新華信《北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略實施方案項目建議書》44

29三月2024新華信《北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略實施方案項目建議書》44中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展綜述

北京房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況房地產(chǎn)業(yè)的四大行業(yè)特性:周期性,關(guān)聯(lián)性,地域性,政策性周期性關(guān)聯(lián)性地域性政策性

房地產(chǎn)業(yè)是進行房產(chǎn)、地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營的基礎(chǔ)建設(shè)行業(yè)，屬于固定資產(chǎn)投資的范疇，受國家宏觀經(jīng)濟政策的影響非常大，因此，同國民經(jīng)濟的發(fā)展具有周期性一樣，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也具有周期性。而且，房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中具有一定的先導性

房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟的許多行業(yè)都有著密切的關(guān)系，具有很強的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，如鋼鐵、水泥、木材、玻璃、塑料、家電等產(chǎn)業(yè)都與房地產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)。房地產(chǎn)市場的供求狀況主要受當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平的影響，當某一地區(qū)的房地產(chǎn)市場供求失衡或不同地區(qū)房地產(chǎn)價格存在差異時，不可能象其它商品一樣，通過房地產(chǎn)在地區(qū)之間的流動來使這種不平衡或差異縮小甚至消失。政府政策對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響主要體現(xiàn)在三方面：一，政府土地資源的開發(fā)和使用計劃直接影響到土地的供應；二，各項稅費會影響到房地產(chǎn)的價格，從而影響到房地產(chǎn)的銷售狀況；三，房地產(chǎn)交易所采取的政策會影響到房地產(chǎn)的流通狀況。中國宏觀經(jīng)濟強勁的持續(xù)增長極大地促進了房地產(chǎn)行業(yè)的增長我國房地產(chǎn)市場近年來一直以較高的速度增長，預計未來幾年會持續(xù)下去中國房地產(chǎn)開發(fā)投資總額：1996-2005資料來源：中國資訊行單位：億元開發(fā)投資總額年均增長率為15%中國建筑業(yè)占GDP的比例逐年增大，但與發(fā)達國家10%-20%的比例相比，還有很大距離建筑業(yè)GDP4.7%5.2%5.6%5.4%4.7%4.6%4.7%5.3%6.6%6.4%6.5%6.7%6.5%6.7%6.6%按用途分，我國房地產(chǎn)投資還是以住宅投資為主商業(yè)用房辦公樓住宅城鎮(zhèn)新建住宅面積有大幅度地上升趨勢2000年商品房銷售額3572億元，比上年增長30.1％，顯示出強有力的發(fā)展勢頭我國城市人均居住面積比過去有了明顯的提高但是整體上看，我國人均居住面積與國外相比還有很大差距以上數(shù)據(jù)國外為90年代初，中國為1999年數(shù)據(jù)世界各國的經(jīng)驗表明，在人均住房面積達到30平方米之前，會保持較旺盛的住房需求。在商品房購買中，個人購買住房的比例逐年增大個人購買購買方研究--收入等宏觀經(jīng)濟指數(shù)單位購買資料來源：中國資訊行18%66%74%90%藍色為個人消費灰色為總消費個人購買商品房占房地產(chǎn)消費比例呈逐年上升趨勢，現(xiàn)在個人以成為整個房地產(chǎn)市場消費的主體個人購買商品房占整個房地產(chǎn)消費的比例：1987-2000年按中國政府規(guī)定的人均目標住房面積20平方米，中國住房市場容量巨大按國家目標標準住房面積的市場容量分析26%74%60平米以上60平米以下國家目標人均住房面積為20平米，三口之家為60平米近幾年全國商品住宅的價格也一直保持穩(wěn)步上升的態(tài)勢同時，我國房地產(chǎn)業(yè)的贏利狀況隨著競爭的加劇逐年下降-2.00%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%199119921993199419951996199719981999全國房地產(chǎn)業(yè)平均營業(yè)利潤率我國各地商品房價格存在較大差異，東部地區(qū)大城市遠高于全國平均水平2001年我國商品房平均銷售價格資料來源：中國資訊行單位：元/平方米并且商品房價格也以較高的速度增長，但是目前也有放緩的趨勢74011941613166717901854185721030500100015002000250019901994199519961997199819992000我國商品房平均銷售價格：1990-2000年均增長率為11%資料來源：中國資訊行單位：元/平方米我國房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)過去以國有和集體性質(zhì)的企業(yè)為主，現(xiàn)在股份制和私營企業(yè)的比重加大資料來源：中國資訊行國有42%集體22%外資20%股份12%私營2%聯(lián)營2%1996年我國房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)構(gòu)成我國房地產(chǎn)開發(fā)商的數(shù)量比過去急劇增加，但近年來數(shù)量又有所減少，房地產(chǎn)企業(yè)逐漸向規(guī)模化趨勢轉(zhuǎn)變資料來源：中國資訊行198619951999中國房地產(chǎn)開發(fā)商的數(shù)量：1986-1999年30003348225600單位:家2001年全國主要房地產(chǎn)公司所占全國房地產(chǎn)市場份額總的來說，我國房地產(chǎn)開發(fā)商的規(guī)模較小，所占市場分額有限加入WTO將給我國國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)既帶來機遇，同時也帶來更多的挑戰(zhàn)機會挑戰(zhàn)資料來源：中國資訊行成本降低：電子配套設(shè)施進口、建筑用原材料成本因中國加入WTO而降低，使房價有了降價空間交通便利：汽車更加普及，交通成本降低，消費者有更新住房的意愿中介發(fā)展：房屋中介咨詢機構(gòu)發(fā)展迅速，房屋交易更加方便金融保障：房地產(chǎn)金融服務普及，更多的消費者可以貸款買房政策透明：房地產(chǎn)的行業(yè)政策會更加透明和規(guī)范，以前依靠政府背景獲得開發(fā)土地等優(yōu)勢將不復存在外來競爭：國際承包商憑借其資金、技術(shù)優(yōu)勢進入中國市場，對國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來壓力人才流失：國外房地產(chǎn)公司進入中國，必然引起房地業(yè)的人才競爭，國內(nèi)房地產(chǎn)公司面臨人才流失的危險在未來幾年，我國房地產(chǎn)業(yè)將呈現(xiàn)規(guī)?；?、品牌化和業(yè)務多元化的發(fā)展趨勢規(guī)模化品牌化多元化伴隨房地產(chǎn)業(yè)進入微利時代，規(guī)模化將成為未來競爭的關(guān)鍵由于房地產(chǎn)開發(fā)商競爭日趨激烈，品牌化經(jīng)營將成為未來房地產(chǎn)企業(yè)贏得競爭優(yōu)勢住房改革將使房地產(chǎn)企業(yè)向多元化方向發(fā)展，不僅供給面向中高收入階層的商品房，還有面向中低收入階層的經(jīng)濟適用房，以及面向貧困階層的解困房和低租金的公寓等

將來房地產(chǎn)市場競爭的關(guān)鍵在于策劃，營銷和銷售市場研究及定位土地獲取規(guī)劃及設(shè)計融資建筑市場營銷銷售物業(yè)管理重要成功因素具體分析表示最重要詳細的市場調(diào)研是正確的市場定位的基礎(chǔ)房產(chǎn)市場日趨多樣化和個性化，消費者越來越有經(jīng)驗。因而在開發(fā)前的精確市場定位已是成功的必要條件土地資源是競爭優(yōu)勢的重要部分，但并非是具有決定性作用的因素房地產(chǎn)的購買是一個很長的選擇過程，越來越多的消費者會反復考查和比較。良好而超前的設(shè)計及規(guī)劃可以最終贏得消費者和提高房產(chǎn)商聲譽具有市場潛力的樓盤和聲譽良好的發(fā)展商較易獲得貸款國內(nèi)建筑商的數(shù)量約為房地產(chǎn)開發(fā)商的兩倍，房地產(chǎn)開發(fā)商占據(jù)了買方市場房地產(chǎn)開發(fā)商應具備良好的成本及建筑質(zhì)量控制能力有關(guān)法規(guī)和市場競爭會使物業(yè)管理逐漸形成一個獨立于房地產(chǎn)發(fā)展商的巨大市場房地產(chǎn)商應具備與優(yōu)秀的物業(yè)管理公司合作，建立長期顧客忠誠度和樓盤聲譽的能力優(yōu)秀的營銷和銷售能力是依據(jù)市場規(guī)律充分利用和有效整合所有資源的基礎(chǔ)品牌的作用在房產(chǎn)業(yè)中日趨明顯，成功的地產(chǎn)商無不具備詳盡的品牌規(guī)劃和傳播策略市場營銷的概念應貫穿于從前期開發(fā)、研究到建設(shè)、銷售、管理的全過程總之，房地產(chǎn)企業(yè)要發(fā)展，必須塑造三種核心競爭力創(chuàng)新性的營銷能力資源統(tǒng)籌能力對環(huán)境變化的學習和適應能力能夠按照項目的要求在全中國、乃至全世界找到最適合企業(yè)的資源。主動研究現(xiàn)有的客戶群和發(fā)掘未來的客戶群，并有針對的運用多種營銷手段不斷改造企業(yè)內(nèi)部的組織結(jié)構(gòu)，不斷學習，適應企業(yè)發(fā)展與市場環(huán)境的要求。中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況

北京房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況北京2000年房地產(chǎn)開發(fā)無任從哪個指標分析，都反映了市場的快速增長，隨著經(jīng)濟形勢的強勁預計將繼續(xù)增長房地產(chǎn)投資總額+23.9%住宅+21.9%商品房屋開復工總面積住宅開復工面積當年新開商品房屋總面積當面住宅新開面積銷售總面積+75.8%住宅銷售+85.3%銷售給個人+160.4%商品房屋銷售總額+53.1%住宅銷售額+76.4%2000年北京市房地產(chǎn)業(yè)投資構(gòu)成情況（億元）總計：522億元北京地區(qū)的房地產(chǎn)投資以商品房建設(shè)投資為主，其中住宅用房地產(chǎn)占投資的大部分比例按性質(zhì)劃分按用途劃分北京1999和2000年寫字樓供應量雖比前幾年減少，但市場基本是全盤吸收呈上升態(tài)勢。目前寫字樓供應正處于逐步放大的趨勢北京歷年寫字樓供應量05010015019911992199319941995199619971998199920002001E年份建筑面積（萬M2）按行政區(qū)域分，北京2000年的寫字樓供應主要在朝陽區(qū)和海淀區(qū)，按商圈分，主要在CBD、中關(guān)村和金融街地區(qū)與1999年相比，朝陽區(qū)和東城區(qū)的寫字樓供應量有所降低，而海淀區(qū)和西城區(qū)的增量明顯，崇文區(qū)從原來的基本空白開始出現(xiàn)供應而從各概念板塊看，中關(guān)村、亞運村、金融街和燕莎商圈增量明顯1999/2000各概念板塊寫字樓供應量比較17.87.13.85.76.78.217.711.91417.105101520CBD中關(guān)村亞運村金融街燕莎商圈概念板塊區(qū)域供應量（萬M2）199920002000年北京住宅市場中住宅新開面積和開復工面積放大，表現(xiàn)了開發(fā)商對市場看好的信心，市場供應量增大1999/2000年北京住宅市場供應狀況2447.92971.5850.71322.1908.31013.7010002000300040005000600019992000年份（萬M2）住宅竣工面積住宅新開面積住宅開復工面積總量4206.9總量5307.32000年北京住宅市場的銷售面積較99年放大，市場需求呈擴大趨勢，個人購房的比例急劇擴大2000年北京市場住宅竣工和銷售狀況908.31013.7484.7898.2296.8772.702004006008001000120019992000年份面積（萬M2）住宅竣工面積住宅銷售面積銷售給個人2000年北京住宅市場共推出新盤199個，加上1999年的約120個項目和前幾年未消化樓盤，2000年住宅市場上活躍的項目在400個以上，競爭激烈在激烈的競爭中，2000年北京市場規(guī)模約30萬M2以下中小規(guī)模的項目占主導2000年北京住宅市場規(guī)模分析10萬M2以下50%10-30萬M234%100萬M2以上3%30-100萬M213%2000年北京住宅市場新項目價格在4000-8000元/平方米的樓盤占主導地位主要在城市邊緣地區(qū)北京住宅市場客戶需求分析拆遷居民和中低收入家庭地理位置：城市邊緣或郊區(qū)市政配套：相對不完善購買原因：房價低廉（3000元/平方左右）中產(chǎn)階級地理位置：城市邊緣或新興商業(yè)區(qū)或居住區(qū)市政配套：齊全購買原因：配套好，交通方便，舒適的居住環(huán)境高收入者構(gòu)成：當?shù)睾屯馐「呤杖腚A層，國外駐京人士需求特征：豪華、舒適、高標準的物業(yè)管理1997年-1999年底北京別墅市場不立項，別墅市場增加供應量不大，但在2000年經(jīng)濟回升，別墅新開發(fā)項目明顯增加不完全統(tǒng)計13個14個約80-90個，但只售空置部分7個1個建筑面積約120萬平方米約4000套建筑面積約50萬平方米約1700套建筑面積約40萬平方米北京別墅市場東北部地區(qū)，西部和西南部地區(qū)別墅分布零散，相對較少2000年北京市場別墅市場經(jīng)濟型產(chǎn)品占據(jù)主導地位，改變了豪宅一統(tǒng)天下的局面，大大拉低了別墅價格和客戶購買力的差距，預計經(jīng)濟型“獨立住宅”將會貼近更廣大消費者的需求244851375710708106477211690047203328050001000015000200002500030000市區(qū)機場路-順義大興、豐臺亞北-昌平海淀上地經(jīng)濟開發(fā)區(qū)通州遠郊價格（元/平方米）北京1999年底、2000年初存量供應別墅平均價格在9580元/平方米但2000年13個新盤中11個平均價格在7000元以下北京別墅市場客戶以前是富豪享受的豪宅，但目前正逐漸成為中高收入家庭的住宅消費，客戶結(jié)構(gòu)已發(fā)生部分變化外國客戶客戶構(gòu)成：外資企業(yè)家/高管人員、外交使館人員購買傾向：東北部高檔豪華別墅區(qū)消費預測：隨著WTO的加入需求不斷擴大歐美留學歸國創(chuàng)業(yè)人士特征：追求高質(zhì)量的生活和理想的居住環(huán)境購買傾向：受工作和居所交通條件制約，熱衷于西北部及北部地區(qū)的精品別墅消費預測：隨著經(jīng)濟政策調(diào)整和投資環(huán)境的改善將增大需求財力雄厚的港、澳、臺商特征：由于北京的經(jīng)濟社會關(guān)系，需要長時間在京城滯留購買傾向：京城別墅，尤其是近郊區(qū)商住兩用別墅中資企業(yè)家、高級人員及IT、金融、房地產(chǎn)精英特征：追求生活的品質(zhì)和質(zhì)量而改善居住條件購買傾向：郊區(qū)環(huán)境優(yōu)美的花園式別墅薪資優(yōu)厚的律師、會計師和高級知識分子構(gòu)成的“中產(chǎn)階級”購買傾向：四環(huán)與公路一環(huán)之間、親近自然又具有良好人文環(huán)境的經(jīng)濟型別墅2000年北京市房地產(chǎn)公司數(shù)量（家）2000年北京市房地產(chǎn)公司平均資本金（萬元）在北京地區(qū)的內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量很多，但是平均資本規(guī)模與港澳臺和外資企業(yè)相比卻很小活躍在北京地區(qū)的主要上市房地產(chǎn)公司既有北京本地的公司，也有外地的房地產(chǎn)公司主要項目為曙光花園、恩濟莊和回龍觀文化居住區(qū)后期Ｄ０５、Ｄ０６工程光彩建設(shè)（0046）主要項目為光彩事業(yè)發(fā)展中心、