房地產(chǎn)市場報告 -2024年第一季度武漢房地產(chǎn)市場回顧與展望

2024年第一季度，武漢優(yōu)質(zhì)寫字樓市場迎來三個項目入市，分布于光谷中心城、武昌濱江商務(wù)區(qū)等非核心商務(wù)區(qū)。新增供應(yīng)17.3萬平方米，較去年同期相比大幅上升281.8%。新項目入市推升全市體量上升至759萬平方米。受季節(jié)性因素與租戶決策周期變長的雙重影響，租賃需求復(fù)蘇滯緩，季內(nèi)凈吸納量錄得5.1萬平方米，環(huán)比、同比分別下降15.9%和22.9%。需求端復(fù)蘇延遲推高空置率環(huán)比上升0.6個百分點至43.8%。從新租需求行業(yè)來看，第三方辦公服務(wù)運營、科技互聯(lián)網(wǎng)和金融業(yè)貢獻新增租賃面積的前三位，占比分別為15.9%、15.7%和14.6%，前三大行業(yè)占比差距縮小。第三方辦公服務(wù)運營以提供拎包入駐、附加服務(wù)等特點受到市場歡迎，在當(dāng)前市場環(huán)境下，為租戶搬遷節(jié)約成本?？萍蓟ヂ?lián)網(wǎng)行業(yè)以中小面積擴租、升級需求為主，超過七成為軟件系統(tǒng)開發(fā)類企業(yè)。金融業(yè)同樣以中小面積升級、搬遷需求為主導(dǎo)，非傳統(tǒng)金融服務(wù)、證券、銀行表現(xiàn)活躍。除此之外，專業(yè)服務(wù)與消費服務(wù)也在本季度有亮眼表現(xiàn)，貢獻了多筆大面積租賃成交。尤其以法律、教育培訓(xùn)咨詢類公司為代表，新租面積在對應(yīng)的行業(yè)內(nèi)占比分別達到55.8%和55.4%，延續(xù)了2023年的擴張熱度，繼續(xù)呈現(xiàn)租賃需求回暖趨勢。從資本來源看，本季度新租需求中資企業(yè)占比94.2%，同比擴大4.5個百分點。其中，本地企業(yè)活躍度較去年同期有所提升，新租占比高于內(nèi)資企業(yè)。從需求類型來看，升級需求仍為主導(dǎo)，新租占比達45.2%。隨著租金持續(xù)下行，搬遷需求同比上升7.0個百分點。從退租來看，本季度房地產(chǎn)建筑業(yè)退租面積占比達32.6%，在所有退租行業(yè)中占比最高。具體來看，建筑工程和設(shè)計類公司均出現(xiàn)因業(yè)務(wù)收縮而引起的租賃面積縮小現(xiàn)象。業(yè)主為維持現(xiàn)有租戶穩(wěn)定性以及加速去化空置面積，在租金上做出更多折讓。全市租金環(huán)比下跌0.6%，同比下跌3.8%，降至每月每平方米82.9元。2024年第一季度，位于徐東商圈的中商世界里鵬程銷品茂購物中心歷經(jīng)一年改造后重裝開業(yè)，新增供應(yīng)16.0萬平方米，推動全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)體量上升至808萬平方米。需求方面，新項目出租率超過90%，帶動全市凈吸納量超過12萬平方米，同比上升幅度明顯，空置率下降至10.2%，環(huán)比下降0.1個百分點，同比下降0.4個百分點。零售業(yè)態(tài)品牌更迭，季內(nèi)又一家ZARA閉店。與此同時，國潮服飾延續(xù)2023年拓店勢頭，本季度錄得多個圍擋，例如MEDM、BURNIN、BLINDNOPLAN等均在武漢設(shè)立首店。餐飲業(yè)態(tài)拓店活躍，尤其是正餐、烘焙、咖啡茶飲品類。地方特色菜系品牌如山對山云貴bistro、北二樓長沙大排檔分別在航空路和永清商圈開設(shè)武漢首店。gaga鮮語、巴黎貝甜武漢首店選址落于標(biāo)桿項目。除了城市首店外，茉莉奶白、霸王茶姬、MANNERCOFFEE、達美樂披薩等網(wǎng)紅餐飲品牌仍在積極擴張。核心商圈開啟新一輪品牌移鋪升級以應(yīng)對激烈的市場競爭，季內(nèi)MaxMara、LoroPiana、TOD'S、BVLGARI等品牌店鋪移位或重裝升級，CELINE二店在武漢圍擋。受到春節(jié)假期、政府消費券等有利因素影響，全市租金整體表現(xiàn)平穩(wěn)，購物中心首層平均租金環(huán)比上漲0.1%至每月每平方米315.9元。預(yù)計全年租金走勢將溫和攀升。武漢倉儲物流市場在2024年第一季度新增供應(yīng)18.4萬平方米，分別位于孝感、蔡甸和江夏子市場，環(huán)比上升49.4%，推動全市體量攀升至642萬平方米。本季度需求端錄得凈吸納量12.3萬平方米，與上季度相比幾乎持平，孝感子市場以其價格優(yōu)勢領(lǐng)跑租賃需求。批發(fā)零售和第三方物流為需求行業(yè)主力?？罩寐虱h(huán)比持平，維持在33.2%的