簽訂商品房買賣合同需注意些問題

簽訂商品房買賣合同需注意些問題商品房買賣合同第一章總則第一條合同主體本合同由以下雙方簽訂：買方：（以下簡稱買方）賣方：（以下簡稱賣方）第二條合同目的雙方本著平等、自愿、公平、誠實(shí)信用的原則，就賣方將其開發(fā)的商品房出售給買方，買方購買該商品房事宜，達(dá)成如下協(xié)議。第二章商品房信息第三條商品房基本情況商品房位于：（詳細(xì)地址），幢號為：（幢號），房屋結(jié)構(gòu)為：（結(jié)構(gòu)類型），建筑層數(shù)為：（層數(shù)），房屋戶型為：（戶型），房屋面積為：（平方米），房屋所有權(quán)性質(zhì)為：住宅。第四條商品房交付條件賣方應(yīng)在合同約定的交付日期將商品房交付給買方。商品房的交付條件如下：商品房應(yīng)符合國家關(guān)于住宅工程的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和安全要求；商品房應(yīng)通過建筑工程驗(yàn)收，取得住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書；商品房的配套設(shè)施應(yīng)符合合同約定。第三章價格及支付方式第五條商品房價格本合同商品房的成交價格為：（大寫金額）。第六條支付方式買方應(yīng)按照下列方式向賣方支付商品房款項(xiàng)：合同簽訂后：（天數(shù)）內(nèi)，支付人民幣：（金額）作為定金，定金不計息；商品房交付前：（天數(shù)）內(nèi)，支付人民幣：（金額）作為首付款；剩余房款：（金額）應(yīng)通過貸款方式支付，買方應(yīng)自行辦理貸款手續(xù)，賣方予以協(xié)助；貸款辦理成功后：（天數(shù)）內(nèi)，買方將貸款款項(xiàng)支付給賣方。第四章交付及驗(yàn)收第七條交付時間商品房的交付時間為：（日期），如遇特殊情況，賣方應(yīng)提前通知買方。第八條驗(yàn)收及保修買方應(yīng)在商品房交付后：（天數(shù)）內(nèi)進(jìn)行驗(yàn)收，并將驗(yàn)收意見通知賣方；商品房保修期自交付之日起計算，保修期限及保修內(nèi)容按照《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》的約定執(zhí)行。第五章合同的變更和解除第九條合同變更合同簽訂后，如雙方同意變更合同內(nèi)容，應(yīng)簽訂書面變更協(xié)議，經(jīng)雙方蓋章、簽字后生效。第十條合同解除在合同履行過程中，如一方違約，另一方有權(quán)解除合同，并要求違約方支付違約金；（金額）元；因不可抗力導(dǎo)致合同無法履行，雙方互不承擔(dān)責(zé)任。第六章違約責(zé)任第十一條賣方違約賣方如有以下行為，視為違約：未能按照約定時間交付商品房；商品房質(zhì)量不符合國家規(guī)定和合同約定；未能按照約定提供配套設(shè)施。第十二條買方違約買方如有以下行為，視為違約：未能按照約定時間支付房款；買方在合同約定的時間內(nèi)未能完成貸款手續(xù)。第七章爭議解決第十三條爭議解決方式本合同履行過程中如發(fā)生爭議，雙方應(yīng)友好協(xié)商解決；協(xié)商不成時，可向合同簽訂地人民法院提起訴訟。第八章其他約定第十四條稅費(fèi)雙方應(yīng)按照國家法律規(guī)定承擔(dān)商品房交易過程中的各項(xiàng)稅費(fèi)。第十五條合同的生效、變更和解除本合同自雙方簽字、蓋章之日起生效。合同的變更和解除應(yīng)書面簽訂，經(jīng)雙方蓋章、簽字后生效。第十六條信息披露雙方應(yīng)如實(shí)披露與商品房買賣有關(guān)的信息，如隱瞞或虛報，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，違約方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。第十七條隱私保護(hù)雙方在合同履行過程中，應(yīng)保護(hù)對方的隱私，不得泄露對方的個人信息。第十八條附件本合同附件包括：商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議；住宅質(zhì)量保證書；住宅使用說明書。第九章違約金及賠償?shù)谑艞l違約金一方違約，應(yīng)支付給對方違約金：（金額）元。第二十條賠償特殊應(yīng)用場合及增加條款跨國買賣條款增加：雙方同意使用國際通用的貨幣（如美元）進(jìn)行交易；約定合同爭議解決的國際仲裁機(jī)構(gòu)；增加對房屋產(chǎn)權(quán)清晰性的國際法律認(rèn)證要求；規(guī)定雙方必須遵守的國際貿(mào)易法規(guī)和稅務(wù)要求。共有房產(chǎn)條款增加：明確共有權(quán)人的同意及份額分配；規(guī)定共有房產(chǎn)的管理和維護(hù)責(zé)任；增加共有房產(chǎn)買賣的決策程序和機(jī)制。遺產(chǎn)繼承條款增加：要求提供合法繼承人的證明文件；規(guī)定繼承過程中房產(chǎn)的過戶手續(xù)和時間限制；明確繼承房產(chǎn)的稅費(fèi)承擔(dān)責(zé)任。投資移民條款增加：包含投資移民政策下的購房條件和要求；規(guī)定房產(chǎn)投資回報的計算方法和分配方式；明確移民申請過程中房產(chǎn)的保全和處置條款。共有土地使用權(quán)條款增加：詳細(xì)闡述土地使用權(quán)的共有情況和權(quán)屬比例；規(guī)定土地使用權(quán)變動的手續(xù)和費(fèi)用承擔(dān)；增加對土地使用年限的說明和續(xù)約條款。詳細(xì)的附件列表及要求附件一：商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議要求：具體明確雙方在交易過程中未盡事宜的補(bǔ)充規(guī)定，如裝修標(biāo)準(zhǔn)、交付日期等。附件二：住宅質(zhì)量保證書要求：詳細(xì)列出房屋的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、保修范圍和保修期限。附件三：住宅使用說明書要求：包含房屋的結(jié)構(gòu)、功能、使用注意事項(xiàng)及維護(hù)保養(yǎng)方法。附件四：房產(chǎn)證復(fù)印件要求：清晰展示房產(chǎn)證上的所有權(quán)人、產(chǎn)權(quán)比例、土地使用年限等信息。附件五：付款憑證復(fù)印件要求：包括所有付款的銀行轉(zhuǎn)賬記錄、現(xiàn)金收據(jù)等原始支付憑證。實(shí)際操作過程中的問題及解決辦法產(chǎn)權(quán)糾紛問題：房產(chǎn)是否存在抵押、租賃或其他權(quán)利人權(quán)益未清情況。解決辦法：聘請專業(yè)律師進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查，確保房產(chǎn)所有權(quán)清晰無爭議。交付標(biāo)準(zhǔn)不符問題：實(shí)際交付的商品房與合同約定的標(biāo)準(zhǔn)不一致。解決辦法：合同中明確具體的交付標(biāo)準(zhǔn)，并約定不符時的處理程序和賠償標(biāo)準(zhǔn)。付款違約問題：買方未能按時支付房款。解決辦法：合同中規(guī)定明確的付款時間和逾期付款的違約金計算方式。質(zhì)量問題問題：商品房存在質(zhì)量問題。解決辦法：合同中應(yīng)包含質(zhì)量保證條款，明確質(zhì)量問題的處理流程和責(zé)任分配。法律法規(guī)變化問題：購房過程中遇到法律法規(guī)的變化影響合同履行。解決辦法：合同中應(yīng)明確法律法規(guī)變化對合同的影響及應(yīng)對措施。特殊應(yīng)用場合及增加條款（續(xù)）預(yù)售房屋條款增加：明確預(yù)售房屋的預(yù)告登記情況及其法律效力；規(guī)定預(yù)售房屋的交付日期和條件；增加對預(yù)售房屋建設(shè)進(jìn)度的說明和監(jiān)管措施。共有配偶條款增加：要求提供配偶同意購房的書面證明；規(guī)定共有房產(chǎn)的配偶權(quán)益保障措施；明確配偶姓氏冠名權(quán)和對房產(chǎn)權(quán)益的共有比例。企業(yè)購房條款增加：規(guī)定企業(yè)購房的稅務(wù)處理和財務(wù)會計要求；明確企業(yè)購房的用途限制和轉(zhuǎn)售限制；增加企業(yè)購房的合規(guī)審查和審批程序。海外買家條款增加：規(guī)定海外買家購房的資質(zhì)要求和證明文件；明確海外買家購房的稅務(wù)、匯率風(fēng)險及應(yīng)對措施；增加海外買家購房的律師審查和見證要求。遺產(chǎn)房產(chǎn)條款增加：規(guī)定遺產(chǎn)房產(chǎn)的交易程序和繼承人同意；明確遺產(chǎn)房產(chǎn)的稅費(fèi)責(zé)任和支付方式；增加遺產(chǎn)房產(chǎn)過戶的手續(xù)和時間限制。詳細(xì)的附件列表及要求（續(xù)）附件六：預(yù)告登記證明復(fù)印件要求：證明預(yù)售房屋已進(jìn)行預(yù)告登記，具有法律保護(hù)。附件七：配偶同意購房證明要求：配偶簽名確認(rèn)的書面同意文件，證明其對購房事宜的知情和同意。附件八：企業(yè)購房批準(zhǔn)文件要求：企業(yè)內(nèi)部審批文件或董事會決議書，證明購房的合法性。附件九：海外買家資質(zhì)證明要求：包括護(hù)照、簽證、居住證明等身份文件，證明買家的購房資格。附件十：遺產(chǎn)繼承證明要求：繼承法院的判決書或遺囑認(rèn)證文件，證明遺產(chǎn)房產(chǎn)的合法繼承。實(shí)際操作過程中的問題及解決辦法（續(xù)）預(yù)售房屋風(fēng)險問題：預(yù)售房屋存在建設(shè)風(fēng)險和交付風(fēng)險。解決辦法：合同中應(yīng)明確預(yù)售房屋的建設(shè)進(jìn)度、交付日期及違約責(zé)任。配偶權(quán)益保護(hù)問題：配偶的房產(chǎn)權(quán)益可能被忽視。解決辦法：合同中應(yīng)明確配偶的共有權(quán)益和決策權(quán)，以及權(quán)益的保障措施。企業(yè)購房合規(guī)性問題：企業(yè)購房可能涉及違反公司法規(guī)或稅務(wù)問題