XX0427榮華地產(chǎn)鳳城七路項(xiàng)目定位報(bào)告中期匯報(bào)稿修

28三月2024XX0427榮華地產(chǎn)鳳城七路項(xiàng)目定位報(bào)告(中期匯報(bào)稿修寫字樓酒店商業(yè)公寓住宅市場機(jī)會(huì)分析——

發(fā)展階段需求預(yù)測城市格局區(qū)域格局甲級寫字樓市場乙級寫字樓市場商住公寓市場XX0427榮華地產(chǎn)鳳城七路項(xiàng)目定位報(bào)告(中期匯報(bào)稿修非市場化時(shí)期市場化啟動(dòng)期市場化發(fā)展期市場化成熟期人均GDP1000美元以下1000-3000美元3000-5000美元5000美元以上三產(chǎn)產(chǎn)值小于1000億元1000-2000億元2000億元以上經(jīng)濟(jì)背景第一、第二產(chǎn)業(yè)為主，第三產(chǎn)業(yè)、服務(wù)業(yè)不發(fā)達(dá)私營經(jīng)濟(jì)、第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)占據(jù)主導(dǎo)地位，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)快速發(fā)展城市在區(qū)域的中心地位已經(jīng)形成，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)占據(jù)絕對主導(dǎo)地位市場特征寫字樓市場未發(fā)育，大型企業(yè)的自建辦公樓為主投資集中在住宅市場，寫字樓等其他物業(yè)市場并未細(xì)分出來。產(chǎn)品細(xì)分開始，寫字樓的增長主要取決于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。市場足夠細(xì)分，寫字樓市場走向成熟，市場表現(xiàn)出明顯的產(chǎn)品細(xì)分特征代表城市三、四線城市長沙、太原、武漢、哈爾濱、濟(jì)南、鄭州杭州、青島、大連、合肥、沈陽北京、上海、廣州、深圳、天津2011年，西安人均GDP7029美元，第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值1993.91億元。西安寫字樓從辦公物業(yè)與城市發(fā)展的匹配性規(guī)律來看,西安寫字樓市場處于市場化發(fā)展期向市場化成熟期過渡階段，寫字樓市場機(jī)會(huì)巨大發(fā)展階段XX0427榮華地產(chǎn)鳳城七路項(xiàng)目定位報(bào)告(中期匯報(bào)稿修寫字樓【經(jīng)驗(yàn)值法】2012-2020年西安市商務(wù)辦公需求面積保守估計(jì)約300萬平米，市場空間和機(jī)會(huì)較大需求預(yù)測4GDP發(fā)展和寫字樓需求面積呈明顯正相關(guān)關(guān)系，經(jīng)測算，在人均GDP處于7000-10000美元之間的國家或地區(qū)中，人均GDP每增加1000美元，相應(yīng)的寫字樓規(guī)模平均增加2800平方米/10萬人。2012-2020年寫字樓新增辦公面積：2011年西安市常住人口846.7837萬人，人均GDP為7212.41美元；按西安市GDP平均增長率14.5%計(jì)算，2011年新增辦公需求：至2020年，西安市寫字樓的吸納量為466.51萬平米考慮寫字樓10%的正?？罩寐?，西安市商務(wù)總體量為518萬平米

國際上的經(jīng)驗(yàn)表明寫字樓的合理空置率在10％左右247957*（1+14.5%）+247957*（1+14.5%）2+247957*（1+14.5%）3+247957*（1+14.5%）4+247957*（1+14.5%）5+247957*（1+14.5%）6+247957*（1+14.5%）7+247957*（1+14.5%）8+247957*（1+14.5%）9≌4665124.11㎡截止2011年12月中旬，寫字樓市場存量大約為118.35萬平米，高新區(qū)未來寫字樓可見供應(yīng)量大約87萬平米，經(jīng)開區(qū)未來寫字樓可見供應(yīng)量大約19萬平米；預(yù)計(jì)西安市至2020年寫字樓需求量大約為518—118—87—19=294萬平米XX0427榮華地產(chǎn)鳳城七路項(xiàng)目定位報(bào)告(中期匯報(bào)稿修繞城高速西高新經(jīng)開區(qū)中心城區(qū)高新區(qū)——依托高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、知名企業(yè)密集，是西安寫字樓發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域支柱產(chǎn)業(yè)：信息、生物、新能源等產(chǎn)品水平：產(chǎn)品水平較高、形象、配置、配套較優(yōu)價(jià)格：均價(jià)8000-10000元/平，最高實(shí)現(xiàn)18000元/平；租金50-80元/平/月，個(gè)別項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)120—130元/平/月客戶類型：全球500強(qiáng)，國內(nèi)大型企業(yè)，主要為IT、通訊、電子、高科技等,價(jià)格承受能力較強(qiáng)代表項(xiàng)目：高新國際、旺座國際城、都市之門經(jīng)開區(qū)——依托汽車、電子產(chǎn)業(yè)，集中沿未央路分布，成為繼高新區(qū)之后的又一寫字樓熱點(diǎn)區(qū)域支柱產(chǎn)業(yè)：商用汽車、電力電子、食品飲料、新材料產(chǎn)品水平：外立面形象較好，配置、配套尚存有提升空間價(jià)格：寫字樓：租金35-55元/平/月；商住公寓：租金15-30元/平/月客戶類型：依托或服務(wù)于區(qū)域主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的中小型企業(yè)為主，地產(chǎn)、裝飾、電子等行業(yè)居多代表項(xiàng)目：經(jīng)發(fā)大廈、利君V時(shí)代、第5國際、賽高國際城內(nèi)——城市商業(yè)、商務(wù)中心，辦公氛圍成熟、但無新項(xiàng)目供應(yīng)產(chǎn)品水平：形象、配置均較高價(jià)格：租金80-120元/平/月客戶類型：世界知名公司、國內(nèi)頂級企業(yè)，地產(chǎn)、銀行、通訊、科技、服務(wù)等代表項(xiàng)目：中大國際、長安國際中心2010.08-2011.08各區(qū)域辦公市場成交比例寫字樓西安市辦公市場以高新、城北和市中心為主，經(jīng)開區(qū)依托其區(qū)域的規(guī)劃利好，已成為辦公市場熱點(diǎn)區(qū)域城市格局XX0427榮華地產(chǎn)鳳城七路項(xiàng)目定位報(bào)告(中期匯報(bào)稿修719436825101112未央路文景路明光路朱宏路太華路鳳城八路鳳城五路鳳城二路14鳳城七路至鳳城八路間板塊現(xiàn)狀：市政府所在區(qū)域，目前辦公物業(yè)較少，以商住和乙級寫字樓為主；發(fā)展前景：受西安市行政中心北遷影響，該區(qū)域?qū)⒊蔀榻?jīng)開區(qū)未來發(fā)展的政務(wù)、商務(wù)核心區(qū)，商務(wù)氛圍濃厚，寫字樓具有極大的發(fā)展?jié)摿?；鳳城二路至鳳城五路，未央路沿線發(fā)展現(xiàn)狀：區(qū)域成熟度較高，聚集經(jīng)開區(qū)主要的辦公物業(yè)，以乙級寫字樓和商住辦公為主，品質(zhì)較低；發(fā)展前景：受土地供應(yīng)限制，寫字樓發(fā)展空間有限，停車問題較大。利君V時(shí)代賽高國際凱鑫國際第五國際天地時(shí)代廣場經(jīng)發(fā)大廈天心大廈中登大廈賽高街區(qū)新界白樺林居海博廣場未來區(qū)域發(fā)展將形成以政府為核心的高端商務(wù)聚集區(qū)。寫字樓經(jīng)開區(qū)現(xiàn)有辦公物業(yè)主要分布在鳳城一路至鳳城五路、鳳城七路到八路之間的未央路沿線，以乙級寫字樓和商住辦公為主區(qū)域格局XX0427榮華地產(chǎn)鳳城七路項(xiàng)目定位報(bào)告(中期匯報(bào)稿修經(jīng)開區(qū)繼高新區(qū)之后將成為未來第二大商務(wù)辦公區(qū)，商務(wù)氛圍濃厚，辦公需求顯著。城市格局區(qū)域格局經(jīng)開區(qū)在政府北遷的利好下，商務(wù)辦公初具規(guī)模，目前主要辦公市場集中在鳳城二路至鳳城五路之間，以乙級寫字樓和商住辦公為主，未來發(fā)展重點(diǎn)將圍繞市政府形成新的商務(wù)核心區(qū)，發(fā)展?jié)摿薮?。?jīng)開區(qū)未來規(guī)劃利好明顯，未來城市及大區(qū)域商務(wù)潛力巨大；本區(qū)域?qū)⒊蔀槲靼残姓?、商?wù)核心區(qū)，高端的商務(wù)發(fā)展定位無可替代；目前區(qū)域缺乏標(biāo)桿辦公產(chǎn)品，本項(xiàng)目有機(jī)會(huì)樹立標(biāo)桿，引領(lǐng)區(qū)域形成商務(wù)新磁極；西安寫字樓整體市場處于市場化發(fā)展期向市場化成熟期過渡階段，寫字樓產(chǎn)品細(xì)分將逐步顯現(xiàn)，需求將大幅提升。發(fā)展階段小結(jié)XX0427榮華地產(chǎn)鳳城七路項(xiàng)目定位報(bào)告(中期匯報(bào)稿修代表項(xiàng)目：高新國際、招商大廈、都市之門硬件標(biāo)準(zhǔn)：寫字樓立項(xiàng)，層高3.9-4.2米，8-14部品牌電梯，中央空調(diào)租金實(shí)現(xiàn)：120元/平米市場口碑：——“高新市場上高端寫字樓屈指可數(shù)，認(rèn)可度最高，最成熟的是高新國際，招商大廈、都市之門從形象和配置都很高端，林凱國際外立面一般，但是配置上可以比肩市場上高端寫字樓”商住寫字樓甲級寫字樓乙級寫字樓1%代表項(xiàng)目：邁科國際、洛克大廈、新長安廣場、經(jīng)發(fā)大廈硬件標(biāo)準(zhǔn)：寫字樓立項(xiàng)，層高3.5-4米，3-6部品牌電梯，多數(shù)配置中央空調(diào)，整體品質(zhì)弱于甲級寫字樓租金實(shí)現(xiàn)：60-100元/平米代表項(xiàng)目：唐灃國際、旺座現(xiàn)代城硬件標(biāo)準(zhǔn)：住宅立項(xiàng)，寫字樓標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，層高3-3.3米，3-4部品牌電梯，中央空調(diào)租金實(shí)現(xiàn)：50-60元/平米評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)世聯(lián)對西安市場寫字樓的評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)XX0427榮華地產(chǎn)鳳城七路項(xiàng)目定位報(bào)告(中期匯報(bào)稿修甲級乙級商住都市之門綠地·領(lǐng)海綠地·智海林凱國際招商大廈高新國際商務(wù)中心長安國際中大國際經(jīng)開區(qū)中心城區(qū)西高新區(qū)現(xiàn)狀項(xiàng)目名稱項(xiàng)目體量（平米）租售情況已入住招行大廈70303早期售罄高新國際51800租售結(jié)合中大國際只租不賣長安國際租售結(jié)合在建或部分入住林凱國際65618只租不賣都市之門300000售罄綠地領(lǐng)海100000在售綠地智海60000團(tuán)購售罄目前咨詢高新國際的寫字樓客戶還是非常多的，平均一個(gè)月能達(dá)到40-50組，真正有實(shí)力購買的寫字樓大客戶也在1-2組，主要是能與我們競爭的甲級物業(yè)太少了；西安的甲級寫字樓屈指可數(shù)，高新國際、招商大廈，都市之門，再加上目前在招租的林凱國際，其他的現(xiàn)在沒有蓋起來，不好說品質(zhì)，因?yàn)榧准墝懽謽沁€是要從后期的運(yùn)營來看的；——高新國際租售中心西安市甲級寫字樓分布：市場現(xiàn)狀西安市甲級寫字樓主要分布于高新區(qū)，根據(jù)世聯(lián)對寫字樓評判標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)開區(qū)目前無甲級寫字樓，市場供應(yīng)少，發(fā)展?jié)摿薮骕X0427榮華地產(chǎn)鳳城七路項(xiàng)目定位報(bào)告(中期匯報(bào)稿修甲級乙級商住市場現(xiàn)狀與高新區(qū)相比，經(jīng)開區(qū)目前缺乏甲級寫字樓，市場存在空缺，未來發(fā)展空間巨大甲級高新國際、招行大廈、林凱國際等高新區(qū)寫字樓市場經(jīng)開區(qū)寫字樓市場甲級無乙級邁科國際洛克大廈新長安廣場等商住唐灃國際旺座現(xiàn)代城等乙級經(jīng)發(fā)大廈利君V時(shí)代賽高國際等商住海璟國際第5國際天地時(shí)代廣場等與高新區(qū)相比經(jīng)開區(qū)缺乏甲級寫字樓，市場存在空白，未來發(fā)展空間較大XX0427榮華地產(chǎn)鳳城七路項(xiàng)目定位報(bào)告(中期匯報(bào)稿修甲級乙級商住項(xiàng)目名稱售價(jià)實(shí)現(xiàn)（萬元/平米）租金實(shí)現(xiàn)（元/平米*月）入住率招商大廈--110-12065%高新國際1.8120-150100%林凱國際--126--都市之門1.3-1.6（尾盤價(jià)）80-12050%綠地領(lǐng)海1.2-1.3----綠地智海1.2--100%高新區(qū)甲級寫字樓市場表現(xiàn)高新區(qū)甲級寫字樓整體表現(xiàn)良好，售價(jià)水平為1.3-1.8萬/平米、租金主要為100-120元/平米

月，入住率受開發(fā)時(shí)間影響，差距較大XX0427榮華地產(chǎn)鳳城七路項(xiàng)目定位報(bào)告(中期匯報(bào)稿修甲級乙級商住項(xiàng)目名稱建筑面積（萬平方米）標(biāo)準(zhǔn)層大堂電梯車位空調(diào)層高（米）面積（平米）挑高（米）數(shù)量品牌數(shù)量配比（車位/面積）都市之門304.233001214蒂森克虜伯30001：100中央空調(diào)高新國際143.75150014.88三菱4201：300中央空調(diào)招行大廈7.03.7515601212日立7001：100中央空調(diào)林凱國際4.73.823485-109天津奧蒂斯1761：270中央空調(diào)綠地領(lǐng)海103.918005-46未定16001：63中央空調(diào)產(chǎn)品力水平西安甲級寫字樓產(chǎn)品力水平較高，在電梯品牌、車位數(shù)量及空調(diào)配置均領(lǐng)先于其他寫字樓產(chǎn)品XX0427榮華地產(chǎn)鳳城七路項(xiàng)目定位報(bào)告(中期匯報(bào)稿修甲級乙級商住項(xiàng)目名稱物業(yè)管理軟性配套創(chuàng)意休閑空間物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)都市之門C/D棟未定，A/B為上海東湖物業(yè)15-16元/平米（包含物業(yè)費(fèi)、電梯費(fèi)和中央空調(diào)）千人大會(huì)堂（使用較多，用于會(huì)議及企業(yè)活動(dòng)等）、餐廳——高新國際天地源物業(yè)，仲德梁行為顧問12元/㎡·月+空調(diào)費(fèi)+信風(fēng)費(fèi)+水電費(fèi)（平均6.36元/平米），共18.36元/月35F會(huì)議室，37為餐廳，目前已經(jīng)全部作為辦公間租出32F/37F設(shè)置陽臺(tái)，配有少量的商務(wù)休閑空間招行大廈志誠麗柏物業(yè)15.8元/平米（冬夏，物業(yè)+空調(diào)+電梯）12（春秋，物業(yè)+電梯）無無林凱國際北京國貿(mào)物業(yè)為顧問公司18元/平米（包含物業(yè)+電梯+空調(diào)+新風(fēng)）無無產(chǎn)品力知名品牌物業(yè)15-18元/平米配套不足休閑交流氛圍不足產(chǎn)品力水平甲級寫字樓均引入品牌物業(yè)管理公司，保證入駐企業(yè)辦公環(huán)境和品質(zhì)，但軟性商務(wù)配套和休閑空間打造不足，可作為項(xiàng)目發(fā)力點(diǎn)之一XX0427榮華地產(chǎn)鳳城七路項(xiàng)目定位報(bào)告(中期匯報(bào)稿修客戶結(jié)構(gòu)西安市甲級寫字樓購買客戶以外地、陜北等投資客為主，包含部分自用兼投資儲(chǔ)值的企業(yè)；使用客戶多為世界五百強(qiáng)和知名企業(yè)于西安的分公司和辦事處甲級乙級商住客戶類型客戶來源置業(yè)目的置業(yè)關(guān)注點(diǎn)購買客戶本地投資實(shí)力較強(qiáng)的中大型企業(yè)，企業(yè)高管、行業(yè)老板等，注重產(chǎn)品的稀缺性及投資升值潛力資產(chǎn)處理稀缺地段高端形象品質(zhì)配套外地投資以陜北能源型客戶為主，占投資客戶的50%，注重投資升值潛力資產(chǎn)處理超高層建筑高端形象差異化辦公氣品質(zhì)配套自用兼投資投資意識(shí)較強(qiáng)烈的企業(yè)，多屬于成熟實(shí)力型企業(yè)，公司已具備規(guī)模和影響力；以自用為主，兼?zhèn)滟Y產(chǎn)儲(chǔ)值；辦公自用資產(chǎn)保值升值地段品質(zhì)形象高端配套使用客戶多為世界五百強(qiáng)企業(yè)及國內(nèi)知名企業(yè)于西安的分公司，企業(yè)規(guī)模大，實(shí)力雄厚，行業(yè)涵蓋外企、機(jī)械類、金融類、科教類、事務(wù)所、地產(chǎn)類等企業(yè)，以經(jīng)開區(qū)客戶為主，兼顧全市企業(yè)。辦公自用地段品質(zhì)形象高端配套XX0427榮華地產(chǎn)鳳城七路項(xiàng)目定位報(bào)告(中期匯報(bào)稿修甲級乙級商住“不臨路還是有可為空間的，建議把形象展示一定要做好，在立面上做足功夫，最好能做些西安市場上沒有的創(chuàng)新；其次要把辦公氣場做足，讓人一進(jìn)去就有不一樣的感覺；如果把形象做足，我會(huì)考慮買，產(chǎn)品檔次做到和目前區(qū)域內(nèi)其他高端寫字樓就行了，因?yàn)槟菢硬庞猩悼臻g，我也好租給五百強(qiáng)等企業(yè)……”——專業(yè)投資客戶徐總訪談紀(jì)要；擁有E陽國際、大唐不夜城等多處商業(yè)和房產(chǎn)；“買旺座國際就是因?yàn)榈囟蜗∪?，投資回報(bào)率高，你們項(xiàng)目不臨街的話我就不太會(huì)考慮了，畢竟寫字樓地段很重要，其次才是形象，不臨街的話價(jià)值是有很大偏差的……”——駱董事長訪談紀(jì)要；購買旺座國際一層(曾開發(fā)華城國際,華城萬象,華城泊郡)“我買都市之門就是覺得它那地段好，高新管委會(huì)都往那搬了，價(jià)值低不了；地段之外，形象和配套也很重要，都市之門全玻璃幕墻立面，一看就很氣派，智能呼梯，藍(lán)牙控制車位等硬件配置都是市場頂級配置；——神木李總訪談紀(jì)要；都市之門購買1000多平米寫字樓；你們項(xiàng)目地段還是可以，不臨路就得想辦法把形象展示出來，要么弄個(gè)超高層，要不立面特別炫，否則憑啥去你們那買，如果形象很牛，配套也能達(dá)到市場水平，客戶很有可能去投資；客戶認(rèn)為稀缺就是高端，超高層需求量很大，現(xiàn)在有很多都市之門的客戶都等著買我們超高層辦公產(chǎn)品；——綠地郭麗投資客戶會(huì)因?yàn)槌邔咏ㄖ?、?chuàng)新立面和差異化辦公氛圍選擇投資置業(yè)；置業(yè)關(guān)注點(diǎn)：稀缺地段、高端形象，品質(zhì)配套。購買客戶關(guān)注升值潛力和投資回報(bào)率，置業(yè)關(guān)注點(diǎn)排序：地段>形象>配套，超高層、創(chuàng)新立面和獨(dú)特辦公氛圍可成為吸引客戶發(fā)力點(diǎn)XX0427榮華地產(chǎn)鳳城七路項(xiàng)目定位報(bào)告(中期匯報(bào)稿修甲級乙級商住“像我們選擇寫字樓，就只選甲級寫字樓，這對企業(yè)形象和實(shí)力的展示是十分重要的；同時(shí)考慮到客戶上門和員工的上下班、日常的便利，周邊環(huán)境也很重要，起碼辦公氛圍基本成熟，有必要的交通、餐飲配套……”大樓形象除了體現(xiàn)在立面上，其次就是大堂和公共空間了，像大堂挑空，裝修都是標(biāo)準(zhǔn)了吧，這也是給客戶進(jìn)入你寫字樓的第一印象啊，必須要有的；高新國際這點(diǎn)的還可以；——高新國際內(nèi)辦公企業(yè)訪談紀(jì)要1、重視辦公物業(yè)的形象和辦公氛圍，主要關(guān)注立面和大堂等公共空間；2、在硬件配套上，對電梯、層高、物管、空調(diào)和車位最為關(guān)注，其中對分戶式空調(diào)和高車位比需求較大。“來我們這里找空房子的客戶一般都會(huì)問你們有幾部電梯，什么牌子的；層高是多少，吊完頂剩多少；物管是什么品牌的，是不是中央空調(diào)，車位怎么算，像這些客戶都會(huì)問到，也是客戶最關(guān)心的幾個(gè)大方面了……”——高新國際租售中心工作人員訪談紀(jì)要“高新國際環(huán)境啊硬件都還可以，就是空調(diào)周末不放，晚上六點(diǎn)后也停了，這點(diǎn)不太像甲級寫字樓；還有車位，我們的員工買了車，還不敢天天往公司開，就是怕沒有車位；所以你們的項(xiàng)目可以在這兩個(gè)細(xì)節(jié)完善一下就更好了……”——高新國際內(nèi)辦公企業(yè)訪談紀(jì)要自用客戶對辦公形象、空調(diào)、車位等硬件配套有較高要求，分戶計(jì)量中央空調(diào)和高車位比可成為吸引客戶的發(fā)力方向XX0427榮華地產(chǎn)鳳城七路項(xiàng)目定位報(bào)告(中期匯報(bào)稿修整層使用的企業(yè)占到40%，產(chǎn)業(yè)鏈較大的企業(yè)像國際信托購買了4層，其他租賃型企業(yè)需求多集中在500平米左右，少量300-400平米；六七層都是小面積的辦公企業(yè)，多為跨國公司等大型企業(yè)的辦事處，面積需求不大，但對寫字樓的檔次和形象要求很高；——高新國際租售部招租階段，目前簽了有10幾家，面積需求都在500平米以上，但從高新國際過來的外企辦事處多需求100平米左右，我們打算針對這部分客群設(shè)置2-3F的外資層；——林凱國際城銷售代表我們項(xiàng)目的客戶80%自用，以做實(shí)業(yè)的為主，用來升級辦公形象的，一般都會(huì)整層出手，或者2-3套打通，面積都會(huì)在400-600平米左右；單買一套的很少（10-20戶）?！G地·領(lǐng)海置業(yè)顧問訪談紀(jì)要甲級乙級商住客戶需求甲級寫字樓的客戶需求以大面積為主，多集中在500平米以上，整層辦公需求較多，部分外企辦事處需求面積較小，在100—200平米左右XX0427榮華地產(chǎn)鳳城七路項(xiàng)目定位報(bào)告(中期匯報(bào)稿修甲級乙級商住世界500強(qiáng)企業(yè)大量聚集第十六屆屆西洽會(huì)上，經(jīng)開區(qū)與美國3M公司、德國博世、日本大河精工株式會(huì)社、臺(tái)灣康師傅等世界500強(qiáng)及世界知名企業(yè)簽約，引進(jìn)外資超3.2億美元，具有產(chǎn)品高端、技術(shù)密集、投資額大、引領(lǐng)性強(qiáng)等特點(diǎn)，至此，西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)“世界500強(qiáng)”企業(yè)投資項(xiàng)目已超過40個(gè)?！谑鶎梦髑?huì)節(jié)選第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，商貿(mào)、商務(wù)、總部經(jīng)濟(jì)等企業(yè)產(chǎn)值將大幅提升加快發(fā)展房地產(chǎn)、商貿(mào)休閑娛樂、商務(wù)服務(wù)、印刷包裝、創(chuàng)新型服務(wù)、服務(wù)外包、總部經(jīng)濟(jì)等生活性和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)。重點(diǎn)打造未央路綜合型服務(wù)業(yè)聚集帶、朱宏路創(chuàng)新型服務(wù)業(yè)聚集帶、草灘生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)聚集帶和涇渭新城綜合型服務(wù)業(yè)聚集帶。到2015年，服務(wù)業(yè)營業(yè)收入突破2800億元，其中現(xiàn)代服務(wù)業(yè)營業(yè)收入突破1500億元?！?jīng)開區(qū)十二五規(guī)劃綱要節(jié)選客戶機(jī)會(huì)隨著經(jīng)開區(qū)的快速發(fā)展，三產(chǎn)行業(yè)收入大幅增長，世界500強(qiáng)企業(yè)將大量聚集，為區(qū)域高端寫字樓提供了強(qiáng)大的客戶支撐XX0427榮華地產(chǎn)鳳城七路項(xiàng)目定位報(bào)告(中期匯報(bào)稿修序號(hào)項(xiàng)目等級建筑面積（㎡）預(yù)計(jì)入市時(shí)間1環(huán)球貿(mào)易中心5A甲級約5萬前期咨詢2萬科賽高悅府5A甲級約7.5萬1-2年內(nèi)3正尚國際金融廣場6A甲級約2萬1-2年內(nèi)4首創(chuàng)國際城5A甲級約萬1-2年內(nèi)5匯通太古城5A甲級約2萬1-2年內(nèi)總合計(jì)約18.5萬西安環(huán)球貿(mào)易中心萬科賽高悅府正尚國際金融廣場首創(chuàng)國際城未央路文景路明光路朱宏路太華路鳳城八路鳳城五路鳳城二路45231甲級乙級商住未來供應(yīng)未來鳳城5路至鳳城12路之間5A寫字樓供應(yīng)量大，可見供應(yīng)約14萬平米，未來高端商務(wù)氛圍濃厚，甲級寫字樓競爭激烈XX0427榮華地產(chǎn)鳳城七路項(xiàng)目定位報(bào)告(中期匯報(bào)稿修甲級乙級商住成功案例高新國際商務(wù)中心作為西安高新區(qū)CBD核心的標(biāo)志性寫字樓，隨著區(qū)域的成熟發(fā)展，市場效應(yīng)及市場實(shí)現(xiàn)逐年增加高新國際商務(wù)中心科技路高新路核心CBD板塊項(xiàng)目區(qū)位：位于高新路與科技路交匯口，屬于高新區(qū)核心CBD板塊的門戶；項(xiàng)目指標(biāo)：150米超高層甲級寫字樓；總建面5萬平米市場效應(yīng)：依托高新核心地段優(yōu)勢，以超高層及甲級硬件標(biāo)準(zhǔn)，樹立了區(qū)域內(nèi)高端的標(biāo)桿形象；引進(jìn)仲量聯(lián)行，對高新國際商務(wù)中心進(jìn)行全面管理，實(shí)現(xiàn)了軟性服務(wù)的升值；2004年建成使用；前期只租不售；目前已吸引包括聯(lián)想、百勝餐飲、國際信托等百強(qiáng)企業(yè)，已經(jīng)形成高端商務(wù)辦公認(rèn)知；入住率：95%年份售價(jià)（萬元/平米）租金（元/月平米）20091.1——20101.2-1.48520111.6—1.8120-15020121.8-2150-180XX0427榮華地產(chǎn)鳳城七路項(xiàng)目定位報(bào)告(中期匯報(bào)稿修市場現(xiàn)狀無甲級寫字樓供應(yīng)，未來有強(qiáng)有力的客戶支撐，市場機(jī)會(huì)較大甲級乙級商住小結(jié)西安市甲級寫字樓集中在高新區(qū)，經(jīng)開區(qū)無甲級寫字樓樓產(chǎn)品，市場存在較大的發(fā)展空間；西安市甲級寫字樓的租金、售價(jià)和入住率均有較好的實(shí)現(xiàn)度；市場通過對比西安市高新區(qū)甲級寫字樓產(chǎn)品力，可見未來甲級寫字樓在軟性配套、創(chuàng)意休閑空間方面具有較大的發(fā)力空間。產(chǎn)品隨著經(jīng)開區(qū)的快速發(fā)展，世界500強(qiáng)企業(yè)將大量聚集，三產(chǎn)產(chǎn)值大幅提升，為區(qū)域高端寫字樓提供了強(qiáng)大的客戶支撐?？蛻粑磥韰^(qū)域內(nèi)有較多高端寫字樓供應(yīng)，商務(wù)氛圍濃厚，但競爭較為激烈，項(xiàng)目競合關(guān)系凸顯。競爭XX0427榮華地產(chǎn)鳳城七路項(xiàng)目定位報(bào)告(中期匯報(bào)稿修序號(hào)在用項(xiàng)目建筑面積（㎡）1利君V時(shí)代600002賽高國際900003第五國際250004凱鑫國際140005云天大廈17600-220006天地時(shí)代廣場345007經(jīng)發(fā)大廈280008天心大廈——9中登大廈3360010賽高街區(qū)30000序號(hào)在售項(xiàng)目建筑面積（㎡）11西安國際企業(yè)中心（A/B座）7900012海博廣場5890013海逸國際4480014未央國際中心32000甲級乙級商住71943682510未央路文景路明光路朱宏路太華路鳳城八路鳳城五路鳳城二路1112鳳城七路1314市場現(xiàn)狀經(jīng)開區(qū)乙級寫字樓主要分布在鳳城一路和鳳城五路間的未央路沿線，是目前經(jīng)開區(qū)主要的辦公物業(yè)聚集區(qū)，發(fā)展較為成熟XX0427榮華地產(chǎn)鳳城七路項(xiàng)目定位報(bào)告(中期匯報(bào)稿修甲級乙級商住項(xiàng)目入住率租金二手房售價(jià)利君V時(shí)代平層100%45元/㎡·月13000元/平米（精裝修）LOFT90%40元/㎡·月賽高商務(wù)港100%23元/㎡·月10000元/平米（精裝修）第五國際100%50元/㎡·月10000元/平米（精裝修）凱鑫國際100%60元/㎡·月——云天大廈99%35元/㎡·月——天地時(shí)代廣場98%55-60元/㎡·月7000—8000元/平米（精裝修）經(jīng)發(fā)大廈99%95元/㎡·月17000元/平米（精裝修）中登大廈100%60元/㎡·月6000—7500元/平米（簡裝修）賽高街區(qū)98%50元/㎡·月——海璟國際————二手房賣12000元/平米市場表現(xiàn)現(xiàn)有乙級寫字樓入住率普遍在98%以上，租金實(shí)現(xiàn)集中在60—90元/平米·月，二手房價(jià)格實(shí)現(xiàn)在1-1.2萬元/平米，市場表現(xiàn)良好XX0427榮華地產(chǎn)鳳城七路項(xiàng)目定位報(bào)告(中期匯報(bào)稿修甲級乙級商住項(xiàng)目銷售均價(jià)去化量去化速度剩余面積開盤時(shí)間入住時(shí)間西安國際企業(yè)中心（A/B座）12000元/平米95%12900平米/月約3950平米2011年10月2012年10月海博廣場東單元13000元/平米50%4720平米/月約17670平米2011年10月2012年5月28日西單元11000元/平米90%2011年7、8月集中去化速度5900平米/月2011年7月市場表現(xiàn)在售乙級寫字樓均價(jià)實(shí)現(xiàn)在1.2萬元/平米，月均去化速度高達(dá)1萬平米以上，集中去化為主，市場表現(xiàn)較好XX0427榮華地產(chǎn)鳳城七路項(xiàng)目定位報(bào)告(中期匯報(bào)稿修甲級乙級商住10項(xiàng)目名稱標(biāo)準(zhǔn)層大堂電梯車位空調(diào)物業(yè)層高（米）面積（平米）挑高（米）數(shù)量品牌梯戶比數(shù)量配比品牌物業(yè)費(fèi)利君V時(shí)代平層3.62600無3——3梯4戶150——中央空調(diào)戴德梁行擔(dān)綱物業(yè)顧問5.5元/平米loft3無33梯12戶4.4元/平米賽高商務(wù)港2.7——無4KONE4梯9戶400——自己安裝賽高物業(yè)2元/平米第五國際3——無3KONE3梯8戶——中央空調(diào)深圳大眾物業(yè)4元/平米凱鑫國際2.91000無4廣州日立整層一戶40——中央空調(diào)榮華物業(yè)4.3元/平米云天大廈31000無3永大日立3梯6戶———自己安裝海榮物業(yè)2.5元/平米經(jīng)發(fā)大廈4120010.25廣州日立5梯9戶120——中央空調(diào)經(jīng)發(fā)物業(yè)8元/平米中登大廈2.8120064廣州三菱4梯6戶———中央空調(diào)中登物業(yè)4.5元/平米賽高街區(qū)3.2——無3奧迪斯2梯9戶1122：1自己安裝賽高物業(yè)4.5元/平米產(chǎn)品力水平經(jīng)開區(qū)乙級寫字樓層高普遍較低，基本無大堂，車位數(shù)量較少，產(chǎn)品力水平較低，可突破空間大XX0427榮華地產(chǎn)鳳城七路項(xiàng)目定位報(bào)告(中期匯報(bào)稿修區(qū)域內(nèi)辦公產(chǎn)品整體品質(zhì)不高。經(jīng)開大廈、利君V時(shí)代等個(gè)別寫字樓項(xiàng)目注重立面打造、形象較為現(xiàn)代、高檔，其他辦公物業(yè)整體形象一般。賽高國際雅荷中環(huán)大廈利君V時(shí)代經(jīng)發(fā)大廈第5國際甲級乙級商住產(chǎn)品形象除利君V時(shí)代、經(jīng)發(fā)大廈等個(gè)別寫字樓立面、形象較為現(xiàn)代，其他辦公物業(yè)整體形象一般XX0427榮華地產(chǎn)鳳城七路項(xiàng)目定位報(bào)告(中期匯報(bào)稿修甲級乙級商住項(xiàng)目客戶類型面積需求占比客戶來源客戶關(guān)注點(diǎn)西安國際企業(yè)中心（A/B座）投資整層需求占50%500平米以上占25%500平米以下占25%50%陜北投資客戶投資型客戶關(guān)注地段及未來的升值潛力自用50%以北郊及周邊縣市的中小企業(yè)為主個(gè)人使用購買對5A等級關(guān)注較少較大型企業(yè)關(guān)注形象及檔次海博廣場投資中、大型企業(yè)需求1-3層約1178—3534平米占40%，中小型企業(yè)需求300-500平米60%——陜北企業(yè)及投資型客戶地段優(yōu)勢及未來升值潛力自用——建筑、裝飾類公司較多地段優(yōu)勢及未來升值潛力購買客戶在售寫字樓購買客戶以投資和自用為主，各占50%左右，陜北投資客戶較多，自用客戶以本地中小型企業(yè)為主XX0427榮華地產(chǎn)鳳城七路項(xiàng)目定位報(bào)告(中期匯報(bào)稿修甲級乙級商住項(xiàng)目客戶代表公司企業(yè)類型經(jīng)發(fā)大廈地產(chǎn)、商貿(mào)、辦事處等霍尼韋爾本地、省內(nèi)企業(yè)為主、少量省外、國際企業(yè)利君V時(shí)代A座:地產(chǎn)、商貿(mào)、科技、實(shí)業(yè)B座：機(jī)電、商貿(mào)、裝飾等西北輸變電公司本地企業(yè)、省內(nèi)企業(yè)第5國際石油、地產(chǎn)、裝飾、電子、商貿(mào)等中國裝飾公司西安分公司本地企業(yè)為主賽高街區(qū)地產(chǎn)、富力地產(chǎn)---賽高國際培訓(xùn)、商貿(mào)、實(shí)業(yè)、科技、美容新概念本地企業(yè)為主，少量省內(nèi)企業(yè)凱鑫國際商貿(mào)、培訓(xùn)、地產(chǎn)榮鑫物業(yè)、華源建筑本地、省內(nèi)企業(yè)為主雅荷中環(huán)大廈地產(chǎn)、科技、網(wǎng)絡(luò)、電子、機(jī)電雅荷地產(chǎn)本地小型企業(yè)恒嘉國際自住、科技、電子----本地小型企業(yè)總結(jié)主要為中小企業(yè)、草創(chuàng)型、成長型企業(yè)，少量大型企業(yè)分公司或辦事處——本地企業(yè)為主，高檔寫字樓如經(jīng)發(fā)有少量省外及國際企業(yè)使用客戶區(qū)域現(xiàn)有乙級寫字樓客戶主要為地產(chǎn)、電子、科技、商貿(mào)類等中小型、草創(chuàng)型和成長型企業(yè)XX0427榮華地產(chǎn)鳳城七路項(xiàng)目定位報(bào)告(中期匯報(bào)稿修甲級乙級商住客戶需求區(qū)域乙級寫字樓客戶以中小規(guī)模初創(chuàng)型及成長型企業(yè)為主，需求面積在300—500平米之間企業(yè)名稱在用寫字樓需求面積關(guān)注點(diǎn)西安鼎正建設(shè)集團(tuán)有限公司云天大廈500平米地段>檔次>企業(yè)形象>租金陜西交通物業(yè)有限責(zé)任公司凱鑫大廈300平米西安明威實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司中登大廈500平米西安薇拉攝影有限公司天地時(shí)代廣場400平米西安中建地產(chǎn)有限公司經(jīng)發(fā)大廈400平米陜西景怡綠化有限公司經(jīng)發(fā)大廈300平米西安美都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司經(jīng)發(fā)大廈300平米XX0427榮華地產(chǎn)鳳城七路項(xiàng)目定位報(bào)告(中期匯報(bào)稿修甲級乙級商住項(xiàng)目名稱標(biāo)準(zhǔn)層大堂電梯車位空調(diào)工程進(jìn)度層高（米）面積（平米）挑高（米）數(shù)量品牌數(shù)量配比西安國際企業(yè)中心（A/B座）3.31580待定7待定1000100㎡：1中央空調(diào)準(zhǔn)現(xiàn)房海博廣場3.15117885奧迪斯300227㎡：1自己安裝現(xiàn)房海逸國際3.1800————350245㎡：1自己安裝準(zhǔn)現(xiàn)房2013年6月交房未央國際中心3.92000————217147㎡：1自己安裝準(zhǔn)現(xiàn)房2013年5月交房市場可見乙級寫字樓在層高、電梯品牌、車位數(shù)量、空調(diào)等方面產(chǎn)品力較低，可突破空間較大。未來供應(yīng)乙級寫字樓可見供應(yīng)較少，有一定市場競爭，但在產(chǎn)品力上有較大的突破空間海博廣場西安國際企業(yè)中心海逸國際XX0427榮華地產(chǎn)鳳城七路項(xiàng)目定位報(bào)告(中期匯報(bào)稿修甲級乙級商住乙級寫字樓市場實(shí)現(xiàn)好，品質(zhì)普遍偏低，易于突破，未來有大量客戶支撐，且競爭較弱，市場機(jī)會(huì)較大經(jīng)開區(qū)乙級寫字樓租金及售價(jià)實(shí)現(xiàn)較高，市場表現(xiàn)良好；市場經(jīng)開區(qū)乙級寫字樓層高普遍較低，基本無大堂，車位數(shù)量較少、寫字樓形象較差，產(chǎn)品力水平較低，可突破空間較大；產(chǎn)品隨著經(jīng)開區(qū)的發(fā)展，地產(chǎn)、電子、科技、商貿(mào)類等中小型、草創(chuàng)型和成長型企業(yè)大量出現(xiàn)，具有較大的客戶機(jī)會(huì)；客戶未來區(qū)域內(nèi)乙級寫字樓供應(yīng)較少，競爭較弱。競爭小結(jié)XX0427榮華地產(chǎn)鳳城七路項(xiàng)目定位報(bào)告(中期匯報(bào)稿修甲級乙級商住序號(hào)名稱產(chǎn)權(quán)年限物業(yè)類型建筑面積（m2）在用項(xiàng)目1第5國際50年商住560002天地時(shí)代廣場50年商住696003賽高國際50年商住900004賽高街區(qū)50年商住600005新界50年商住6白樺林居70年商住75000售罄未用項(xiàng)目7MAX未來50年商住180008風(fēng)景御園50年商住38000在售項(xiàng)目9鳳城一號(hào)50年商住2990010星舍國際公寓50年商住2375011海璟國際50年商住9000012西安環(huán)球貿(mào)易中心40年商住4560013正尚國際70年商住3360014雙威理想城70年住宅2976015銀池品智天下50年商住2304016榮華北經(jīng)城70年酒店式2457017首創(chuàng)國際城50年商住4928018海璟臺(tái)北灣70年商住26400小計(jì)33萬m21未央路文景路明光路朱宏路太華路鳳城八路鳳城五路鳳城二路23456789101114151316171218在用售罄未使用在售市場現(xiàn)狀區(qū)域內(nèi)商住辦公項(xiàng)目主要集中在未央路沿線，以50年產(chǎn)權(quán)的商住公寓為主XX0427榮華地產(chǎn)鳳城七路項(xiàng)目定位報(bào)告(中期匯報(bào)稿修甲級乙級商住項(xiàng)目名稱層高（米）裝修狀況梯戶比公共部分在售項(xiàng)目鳳城一號(hào)2.9毛坯4梯25戶無大堂星舍國際公寓3毛坯，精裝（1500元/平米）4梯20戶日立電梯300平米，5星級裝修標(biāo)準(zhǔn)海璟國際3.1毛坯２梯10戶５梯19戶精裝雙威理想城2.9毛坯４梯16戶一般裝修海璟臺(tái)北灣3精裝(1200元/平米)３梯16戶一般裝修正尚國際2.9毛胚5梯12戶銀池品智天下3.2毛胚2梯12戶榮華北經(jīng)城毛胚4梯14戶首創(chuàng)國際城3精裝（1200元/平米）4梯21戶西安環(huán)球貿(mào)易中心3.1整層賣可毛胚，其他精裝4梯17戶在用項(xiàng)目賽高街區(qū)3.2毛坯3梯12戶2梯9戶300平米，精裝MAX未來3毛坯4梯17戶精裝，5米挑高風(fēng)景御園3.3精裝（1000元/平米）3梯16戶精裝，無挑空第5國際3.2毛胚無大堂天地時(shí)代廣場3毛胚無大堂產(chǎn)品力區(qū)域商住產(chǎn)品硬件配置水平一般，產(chǎn)品力水平較低XX0427榮華地產(chǎn)鳳城七路項(xiàng)目定位報(bào)告(中期匯報(bào)稿修甲級乙級商住項(xiàng)目名稱開盤時(shí)間交房時(shí)間銷售方式銷售狀況銷售價(jià)格（元/平米）2011.年10月份前銷售速度（套/月）2012年銷售速度鳳城一號(hào)2010年年底2011.12可自由組合已售60%700034年后銷售20幾套星舍國際公寓精裝2011年3月毛坯2011年6月2013可自由組合已售67%16F以下精裝賣7600元/平米，16F以上毛胚成交價(jià)7600元/平米毛胚30精裝83月份銷售25套海璟國際2009.02.242011.10整層或半層1#售60%3#售80%4#售完8500335套左右雙威理想城2010.052012.03可自由組合已售94%6800185套左右海璟臺(tái)北灣2010.7可自由組合5800正尚國際待定不可自由組合精裝報(bào)價(jià)9800銀池品智天下2011.112011.11可自由組合已售6%9700開盤到現(xiàn)在總共賣了20多套榮華北經(jīng)城已售67%6200首創(chuàng)國際城2012.4可自由組合待定西安環(huán)球貿(mào)易中心待定，前期排號(hào)2014年底可自由組合已排號(hào)50多個(gè)毛胚8000精裝10000-11000年后到現(xiàn)在排號(hào)50多個(gè)市場表現(xiàn)公寓價(jià)格平臺(tái)水平為6500-8000元/平米，2011年10月份以前月均去化30套左右，10月份以后基本無去化，2012年后個(gè)別項(xiàng)目銷售20套左右，整體去化慢，市場表現(xiàn)一般XX0427榮華地產(chǎn)鳳城七路項(xiàng)目定位報(bào)告(中期匯報(bào)稿修甲級乙級商住商住公寓市場實(shí)現(xiàn)性較差，市場機(jī)會(huì)較小商住辦公產(chǎn)品在形象及產(chǎn)品力較差，不能實(shí)現(xiàn)企業(yè)品牌價(jià)值提升和產(chǎn)品升級的發(fā)展目標(biāo)；品牌實(shí)現(xiàn)商住公寓銷售速度較慢，價(jià)格實(shí)現(xiàn)度低，不能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目現(xiàn)金流的發(fā)展目標(biāo)；銷售速度小結(jié)XX0427榮華地產(chǎn)鳳城七路項(xiàng)目定位報(bào)告(中期匯報(bào)稿修寫字樓酒店商業(yè)公寓住宅市場機(jī)會(huì)分析——

市場現(xiàn)狀市場表現(xiàn)客戶特征未來供應(yīng)投資回報(bào)分析XX0427榮華地產(chǎn)鳳城七路項(xiàng)目定位報(bào)告(中期匯報(bào)稿修序號(hào)酒店名稱類別房間數(shù)規(guī)模（萬平米）開業(yè)時(shí)間1西安經(jīng)發(fā)國際會(huì)館（2012年3月20日停業(yè)）準(zhǔn)五星級401.682006年2西安禹龍國際酒店涉外五星級2584.42009年3西安錦園酒店準(zhǔn)四星級800.62009年4西安名都國際酒店涉外四星1202006年5西安鳳城大酒店準(zhǔn)四星116約2.82008年6西安龍東國際酒店準(zhǔn)四星1242011年7西安長慶賓館涉外三星級165約12000年8西安秦豐大酒店三星級1161.52002年9如家快捷酒店132——2010年10錦江之星快捷酒店119——2011年……市場現(xiàn)狀區(qū)域酒店主要分布在鳳城一路至五路之間，高星級酒店數(shù)量較少，以三四星級和經(jīng)濟(jì)型快捷酒店為主，無高端品牌酒店未央路文景路明光路朱宏路太華路鳳城八路鳳城五路鳳城二路五星級酒店四星級酒店三星級酒店12347865910快捷酒店鳳城七路XX0427榮華地產(chǎn)鳳城七路項(xiàng)目定位報(bào)告(中期匯報(bào)稿修酒店名稱類別入住率價(jià)格（元）運(yùn)營公司門市價(jià)折扣價(jià)西安經(jīng)發(fā)國際會(huì)館（2012年3月20日停業(yè)）準(zhǔn)五星級80％1280700經(jīng)發(fā)集團(tuán)西安禹龍國際酒店涉外五星級70％900458龍港集團(tuán)西安錦園酒店準(zhǔn)四星級60-70％320300——西安名都國際酒店涉外四星60-70％680380長慶實(shí)業(yè)西安鳳城大酒店準(zhǔn)四星70％688438陜西旅游集團(tuán)西安長慶賓館涉外三星級70-80％480280長慶油田西安秦豐大酒店三星級70-80％468280楊凌秦豐農(nóng)業(yè)如家快捷酒店80%200189錦江之星快捷酒店80%190159西安禹龍國際酒店西安名都國際酒店西安鳳城大酒店如家快捷酒店市場表現(xiàn)（高星級酒店）區(qū)域內(nèi)酒店基本為自主經(jīng)營，入住率差異不大，高星級酒店形象較好，價(jià)格實(shí)現(xiàn)度最高XX0427榮華地產(chǎn)鳳城七路項(xiàng)目定位報(bào)告(中期匯報(bào)稿修市場表現(xiàn)(精品酒店)由于客戶前期投入較大、資金沉淀時(shí)間較長、回報(bào)率有限，客戶具有一定抗性，酒店反租公寓模式的市場表現(xiàn)一般榮華北經(jīng)城公寓預(yù)計(jì)簽約百斯特威酒店；客戶通過購買公寓，酒店反租的形式獲得投資盈利；目前正接受咨詢；九行道2011年9月-12月推出100套房源實(shí)行酒店反租銷售活動(dòng)；70年產(chǎn)權(quán)酒店尚未確定；均價(jià)7500元/平米3個(gè)月租金抵首付訪談?wù)Z錄：前期成本投入高：酒店只裝修公共區(qū)域，室內(nèi)裝修需客戶在購買時(shí)繳納裝修費(fèi)，客戶具有較大的抗性，交房時(shí)間晚，且第一年不給租金；投資回報(bào)有限：將公寓反租給酒店，租金漲幅需要與酒店協(xié)商，租金增長基本保持不變，即使有漲幅也很少，自己購買房產(chǎn)出租漲幅比較靈活，可根據(jù)市場情況隨時(shí)漲價(jià)；出租靈活性差：房產(chǎn)長時(shí)間出租給酒店，在自己需要時(shí)不能隨時(shí)自用，客戶具有一定抗性；——榮華北經(jīng)城策劃榮華北經(jīng)城九行道訪談?wù)Z錄：項(xiàng)目2011年9月—12月對公寓產(chǎn)品進(jìn)行了酒店反租的活動(dòng)，以的3個(gè)月租金抵首付，對與客戶而言有較長期的投資回報(bào)，但有可能需要客戶交納裝修費(fèi)，前期的投入成本比較大，消化速度一般。——九行道銷售代表XX0427榮華地產(chǎn)鳳城七路項(xiàng)目定位報(bào)告(中期匯報(bào)稿修

我們是市工商局下屬酒店，由陜西旅游集團(tuán)進(jìn)行管理。酒店以企業(yè)及政府接待和商務(wù)差旅的客戶為主，大型企業(yè)或者事業(yè)單位對價(jià)格承受能力較高的客戶會(huì)選擇這種等級較高的酒店；也會(huì)在旅游旺季接待旅游團(tuán)和散客。政府及單位會(huì)議、單位培訓(xùn)接待也較多?！P城大酒店銷售經(jīng)理

目前經(jīng)開區(qū)基本沒有特別高檔的酒店，大部分是企事業(yè)單位自己的酒店，小的經(jīng)濟(jì)型酒店比較多，我們對面的如家就挺好，我們都辦了會(huì)員卡，住著實(shí)惠還方便。——海璟國際銷售經(jīng)理

區(qū)域內(nèi)各類型酒店均以商務(wù)型客戶為主，占據(jù)很大比例，旅游客戶為輔政府及單位會(huì)議、培訓(xùn)多集中在星級酒店，需求較多客戶特征區(qū)域內(nèi)酒店以商務(wù)型客戶為主，旅游型客戶為輔，政府及單位會(huì)議、單位培訓(xùn)接待較多XX0427榮華地產(chǎn)鳳城七路項(xiàng)目定位報(bào)告(中期匯報(bào)稿修未央路文景路明光路朱宏路太華路鳳城八路鳳城五路鳳城二路45231序號(hào)未來供應(yīng)項(xiàng)目等級1環(huán)球貿(mào)易中心超五星級2萬科賽高悅府五星級3正尚國際金融廣場超五星級4首創(chuàng)國際城五星級5匯通太古城五星級未來供應(yīng)未來區(qū)域酒店供應(yīng)集中分布在核心區(qū)，臨近主干道昭示性極佳，供應(yīng)量較大且均為5星及以上標(biāo)準(zhǔn)，未來競爭較為激烈西安環(huán)球貿(mào)易中心萬科賽高悅府正尚國際金融廣場首創(chuàng)國際城XX0427榮華地產(chǎn)鳳城七路項(xiàng)目定位報(bào)告(中期匯報(bào)稿修酒店投資成本及回報(bào)分析：按照建筑單位面積的價(jià)格（不包括地價(jià)）：五星級酒店一般為9000—10000元/㎡，四星級酒店一般為7000—9000元/㎡；按照一般五星級酒店4萬平米的規(guī)模計(jì)算，開發(fā)酒店需要投入大約4億元資金，沉淀資金較大；中期維修成本較高，大約5年要進(jìn)行一次硬件升級；中國的五星級酒店投資回報(bào)率一般在在8%—9%就算最好，一般投資回報(bào)周期為15—20年，短時(shí)間內(nèi)無法實(shí)現(xiàn)快速收益，回報(bào)周期較長；知名酒店管理公司進(jìn)駐都有幾個(gè)要求：第一是高薪、第二是財(cái)富分享，第三是不投資。與甲級寫字樓對比：甲級寫字樓前期多以開發(fā)商自持，前期需要大量的資金沉淀；但先期可進(jìn)行出租，待形象和品質(zhì)提升之后開始銷售，以實(shí)現(xiàn)品牌及價(jià)值最大化。投資回報(bào)分析酒店通常為持有型物業(yè)，前期投入資金較大，中期維修成本較高，回報(bào)周期較長XX0427榮華地產(chǎn)鳳城七路項(xiàng)目定位報(bào)告(中期匯報(bào)稿修43開發(fā)酒店優(yōu)勢開發(fā)酒店劣勢片區(qū)是未來的商務(wù)核心區(qū)，商業(yè)、商務(wù)發(fā)展空間較大，能為酒店帶來穩(wěn)定的客源；區(qū)域內(nèi)高星級酒店經(jīng)營狀況較好，但數(shù)量有限，酒店市場存在開發(fā)潛力；高星級酒店能提升項(xiàng)目形象項(xiàng)目所在地塊不臨近城市主干道，昭示性較差，對提升企業(yè)品牌貢獻(xiàn)較弱；未來周邊酒店供應(yīng)較多，檔次較高，昭示性極佳，市場競爭激烈；高星級酒店前期投入較大，沉淀資金，回報(bào)周期較長，要求開發(fā)商有較強(qiáng)的酒店運(yùn)營能力或良好的酒店合作資源，風(fēng)險(xiǎn)相對較高；精品酒店市場實(shí)現(xiàn)不好品牌酒店市場實(shí)現(xiàn)較好，但未來競爭激烈，且沉淀資金較多，市場機(jī)會(huì)較小精品酒店操作難度較大，市場機(jī)會(huì)較小小結(jié)XX0427榮華地產(chǎn)鳳城七路項(xiàng)目定位報(bào)告(中期匯報(bào)稿修寫字樓酒店商業(yè)公寓住宅市場機(jī)會(huì)分析——

格局分析業(yè)態(tài)分析消費(fèi)者分析競爭分析商業(yè)發(fā)展趨勢商業(yè)案例XX0427榮華地產(chǎn)鳳城七路項(xiàng)目定位報(bào)告(中期匯報(bào)稿修452011年，西安市人均GDP達(dá)7030美元，但商業(yè)發(fā)展還停留在大型綜合超市和專業(yè)店和都市MALL階段，便利店有待出現(xiàn)集市&沿街商業(yè)大型綜合超市&專業(yè)店體驗(yàn)式購物中心便利店都市MALL郊區(qū)MALL百貨商店&批發(fā)市場$500以下$500~1000$1000~3000$3000~5000$5000~7000$7000~10000$10000以上生存需求價(jià)格品質(zhì)傳統(tǒng)形態(tài)階段業(yè)態(tài)豐富階段業(yè)態(tài)替代階段隨著傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)不斷豐富，市場開始細(xì)分出服務(wù)于不同人群、經(jīng)營不同門類的專業(yè)市場，并帶動(dòng)其上下游產(chǎn)業(yè)鏈得以共同發(fā)展伴隨生活資料相對過剩，各種商業(yè)業(yè)態(tài)在城市中心混雜聚集，車水馬龍、景象繁華，形成人們共同認(rèn)知的生活服務(wù)和商貿(mào)交易聚集區(qū)形成條件形成過程隨市場不斷細(xì)分，尋找空隙日益艱難，這時(shí)出現(xiàn)在一定輻射范圍內(nèi)經(jīng)營相同門類、且檔次有重合的不同商圈，相互分流客戶，產(chǎn)生替代性競爭市場需求多元化，主流產(chǎn)品面臨激烈競爭商業(yè)業(yè)態(tài)細(xì)分完全，總量飽和階段特征剛剛走出農(nóng)業(yè)社會(huì)的自給自足，商貿(mào)交易信息不充分城市原始商脈的發(fā)展和延續(xù)，民間自發(fā)形成，具備相對集中的商業(yè)設(shè)施和綜合性的商業(yè)業(yè)態(tài)，承擔(dān)城市商品流通中心的基本功能相互具有替代性的不同商圈以整體規(guī)模、經(jīng)營檔次、價(jià)格或服務(wù)的相對優(yōu)勢，通過更好滿足消費(fèi)者需求而搶占市場份額市場信息和市場機(jī)會(huì)被充分關(guān)注，商家有比較明確的市場目標(biāo)，經(jīng)營同類商品的商家群體匯聚在一起形成行業(yè)整體競爭力文化、情感需求便利敏感因素人均GDP出現(xiàn)業(yè)態(tài)目前商業(yè)現(xiàn)狀人均GDP水平商業(yè)市場西安市整體經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，人均GDP突破7000美元，城市將加速進(jìn)入商業(yè)升級換代階段XX0427榮華地產(chǎn)鳳城七路項(xiàng)目定位報(bào)告(中期匯報(bào)稿修鳳城九路鳳城七路鳳城五路北二環(huán)路未央路鳳城二路鳳城八路北三環(huán)路人人樂、崇尚百貨世紀(jì)金花世紀(jì)金花人人樂、崇尚百貨北客站商圈：目前以社區(qū)配套商業(yè)為主，商業(yè)氛圍尚未形成，未來有大量商業(yè)入市商業(yè)格局目前形成鳳城二路、鳳城五路、市政府和北客站四個(gè)商圈，大型商業(yè)主要集中在鳳城二路、鳳城五路與未央路交匯處市政府商圈：目前以社區(qū)配套商業(yè)為主，商業(yè)氛圍尚未形成，未來有大量高端商業(yè)入市鳳城五路商圈：以世紀(jì)金花為中心，由鳳城四路到鳳城五路，以中高端百貨、超市為主。鳳城二路商圈：以人人樂和崇尚百貨為中心，由鳳城一路到鳳城三路，以中低端百貨，超市、零售、餐飲和服裝鞋帽為主。XX0427榮華地產(chǎn)鳳城七路項(xiàng)目定位報(bào)告(中期匯報(bào)稿修47餐飲檔次中國餐館中高檔澳門德興中檔必勝客——茗潤咖啡中檔大千骨頭王火鍋中檔洞庭湖酒樓中檔德克士——MAKY西點(diǎn)中低檔肯德基——味千拉面——海底撈中檔一尊皇牛中低檔干鍋居中低檔泰豐西開肥牛中低檔紅海肥牛火鍋中低檔百貨/超市/電器人人樂大眾化崇尚百貨大眾化蘇寧電器休閑、娛樂利君養(yǎng)生館高檔太陽神KTV中低檔千堂足浴低檔尚島咖啡低檔上島咖啡中檔鳳城二路商圈商業(yè)以滿足大眾消費(fèi)的商業(yè)為主，發(fā)展相對成熟，商業(yè)氛圍濃厚，業(yè)態(tài)齊全，但整體檔次不高，以中低檔為主，出現(xiàn)個(gè)別高檔商業(yè)，如真愛、利君養(yǎng)生源；鳳城一路不沿未央路商業(yè)氛圍較濃厚，鳳城二、三路不沿未央路商業(yè)氛圍不濃厚；商鋪均價(jià)1.5-4萬元/平米。賽高國際商鋪一樓4萬/平米，三樓1.8萬/平米，四樓1.5萬/平米。未央路文景路鳳城三路鳳城二路鳳城一路真愛經(jīng)開店高山流水商務(wù)酒樓陜西華中汽車服務(wù)有限公司利君養(yǎng)生源以低端餐飲為主，商業(yè)氛圍濃以中低端餐飲和精品店為主，商業(yè)氛圍不濃澳門德興海鮮火鍋蘇寧電器人人樂、崇尚百貨必勝客、海底撈、KFC大千骨頭王火鍋崇尚百貨眼鏡行（波濤、光明、靚視）餐飲（鳳凰樓、洞庭湖、楊翔豆皮、博明九海鮮）休閑（賽力健身、紅楓葉桌球會(huì)所）米奇、德克士銀行（建行、光大銀行）千堂足道尚島咖啡竹園村火鍋圣豪軒江海肥?；疱佄靼层y行東亞銀行上善軒成都頤站福聚德上島咖啡太陽神KTV麥當(dāng)勞小肥羊德莊火鍋滿堂紅酒家零星商業(yè)分布，商業(yè)氛圍不濃零星商業(yè)分布，商業(yè)氛圍不濃零星商業(yè)分布，商業(yè)氛圍不濃以中低端休閑類商業(yè)為主（足浴、咖啡廳等），商業(yè)氛圍不濃賽格民生商業(yè)格局發(fā)展相對成熟，以滿足大眾消費(fèi)的商業(yè)為主，業(yè)態(tài)比較齊全，但整體檔次不高，商鋪均價(jià)在1.5—4萬元/平米鳳城二路商圈XX0427榮華地產(chǎn)鳳城七路項(xiàng)目定位報(bào)告(中期匯報(bào)稿修48餐飲面積檔次中菜皇4000中高檔肯德基300——盛豪軒5000中高檔徐記海鮮3500中高檔景王府3000中高檔川渝人家3000中檔/大眾化消費(fèi)百貨/超市/電器面積檔次世紀(jì)金花30000中高檔沃爾瑪15000——國美電器4000——休閑、娛樂面積檔次奧斯卡影城5000中高檔金北漢宮KTV3000中高檔星座KTV2200中低檔/大眾化上島咖啡400中檔名九龍洗浴會(huì)所2500中檔鳳城五路商圈商業(yè)非普通大眾化消費(fèi)，以世紀(jì)金花為核心，檔次以中檔和中高檔為主，還處于發(fā)展階段；鳳城四路、五路、六路不沿未央路商業(yè)正在形成中，目前商業(yè)氛圍不濃厚；商鋪均價(jià)5萬元/平米。MAX未來1F均價(jià)5-7萬元/平米，2F均價(jià)3萬元/平米，3F均價(jià)2.3萬元/平米未央路文景路鳳城六路鳳城五路鳳城四路鳳城三路農(nóng)行星座KTV天回鎮(zhèn)酒樓民生銀行徐記海鮮國美電器中行景王府建行米旗小商店為主，商業(yè)氛圍不濃商業(yè)氛圍不濃世紀(jì)金花奧斯卡音樂匯量販KTV星巴克、KFC民生百貨(規(guī)劃)金北漢工KTV中菜皇名仕咖啡格力電器)以餐飲、商店為主，商業(yè)氛圍較濃厚規(guī)劃集中商業(yè)商業(yè)格局以賽高街區(qū)世紀(jì)金花、沃爾瑪?shù)冉M成的商業(yè)集中區(qū)，以中檔和中高檔為主，目前處于發(fā)展階段，商鋪均價(jià)5萬元/平米鳳城五路商圈XX0427榮華地產(chǎn)鳳城七路項(xiàng)目定位報(bào)告(中期匯報(bào)稿修依托資源產(chǎn)品形式購物中心和社區(qū)商業(yè)客戶構(gòu)成未來供應(yīng)賽高三期綜合體、正尚中心整體開發(fā)水平較高售價(jià)：3-4.3萬元/平米，租金100-240元/平米·月市委和城市運(yùn)動(dòng)公園社區(qū)底商多為本地客戶，沿街商鋪多為陜北投資客開發(fā)水平平臺(tái)價(jià)格項(xiàng)目風(fēng)景御園白樺林居海博廣場產(chǎn)品形式社區(qū)底商社區(qū)底商集中商業(yè)和項(xiàng)目底商主力戶型純一80平，上下兩層218平、648平，三層1078平，商鋪面積300-1400平米，局部有三層兩層：180平米、280平米，380平米420平米，純一：40平米，88平米，100平米共7萬平米含海榮名城底商，共3層，400-500平米，標(biāo)準(zhǔn)層面積1000多平米，價(jià)格租金（元/平米·月）1F銷售均價(jià)為4.3萬元/平米租金：純一240，兩層170，三層150，兩層95-120，一樓150-1801F、2Ｆ均價(jià)4萬/平米，3F3萬/平米銷售狀態(tài)售完已入住海榮名城不到５０％，海博廣場正在招商銷售方式一拖二一拖二/純一海榮名城純一，其余全部自持業(yè)態(tài)浦發(fā)銀行。中國銀行，高檔私人會(huì)所，二手房店、家居熱水器專賣店，裕隆典當(dāng)，美容店、干洗店、餐飲等寫字樓下：蘇寧電器用2層，其余餐飲；公寓下：人人樂，百貨；沿街商鋪：茶社，不動(dòng)產(chǎn)，服裝店客戶陜北投資客戶大約80%，職業(yè)為礦場老板和私營企業(yè)主，多購買大面積商鋪，朋友介紹成交較多。也有閻良、渭南客戶。多為西安本地客戶，占60%，本地客戶中周邊客戶較多。也有外地投資客，陜北、榆林等地海榮名城社區(qū)底商：西安本地投資客較多，大約占客戶60-70%左右，其余陜北投資客較多。商業(yè)格局目前以社區(qū)底商為主，銷售價(jià)格平臺(tái)為3-4.3萬元/平米，但具有較強(qiáng)的資源優(yōu)勢，升值潛力大市政府商圈XX0427榮華地產(chǎn)鳳城七路項(xiàng)目定位報(bào)告(中期匯報(bào)稿修商業(yè)格局目前商業(yè)規(guī)模尚未形成，以社區(qū)商鋪為主，商鋪價(jià)格在1.5萬-3.8萬/平米，未來將有大體量商業(yè)入市北客站商圈依托資源產(chǎn)品形式購物中心和社區(qū)商業(yè)客戶構(gòu)成未來供應(yīng)北客站附近700萬的公建（包括商業(yè)、酒店）整體開發(fā)水平較高商鋪：1.5萬-3.8萬/平米已開通的地鐵2號(hào)線和北客站開發(fā)水平平臺(tái)價(jià)格項(xiàng)目首創(chuàng)國際城匯通太古城產(chǎn)品形式集中商業(yè)（未出消息）和社區(qū)底商（1600平米）集中商業(yè)（未出消息）和社區(qū)底商主力戶型底商：200-500平米；底商：100-200平米；價(jià)格底商：預(yù)計(jì)3.5萬/平米；底商：1樓3.8萬，二樓1.8萬/平米；銷售狀態(tài)底商：未出售底商：銷售過半；銷售方式底商：劃分出售底商：劃分出售；業(yè)態(tài)底商：餐飲、小超市；底商：餐飲、超市等一些中小規(guī)模的服務(wù)性商業(yè)；客戶北京等一線城市過來投資的客戶占20%；陜北客戶占20%；西安本地投資的占到一部分；西安外地的投資性客戶，以陜北人為主，主要看中的是地鐵北苑站；外地投資客為主，陜北客戶占較大比例XX0427榮華地產(chǎn)鳳城七路項(xiàng)目定位報(bào)告(中期匯報(bào)稿修商圈鳳城二路商圈鳳城五路商圈市政府商圈北客站商圈資源完善的生活設(shè)施、便捷交通網(wǎng)絡(luò)成熟生活配套市政府、城市運(yùn)動(dòng)公園、張家堡廣場、地鐵2號(hào)線、西安北客站產(chǎn)品形式沿街商鋪和商場購物中心和社區(qū)商業(yè)購物中心和社區(qū)商業(yè)購物中心和社區(qū)商業(yè)戶型面積面積劃分不等，可自由組合80平米-600平米商鋪面積集中100、300-500平米100-500平米為主平臺(tái)價(jià)格商鋪1.5萬-4萬元/平米·月商鋪均價(jià)為5萬/平米·月，租金達(dá)到120-230元/平米·月售價(jià)：3-4.3萬元/平米，租金100-240元/平米·月1.5萬-3.8萬/平米客戶構(gòu)成投資為主，也有自用客戶投資客為主，陜北、長慶占較大比例社區(qū)底商多為本地客戶，沿街商鋪多為陜北投資客外地投資客為主，陜北客戶占較大比例主要業(yè)態(tài)娛樂休閑、銀行、餐飲、服裝、電器、百貨世紀(jì)金花、影院、餐飲、銀行、美容、名牌服飾銀行、高檔私人會(huì)所、百貨、賣場、超市餐飲、超市產(chǎn)品層面：目前以社區(qū)底商為主，少量大型高檔購物中心，主力面積在80-300平米之間；客戶層面：外地投資客為主，陜北、長慶客戶占較大比例，本地客戶私營業(yè)主居多；價(jià)格層面：隨地段和配置價(jià)格差異較大，目前鳳城五路商圈價(jià)格較高；樓層層面：樓層最高為四層，底商一般為2-3層，一層商業(yè)價(jià)值最高，三到四層商業(yè)價(jià)值開始衰減。商業(yè)格局小結(jié)商業(yè)業(yè)態(tài)以生活居住類為主，隨地段的差異，三大商圈商鋪價(jià)格梯度較明顯，目前鳳城五路商圈價(jià)格最高XX0427榮華地產(chǎn)鳳城七路項(xiàng)目定位報(bào)告(中期匯報(bào)稿修52132區(qū)域主流型滿足區(qū)域周邊居民的日常生活所需：如超市、百貨、影院、KTV、大中型餐飲等；主要位于未央路沿線，鳳城二路、五路商業(yè)集中區(qū)。目的地型區(qū)域商業(yè)分類公務(wù)/社交型由商務(wù)、政務(wù)、企業(yè)經(jīng)營等帶來的公務(wù)或社交消費(fèi)；如商務(wù)咖啡廳、王子飯店、利君養(yǎng)生源等；目前以中高端餐飲、娛樂為主的公務(wù)、社交商業(yè)較少，功能仍不完善，存在市場空間。交通驅(qū)動(dòng)或規(guī)模驅(qū)動(dòng)，如汽車4S店，主要分布在鳳城五路與文景路；輻射范圍廣，對區(qū)域內(nèi)外的特定消費(fèi)者吸引力強(qiáng)。業(yè)態(tài)分析經(jīng)過區(qū)域商業(yè)市場調(diào)研，目前本區(qū)域商業(yè)主要分為三種類型XX0427榮華地產(chǎn)鳳城七路項(xiàng)目定位報(bào)告(中期匯報(bào)稿修53百貨:中高端：世紀(jì)金花、民生；中低端：崇尚百貨；低端：華東服飾廣場。超市：中低端：人人樂遍布整個(gè)經(jīng)開區(qū)，沃爾瑪；中高端：宜品生活。電器：蘇寧、國美、格力、賽格。世紀(jì)金花蘇寧電器崇尚百貨人人樂崇尚百貨賽格民生人人樂崇尚百貨人人樂世紀(jì)金花沃爾瑪華東服飾廣場人人樂蘇寧電器人人樂格力電器蘇寧電器國美電器宜品生活業(yè)態(tài)分析百貨/超市/電器——分布較廣，目前主要集中在鳳城八路與北二環(huán)之間，沿未央路分布，滿足消費(fèi)者各種檔次的業(yè)態(tài)齊全區(qū)域主流型XX0427榮華地產(chǎn)鳳城七路項(xiàng)目定位報(bào)告(中期匯報(bào)稿修徐記海鮮景王府竹園村火鍋滿堂紅酒家KFC海底撈澳門德興真愛洞庭湖酒樓圣豪軒社區(qū)底商普通餐飲社區(qū)底商普通餐飲社區(qū)底商普通餐飲社區(qū)底商普通餐飲社區(qū)底商普通餐飲社區(qū)底商普通餐飲低檔：以社區(qū)底商、小吃城為主的普通餐飲滿足大眾餐飲需求；中檔：以竹園村火鍋、海底撈、澳門德興等為代表的餐飲滿足中等檔次消費(fèi)需求；高檔：以圣豪軒、徐記海鮮等為代表的餐飲滿足中高檔次消費(fèi)需求。徐記海鮮低檔餐館人人樂上面的小吃城中午吃飯時(shí)間人特別的多，一個(gè)座位要等要長時(shí)間?！P城二路某私企員工我們這晚上經(jīng)營情況很好，一般都需要預(yù)定。——徐記海鮮前臺(tái)業(yè)態(tài)分析餐飲——主要集中在北二環(huán)到鳳城五路之間，高中低檔次均有，中高檔餐飲主要沿未央路分布，經(jīng)營情況良好區(qū)域主流型XX0427榮華地產(chǎn)鳳城七路項(xiàng)目定位報(bào)告(中期匯報(bào)稿修55太陽神KTV音樂匯量販KTV金北漢工KTV星座KTV奧斯卡中低檔次足浴中低檔次足浴分布：北二環(huán)到鳳城五路之間；業(yè)態(tài)：以足浴、KTV為主；

檔次：以中低檔次為主；足浴業(yè)態(tài)分析休閑娛樂類——主要集中在北二環(huán)到鳳城五路之間，以中低端足浴、KTV為主，高端休閑娛樂類存在市場空白區(qū)域主流型XX0427榮華地產(chǎn)鳳城七路項(xiàng)目定位報(bào)告(中期匯報(bào)稿修56汽車4S店商業(yè)區(qū)分布位置：位于鳳城五路和文景路交匯處西側(cè)，集中分布約20家中高檔汽車4S店；經(jīng)營內(nèi)容：汽車銷售、維修保養(yǎng)、汽車百貨（行者驛站）等汽車產(chǎn)業(yè)服務(wù)的商業(yè)區(qū)；商業(yè)形式：臨街獨(dú)棟商業(yè)分布。業(yè)態(tài)分析主要為汽車4S店，位于鳳城五路和文景路，輻射范圍廣目的地型XX0427榮華地產(chǎn)鳳城七路項(xiàng)目定位報(bào)告(中期匯報(bào)稿修57利君養(yǎng)生館星巴克王子飯店經(jīng)發(fā)國際會(huì)館分布：主要集中在鳳城二路和鳳城五路；業(yè)態(tài)：咖啡廳、利君養(yǎng)生源、經(jīng)發(fā)國際會(huì)館、王子飯店（已停業(yè)）；檔次：以中低檔次為主，個(gè)別高端項(xiàng)目。棋牌會(huì)所上島咖啡時(shí)間咖啡（已停業(yè)）業(yè)態(tài)分析主要集中在北二環(huán)到鳳城五路間，以低端咖啡廳、棋牌和會(huì)所為主，中高端商務(wù)/社交型商業(yè)存在市場空白商務(wù)/社交型XX0427榮華地產(chǎn)鳳城七路項(xiàng)目定位報(bào)告(中期匯報(bào)稿修營業(yè)面積：共4層，10000多平米；經(jīng)營業(yè)態(tài)：高端餐飲、養(yǎng)生SPA、美容美體按摩、保健足浴和休閑棋牌，1-2層為餐飲，，3層為SPA，4層為棋牌和足浴；開業(yè)時(shí)間：2012.2.23開業(yè)，之前籌備兩年；經(jīng)營狀況：現(xiàn)處于試運(yùn)營階段，每天晚上客戶爆滿，可接納十幾波人；折扣情況：會(huì)員一次充20萬可打八折經(jīng)營項(xiàng)目餐飲規(guī)模一層大廳可放12-15桌，有一個(gè)四聯(lián)包的的包間，可以打通，二層25個(gè)包間消費(fèi)個(gè)人最低消費(fèi)300-500元，婚宴2000元起客戶一層政府和企業(yè)的人較多，以會(huì)議聚餐為主，散客較少，二層周內(nèi)客戶比周末多，因?yàn)橹饕抢齰時(shí)代樓上的年輕人周內(nèi)在此消費(fèi)SPA規(guī)模9間豪華SPA護(hù)理房（包括獨(dú)立更衣區(qū)、洗浴區(qū)、蒸汽房、泡浴和針對性護(hù)理按摩），其中單人間4間；三套豪華總統(tǒng)包（包括獨(dú)立的更衣區(qū)域、SPA護(hù)理房、足浴按摩室、棋牌室、洗浴室和商務(wù)客房），每套400平米消費(fèi)豪華SPA護(hù)理房最便宜的項(xiàng)目380元；豪華總統(tǒng)包最低消費(fèi)10000元，時(shí)間6個(gè)小時(shí)，只有4個(gè)人可以免費(fèi)享受SPA、足浴等服務(wù)項(xiàng)目，加人或者加時(shí)間均需加錢，如果加時(shí)間，一個(gè)小時(shí)500元足浴與棋牌規(guī)模棋牌室3-4個(gè)（足浴與棋牌一體）業(yè)態(tài)分析利君養(yǎng)生源——以餐飲、SPA、足浴、棋牌為一體的高端休閑商務(wù)會(huì)館，經(jīng)營良好商務(wù)/社交型XX0427榮華地產(chǎn)鳳城七路項(xiàng)目定位報(bào)告(中期匯報(bào)稿修59商業(yè)類型特征/代表設(shè)施分布消費(fèi)者市場空間區(qū)域主流型滿足區(qū)域周邊居民的日常生活所需：如超市、百貨、影院、KTV、大中型餐飲、銀行等主要位于未央路沿線，鳳城二路、五路商業(yè)集中區(qū)；區(qū)域范圍內(nèi)居民日常生活型消費(fèi)鳳城二路、五路已形成商圈氛圍高端休閑、娛樂類存在市場機(jī)會(huì)目的地型交通驅(qū)動(dòng)或規(guī)模驅(qū)動(dòng)型商業(yè)；如汽車4S店，家居賣場（居然之家）等鳳城五路與文景路周邊，以及北二環(huán)沿線周邊區(qū)域及本市特定客群依賴交通環(huán)境與聚集效應(yīng)市場空間有限公務(wù)/社交型由商務(wù)、政務(wù)、企業(yè)經(jīng)營等帶來的公務(wù)或社交消費(fèi)；如王子飯店、盛豪軒、金御軒等點(diǎn)狀分布區(qū)域內(nèi)的各企業(yè)、機(jī)關(guān)單位等；公務(wù)、商務(wù)活動(dòng)目前此類設(shè)施較少，市場機(jī)會(huì)較大業(yè)態(tài)分析小結(jié)從目前區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)市場分析來看，以休閑為主的高端公務(wù)/社交型商業(yè)存在市場空間XX0427榮華地產(chǎn)鳳城七路項(xiàng)目定位報(bào)告(中期匯報(bào)稿修分類來源特征現(xiàn)狀消費(fèi)者個(gè)體戶、普通居民中小商業(yè)經(jīng)營者、崗家寨、徐家堡村等有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)但收入不穩(wěn)定，且資金流動(dòng)性快；普通居民無固定經(jīng)濟(jì)收入，以基本生活消費(fèi)為主大型企業(yè)員工、事業(yè)單位職工長慶石油、陜汽、金威啤酒、康師傅、可口可樂和制藥企業(yè)等有固定經(jīng)濟(jì)收入，收入處于中等水平，日常消費(fèi)以日用品消費(fèi)為主，對生活質(zhì)量和品質(zhì)有向往和追求大型企業(yè)中高管、事業(yè)單位中堅(jiān)長慶石油、陜汽、金威啤酒、康師傅、可口可樂和制藥企業(yè)等中高層管理者知識(shí)層次高、視野廣、能接受新鮮事物；有較好的穩(wěn)定收入來源，追求生活品質(zhì)，消費(fèi)偏向中高端消費(fèi)為主潛在消費(fèi)者政府公務(wù)員市委、市政府分布于有權(quán)力、社會(huì)地位高的單位或部門；有車、經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)、隱性收入高，對生活質(zhì)量要求較高，陜北陜北（購買本地住房）主要是資源類或者與資源相關(guān)的高財(cái)富占有人群，追求品質(zhì)感和標(biāo)簽感，消費(fèi)以中高端消費(fèi)為主高端寫字樓白領(lǐng)甲級寫字樓有一定的收入，對生活質(zhì)量和品質(zhì)有追求，能夠接受新鮮事物新外遷入居民購買本地房產(chǎn)而遷入的外地人或其他城區(qū)人群認(rèn)可區(qū)域發(fā)展?jié)摿熬幼…h(huán)境，多為首次置業(yè)，年輕人較多，事業(yè)上升期消費(fèi)者分析未來區(qū)域中高端消費(fèi)者主要來源于大型企事業(yè)單位中高管、政府公務(wù)員、高端寫字樓白領(lǐng)和陜北人消費(fèi)者來源XX0427榮華地產(chǎn)鳳城七路項(xiàng)目定位報(bào)告(中期匯報(bào)稿修61賽高街區(qū)的沃爾瑪12月28日開業(yè)，開業(yè)當(dāng)天營業(yè)額就達(dá)到了50萬，說明這個(gè)區(qū)域的消費(fèi)能力還是挺強(qiáng)的，尤其是后面政府搬進(jìn)來，區(qū)域成熟了，人陸續(xù)都會(huì)住進(jìn)來，未來2年人口會(huì)大幅上升……世紀(jì)金花業(yè)態(tài)主要有服飾、餐飲、休閑等，品牌選擇上也基本上國際一二線、國內(nèi)一線的中高檔，很多品牌很看好這個(gè)區(qū)域都有入駐的意向……百盛、民生、開元等中高端大型商業(yè)都有進(jìn)這個(gè)區(qū)域的意向，綜合主流商業(yè)的未來競爭還是有一些的……區(qū)域內(nèi)餐飲不多，尤其是環(huán)境、情調(diào)都高端一點(diǎn)、特色的消費(fèi)場所比較欠缺?！兰o(jì)金花經(jīng)開店曲志超據(jù)公司現(xiàn)有會(huì)員研究，大約有10萬左右的會(huì)員，有效會(huì)員為6萬人，其中40%的會(huì)員來自北部，這部分人或許不在北部區(qū)域居住，但是戶口均在北部區(qū)域，消費(fèi)潛力巨大。經(jīng)開區(qū)店的開業(yè)可能會(huì)阻斷一些渝林、銅川高端客戶來其他店消費(fèi)……經(jīng)開區(qū)現(xiàn)入駐企業(yè)約4000家,如：康師傅、可口可樂、統(tǒng)一、榮氏果汁、石油管道局、長慶石油、西電ABB等企業(yè)，未來發(fā)展前景很大。據(jù)公司銷售額統(tǒng)計(jì)30-40%來自于公務(wù)消費(fèi)，隨著市委市政府的北遷將為區(qū)域帶來4萬人左右的人口，對高端商業(yè)的帶動(dòng)也是非常大的?！兰o(jì)金花綜合商品部經(jīng)理宣鵬消費(fèi)者分析未來區(qū)域內(nèi)有充足的高端消費(fèi)人群支撐，高端消費(fèi)市場需求明顯消費(fèi)需求XX0427榮華地產(chǎn)鳳城七路項(xiàng)目定位報(bào)告(中期匯報(bào)稿修62……住在長慶油田公司附近，覺得附近休閑類商業(yè)比較落后，和朋友聊天或者談事情還得去市區(qū)里面，不太方便?！L慶家屬區(qū)隨機(jī)訪談……特別是商務(wù)交際方面，有時(shí)候選地點(diǎn)有很多限制，北郊雖然有幾家較高檔次的餐飲，但是娛樂項(xiàng)目就只能去市中心了很麻煩……有時(shí)候就直接去市中心或者南二環(huán)了，那邊娛樂休閑也不是很遠(yuǎn)，基本上都能滿足商務(wù)交際和朋友聚會(huì)這方面需要。——經(jīng)發(fā)大廈辦公客戶……真正稱得上高端的休閑會(huì)所，就只能是我們這里，其他的都是一些沒有品牌的，我們這里也有個(gè)缺點(diǎn)，就是娛樂這一塊的服務(wù)沒有設(shè)，好多次客戶消費(fèi)完之后都詢問周邊哪有合適的娛樂場所，經(jīng)開區(qū)這一塊以休閑為主的高端商務(wù)/社交型場所比較缺。——經(jīng)發(fā)國際會(huì)所經(jīng)理……我平均一個(gè)月會(huì)有3-5天會(huì)在這里，這里也是接待經(jīng)開區(qū)商務(wù)朋友的場所，休閑娛樂這里就有茶秀，夜總會(huì)這些地方這邊還沒有太適合的地方可去?！?jīng)發(fā)國際會(huì)所客戶根據(jù)區(qū)域消費(fèi)者訪談：目前區(qū)域中高檔商務(wù)/社交型消費(fèi)場所較少，此類消費(fèi)需求仍未被滿足。消費(fèi)者分析目前區(qū)域以休閑為主的中高端商務(wù)/社交型消費(fèi)需求未被滿足，市場需求較大消費(fèi)需求XX0427榮華地產(chǎn)鳳城七路項(xiàng)目定位報(bào)告(中期匯報(bào)稿修63消費(fèi)者分析小結(jié)區(qū)域高端消費(fèi)需求明顯，高端商務(wù)/社交型消費(fèi)需求未被滿足未來區(qū)域中高端消費(fèi)者主要來源于大型企事業(yè)單位中高管、政府公務(wù)員、高端寫字樓白領(lǐng)和陜北人；中高端消費(fèi)者來源高端消費(fèi)需求明顯，且中高端商務(wù)/社交型消費(fèi)需求未被滿足。消費(fèi)需求

區(qū)域未來有大量高端人群支撐，高端消費(fèi)需求明顯，且高端商務(wù)/社交型消費(fèi)需求未被滿足XX0427榮華地產(chǎn)鳳城七路項(xiàng)目定位報(bào)告(中期匯報(bào)稿修64所屬商圈項(xiàng)目名稱業(yè)態(tài)體量分布未來供應(yīng)項(xiàng)目北客站商圈匯通太古城底商、ShoppingMall首創(chuàng)國際城底商、街區(qū)型商業(yè)、集中商業(yè)（2家精品店