際新興城市發(fā)展模式 2.2 國際大規(guī)模土地開發(fā)的三種模式 2.3 “商谷”項目開發(fā)的三大階段 2.4 廊坊發(fā)展“商谷”項目的優(yōu)劣勢分析3、從華夏房地產(chǎn)公司的能力看大北京“商谷”的操作步驟－－－－－－－－－－－－－－－－－30 3.1 華夏房地產(chǎn)公司的歷史與能力 3.2 制約華夏房地產(chǎn)公司的瓶頸 3.3 “商谷”項目操作方案與步驟4、附件－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－36華夏房地產(chǎn)公司“商谷”項目總結性報告1.1大北京城市功能演變與趨勢 1.1.1計劃經(jīng)濟下北京、天津的演變歷史 1.1.2市場經(jīng)濟下北京、天津的結構調(diào)整 1.1.3未來大北京概念布局的三大特征1.2廊坊經(jīng)濟發(fā)展的三大階段 1.2.1“送出去”階段 1.2.2“引過來”階段 1.2.3“請進來”階段1.3商務休閑－－啟動廊坊經(jīng)濟的新概念 1.3.1商務休閑－－休閑旅游衍生新概念 1.3.2廊坊發(fā)展商務休閑的優(yōu)勢 1.3.3商谷－－實現(xiàn)商務休閑的載體1、從區(qū)域經(jīng)濟格局看廊坊經(jīng)濟發(fā)展模式華夏房地產(chǎn)公司“商谷”項目總結性報告1.1大北京城市功能演變與趨勢1.1.1計劃經(jīng)濟下北京、天津的演變歷史北京在近四十年的計劃經(jīng)濟發(fā)展階段，城市經(jīng)歷了工業(yè)體系興盛、成熟和衰退的三個歷史階段：工業(yè)興盛期：五十年代，北京處于百廢待興階段，大力發(fā)展工業(yè)成為振興這一歷史文化名城的主要發(fā)展戰(zhàn)略。整個工業(yè)增加值占GDP的比重由五十年代初的30%迅速增長到五十年代末的近60%，北京也因此成為中國重要的工業(yè)城市。工業(yè)成熟期：六十年代到七十年代，北京的工業(yè)體系逐漸發(fā)育完善，形成了以化工、冶金、機械等重工業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)體系，工業(yè)增加值占GDP的比重在1970年達到67%的歷史高度。工業(yè)衰退期：進入八十年代，工業(yè) 比重明顯處于下降階段，一方面， 隨著首都經(jīng)濟功能的弱化，以文化 、旅游為代表的第三產(chǎn)業(yè)開始興起； 另一方面，北京市政府開始調(diào)整產(chǎn) 業(yè)結構戰(zhàn)略，部分重污染、低效益 的工業(yè)產(chǎn)業(yè)開始外遷。華夏房地產(chǎn)公司“商谷”項目總結性報告1.1大北京城市功能演變與趨勢1.1.1計劃經(jīng)濟下北京、天津的演變歷史作為中國早期的國際通商口岸，天津的興旺和發(fā)展始于近代。天津地處九河下梢，海河通貫全城，近代繁榮的港口貿(mào)易給天津帶來了無限的生機，也確立了天津作為中國北方大商埠的地位和形象。解放后，在保持其商業(yè)城市特色的同時，天津大力發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)，尤其在計劃經(jīng)濟時代，天津與上海一南一北，大力發(fā)展輕工輕紡產(chǎn)業(yè)，成為全國兩大最大的輕工、輕紡工業(yè)基地。天津市在計劃經(jīng)濟時期，由于國家政策的傾斜，發(fā)展健全了以輕工業(yè)為代表的第二產(chǎn)業(yè)結構體系，形成了完善成熟的輕工產(chǎn)業(yè)制造和加工基地。華夏房地產(chǎn)公司“商谷”項目總結性報告1.1大北京城市功能演變與趨勢1.1.2市場經(jīng)濟下北京、天津的結構調(diào)整

繼續(xù)提高第三產(chǎn)業(yè)比重：第三產(chǎn)業(yè)比重的提高， 象征著城市發(fā)展的成熟度和發(fā)達程度。作為中 國政治文化的首都城市，北京將繼續(xù)大力發(fā)展 文化產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)、會展產(chǎn)業(yè)等高附加值的 第三產(chǎn)業(yè)；第二產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整：由于經(jīng)濟增長方式正逐步 由粗放型向集約型轉變，行業(yè)由勞動和資本密 集型的重化工業(yè)向技術和知識密集型的高新技 術工業(yè)發(fā)展過渡，制造業(yè)正由傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)向高新 技術產(chǎn)業(yè)、重化產(chǎn)業(yè)向輕化產(chǎn)業(yè)調(diào)整；第二產(chǎn)業(yè)布局調(diào)整：由于都市環(huán)境及產(chǎn)業(yè)輕型 化的要求，一些傳統(tǒng)的重污染、重工業(yè)制造業(yè) 企業(yè)逐步由北京市遷出，搬入京郊的高新技術 產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

在市場經(jīng)濟環(huán)境下，北京正由一個重工業(yè)城市逐步向適合首都特點的新經(jīng)濟型城市轉變。北京經(jīng)濟的發(fā)展戰(zhàn)略已定位于到21世紀中葉把北京市建設成現(xiàn)代國際化大都市的戰(zhàn)略高度，充分體現(xiàn)都市國際化、經(jīng)濟服務化、區(qū)域一體化和產(chǎn)業(yè)輕型化的四大特征。主要表現(xiàn)為：華夏房地產(chǎn)公司“商谷”項目總結性報告1.1大北京城市功能演變與趨勢1.1.2市場經(jīng)濟下北京、天津的結構調(diào)整在20世紀90年代后半期，工業(yè)產(chǎn)品主要由上海和天津南北分治供應的市場體系逐漸瓦解，作為傳統(tǒng)的計劃經(jīng)濟體制下發(fā)展起來的城市，天津在市場經(jīng)濟轉型過程中，歷史形成的某些優(yōu)勢逐漸轉化為制約城市發(fā)展的主要瓶頸：國有經(jīng)濟在整個所有制結構中的絕對控制比例，限制了整個城市經(jīng)濟的活力：天津的個體、私營經(jīng)濟占全市ＧＤＰ的比例在２０００年僅為１６％，而在廣東等經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，這一比重高達４０－５０％。市場經(jīng)濟條件下，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)由于缺乏政府持 續(xù)有力的直接投資，而難以實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級： 汽車與機械裝備工業(yè)、化學和冶金工業(yè)等是 天津傳統(tǒng)支柱產(chǎn)業(yè)，由于該類產(chǎn)業(yè)多屬于資

本密集型產(chǎn)業(yè)，在市場經(jīng)濟條件下，企業(yè)逐 漸脫離政府的計劃投資體系，產(chǎn)業(yè)升級無法 獲得足夠的資本支撐，因此難以形成高附加 值的產(chǎn)業(yè)結構。進入90年代，天津市產(chǎn)業(yè)結構主要體現(xiàn)以下特征： 傳統(tǒng)工業(yè)走入衰退，主導產(chǎn)業(yè)群的增長質(zhì)量低， 產(chǎn)業(yè)集中度不高，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)技術改造投入不足， 具有競爭力的優(yōu)勢企業(yè)和優(yōu)勢名牌產(chǎn)品少；高新 技術產(chǎn)業(yè)處于起步，新興第三產(chǎn)業(yè)成長速度慢。天津市政府在十五規(guī)劃中已經(jīng)明確了以港口物流、 高科技產(chǎn)業(yè)和開發(fā)區(qū)加工業(yè)三頭并進的經(jīng)濟發(fā)展 路徑，產(chǎn)業(yè)結構正處于調(diào)整階段。在傳統(tǒng)工業(yè)走向衰退的同時，天津經(jīng)濟正積極推動傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)升級和尋找新的產(chǎn)業(yè)突破點。華夏房地產(chǎn)公司“商谷”項目總結性報告1.1大北京城市功能演變與趨勢1.1.3未來大北京概念布局的三大特征一體運作： 大北京概念突出強調(diào)核心城市的輻射和覆蓋功能。作為大北京區(qū)域圈的兩大核心城市－北京和天津，歷史上同構的產(chǎn)業(yè)結構和發(fā)展模式形成的“反拉動”效應，直接制約了大北京地區(qū)經(jīng)濟的協(xié)同性發(fā)展。因此大北京概念的核心是要突出北京作為區(qū)域內(nèi)核的凝聚功能和輻射效應，弱化天津在區(qū)域內(nèi)的影響，實現(xiàn)以北京為主體，以天津為輔體的運作模式。兩極生長： 突出北京和天津的產(chǎn)業(yè)功能特征，最終形成兩大城市產(chǎn)業(yè)功能的差異化和互補性：進一步調(diào)整北京的產(chǎn)業(yè)功能結構，突出高附加值、高科技含量工業(yè)在第二產(chǎn)業(yè)中的比重，退出資本密集型重工業(yè)，實現(xiàn)重工業(yè)向周邊地區(qū)的外移，同時，大力發(fā)展高附加值第三產(chǎn)業(yè)，諸如金融產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)等等；天津?qū)⑦M一步發(fā)揮臨港工業(yè)的特征，提升第二產(chǎn)業(yè)技術含量，形成以外向型、出口加工和高附加值生產(chǎn)為主要特征的工業(yè)體系，同時利用天津港的獨特自然優(yōu)勢，大力發(fā)展現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)。通過京津兩大城市的錯位式、互補式發(fā)展模式，最終形成區(qū)域內(nèi)部的兩極經(jīng)濟增長點。三區(qū)遞延： 目前京津兩大城市與周邊地區(qū)的聯(lián)系較為薄弱，未能對周圍地區(qū)起到足夠的帶動作用。通過大北京概念的實施，形成區(qū)域內(nèi)部的分工協(xié)作體系和資源分配系統(tǒng)，利用京津兩極的發(fā)展，帶動區(qū)域內(nèi)中小城市和農(nóng)村的發(fā)展。同時，伴隨著全球一體化的進程加快，日本－韓國釜山－朝鮮－中國山東所構成的東亞區(qū)域經(jīng)濟帶正逐漸形成，大北京區(qū)域的成熟發(fā)展，必將帶動整個環(huán)渤海區(qū)域的大發(fā)展，進而促進整個東亞經(jīng)濟圈的形成，最終帶動我國北方和西部經(jīng)濟。華夏房地產(chǎn)公司“商谷”項目總結性報告1.2廊坊經(jīng)濟發(fā)展的三大階段1.2.1“送出去”階段

低附加值階段：廊坊在20世紀60-70年代發(fā)展以農(nóng)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)結構，其中種植業(yè)占據(jù)了主導地位；中附加值階段：20世紀80年代中后期到90年代中期，廊坊市畜牧業(yè)得到突飛猛進發(fā)展，畜牧業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)出規(guī)?；a(chǎn)業(yè)化特征；高附加值階段：20世紀九十年代 中后期，畜牧產(chǎn)品深加工使廊坊 畜牧業(yè)邁向產(chǎn)業(yè)化、現(xiàn)代化階段 。同時，在種植業(yè)領域，大規(guī)模 引入高科技含量的大棚蔬菜種植 和花卉種植。廊坊市早期的發(fā)展思路以“送出去”為主，即依托毗鄰京津的獨特地理優(yōu)勢，大力發(fā)展高附加值農(nóng)業(yè)，提供京津兩大市場。盡管早期的“送出去”戰(zhàn)略填補了京津兩大消費圈的農(nóng)產(chǎn)品需求，但是第一產(chǎn)業(yè)的低附加值的特性，難以滿足廊坊跳躍式發(fā)展的需求：華夏房地產(chǎn)公司“商谷”項目總結性報告1.2廊坊經(jīng)濟發(fā)展的三大階段1.2.2“引過來”階段廊坊通過不斷完善城市基礎設施和環(huán)境建設，創(chuàng)造吸引京津個體人流的消費產(chǎn)品，試圖通過由“送出去”向“引進來”的戰(zhàn)略轉型，完成城市的二次騰飛。然而縱觀廊坊市歷年來的種種吸引京津地區(qū)個人消費的努力，結果都未達到初始目的，直接原因在于京津地區(qū)已完全具備成熟的個人消費體系，廊坊個人消費產(chǎn)品毫無競爭力和吸引力，因此在個人消費領域?qū)ふ依确痪┙虬l(fā)展的突破口，難有成效：旅游：廊坊試圖通過緊鄰京津兩大都市的地理優(yōu)勢，利用人文景觀的營造（例如天下第一城、文明中華城、宋遼古戰(zhàn)場旅游區(qū)、中華戲曲影視城等），來吸引京津地區(qū)的游客，然而多半以失敗告終：作為歷史文化名城的北京和天津，自身擁有豐富的旅游資源和優(yōu)勢，直接構成廊坊旅游業(yè)的競爭；在旅游資源的三大要素：自然、人文和建設中，廊坊不具備任何資源的優(yōu)勢；無論在營銷手段或是旅游服務上，廊坊明顯處于劣勢。商業(yè)：第五大街是華夏房地產(chǎn)在廊坊的經(jīng)典之作，也是廊坊市新興的商業(yè)文化中心。盡管該項目立意是吸引京津人流為主，然而無論是招商還是日常顧客，均以廊坊本地商家和個人為主：任何商業(yè)設施都有其輻射半徑，作為通常意義上的步行街－第五大街，輻射范圍相當有限；京津地區(qū)商業(yè)發(fā)展已相當完善，第五大街未具備獨特而壟斷的資源優(yōu)勢或商業(yè)模式。 華夏房地產(chǎn)公司“商谷”項目總結性報告1.2廊坊經(jīng)濟發(fā)展的三大階段1.2.3“請進來”階段企業(yè)培訓基地：廊坊已有一批初具規(guī)模的各類企業(yè)培訓中心，如北京外企服務中心、中棉、中糖、中石、中國工行、農(nóng)業(yè)部、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國稅務、中國建行、中信、華北石油等均在此設置了自己企業(yè)的培訓中心。該類培訓中心主要針對企業(yè)內(nèi)部集中培訓、會務和部分公關等活動。而廊坊吸引此類集團消費形式的原因有以下三點：低廉的土地價格：企業(yè)培訓中心通常占地面積較大，與京津地區(qū)土地價格相比，廊坊明顯具有土地價格低廉的優(yōu)勢；獨特的地理位置：廊坊與京津地區(qū)的交通非常便利，而同時又屬于不同的行政區(qū)劃，因此同時具備私密性和便利性的雙重優(yōu)勢，最適合企業(yè)內(nèi)部的封閉式培訓和會務要求；優(yōu)美的城市環(huán)境：廊坊的城市建設與綠化日趨完善，城市面貌和自然環(huán)境明顯優(yōu)于河北省其他城市，符合集團消費對環(huán)境的要求。 大學城：雖然大學城一期經(jīng)營慘淡，但是從校舍和公建設施的出租狀況看，需求旺盛，因此剔除商業(yè)模式和金融模式的錯誤因素看，廊坊大學城的規(guī)劃具有前瞻性：低廉的土地價格滿足了因大學擴招而擴張校舍的需求便利的交通將大學本部和分部有效結合相對封閉的環(huán)境滿足了教育對環(huán)境的需求以吸引京津個人消費為主要思想的“引過來”戰(zhàn)略的失敗，使廊坊市政府重新考慮城市的戰(zhàn)略定位。以吸引京津集團消費和投資為主的“請進來”戰(zhàn)略的實施，取得一定的成效：華夏房地產(chǎn)公司“商谷”項目總結性報告1.3商務休閑－－啟動廊坊經(jīng)濟的新概念1.3.1商務休閑－－休閑旅游衍生新概念觀光旅游娛樂文化休閑旅游傳統(tǒng)商務辦公商務辦公公關培訓內(nèi)部福利外部宣傳商務休閑觀光旅游向休閑旅游的演變趨勢，弱化了旅游三大要素資源（自然、人文、建設）在旅游價值創(chuàng)造中的作用；以娛樂、文化為概念的休閑旅游，因強調(diào)高附加值的服務功能，成為旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢。單一性的傳統(tǒng)商務辦公向多元化的集團活動演變，衍生出若干新興集團消費需求。休閑旅游與新興集團消費需求的結合，形成了商務休閑的新概念。商務休閑概念是華夏房地產(chǎn)公司在國內(nèi)率先提出的新興集團消費理念，作為新興業(yè)態(tài)的消費形式，其實質(zhì)是通過休閑的方式實現(xiàn)商務的某種目的，因此商務休閑從本質(zhì)而言屬于集團消費。華夏房地產(chǎn)公司“商谷”項目總結性報告1.3商務休閑－－啟動廊坊經(jīng)濟的新概念1.3.2廊坊發(fā)展商務休閑的優(yōu)勢大批企事業(yè)單位的聚集形成了商務休閑的巨大消費群：北京作為中國政治文化中心，聚集了大批國內(nèi)外企業(yè)總部和外省市駐京機構，集團消費能力強。市場相關產(chǎn)品有效供應不足：盡管京津地區(qū)集團消費產(chǎn)品相對完善，然而由于休閑商務屬于新興集團消費類比，不同于傳統(tǒng)意義上的消費概念，同時休閑商務類型的集團消費對自然環(huán)境和規(guī)模效應有很高的要求，目前的產(chǎn)品很難滿足此類需求。京津地區(qū)大批企業(yè)、機關、團體，構成了商務休閑消費的巨大需求市場，而京津地區(qū)土地的稀缺性，又決定了商務休閑產(chǎn)品市場供應普遍規(guī)模小、產(chǎn)品單一，因此以滿足集團消費為主要目的的商務休閑產(chǎn)業(yè)，是廊坊吸引京津消費和投資的最佳選擇：華夏房地產(chǎn)公司“商谷”項目總結性報告1.3商務休閑－－啟動廊坊經(jīng)濟的新概念1.3.3商谷－－實現(xiàn)商務休閑的載體目標客戶群定位： 京津地區(qū)的國內(nèi)大型企業(yè)集團、跨國公司駐京總部、外省市駐京聯(lián)絡機構等有較強消費能力的集團。功能定位： 以集團個性化會所為核心，以會展中心和培訓測評中心為啟動極點，融合相關集團消費和集團內(nèi)個人化消費的配套功能：集團個性化會所會展中心培訓測評中心體育設施商業(yè)網(wǎng)點賓館酒店醫(yī)療保健室內(nèi)娛樂主題娛樂作為商務休閑概念載體的商谷項目，其目標客戶和功能配置應充分考慮商務休閑需求的主體特征。華夏房地產(chǎn)公司“商谷”項目總結性報告2.1 國際新興城市發(fā)展模式 2.1.1產(chǎn)業(yè)升級推動模式 2.1.2核心城市輻射模式 2.1.3新興產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造模式2.2 國際大規(guī)模土地開發(fā)的三種模式 2.2.1資本啟動型 2.2.2主題啟動型 2.2.3熱點啟動型 2.2.4三大模式開發(fā)模式對“商谷”的借鑒2.3 商谷項目開發(fā)的三大階段 2.3.1兩極起步 2.3.2中間支撐 2.3.3會所盈利2.4 廊坊發(fā)展商谷項目的優(yōu)劣勢分析2、從新興城市發(fā)展看大北京商谷的啟動方式華夏房地產(chǎn)公司“商谷”項目總結性報告2.1國際新興城市發(fā)展模式農(nóng)業(yè)化向工業(yè)化的升級，是國際新興城市發(fā)展的最基本模式：2.1.1產(chǎn)業(yè)升級推動模式工業(yè)化程度農(nóng)業(yè)人口比例高低低高鄉(xiāng)村城鎮(zhèn)城市英國城市演變模式：英國是最早工業(yè)產(chǎn)業(yè)化國家，在工業(yè)化過程中，鄉(xiāng)村工業(yè)逐漸取代傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)，鄉(xiāng)村向城鎮(zhèn)化逐漸演變，伴隨著工業(yè)產(chǎn)業(yè)化進程加快，鄉(xiāng)村工業(yè)向現(xiàn)代規(guī)?；I(yè)發(fā)展，城鎮(zhèn)進而向大城市演變。因此，英國新興城市的發(fā)展是建在犧牲農(nóng)業(yè)為代價的基礎上。美國城市演變模式：美國國土面積廣闊，且地多人少，而國際人口遷移卻滿足了城鎮(zhèn)化和工業(yè)化對勞動力的需求。美國與英國城鎮(zhèn)化道路最大的不同點在于，美國是在城鎮(zhèn)化、工業(yè)化的同時實現(xiàn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的。此外，交通革命在美國城鎮(zhèn)化進程中發(fā)揮著巨大作用。華夏房地產(chǎn)公司“商谷”項目總結性報告2.1國際新興城市發(fā)展模式大型城市的功能輻射和轉移，是國際新興城市發(fā)展的另一模式：大城市住宅功能的外遷，塑造了核心城市圈域內(nèi)的新興城市發(fā)展模式：于1994年建市的日本愛知縣的日進市，距離大城市名古屋不到10余公里，隨著名古屋城市發(fā)展的急劇膨脹，土地成本直線上升，名古屋的住宅區(qū)大規(guī)模外遷，日進市的住宅開發(fā)因此受益，并最終實現(xiàn)了農(nóng)村向城市化的轉變。2.1.2核心城市輻射模式核心城市鄉(xiāng)村核心城市新城新城新城新城新城大城市產(chǎn)業(yè)結構的調(diào)整引發(fā)的特定產(chǎn)業(yè)外遷，是新興城市發(fā)展的又一模式：隨著大城市產(chǎn)業(yè)結構的不斷調(diào)整和成熟，粗放型的第二產(chǎn)業(yè)因低附加值和重污染等因素，逐步外遷，因此而造就了周邊鄉(xiāng)村的新興產(chǎn)業(yè)機會?！肮I(yè)小區(qū)”是日本政府推動大都市產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整和發(fā)展新興中小城市的重要舉措。通過這一組織形式，將分散在原市區(qū)的工業(yè)企業(yè)組織起來，遷移到市郊指定地區(qū)，集中在一起建設現(xiàn)代化的生產(chǎn)和生活設施，從而造就了新興城市的誕生。華夏房地產(chǎn)公司“商谷”項目總結性報告2.1國際新興城市發(fā)展模式特殊新興產(chǎn)業(yè)的注入，是新興城市發(fā)展的第三大模式： 與前兩種依靠傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)帶動新興城市發(fā)展模式不同的是，第三種模式下新興城市的誕生往往是根植于某種新興產(chǎn)業(yè)功能，而該產(chǎn)業(yè)在區(qū)域內(nèi)的壟斷和特殊性，決定了城市發(fā)展過程中所必須的人流、商流、資金流、信息流等必需要素：會展產(chǎn)業(yè)與德國漢諾威：作為德國北部重要城鎮(zhèn)的漢諾威，歷史上即是德國重要的文化藝術中心。隨著西方工業(yè)革命的興起，漢諾威并未大力發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)，在保持城市歷史風貌的前提下，漢諾威選擇了會展產(chǎn)業(yè)，而這一高附加值、無污染產(chǎn)業(yè)為每年為漢諾威帶來了巨大的直接收益和間接收益，使?jié)h諾威由傳統(tǒng)的歷史文化名城發(fā)展成全球性的會展中心。娛樂博彩與美國拉斯維加斯：拉斯維加斯位于內(nèi)華達州荒涼的沙漠中央，由于早期美國開發(fā)為修筑鐵路及維護的需要，出現(xiàn)了當?shù)刈钤绲木幼〔柯洹ｋS后由于修筑胡佛水壩，人流逐漸聚集，但由于偏僻的地理位置和惡劣的自然環(huán)境，拉斯維加斯歷史上一直為人所忽視。為徹底改變內(nèi)華達州經(jīng)濟落后的狀況，內(nèi)華達州在1931年將賭博合法化，另外，也制定了簡易結婚與離婚的法律，借此吸引外來觀光客消費，帶動內(nèi)華達州衰退的經(jīng)濟。隨著賭博的合法化，拉斯維加斯的博采業(yè)成為全美國壟斷產(chǎn)業(yè)，因此吸引大批投資者建造賭場、酒店、娛樂中心等，拉斯維加斯成為因博彩業(yè)而發(fā)展新興城市的典范。2.1.3新興產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造模式華夏房地產(chǎn)公司“商谷”項目總結性報告2.1國際新興城市發(fā)展模式特殊新興產(chǎn)業(yè)的注入，是新興城市發(fā)展的第三大模式（續(xù)）：體育產(chǎn)業(yè)與中國海?。豪ッ骱９∽溆诘岢刂疄I，擁有豐富的自然旅游資源，然而歷史上海埂的旅游資源一直處于待開發(fā)階段：一方面，云南自身旅游資源極其豐富，另一方面，相對落后的經(jīng)濟狀況，使得開發(fā)所需的大量資金難以落實。海埂真正的興起得益于海埂體育訓練基地的建立。1975年投入使用的海埂體育訓練基地，擁有12塊標準的足球場，全國足球甲A、甲B以及女足每年冬春兩季都定期分批到基地強化訓練；歷次洲際和世界大賽前，國家隊、國奧隊、國青隊都在此地強化訓練，使足球訓練成為了基地的龍頭項目。體育產(chǎn)業(yè)帶來了大量的人流和商流，進而吸引大量資金投資相關的賓館業(yè)、和旅游業(yè)，使海埂成為中國體育產(chǎn)業(yè)第一城。旅游產(chǎn)業(yè)與美國奧蘭多：奧蘭多地處美國南部佛羅里達州境內(nèi)，是美國本土最受歡迎的度假圣地之一。奧蘭多旅游業(yè)繁榮的關鍵原因在于為數(shù)眾多的主題公園，除了迪斯尼世界外，還有海洋世界、環(huán)球影城等馳名世界的主題公園，各類規(guī)模的主題公園數(shù)量累計達到80多家。眾多的主題公園在吸引人流的同時，帶動當?shù)鼐频陿I(yè)、紀念品、零售商業(yè)等相關產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展。2.1.3新興產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造模式華夏房地產(chǎn)公司“商谷”項目總結性報告2.1國際新興城市發(fā)展模式第一種選擇是被動的發(fā)展方式，而且城市歷史發(fā)展證明，核心城市的功能輻射和外遷多集中在夕陽產(chǎn)業(yè)和低附加值產(chǎn)業(yè)，這些產(chǎn)業(yè)的注入對新興城市的發(fā)展推動力較弱。第二種選擇是主動的發(fā)展方式，以商務休閑為內(nèi)涵的商谷項目無疑是目前廊坊城市發(fā)展的潛在機遇，其高附加值的產(chǎn)業(yè)特性，是推動廊坊城市再次發(fā)展的最佳選擇。第一產(chǎn)業(yè)向第二產(chǎn)業(yè)的升級，推動廊坊完成了城市化的初始階段。由于缺乏核心的二、三產(chǎn)業(yè)支撐，廊坊城市化進程處于停滯階段，繼續(xù)完成城市的發(fā)展和騰飛，廊坊面臨兩種選擇：其一是等待北京、天津兩大核心城市功能的輻射和外遷；其二是發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)，帶動城市功能升級。華夏房地產(chǎn)公司“商谷”項目總結性報告邁阿密模式－資本啟動型典型特征：大規(guī)模的資本投入，營造硬性和軟性環(huán)境；強有力的廣告促銷，硬性建立特定消費理念；時間跨度較長。 典型案例：邁阿密海灘建設、拉斯維加斯賭城等

美國南部的大片原始熱帶雨林地帶鏟除熱帶雨林海底抽沙、填土，營造海灘沙灘旁大規(guī)模房地產(chǎn)建設強性廣告促銷：沙灘美女、大象明星、偶像、總統(tǒng)造訪邁阿密海灘：美國中產(chǎn)階級度假首選地資本：幾十億美金投資時間：近二十年時間跨度2.2國際大規(guī)模土地開發(fā)的三種模式2.2.1資本啟動型華夏房地產(chǎn)公司“商谷”項目總結性報告世博會模式－主題啟動型典型特征：引入房地產(chǎn)業(yè)以外的產(chǎn)業(yè)和資源概念房地產(chǎn)開發(fā)僅僅是配合主題概念的實施主題概念帶動人流，進而帶動商流，引發(fā)房地產(chǎn)資產(chǎn)增值 典型案例：博鰲亞洲論壇；世博會；奧林匹克運動會等原始土地世博會舉辦權利世博會舉辦地＝未來的人流和商流＋大規(guī)模環(huán)境改善和基礎設施完善土地全面升值和投資者的涌入2.2.2主題啟動型2.2國際大規(guī)模土地開發(fā)的三種模式華夏房地產(chǎn)公司“商谷”項目總結性報告聯(lián)合國模式－熱點啟動型典型特征：利用特殊關鍵點帶動土地升值發(fā)展商通過戰(zhàn)略性的土地儲備，利用熱點項目帶動的土地升值，獲取利潤利用土地升值獲取的利潤，聯(lián)動房地產(chǎn)開發(fā) 典型案例：聯(lián)合國總部選址；珠海大學城地塊狀況：紐約東部半島狀地形屠宰場用地和荒地無開發(fā)價值開發(fā)商以低價收購屠宰場及周邊地塊遷除屠宰場并平整場地，以近乎免費贈送的價格售予聯(lián)合國總部聯(lián)合國總部的遷入，帶動各國聯(lián)絡處遷入的需求，周邊低價上漲開發(fā)商出售升值的土地，利用回籠資金投資外圍商業(yè)基礎設施聯(lián)合國的入駐和商業(yè)設施的逐漸完善徹底改變了土地原貌，開發(fā)商受益2.2.3熱點啟動型2.2國際大規(guī)模土地開發(fā)的三種模式華夏房地產(chǎn)公司“商谷”項目總結性報告資本啟動型的大規(guī)模土地開發(fā)模式，需要雄厚的企業(yè)資本作為開發(fā)后盾；同時，大規(guī)模的后期運作、管理和推廣，需要專業(yè)經(jīng)驗和組織團隊支持。而以上兩種能力，恰恰是華夏房地產(chǎn)公司的劣勢，因此，資本啟動型的“商谷”開發(fā)模式，不適合華夏房地產(chǎn)公司運作；主題啟動型的大規(guī)模土地開發(fā)模式，其實質(zhì)并非房地產(chǎn)業(yè)，而是外產(chǎn)業(yè)的注入帶動了房地產(chǎn)熱，因此外產(chǎn)業(yè)的資源和概念至關重要。綜合考慮華夏房地產(chǎn)公司的經(jīng)驗和實力，引動類似于世博會或亞洲經(jīng)濟論壇性質(zhì)的外產(chǎn)業(yè)概念，尚無可能；然而，如果能夠充分利用公司與廊坊市政府關系的資源優(yōu)勢，橇動河北省的優(yōu)勢資源，利用政府政策的傾斜，引入外產(chǎn)業(yè)主題概念或資源，則此模式具有可操作性；熱點啟動型大規(guī)模土地開發(fā)模式，最適合啟動資本少而又擁有資源的企業(yè)，其實質(zhì)是利用少量的資源橇動外來資本的大量投入，通過后期資源的增值，實現(xiàn)企業(yè)收益。此模式對于“商谷”項目最具借鑒意義。2.2.4三大模式開發(fā)模式對“商谷”的借鑒：2.2國際大規(guī)模土地開發(fā)的三種模式熱點啟動型大規(guī)模土地開發(fā)模式是最適合“商谷”項目借鑒的開發(fā)模式華夏房地產(chǎn)公司“商谷”項目總結性報告貿(mào)促會國際會展群新東方培訓基地和測評中心商業(yè)網(wǎng)點、室內(nèi)娛樂、醫(yī)療保健、體育設施、賓館酒店、主題娛樂等綜合輔助設施個性化會所群開發(fā)園林式環(huán)境綜合性服務個性化設計2.3商谷項目開發(fā)的三大階段兩極起步中間支撐會所盈利華夏房地產(chǎn)公司“商谷”項目總結性報告2.2.1兩極起步2.3商谷項目開發(fā)的三大階段以教育和會展為兩極啟動點，聚集人流和商流，同時帶動周邊低價上升，實現(xiàn)商谷項目的啟動： 教育：以新東方外語教學起步，引入素質(zhì)測評中心概念，進而連接商谷的集團消費模式；同時，關注東方大學城存量資產(chǎn)的重組。關注高端客戶的需求：東方大學城一期的失敗案例表明，以低端客戶為主要目標客戶群的市場定位決定了項目收入空間有限，而大規(guī)模的基礎設施改建和校舍、公共設施的投資，需要穩(wěn)定的現(xiàn)金流回報和較高的投資回報支撐，因此關注高端客戶的需求，是實現(xiàn)穩(wěn)定高收益的關鍵；引入穩(wěn)定增長的資源：新東方作為高速增長的新興特種教育形式，擁有大批持續(xù)增長的學院群體。由于此類群體的教育需求以職后教育和留學教育為主，因此消費能力普遍高于高校教育和職業(yè)教育群體。而新東方的收入空間的穩(wěn)定增長，必然決定為新東方提供硬件設施供應商收入的上漲空間巨大；新興教育產(chǎn)業(yè)概念的導入：素質(zhì)測評作為人力資源管理的新興衍生領域，擁有巨大的市場空間。通過引入新東方外語教學，不僅形成穩(wěn)定的現(xiàn)金流體系，同時導入職后教育消費群，進而引導測評消費，直接連接商谷的集團消費模式，成為啟動商谷項目的一關鍵極點。華夏房地產(chǎn)公司“商谷”項目總結性報告2.2.1兩極起步2.2商谷項目開發(fā)的三大階段會展產(chǎn)業(yè)嫁接“商谷”的有利條件分析：海陸空交通便利北京豐富的文化旅游資源經(jīng)濟較為發(fā)達的區(qū)域北京在中國會展產(chǎn)業(yè)的領導地位大規(guī)模低價土地資源中國貿(mào)促會在北京及周邊地區(qū)發(fā)展會展產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃，與商谷項目具有很強的結合可能。華夏房地產(chǎn)公司通過土地贈送或土地參股的形式與貿(mào)促會合作開發(fā)大型貿(mào)促會國際會展群，是啟動商谷項目的唯一機會。 會展：北京作為中國會展業(yè)的龍頭城市，現(xiàn)有的會展場所不能滿足日益增多的大規(guī)模會展需求，而商谷項 目所在地的獨特區(qū)位優(yōu)勢和低價土地資源，恰恰能夠滿足建造大規(guī)模會展場館的條件；同時，中國貿(mào)促會 對未來北京大規(guī)模國際會展場館的規(guī)劃正處于尋址階段，因此，會展產(chǎn)業(yè)作為啟動商谷項目的另一極啟動 點，具有非常大的可操作性。華夏房地產(chǎn)公司“商谷”項目總結性報告2.2.2中間支撐2.2商谷項目開發(fā)的三大階段完善環(huán)境階段：通過建造基本商業(yè)設施和環(huán)境改造，滿足因兩極起步帶來的大量人流引發(fā)的基本消費：商業(yè)網(wǎng)點：中小型購物超市、餐飲飯店、郵局、銀行等；賓館酒店：針對會展和教育人流建造的中檔酒店；室內(nèi)娛樂：中小規(guī)模的娛樂設施，例如保齡球、桌球、KTV等。提升需求階段：當起步階段帶來的人流基本需求被滿足和環(huán)境完善后，通過營造特色消費模式，深度挖掘潛在需求，進一步吸引人流：特色商業(yè)：諸如名牌折扣店等特殊商業(yè)模式醫(yī)療保?。侯愃朴诰湃A山莊的個性化醫(yī)療保健咨詢機構體育設施：高爾夫球場、馬術俱樂部等高檔次體育場所主題娛樂：個性化、互動式主題公園等兩極起步后吸引的大量人流引發(fā)的需求消費，需要完善的中間支撐體系提供服務和場所。同時，通過營造特色消費模式，進一步吸引人流，形成互動式、內(nèi)生型的消費體系：完善環(huán)境提升需求華夏房地產(chǎn)公司“商谷”項目總結性報告2.2.3會所盈利2.2商谷項目開發(fā)的三大階段商谷的核心精髓是集團會所群，通過兩極起步和中間支撐階段，商谷項目的基礎配套設施和周邊環(huán)境已發(fā)育成熟，土地價值必然大幅升值，因此這一階段是華夏房地產(chǎn)公司真正意義上的開發(fā)和收獲階段。集團會所的開發(fā)應把握以下基本要點：高端客戶定位： 商務休閑概念是集團，尤其是企業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模后衍生出的一種集團消費需求，同時，會所的有限性和潛在需求的無限性，決定了集團會所群必需定位特定消費群體－－高端客戶：京津地區(qū)的國內(nèi)大型企業(yè)集團、跨國公司駐京總部、外省市駐京聯(lián)絡機構等有較強消費能力的集團客戶。個性模式開發(fā)： 高端消費產(chǎn)品的最大特征是個性化消費，因此集團會所群的設計開發(fā)應從了解客戶的需求和偏好出發(fā)，定制個性化產(chǎn)品，同時借鑒國際類似產(chǎn)品的開發(fā)模式，匯集先進規(guī)劃理念，提供給客戶多樣性的選擇空間。生態(tài)園林設計： 突出整個會所群的生態(tài)園林特征，營造區(qū)域內(nèi)獨一無二的生態(tài)環(huán)境。在改造原有地塊面貌的同時，注重保留已有的成熟植被，例如果林和樹林等，同時引入江南園林式景觀設計，彌補自然環(huán)境的劣勢。軟性服務到位： 引進國際發(fā)達的物業(yè)管理模式或直接聘用國際知名物業(yè)管理公司，突出人性化、個性化服務。由于客戶群主要定位是高端集團客戶，因此可以采用管家式物業(yè)管理理念，獨立會所獨立管理。華夏房地產(chǎn)公司“商谷”項目總結性報告2.3.1優(yōu)勢分析2.3廊坊發(fā)展商谷項目的優(yōu)劣勢分析獨特的地理位置： 廊坊市是河北省轄市，位于環(huán)渤海經(jīng)濟圈、京津都市圈的中心地帶，驅(qū)車半小時可達北京、天津市 區(qū), 一小時可達首都機場、天津新港,形成了依托中心城市和空港、海港發(fā)展經(jīng)濟的獨特區(qū)位優(yōu)勢。土地資源優(yōu)勢： 以商務休閑為核心內(nèi)容的“商谷”項目，不同于傳統(tǒng)意義上的中央商務區(qū)（CBD)，其以休閑為形式、以 商務為核心的模式，決定了“商谷”項目對大面積土地和優(yōu)美自然環(huán)境的要求，同時強調(diào)建筑物的低密 度和低容積率。京津地區(qū)土地成本隨著城市開發(fā)的逐漸成熟，已無吸引力，而廊坊具備大規(guī)模土地資 源和低價的競爭優(yōu)勢。政府政策的支持： “商谷”項目的開發(fā)，完全符合廊坊市政府大力發(fā)展高附加值第三產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略部署，因此在市政配套、稅收、審批等環(huán)節(jié)，必將得到當?shù)卣亩α⒅С趾团浜?。廊坊獨特的地理位置、土地資源優(yōu)勢、政府政策的支持是在廊坊塑造“商谷”項目的三大優(yōu)勢華夏房地產(chǎn)公司“商谷”項目總結性報告2.3.2劣勢分析2.3廊坊發(fā)展商谷項目的優(yōu)劣勢分析存量重組無能力： 大學城一期錯誤的招商模式和運營模式，直接導致整個項目陷入財務危機。一方面由于該項目涉及到的負債過于龐大，重組方需要雄厚的資本實力；另一方面，政府對于整個大學城項目的重組缺乏足夠的勇氣和動力，因此整個大學城一期的存量重組基本處于停滯狀態(tài)。會展引進無資金： 盡管貿(mào)促會國際會展群的選址對廊坊而言是巨大的商機，但吸引貿(mào)促會設立場館的前提是大面積廉價的土地資源和成熟的市政配套。雖然“商谷”項目的2萬畝地具有潛在的開發(fā)性，但是前期巨額的土地出讓金投資和七通一平費用，是制約貿(mào)促會選址的關鍵瓶頸。招商環(huán)節(jié)無關系： “商谷”項目涵蓋了房地產(chǎn)開發(fā)、教育、會展、旅游、商業(yè)、娛樂等多種產(chǎn)業(yè)，單一主業(yè)的企業(yè)難以完成綜合性的開發(fā)，因此招商投資是開發(fā)商谷項目的主要途徑。廊坊相對封閉的經(jīng)濟環(huán)境，直接制約著招商環(huán)節(jié)的通暢性。

廊坊發(fā)展“商谷”項目存在三大瓶頸：存量重組無能力、會展引進無資金、招商環(huán)節(jié)無關系。華夏房地產(chǎn)公司“商谷”項目總結性報告3.1 華夏房地產(chǎn)公司的歷史與能力3.2 制約華夏房地產(chǎn)公司的瓶頸3.3 商谷項目操作方案與步驟

3、 從華夏房地產(chǎn)公司的能力看大北京商谷的操作步驟華夏房地產(chǎn)公司“商谷”項目總結性報告3.1 華夏房地產(chǎn)公司的歷史與能力華夏房地產(chǎn)公司是以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)的民營企業(yè)，具有二級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。公司擁有河北海天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（石家莊開發(fā)項目）和廊坊市華夏物業(yè)管理有限公司兩家控股子公司項目介紹：華夏花園：建成于1999年，占地面積11610.58平方米，建筑面積15764平方米，總戶數(shù)110戶，由四幢平層和1幢小高層組成。第五大街：廊坊市污水排放的主排渠改造而成，1988年末開工，2000年5月18日交付使用。從東至西分布為：超市、美食城、精品廊、酒吧街、演藝廣場、畫家村、商業(yè)街坊等。目前已成為廊坊市的新市中心。時代廣場：政府委托開發(fā)的廊坊市最大的市民休閑廣場，2000年5月18日建成投入使用。廣場占地近5萬平方米。華夏經(jīng)典：占地面積68700平方米，總建筑面積103000平方米?？蛻羧憾ㄎ粸橹械褪杖氲钠胀ㄊ忻?。產(chǎn)品由板式小高層、半圍合型多層和連體別墅等多種形式組合而成。面積定位在80-140平方米。第六大街構思：汽車文化廣場、先鋒走廊、注意力空間等。華夏房地產(chǎn)公司以小規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)起步，逐漸積累經(jīng)驗，尤其走向成熟。3.1.1 華夏房地產(chǎn)公司的歷史華夏房地產(chǎn)公司“商谷”項目總結性報告3.1.2華夏房地產(chǎn)公司的能力3.1 華夏房地產(chǎn)公司的歷史與能力優(yōu)良的團隊資源、良好的政府資源和項目運作的成功經(jīng)驗是華夏房地產(chǎn)公司的三大核心能力：優(yōu)良的團隊資源：華夏房地產(chǎn)公司員工人均年齡小于30歲，并且高層管理人員都具有雙學士或MBA教育背景，創(chuàng)新能力和學習能力非常強，保證了華夏房地產(chǎn)公司持續(xù)拓展的動力。良好的政府資源：作為當?shù)貎?yōu)秀的民營企業(yè)，華夏房地產(chǎn)的發(fā)展得到當?shù)卣年P注和支持，因此在資源獲取上，擁有獨特優(yōu)勢。然而，如何避免過多的企業(yè)行使政府行為的發(fā)生，也是華夏房地產(chǎn)公司利用政府資源優(yōu)勢前，應該首先考慮的問題。擁有小項目的成功運作經(jīng)驗資源：從華夏花園到華夏經(jīng)典，華夏房地產(chǎn)公司取得了不俗的業(yè)績，這為公司今后運作大項目積累了豐富的經(jīng)驗。華夏房地產(chǎn)公司“商谷”項目總結性報告資本積累薄弱：華夏房地產(chǎn)公司主要通過成功運作華夏花園、時代廣場、第五大街和華夏經(jīng)典項目，樹立了在廊坊房地產(chǎn)界的領頭地位，同時完成了企業(yè)的初次資本積累過程。然而，與全國性的大房地產(chǎn)商相比，華夏房地產(chǎn)公司的資本積累明顯不足（凈資產(chǎn)約4000－6000萬人民幣），尤其要運作2萬畝地的“商谷”項目（總投資估計約幾十億人民幣），企業(yè)明顯處于“小馬拉大車”的窘境。缺少穩(wěn)定的現(xiàn)金流：華夏房地產(chǎn)公司仍處于以項目滾動開發(fā)為特征的項目房地產(chǎn)階段，缺少能夠產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流入的投資性物業(yè)，因此企業(yè)收益不穩(wěn)定，公司的運作仍處于維持狀態(tài)，而非戰(zhàn)略升級的階段。組織結構與戰(zhàn)略提升的矛盾：從整個華夏房地產(chǎn)公司的人員配備和組織結構上分析，公司仍未擺脫傳統(tǒng)項目房地產(chǎn)企業(yè)的模式，企業(yè)的知識結構和能力仍大部分局限于房地產(chǎn)開發(fā)領域，缺少宏觀的戰(zhàn)略研究和判斷能力。3.2制約華夏房地產(chǎn)公司的瓶頸資本積累薄弱、缺少穩(wěn)定現(xiàn)金流和傳統(tǒng)的組織結構是制約華夏房地產(chǎn)公司發(fā)展的三大瓶頸：華夏房地產(chǎn)公司“商谷”項目總結性報告3.3 商谷項目操作方案與步驟華夏房地產(chǎn)公司的三大制約瓶頸，尤其是薄弱的資本積累，直接制約著公司“商谷”項目的實施。和君創(chuàng)業(yè)針對項目背景和華夏房地產(chǎn)公司能力，提出以下總體開發(fā)思路：利用項目啟動的兩極，帶動周邊土地升值，通過土地收入的變現(xiàn)，滾動開發(fā)配套設施和核心產(chǎn)品，最終完成“商谷‘項目的綜合開發(fā)：第一步：利用華夏房地產(chǎn)公司的核心優(yōu)勢－－政府關系，說服政府以無償贈送、低價轉讓或土地參股等方式，推動貿(mào)促會在廊坊大面積開發(fā)國際會展群；同時，作為為廊坊引介貿(mào)促會的條件，華夏房地產(chǎn)公司以較低定金圈圍會展群周邊所有土地，等待土地升值；（如果政府拒絕土地無償或低價出讓，華夏房地產(chǎn)公司可以通過尋找戰(zhàn)略合作伙伴，買斷2萬畝土地，再以贈與、低價轉讓或參股等方式，吸引貿(mào)促會投資開發(fā)會所群。在與戰(zhàn)略合作伙伴合作的過程中，華夏房地產(chǎn)公司應通過合理的股權設計，掌握控股權）；第二步：與新東方合作，為其提供校舍開發(fā)；與四達或蓋洛普合作，興建人力測評中心。通過以上兩個項目形成華夏房地產(chǎn)公司穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入，以維持土地升值階段的企業(yè)運轉；第三步：待會展中心周邊土地升值后，一部分土地出讓，形成集團會所開發(fā)的儲備資金，另一部分土地以參股的方式招商，協(xié)同開發(fā)商業(yè)配套和娛樂設施等，形成華夏房地產(chǎn)公司的長期投資產(chǎn)業(yè)；第四步：全面包裝設計大商谷集團會所群，尋求戰(zhàn)略開發(fā)伙伴和戰(zhàn)略金融伙伴；第五步：設計、開發(fā)集團會所群，在京津、全國、甚至世界范圍內(nèi)進行推銷，最終實現(xiàn)會所盈利。華夏房地產(chǎn)公司“商谷”項目總結性報告附件1：教育產(chǎn)業(yè)研究附件2：會展產(chǎn)業(yè)研究附件3：商品流通產(chǎn)業(yè)研究附件4：娛樂產(chǎn)業(yè)研究附件5：醫(yī)療保健產(chǎn)業(yè)研究附件6：體育產(chǎn)業(yè)研究附件7：國際大城市經(jīng)濟圈案例4、附件華夏房地產(chǎn)公司“商谷”項目總結性報告基礎教育體系包括學前教育和義務教育部分。基礎教育在我國絕大部分是政府投資行為，這保證了民族教育的穩(wěn)定和教育 權利的平等性。同時，民間辦學的私立學校在基礎教育體系中也占有一席之地，但比重不足1%。職業(yè)教育體系職業(yè)教育是九年義務教育之后的我國現(xiàn)代化教育體系和國家創(chuàng)新體系的重要組成部分。我國經(jīng)濟的發(fā)展不僅 需要構建知識和技術創(chuàng)新體系，還需要構建知識傳播和應用系統(tǒng)；不僅需要培養(yǎng)一大批高層次知識和技術方 面的創(chuàng)新人才，更需要職業(yè)教育培養(yǎng)一大批具有創(chuàng)新精神的技能型高素質(zhì)勞動者。職業(yè)教育水平在很大程度 上決定著勞動力大軍的素質(zhì)水平，而勞動力大軍的素質(zhì)水平又很大程度上決定著國民經(jīng)濟生產(chǎn)和服務的總體 水平，決定著科學技術轉化為現(xiàn)實生產(chǎn)力的綜合競爭力；勞動力結構又在很大程度上影響著國民經(jīng)濟結構、企業(yè)組織結構和產(chǎn)品結構。附件1：教育產(chǎn)業(yè)研究1.中國教育產(chǎn)業(yè)的四大體系華夏房地產(chǎn)公司“商谷”項目總結性報告高等教育體系 高等教育是培養(yǎng)適應知識經(jīng)濟需求的高技術人才的主渠道。市場經(jīng)濟中教育作為一種稀缺資源，應該追求其投入的優(yōu)化、運行的效率、產(chǎn)出的效益。在知識經(jīng)濟形態(tài)下，高知識含量的產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟增長的主要支撐點，作為知識經(jīng)濟基礎和科學技術與現(xiàn)實生產(chǎn)力之間紐帶——高等教育，其發(fā)育成長為一種新興的產(chǎn)業(yè)，必將成為社會的價值取向，并被社會廣泛的認同。職后教育體系職后教育體系是目前教育產(chǎn)業(yè)大體系中產(chǎn)業(yè)化最容易、投資回報最高的環(huán)節(jié)。其巨大的經(jīng)濟效益吸引了眾多的投資者。在科技水平日益發(fā)達的今天，職后教育的發(fā)展借助網(wǎng)絡的功能實現(xiàn)了質(zhì)的飛躍。我國網(wǎng)絡教育每年的市場規(guī)模已經(jīng)達到了120億元，而且還在以每年20%的速度遞增。龐大的培訓市場給企業(yè)人力資源的管理帶來了革命，世界著名的企業(yè)如IBM，GE，INTEL等每年對高級管理人員和一般員工的系統(tǒng)培訓費用都是非常驚人的。附件1：教育產(chǎn)業(yè)研究1.中國教育產(chǎn)業(yè)的四大體系華夏房地產(chǎn)公司“商谷”項目總結性報告教育消費持續(xù)增加： 90年代以來，我國城鎮(zhèn)居民家庭的教育支出以平均每年29．3％的速度增長，教育支出的增長明顯快于家庭收入的增長，高于其他消費支出，也快于國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長。據(jù)統(tǒng)計，2001年我國城鎮(zhèn)居民家庭年人均教育消費支出為428元，占人均消費性支出的8．06％，達到近10年來的最高比重；全國城鎮(zhèn)居民教育支出總額達到近1700億元，占最終消費的7．2％。教育消費潛力巨大： 統(tǒng)計數(shù)字顯示，2002年2月末居民儲蓄存款余額近7．8萬億元。若按7％的可實現(xiàn)教育支出的比重推算，我國居民潛在的教育費用支出每年將達到近5500億元。近幾年全國高校招生人數(shù)每年增加60多萬人，按每人多支出2萬元計算，一年可擴大需求120多億元，這還不包括初等教育和中等教育。盡管我國城鎮(zhèn)居民教育消費支出很快，但與國際相比差距還很大。我國2000年高等教育入學率為11％，根據(jù)“十五”規(guī)劃，到2005年才能達到15％；而全世界的平均水平在1995年就已達到16．2％。因此，我國教育消費容量很大。2.中國教育產(chǎn)業(yè)的消費現(xiàn)狀附件1：教育產(chǎn)業(yè)研究華夏房地產(chǎn)公司“商谷”項目總結性報告3.中國教育產(chǎn)業(yè)的投資現(xiàn)狀基礎教育體系仍以國家投資為主導我國實行九年義務教育，作為國家的社會屬性和職能，以國家投資為主導。盡管該體系中出現(xiàn)民間資本投資現(xiàn)象，但民間投資基礎教育集中于貴族式學校，所占比例不超過1%。同時，我國很多落后地區(qū)存在著大量中小學生因付不起學費紛紛輟學、因政府無錢而支付不了教師工資、維持不了最基本的辦學條件等現(xiàn)象。職業(yè)教育體系市場化、多元化、國際化、品牌化

在國家有關政策法規(guī)的框架內(nèi)，職業(yè)教育主體尊重市場經(jīng)濟規(guī)律和職業(yè)教育的特點，根據(jù)廠商、行業(yè)或產(chǎn)業(yè)崗位群對人才規(guī)格、能力、素質(zhì)等方面的要求，設定專業(yè)培養(yǎng)方向、能力素質(zhì)標準、教育內(nèi)容、教育模式、教學手段，提供優(yōu)質(zhì)的教育、培訓、服務，最大程度地滿足社會經(jīng)濟發(fā)展對人力資源開發(fā)的需求；目前我國置業(yè)培訓市場出現(xiàn)了國家資金、民營資本、國際資本多元的投資辦學體系，職業(yè)教育的內(nèi)容和分類日漸完善和細化。高等教育體系由于學位體制的限制仍處于半封閉狀態(tài) 由于非官辦高等教育受到國內(nèi)學位頒發(fā)體制的限制，盡管高等教育的需求旺盛，但投資主體仍以國家為主。中國接近13億人口,現(xiàn)擁有1900多所大學（包括民辦大學）;而發(fā)達國家，如美國，其2.8億人口擁有5010所大學（包括社區(qū)學院）。所以，高等教育體系盡管存在政策壁壘，但存在著極大的潛在投資機會。（附件：西安外事學院）職后教育體系需求、投資兩旺中國教育產(chǎn)業(yè)整個體系中，職后教育體系是最大的投資熱點，特別是培訓市場。據(jù)統(tǒng)計２０００年全國培訓項目的總營業(yè)額在１０億元左右，２００１年則增加到近100億元左右。隨著WTO的加入和跨國公司直接投資的增長，以企業(yè)培訓為代表的職后教育體系將保持高速增長態(tài)勢。（詳見附件2：培訓市場）附件1：教育產(chǎn)業(yè)研究華夏房地產(chǎn)公司“商谷”項目總結性報告據(jù)統(tǒng)計２０００年全國培訓項目的總營業(yè)額在１０億元左右，２００１年則增加到近100億元左右。許多企業(yè)每年給員工的培訓費用不過支付兩、三千元的講座費，到２０００、２００１年大量公司跟培訓企業(yè)簽訂一、二百萬的培訓項目；某卷煙廠１９９６年全年投入在培訓上的費用僅幾十萬元，到２００１年全年投入各項培訓費用近５００萬元，前后五年翻了十倍，并且已形成了一種培訓制度。在國內(nèi)，這樣的企業(yè)很多，雖然這個市場還不成熟，但需求是明顯的，增長潛力巨大。分析家指出：培訓市場是“中國的最后一塊暴利市場”，“也是教育產(chǎn)業(yè)的一塊核心力市場”企業(yè)培訓方式1、企業(yè)內(nèi)部培訓：

課堂講課式：集中講授某個專題，一般為2個課時左右。

封閉式培訓：公司停下一些工作，集中員工進行培訓。

實踐式培訓：主要是崗位培訓。

2、企業(yè)外部培訓：

短訓班：一般是一天到一個星期不等，主要是參加由一些公司或者是咨詢公司所舉辦的專題培訓。

專項培訓：主要是由一些咨詢公司就營銷、管理、財務等等方面所進行的高級培訓。

拓展培訓：超越于知識層次而上升到EQ層次的培訓，包括野外訓練、軍訓等等。4.中國培訓市場附件1：教育產(chǎn)業(yè)研究華夏房地產(chǎn)公司“商谷”項目總結性報告WTO后的語言培訓市場有專家稱，我國加入WTO后的今天，外語的培訓市場可以用“龐大”形容，估計每年僅語言的培訓總營業(yè)額大約在40億元左右。培訓市場的需求統(tǒng)計１９９６年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明只有１.７％的國內(nèi)國營、民營企業(yè)用外來培訓，其中主要是請大學教授講課，１９９６年以前自費參加各類培訓的國營、民營企業(yè)的職員幾乎為零。２０００年統(tǒng)計有７８％以上的國內(nèi)國營、民營企業(yè)需要引進培訓，而且大部分由原來的請大學教授講課改為購買國內(nèi)外培訓機構的培訓課程。另外２０００年統(tǒng)計全自費參加各類培訓的人員占總數(shù)的８１％，部分自費的人員占總數(shù)的４％，這其中國營企業(yè)的人員占１４％，民營企業(yè)占１４％，合資企業(yè)占３１％，4.中國培訓市場附件1：教育產(chǎn)業(yè)研究華夏房地產(chǎn)公司“商谷”項目總結性報告5.GE的培訓：美國企業(yè)界的哈佛

提到GE的培訓，首先要說的肯定是“克勞頓村”。位于紐約州哈得遜河谷、占地50英畝的“克勞頓村”是GE高級管理人員培訓中心，有人把它稱為GE高級領導干部成長的搖籃，而《財富》雜志稱之為“美國企業(yè)界的哈佛”。它創(chuàng)立于1956年，是世界上第一個大公司的管理學院。

GE的克勞頓管理學院有著明確的使命，那就是：創(chuàng)造、確定、傳播公司的學識，以促進GE的發(fā)展，提高GE在全球的競爭能力。具體地說，就是為GE員工的成長與發(fā)展提供培訓，向GE各業(yè)務部門傳播最佳實踐、公司的舉措以及學習的經(jīng)驗，傳播公司的文化與價值觀。克勞頓村的課程分三類，一是專業(yè)知識類，如財務、人事管理、信息技術等等，其目的是使GE員工在某一技術領域更專、更深入。第二類是針對員工某一事業(yè)發(fā)展階段而設計的課程，如新經(jīng)理發(fā)展課程、高級經(jīng)理課程、高層管理人員發(fā)展課程等等。第三類是為推廣全公司范圍的舉措而設置的課程，如六個西格瑪培訓、變革加速進程等。

每一年，在克勞頓村接受培訓的GE高級經(jīng)理人員都達5000－6000人，他們分別來自GE在全球的業(yè)務部門。而克勞頓村的教員，50％來自GE高層經(jīng)管人員，其中包括GE前董事長兼CEO韋爾奇先生以及現(xiàn)任董事長兼CEO杰夫.伊梅爾特先生?？藙陬D村的教學方式也是非常獨特的。在每一課程中，學員都被要求以行動為導向，帶著問題來參加學習，學完之后還要帶著行動計劃回去；另外，強調(diào)案例研究，強調(diào)傳播GE的實際經(jīng)驗與最佳做法。在一些課程中，業(yè)務部門的領導人會擬出具體的項目讓學員去做。在一定的情況下，還組織學員與業(yè)務部門一起針對實際問題開展研究與討論。

隨著GE的業(yè)務不斷向全球擴展，克勞頓村的企業(yè)領導人員管理培訓項目已經(jīng)在全球展開，目前在歐洲、亞洲和拉美都有管理培訓機構，從而加強對全球員工的培訓與發(fā)展。

有關資料顯示，GE每年投入培訓的費用高達10億美元，這足以顯示GE公司對培訓和員工發(fā)展的重視。2001年9月，培訓中心被重新命名為約翰·韋爾奇領導發(fā)展中心。附件1：教育產(chǎn)業(yè)研究華夏房地產(chǎn)公司“商谷”項目總結性報告6.IBM的培訓

IBM是一個非常注重培訓的企業(yè)，它在中國一年的培訓投入超過１０００萬美元，有人提出減少培訓支出，但IBM的老板說：“如果我每年不花這些錢去培訓，可能一年只能有４個億美元的收人，而現(xiàn)在，我們在中國一年的收人是８億美元?！盜BM把培訓作為保證公司發(fā)展的基本政策，除對內(nèi)部員工培訓外，還對客戶進行技術培訓。企業(yè)培訓是一種投資，可以帶來巨大的回報。

據(jù)統(tǒng)計，外資公司一般按銷售額的１％，工資總額的５％計提培訓經(jīng)費。附件1：教育產(chǎn)業(yè)研究華夏房地產(chǎn)公司“商谷”項目總結性報告所謂會展產(chǎn)業(yè)，顧名思義，就是通過舉辦各種形式的會議和展覽展銷，能夠帶來直接或間接經(jīng)濟效益和社會效益的一種經(jīng)濟現(xiàn)象和經(jīng)濟行為，也被稱之為“會展經(jīng)濟”或“會展市場”。會展經(jīng)濟是市場經(jīng)濟條件下的產(chǎn)物，在國外，會展產(chǎn)業(yè)起源于英國，已有幾百年歷史。我國的會展產(chǎn)業(yè)從九十年代開始進入加速發(fā)展階段。會展產(chǎn)業(yè)舉辦的大型會議、展覽活動，能夠帶來源源不斷的商流、物流、人流、資金流、信息流，直接推動商貿(mào)、旅游業(yè)的發(fā)展，不斷創(chuàng)造商機，吸引投資，進而拉動其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，并形成以會展活動為核心的經(jīng)濟群體。會展產(chǎn)業(yè)是社會經(jīng)濟運動而引起的相互聯(lián)系、相互作用、相互影響的同類企業(yè)的總和，是現(xiàn)代經(jīng)濟體系的有機組成部分，是國民經(jīng)濟發(fā)展的重要標志。1.會展產(chǎn)業(yè)定義附件2：會展產(chǎn)業(yè)研究華夏房地產(chǎn)公司“商谷”項目總結性報告產(chǎn)生直接的經(jīng)濟效益

會展經(jīng)濟可以產(chǎn)生直接的經(jīng)濟效益，這是它得以迅速發(fā)展的重要原因。從國際上看，在瑞士日內(nèi)瓦，德國漢諾威、慕尼黑，美國紐約，法國巴黎，英國倫敦，新加坡和我國香港等這些世界著名的“展覽城”，會展業(yè)為其帶來了直接的收益和經(jīng)濟的繁榮。美國1年舉辦200多個商業(yè)展會帶來的經(jīng)濟效益超過38億美元；法國展會每年營業(yè)額達85億法郎，展商的交易額高達1500億法郎，展商和參觀者的間接消費也在250億法郎左右；我國香港每年也通過舉辦各種大型會議和展覽獲得可觀的收益；從國內(nèi)來看，僅2000年春季舉辦的“北京第六屆國際汽車展”，就有40萬觀眾前往觀展，光門票收入就相當可觀。這種直接的經(jīng)濟效益所產(chǎn)生的吸引力使得會展經(jīng)濟在我國迅速發(fā)展起來。較強的產(chǎn)業(yè)帶動作用

會展經(jīng)濟涉及服務、交通、旅游、廣告、裝飾、邊檢、海關以及餐飲、通信和住宿等諸多部門，不僅可以培育新興產(chǎn)業(yè)群，而且可以直接或間接帶動一系列相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。據(jù)有關資料顯示，國際上展覽業(yè)的產(chǎn)業(yè)帶動系數(shù)大約為1∶9，即展覽場館的收入如果是1，相關的社會收入為9。這樣高的產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度使得會展經(jīng)濟成為帶動城市和區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的新增長點，自然得到各方面的重視和青睞。根據(jù)上海市的測算，上海展覽業(yè)帶來的相關經(jīng)濟效益，直接投入產(chǎn)出比為1∶6，間接的可達到1∶9，對該市GDP的拉動效應非常明顯。2.會展產(chǎn)業(yè)的五大直接功能附件2：會展產(chǎn)業(yè)研究華夏房地產(chǎn)公司“商谷”項目總結性報告較強的產(chǎn)業(yè)帶動作用（續(xù)） 會展經(jīng)濟的產(chǎn)業(yè)帶動作用明顯反映在對城市基礎設施和其他相關硬件設施建設的拉動方面。1996年在德國漢諾威舉辦的世界博覽會，德國政府為此撥款70億馬克進行基礎設施建設，大大改善了該市的基礎設施環(huán)境；1999年我國在昆明主辦的世界園藝博覽會，218公頃的場館群及相關投資總計超過216億元，使昆明的城市建設至少加快了10年。

會展經(jīng)濟還可帶動集交通、住宿、餐飲、購物、旅游為一體的“第三產(chǎn)業(yè)消費鏈”。1999年上海舉辦的“財富論壇”會期雖只3天，但是留在上海各酒店的費用就達數(shù)百萬美元。每年兩屆的中國出口商品交易會(廣交會)，帶動了廣州第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，展會期間，廣州市酒店客商入住率達90%以上，來自100多個國家和地區(qū)的近10萬多外商云集廣州。云南昆明召開的‘99世界園藝博覽會的影響一直持續(xù)到現(xiàn)在，2000年1—7月份，云南省旅游總收入115億元，同比增長44%，到10月初，昆明世博會接待的中外游客已超過930萬人次。1999年以來，香港參觀展覽的人數(shù)達407萬人次，展覽業(yè)本身收益為15億港元，酒店業(yè)收益高達126億港元，占第三產(chǎn)業(yè)總收入的59%；餐飲業(yè)收益635億港元，參觀展覽的人士在香港的商店總消費達27億港元，占零售業(yè)總收入的12%。

會展經(jīng)濟還可增加大量的就業(yè)機會。據(jù)測算，每增加1000平方米的展覽面積，就可創(chuàng)造近百個就業(yè)機會。1996年在德國漢諾威舉辦的世界博覽會，創(chuàng)造了10萬個就業(yè)機會，獲得了145億馬克的利潤及45億馬克的稅收；在香港，一年的會展活動可大約為香港居民提供9000多個就業(yè)機會。對于人口眾多的中國而言，會展經(jīng)濟的發(fā)展無疑為增加就業(yè)提供了一條有效的渠道。2.會展產(chǎn)業(yè)的五大直接功能附件2：會展產(chǎn)業(yè)研究華夏房地產(chǎn)公司“商谷”項目總結性報告?zhèn)鞑バ畔?、知識、觀念的作用

從科技發(fā)展史來看，許多劃時代的發(fā)明創(chuàng)造，如電話機、留聲機、蒸汽火車、電視機等都是在展覽會上首先進行展示和推廣的。即使是在信息技術和手段迅速發(fā)展的今天，會議和展覽的便捷性、集中性、直觀性和快速性，在新技術的推廣方面仍起著不可替代的作用。會展經(jīng)濟還能促進國內(nèi)外的政府與企業(yè)、企業(yè)與企業(yè)、企業(yè)與消費者以及社會其他各主體之間的溝通與交流，在這方面會議和論壇的作用十分明顯。在“99北京國際周”中，就設立了“高新技術產(chǎn)業(yè)論壇”、“硅谷杰出華人論壇”、“知識產(chǎn)權論壇”、“風險投資與融資上市論壇”等?！?9上海財富論壇”更是吸引了國際上的著名企業(yè)家和學者，論壇本身在傳播新知識、新觀念，以及促進中國與世界的溝通和交流方面起到了相當大的作用。

促進經(jīng)濟貿(mào)易合作的作用

在一些交易會、展覽會和貿(mào)易洽談會上都能簽署一定金額的購銷合同、投資、轉讓和合資意向書。據(jù)統(tǒng)計，法國博覽會和其他專業(yè)展覽會每年展商的交易額高達1500億法郎。在“99深圳高交會”上，成交項目1459個，成交金額6494億美元。北京舉辦的前兩屆國際周上，達成的投資總額也都達到6億多美元。2000年北京國際周內(nèi)簽署的合同、協(xié)議、意向總計金額達到了6023億美元。2.會展產(chǎn)業(yè)的五大直接功能附件2：會展產(chǎn)業(yè)研究華夏房地產(chǎn)公司“商谷”項目總結性報告帶動地方經(jīng)濟發(fā)展的作用 國際上有許多以展覽著稱的城市，尤以德國為多。像漢諾威、杜塞爾多夫、萊比錫、慕尼黑等均是世界知名的會展之都，展覽在為這些城市帶來可觀經(jīng)濟效益的同時，也大大提高了它們在國際上的知名度。法國首都巴黎，平均每年都要承辦300多個國際大型會議，因此，贏得了“國際會議之都”之稱。我國的香港以其每年舉辦若干大型國際會議、展覽而在國際上享有盛名。上?！?9財富論壇”的召開，預示著上海在向國際展覽名城的方向邁進。大連也以每年舉辦的“服裝節(jié)”而提高了在國內(nèi)和國際的知名度。

會展業(yè)被認為是地方經(jīng)濟發(fā)展的“助推器”。珠江三角洲是全國改革開放最早的地區(qū)之一，伴隨著經(jīng)濟的高速發(fā)展，會展經(jīng)濟也隨之興起。進入90年代，廣東會展的數(shù)量、規(guī)模均以每年20%以上的速度增長。目前全省從事會展業(yè)的企業(yè)已達2000家，每年舉辦的較大型會展超過一千余個，成為中國最大的會展基地。廣州的“廣交會”，深圳的“高交會”，珠海的“航空展”等大型會展在國內(nèi)外都有較大的影響，會展業(yè)已成為珠江三角洲經(jīng)濟區(qū)的重要產(chǎn)業(yè)。會展經(jīng)濟也為中西部地方經(jīng)濟的發(fā)展提供了契機。2000年第11屆中國哈爾濱經(jīng)濟貿(mào)易洽談會完成總成交額573億美元，簽訂對外經(jīng)貿(mào)合同4166億美元，南聯(lián)合作項目625項，引進外省資金86億元人民幣，合同總投資額1184億元人民幣。給地處邊陲的黑龍江經(jīng)濟發(fā)展帶來了可貴的契機。會展經(jīng)濟帶給新疆的不僅是一些合同、項目和資金，它的巨大活力已悄然滲入經(jīng)濟生活的各個方面。為期3天的“2000年中國(新疆)國內(nèi)旅游交易會”，帶動了新疆第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，僅7月份，新疆就接待國內(nèi)游客140萬人次，旅游收入112億元，比去年同期增長67%。除大城市外，一些中小型城市也在依據(jù)自身的經(jīng)濟優(yōu)勢和特色經(jīng)濟探索會展經(jīng)濟這篇大文章，以帶動地方經(jīng)濟的發(fā)展。2.會展產(chǎn)業(yè)的五大直接功能附件2：會展產(chǎn)業(yè)研究華夏房地產(chǎn)公司“商谷”項目總結性報告供求調(diào)節(jié)與均衡功能 會展產(chǎn)業(yè)本身是供需矛盾演進的產(chǎn)物，是創(chuàng)造供給、刺激需求、平衡供需的重要手段。調(diào)整產(chǎn)業(yè)結構與區(qū)域經(jīng)濟結構 積極、有效、規(guī)范的會展活動，有利于產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整和產(chǎn)業(yè)結構優(yōu)化，對整個國民經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生重要推動作用。會展活動有利于發(fā)揮區(qū)域比較優(yōu)勢，有利于區(qū)域經(jīng)濟結構調(diào)整和區(qū)域生產(chǎn)力發(fā)展促進經(jīng)濟一體化發(fā)展有利于突破經(jīng)濟一體化的制度與非制度障礙，為完整的市場體系形成提供條件；有利于統(tǒng)一市場規(guī)則、慣例和經(jīng)濟秩序的形成；有利于加深不同國家、地區(qū)間的分工與合作，密切彼此的經(jīng)濟關系；有利于加強政府間協(xié)作，能協(xié)調(diào)各種利益的沖突和矛盾，并提供解決的機會和條件。3.會展產(chǎn)業(yè)的三大間接功能附件2：會展產(chǎn)業(yè)研究華夏房地產(chǎn)公司“商谷”項目總結性報告法國巴黎有“國際會議之都”美譽，每年承辦300多個大型國際會議展覽，每年營業(yè)額達85億法郎，展商的交易額高達1500億法郎，展商和參觀者的間接消費也在250億法郎左右。德國漢諾威德國政府為在漢諾威舉辦的世界博覽會撥款70億馬克進行基礎設施建設，創(chuàng)造了10萬個就業(yè)機會，獲得了45億馬克的稅收及145億馬克的利潤。德國慕尼黑德國政府大力扶持的大型展覽公司之一，每年可以獲得營業(yè)收入近250億馬克，創(chuàng)造7萬個就業(yè)機會。德國杜塞爾多夫政府利用產(chǎn)業(yè)規(guī)模擴張的理念，打造全球會展經(jīng)濟國家。對外業(yè)務擴張上，往往采用多家會展集團聯(lián)合經(jīng)營模式。擁有全球獨一無二的會展促銷網(wǎng)絡。瑞士日內(nèi)瓦世界會議之都，利用和平之城、公園之城和世界旅游勝地的優(yōu)勢，利用世界經(jīng)濟強國的地位，每年吸引國際性會議達5000多個，具有召開世界會議無可比擬的地位。美國紐約依托美國強大的經(jīng)濟和科技地位，每年贏得利潤達4億多美元，創(chuàng)造就業(yè)機會達9萬多個，為美國經(jīng)濟持續(xù)增長提供強大支持。美國芝加哥新興產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟城市給會展產(chǎn)業(yè)提供源源不斷的源動力，每年舉辦的大型國際展覽近100個，直接經(jīng)營收入16億美元。英國倫敦會展產(chǎn)業(yè)的發(fā)祥地。萬國博覽會經(jīng)久不衰。依托良好的產(chǎn)業(yè)成熟度和交通條件，每年直接和間接會展收入近30億英鎊，創(chuàng)造就業(yè)機會6萬個。意大利米蘭作為意大利“經(jīng)濟首都”，其會展經(jīng)濟跟巴黎齊名，金融、時裝、化工、冶金、機械等產(chǎn)業(yè)的支撐為會展產(chǎn)業(yè)每年產(chǎn)生約20億美元的收入。新加坡新加坡的產(chǎn)業(yè)支柱，新加坡經(jīng)濟的助推器，每年舉辦的綜合展覽和專業(yè)展覽近150個，創(chuàng)造直接利潤4億坡幣，創(chuàng)造就業(yè)機會達2萬個，并帶動其它產(chǎn)業(yè)特別是信息產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。香港一年的會展收入達74億港元，同時提供了9000多個就業(yè)機會4.國際十大會展名城附件2：會展產(chǎn)業(yè)研究華夏房地產(chǎn)公司“商谷”項目總結性報告5.我國會展產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀因為會展經(jīng)濟較強的產(chǎn)業(yè)帶動作用，世界各國對國際會議舉辦權的競爭也日趨激烈，很多國家還形成了相應的會議產(chǎn)業(yè)鏈，建有相應的會議旅行社、專業(yè)會展組織和服務機構，形成了合理分工的社會化經(jīng)營和服務體系。我國目前各城市都通過各種渠道爭辦一些大型的國際、國內(nèi)會議和具有較大影響的行業(yè)展覽、展銷會。下圖是我國1997－2000年會展數(shù)量的變化城市發(fā)展會展產(chǎn)業(yè)的三個必備條件：城市須具有國際知名度，經(jīng)濟、技術、文化發(fā)達；城市須具有完善的基礎設施，如交通、通訊、涉外賓館飯店等；城市須具有發(fā)達、成熟的產(chǎn)業(yè)體系，以及豐富的旅游資源。北京、上海、廣州是全國目前最大的三大會展中心城市。另外，武漢和大連在區(qū)位、環(huán)境和經(jīng)濟的綜合因素上也具有大力發(fā)展會展產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢。附件2：會展產(chǎn)業(yè)研究華夏房地產(chǎn)公司“商谷”項目總結性報告我國會展業(yè)從小到大，發(fā)展速度不斷加快，行業(yè)經(jīng)濟效益逐年攀升，成為各地經(jīng)濟發(fā)展的助推器和新亮點。 據(jù)不完全統(tǒng)計，近10年來，我國通過展覽實現(xiàn)外貿(mào)出口成交額達340多億美元，內(nèi)貿(mào)交易120多億元人民幣， 各類專業(yè)性、綜合性的國際展覽會有力地促進了中外的技術合作、信息溝通、貿(mào)易往來、人員互訪和文化交 流，創(chuàng)造了良好的經(jīng)濟和社會效益。然而，在看到成績的同時也存在這嚴重制約會展產(chǎn)業(yè)發(fā)展的致命障礙：會展市場秩序混亂，魚龍混雜，會展過多過濫，有些地方甚至出現(xiàn)了會展“泡沫”現(xiàn)象：一些城市日日有展， 甚至“一日多展”。許多展覽和會議既無特色，又無實質(zhì)內(nèi)容，缺乏良好的組織與服務，且收費混亂，低水平 惡性競爭，使參展者的利益無法得到保護。對一些會展主辦者來說，展會無論大小都有錢可賺。經(jīng)濟利益驅(qū) 使大家都想爭分一杯羹。展覽場所重復建設，功能單一：全國各個城市都有展館，但大多面積小、功能單一、設施落后、服務水平低， 不具有競爭力，更不具有接辦國際名展的能力。多數(shù)展館只能承辦一些低檔次的展覽，缺乏統(tǒng)一布局，一味 地為了獲得短期利益，使展覽活動過多過濫，導致參展物品數(shù)量少、檔次低，降低了對商家的吸引力，同時 也降低了辦展質(zhì)量，影響了城市聲譽和企業(yè)效益。有些城市盲目建設展覽場所，導致了社會資源的浪費。多數(shù)展會缺乏明確定位，組織管理模式落后：同國際知名展覽相比，我國展覽缺乏明確定位，讓參展廠商 “食之無味，棄之可惜”。而有的展會則什么檔次與質(zhì)量的產(chǎn)品都一擁而上。有些展會甚至成為處理滯銷商品 的場所。參展商的目的也不明確，且大多數(shù)廠商只是“坐以待客”。組織管理模式落后，服務水平低，也是制 約我國展覽使之停留在相對封閉、單一、服務水平低下層次上的重要原因。6.我國會展產(chǎn)業(yè)目前存在的問題附件2：會展產(chǎn)業(yè)研究華夏房地產(chǎn)公司“商谷”項目總結性報告會展業(yè)還未形成專業(yè)化分工協(xié)作的格局：為展覽提供配套服務的技術、信息等相對滯后，制約了展覽規(guī)模經(jīng)濟的發(fā)揮。同一批人員既是展覽組織者，又是展覽管理者，也是展覽項目的實施者，從展品征集到展品運輸、展品布置直至為參展者提供吃住行服務等均由同一批人承擔，這在某種程度上影響了社會化分工帶來的高效率的發(fā)揮。同時，為展覽提供輔助服務的行業(yè)如展覽信息、展覽咨詢、施工、評估、道具、設計裝潢等行業(yè)也有待進一步發(fā)展。

會展主辦主體復雜，缺乏資質(zhì)條件的約束，展覽業(yè)務人員的素質(zhì)偏低：目前，會議展覽的主辦主體有各級政府及有關部門，有各類協(xié)會、學會，有各種群團組織，有咨詢公司和展覽公司，有各種媒體，也有各類企業(yè)。主辦主體的多元化是市場經(jīng)濟條件下會展業(yè)發(fā)展的趨勢，但是，由于沒有嚴格的資質(zhì)條件限制，造成了一些會議和展覽水平低，組織管理混亂，一些城市甚至出現(xiàn)了各種展會一哄而上的局面。附件2：會展產(chǎn)業(yè)研究6.我國會展產(chǎn)業(yè)目前存在的問題華夏房地產(chǎn)公司“商谷”項目總結性報告 上述問題的存在既有我國會展經(jīng)濟發(fā)育時間較短，經(jīng)驗不足，從業(yè)人員素質(zhì)較低等原因，但更重要的是會展經(jīng)濟的發(fā)展還缺乏行業(yè)規(guī)制和一些法規(guī)、制度建設。會展業(yè)存在問題的病根，主要在于從計劃經(jīng)濟走向市場經(jīng)濟的過程中，在新舊體制的轉換中，會展業(yè)管理制度沒有及時進行必要的變革，管理部門和從業(yè)人員的管理理念滯后并存在短期行為。計劃經(jīng)濟條件下形成的展會審批制、展覽公司資格認定制未能與會展市場的發(fā)展接軌，未能完全體現(xiàn)公開、公正、優(yōu)勝劣汰的市場競爭原則。有的展會雖然質(zhì)量很差，組織和服務嚴重欠缺，但由于有政府作后盾而得以存在。有的展覽公司雖然缺乏實力和信譽卻可以憑過去獲得的一紙“資格證”而濫竽充數(shù)。展覽業(yè)管理體制和制度不規(guī)范。目前，國內(nèi)尚沒有統(tǒng)一的展覽管理部門和行業(yè)自律組織。而現(xiàn)行的展覽管理辦法則導致了多頭批展，重復辦展。國家及地方許多部門都有權審批和舉辦展覽。而且很多政府主管部門成為辦展的主體。這種多層次、多渠道辦展的局面使得展覽管理混亂。這種管理上的政出多門、本位主義，導致了惡性競爭的現(xiàn)象出現(xiàn)。與行政干預、計劃管理的這種“錯位”相對應的是，行業(yè)管理的“缺位”，全國會議展覽業(yè)缺乏權威、廣泛、有效的行業(yè)規(guī)范和自律，諸侯割據(jù)，各自為政。重利潤而輕服務，導致展覽資源的分散浪費、行業(yè)秩序的混亂無章。會展業(yè)的發(fā)展缺乏統(tǒng)籌規(guī)劃與宏觀調(diào)控，缺少行業(yè)約束機制。具有怎樣資質(zhì)的單位才可以舉辦哪種層次和內(nèi)容的展覽?參展商需要符合什么行業(yè)標準才能入場?這些在我國目前都沒有具體規(guī)定和規(guī)章制度約束，結果展會魚龍混雜，影響了會展的整體質(zhì)量。7.我國會展產(chǎn)業(yè)存在問題原因分析附件2：會展產(chǎn)業(yè)研究華夏房地產(chǎn)公司“商谷”項目總結性報告會展業(yè)的運行缺乏規(guī)范化，展會的地點、頻率約束機制缺位。在國外，展館一般遵循商業(yè)信譽和行規(guī)行約，例如，展館不能租給兩個時間相近的同類展會，但我們既沒有相關的行業(yè)法規(guī)規(guī)章的約束，又缺乏自律機制。另外，展覽場地、運輸、各種公共服務的費用標準、境內(nèi)外招展程序及費用標準，消防、安全、環(huán)境衛(wèi)生等驗收事項的規(guī)范化程度等都很低。這些問題都對展覽業(yè)的發(fā)展帶來不利的影響。

會展業(yè)從業(yè)人員的專業(yè)技能和管理水平與發(fā)達國家相比有較大差距。無論是展覽組織者、管理者、施工人員還是為展覽提供其他服務的人員的素質(zhì)總體來看不高，觀念更新較慢，多是承襲前人的經(jīng)驗而缺乏創(chuàng)新精神。同時，我國展覽業(yè)信息不完整的現(xiàn)狀，展覽理論研究缺乏的狀況也使得展覽從業(yè)人員應用高新技術的能力相對滯后。展覽從業(yè)人員分工不明確，大多數(shù)人沒有自己的專長，這種情況使得我國的展覽業(yè)缺乏競爭力。附件2：會展產(chǎn)業(yè)研究7.我國會展產(chǎn)業(yè)存在問題原因分析華夏房地產(chǎn)公司“商谷”項目總結性報告北京發(fā)展會展產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀： 近年來，北京會展業(yè)一直在國內(nèi)處于重要位置，年平均增長水平保持在２０％左右。１９９６年至２０００年，全市共舉辦各類展覽會１２５１個，占全國展覽會總數(shù)的５０％左右，其中國際來華展８１２個，占北京展會總數(shù)的６０％以上，約占全國總數(shù)的２５％，每年有數(shù)十個國家和地區(qū)的數(shù)千家國外公司赴京參展，其中以歐美發(fā)達國家客商為主。同期，全市舉辦各類國內(nèi)外會議１７４６個，其中每年舉辦具有一定規(guī)模的國際會議約６０個。 目前，北京地區(qū)經(jīng)外經(jīng)貿(mào)部審定的具有舉辦國際展覽會資格的單位１３４家，占全國的一半以上，在北京工商部門注冊登記具有經(jīng)營會展業(yè)務的公司１７００余家，初步形成了由場館、廣告、裝修、運輸、旅游、咨詢、法律等為會展提供綜合服務的配套服務體系，機床、汽車、通訊、紡織、印刷、冶金、制冷、計算機和服裝服飾展覽等已進入了國際先進展會行列。北京會展產(chǎn)業(yè)的機遇： 據(jù)專家預測，未來幾年，北京地區(qū)會展業(yè)將面臨前所未有的發(fā)展機遇。根據(jù)北京近年會展業(yè)發(fā)展趨勢，在今后的５至８年內(nèi)，北京需建設３５至４０萬平方米展覽場館方能滿足會展業(yè)發(fā)展需要。伴隨著中國加入世貿(mào)組織和北京舉辦２００８年奧運會的機遇，北京會展業(yè)市場開放步伐將明顯加快，國外知名會展公司、高水平的國際會展將大量涌入北京，北京會展業(yè)的規(guī)模和水平將有大幅度的提高，同時也面臨著嚴峻的挑戰(zhàn)。與東京、香港、新加坡等先期發(fā)展的城市相比，北京將成為２１世紀最活躍、最具開發(fā)潛力的亞洲城市。與上海、廣州等國內(nèi)相關城市相比，北京的區(qū)域位置、國際影響、人才優(yōu)勢對發(fā)展會展業(yè)最為有利，其接待國際會展的數(shù)量、國際會展的規(guī)模、質(zhì)量和水平、城市綜合功能與城市影響力等在全國都處于領先地位。8.北京會展產(chǎn)業(yè)附件2：會展產(chǎn)業(yè)研究華夏房地產(chǎn)公司“商谷”項目總結性報告據(jù)統(tǒng)計，２０００年在全球舉辦國際會議最多的國家排名中，美國以２３４個會議占據(jù)榜首，中國僅有３３個，排在２６位；按照城市來比較，倫敦召開的國際會議最多，有５６個，北京有２１個，名列２７位。目前，北京排名前19位的展館如下1中國國際展覽中心11北京太克會展中心2中國國際貿(mào)易中心12北京民族文化宮展覽館3北京國際會議中心13煤炭工業(yè)展覽中心4北京展覽館14中國科學技術館5全國農(nóng)業(yè)展覽館15中國美術館6全國建筑展覽館16國家輕工業(yè)局展覽中心7中華人民共和國建設部建筑展覽館17北京中機華夏展覽中心8北京國際展覽中心18北京銀夏展覽中心9中國國際科技會議中心19百花榮藝術館10中國軍事博物館8.北京會展產(chǎn)業(yè)附件2：會展產(chǎn)業(yè)研究華夏房地產(chǎn)公司“商谷”項目總結性報告上海會展產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀：上海會展產(chǎn)業(yè)伴隨改革開放的腳步迅速崛起，已成為上海國民經(jīng)濟的助推器和新亮點。上世紀８０年代初期，上海的專業(yè)會展公司寥寥無幾，每年舉辦的大型會展不過十來個。９０年代以來，全國性或國