長沙天音房地產(chǎn)2010年沙河·堤亞納灣二期小高層產(chǎn)品定位

沙河城Ⅱ期高層產(chǎn)品定位1精選課件pptPART1—說湖PART2—江湖（一）PART3—江湖（二）PART4—湖訴PART5—湖豎PART6—湖秀目錄

Contents2精選課件pptPart1:說湖——項目自身條件分析3精選課件ppt一、項目整體屬性界定（一）區(qū)域?qū)傩浴倍h(huán)內(nèi)、大盤云集、配套相對缺乏4精選課件ppt一、項目整體屬性界定（二）項目屬性——低容積率、大規(guī)模、高品質(zhì)、湖景住宅5精選課件ppt二、二期項目地塊描述二期地塊描述——地塊平整、景觀資源一般、商業(yè)潛力較大6精選課件ppt三、一期小高層反思建筑規(guī)劃布局能充分保證每一棟享受最佳景觀資源；戶型采用大進(jìn)深景觀陽臺及落地飄窗設(shè)計，增加景觀面，提升戶型品質(zhì)；以景觀為導(dǎo)向，注重細(xì)部構(gòu)件打造，是一期戶型最大特點之一，這也是二期產(chǎn)品需要延續(xù)的。7精選課件ppt三、一期小高層反思戶型過于強(qiáng)調(diào)舒適性，忽視市場需求，導(dǎo)致面積偏大，總價過高，增加銷售壓力。受環(huán)線噪音影響較大。忽視市場需求，未采取有效措施規(guī)避先天劣勢是需要在二期改進(jìn)的。8精選課件ppt四、項目情況小結(jié)二期地塊條件本期地塊位于項目西北角，景觀資源一般，且緊鄰馬路，定位高端奢華產(chǎn)品的條件并不突出。項目整體屬性二環(huán)內(nèi)頂級湖景資源，低密度、高品質(zhì)別墅住宅區(qū)。項目機(jī)會點？如何實現(xiàn)市場突破？9精選課件pptPart2:江湖（一）——市場部分分析10精選課件ppt一、區(qū)域市場分析11精選課件ppt一、區(qū)域市場分析（一）競爭格局市場領(lǐng)導(dǎo)者：湘江世紀(jì)城——超大規(guī)模、完美配套、6公里湘江風(fēng)光帶。藏瓏?湖上國際花園——城中造湖、湖中建島、島上立宅的景觀產(chǎn)品。北辰?新河三角洲——完美的景觀及配套將成為未來市場新的領(lǐng)頭人。萬科城——憑借萬科超強(qiáng)的品牌效應(yīng)以及客戶口碑，為項目營造良好營銷環(huán)境。12精選課件ppt一、區(qū)域市場分析（一）競爭格局市場準(zhǔn)領(lǐng)導(dǎo)者：萬國城MOMA——“以其獨(dú)特的高舒適度、微能耗”建筑形式，致力于開發(fā)舒適而節(jié)能的住宅。從而打造成一個高科技的住宅理念。雙灣國際——撈刀河、瀏陽河交匯處，景觀資源極其豐富。13精選課件ppt一、區(qū)域市場分析（一）競爭格局市場追隨者：珠江花城——特點單一，市場影響力不高。第一灣——區(qū)域優(yōu)勢明顯，瀏陽河自然景觀帶也是其核心優(yōu)勢之一。14精選課件ppt一、區(qū)域市場分析（二）競爭樓盤價格分析價格現(xiàn)狀——依據(jù)各自特點，價格高低不同項目名稱價格（元/㎡）建筑類型湘江世紀(jì)城江景房均價：7500普通房均價：5000高層雙灣國際江景房均價：7000普通房均價：5600高層珠江花城整體均價：5000高層、小高層萬國城MOMA科技房均價：8000普通房均價：4800小高層、高層萬科城精裝修均價：6100洋房、高層第一灣整體均價：5400高層藏瓏湖上國際花園湖景房均價：8000普通房均價：6000別墅、洋房、高層北辰·新河三角洲普通住宅（2-8#）均價約8000樓王（1#）10000以上高層、超高層15精選課件ppt一、區(qū)域市場分析（二）競爭樓盤價格分析價格策略——板塊價格跨度較大，依據(jù)各自特點實現(xiàn)價格突破一類產(chǎn)品：湘江世紀(jì)城、雙灣國際、藏瓏項目憑借江景、湖景資源取得價格突破。萬國城MOMA通過產(chǎn)品科技創(chuàng)新取得價格突破。萬科城則通過建筑創(chuàng)新和精裝修取得價格突破。一類產(chǎn)品價格均超過7000元/㎡，藏瓏、萬國城MOMA的一類產(chǎn)品其價格超過8000元/㎡。二類產(chǎn)品：湘江世紀(jì)城、萬國城MOMA、第一灣等，其普通房源價格在5000-6000元/㎡。16精選課件ppt一、區(qū)域市場分析（二）競爭樓盤價格分析價格體系——價格提升手段多樣湘江世紀(jì)城：憑借超大規(guī)模，完善配套及江景資源獲得價格上的突破。藏瓏：區(qū)位、配套、湖景是項目價值提升的重要手段。萬國城：科技創(chuàng)新、樣板展示區(qū)、小區(qū)細(xì)節(jié)打造增加購房者認(rèn)同感。萬科城：品牌效應(yīng)、精裝修、精細(xì)樣板展示區(qū)、園林細(xì)部打造實現(xiàn)項目價格提升。雙灣國際：天然景觀資源、細(xì)節(jié)打造、游艇實現(xiàn)價值最大化。17精選課件ppt價格競爭小結(jié)——如何依托本項目別墅社區(qū)的超高品質(zhì)，借助先天的湖景資源，將品質(zhì)、景觀資源、產(chǎn)品溶為一體，是本項目實現(xiàn)價格突破的關(guān)鍵所在。一、區(qū)域市場分析（二）競爭樓盤價格分析18精選課件ppt競品以舒適性住房為主，面積偏大。（備注：為8個項目在售或即將推出的產(chǎn)品戶型，共5073套）一、區(qū)域市場分析（三）區(qū)域樓盤戶型面積分析19精選課件ppt市場空白點分析從上圖可以看出目前市場空白點：一房：60㎡以下二房：80㎡以下2+1戶型：90㎡以下相對稀缺標(biāo)準(zhǔn)三房：115㎡以下相對稀缺3+1戶型：140㎡以下四房：150㎡以下一、區(qū)域市場分析（三）區(qū)域樓盤戶型面積分析20精選課件ppt下表為在售項目供銷套數(shù)比（備注：房產(chǎn)局網(wǎng)站缺失萬國城1-9#數(shù)據(jù)，萬科城2#、雙灣國際4#尚未銷售，總共2027套。）一、區(qū)域市場分析（四）銷售情況分析戶型面積（㎡）供應(yīng)套數(shù)所占比例銷售套數(shù)供銷比二房80-901595.2%14715%1431.17100以上2106.9%962.19三房100以下2438.0%2321.05100-110882.9%651.35110-12039813.1%3721.07120-1302076.8%1491.39130-14069822.9%3342.09140以上59319.5%3961.50四房、五房160-180481.6%251.92180以上2287.5%1401.63復(fù)式200以上60.2%0/合計3046100.0%20991.4521精選課件ppt熱銷產(chǎn)品面積區(qū)間：80-90㎡二房、100㎡以下三房及110-120㎡三房。滯銷產(chǎn)品面積區(qū)間：100㎡以上二房、130-140㎡三房、160㎡以上四房、200㎡以上復(fù)式。一、區(qū)域市場分析（四）銷售情況分析22精選課件ppt一、區(qū)域市場分析（四）銷售情況分析面積緊湊、總價低成為購房者首選產(chǎn)品供應(yīng)量大，是產(chǎn)品存量較多的原因之一，如130-140㎡三房。總價過高是滯銷的原因之一，如100㎡二房、160㎡以上四房。片區(qū)高端別墅產(chǎn)品集中，200㎡以上大平層競爭明顯處于劣勢。23精選課件ppt隨著長株潭一體化發(fā)展和流動人員的增加，經(jīng)濟(jì)型或過渡型戶型的需求量有所增加。隨著房價的持續(xù)上漲，購房總價在不斷上升，將推動購房者購房行為發(fā)生改變。未來需求趨勢：戶型區(qū)間緊湊、經(jīng)濟(jì)化成未來的一個趨勢。一、區(qū)域市場分析（四）銷售情況分析24精選課件ppt銷售情況小結(jié)——緊扣市場需求，尋找市場空白點，是保證本項目順利實現(xiàn)銷售目標(biāo)的關(guān)鍵所在。一、區(qū)域市場分析（四）銷售情況分析25精選課件ppt產(chǎn)品型案例代表（1）：萬國城基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：占地650畝，總建筑面積約120萬方，項目綜合容積率為3.0。目前為項目二期，上品格（高科技產(chǎn)品）共2棟，滿庭春共9棟。創(chuàng)新科技：被動建筑節(jié)能措施，節(jié)能率高達(dá)35％。主動建筑節(jié)能措施，節(jié)能率高達(dá)45％。銷售及價格：1-9#均價4800元/㎡；18-19#均價8000元/㎡。一、區(qū)域市場分析（五）產(chǎn)品分析26精選課件ppt戶型解析：一、區(qū)域市場分析戶型：兩房兩廳二衛(wèi)建筑面積：116㎡◆戶型采用“恒溫、恒濕、恒氧、恒靜”系統(tǒng)。◆二房寬享空間，舒適性好?！糁髋P帶獨(dú)立衣帽間，私密性較差。◆L型廚房帶陽臺，使用更舒適?！舨蛷d沒有獨(dú)立的采光空間，主衛(wèi)衛(wèi)生間為暗衛(wèi)。◆產(chǎn)品面積大，總價高。（五）產(chǎn)品分析27精選課件ppt戶型解析：一、區(qū)域市場分析戶型：三房兩廳兩衛(wèi)建筑面積：143㎡◆戶型采用“恒溫、恒濕、恒氧、恒靜”系統(tǒng)◆大三房設(shè)計，舒適性高，盡享尊貴身份。◆南北通透，板式結(jié)構(gòu)?！糁髋P帶大衛(wèi)生間設(shè)計，可自由設(shè)計，選擇性更強(qiáng)?！艨蛷d采光條件較差。（五）產(chǎn)品分析28精選課件ppt戶型解析：一、區(qū)域市場分析（五）產(chǎn)品分析戶型：四房兩廳兩衛(wèi)建筑面積：180㎡◆雖然為板式結(jié)構(gòu)，但戶型整體通透性較差，客廳、餐廳的采光不足◆以客廳為中心布局，動靜區(qū)分不明顯，影響日常生活◆全部臥室的門都對客廳開，嚴(yán)重影響私密性◆消除了大部分交通面積，空間使用率較高◆產(chǎn)品包含不少高科技元素,具有一定亮點29精選課件ppt下表為18-19#戶型（高科技產(chǎn)品）配比及銷售情況（備注：銷售數(shù)據(jù)來源于長沙市房產(chǎn)局官方網(wǎng)站截止8.16日）一、區(qū)域市場分析（五）產(chǎn)品分析戶型面積套數(shù)比例已售套數(shù)供銷比二房1163412.5%48.5三房14317062.5%1017.01633412.5%311.3四房1803412.5%56.8合計272100.0%2212.430精選課件ppt案例小結(jié)：產(chǎn)品采用“恒溫、恒濕、恒氧、恒靜”系統(tǒng)，是長沙低碳環(huán)?？萍甲≌a(chǎn)品的代表。科技產(chǎn)品對建筑外立面要求嚴(yán)格，類似于公建形式，因此對戶型通透性、舒適性及緊湊性產(chǎn)生一定影響。從銷售來看，其創(chuàng)新科技產(chǎn)品的去化并不理想，12.4:1的供銷比足以見其滯銷程度。一、區(qū)域市場分析（五）產(chǎn)品分析31精選課件ppt產(chǎn)品型案例代表（2）：萬科城基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：占地約26.9萬㎡，總建面約50萬㎡，容積率2.52，綠化率46%。產(chǎn)品特點：項目為高層及洋房為主。高層產(chǎn)品以創(chuàng)新的“十字”型高層單體以及目前市場上比較熱銷的緊湊型2+1戶型及三房產(chǎn)品，受到市場熱捧。銷售及價格：1#高層，共165套。1#均價6100元/㎡（精裝修價格）。一、區(qū)域市場分析（五）產(chǎn)品分析32精選課件ppt戶型解析：一、區(qū)域市場分析（五）產(chǎn)品分析戶型：2+1戶型建筑面積：89㎡◆大景觀陽臺，盡享園林美景?！綮`活多變的戶型，可以改變?yōu)槿??！鬠型便捷廚房，使用率高。◆進(jìn)門過道浪費(fèi)面積。◆餐廳采光條件一般，影響整體舒適度。33精選課件ppt一、區(qū)域市場分析（五）產(chǎn)品分析戶型：三房兩廳兩衛(wèi)建筑面積：123㎡◆整體布局合理，干濕分區(qū)，動靜分區(qū)?！綮`活多變的戶型，可以改變?yōu)樗姆俊裘鲝N、明衛(wèi)、明廳，采光充足?！鬠型便捷廚房，使用率高。34精選課件ppt下表為1#戶型配比及銷售情況（備注：銷售數(shù)據(jù)來源于長沙市房產(chǎn)局官方網(wǎng)站截止8.16日）一、區(qū)域市場分析（五）產(chǎn)品分析戶型面積套數(shù)比例銷售套數(shù)供銷比2+189-916640.0%661.00三房1229960.0%981.01合計165100.0%1641.0135精選課件ppt案例小結(jié)：憑借項目品牌、產(chǎn)品、現(xiàn)場、物業(yè)等方面的合力，項目取得了非常好的銷售成績，房產(chǎn)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示目前項目1#僅剩下一套住宅。品牌，萬科強(qiáng)勢品牌。產(chǎn)品，十字天闊，增加采光面，減小分?jǐn)偅岣咝詢r比戶型，緊湊型戶型，契合市場需求?，F(xiàn)場，精致的樣板區(qū)，體現(xiàn)開發(fā)商深厚功底。物業(yè)，萬科物業(yè)。一、區(qū)域市場分析（五）產(chǎn)品分析36精選課件ppt產(chǎn)品型案例代表（3）：雙灣國際基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：占地約26.9萬㎡，總建面約50萬㎡，容積率2.52，綠化率46%。產(chǎn)品特點：項目位于撈刀河及湘江交匯處，景觀資源豐富，項目一期產(chǎn)品以160㎡以上為主。戶型上采用大面寬、短進(jìn)深及進(jìn)深調(diào)高陽臺設(shè)計是項目最大亮點之一。銷售價格：4#高層，共93套，均價5600元/㎡。一、區(qū)域市場分析（五）產(chǎn)品分析37精選課件ppt一、區(qū)域市場分析（五）產(chǎn)品分析戶型：3+2（二期）建筑面積：142㎡◆南北通透，通風(fēng)采光良好◆花園、陽臺、飄窗贈送面積大，性價比高◆客廳帶調(diào)高大陽臺，景觀面豐富◆主臥帶衛(wèi)生套間設(shè)計，空間大氣◆客廳與餐廳有一定的交通浪費(fèi)面積戶型解析：38精選課件ppt下表為4#戶型配比及銷售情況（備注：銷售數(shù)據(jù)來源于長沙市房產(chǎn)局官方網(wǎng)站截止8.16日）一、區(qū)域市場分析（五）產(chǎn)品分析戶型面積（㎡）套數(shù)（套）所占比例銷售套數(shù)供銷比三房131-1323032.3%1035%193.2復(fù)式230-25033.2%0/總計93100.0%293.239精選課件ppt案例小結(jié)：項目以湘江和撈刀河的雙景觀資源為核心打造江景豪宅，在戶型定位上普遍偏大。大面寬、短進(jìn)深，調(diào)高陽臺設(shè)計，極大提高產(chǎn)品舒適度。從實際銷售情況來看，豪宅產(chǎn)品（特別是200㎡以上套型）滯銷嚴(yán)重。通過游艇、明星代言等時尚策略提高項目知名度及產(chǎn)品品質(zhì)。一、區(qū)域市場分析（五）產(chǎn)品分析40精選課件ppt產(chǎn)品型案例代表（4）：湘江世紀(jì)城基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：占地1500畝，總建面400萬㎡，容積率3.5。產(chǎn)品特點：項目由住宅、商業(yè)、酒店組成，規(guī)模巨大，配套設(shè)施堪稱完美，6公里沿江風(fēng)光帶，資源優(yōu)勢突出。產(chǎn)品上涵蓋普通住宅及豪華住宅，成為北城項目的標(biāo)桿。銷售價格：普通住宅5000元/㎡，江景房7500元/㎡。一、區(qū)域市場分析（五）產(chǎn)品分析41精選課件ppt一、區(qū)域市場分析（五）產(chǎn)品分析戶型：三房二廳一衛(wèi)建筑面積：108-111㎡◆戶型緊湊，面積利用率高◆南北通透，通風(fēng)采光條件好◆臥室都為飄窗（轉(zhuǎn)交飄窗）設(shè)計，增加戶型舒適度◆廚房灶臺操作不便利◆餐廳采光條件相對較差戶型解析：42精選課件ppt一、區(qū)域市場分析（五）產(chǎn)品分析戶型：3+1戶型建筑面積：141-143㎡◆戶型緊湊，可做四房使用◆板式結(jié)構(gòu)，南北通透，通風(fēng)采光條件好，◆主臥、次臥、客廳朝南，采光條件極佳◆平行灶臺設(shè)計，使用不便◆儲藏空間有限，影響實際生活43精選課件ppt一、區(qū)域市場分析（五）產(chǎn)品分析戶型：5+1戶型建筑面積：185㎡◆大面寬、短進(jìn)深設(shè)計，通風(fēng)采光效果較好◆主臥連接豪華景觀陽臺，凸顯主人尊貴◆四陽臺設(shè)計，贈送面積大，性價比高◆平行廚房設(shè)計，使用效率較低◆儲藏空間較小，影響日常生活44精選課件ppt下表為項目融江苑（基本上為10年推出房源）戶型配比及銷售情況（備注：銷售數(shù)據(jù)來源于長沙市房產(chǎn)局官方網(wǎng)站截止8.16日）一、區(qū)域市場分析（五）產(chǎn)品分析戶型面積（㎡）供應(yīng)套數(shù)所占比例銷售套數(shù)供銷比二房88925.0%921.0091-951689.2%1431.172+1911287.0%1141.12三房108884.8%402.20110-11840822.3%3721.10122201.1%201.003+1135-13923012.6%1961.17140-14945324.8%3731.21四房150100.5%81.25160-162663.6%431.53183-1851659.0%1321.25合計/1828100.0%15211.2045精選課件ppt案例小結(jié)：規(guī)模、配套、江景資源是項目的核心優(yōu)勢。前期銷售為項目積累良好口碑，樹立北城大盤形象。產(chǎn)品贈送面積較大，性價比較高。從銷售來看，由于項目銷售周期較長，因此整體去化較好。緊湊型產(chǎn)品去化較好。價格競爭優(yōu)勢明顯也是項目取得如此銷售成績的主要原因。一、區(qū)域市場分析（五）產(chǎn)品分析46精選課件ppt戶型亮點：萬科城，“十字天闊”增加整體舒適度；緊湊型、經(jīng)濟(jì)型戶型，滿足市場需求。萬國城MOMA，科技創(chuàng)新，以科技提升產(chǎn)品品質(zhì)，實現(xiàn)產(chǎn)品價值。雙灣國際，依托江景、河景，采用大面寬、短進(jìn)深及調(diào)高陽臺設(shè)計，提升產(chǎn)品檔次。湘江世紀(jì)城，產(chǎn)品涵蓋普通住宅及豪華住宅，產(chǎn)品贈送面積較大，性價比高。一、區(qū)域市場分析（五）產(chǎn)品分析47精選課件ppt各類產(chǎn)品銷售情況小結(jié)：整體而言，緊湊型產(chǎn)品（包括二房、三房）由于總價較低而受到市場熱捧。高性價比產(chǎn)品市場接受程度較高，如湘江世紀(jì)城產(chǎn)品利用陽臺、入戶花園、飄窗增加贈送面積，受到購房者喜歡?？萍夹蛣?chuàng)新產(chǎn)品受到市場冷落。雖然具有優(yōu)越的景觀資源，但是180㎡以上套型滯銷程度相對較大，如湘江世紀(jì)城、雙灣國際及藏瓏（該項目將在以下具體介紹）?？們r高、受高端物業(yè)擠壓是根本原因。一、區(qū)域市場分析（五）產(chǎn)品分析48精選課件ppt建筑風(fēng)格：外立面各有差異，但總體基本都是采用現(xiàn)代簡約風(fēng)格為主。一、區(qū)域市場分析（六）產(chǎn)品風(fēng)格分析49精選課件ppt樣板展示區(qū)——體現(xiàn)項目品質(zhì)，展示項目核心，以體驗式營銷感受未來居住感覺。一、區(qū)域市場分析（六）產(chǎn)品風(fēng)格分析50精選課件ppt樣板展示區(qū)——體現(xiàn)項目品質(zhì)，展示項目核心，以體驗式營銷感受未來居住感覺。一、區(qū)域市場分析（六）產(chǎn)品風(fēng)格分析51精選課件ppt細(xì)節(jié)體現(xiàn)——注重細(xì)節(jié)上給客戶品質(zhì)上的感覺，如園林小品、看房通道等。一、區(qū)域市場分析（六）產(chǎn)品風(fēng)格分析52精選課件ppt產(chǎn)品風(fēng)格小結(jié)——本項目為別墅產(chǎn)品為主的小區(qū)，在產(chǎn)品品質(zhì)上先天優(yōu)于競爭對手，而且湖景資源得天獨(dú)厚，因此如何通過樣板區(qū)及園林細(xì)節(jié)上的營造，將項目潛在優(yōu)勢發(fā)揮到極致就是項目在下一期將要面對的。一、區(qū)域市場分析（六）產(chǎn)品風(fēng)格分析53精選課件ppt物業(yè)管理——建立良好的物管服務(wù)，將形成各個項目競爭要素之一。萬科城：全國首家物業(yè)公司，10多年的物業(yè)管理經(jīng)驗，為萬科物業(yè)樹立良好口碑。湘江世紀(jì)城：強(qiáng)大的管理能力，良好的口碑，精心的塑造。一、區(qū)域市場分析（七）競爭樓盤物業(yè)比較54精選課件ppt物業(yè)競爭小結(jié)——在北城各項目條件相對接近的情況下，如何給購房者提供附加服務(wù)，增加客戶歸屬感、認(rèn)同感，這就是物業(yè)服務(wù)所需要達(dá)到的目標(biāo)。一、區(qū)域市場分析（七）競爭樓盤物業(yè)比較55精選課件ppt二、未來市場預(yù)測（一）今年下跌的理由一、二季度GDP增幅過高，打壓房地產(chǎn)不會對今年保八構(gòu)成威脅。一季度房價增幅過高，民怨沸騰。中央必須抑制住房價才能在政治上有所交代。史上最嚴(yán)厲的調(diào)控強(qiáng)化了市場對價格下跌的預(yù)期，使市場陷入觀望、博弈和對峙，導(dǎo)致成交量迅速下滑。新政除抑制住投資和投機(jī)需求外，同樣抑制了部分剛性需求。故成交量下跌是必然的結(jié)果，且終將導(dǎo)致價格下滑。劇減的需求量和劇增的供應(yīng)量，雙重作用下必然導(dǎo)致價格下滑。若開發(fā)商因資金充裕而負(fù)隅頑抗，必將出臺更為嚴(yán)厲的政策，直至達(dá)到打壓的目的。56精選課件ppt經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整尚無成效，實體經(jīng)濟(jì)持續(xù)惡化，出口環(huán)境尚未改變，國內(nèi)消費(fèi)增長不足……。這意味著GDP增長并無其它明顯動力。一旦GPD增幅明顯下滑，必然還需要房地產(chǎn)再次出場救市。地方政府對土地財政的依賴度難以改變，房地產(chǎn)不斷下滑的地方阻力將越來越大。隨著通脹預(yù)期加強(qiáng)以及對房價長期上漲的看好，避險資本仍將進(jìn)入房地產(chǎn)市場。經(jīng)歷市場波動的洗禮，一旦政策有所松動，需求必然強(qiáng)勢反彈。而在客觀上被抑制的供應(yīng)量，則促使房價的報復(fù)性反彈。二、未來市場預(yù)測（二）明年回升的理由57精選課件ppt價格突破——依托別墅社區(qū)的超高品質(zhì)，借助先天的湖景資源，將品質(zhì)、景觀資源、產(chǎn)品溶為一體。產(chǎn)品突破（一）——在不犧牲產(chǎn)品景觀資源及舒適度情況下，減小面積，降低總價，迎合市場需求。產(chǎn)品突破（二）——增加贈送面積，提高產(chǎn)品性價比。三、區(qū)域市場小結(jié)58精選課件ppt建筑立面突破——強(qiáng)調(diào)社區(qū)整體風(fēng)格協(xié)調(diào)性，突出產(chǎn)品品質(zhì)。產(chǎn)品細(xì)節(jié)突破——注重看房通道、樣板區(qū)、園林小品的打造，將項目潛在優(yōu)勢發(fā)揮到極致。服務(wù)突破——提供附加服務(wù)，增加客戶歸屬感、認(rèn)同感。三、區(qū)域市場小結(jié)59精選課件ppt三、區(qū)域市場小結(jié)產(chǎn)品服務(wù)細(xì)節(jié)建筑湖景、別墅社區(qū)產(chǎn)品建筑60精選課件ppt通過市場部分我們提煉本項目主要突破點（產(chǎn)品、建筑）及輔助突破點（細(xì)節(jié)、服務(wù)）那么我們?nèi)绾我劳泻凹皠e墅社區(qū)的核心優(yōu)勢，通過對以上要素的打造，將項目潛力完全發(fā)揮出來呢？三、區(qū)域市場小結(jié)61精選課件pptPart3:江湖（二）——個案借鑒62精選課件ppt（一）項目總體規(guī)劃萬科.東麗湖位于東麗湖北岸，南臨東麗湖、北至東麗之光大道，西臨湖堤路。東麗湖位于項目的南側(cè)，是天津市自然生態(tài)保護(hù)區(qū)之一，水面面積達(dá)7.3平方公里，約是杭州西湖的1.5倍。項目占地4095畝（273公頃），總建筑面積達(dá)137萬方。產(chǎn)品涵蓋獨(dú)棟、聯(lián)排、洋房、高層、小高層。一、王者氣質(zhì)——東麗湖·萬科城63精選課件ppt（二）項目一期產(chǎn)品一期開發(fā)總占地面積為22萬方，建筑面積6.4萬方，規(guī)劃產(chǎn)品以獨(dú)體別墅、聯(lián)排別墅、低層公寓為主。一期產(chǎn)品共301套，2004年開始銷售，05年9月15日開始入住，2006年7月30日全面入住。獨(dú)體別墅：193棟，面積199-271㎡；聯(lián)排別墅：24套，面積165-180㎡；合院別墅：32套，165-210㎡；聯(lián)排公寓：52套，80-150㎡。64精選課件ppt（三）項目二期（北）產(chǎn)品項目二期城市天籟：占地12萬方，總建筑面積11.8萬方，容積率0.98。產(chǎn)品為4－6多層，11層小高層，分為情景洋房、寬景洋房、瞰景洋房，共計1099套，2007年8月全面入住。項目于2005年12月開盤。65精選課件ppt（四）項目二期（南）產(chǎn)品項目二期城市街坊占地6.5萬方，建筑面積10萬方，延續(xù)了北歐建筑風(fēng)格，社區(qū)內(nèi)運(yùn)用“丁”字型主路設(shè)計，使出行極為便利，充分展示了休閑的城市生活理念。產(chǎn)品以11層和18層的瞰景洋房為主，景觀塔樓作為東麗湖·萬科城全新的住宅形式，將成為整個二期的地標(biāo)性建筑。66精選課件ppt（五）項目三期產(chǎn)品三期占地8.1萬方，以聯(lián)排別墅為主，并配以公寓產(chǎn)品，別墅資源為項目珍藏版其位置極佳，景觀視野極為開闊。整個項目的設(shè)計風(fēng)格依舊延續(xù)了北歐簡約風(fēng)格。三期產(chǎn)品在私家露臺、內(nèi)庭、天窗的設(shè)計更加人性化，更加注重居住的舒適度和家庭諧趣性。67精選課件ppt（六）項目五期產(chǎn)品五期整體占地31萬方，建筑面積55萬方，容積率1.77，綠化率40%。產(chǎn)品以18層、27層的精裝瞰景洋房為主，配以少量的情景花園洋房。項目五期于08年入市，主力戶型面積為80-90㎡的經(jīng)典精裝兩居，首推入市均價約6500元/㎡。目前，項目小高層均價約8000-9000元/㎡，洋房11000元/㎡。最近于2010年4月份推出194套90㎡二房，目前已經(jīng)全部售罄。68精選課件ppt（七）五期小高層產(chǎn)品解析戶型：二房二廳建筑面積：90㎡◆大面寬短進(jìn)深，采光條件較好◆主臥帶有觀景陽臺及單獨(dú)儲藏室，增加產(chǎn)品舒適度◆南邊套，通透性較差◆餐廳沒有直接采光，使用受到一定影響69精選課件ppt（七）五期小高層產(chǎn)品解析戶型：二房二廳建筑面積：90㎡◆戶型緊湊，面積利用率高大◆主臥、次臥朝南，采光充足◆U型廚房，操作便利◆獨(dú)立玄關(guān)設(shè)計，更加人性化◆客廳、餐廳朝北◆雖然為邊套，但通透性較差70精選課件ppt（八）營銷推廣主題——景觀、品牌、親情、建筑71精選課件ppt（九）個案小結(jié)7.3平方公里東麗湖，超長湖岸線為項目提供了獨(dú)一無二的景觀資源。4000多畝超大規(guī)模，幾乎完美的配套設(shè)施。04年開始銷售，至今已經(jīng)超過6年，項目知名度、美譽(yù)度極高。北歐風(fēng)格建筑貫穿項目始終，線條簡潔、硬朗，和諧中凸顯項目品質(zhì)。萬科物業(yè)，細(xì)致服務(wù)。全裝修設(shè)計，精致生活。緊湊戶型，契合市場需求。推廣上，毫不粉飾，真摯樸實。憑借項目先天的優(yōu)勢條件及后天的精心打造，使得項目品質(zhì)與知名度從市場上脫穎而出。雖然項目在推廣過程中沒有太多投入，但是低調(diào)之中無法掩飾其王者氣質(zhì)。72精選課件ppt（一）項目總體規(guī)劃星耀五洲地處天津市津南區(qū)的八里臺鎮(zhèn),項目總占地4100畝、周邊水域面積7000畝?？偨ㄖ娣e300萬平米，容積率1.1。項目總體規(guī)劃參照地球五大洲進(jìn)行布局，除開別墅、洋房、高層等普通住宅業(yè)態(tài)之外，項目還加入了六星級酒店、室內(nèi)滑雪場等豪華設(shè)施，使項目成為了目前天津房地產(chǎn)市場的標(biāo)桿樓盤之一。二、創(chuàng)意的奢華——星耀五洲73精選課件ppt（二）項目在售產(chǎn)品項目09年5月1日開盤，至今共推出高層產(chǎn)品2800多套，銷售約2100套，銷售率70%。項目目前在售的為“亞歐”組團(tuán)，包括別墅、洋房和高層產(chǎn)品，高層產(chǎn)品均價9700元/㎡，周邊高層均價8000-9000元/㎡。各產(chǎn)品根據(jù)建筑高度不同進(jìn)行有層次的排布，力求共享水景資源。74精選課件ppt（二）項目在售產(chǎn)品由于項目還在施工當(dāng)中，無法看到外立面的真實效果。從組團(tuán)鳥瞰圖來看，高層產(chǎn)品與組團(tuán)主色調(diào)一致，選用橙色和白色。建筑結(jié)構(gòu)采用傳統(tǒng)幾何形，沒有圓弧造型或其他造型出現(xiàn)。75精選課件ppt（二）項目在售產(chǎn)品戶型面積套數(shù)所占比例銷售套數(shù)供銷比兩房8057830.01%5501.057728915.01%2891.0011528915.01%2001.45三房10028915.01%2891.0012828915.01%2891.00123643.32%641.004+1243643.32%134.92212643.32%79.14總計/1926100.00%17011.13從表中可以看出，項目產(chǎn)品以77-80㎡兩房為主，其次為100㎡和128㎡三房，大戶型豪宅產(chǎn)品只占在售產(chǎn)品的6.6%，比重極小。從銷售結(jié)果來看，主力戶型的去化情況較為理想，而大戶型產(chǎn)品則相對滯銷。76精選課件ppt戶型：三房兩廳（復(fù)式）建筑面積：106㎡◆結(jié)構(gòu)新穎，動靜分區(qū)◆挑高客廳設(shè)計，空間舒適度極佳◆二層進(jìn)深過長，影響整體采光及通透性◆其中一個衛(wèi)生間為暗衛(wèi)◆書房位于過道上，影響使用（二）項目在售產(chǎn)品77精選課件ppt戶型：三房兩廳（復(fù)式）建筑面積：128㎡◆產(chǎn)品結(jié)構(gòu)新穎，動靜分區(qū)◆朝南客廳、臥室，采光效果較好◆內(nèi)廊式設(shè)計影響整體通透性◆三個衛(wèi)生間全部為暗衛(wèi)，嚴(yán)重影響使用（二）項目在售產(chǎn)品78精選課件ppt（八）營銷推廣主題——規(guī)模、品質(zhì)、創(chuàng)意、奢華79精選課件ppt（九）個案小結(jié)460萬㎡水域面積，項目核心競爭力。4100多畝超大規(guī)模，極致奢華的配套設(shè)施。五大洲創(chuàng)意布局，經(jīng)典無法復(fù)制。緊湊戶型，契合市場需求。推廣上，高舉高打，拔高普通住宅調(diào)性。09年開始銷售，引發(fā)當(dāng)?shù)厥袌鲇忠惠啹偪瘛Ｐ且逯迲{借龐大的規(guī)模、稀缺的水域資源以及精妙的項目創(chuàng)意成為天津乃至全國市場的一個知名項目。從產(chǎn)品方面來看，其戶型并沒有一味的追求高端，而是設(shè)計緊湊，切合市場需求。但在營銷推廣過程中，通過一些列的奢華包裝，使緊湊產(chǎn)品有了高端調(diào)性，從而成功實現(xiàn)了普通住宅產(chǎn)品在形象和價格上的雙重突破。80精選課件ppt（一）項目整體規(guī)劃項目位置：長沙市月湖畔基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：項目占地500畝，總建筑面積約56萬方，容積率為1.85。產(chǎn)品特點：項目物業(yè)類型為別墅、洋房、高層，采用圍合式規(guī)劃，由南及北，由低矮的湖上獨(dú)島別墅過渡到洋房再過渡到高層住宅區(qū)，錯落有致，保證了景觀資源的最大共享性和視覺穿透性。三、北城明珠——藏瓏·湖上國際花園81精選課件ppt（二）項目核心主打第一，幾乎完美的景觀資源條件——月湖公園；第二，項目位于萬家麗路與三一大道交匯處，地段成熟，交通極其便利；第三，生活、商業(yè)、教育、醫(yī)療、娛樂配套實施十分完善。82精選課件ppt（三）產(chǎn)品解析建筑立面——弧型外立面，輪廓清晰挺拔，與月湖交相輝映。83精選課件ppt（四）戶型解析2+1戶型建筑面積：100㎡◆“N+1”產(chǎn)品，增強(qiáng)戶型的可塑性◆入戶花園設(shè)計，方便入戶過度、增加儲藏空間?！鬠型廚房，操作便利◆雙衛(wèi)生間設(shè)計，方便更多人數(shù)使用◆贈送面積較少，性價比相對不高◆贈送房間尺度較小，日后使用不便84精選課件ppt（四）戶型解析4+2戶型建筑面積：179㎡◆板式結(jié)構(gòu)，南北通透◆“N+2”產(chǎn)品，增強(qiáng)戶型的可塑性◆贈送面積較大，性價比較高◆U型廚房，操作便利◆臨空面和觀景空間豐富◆雙入戶門設(shè)計，提升戶型品質(zhì)感85精選課件ppt（五）價格及銷售情況當(dāng)前價格：均價6200元/㎡，最高價8000元/㎡（湖景）銷售情況：下表為2-5#、2-6#、3-6#、3-7#戶型配比及銷售情況（備注：銷售數(shù)據(jù)來源于長沙市房產(chǎn)局官方網(wǎng)站截止8.16日）戶型面積套數(shù)所占比例銷售套數(shù)供銷比二房10217636.7%921.91三房139-14118438.3%622.97170-171306.3%56.00四房178-1805812.1%252.32190-193296.0%64.83復(fù)式330-37030.6%0/總計480100.0%1902.5386精選課件ppt（六）案例小結(jié)：藏瓏為北城代表樓盤，憑借地段、配套、景觀資源取得市場領(lǐng)先地位；項目憑借以上幾點取得價格突破，高于市場平均價格約2000元/㎡以上；銷售上，二房去化速度優(yōu)于三房、四房及復(fù)式等中大戶型產(chǎn)品；雖然地段、景觀條件突出，但大面積依然滯銷嚴(yán)重，特別是190㎡以上四房及復(fù)式；同等總價下，性價比高的產(chǎn)品更受青睞，如上圖170-180㎡的四房銷售遠(yuǎn)優(yōu)于三房。87精選課件ppt以上案例的成功之處及本項目可供吸取的經(jīng)驗：項目開發(fā)著眼于整體，是打造項目靈魂，保證項目品質(zhì)的前提。三個案例都是依托優(yōu)越的湖景資源，提煉項目核心競爭力，成為不可復(fù)制的項目優(yōu)勢。別墅為先，提升項目檔次及品質(zhì)，帶動項目其他產(chǎn)品銷售。注重項目各方面的打造，如規(guī)劃、產(chǎn)品、園林、物業(yè)、推廣、銷售等方面，而不僅偏向于一點。在產(chǎn)品方面，以市場為導(dǎo)向，注重客戶需求。天津萬科城及星耀五洲項目產(chǎn)品緊扣市場需求，以緊湊型戶型為主，市場銷售樂觀，但藏瓏則過于偏向舒適，導(dǎo)致銷售難度加大，滯銷相對嚴(yán)重。四、個案借鑒小結(jié)88精選課件pptPart4:湖“訴”——項目定位分析89精選課件ppt一、項目整體定位湖豎豎，通“墅”，代表項目品質(zhì)卓絕。豎，立也，寓意著項目建筑雄偉、挺拔。項目自身條件項目市場條件二環(huán)內(nèi)最大天然湖景資源別墅高檔社區(qū)二環(huán)內(nèi)，區(qū)位發(fā)展?jié)摿薮蟾邫n樓盤集中，宜居氛圍突出普通樓盤眾多，競爭壓力巨大大盤入駐，提升板塊知名度90精選課件ppt二、產(chǎn)品定位（一）產(chǎn)品定位思考從市場部分我們了解到產(chǎn)品突破的兩個方向緊湊型產(chǎn)品性價比型產(chǎn)品面積小、總價低、順應(yīng)市場需求贈送面積大，性價比高，舒適度強(qiáng)本項目的產(chǎn)品突破方向？91精選課件ppt二、產(chǎn)品定位（一）產(chǎn)品定位思考緊湊型產(chǎn)品市場需求量大，較為保險可行性不可行性市場同質(zhì)化嚴(yán)重，面臨激烈競爭緊湊型產(chǎn)品與項目整體定位存在偏差區(qū)域發(fā)展迅速，未來潛力巨大92精選課件ppt二、產(chǎn)品定位（一）產(chǎn)品定位思考性價比型產(chǎn)品有可能導(dǎo)致總價增多，存在一定風(fēng)險可行性不可行性產(chǎn)品可塑性大，是市場亮點贈送比較大，客戶接受度高與項目整體品質(zhì)定位相符市場需求量大，且產(chǎn)品相對稀缺93精選課件ppt二、產(chǎn)品定位（一）產(chǎn)品定位思考性價比型產(chǎn)品——贈送面積大、可塑性強(qiáng)、性價比高94精選課件ppt二、產(chǎn)品定位（二）產(chǎn)品定位片區(qū)市場內(nèi)存在以下空白點：一房：60㎡以下二房：80㎡以下2+1戶型：90㎡以下相對稀缺標(biāo)準(zhǔn)三房：115㎡以下相對稀缺3+1戶型：140㎡以下四房：150㎡以下95精選課件ppt二、產(chǎn)品定位（二）產(chǎn)品定位通過此前的分析得出，面積過于緊湊將影響項目檔次和調(diào)性。故排除“60㎡以下一房”和80㎡以下“二房”。通過項目自身條件及市場環(huán)境得知，180㎡以上產(chǎn)品（包括復(fù)式樓）滯銷嚴(yán)重，故排除180㎡以上產(chǎn)品。而140㎡以下3+1戶型和150㎡以下四房在功能上有重復(fù)。因而，總價更具競爭優(yōu)勢、性價比更高的3+1產(chǎn)品是我們的首選。最終戶型定位：2+1戶型、標(biāo)準(zhǔn)三房、3+1戶型96精選課件ppt優(yōu)勢劣勢84-88㎡兩房比舒適型兩房有總價優(yōu)勢總價優(yōu)勢不如緊湊型小兩房，空間舒適度不如大兩房95-105㎡兩房空間舒適度好功能及性價比不如小三房88-89㎡2+1性價比較高舒適度不如舒適型二房及標(biāo)準(zhǔn)三房91-97㎡小三房比常規(guī)三房有總價優(yōu)勢超過90㎡政策線，首付比高108-118㎡三房比大三房有總價優(yōu)勢空間舒適度不如大三房120-130㎡三房空間舒適度相對較好總價大于小三房，小于舒適型三房130-160㎡三房空間舒適度非常好總價不如普通三房，功能不如四房140-150㎡3+1性價比高空間舒適度不如三房和四房150-180四房空間舒適度極佳總價高，需求量少180㎡以上空間豪華總價極高，需求量少二、產(chǎn)品定位（二）產(chǎn)品定位97精選課件ppt二、產(chǎn)品定位（二）產(chǎn)品定位戶型戶控面積定位依據(jù)2+190㎡以下功能與競品相當(dāng)，首付比競品少1/3，客群承受能力更強(qiáng)。三房118-125㎡功能與競品相當(dāng)，總價較市場上同類產(chǎn)品低，符合未來需求趨勢。3+1130-135㎡在保證空間舒適度前提下降低總價，并同時能夠享受景觀資源。98精選課件ppt二、產(chǎn)品定位（二）產(chǎn)品定位2+1戶型：30%左右三房戶型：45%左右3+1戶型：25%左右99精選課件ppt三、客戶定位（一）競爭項目客群分析項目客戶群體湘江世紀(jì)城項目除擁有大量市內(nèi)客戶外，還有很多來自周邊地區(qū)的進(jìn)城置業(yè)客戶，以及一線城市返鄉(xiāng)客戶等，客源非常廣泛萬科城以開福區(qū)政府公務(wù)員、企事業(yè)單位中高層人員、個體經(jīng)營戶、白領(lǐng)等為主，但由于萬科品牌在全市都有追隨者，因而其他區(qū)域及地州市客戶也占有一定比例珠江花城客戶分布中伍家?guī)X商圈金融機(jī)構(gòu)（銀行、證券公司等）里的中高層管理人員較多，周邊大型醫(yī)院里的醫(yī)護(hù)人員也占有較大比例。而位置在附近的汽車北站職工以及區(qū)政府公務(wù)員反而不多雙灣國際以項目周邊區(qū)域的中高收入人群為主，包括周邊高校教師、醫(yī)護(hù)人員，車站管理人員等，此外還有一部分養(yǎng)老型客戶在此購房萬國城MOMA以開福區(qū)原住居民為主，不少在附近工作的中低層白領(lǐng)也在此購房。隨著北城的發(fā)展，有其他外地區(qū)域的客戶來買房，這其中，湘陰地區(qū)的客戶占多數(shù)藏瓏長大、國防科大、南湖大市場、三湘大市場、南航、廣州軍區(qū)、廣電等單位人員，少數(shù)周邊區(qū)域原住居民。客戶類型以改善型為主，附帶部分的養(yǎng)老型100精選課件ppt三、客戶定位購買能力強(qiáng)的群體——數(shù)量少私營業(yè)主及個體工商戶政府工作人員企業(yè)高管、高校教授置業(yè)目的：改善型需求、投資型需求

（二）目標(biāo)客群分類101精選課件ppt購買能力較強(qiáng)的群體——數(shù)量較多企業(yè)中高層管理者高校教師及其他事業(yè)單位職工各商圈普通私營業(yè)主退休人員地州市購房者及外地返鄉(xiāng)客拆遷戶置業(yè)目的：剛性需求及部分改善型需求、投資型需求

（二）目標(biāo)客群分類三、客戶定位102精選課件ppt購買能力弱的群體——數(shù)量較多企業(yè)中低層職工被其它區(qū)域高房價排擠的自住群體置業(yè)目的：剛性需求

（二）目標(biāo)客群分類三、客戶定位103精選課件ppt（三）客群需求分析客戶類型需求分析A購買能力強(qiáng)的改善型需求項目需有較大的規(guī)模完善的配套項目綜合品質(zhì)高品牌開發(fā)商自住需中大戶型且更加注重居住環(huán)境的選擇B購買能力強(qiáng)的投資型需求地段好、交通便利、配套設(shè)施成熟總價低C購買能力較強(qiáng)的改善型需求項目需有較大的規(guī)模完善的配套項目綜合品質(zhì)高品牌開發(fā)商自住需中大戶型且更加注重居住環(huán)境的選擇D購買能力較強(qiáng)的投資型需求地段好、交通便利、配套設(shè)施成熟總價低E購買能力較強(qiáng)的剛性需求項目需有較大的規(guī)模及完善的配套項目綜合品質(zhì)高品牌開發(fā)商總價相對較低F購買能力弱的剛性需求戶型總價較低，首付可以承受戶型功能滿足，不要求空間舒適度追求高性價比。其它方面有則更好，沒有則以價格為先三、客戶定位104精選課件ppt各種客戶類型（四）項目客戶定位三、客戶定位105精選課件ppt本項目客群篩選（四）項目客戶定位AFDCEB1、二環(huán)線以內(nèi)，交通便利，未來發(fā)展?jié)摿薮?、區(qū)域發(fā)展較晚，配套設(shè)施缺乏3、中高端樓盤聚集，市場競爭壓力巨大市場條件篩選ACEF1、先天湖景資源，景觀條件突出2、別墅社區(qū)配套，品質(zhì)高雅自身條件篩選ACE本項目目標(biāo)客群三、客戶定位106精選課件ppt本項目客戶以購買能力強(qiáng)及較強(qiáng)的改善型客戶與購買能力較強(qiáng)的剛性需求客戶為主。（四）項目客戶定位三、客戶定位107精選課件ppt區(qū)域特征：開福區(qū)區(qū)域客戶為主周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、地區(qū)擁有不少客源（如瀏陽、株洲、湘潭、湘陰等）返鄉(xiāng)客戶群體占有一定比例（五）目標(biāo)客戶特征分析三、客戶定位職業(yè)特征：以區(qū)域內(nèi)各企事業(yè)、機(jī)關(guān)單位里的中高收入人群為主，包括政府公務(wù)員、高校教師、醫(yī)院醫(yī)師、企業(yè)高管、個體經(jīng)營戶等。以及部分養(yǎng)老型客戶。108精選課件ppt建筑風(fēng)格與項目本身風(fēng)格的協(xié)調(diào)性。從產(chǎn)品差異化角度來考慮，本項目應(yīng)跳出目前市場現(xiàn)有的各種繁雜的建筑風(fēng)格。從經(jīng)濟(jì)效益角度來考慮，本項目應(yīng)該在盡可能控制成本基礎(chǔ)上，提升項目品質(zhì)感。滿足購房者的心理需求。五、建筑風(fēng)格及園林定位（一）建筑風(fēng)格考慮因素109精選課件ppt五、建筑風(fēng)格及園林定位（一）建筑風(fēng)格建議鑒于項目一期小高層產(chǎn)品采用了現(xiàn)代簡約風(fēng)格，為了保持項目整體的協(xié)調(diào)性，建議本期高層產(chǎn)品同樣采用這一風(fēng)格。但為了使產(chǎn)品調(diào)性得到拔高，并形成一定的差異化，須在外立面上進(jìn)行一些別出心裁的設(shè)計和處理。110精選課件ppt（二）園林建議色五、建筑風(fēng)格及園林定位111精選課件ppt（二）園林建議香五、建筑風(fēng)格及園林定位112精選課件ppt（二）園林建議蔭五、建筑風(fēng)格及園林定位113精選課件ppt（二）園林建議形五、建筑風(fēng)格及園林定位114精選課件ppt（二）園林建議園林景觀原則形景觀效果50%在設(shè)計，50%在施工。所以必須選擇擁有設(shè)計機(jī)構(gòu)且具有施工能力的景觀公司擔(dān)當(dāng)設(shè)計和施工。以軟景為主，硬景為輔。五、建筑風(fēng)格及園林定位115精選課件ppt六、其他規(guī)劃建議（一）整體規(guī)劃建議層數(shù)控制建議優(yōu)勢劣勢選擇建議全部為18層建安成本較低；得房率較高；密度大；空間環(huán)境差；天際線不優(yōu)美；日照計算困難；次選27、30層組合密度??；天際線優(yōu)美；有利于景觀環(huán)境營造；有利于日照計算；造價較高；得房率較低；首選另外，若要保證戶型品質(zhì)，單體盡量采取兩梯四戶的組合方式。116精選課件ppt六、其他規(guī)劃建議（二）產(chǎn)品組合建議：高層+商業(yè)高層建議增加項目識別性新穎建筑立面也有利于形成異于市場的標(biāo)志性建筑。為了增加資源景觀面，可以沿用原方案布局，即建筑采用15-20°東南斜角布置。另外在戶型的東向、東南向可規(guī)劃大面積景觀陽臺或者花園，增加產(chǎn)品景觀面。117精選課件ppt六、其他規(guī)劃建議商業(yè)定位——商業(yè)形態(tài)定位商業(yè)形態(tài)定位為“學(xué)區(qū)商業(yè)+偏外向型社區(qū)商業(yè)”學(xué)區(qū)商業(yè)，學(xué)區(qū)商業(yè)是以學(xué)生機(jī)教職工作為主要服務(wù)對象的商業(yè)形態(tài)。其規(guī)模為2000-2500㎡。社區(qū)商業(yè)，本項目社區(qū)商業(yè)形態(tài)定位為偏外向型社區(qū)模式，其規(guī)模為1500-2500㎡。（二）產(chǎn)品組合建議：高層+商業(yè)118精選課件ppt商業(yè)定位——商業(yè)業(yè)態(tài)定位第一部分為學(xué)區(qū)商業(yè)，針對學(xué)生的消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)能力，提供中小型餐飲、服飾、美發(fā)店、數(shù)碼產(chǎn)品、網(wǎng)吧、文化影像、娛樂休閑等商業(yè)形態(tài)。第二部分為社區(qū)商業(yè)，主要針對周邊社區(qū)居民提供中、大型餐飲機(jī)構(gòu)、美容美發(fā)機(jī)構(gòu)、汽車美容保養(yǎng)場所以及醫(yī)藥門診等商業(yè)形態(tài)。（二）產(chǎn)品組合建議：高層+商業(yè)六、其他規(guī)劃建議119精選課件ppt商業(yè)定位——商業(yè)規(guī)劃建議保留原方案北邊兩棟高層之間規(guī)劃的3層商業(yè)裙樓，增加西向及北向沿街商業(yè)。門店面積可以控制在50㎡以下，部分需要增加營業(yè)面積的業(yè)態(tài)，如汽車保養(yǎng)、中型餐飲等，如有必要可進(jìn)行合并。沿街商業(yè)采用挑高6.2m設(shè)計，二樓層高為4.0m。商業(yè)進(jìn)深可采用12m設(shè)計。（二）產(chǎn)品組合建議：高層+商業(yè)六、其他規(guī)劃建議120精選課件pptPart5:湖豎——概念產(chǎn)品設(shè)計121精選課件ppt一、規(guī)劃條件分析二期高層提快呈南北條狀，略帶弧形。根據(jù)原規(guī)劃，總共排布4棟1+30F高層，規(guī)劃總建筑面積46400平方米。122精選課件ppt二、原單體方案分析根據(jù)原方案規(guī)劃指標(biāo)，單體層平面面積約為387㎡。按照兩梯三戶的設(shè)計來看，應(yīng)為一套90㎡以下