某置地公司內(nèi)部管理診斷

做實(shí)基礎(chǔ)工作，更新運(yùn)作理念，全面提升國際置地公司管理工作2024/5/1保密文件版權(quán)所有2報(bào)告內(nèi)容

第一階段項(xiàng)目進(jìn)展回顧

新疆國際置地公司內(nèi)部管理診斷

新疆國際置地公司外部環(huán)境分析

第二階段工作計(jì)劃房地產(chǎn)行業(yè)概述地區(qū)房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)特性分析房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料2024/5/1保密文件版權(quán)所有3經(jīng)營性土地的供應(yīng)方式發(fā)生了大的變化市場機(jī)制配置土地資源，對土地供需進(jìn)行合理調(diào)控，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場有序發(fā)展，充分實(shí)現(xiàn)土地的價(jià)值；保證了土地交易的公開、公平與公正，提高交易行為的規(guī)范化程度，可以從源頭上有效地遏制腐??；市場的完善和市場作用的發(fā)揮，有利于促進(jìn)政府進(jìn)一步轉(zhuǎn)變職能，改革行政方式，提高管理和服務(wù)水平。土地供應(yīng)土地供應(yīng)土地供應(yīng)土地儲備中心招標(biāo)掛牌拍賣開發(fā)商回收閑置土地.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料2024/5/1保密文件版權(quán)所有41999年以來，全國房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積以年平均40%的速度增長，但同期開發(fā)的土地面積增長只有6.4%，一方面顯示近幾年新的“圈地”運(yùn)動發(fā)展迅猛，另一方面顯示企業(yè)更多地注重土地儲備對未來發(fā)展的價(jià)值盡管國家對閑置土地的監(jiān)管進(jìn)一步加強(qiáng)，但數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)企業(yè)的“土地儲備”總量仍在增加房地產(chǎn)企業(yè)對未來土地價(jià)格上漲的預(yù)期是加強(qiáng)“土地儲備”的主要動因集團(tuán)開發(fā)、規(guī)模經(jīng)濟(jì)的發(fā)展模式被多數(shù)大型房地產(chǎn)企業(yè)采納，對重點(diǎn)地區(qū)土地的戰(zhàn)略攫取成為主要競爭手段大面積的“土地儲備”將面臨政策和資金兩方面的風(fēng)險(xiǎn)，但卻有助于實(shí)力強(qiáng)的企業(yè)抓住時(shí)機(jī)，完成連貫動作的快速發(fā)展2024/5/1保密文件版權(quán)所有5全國2002年土地交易價(jià)格指數(shù)有比較大的提高，根據(jù)國家計(jì)委和國家統(tǒng)計(jì)局的調(diào)查，主要原因是因?yàn)橥恋鼗鶞?zhǔn)價(jià)格的提高和公開出讓方式注：土地交易價(jià)格指數(shù)以前一年為100計(jì)算從全國范圍看，由于政策性因素（土地基準(zhǔn)價(jià)、公開出讓方式）的影響，全國土地交易價(jià)格從2001年起有較大幅度提高部分省市的市場交易價(jià)格指數(shù)增幅驚人，太原市2001年至2002年增幅為26.6%，在土地價(jià)格市場化的初期，公開出讓價(jià)格與協(xié)議出讓價(jià)格相比，增幅較大.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料2024/5/1保密文件版權(quán)所有6根據(jù)建設(shè)部的統(tǒng)計(jì)數(shù)字，近幾年房地產(chǎn)業(yè)的毛利率在40%左右。但是，房地產(chǎn)業(yè)的利稅率卻不斷下降，主要原因是行業(yè)競爭激烈，以及商品房供給出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過剩，商品房空置率大資料來源：建設(shè)部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》國家統(tǒng)計(jì)局有關(guān)人士認(rèn)為，我國目前比較合適的商品住宅空置率應(yīng)在5%-14%之間。自1995年起，全國商品住宅空置面積每年以1000多萬平方米的速度在遞增。1999年末，全國商品房空置面積累計(jì)為9124萬平方米，商品住宅空置率達(dá)到19％,處于空置危險(xiǎn)期之間。近年來，商品房空置面積繼續(xù)增大。1997-2001全國商品房竣工、開工、銷售面積統(tǒng)計(jì)2024/5/1保密文件版權(quán)所有77.85.97.27.08.85.96.97.08.910.35.05.98.18.18.78.911.97.27.47.79.010.16.17.28.18.512.512.47.47.58.27.19.69.710.613.7資料來源：《新財(cái)富》空置率高的一個(gè)主要原因在于商品住宅價(jià)格高，超過了中國普通居民的承受能力。根據(jù)世界銀行資料，當(dāng)一個(gè)國家的住房售價(jià)與家庭年收入的比例在3到6之間，居民才能負(fù)擔(dān)得起。而我國的比例在絕大多數(shù)地區(qū)偏高2024/5/1保密文件版權(quán)所有8房地產(chǎn)市場日趨成熟，其作用主要表現(xiàn)在行業(yè)整體利潤和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)趨于合理，土地價(jià)格因供需關(guān)系的緩和，將處于合理區(qū)間對于整個(gè)市場而言，土地交易價(jià)格將由企業(yè)的利潤預(yù)期和成本控制能力等要素決定，最終的趨勢是趨向于實(shí)力雄厚，獲利能力強(qiáng)，成本控制好，規(guī)模大的開發(fā)企業(yè)的最終定價(jià)3從中長期來看，土地價(jià)格的市場化趨勢是回歸到合理的區(qū)間，也就是說，整個(gè)行業(yè)的利潤相對穩(wěn)定，價(jià)格波動幅度逐漸減小。5房地產(chǎn)企業(yè)是以利潤最大化為經(jīng)營目標(biāo)和基本原則，預(yù)期利潤的高低和獲取利潤能力的強(qiáng)弱是企業(yè)判斷土地價(jià)格高低的標(biāo)準(zhǔn)；1從市場競爭的角度看，土地市場化進(jìn)程的加快會引發(fā)新一輪房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰，在這一階段中，土地交易價(jià)格的表現(xiàn)為快速增長到平穩(wěn)增長，開發(fā)企業(yè)數(shù)目減少，整體利潤降低，但存留開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)普遍較好；4過高的土地交易價(jià)格可以使房地產(chǎn)企業(yè)得到資源和市場機(jī)會，但增加了開發(fā)成本，使得最終商品失去市場競爭力；2.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料2024/5/1保密文件版權(quán)所有9新華信認(rèn)為，未來房地產(chǎn)市場突出的幾個(gè)變化將表現(xiàn)在土地價(jià)格短期內(nèi)的增長、利潤率的下降和房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量的減少短時(shí)期內(nèi)土地價(jià)格的增長伴隨土地出讓政策的改變不可避免，部分地區(qū)可能出現(xiàn)增速過快的局面，中長期內(nèi)，土地價(jià)格將會對短期的增速進(jìn)行修正，但土地資源的短缺決定，價(jià)格不會低于現(xiàn)有水平開發(fā)成本的增加、供需結(jié)構(gòu)性矛盾、市場競爭的加劇和成本構(gòu)成的逐漸透明可能導(dǎo)致利潤的整體下滑，市場優(yōu)勝劣汰的競爭法則決定房地產(chǎn)市場中將走向成熟，行業(yè)整體利潤將逐漸趨于穩(wěn)定合理土地價(jià)格和出讓方式市場化導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)和市場進(jìn)入門檻提高，一批規(guī)模小、資質(zhì)差的企業(yè)將被逐漸淘汰，行業(yè)內(nèi)企業(yè)的整體質(zhì)量將得到提高土地價(jià)格、開發(fā)成本、利潤及企業(yè)數(shù)量發(fā)展趨勢示意圖2024/5/1保密文件版權(quán)所有10部分上市的房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)、收入和利潤比較資料來源：中國上市公司資訊網(wǎng)利潤主營業(yè)務(wù)收入資產(chǎn)2002年部分上市房地產(chǎn)公司資產(chǎn)、收入和利潤2024/5/1保密文件版權(quán)所有11國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)商可以分為兩種類型：一類是具有資源優(yōu)勢型的開發(fā)商、另一類是管理運(yùn)作型的開發(fā)商，兩類公司的核心競爭力不同，未來的發(fā)展前景也不同運(yùn)作型開發(fā)商特點(diǎn)政府關(guān)系一般優(yōu)質(zhì)土地少重要通過熟地開發(fā)贏利公司地資金實(shí)力強(qiáng)公司地人員素質(zhì)高公司定位明確核心競爭力表現(xiàn)為很強(qiáng)地運(yùn)作能力資源型開發(fā)商特點(diǎn)政府關(guān)系密切獲得優(yōu)質(zhì)土地的成本低土地儲備量大以區(qū)域開發(fā)為主通過生地開發(fā)的贏利能力強(qiáng)隨著國家對土地管理的日趨嚴(yán)格，土地價(jià)格將更加透明化，開發(fā)商獲得土地的成本差異不斷縮小，未來運(yùn)作型的開發(fā)商將表現(xiàn)出強(qiáng)大的市場競爭力.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料2024/5/1保密文件版權(quán)所有12根據(jù)建設(shè)部的發(fā)展規(guī)劃，2000-2010年的房地產(chǎn)業(yè)的四大發(fā)展前景四大發(fā)展前景房地產(chǎn)業(yè)將以每年12%的速度增長實(shí)行社會、專業(yè)化物業(yè)管理和修繕的房屋占社會房屋總量的50%商品房住宅竣工面積占城鎮(zhèn)住宅竣工面積的比例達(dá)80%城鎮(zhèn)人均住房使用面積2010年達(dá)到18平方米，建設(shè)住宅33.5億平方米，平均每年新建3.35億平方米31242024/5/1保密文件版權(quán)所有13報(bào)告內(nèi)容

第一階段項(xiàng)目進(jìn)展回顧

新疆國際置地公司內(nèi)部管理診斷

新疆國際置地公司外部環(huán)境分析

第二階段工作計(jì)劃房地產(chǎn)行業(yè)概述地區(qū)房地產(chǎn)市場分析地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析地區(qū)房地產(chǎn)宏觀分析地區(qū)房地產(chǎn)市場分析2024/5/1保密文件版權(quán)所有14烏魯木齊的經(jīng)濟(jì)近年快速增長，平均GDP增長率達(dá)10.9%，高于新疆同比年份的平均增長率資料來源：烏魯木齊統(tǒng)計(jì)局備注：2003年烏魯木齊的GDP為計(jì)劃值新疆與烏魯木齊GDP統(tǒng)計(jì)新疆烏魯木齊烏魯木齊近年的GDP平均增長率為10.9%，高于新疆的平均增長率9.2%，更高于全國平均增長率單位：億元.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料2024/5/1保密文件版權(quán)所有15烏魯木齊近年的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有所調(diào)整，第三產(chǎn)業(yè)的比例不斷提高，且第三產(chǎn)業(yè)的增長速度較高資料來源：烏魯木齊統(tǒng)計(jì)年鑒備注：2003年烏魯木齊各產(chǎn)業(yè)值為計(jì)劃值，各產(chǎn)業(yè)值是按當(dāng)年價(jià)計(jì)算烏魯木齊產(chǎn)業(yè)發(fā)展烏魯木齊三大產(chǎn)業(yè)平均增長率烏魯木齊近年的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有所調(diào)整，第三產(chǎn)業(yè)從1998年占GDP60.9%增長到2003年占GDP的65.9%，第三產(chǎn)業(yè)的增長速度明顯地高于第一、二產(chǎn)業(yè)的增長速度。單位：億元第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)2024/5/1保密文件版權(quán)所有16烏魯木齊市城鄉(xiāng)居民的收入狀況資料來源：烏魯木齊統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)備注：1、城市居民收入為人均可支配收入；2、農(nóng)牧民的收入指人均純收入城市居民的收入增長較快，2001年較2000年增長8.9%，2002年較其上年增長9.6%，相對來說，農(nóng)牧民的收入增長不大新疆居民的收入狀況單位：元農(nóng)牧民收入居民收入2024/5/1保密文件版權(quán)所有17烏魯木齊主要行業(yè)就業(yè)情況資料來源：2002年烏魯木齊統(tǒng)計(jì)年鑒烏魯木齊2002年初的總?cè)丝跒?69.03萬。2001年初房地產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)為4222人，到2002年初增長到9524人，就業(yè)人數(shù)為上年的2.26倍，說明了近年房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展態(tài)勢烏魯木齊主要行業(yè)就業(yè)人數(shù)單位：千人.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料2024/5/1保密文件版權(quán)所有182003年烏魯木齊市人均消費(fèi)支出資料來源：烏魯木齊統(tǒng)計(jì)局雜項(xiàng)食品教育娛樂衣著交通通訊醫(yī)療保健家用設(shè)備居住231210458787705104504252806670消費(fèi)性支出2003年烏魯木齊市人均消費(fèi)支出單位：元烏魯木齊居民食品支出占總消費(fèi)支出的34.7%，恩格爾指數(shù)低于全國平均39.2%，但仍然占據(jù)主要消費(fèi)支出；居住支出占總消費(fèi)性支出的7.65%，居民用于住房的消費(fèi)能力仍舊較低，大量的住房消費(fèi)需求仍然處于積累階段2024/5/1保密文件版權(quán)所有19烏魯木齊主要行業(yè)發(fā)展商業(yè)當(dāng)前和以后都是烏市產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要行業(yè)。烏市作為新疆的商貿(mào)中心，將進(jìn)一步發(fā)展商貿(mào)業(yè)，不論從規(guī)模還是效益都應(yīng)發(fā)揮重要的作用。但烏市的商業(yè)還存在一些問題，如大量的商品交易都是區(qū)外產(chǎn)品的天下，本地產(chǎn)品競爭力較弱。貨運(yùn)郵電業(yè)對烏市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展促進(jìn)作用很大，烏市要建成國際性的商貿(mào)城市，交通運(yùn)輸業(yè)的發(fā)展非常重要，只有物流和信息流都暢通無阻，國民經(jīng)濟(jì)才能進(jìn)一步發(fā)展壯大。發(fā)展較快的行業(yè)之一，建筑業(yè)的發(fā)展可以帶動多個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，是烏市重點(diǎn)發(fā)展行業(yè)。目前烏市的人均居住面積僅為9.32平方米，其發(fā)展?jié)摿艽?。同時(shí)國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，基礎(chǔ)建設(shè)等各種項(xiàng)目的投入均會給建筑業(yè)的發(fā)展帶來契機(jī)。生產(chǎn)的產(chǎn)品是高收入彈性的，隨著收入的增加，對該產(chǎn)品的需求量越大，該行業(yè)將作為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展。商業(yè)貨運(yùn)郵電業(yè)建筑業(yè)金屬冶煉及壓延加工業(yè)金融保險(xiǎn)業(yè)金融保險(xiǎn)業(yè)與各行業(yè)的發(fā)展都有緊密關(guān)系，也是發(fā)展的主導(dǎo)行業(yè)。從烏市目前的情況看，金融保險(xiǎn)業(yè)得到了一定發(fā)展，在國民經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮了重要作用。但將其作為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)看，發(fā)展仍顯不足，如國內(nèi)主要的地區(qū)性銀行及非金融、證卷機(jī)構(gòu)均未在烏市建立分支機(jī)構(gòu)。2024/5/1保密文件版權(quán)所有20其中：A為消耗矩陣：運(yùn)用投入產(chǎn)出模型和總體增加值率對烏魯木齊市GDP進(jìn)行預(yù)測投入產(chǎn)出模型：X為社會總產(chǎn)品向量；Y為最終產(chǎn)品向量，包括積累、消費(fèi)、凈出口等，反映了國民收入分配和再分配的最終使用情況。資料來源：固定資產(chǎn)和消費(fèi)的預(yù)測數(shù)據(jù)來自烏魯木齊之窗預(yù)測“十五”期間未來幾年的消費(fèi)值。年均增長率將達(dá)12%根據(jù)總固定資產(chǎn)投資和總消費(fèi)得到“十五”未來幾年的最終消費(fèi)值。并據(jù)投入產(chǎn)出模型，作為Y根據(jù)總體增加值率，計(jì)算未來幾年的GDP。據(jù)投入產(chǎn)出模型，預(yù)測“十五”期間未來幾年總產(chǎn)出值，即X值預(yù)測整個(gè)“十五”期間,烏魯木齊市固定資產(chǎn)投資規(guī)模將快速增長,預(yù)計(jì)會五年累計(jì)達(dá)到850-900億元，年均增長15%左右所有生產(chǎn)活動新增加的價(jià)值與總產(chǎn)值的比率。.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料2024/5/1保密文件版權(quán)所有21烏魯木齊市近年經(jīng)濟(jì)以較高的速度增長，預(yù)測2001-2005年的增長速度為10.5%左右，2005年的GDP達(dá)到517億元資料來源：新疆統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)烏魯木齊市國內(nèi)生產(chǎn)總值預(yù)測單位：億元預(yù)測值實(shí)際值預(yù)測值是在假定“十五”時(shí)期烏市經(jīng)濟(jì)效益保持穩(wěn)定,即總體增加值率保持在40.7%的水平下,利用投入產(chǎn)出模型推測出總產(chǎn)出，進(jìn)而計(jì)算出GDP；根據(jù)預(yù)測值，2001-2005的年均增長率為10.5%左右。2024/5/1保密文件版權(quán)所有22烏魯木齊市經(jīng)濟(jì)發(fā)展總結(jié)城鄉(xiāng)居民收入的增長稍低于烏魯木齊GDP的增長；6非國有經(jīng)濟(jì)投資比重逐步上升，投資主體多元化格局初步顯現(xiàn)；3基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度加大；5烏魯木齊近年的經(jīng)濟(jì)快速增長，預(yù)測未來幾年內(nèi)仍能保持10.5%的增長速度；1三大產(chǎn)業(yè)投資結(jié)構(gòu)得到調(diào)整，第三產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，但調(diào)整的幅度不大；4投資總量在調(diào)控中不斷擴(kuò)大，對經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到較強(qiáng)的拉動作用；2烏魯木齊的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)是商業(yè)、建筑業(yè)、金屬冶煉及壓延加工業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)；7房地產(chǎn)開發(fā)投資迅速增長，城鎮(zhèn)居民住房條件明顯改善；82024/5/1保密文件版權(quán)所有23報(bào)告內(nèi)容

第一階段項(xiàng)目進(jìn)展回顧

新疆國際置地公司內(nèi)部管理診斷

新疆國際置地公司外部環(huán)境分析

第二階段工作計(jì)劃房地產(chǎn)行業(yè)概述地區(qū)房地產(chǎn)市場分析地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析地區(qū)房地產(chǎn)宏觀分析地區(qū)房地產(chǎn)市場分析地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)概述地區(qū)政策環(huán)境分析地區(qū)房地產(chǎn)趨勢分析.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料2024/5/1保密文件版權(quán)所有24烏魯木齊市近年房地產(chǎn)投資較大，于2001年達(dá)到一個(gè)高潮，之后有一個(gè)下降的趨勢資料來源：烏魯木齊統(tǒng)計(jì)局烏魯木齊近年房地產(chǎn)投資情況單位：億元房地產(chǎn)投資總體上在2002年達(dá)到高潮后，烏魯木齊房地產(chǎn)進(jìn)入調(diào)整期，有下降的一個(gè)趨勢；據(jù)房地產(chǎn)的投資規(guī)律，投資下降，贏利也隨之回落；新疆2003年1-4月房地產(chǎn)投資7.48億元，比上年同比增長46.4%，但住宅投資只同比增長13%，商業(yè)用房同比增長2.5倍，商業(yè)用房成為該時(shí)期的重點(diǎn)。根據(jù)中國房地產(chǎn)發(fā)展周期判斷，調(diào)整其一般為2年左右，低于發(fā)展期，因此，2005年左右將成為新一輪的起點(diǎn)2024/5/1保密文件版權(quán)所有25房地產(chǎn)企業(yè)正處于一個(gè)整合過程，數(shù)量變化較大；投資構(gòu)成上以其它經(jīng)濟(jì)形式的投資為主烏魯木齊的房地產(chǎn)企業(yè)正處于一個(gè)整合過程，企業(yè)數(shù)量變化較大。實(shí)際上在烏魯木齊真正具有開發(fā)規(guī)模的只有二十多家。2002年整個(gè)新疆地區(qū)共有房地產(chǎn)企業(yè)435家；有37家企業(yè)分別得到降級、歇業(yè)一年、暫緩發(fā)證、限期整改的處罰；另有36家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)被注銷。從房地產(chǎn)的投資構(gòu)成來看，烏魯木齊的房地產(chǎn)投資主要是以其它經(jīng)濟(jì)形式投資為主。烏魯木齊房地產(chǎn)公司數(shù)量2001年房地產(chǎn)投資構(gòu)成單位：個(gè)單位：億元.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料2024/5/1保密文件版權(quán)所有26近年商品房銷售收入高速增長，但增長的梯度在減弱，個(gè)人購買商品房的比例在不斷攀高資料來源：2003年烏魯木齊統(tǒng)計(jì)年鑒烏魯木齊房地產(chǎn)銷售收入單位：億元烏魯木齊近年房地產(chǎn)的高速發(fā)展，銷售收入呈遞增趨勢，但最近增長梯度的趨勢是在遞減；由于國家住房制度改革，個(gè)人購買商品房的比例越來越高，現(xiàn)已高達(dá)92%。商品房購買接近完全家庭或個(gè)人驅(qū)動。個(gè)人購買銷售收入2024/5/1保密文件版權(quán)所有27新疆地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展主要特點(diǎn)區(qū)域性差別明顯分散型的住宅建設(shè)住房面積小、改造任務(wù)重建房成本高、周期長由于新疆地域遼闊，各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡問題突出，住宅建設(shè)在地區(qū)之間、城市與縣鎮(zhèn)之間發(fā)展也不盡平衡。總體來看，以烏魯木齊為首的沿天山北坡地區(qū)，由于自然和社會經(jīng)濟(jì)條件較好，經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，住房建設(shè)也得到了較快的發(fā)展。南疆三地州由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對落后，每年的住房建設(shè)總量很小。而南疆地區(qū)三地州土木結(jié)構(gòu)的平房仍占５０％以上，平均有近６０％的城鎮(zhèn)居民未調(diào)換過住房。由于新疆城鎮(zhèn)人口構(gòu)成中有相當(dāng)數(shù)量的人員是50、60年代從全國各地支援新疆建設(shè)的整編制的企業(yè)單位。在城市中獨(dú)立的各企業(yè)、事業(yè)單位構(gòu)成了城市人口的主體。城市中各企業(yè)、事業(yè)單位基本上是一個(gè)“小社會”，職工住房多年來一直是由單位包建、包管、包分配。這一特定的住房對象，不僅使職工養(yǎng)成了依賴單位的固守觀念，而且也造成了新疆城鎮(zhèn)住房社會化水平偏低的現(xiàn)實(shí)。1999年底統(tǒng)計(jì)，新疆城鎮(zhèn)人均住房建筑面積為17.65平方米，低于同期全國人均18.6平方米的水平。住房成套率為54％，城鎮(zhèn)缺房戶111256戶；有危舊房屋219萬平方米，水、電、暖、衛(wèi)等不配套需改造房屋4370萬平方米，國有企業(yè)的雙困戶和最低收入貧困家庭約占城鎮(zhèn)人口的12％，近20萬戶。從近３年住房建設(shè)的發(fā)展和城鎮(zhèn)居民的需求情況看，每年需拆遷危舊房屋在200--250萬平方米，約４萬戶。新疆屬全國地震多發(fā)地區(qū)，冬季漫長。建筑施工較為復(fù)雜，住房建設(shè)在抗震設(shè)防加固、墻體御寒加厚、門窗等構(gòu)造上與內(nèi)地一些省區(qū)相比，建房成本高，施工難度大，施工周期長。以烏魯木齊地區(qū)為例，近年磚混結(jié)構(gòu)樓房建安部分（不含室外配套部分）每平方米造價(jià)約700-900元左右，相比內(nèi)地一些省區(qū)同類住宅建房成本平均要高出20％--40％不等。2024/5/1保密文件版權(quán)所有28新疆地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的存在的主要問題小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)問題管理體制問題法規(guī)及執(zhí)法監(jiān)管問題二級房產(chǎn)市場問題住宅小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)水平與住房建設(shè)規(guī)?；?、社會化、多元化的發(fā)展趨勢不相適應(yīng)。小區(qū)規(guī)劃建設(shè)與城市總體規(guī)劃、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)缺少有機(jī)、協(xié)調(diào)發(fā)展。由于各城市還沒有制定住宅建設(shè)的中長期發(fā)展規(guī)劃，而近幾年來住宅建設(shè)又以超常速度發(fā)展，造成了小區(qū)建設(shè)規(guī)劃與城市總體規(guī)劃相脫節(jié)，與城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不配套的矛盾。住宅建設(shè)管理體制難于適應(yīng)住房建設(shè)快速發(fā)展的實(shí)際要求缺乏長期穩(wěn)定、具有權(quán)威性的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)?！鞍簿愚k”并非常設(shè)辦事機(jī)構(gòu)。管理機(jī)構(gòu)職能交叉，管理職能不到位。在同一地區(qū)各級“安居辦”各自為政。房地管理分離，不利于住房建設(shè)的長期穩(wěn)定發(fā)展；住房建設(shè)管理手續(xù)繁雜、行政職能部門工作效率較低。住房法規(guī)建設(shè)滯后，住房建設(shè)執(zhí)法和監(jiān)管乏力。實(shí)際操作上很多問題難以對號入座。如房地產(chǎn)開發(fā)住房建筑面積統(tǒng)一規(guī)范問題，物業(yè)管理代收費(fèi)用取費(fèi)和保安責(zé)任鑒定問題，小區(qū)建設(shè)中電力、燃?xì)狻⒆詠硭?、電信、有線電視等行業(yè)壟斷，指定產(chǎn)品、自行定價(jià)等問題，非城鎮(zhèn)人口進(jìn)城買房收費(fèi)問題小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)專家評審制度建立和強(qiáng)化推行問題等亟待規(guī)范。住房二級市場發(fā)育和開放度與住房建設(shè)發(fā)展不能適應(yīng)從住房發(fā)展階段性上分析，當(dāng)前新疆住房仍處在住房保障并開始向住房改善型發(fā)展的階段。單位對原有住房上市交易采取限制或行政干預(yù)的問題比較突出。住房二級市場交易手續(xù)繁雜，社會中介服務(wù)滯后。有關(guān)的社會化配套改革方面還不完善。房物物業(yè)管理與當(dāng)前住房管理的社會化、專業(yè)化發(fā)展要求還不適應(yīng)。.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料2024/5/1保密文件版權(quán)所有29報(bào)告內(nèi)容

第一階段項(xiàng)目進(jìn)展回顧

新疆國際置地公司內(nèi)部管理診斷

新疆國際置地公司外部環(huán)境分析

第二階段工作計(jì)劃房地產(chǎn)行業(yè)概述地區(qū)房地產(chǎn)市場分析地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析地區(qū)房地產(chǎn)宏觀分析地區(qū)房地產(chǎn)市場分析地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)概述地區(qū)政策環(huán)境分析地區(qū)房地產(chǎn)趨勢分析2024/5/1保密文件版權(quán)所有30烏魯木齊市政府主要依據(jù)的房地產(chǎn)相關(guān)政策出臺：2001年6月13日實(shí)施：2001年11月1日實(shí)施：2003年5月1日出臺：2001年6月13日實(shí)施：2001年11月1日出臺：1998年8月29日實(shí)施：1999年1月1日出臺：1998年12月27日實(shí)施：1999年1月1日出臺：1994年7月5日實(shí)施：1995年1月1日烏魯木齊市城市規(guī)劃管理?xiàng)l例關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知城市房屋拆遷管理?xiàng)l例中華人民共和國土地管理法中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法對城市規(guī)劃的制定，新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)改造、城市規(guī)劃的實(shí)施作出具體的規(guī)定。加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理、整頓和規(guī)范土地市場秩序。對城市房屋拆遷作出具體的有關(guān)規(guī)定，加強(qiáng)對城市房屋拆遷的管理，維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益。土地使用權(quán)、所有權(quán)，土地規(guī)劃，耕地保護(hù)等。土地管理法的實(shí)施和補(bǔ)充規(guī)定有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)、用地、交易的規(guī)定。主要政策出臺、實(shí)施時(shí)間主要內(nèi)容和目的新疆和烏魯木齊市政府在對房地產(chǎn)進(jìn)行管理時(shí)，出臺了一些相關(guān)政策：《自治區(qū)國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌實(shí)施細(xì)則》《自治區(qū)協(xié)議租賃國有土地使用權(quán)最低租金標(biāo)準(zhǔn)》《自治區(qū)協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》《新疆城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》《商品房銷售辦法》2024/5/1保密文件版權(quán)所有31未來土地價(jià)格的趨勢是由行政與市場兩種因素共同制約和決定的，行政因素更側(cè)重于供給的調(diào)控，市場的作用集中體現(xiàn)在對需求的影響上土地資源的總體數(shù)量和質(zhì)量國家法律的規(guī)范要求各地政府部門執(zhí)法的力度國家土地資源的總體利用規(guī)劃土地供應(yīng)渠道單位時(shí)間土地供應(yīng)量閑置土地處理壓力地方政府的財(cái)政收入壓力土地儲備的管理措施基準(zhǔn)地價(jià)土地供應(yīng)的影響因素城市化發(fā)展水平居民消費(fèi)能力居民消費(fèi)偏好市場壟斷和行業(yè)壟斷程度國家的房地產(chǎn)開發(fā)政策現(xiàn)行土地價(jià)格土地獲利大小目前土地儲備情況土地需求的影響因素.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料2024/5/1保密文件版權(quán)所有32土地供給因素分析表明，土地資源的有限性和國家行政調(diào)控對未來土地供給有相當(dāng)強(qiáng)的制約作用影響土地供給的因素近期中期長期土地資源的總體數(shù)量和質(zhì)量較強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)國家法律的規(guī)范要求較強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)各地政府部門執(zhí)法的力度較弱較強(qiáng)強(qiáng)國家土地資源的總體利用規(guī)劃強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)土地供應(yīng)渠道強(qiáng)較弱較弱單位時(shí)間土地供應(yīng)量強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)閑置土地處理壓力較強(qiáng)較弱較弱地方政府的財(cái)政收入壓力較強(qiáng)較強(qiáng)較強(qiáng)土地儲備的管理措施較強(qiáng)較弱較弱基準(zhǔn)地價(jià)強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)土地資源的稀缺性和國家對土地的規(guī)劃將影響未來土地供應(yīng)總量市場化進(jìn)程的深入，并沒有削弱國家對土地的監(jiān)管力度未來國家對土地供應(yīng)總量的控制將直接體現(xiàn)在數(shù)量和價(jià)格的指導(dǎo)2024/5/1保密文件版權(quán)所有33烏魯木齊土地使用政策取向分析執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃，控制新增建設(shè)用地供應(yīng)總量；土地集中統(tǒng)一管理，政府對建設(shè)用地的集中統(tǒng)一供應(yīng)；嚴(yán)格控制建設(shè)用地供應(yīng)總量要使用國有土地的，應(yīng)依法實(shí)行有償使用；批準(zhǔn)采取劃撥方式供地用于經(jīng)濟(jì)適用住房(包括市政拆遷安置房)的建設(shè)用地不得轉(zhuǎn)讓或改變用途；有償使用土地維護(hù)市場秩序?qū)D(zhuǎn)讓的土地一律納入統(tǒng)一供應(yīng)管理，公開交易。土地使用權(quán)交易應(yīng)在土地有形市場內(nèi)進(jìn)行；以出讓方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)必須符合法律規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件；建設(shè)土地有形市場規(guī)范土地交易行為經(jīng)營性房地產(chǎn)用地，一律由政府以收購(征用)后的土地公開拍賣提供，不再單項(xiàng)選址；商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)用和其他土地供應(yīng)計(jì)劃，公示后同一地塊有兩個(gè)以上意向用地者的，必須以公開招標(biāo)或拍賣方式出讓，限制協(xié)議用地范圍。土地收購儲備招標(biāo)拍賣出讓機(jī)制2024/5/1保密文件版權(quán)所有34土地的獲取和使用，要根據(jù)烏魯木齊的城市規(guī)劃和區(qū)位劃分來進(jìn)行新市區(qū)

居住、體育、教育、科研、外事、機(jī)械工業(yè)，及開發(fā)區(qū)水磨溝區(qū)

紡織、煤炭、電力、輕工、旅游、居住東山區(qū)

石油，煤炭、化工天山區(qū)商業(yè)、金融、貿(mào)易、行政、居住、教育沙依巴克區(qū)

居住、商業(yè)、對外交通、教育、一類工業(yè)西站區(qū)

鐵路運(yùn)輸、編組機(jī)修作業(yè)、石油儲運(yùn)頭屯河區(qū)鋼鐵、建材機(jī)場區(qū)對外交通北站區(qū)

鐵路貨場、物資倉庫城市中心區(qū)由天山區(qū)、沙依巴克區(qū)、新市區(qū)、水磨溝區(qū)部分組成，重點(diǎn)發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)。城市周邊區(qū)由頭屯河區(qū)、東山區(qū)等組成，重點(diǎn)發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)；烏魯木齊在優(yōu)化天山區(qū)、沙依巴克區(qū)等中心城區(qū)內(nèi)部布局的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、開發(fā)區(qū)、頭屯河區(qū)、東山區(qū)。同時(shí)，加快達(dá)坂城鎮(zhèn)、安寧渠鎮(zhèn)、水西溝鎮(zhèn)等小城鎮(zhèn)建設(shè)；土地的獲取和使用，房地產(chǎn)開發(fā)要盡可能根據(jù)城市的規(guī)劃的區(qū)位劃分來進(jìn)行。.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料2024/5/1保密文件版權(quán)所有35城市規(guī)劃項(xiàng)目對周邊地價(jià)和房價(jià)將產(chǎn)生很大的影響，以下是烏魯木齊市城市規(guī)劃重點(diǎn)項(xiàng)目項(xiàng)目名稱建設(shè)規(guī)模起止年限投資來源總投資2003年建設(shè)內(nèi)容烏魯木齊外環(huán)路工程全長30.16公里2000-2004世行、銀行貸款、當(dāng)?shù)嘏涮?2.6億元外環(huán)路10標(biāo)段寶山路段；13、15標(biāo)段五星路-紅山路口；20、21標(biāo)段蘇州路-昆侖路--木材廠立交，即10.8公里。解放南路、勝利路改造工程改造3.3公里2003地方自籌1.1億元改建3.3公里的城市次干路。南湖綠色工程占地面積945畝。2001-2003地方自籌1億元中心廣場建設(shè)。石墩子山水廠擴(kuò)建輸配水管道工程輸水能力26萬立方米／日2001-2003中央預(yù)算、地方預(yù)算、銀行貸款、地方配套1.01億元新建調(diào)蓄水池管理站2座。經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)出口加工區(qū)建設(shè)規(guī)劃建設(shè)近期0.5平方公里，遠(yuǎn)期3平方公里。2003-2005開發(fā)區(qū)自籌5億元建設(shè)部分標(biāo)準(zhǔn)廠房和海關(guān)辦公大樓前期工作。紅山體育場建筑面積8000平方米2002-2003地方財(cái)力自籌0.35億元網(wǎng)架、塑料跑道、草坪、燈光、音響、座椅、大屏幕、電器、水暖等。博物館、圖書館、美術(shù)館、科技館四館建設(shè)2003地方財(cái)力自籌0.3億元2024/5/1保密文件版權(quán)所有36例一：點(diǎn)狀基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)對房地產(chǎn)市場的影響有一個(gè)周期，完工后，影響逐步消失一座立交橋的修建，一個(gè)交叉路口的改建都可以稱為點(diǎn)狀交通設(shè)施的建設(shè)1998年1999年第3季度第4季度第1季度第2季度第3季度第4季度均價(jià)8341.08247.58063.08040.08000.07957.0均價(jià)變化-93.5-184.5-23-25-58北京西直門地區(qū)商品住宅均價(jià)變化備注：以西直門為圓心，半徑為2公里的12個(gè)商品住宅的均價(jià)為考慮依據(jù)。點(diǎn)狀基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)對周邊的商品的住宅價(jià)格的影響有一個(gè)周期，建設(shè)開始階段造成環(huán)境的破壞，致使房價(jià)下跌，但工程完工后，負(fù)面影響逐步消失以前位于北京市西直門地區(qū)立交橋是車流進(jìn)入內(nèi)城的交通要道之一。由于原設(shè)計(jì)已不能適應(yīng)當(dāng)前交通量大幅上升的壓力，西直門立交橋已成為交通道路系統(tǒng)的最大瓶頸，北京市于1999年3月-1999年10月對其進(jìn)行改造。時(shí)間價(jià)格舉例.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料2024/5/1保密文件版權(quán)所有37例二：線狀基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)對房地產(chǎn)市場的影響在籌備期和建設(shè)期能起到讓住宅價(jià)格上漲的作用，但完工后，影響力逐步減弱時(shí)間一條軌道的修建，一個(gè)公路或街道的改擴(kuò)建都可以稱為交通設(shè)施的線狀建設(shè)。不妨以北京東四環(huán)路周邊（以東四環(huán)路為對稱軸線，1.5公里左右為對稱半徑）的商品房的均價(jià)為考慮對象。東四環(huán)路的建設(shè)時(shí)間為1998年9月-1999年9月，其中籌備期：1997年第4季度-1998年第二季度；建設(shè)期：1998年第3季度-1999年第2季度；竣工期：1999年的3、4季度。1997年1998年1999年第1季度第2季度第3季度第4季度第1季度第2季度第3季度第4季度第1季度第2季度第3季度第4季度均價(jià)600050005300552256555874596458585858594357715663均價(jià)變化-100030022213321990-106085-172-108價(jià)格北京東四環(huán)路地區(qū)商品住宅1997-1999年均價(jià)變化線狀基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)對周邊商品的住宅價(jià)格確實(shí)有一定的影響，籌備期和建設(shè)期利好作用顯著，其潛力也會充分顯現(xiàn)，但工程完工后，這利利好消息對周邊物業(yè)價(jià)格的影響潛力大大減弱。舉例2024/5/1保密文件版權(quán)所有38例三：面狀基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)規(guī)模較大，持續(xù)時(shí)間較長，影響范圍較大、時(shí)間也較長北京市望京地區(qū)商品住宅均價(jià)走勢圖單位：元/平方米對某個(gè)地區(qū)進(jìn)行大規(guī)模的市政改造或重新建設(shè)，都可稱為面狀開發(fā)，面狀開發(fā)有城市危改、新區(qū)的建設(shè)開發(fā)等。以北京的望京新區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)對周邊商品住宅的影響為例，面狀基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)規(guī)模較大，持續(xù)時(shí)間較長，影響的范圍和時(shí)間都比點(diǎn)狀或線狀基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)大，它能帶動整個(gè)區(qū)域的發(fā)展，從而提高了區(qū)域內(nèi)的房價(jià)。舉例2024/5/1保密文件版權(quán)所有39報(bào)告內(nèi)容

第一階段項(xiàng)目進(jìn)展回顧

新疆國際置地公司內(nèi)部管理診斷

新疆國際置地公司外部環(huán)境分析

第二階段工作計(jì)劃房地產(chǎn)行業(yè)概述地區(qū)房地產(chǎn)市場分析地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析地區(qū)房地產(chǎn)宏觀分析地區(qū)房地產(chǎn)市場分析地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)概述地區(qū)政策環(huán)境分析地區(qū)房地產(chǎn)趨勢分析.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料2024/5/1保密文件版權(quán)所有40烏魯木齊土地開發(fā)與市場需求密切相關(guān)；市場不斷完善，開發(fā)商投資將更加理性，土地的供應(yīng)量起碼在300萬平米的水平資料來源：烏魯木齊統(tǒng)計(jì)年鑒烏魯木齊的土地開發(fā)與市場需求密切相關(guān)。烏魯木齊的2001年房地產(chǎn)投資額是2000年1.47倍，但2001年購置土地面積和完成開發(fā)面積都小于2000年，2002年與2001年相比更是如此。當(dāng)市場相對成熟、競爭激烈時(shí)，開發(fā)商在購地和開發(fā)上都會采取更加謹(jǐn)慎、理性的態(tài)度。同時(shí)，可以看出市場能提供的土地至少在將近300萬平米的水平。烏魯木齊房地產(chǎn)總開發(fā)購置土地面積完成開發(fā)土地面積正在開發(fā)土地面積待開發(fā)土地面積單位：萬平方米2024/5/1保密文件版權(quán)所有41新華信房地產(chǎn)需求預(yù)測模型房地產(chǎn)面積需求預(yù)測模型其中：k1

城市化水平系數(shù)；p1

現(xiàn)有人口數(shù)；p2

未來年份人口數(shù)；G1

現(xiàn)有人均居住面積；G2

未來年份人均居住面積；D折舊住房面積；n預(yù)測的年份.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料2024/5/1保密文件版權(quán)所有42新疆地區(qū)房地產(chǎn)需求預(yù)測：未來一些年新疆至少每年需新建住房1053萬平米左右依據(jù)城市化發(fā)展水平來計(jì)算按照低速提高居住水平來計(jì)算從住房拆舊新建來計(jì)算總?cè)丝谠鲩L率仍按1.5％計(jì)算，預(yù)計(jì)到2050年，新疆人口可達(dá)3345萬人。城市化水平按60％計(jì)算，城鎮(zhèn)人口可達(dá)2007萬人。后30年城鎮(zhèn)人口增加969萬人，仍按人均建筑面積18平方米計(jì)算，即為17442萬平方米，平均每年需要建住房581萬平方米。預(yù)定2020年城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積提高到25平方米考慮（居住面積12.5平方米），按1038萬城鎮(zhèn)人口每人增加７平方米計(jì)算，前20年提高居住水平需要建7266萬平方米，平均每年建3634萬平方米。預(yù)計(jì)到2050年城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積將提高到35平方米（居住面積17.5平方米），還需再新建住房26853萬平方米，平均每年新建895萬平方米。新疆城鎮(zhèn)現(xiàn)有住房建筑面積9692萬平方米，其中成套住房5321萬平方米（成套率54.9％）。按50年折舊計(jì)算，預(yù)計(jì)每年拆除新建106萬平方米；另有4371萬平方米住房為磚木結(jié)構(gòu)、土塊平房和部分危舊房，平均按30年折舊計(jì)算，預(yù)計(jì)每年拆除新建145萬平方米。將以上兩項(xiàng)合并，預(yù)計(jì)每年需要拆除新建的住房約251萬平方米。預(yù)計(jì)21世紀(jì)前20年，新疆城鎮(zhèn)每年至少需要新建住房1053萬平方米左右；后30年則每年需新建住房1726萬平方米。估計(jì)具體實(shí)施中會有某些因素和條件的變化而適當(dāng)增加或減少，但總體發(fā)展中不會有大的變化。2024/5/1保密文件版權(quán)所有43烏魯木齊房地產(chǎn)需求預(yù)測：至2005年平均商品房（住宅、商鋪、寫字樓和其他）面積需求每年為398.51萬平米資料來源：基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來自新疆統(tǒng)計(jì)局備注：人口預(yù)測按1996年至2002年平均人口增長率0.632%計(jì)烏魯木齊人口增長預(yù)測單位：萬人據(jù)人口預(yù)測，相對2002年，2005年新增人口3.29萬，粗略按全國人均面積21平米計(jì)，則每年需新增房屋面積23.04萬平米。烏魯木齊市城鎮(zhèn)居民平均收入增長率為9.23%，據(jù)我國權(quán)威研究，人均收入增長速度與人均住房面積增長速度的比率為1:0.585,則人均面積增長速度為5.4%。每年需平均新增面積241.02萬平米。以2002年住宅占商品房的比例0.66，可推測出未來每年房屋面積需求398.51萬平米預(yù)測值實(shí)際值.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料2024/5/1保密文件版權(quán)所有44烏市房地產(chǎn)市場趨勢總結(jié)烏魯木齊房地產(chǎn)投資在未來兩年內(nèi)將會持續(xù)走低；6烏魯木齊房地產(chǎn)近兩年內(nèi)的趨勢是趨向供需總體平衡；32004年住宅市場的供給仍將出現(xiàn)較大的結(jié)構(gòu)性過剩；5烏魯木齊的土地供應(yīng)量至少在每年300萬平米的水平；1目前烏魯木齊的商品住宅供給結(jié)構(gòu)不合理，高檔住宅比例偏高，而經(jīng)濟(jì)適用房的比例偏低；4預(yù)測整個(gè)烏魯木齊的房地產(chǎn)對商品房的面積需求398.51萬平米；2烏魯木齊的房地產(chǎn)市場商品房的結(jié)構(gòu)繼續(xù)調(diào)整，住宅所占的比例將有所下降，但仍將占有較高的比例；7市場正處于對空置房的消化階段，空置房的面積和空置率將有所下降。82024/5/1保密文件版權(quán)所有45報(bào)告內(nèi)容

第一階段項(xiàng)目進(jìn)展回顧

新疆國際置地公司內(nèi)部管理診斷

新疆國際置地公司外部環(huán)境分析

第二階段工作計(jì)劃房地產(chǎn)行業(yè)概述地區(qū)房地產(chǎn)市場分析地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析地區(qū)房地產(chǎn)宏觀分析地區(qū)房地產(chǎn)市場分析烏市住宅市場分析烏市寫字樓市場分析烏市商鋪市場分析.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料2024/5/1保密文件版權(quán)所有46烏魯木齊的房地產(chǎn)市場投資經(jīng)過1998-2001年的高速增長，在最近兩年有一個(gè)回落趨勢。銷售的波動周期滯后于投資周期。未來的供求總體上將趨于平衡資料來源：2003年烏魯木齊統(tǒng)計(jì)年鑒

投資和銷售都經(jīng)過了一個(gè)高速增長階段，然后有一個(gè)回落趨勢；投資與銷售的波動變化一致，但銷售的波動落后于投資的變化；投資反映的是房地產(chǎn)市場供給，銷售收入表明市場的需求，單純從投資和銷售上看，未來投資趨于理性，所反映的供求趨向于平衡。烏魯木齊房地產(chǎn)市場投資和銷售的變化銷售額投資額單位：億元2024/5/1保密文件版權(quán)所有47從烏魯木齊市近年商品房屋供應(yīng)和銷售分析，由于前幾年銷售面積落后于竣工面積，房屋的空置面積較大，開發(fā)商采取謹(jǐn)慎的態(tài)度，竣工面積減少，未來向供求平衡方向發(fā)展資源來源：烏魯木齊統(tǒng)計(jì)局烏魯木齊房地產(chǎn)竣工與銷售面積銷售面積竣工面積單位：平方米.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料2024/5/1保密文件版權(quán)所有48烏魯木齊近年對各種商品房屋的投入比例不斷發(fā)生變化，寫字樓、商鋪的比例在加大，而住宅所占的比例下降資料來源：烏魯木齊統(tǒng)計(jì)年鑒烏魯木齊市各類房地產(chǎn)業(yè)態(tài)投資住宅寫字樓其他商鋪單位：億元2024/5/1保密文件版權(quán)所有49烏魯木齊房地產(chǎn)市場近年的銷售面積和空置面積總體上是在攀升，到2003年空置面積有所回落，市場處于逐步對空置面積的消化階段資源來源：烏魯木齊統(tǒng)計(jì)局備注：2003年數(shù)據(jù)是根據(jù)2003年1-11月的數(shù)據(jù)預(yù)測得到烏魯木齊房地產(chǎn)銷售與空置面積空置面積銷售面積單位：萬平方米2024/5/1保密文件版權(quán)所有50烏魯木齊的住宅市場供給方面，隨著市場的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)的住宅量所占的比例逐步加大資源來源：烏魯木齊統(tǒng)計(jì)年鑒備注：2000年竣工面積中另有更新改造面積1.85萬平方米，2001年更新改造面積為1.09萬平方米烏魯木齊房地產(chǎn)竣工面積構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)基本建設(shè)單位：萬平方米.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料2024/5/1保密文件版權(quán)所有51烏魯木齊住宅與整個(gè)房產(chǎn)市場類似，投資與空置面積都有所下降，但投資的下降幅度較大資源來源：烏魯木齊統(tǒng)計(jì)局備注：2003年數(shù)據(jù)為預(yù)測值烏魯木齊住宅投資與空置面積面積單位：萬平方米投資額單位：億元空置面積投資額烏魯木齊市一個(gè)相對比較封閉的房地產(chǎn)市場，對區(qū)域外的投資吸引力度不是很大，因此，本地開發(fā)商在一個(gè)階段的投入后，會相對比較理性地回收資金，消化存貨2024/5/1保密文件版權(quán)所有52僅考慮2003年未竣工量和空置面積作初步估算，2004年的住宅市場供給也將達(dá)442.21萬平米2003年施工面積達(dá)474.23萬平米2003年竣工面積達(dá)175.36萬平米2004年將繼續(xù)施工面積298.87萬平米2003年末住宅空置面積143.34萬平米2004年住宅供應(yīng)面積442.21萬平米2003年的施工面積、竣工面積和住宅空置面積是根據(jù)2003年1-11月數(shù)據(jù)作預(yù)測所得；一般住宅的施工周期在兩年之內(nèi)，故可假設(shè)2003年的未竣工面積將在下年竣工；所得的2004年的住宅供應(yīng)量還不包括將在2004年開工竣工的面積；據(jù)前幾年的銷售數(shù)據(jù)可看出，2004年的住宅供給已遠(yuǎn)超出市場需求。2024/5/1保密文件版權(quán)所有53以廣匯所建成的小區(qū)作為烏魯木齊供給市場的代表，可看出目前經(jīng)濟(jì)適用房和中檔商品房占有絕大的比例，而這兩者中檔房的比例較經(jīng)濟(jì)適用房稍高資料來源：廣廈房網(wǎng)低價(jià)位房價(jià)格區(qū)間1000-2000元廣匯有16個(gè)小區(qū)的全部或部分樓盤屬于此區(qū)間37.04%中檔商品房價(jià)格區(qū)間2000-3000元廣匯有22個(gè)小區(qū)的全部或部分樓盤屬于此區(qū)間44.04%高檔樓盤價(jià)格區(qū)間3000-5000元廣匯有13個(gè)小區(qū)的全部或部分樓盤屬于此區(qū)間18.89%廣匯住宅價(jià)位構(gòu)成廣匯在烏市房地產(chǎn)市場擁有50%的占有率，廣匯的房產(chǎn)開發(fā)能較大程度地反映烏市住宅市場的供給.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料2024/5/1保密文件版權(quán)所有54烏魯木齊住宅市場影響供給的因素分析住戶的生命周期：不同的生命周期，對住宅的需求不同，同時(shí)會帶來舊房的供給影響住宅市場供給的因素住戶的購買力：購買力高，購買新房的同時(shí)就會出售舊房開發(fā)商對未來銷售的預(yù)期：預(yù)期越高，可能商品住宅的供給越多市場中開發(fā)商的數(shù)量：目前房地產(chǎn)企業(yè)有96家，有規(guī)?？砂l(fā)能力的有二十多家，競爭激烈住戶工作地點(diǎn)的變動：這種變動就會帶來舊房的供給開發(fā)過程中各個(gè)要素的價(jià)格：如土地成本，建筑材料的成本等房地產(chǎn)開發(fā)的生產(chǎn)率和技術(shù)土地供應(yīng)：根據(jù)烏魯木齊城市規(guī)劃，可供開發(fā)的土地供應(yīng)量決定了住宅的總體開發(fā)面積住宅市場的供給包括新建住宅和舊房；虛線框中的因素是影響舊房供給的因素2024/5/1保密文件版權(quán)所有55烏魯木齊房地產(chǎn)供給市場上主要開發(fā)商介紹新疆廣匯正泰房地產(chǎn)新疆新天華源房地產(chǎn)烏魯木齊地區(qū)市場占有率最大的房地產(chǎn)公司廣匯主要由１個(gè)開發(fā)公司、10個(gè)營銷公司、２個(gè)租賃公司、４個(gè)物業(yè)管理公司、１個(gè)物資供應(yīng)公司等１８個(gè)經(jīng)營實(shí)體構(gòu)成，集設(shè)計(jì)、開發(fā)、銷售、租賃及物業(yè)管理等為一體，是廣匯企業(yè)集團(tuán)創(chuàng)利稅的支柱產(chǎn)業(yè)廣匯堅(jiān)持開發(fā)為龍頭，以銷售為中心，以物業(yè)管理和售后服務(wù)為后盾廣匯已開發(fā)住宅小區(qū)37個(gè)，寫字樓7個(gè)。其市場占有率高達(dá)50%正泰經(jīng)歷了三個(gè)發(fā)展階段1991年白宮大酒店開業(yè)，為正泰今后發(fā)展奠定了基礎(chǔ)正泰科工貿(mào)有限公司成立，探索和積累了不同行業(yè)強(qiáng)盛發(fā)展的規(guī)律和經(jīng)驗(yàn)1996年，將主業(yè)轉(zhuǎn)到房地產(chǎn)開發(fā)正泰注重抓質(zhì)量、服務(wù)、抓內(nèi)部管理，以人為本開發(fā)小區(qū)：誠興、誠業(yè)等小區(qū)新天國際經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作（集團(tuán)）有限公司發(fā)起設(shè)立經(jīng)營理念：管理科學(xué)、運(yùn)作規(guī)范、提高品質(zhì)、注重效益經(jīng)營宗旨：開發(fā)品質(zhì)一流，讓買家放心；物業(yè)管理一流，讓住戶安心開發(fā)了天?；▓@、天潤花園、天鴻山莊、天際大廈、天竹苑、天一大廈、新天國際辦公樓等項(xiàng)目。并成功進(jìn)入經(jīng)濟(jì)中心城市房地產(chǎn)開發(fā)市場新天走高端品牌之路，銷房率幾乎達(dá)100%國有經(jīng)濟(jì)控股的二級房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)經(jīng)營道路：一業(yè)為主，多種經(jīng)營經(jīng)營范圍已向房地產(chǎn)開發(fā)、建筑施工、物業(yè)管理和集中供熱等相關(guān)領(lǐng)域發(fā)展開發(fā)情況：建成黃河路、東后街、南昌北路、友好花園、鯉魚山花園等五個(gè)住宅小區(qū)，總建筑面積32萬平方米，完成投資4.3億元資料來源：Chinainfobank2024/5/1保密文件版權(quán)所有56烏魯木齊市空置房構(gòu)成分析資料來源：....商品房中空置房面積較大的主要原因是：市民對商品住宅購買力相對不足、開發(fā)商過高地估計(jì)當(dāng)?shù)胤渴?，開發(fā)面積相對過剩。 2001年烏魯木齊市商品房空置面積113萬平米。其中：空置房中高層住宅62%，平均每套住宅的建筑面積均在100平方米以上，房價(jià)在35萬至80萬元不等；空置房中框架式多層的占20%，一般建筑面積在100平方米以上，價(jià)格在每平方米2000元以上；另外18%的空置房，雖然價(jià)格相對較低，但交通不便，戶型結(jié)構(gòu)不合理。2001年空置房空置比例其他高層高宅框架多層113萬平方米.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料2024/5/1保密文件版權(quán)所有57烏魯木齊空置率增長的原因分析價(jià)格：高層住宅房價(jià)較高，物業(yè)管理費(fèi)也相對普通商品房費(fèi)用高，使廣大工薪階層望而止步。

商品房結(jié)構(gòu)不夠合理：從表現(xiàn)在高層住宅樓空置面積增長較快。

金融政策：銀行取消零首付政策，同時(shí)提高了按揭首付比例，在一定程度上抑制了住房消費(fèi)的增長。

地理位置：部分商品房所處位置相對市中心偏遠(yuǎn)，子女上學(xué)和交通不便。

空置率增長的原因開發(fā)商的預(yù)期：開發(fā)商過高地估計(jì)當(dāng)?shù)胤渴?，開發(fā)面積相對過剩。2024/5/1保密文件版權(quán)所有58據(jù)近年的經(jīng)濟(jì)增長，預(yù)測未來兩年城鎮(zhèn)居民面積的增長速度為5.09%，2005年城鎮(zhèn)居民人均居住面積為20.3平米資料來源：烏魯木齊統(tǒng)計(jì)年鑒烏魯木齊居民人均收入單位：元8.89%9.57%8.00%最近幾年的平均增長率8.7%預(yù)測未來幾年的增長率為8.7%1:0.585人均收入增長速度與人均住房面積增長速度的比率人均住房面積的增長速度為5.09%，2002年城鎮(zhèn)居民人均居住面積17.5平米，到2005年人均居住面積可達(dá)20.3平米2024/5/1保密文件版權(quán)所有59新華信基于人口、收入增長及政策等因素的住宅面積需求綜合預(yù)測模型住宅面積需求結(jié)合預(yù)測模型其中：G：2005年城鎮(zhèn)居民人均居住面積；P：現(xiàn)有人口基數(shù)；n:至2005年新增家庭數(shù)目，

p為新增人口，h為平均每戶家庭成員數(shù)目；L：購買新房的平均面積；k:考慮政策、金融、城市化進(jìn)程、消費(fèi)觀念等綜合因素系數(shù)。.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料2024/5/1保密文件版權(quán)所有60根據(jù)烏魯木齊的人口基數(shù)及增長，在達(dá)到未來居住面積的目標(biāo)下，可預(yù)測未來的住宅需求可達(dá)278.9萬平米2005年城鎮(zhèn)居民人均居住達(dá)到20.3平米的目標(biāo)2002年烏魯木齊人均居住面積17.5平米2003-2005年，在以2002年人口基數(shù)不變的情況下，烏魯木齊住宅市場每年的住宅需求達(dá)160.88萬平米人口基數(shù)不變條件下的住宅需求考慮人口增長，2002-2005年烏魯木齊人口增長3.29萬以現(xiàn)在平均每戶家庭2.87人計(jì)算新增住戶1.15萬戶，則需住房1.15套以每套房100平米計(jì)，則2003-2005年每年需增長38.33萬平米人口增長條件下的住宅需求政府房地產(chǎn)政策的導(dǎo)向。取消福利分房，實(shí)行貨幣化分配金融部門的支持，按揭貸款的提供城市化進(jìn)程的推動百姓消費(fèi)觀念的改變住宅需求四大促進(jìn)因素160.88萬平方米199.21萬平方米278.9萬平方米38.33萬平方米40%2024/5/1保密文件版權(quán)所有61據(jù)調(diào)查資料和統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，預(yù)測2003年烏魯木齊各行業(yè)可供購房資金行業(yè)預(yù)測家庭購房可支出（萬元）行業(yè)預(yù)測家庭購房可支出（萬元）農(nóng)、林、牧、漁11.9金融、保險(xiǎn)業(yè)23.7采掘業(yè)18.7房地產(chǎn)16.7制造業(yè)16.2社會服務(wù)業(yè)15.2電力煤氣及水的生產(chǎn)供應(yīng)23.6衛(wèi)生、體育和社會福利18.1建筑業(yè)15.6教育、文化、廣播17.9地質(zhì)勘查、水利管理業(yè)17.6科研和綜合技術(shù)19.7交通運(yùn)輸、倉儲及郵電通信業(yè)22.6國家機(jī)關(guān)、政黨機(jī)關(guān)、社會團(tuán)體18.7批發(fā)和零售貿(mào)易、餐飲17.8其他行業(yè)19.8資料來源：烏魯木齊統(tǒng)計(jì)年鑒、《新財(cái)富》據(jù)《新財(cái)富》的調(diào)查，烏魯木齊市的住房售價(jià)與年家庭可支配收入的比例為6.9。據(jù)烏魯木齊市的統(tǒng)計(jì)年鑒，預(yù)測出每個(gè)行業(yè)內(nèi)家庭的年可支配收入，再據(jù)住房售價(jià)與支配收入比，行出各行業(yè)家庭可供購房的資金數(shù)目。.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料2024/5/1保密文件版權(quán)所有62各行業(yè)家庭對不同房屋面積可承擔(dān)的價(jià)格行業(yè)預(yù)測家庭購房資金（萬元）60平米住宅可承擔(dān)價(jià)格80平米住宅可承坦價(jià)格100平米住宅可承擔(dān)價(jià)格120平米住宅可承擔(dān)價(jià)格農(nóng)、林、牧、漁11.9198314881190建筑業(yè)15.6259919491560制造業(yè)16.2270620301620采掘業(yè)18.7233518701557電力煤氣及水的生產(chǎn)供應(yīng)23.6295423601969地質(zhì)勘查、水利管理業(yè)17.6293322001760交通運(yùn)輸、倉儲及郵電通信業(yè)22.6282322601882批發(fā)和零售貿(mào)易、餐飲17.8297022281780價(jià)格單位為元；假設(shè)家庭購房資金18萬以上家庭不購買80平米以下面積的房屋；可供購房資金18萬以下的家庭不購買120平米以上房屋。資料來源：烏魯木齊統(tǒng)計(jì)年鑒、《新財(cái)富》2024/5/1保密文件版權(quán)所有63各行業(yè)家庭對不同房屋面積可承擔(dān)的價(jià)格（續(xù)）行業(yè)預(yù)測家庭購房資金（萬元）60平米住宅可承擔(dān)價(jià)格80平米住宅可承坦價(jià)格100平米住宅可承擔(dān)價(jià)格120平米住宅可承擔(dān)價(jià)格社會服務(wù)業(yè)15.2254319071520金融、保險(xiǎn)業(yè)23.7296623701977房地產(chǎn)16.7278520891670衛(wèi)生、體育和社會福利18.1226618101511教育、文化、廣播17.9297722331790科研和綜合技術(shù)19.7245819701639國家機(jī)關(guān)、政黨機(jī)關(guān)、社會團(tuán)體18.7234118701561其他行業(yè)19.8247519801650價(jià)格單位為元；假設(shè)家庭購房資金18萬以上家庭不購買80平米以下面積的房屋；可供購房資金18萬以下的家庭不購買120平米以上房屋。資料來源：烏魯木齊統(tǒng)計(jì)年鑒、《新財(cái)富》2024/5/1保密文件版權(quán)所有64對烏魯木齊的普通市民來說，購買經(jīng)濟(jì)適用房占大多數(shù)人，商品房也占了較大的比重。僅據(jù)預(yù)測的購房資金來看，高檔房已超出他們的支付能力如果以1800-2500元/平米的房產(chǎn)為商品房，1800元/平米以下為經(jīng)濟(jì)適用房，據(jù)烏魯木齊市各行業(yè)的就業(yè)人數(shù)，及各行業(yè)的家庭可供購房資金支出，結(jié)合《新財(cái)富》調(diào)查數(shù)據(jù)調(diào)整，可得出烏魯木齊普通市民中購買商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和其它房產(chǎn)的比例。從預(yù)測各行業(yè)家庭的購房資金能力來看，基本上普通市民尚沒有能力購買高檔房產(chǎn)，他們的支付能力集中于商品房和經(jīng)濟(jì)適用房這個(gè)范圍，且經(jīng)濟(jì)適用房占很高的比重。對國際置地來說，其商品房的份額占烏魯木齊房產(chǎn)市場的5%，仍有發(fā)展空間。高檔房及其他經(jīng)濟(jì)適用房商品房烏魯木齊普通市民購房比例2024/5/1保密文件版權(quán)所有65從烏魯木齊市城市家庭收入調(diào)查情況，預(yù)測不同收入組家庭的購房資金說明：家庭收入和家庭人口的調(diào)查數(shù)據(jù)來自烏魯木齊統(tǒng)計(jì)年鑒；家庭購房資金與家庭收入的比例來自《新財(cái)富》調(diào)查的家庭人口數(shù)（個(gè)）12912424522722312098該組家庭人口占總調(diào)查人口比例11.20%10.80%21.33%19.74%19.46%8.93%8.54%調(diào)查的每戶家庭平均人口（個(gè)）3.213.103.062.832.792.562.45人均可支配收入（元）2651.044534.926070.567984.2010516.2013670.5220217.36家庭平均收入（元）8509.8414058.2518575.9122595.2929340.2034996.5349532.53家庭可承擔(dān)購房支出（元）58717.8897001.94128173.80155907.47202447.37241476.07341774.47最低收入組低收入組中等偏下收入組中等收入組中等偏上收入組高收入組最高收入組2002年烏魯木齊城市家庭基本情況調(diào)查.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料2024/5/1保密文件版權(quán)所有66烏魯木齊不同收入家庭對各種面積住宅可承擔(dān)的收入家庭可供購房資金（元）58717.8897001.94128173.80155907.47202447.37241476.07341774.4760平米住宅可承擔(dān)的價(jià)格（元）978.631616.702136.2380平米住宅可承擔(dān)的價(jià)格（元）733.971212.521602.171948.842530.593018.454272.18100平米住宅可承擔(dān)的價(jià)格（元）587.18970.021281.741559.072024.472414.763417.74120平米住宅可承擔(dān)的價(jià)格（元）1229.231687.062012.302848.12140平米住宅可承擔(dān)的價(jià)格（元）1113.621446.051724.832441.25最低收入組低收入組中等偏下收入組中等收入組中等偏上收入組高收入組最高收入組假設(shè)：家庭可供購房資金15萬以上家庭不購買面積80平米以下的房屋；可供購房資金15萬以下的家庭不購買面積120平米或以上的房屋。數(shù)據(jù)來自2002年家庭收入調(diào)查。2024/5/1保密文件版權(quán)所有67針對烏魯木齊不同家庭收入劃分，中等收入偏下家庭偏向低檔房，占43.33%；中等和高收入家庭偏向一般商品住房，占48.13%；最高收入家庭偏向高檔住宅，僅占8.54%假設(shè)：經(jīng)濟(jì)適用房是：面積在60-80平米，價(jià)格在1500元/平米以下；一般商品住房：面積在80-120平米之間，價(jià)格位于1500-2500元/平米；高檔住房：面積在120平米以上，價(jià)格在2500元/平米以上。最低收入組低收入組中等偏下收入組中等收入組中等偏上收入組高收入組最高收入組占總調(diào)查人口比例11.20%10.80%21.33%19.74%19.46%8.93%8.54%低檔房一般商品房高檔房2024/5/1保密文件版權(quán)所有68不同行業(yè)家庭收入和對烏魯木齊家庭收入的調(diào)查，都得出對不同住宅檔次結(jié)構(gòu)的需求結(jié)論，綜合兩者結(jié)論，可認(rèn)為目前需求中經(jīng)濟(jì)適用房占有最高比例，達(dá)46.16%，而對高檔住宅的需求只占10.72%高檔房經(jīng)濟(jì)適用房中檔商品房烏魯木齊居民對住房的需求結(jié)構(gòu).（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料2024/5/1保密文件版權(quán)所有69通過不同檔次住宅供求比較，發(fā)現(xiàn)高檔住宅供給的比例相對較高于需求比例，而低檔房的供給比例高于需求的比例，表明在住宅房產(chǎn)的開發(fā)上要做供給結(jié)構(gòu)的調(diào)整低檔房高檔房中檔商品房2024/5/1保密文件版權(quán)所有70從未來中檔住宅房產(chǎn)供給和需求的絕對值來看，如果不及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)的開發(fā)投資量，將會持續(xù)出現(xiàn)階段性的供給過剩過高的現(xiàn)象中檔房供給與需求的比較單位：萬平方米2024/5/1保密文件版權(quán)所有71烏魯木齊市居民購房的基本需求定位購房主要定位于經(jīng)濟(jì)適用房和商品房，其比例分別占到49.2％和37.9％，面積在80-110平方米不等，其中以90平方米左右的三室一廳或三室二廳,戶型結(jié)構(gòu)比較合理、交通方便的商品住宅需求量最大。滿意的戶型主要表現(xiàn)在大客廳、小居室。多數(shù)居民目標(biāo)房產(chǎn)40平方米左右的單身公寓比較受年輕人的歡迎。單身青年目標(biāo)房產(chǎn)面積較大、價(jià)格較高的高層住宅、復(fù)式樓。但該類人的比例較小。主要是商人、白領(lǐng)階層，政府工作人員。較高收入人群烏魯木齊市的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)應(yīng)結(jié)合本市的收入水平以及實(shí)際需要等具體情況，合理調(diào)整自己的商品房開發(fā)結(jié)構(gòu)，高檔住宅應(yīng)控制一定比例，不宜再進(jìn)行盲目開發(fā)建設(shè)，中低檔商品房應(yīng)根據(jù)實(shí)際需要實(shí)行總量控制。2024/5/1保密文件版權(quán)所有72烏魯木齊居民在購房時(shí)，首先關(guān)注因素是治安、地段和交通、物業(yè)、以及周邊環(huán)境和學(xué)校原始數(shù)據(jù)來自國際置地《烏魯木齊居民住房消費(fèi)意向調(diào)查報(bào)告》總分：100分.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料2024/5/1保密文件版權(quán)所有73烏魯木齊居民對戶型的要求中，對三房一廳一衛(wèi)的需求最大，超過1/3的比例，其次是二房二廳二衛(wèi)，三房二廳二衛(wèi)，分別占24%和21%說明：數(shù)據(jù)來自國際置地2002年的《烏魯木齊市居民住房消費(fèi)意向調(diào)查表》；調(diào)查的范圍為天山區(qū)和沙區(qū)的50個(gè)居委會，天山區(qū)和沙區(qū)是烏魯木齊人口相對集中的兩個(gè)區(qū)，針對這兩個(gè)區(qū)的調(diào)查有較高的代表性；調(diào)查按照二階段隨機(jī)抽樣方法抽取，且每一門牌號只調(diào)查一戶家庭。三室一廳一衛(wèi)三室二廳二衛(wèi)二室一廳一衛(wèi)二室二廳二衛(wèi)其他一室一廳一衛(wèi)烏魯木齊居民對戶型的要求2024/5/1保密文件版權(quán)所有74烏魯木齊居民對住房面積的偏好最集中的是80-100平米，高達(dá)43.97%；緊隨其后的是60-80平米，占27.44%；100-120平米的也占到了18.30%說明：數(shù)據(jù)來自國際置地2002年的《烏魯木齊市居民住房消費(fèi)意向調(diào)查表》；調(diào)查的范圍為天山區(qū)和沙區(qū)的50個(gè)居委會；調(diào)查按照二階段隨機(jī)抽樣方法抽取，且每一門牌號只調(diào)查一戶家庭。烏魯木齊居民對住房面積的偏好80-10060-80100-120120-15080-100150以上單位：平方米2024/5/1保密文件版權(quán)所有75相對北京較為標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)市場，發(fā)現(xiàn)烏魯木齊居民更多地偏好多層，而對別墅和高層的偏好明顯低于北京，這也與烏魯木齊居民的收入水平相一致的說明：烏魯木齊數(shù)據(jù)來自國際置地2002年的《烏魯木齊市居民住房消費(fèi)意向調(diào)查表》調(diào)查按照二階段隨機(jī)抽樣方法抽取，且每一門牌號只調(diào)查一戶家庭；北京市的調(diào)查數(shù)據(jù)來自Chinainfobank。高層多層小高層別墅北京與烏魯木齊對住宅類型的需求.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料2024/5/1保密文件版權(quán)所有76影響烏市住宅市場需求因素分析商品房價(jià)格和二級市場的供應(yīng)。住宅供給市場上，現(xiàn)有房產(chǎn)的價(jià)格直接影響人們購買能力和欲望。同時(shí)二手房的供給量，也影響人們是否轉(zhuǎn)向二手市場購買房產(chǎn)。烏魯木齊房地產(chǎn)住宅市場需求分析城市的整體規(guī)劃和拆遷。城市的規(guī)劃和拆遷改造，拆遷人群的住房要求必然要在住宅市場上得以滿足。住戶的生命周期和家庭主要成員的年齡結(jié)構(gòu)。一個(gè)家庭在不同的階段對住宅面積需求是不同的。收入變化。烏魯木齊居住人口收入的變化直接關(guān)系到他們是否具備經(jīng)濟(jì)能力改善住房面積。金融部門的支持力度。如果金融部門加大按揭貸放的優(yōu)惠力度，則也會刺激需求的增長。社會對住宅市場的預(yù)期。如果人們看好住宅市場，認(rèn)為行情看漲，則會刺激需求；如果認(rèn)為行情將會下跌，購房的速度就會下降。政府的政策導(dǎo)向。政府取消福利分房，實(shí)行貨幣化分配，則會把一部分人推向商品住宅市場，加大需求。人口、家庭的增長。包括烏魯木齊人口的自然增長、適婚青年組建家庭、外來遷入的新增人口和家庭，這些都會帶來對住宅的需求。2024/5/1保密文件版權(quán)所有77從2001年烏魯木齊的房地產(chǎn)市場看，住宅的銷售占主導(dǎo)地位，市場對商鋪、寫字樓或其他的需求較小資料來源：2002烏魯木齊統(tǒng)計(jì)年鑒住宅的銷售占絕大部分的比重；寫字樓、商鋪或其他的空置率遠(yuǎn)高于住宅的空置率。2001年商品房的銷售與空置空置銷售.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料2024/5/1保密文件版權(quán)所有78各檔住宅開發(fā)的關(guān)鍵成功要素分析高檔住宅中檔住宅低檔住宅功能性戶型設(shè)計(jì)個(gè)性化設(shè)計(jì)，引入創(chuàng)新理念設(shè)計(jì)合理，符合潮流實(shí)用設(shè)計(jì)施工質(zhì)量優(yōu)質(zhì)優(yōu)良合格硬件設(shè)施設(shè)施完備齊全基本齊全物業(yè)管理提供專業(yè)化、信息化，個(gè)性化服務(wù)專業(yè)化、高質(zhì)量提供物業(yè)管理服務(wù)文化性品牌吸引品牌效應(yīng)明顯品牌效應(yīng)明顯不明顯環(huán)境營造要求十分高、要求指標(biāo)多而全強(qiáng)調(diào)交通、綠化、安全等基本要素安全和衛(wèi)生人文關(guān)懷健康、尊嚴(yán)、情趣、方便兒童、老人等多體現(xiàn)在基礎(chǔ)的社區(qū)服務(wù)和老人、兒童問題不明顯增值服務(wù)健身、娛樂、休閑便利不明顯2024/5/1保密文件版權(quán)所有79現(xiàn)代人對居住環(huán)境的需求內(nèi)涵已經(jīng)不限于有一個(gè)居住的房子，人們更多地在追求一種生活方式，追求住房與健康、文化和環(huán)境的有機(jī)結(jié)合，這對房產(chǎn)開發(fā)商就提出了更高的要求在充滿壓力與競爭的世界里，家：是一個(gè)無拘無束的地方、一個(gè)生活便利的世界、一個(gè)使人的精神徹底放松的空間住房需求內(nèi)涵從生活細(xì)節(jié)出發(fā)，在家居生活的建筑和管理上滿足他們的需要和追求，研究消費(fèi)群體的追求、品味、喜好、生活方式了解住戶個(gè)性追求注重對城市文脈和地理環(huán)境的理解和尊重，致力于營造一種美好的生活過程，而不僅僅是住宅本身注重消費(fèi)者調(diào)查研究這個(gè)住區(qū)的位置、與城市的關(guān)系、住區(qū)規(guī)劃、住宅質(zhì)量、環(huán)境配套、管理模式、鄰居、社區(qū)精神文化等等一系列因素多因素考慮關(guān)注的內(nèi)容將超越建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)的范疇，而觸及美學(xué)、建筑學(xué)、城市及社區(qū)規(guī)劃、園藝、心理學(xué)、人體工程甚至犯罪學(xué)等方面關(guān)注面廣.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料2024/5/1保密文件版權(quán)所有80市場的選擇在于供求關(guān)系的平衡，中檔房市場的分化趨勢將更加明顯將繼續(xù)擁有大量消費(fèi)群體，但較低的利潤必須以規(guī)?；\(yùn)作方式為前提低檔住房高檔房市場的發(fā)展朝更高功能、更高文化性發(fā)展高檔住房中檔住房一部分會以較低的價(jià)位和規(guī)模化運(yùn)作方式吸引低檔房消費(fèi)群體一部分仍然會保留現(xiàn)有模式，為年輕高薪白領(lǐng)服務(wù)，即中高檔住房一部分會向下游發(fā)展，價(jià)格低一個(gè)檔次，以較高的性價(jià)比吸引購房者從需求的角度講，中低檔住房將繼續(xù)保持大的份額，由于市場和政策面的緣故，可能將會成為未來住宅市場的主流品種；高檔住宅的品牌和實(shí)力的爭奪將更加激烈，這一市場將有可能被一些有實(shí)力的國內(nèi)外開發(fā)商所壟斷。2024/5/1保密文件版權(quán)所有81對中檔商品房的開發(fā)，需確定要進(jìn)入的目標(biāo)細(xì)分市場目標(biāo)細(xì)分市場是指企業(yè)對市場經(jīng)過細(xì)分后，確定自己的產(chǎn)品所要進(jìn)入的細(xì)分領(lǐng)域細(xì)分市場的基本原則細(xì)分市場必須足夠大以保證其有利可圖；細(xì)分市場必須是可以識別的；細(xì)分市場必須是媒體能夠接觸到的；不同細(xì)分市場對營銷組合應(yīng)該有不同反應(yīng)；各細(xì)分市場應(yīng)該是穩(wěn)定的；細(xì)分市場應(yīng)該具有合理的一致性；細(xì)分市場應(yīng)該不斷增長。定位策略人文因素細(xì)分年齡、性別、職業(yè)、教育程度、宗教信仰、社會階層、家庭成員人數(shù)、家庭生命周期等地理因素細(xì)分從居住區(qū)分：市區(qū)、郊區(qū)、鄉(xiāng)村等、或老市區(qū)、新發(fā)展區(qū)等；從行政區(qū)分：天山區(qū)、沙區(qū)、水磨溝區(qū)等消費(fèi)行為特征細(xì)分購房率（第幾次購房）、購買動機(jī)（經(jīng)濟(jì)型、地位型、理智型、投資型等）、品牌忠誠度、準(zhǔn)備購買時(shí)間、對產(chǎn)品的態(tài)度等方面2024/5/1保密文件版權(quán)所有82中檔商品房產(chǎn)開發(fā)時(shí)，在市場細(xì)分的基礎(chǔ)上，進(jìn)行市場定位確定開發(fā)什么樣的項(xiàng)目。這必須建立在了解客戶需求的前提下，抓住市場空白點(diǎn)，準(zhǔn)確地進(jìn)行定位。確定整個(gè)項(xiàng)目應(yīng)處于何種品質(zhì)。包括開發(fā)小區(qū)樓房內(nèi)外的所應(yīng)達(dá)到的品質(zhì)。如中檔房產(chǎn)，閉路電視是必須，但寬帶接入就不一定必須。中檔房產(chǎn)的面積一般集中于80-120平米，但針對不同的細(xì)分市場，他們對房型和面積是有較大差別的。確定項(xiàng)目未來最主要的客源。項(xiàng)目定位品質(zhì)定位房型和面積定位客源定位價(jià)格定位制定一個(gè)合理的價(jià)格是保證開發(fā)商資金盡快回籠并取得相應(yīng)銷售周期內(nèi)最高利潤的一個(gè)重要條件。.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料2024/5/1保密文件版權(quán)所有83中檔商品房的開發(fā)中規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，重要的是對規(guī)劃設(shè)計(jì)的控制能力規(guī)劃設(shè)計(jì)確定了住宅項(xiàng)目的基本參數(shù)。開發(fā)商對規(guī)劃設(shè)計(jì)過程的控制能力的強(qiáng)弱，決定了能否以準(zhǔn)確、有效和創(chuàng)新的方式來滿足客戶的住宅需求。主要控制點(diǎn)能夠選擇正確的規(guī)劃設(shè)計(jì)合作伙伴。能保證客戶需求內(nèi)容在規(guī)劃設(shè)計(jì)工作中得到體現(xiàn)。能激勵規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)采用創(chuàng)新手法。能保證住宅項(xiàng)目成本得到有效保障。能保障根據(jù)客戶需求和市場形式變化而靈活調(diào)整。2024/5/1保密文件版權(quán)所有84對中檔商品房產(chǎn)開發(fā)過程中，始終要運(yùn)用整合營銷的理念房地產(chǎn)整合營銷是通過市場渠道，圍繞具體項(xiàng)目，由多個(gè)專業(yè)性營銷機(jī)構(gòu)形成的共同組織，并由其對諸如資金、智能、品牌、社會關(guān)系等房地產(chǎn)營銷相關(guān)要素進(jìn)行整理、組合，形成合力、高效運(yùn)作，從而形成從投資決策到物業(yè)銷售全過程的系統(tǒng)控制，并進(jìn)而實(shí)現(xiàn)預(yù)定營銷目標(biāo)的一種新型的、市場化的房地產(chǎn)營銷模式。研究房地產(chǎn)消費(fèi)者的需要算清消費(fèi)者愿意付出的成本消費(fèi)者提供盡可能的購買方便雙向互動的溝通建立消費(fèi)者資料庫研究消費(fèi)者的生活經(jīng)歷、受教育程度、工作性質(zhì)、家庭結(jié)構(gòu)、個(gè)人審美情趣