物權(quán)法（第九版） 課件 楊立新 第9-11章 土地承包經(jīng)營權(quán)-居住權(quán)與地役權(quán)

物權(quán)法（第九版）

楊立新著新編21世紀(jì)法學(xué)系列教材第九章土地承包經(jīng)營權(quán)第一節(jié)土地承包經(jīng)營權(quán)概述一、土地承包經(jīng)營權(quán)的概念和特征（一）土地承包經(jīng)營權(quán)的概念土地承包經(jīng)營權(quán)，是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員對(duì)集體所有或國家所有，由集體經(jīng)濟(jì)組織長期使用的耕地、林地、草地等農(nóng)業(yè)土地，采取家庭承包、公開協(xié)商等方式進(jìn)行承包，依法對(duì)所承包的土地等享有占有、使用和收益權(quán)利的用益物權(quán)。（二）土地承包經(jīng)營權(quán)的發(fā)展土地承包經(jīng)營權(quán)是我國農(nóng)村經(jīng)濟(jì)體制改革的產(chǎn)物，對(duì)促進(jìn)我國農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展發(fā)揮了重大推動(dòng)作用。第一節(jié)土地承包經(jīng)營權(quán)概述一、土地承包經(jīng)營權(quán)的概念和特征（三）農(nóng)村土地的“三權(quán)分置”及價(jià)值在現(xiàn)階段，我國進(jìn)一步深化農(nóng)村土地制度改革，順應(yīng)農(nóng)民保留土地承包權(quán)、流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)的意愿，將土地承包經(jīng)營權(quán)分為承包權(quán)和經(jīng)營權(quán)，實(shí)行所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營權(quán)（以下簡(jiǎn)稱三權(quán)）分置并行的制度，推進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化，是我國農(nóng)村經(jīng)濟(jì)體制改革的重大進(jìn)展?！叭龣?quán)分置”是農(nóng)村基本經(jīng)營制度的自我完善，符合生產(chǎn)關(guān)系適應(yīng)生產(chǎn)力發(fā)展的客觀規(guī)律，有利于明晰土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系，更好地維護(hù)農(nóng)民集體、承包農(nóng)戶、經(jīng)營主體的權(quán)益；有利于促進(jìn)土地資源合理利用，構(gòu)建新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營體系，發(fā)展多種形式適度規(guī)模經(jīng)營，提高土地產(chǎn)出率、勞動(dòng)生產(chǎn)率和資源利用率，推動(dòng)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展。第一節(jié)土地承包經(jīng)營權(quán)概述一、土地承包經(jīng)營權(quán)的概念和特征（四）土地承包經(jīng)營權(quán)的法律特征1.土地承包經(jīng)營權(quán)的主體具有特殊性2.土地承包經(jīng)營權(quán)的標(biāo)的物具有特殊性3.土地承包經(jīng)營權(quán)的目的具有特殊性4.土地承包經(jīng)營權(quán)的產(chǎn)生方式具有特定性第一節(jié)土地承包經(jīng)營權(quán)概述二、土地承包經(jīng)營權(quán)的性質(zhì)一是債權(quán)說，認(rèn)為土地承包經(jīng)營權(quán)是通過合同來設(shè)立的，其本質(zhì)上是一種債的關(guān)系，僅在特定的合同當(dāng)事人之間產(chǎn)生約束力，不具有對(duì)抗第三人的效力，因此，土地承包經(jīng)營權(quán)是一種債權(quán)性的權(quán)利。二是物權(quán)說，認(rèn)為土地承包經(jīng)營關(guān)系是一種物權(quán)類型關(guān)系，在性質(zhì)上屬于支配權(quán)范疇。這種觀點(diǎn)為通說。土地承包經(jīng)營權(quán)是具有支配性的對(duì)世權(quán)，為物權(quán)，以對(duì)土地的使用、收益為目的，是對(duì)土地使用價(jià)值支配的權(quán)利，屬于用益物權(quán)。土地承包經(jīng)營合同是產(chǎn)生土地承包經(jīng)營權(quán)的基礎(chǔ)行為，依該合同產(chǎn)生的土地承包經(jīng)營權(quán)的性質(zhì)是用益物權(quán)。第第二節(jié)土地承包經(jīng)營權(quán)的取得一、基于簽訂農(nóng)村土地承包合同取得二、通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商而取得三、基于土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)取得第三節(jié)土地承包經(jīng)營權(quán)的效力一、土地承包經(jīng)營權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)（一）土地承包經(jīng)營權(quán)人的權(quán)利1.占有、使用、收益權(quán)2.依法互換和轉(zhuǎn)讓3.承包地被依法征收、征用、占用時(shí)，土地承包經(jīng)營權(quán)人有權(quán)依法獲得相應(yīng)的補(bǔ)償4.其他權(quán)利第三節(jié)土地承包經(jīng)營權(quán)的效力一、土地承包經(jīng)營權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)（二）土地承包經(jīng)營權(quán)人的義務(wù)1.維持土地的農(nóng)業(yè)用途，不得用于非農(nóng)建設(shè)2.依法保護(hù)和合理利用土地，不得給土地造成永久性損害第三節(jié)土地承包經(jīng)營權(quán)的效力二、土地所有權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)（一）土地所有權(quán)人的權(quán)利1.發(fā)包本集體所有或者國家所有的依法由本集體使用的農(nóng)村土地2.對(duì)承包土地的必要調(diào)整權(quán)3.監(jiān)督土地承包經(jīng)營權(quán)人依照承包合同約定的用途合理利用和保護(hù)土地4.制止土地承包經(jīng)營權(quán)人損害承包地和農(nóng)業(yè)資源的行為第三節(jié)土地承包經(jīng)營權(quán)的效力二、土地所有權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)（二）土地所有權(quán)人的義務(wù)1.維護(hù)土地承包經(jīng)營權(quán)人的土地承包經(jīng)營權(quán)的義務(wù)2.尊重土地承包經(jīng)營權(quán)人的生產(chǎn)經(jīng)營自主權(quán)的義務(wù)3.依照約定為土地承包經(jīng)營權(quán)人提供生產(chǎn)、技術(shù)、信息等服務(wù)的義務(wù)4.執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃，組織農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的義務(wù)第四節(jié)土地承包經(jīng)營權(quán)的消滅一、土地承包經(jīng)營權(quán)基于特定事由而消滅（一）土地承包經(jīng)營權(quán)提前收回（二）土地承包經(jīng)營權(quán)人的提前交回（三）土地承包經(jīng)營權(quán)的期限屆滿1.土地承包經(jīng)營權(quán)續(xù)期的2.土地承包經(jīng)營權(quán)終局消滅的第四節(jié)土地承包經(jīng)營權(quán)的消滅二、土地承包經(jīng)營權(quán)基于物權(quán)消滅的一般事由而消滅（一）承包地被征收（二）承包地滅失或使用價(jià)值喪失（三）土地承包經(jīng)營權(quán)人死亡且無繼承人或繼承人放棄繼承（四）土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓第五節(jié)土地經(jīng)營權(quán)一、土地經(jīng)營權(quán)的概念和性質(zhì)（一）土地經(jīng)營權(quán)的概念土地經(jīng)營權(quán)，是指享有土地承包經(jīng)營權(quán)的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，保留自己的土地承包經(jīng)營權(quán)，將其承包的土地流轉(zhuǎn)給他人經(jīng)營，在土地承包經(jīng)營權(quán)上設(shè)立的用益物權(quán)。（二）土地經(jīng)營權(quán)的性質(zhì)和保護(hù)土地經(jīng)營權(quán)的性質(zhì)仍然是用益物權(quán)，是建立在用益物權(quán)之上的用益物權(quán)，在他物權(quán)上設(shè)置的他物權(quán)，是“他他物權(quán)”，即用益物權(quán)的用益物權(quán)，他物權(quán)的他物權(quán)。《農(nóng)村土地承包法》第10條規(guī)定：國家保護(hù)承包方依法、自愿、有償流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)，保護(hù)土地經(jīng)營權(quán)人的合法權(quán)益，任何組織和個(gè)人不得侵犯。《民法典》第339條規(guī)定：“土地承包經(jīng)營權(quán)人可以自主決定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)?！钡谖骞?jié)土地經(jīng)營權(quán)一、土地經(jīng)營權(quán)的概念和性質(zhì)（三）土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的原則土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)遵循的原則是：第一，依法、自愿、有償，任何組織和個(gè)人不得強(qiáng)迫或者阻礙土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)；第二，不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地的農(nóng)業(yè)用途，不得破壞農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力和農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境；第三，流轉(zhuǎn)期限不得超過承包期的剩余期限；第四，受讓方須有農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力或者資質(zhì)；第五，在同等條件下，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有優(yōu)先權(quán)。第五節(jié)土地經(jīng)營權(quán)二、土地經(jīng)營權(quán)的取得土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面流轉(zhuǎn)合同。合同生效，受讓方即取得土地經(jīng)營權(quán)。土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的價(jià)款，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人雙方協(xié)商確定。土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)期限為5年以上的，當(dāng)事人可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)土地經(jīng)營權(quán)登記。通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包農(nóng)村土地，經(jīng)依法登記取得權(quán)屬證書的，可以依法采取轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押或者其他方式流轉(zhuǎn)其土地經(jīng)營權(quán)。第五節(jié)土地經(jīng)營權(quán)三、土地經(jīng)營權(quán)的效力（一）轉(zhuǎn)讓方（土地承包經(jīng)營權(quán)人）的權(quán)利（1）獲得土地經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓的利益。（2）轉(zhuǎn)讓方向他人流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)，不影響其依法享有的土地承包權(quán)，承包方與發(fā)包方的承包關(guān)系不變。（3）在土地經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓期間，受讓方有違約行為的，轉(zhuǎn)讓方可以解除合同。（4）通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得土地經(jīng)營權(quán)，受讓方死亡的，其應(yīng)得的經(jīng)營收益，依照《民法典》“繼承”編的規(guī)定繼承；在轉(zhuǎn)讓的有效期內(nèi)，其繼承人可以繼續(xù)經(jīng)營。第五節(jié)土地經(jīng)營權(quán)三、土地經(jīng)營權(quán)的效力（二）受讓方的權(quán)利（1）受讓方有權(quán)在合同約定的期限內(nèi)占有、使用農(nóng)村土地，自主開展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營并取得收益。（2）經(jīng)轉(zhuǎn)讓方同意，受讓方可以依法投資改良土壤，建設(shè)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)附屬、配套設(shè)施，并按照合同約定對(duì)其投資部分獲得合理補(bǔ)償。（3）經(jīng)轉(zhuǎn)讓方書面同意，并向本集體經(jīng)濟(jì)組織備案，受讓方可以再流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)。（4）轉(zhuǎn)讓方可以用承包地的土地經(jīng)營權(quán)向金融機(jī)構(gòu)融資擔(dān)保，并向發(fā)包方備案。受讓方通過流轉(zhuǎn)取得的土地經(jīng)營權(quán)，經(jīng)承包方書面同意并向發(fā)包方備案，可以向金融機(jī)構(gòu)融資擔(dān)保。擔(dān)保物權(quán)自融資擔(dān)保合同生效時(shí)設(shè)立。第五節(jié)土地經(jīng)營權(quán)三、土地經(jīng)營權(quán)的效力（三）發(fā)包方的權(quán)利工商企業(yè)等利用社會(huì)資本流轉(zhuǎn)取得土地經(jīng)營權(quán)的，本集體經(jīng)濟(jì)組織作為發(fā)包方，可以收取適量管理費(fèi)用。具體辦法，應(yīng)當(dāng)由國務(wù)院農(nóng)業(yè)農(nóng)村、林業(yè)和草原行政主管部門規(guī)定。第五節(jié)土地經(jīng)營權(quán)四、土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)中的糾紛處理規(guī)則（一）本集體經(jīng)濟(jì)組織成員對(duì)土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)享有優(yōu)先權(quán)（二）發(fā)包方脅迫、阻礙承包方流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)的救濟(jì)方法（1）依照《農(nóng)村土地承包案件司法解釋》第12條的規(guī)定，土地發(fā)包方不得強(qiáng)行干預(yù)承包方轉(zhuǎn)讓土地經(jīng)營權(quán)。如果發(fā)包方脅迫承包方將土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)給第三人，依照《民法典》關(guān)于脅迫行為的規(guī)定，承包方享有撤銷權(quán)，請(qǐng)求撤銷其與第三人簽訂的流轉(zhuǎn)合同的，法院應(yīng)予支持。（2）發(fā)包方阻礙承包方依法流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)，承包方主張行使物權(quán)請(qǐng)求權(quán)或者侵權(quán)請(qǐng)求權(quán)，請(qǐng)求排除妨礙、賠償損失的，符合法律規(guī)定，法院應(yīng)予支持。第五節(jié)土地經(jīng)營權(quán)四、土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)中的糾紛處理規(guī)則（二）發(fā)包方脅迫、阻礙承包方流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)的救濟(jì)方法（3）依照《農(nóng)村土地承包案件司法解釋》第14條的規(guī)定，承包方依法采取出租、入股或者其他方式流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)，發(fā)包方僅以該土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同未報(bào)其備案為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的，也是阻礙承包方行使流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)的行為，法院對(duì)此不予支持。（4）發(fā)包方等擅自截留、扣繳承包收益或者土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)收益的，《農(nóng)村土地承包案件司法解釋》第17條規(guī)定，發(fā)包方或者其他組織、個(gè)人擅自截留、扣繳承包收益或者土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)收益的，屬于侵害土地承包經(jīng)營權(quán)的行為，承包方請(qǐng)求返還的，法院應(yīng)予支持。即使發(fā)包方或者其他組織、個(gè)人主張抵銷，法院也不應(yīng)支持。第五節(jié)土地經(jīng)營權(quán)四、土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)中的糾紛處理規(guī)則（三）土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)糾紛的處理方法對(duì)于在土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的雙方當(dāng)事人之間因土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)發(fā)生的糾紛，《農(nóng)村土地承包案件司法解釋》規(guī)定了以下幾種情形：（1）按照該解釋第15條的規(guī)定，因承包方不收取流轉(zhuǎn)價(jià)款或者向?qū)Ψ街Ц顿M(fèi)用的約定產(chǎn)生糾紛，當(dāng)事人協(xié)商變更無法達(dá)成一致，且繼續(xù)履行又顯失公平，當(dāng)事人向法院起訴的，人民法院可以根據(jù)發(fā)生變更的客觀情況，按照公平原則處理。第五節(jié)土地經(jīng)營權(quán)四、土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)中的糾紛處理規(guī)則（三）土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)糾紛的處理方法（2）該司法解釋第16條規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)出租地流轉(zhuǎn)期限沒有約定或者約定不明的，參照《民法典》第730條關(guān)于沒有約定租賃期限或者約定不明確時(shí)的法律后果的規(guī)定處理。除當(dāng)事人另有約定或者屬于林地承包經(jīng)營外，承包地交回的時(shí)間應(yīng)當(dāng)在農(nóng)作物收獲期結(jié)束后或者下一耕種期開始前。在土地經(jīng)營權(quán)期限屆滿時(shí)，對(duì)提高土地生產(chǎn)能力的投入，對(duì)方當(dāng)事人請(qǐng)求承包方給予相應(yīng)補(bǔ)償?shù)模瑧?yīng)予支持。第五節(jié)土地經(jīng)營權(quán)四、土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)中的糾紛處理規(guī)則（四）多重流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)的效力順序在土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)中，如果發(fā)包方向多方當(dāng)事人流轉(zhuǎn)同一土地經(jīng)營權(quán)，構(gòu)成多重轉(zhuǎn)讓。依照《農(nóng)村土地承包案件司法解釋》第19條的規(guī)定，發(fā)包方就同一土地簽訂兩個(gè)以上承包合同轉(zhuǎn)讓土地經(jīng)營權(quán)，承包方均主張取得土地經(jīng)營權(quán)的，按照下列情形，分別處理，確定流轉(zhuǎn)的效力：（1）已經(jīng)依法登記的承包方，取得土地經(jīng)營權(quán)，這是登記在先效力優(yōu)先；（2）均未依法登記的，生效在先合同的承包方取得土地經(jīng)營權(quán)，這是合同生效在先效力優(yōu)先；（3）依前兩項(xiàng)規(guī)定無法確定的，已經(jīng)根據(jù)承包合同合法占有使用承包地的人取得土地經(jīng)營權(quán)，但是，爭(zhēng)議發(fā)生后一方強(qiáng)行先占承包地的行為和事實(shí)，不得作為確定土地經(jīng)營權(quán)的依據(jù)。第五節(jié)土地經(jīng)營權(quán)五、土地經(jīng)營權(quán)的消滅（一）土地經(jīng)營權(quán)約定的期限屆滿（二）土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同約定終止的情形出現(xiàn)（三）土地經(jīng)營權(quán)人由違約被解除合同第六節(jié)對(duì)土地承包經(jīng)營權(quán)和土地經(jīng)營權(quán)的保護(hù)一、侵害土地承包經(jīng)營權(quán)、土地經(jīng)營權(quán)和侵害土地經(jīng)營權(quán)收益的民事責(zé)任《民法典》第113條規(guī)定：“民事主體的財(cái)產(chǎn)權(quán)利受法律平等保護(hù)。”這種民事責(zé)任是侵權(quán)責(zé)任，應(yīng)當(dāng)依照《民法典》“侵權(quán)責(zé)任”編的規(guī)定，由侵權(quán)人對(duì)被侵權(quán)人承擔(dān)。任何組織和個(gè)人擅自截留、扣繳土地承包經(jīng)營權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓和土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)收益的，均構(gòu)成侵權(quán)，應(yīng)當(dāng)依照《民法典》“侵權(quán)責(zé)任”編的規(guī)定，承擔(dān)返還責(zé)任。依照《農(nóng)村土地承包案件司法解釋》第20條的規(guī)定，承包地被依法征收，承包方請(qǐng)求發(fā)包方給付已經(jīng)收到的地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)的，應(yīng)予支持。承包方已將土地經(jīng)營權(quán)以出租、入股或者其他方式流轉(zhuǎn)給第三人的，除當(dāng)事人另有約定外，青苗補(bǔ)償費(fèi)歸實(shí)際投入人所有，地上附著物補(bǔ)償費(fèi)歸附著物所有權(quán)人所有。第六節(jié)對(duì)土地承包經(jīng)營權(quán)和土地經(jīng)營權(quán)的保護(hù)二、發(fā)包方的民事責(zé)任發(fā)包方有下列行為之一的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)停止侵害、排除妨礙、消除危險(xiǎn)、返還財(cái)產(chǎn)、恢復(fù)原狀、賠償損失等民事責(zé)任：一是干涉承包方依法享有的生產(chǎn)經(jīng)營自主權(quán)；二是違反《農(nóng)村土地承包法》的規(guī)定收回、調(diào)整承包地；三是強(qiáng)迫或者阻礙承包方進(jìn)行土地承包經(jīng)營權(quán)的互換、轉(zhuǎn)讓和土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)；四是假借少數(shù)服從多數(shù)強(qiáng)迫承包方放棄或者變更土地承包經(jīng)營權(quán)；五是以劃分“口糧田”和“責(zé)任田”為由收回承包地搞招標(biāo)承包；六是將承包地收回抵頂欠款；七是剝奪、侵害婦女依法享有的土地承包經(jīng)營權(quán)；八是其他侵害土地承包經(jīng)營權(quán)的行為。第六節(jié)對(duì)土地承包經(jīng)營權(quán)和土地經(jīng)營權(quán)的保護(hù)三、違約責(zé)任土地承包經(jīng)營由于實(shí)行“三權(quán)分置”，故成立兩個(gè)合同。一是土地承包經(jīng)營權(quán)合同，當(dāng)事人是發(fā)包方和承包方。二是土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同，當(dāng)事人是轉(zhuǎn)讓方和受讓方。在這兩個(gè)合同中，任何當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)，或者履行義務(wù)不符合約定的，都應(yīng)當(dāng)依法或者依照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。第六節(jié)對(duì)土地承包經(jīng)營權(quán)和土地經(jīng)營權(quán)的保護(hù)四、損害農(nóng)地的侵權(quán)責(zé)任在土地承包經(jīng)營領(lǐng)域中，無論是承包方還是受讓方，都須遵守法律、法規(guī)，依照合同約定開發(fā)利用承包土地，未經(jīng)依法批準(zhǔn)不得將承包地用于非農(nóng)建設(shè)。任何一方違反義務(wù)，給農(nóng)地以及生態(tài)環(huán)境造成損害的，都應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。承包方、土地經(jīng)營權(quán)人違法將承包地用于非農(nóng)建設(shè)的，縣級(jí)以上地方人民政府有關(guān)行政主管部門有權(quán)依法予以處罰，如果承包方、土地經(jīng)營權(quán)人的行為給承包地造成永久性損害，發(fā)包方作為土地所有權(quán)人，有權(quán)予以制止，并且有權(quán)要求承包方和土地經(jīng)營權(quán)人承擔(dān)賠償由此造成的損失的責(zé)任。第六節(jié)對(duì)土地承包經(jīng)營權(quán)和土地經(jīng)營權(quán)的保護(hù)五、國家機(jī)關(guān)及其工作人員的損害責(zé)任在土地承包經(jīng)營領(lǐng)域中，國家機(jī)關(guān)及其工作人員如果利用職權(quán)干涉農(nóng)村土地承包經(jīng)營，變更、解除承包經(jīng)營合同，干涉承包經(jīng)營當(dāng)事人依法享有的生產(chǎn)經(jīng)營自主權(quán)，強(qiáng)迫、阻礙承包經(jīng)營當(dāng)事人進(jìn)行土地承包經(jīng)營權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓或者土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)等，侵害土地承包經(jīng)營權(quán)、土地經(jīng)營權(quán)，給承包經(jīng)營的當(dāng)事人（包括承包人和受讓人）造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償?shù)蓉?zé)任。第十章地上權(quán)第一節(jié)地上權(quán)概述一、地上權(quán)的概念和我國現(xiàn)行地上權(quán)（一）地上權(quán)的概念地上權(quán)，是指在他人的土地上營造建筑、隧道、溝渠等工作物而使用該他人土地的權(quán)利。（二）地上權(quán)的沿革地上權(quán)起源于羅馬法。在我國，周朝時(shí)就已存在地上權(quán)的事實(shí)，但是，我國古代法律沒有關(guān)于地上權(quán)的明文規(guī)定。第一節(jié)地上權(quán)概述一、地上權(quán)的概念和我國現(xiàn)行地上權(quán)（三）我國現(xiàn)行的地上權(quán)關(guān)于我國現(xiàn)行立法上是否存在地上權(quán)，有不同見解。一說認(rèn)為我國沒有地上權(quán)，僅有對(duì)國有土地、自然資源的使用權(quán)。另一說認(rèn)為，我國因營造建筑物或其他工作物而使用國家或集體所有的土地的權(quán)利就是地上權(quán)。地上權(quán)與國有資源使用權(quán)是兩種不同的權(quán)利。本書用地上權(quán)的概念概括建設(shè)用地使用權(quán)、鄉(xiāng)村建設(shè)用地使用權(quán)和分層地上權(quán)這一類用益物權(quán)。第一節(jié)地上權(quán)概述二、我國地上權(quán)的特點(diǎn)及體系（一）我國地上權(quán)的特點(diǎn)1.我國《民法典》“物權(quán)”編不使用地上權(quán)的概念2.對(duì)地上權(quán)的不同種類分別作出不同的規(guī)定3.各種不同的地上權(quán)具有不同內(nèi)容（二）我國地上權(quán)的體系1.國有土地上設(shè)立的地上權(quán)2.集體土地上設(shè)立的地上權(quán)第二節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)一、建設(shè)用地使用權(quán)的概念、特征及沿革（一）建設(shè)用地使用權(quán)的概念建設(shè)用地使用權(quán)，是指自然人、法人、非法人組織依法對(duì)國家所有的土地享有的占有、使用、收益和建造并經(jīng)營建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的地上權(quán)。（二）建設(shè)用地使用權(quán)的法律特征1.建設(shè)用地使用權(quán)以開發(fā)利用、生產(chǎn)經(jīng)營和社會(huì)公益事業(yè)為目的2.建設(shè)用地使用權(quán)的標(biāo)的物為國家所有的土地3.建設(shè)用地使用權(quán)的適用范圍限于建造并經(jīng)營建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施4.建設(shè)用地使用權(quán)的性質(zhì)是地上權(quán)第二節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)一、建設(shè)用地使用權(quán)的概念、特征及沿革（三）建設(shè)用地使用權(quán)的發(fā)展沿革建設(shè)用地使用權(quán)是我國國有土地使用制度改革的產(chǎn)物，它實(shí)現(xiàn)了我國土地利用從無償使用到有償使用的轉(zhuǎn)變。自20世紀(jì)80年代中期以來我國實(shí)行國有土地使用制度的改革，使建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行交易。2020年3月，國務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于授權(quán)和委托用地審批權(quán)的決定》規(guī)定。國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于授權(quán)和委托用地審批權(quán)的決定》這個(gè)決定進(jìn)一步擴(kuò)大了建設(shè)用地使用權(quán)的適用范圍，有利于設(shè)立更多的建設(shè)用地使用權(quán)。第二節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)二、建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立，是指建設(shè)用地使用權(quán)的取得或發(fā)生。建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立方式有兩種，即出讓和劃撥。（一）出讓設(shè)立1.設(shè)立方式出讓設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，是指國家以土地所有權(quán)人的身份，將建設(shè)用地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付建設(shè)用地使用權(quán)出讓金的行為。第二節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)二、建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立（一）出讓設(shè)立2.雙方的主要權(quán)利義務(wù)出讓是建設(shè)用地使用權(quán)的原始取得方式之一。國家作為土地使用權(quán)出讓一方，主要義務(wù)是將作為建設(shè)用地使用權(quán)客體的國有土地，在一定年限內(nèi)出讓給建設(shè)用地使用權(quán)人使用；主要權(quán)利是收取建設(shè)用地使用權(quán)出讓金。土地使用者作為建設(shè)用地使用權(quán)人，主要義務(wù)是支付建設(shè)用地使用權(quán)出讓金，主要權(quán)利是請(qǐng)求國家交付作為建設(shè)用地使用權(quán)客體的國有土地由其使用。第二節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)二、建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立（一）出讓設(shè)立3.出讓設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的要求（1）建設(shè)用地使用權(quán)出讓的客體是國有土地。（2）建設(shè)用地使用權(quán)出讓應(yīng)當(dāng)采取法定的合同形式。4.建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同（1）建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同屬于民事合同。（2）建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同以設(shè)立物權(quán)為目的。（3）建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同屬于要式合同。第二節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)二、建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立（二）劃撥設(shè)立1.設(shè)立方式劃撥也是建設(shè)用地使用權(quán)的原始取得方式之一。建設(shè)用地使用權(quán)劃撥是指經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，國家將國有土地交付其使用，或者將建設(shè)用地?zé)o償交付給土地使用者使用的行為。2.劃撥設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的性質(zhì)雖然建設(shè)用地使用權(quán)的劃撥屬于行政行為，但不影響以這種方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)成為一項(xiàng)用益物權(quán)。當(dāng)然，建設(shè)用地使用權(quán)由于取得方式不同，在權(quán)利的行使上有所不同。第二節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)二、建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立（二）劃撥設(shè)立3.劃撥設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的限制由于劃撥設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)是無償?shù)?，取得建設(shè)用地使用權(quán)的一方?jīng)]有支付對(duì)價(jià)即取得該用益物權(quán)，因而，通過劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)須為了公共利益或者公益事業(yè)。國家嚴(yán)格限制以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)。采取劃撥方式取得這一權(quán)利的人，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)關(guān)于土地用途的規(guī)定。第二節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)三、建設(shè)用地使用權(quán)的內(nèi)容（一）建設(shè)用地使用權(quán)人的權(quán)利建設(shè)用地使用權(quán)人對(duì)作為權(quán)利客體的土地，享有占有、使用、收益的權(quán)利，有權(quán)自主利用該土地建造并經(jīng)營建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。（二）建設(shè)用地使用權(quán)人的義務(wù)1.支付建設(shè)用地使用權(quán)費(fèi)用的義務(wù)2.合理利用土地的義務(wù)3.保護(hù)土地義務(wù)4.恢復(fù)土地原狀的義務(wù)第二節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)四、建設(shè)用地使用權(quán)的變動(dòng)（一）建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓1.建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的概念建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，是指建設(shè)用地使用權(quán)人將建設(shè)用地使用權(quán)以合同方式再行轉(zhuǎn)移的行為。2.建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)則（1）只有在自然人、法人、非法人組織之間才可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。（2）轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的是建設(shè)用地使用權(quán)人以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)。（3）須訂立書面合同。（4）進(jìn)行物權(quán)變動(dòng)登記。（5）建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓與其地上物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移一并進(jìn)行。第二節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)四、建設(shè)用地使用權(quán)的變動(dòng)（二）建設(shè)用地使用權(quán)的抵押1.建設(shè)用地使用權(quán)抵押的概念建設(shè)用地使用權(quán)抵押，是指抵押人以其建設(shè)用地使用權(quán)向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。2.建設(shè)用地使用權(quán)抵押的規(guī)則（1）建設(shè)用地使用權(quán)抵押的客體是建設(shè)用地使用權(quán)。（2）須訂立書面合同。（3）建設(shè)用地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物、其他附著物也隨之抵押。（4）在建設(shè)用地使用權(quán)抵押設(shè)定以后，抵押人可以轉(zhuǎn)讓建設(shè)用地使用權(quán)。第二節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)四、建設(shè)用地使用權(quán)的變動(dòng)（二）建設(shè)用地使用權(quán)的抵押2.建設(shè)用地使用權(quán)抵押的規(guī)則（5）建設(shè)用地使用權(quán)抵押設(shè)定時(shí)，在建設(shè)用地的建筑物等之上已經(jīng)設(shè)定了租賃關(guān)系的，原則上不應(yīng)影響原租賃關(guān)系的存在，但是抵押人應(yīng)當(dāng)將建設(shè)用地使用權(quán)抵押的情況書面告知承租人。在建設(shè)用地使用權(quán)抵押設(shè)定以后，抵押人在土地之上設(shè)定用益物權(quán)的，新設(shè)定的用益物權(quán)不得影響已經(jīng)設(shè)定的抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。第二節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)四、建設(shè)用地使用權(quán)的變動(dòng)（三）建設(shè)用地使用權(quán)的出租1.建設(shè)用地使用權(quán)出租的概念建設(shè)用地使用權(quán)出租，是指土地使用權(quán)人作為出租人，將建設(shè)用地使用權(quán)與地上建筑物等一同租賃給承租人使用，由承租人向出租人交付租金的行為。2.建設(shè)用地使用權(quán)出租的規(guī)則（1）建設(shè)用地使用權(quán)出租的客體為建設(shè)用地使用權(quán)，而不是所有權(quán)。（2）須簽訂書面合同。（3）建設(shè)用地使用權(quán)出租人不包括國家，僅限于建設(shè)用地使用權(quán)人。第二節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)四、建設(shè)用地使用權(quán)的變動(dòng)（三）建設(shè)用地使用權(quán)的出租1.建設(shè)用地使用權(quán)出租的概念建設(shè)用地使用權(quán)出租，是指土地使用權(quán)人作為出租人，將建設(shè)用地使用權(quán)與地上建筑物等一同租賃給承租人使用，由承租人向出租人交付租金的行為。2.建設(shè)用地使用權(quán)出租的規(guī)則（1）建設(shè)用地使用權(quán)出租的客體為建設(shè)用地使用權(quán)，而不是所有權(quán)。（2）須簽訂書面合同。（3）建設(shè)用地使用權(quán)出租人不包括國家，僅限于建設(shè)用地使用權(quán)人。第二節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)四、建設(shè)用地使用權(quán)的變動(dòng)（四）建設(shè)用地使用權(quán)的消滅1.建設(shè)用地使用權(quán)消滅的原因建設(shè)用地使用權(quán)的期限屆滿，建設(shè)用地使用權(quán)消滅。這種消滅是終局消滅，建設(shè)用地使用權(quán)不再存在?！睹穹ǖ洹返?59條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。也即不存在期限屆滿而消滅的問題。當(dāng)然，業(yè)主不同意續(xù)期或者自動(dòng)放棄該權(quán)利的，權(quán)利消滅。2.建設(shè)用地使用權(quán)消滅的效果建設(shè)用地使用權(quán)消滅的，出讓人應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理注銷登記，收回土地。登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)收回建設(shè)用地使用權(quán)證書。第二節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)五、建設(shè)用地使用權(quán)與地上建筑物等的所有權(quán)的關(guān)系（一）建設(shè)用地使用權(quán)與地上建筑物等的所有權(quán)關(guān)系概述對(duì)土地權(quán)利和地上建筑物等的權(quán)利是否可以分開，即土地和地上建筑物等是否可以作為相互獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)，民法歷來有不同立法例。一是在羅馬法上，地上建筑物等依附于土地，附著于土地之物即屬該土地。二是法國、日本民法對(duì)此的規(guī)定類似于日耳曼法，將不動(dòng)產(chǎn)中的土地與建筑物等相互區(qū)別，作為不同的不動(dòng)產(chǎn)區(qū)別對(duì)待。我國現(xiàn)行立法采納了建設(shè)用地使用權(quán)與建筑物等的所有權(quán)相結(jié)合的立場(chǎng)。第二節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)五、建設(shè)用地使用權(quán)與地上建筑物等的所有權(quán)的關(guān)系（二）建設(shè)用地使用權(quán)與地上建筑物等的所有權(quán)的沖突及其解決《民法典》第358條規(guī)定：建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)本法第243條的規(guī)定對(duì)該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)給予補(bǔ)償，并退還相應(yīng)的出讓金。第359條規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。第二節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)五、建設(shè)用地使用權(quán)與地上建筑物等的所有權(quán)的關(guān)系（二）建設(shè)用地使用權(quán)與地上建筑物等的所有權(quán)的沖突及其解決這種做法能夠解決這個(gè)矛盾，理由在于：第一，建設(shè)用地使用權(quán)人已經(jīng)在土地上建造了建筑物等，如果這些建筑物等有繼續(xù)利用的價(jià)值，則建設(shè)用地使用權(quán)人會(huì)愿意延長建設(shè)用地使用權(quán)的期限。如果此時(shí)不允許其續(xù)期，而是由他人取得建設(shè)用地使用權(quán)，則這些建筑物等對(duì)他人并不一定具有利用價(jià)值，會(huì)造成社會(huì)財(cái)富的損失和浪費(fèi)。第二，在建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后不允許續(xù)期，隨著建設(shè)用地使用權(quán)期限臨近屆滿，地上建筑物等的價(jià)值必然會(huì)不斷降低，這也不利于使用權(quán)人在該土地上長期投資或吸引他人投資。所以，在法律中明確允許當(dāng)事人在出讓年限屆滿后續(xù)期，具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。第二節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)六、鄉(xiāng)村建設(shè)用地使用權(quán)（一）鄉(xiāng)村建設(shè)用地使用權(quán)的概念鄉(xiāng)村建設(shè)用地使用權(quán)，是指鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)等自然人、法人、非法人組織依法對(duì)集體所有的土地享有的占有、使用和收益，建造并經(jīng)營建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的地上權(quán)。（二）鄉(xiāng)村建設(shè)用地使用權(quán)的基本內(nèi)容因設(shè)立鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)或者鄉(xiāng)村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)等需要使用集體所有的土地的，依照有關(guān)法律規(guī)定取得建設(shè)用地使用權(quán)；法律沒有規(guī)定的，參照關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)的規(guī)定。設(shè)立鄉(xiāng)村建設(shè)用地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)依照《土地管理法》的規(guī)定進(jìn)行，沒有具體規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)參照適用關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)的規(guī)定。第三節(jié)分層地上權(quán)一、分層地上權(quán)的概念和特征（一）分層地上權(quán)的概念分層地上權(quán)也叫作分層建設(shè)用地使用權(quán)、空間權(quán)或者空間地上權(quán)，是指在他人所有的土地的上、下一定空間內(nèi)設(shè)定的地上權(quán)。（二）分層地上權(quán)的特征1.分層地上權(quán)的性質(zhì)是用益物權(quán)2.分層地上權(quán)是在土地的地上或者地下的空間設(shè)定的用益物權(quán)3.分層地上權(quán)是可以與普通地上權(quán)重合的他物權(quán)第三節(jié)分層地上權(quán)一、分層地上權(quán)的概念和特征（三）分層地上權(quán)的必要性第一，擴(kuò)大土地利用范圍，解決社會(huì)發(fā)展需要。第二，確定普通地上權(quán)和分層地上權(quán)的合理界限，防止權(quán)利發(fā)生沖突。第三，確認(rèn)分層地上權(quán)對(duì)解決實(shí)際糾紛具有重要意義。第三節(jié)分層地上權(quán)二、分層地上權(quán)的設(shè)定（一）分層地上權(quán)的客體分層地上權(quán)的客體，是土地的地上和地下空間，而不是地表，因此，普通地上權(quán)即建設(shè)用地使用權(quán)的客體是地表，分層地上權(quán)的客體是土地上、下的一定空間，即地上空間和地下空間。作為分層地上權(quán)客體的地上、地下空間的確定，首先是確定垂直的空間范圍，即以地表為準(zhǔn)，例如地上50米至100米，或者地下20米至50米。其次是界定該空間的平面面積。這種范圍的界定應(yīng)當(dāng)與建設(shè)用地使用權(quán)的范圍界定沒有區(qū)別。垂直的和平面的范圍界定準(zhǔn)確了，分層地上權(quán)的具體客體就確定了。第三節(jié)分層地上權(quán)二、分層地上權(quán)的設(shè)定（二）分層地上權(quán)設(shè)定的目的設(shè)定分層地上權(quán)的目的，應(yīng)當(dāng)與設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)的目的相同，都是對(duì)國家所有的土地占有、使用和收益的權(quán)利，權(quán)利人有權(quán)自主利用該空間建造并經(jīng)營建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施，例如建設(shè)地鐵工程，地下電信、電纜，排水管道、輸油管、輸氣管，地下街道、地下商場(chǎng)等。第三節(jié)分層地上權(quán)二、分層地上權(quán)的設(shè)定（三）分層地上權(quán)設(shè)定的特別要件1.不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)2.不得設(shè)立與已設(shè)立的用益物權(quán)的垂直空間重合的分層地上權(quán)3.不得妨害已設(shè)立的用益物權(quán)的權(quán)利人行使權(quán)利4.設(shè)立分層地上權(quán)妨害或者損害了已設(shè)立的用益物權(quán)的后果第三節(jié)分層地上權(quán)三、分層地上權(quán)的效力及消滅（一）分層地上權(quán)的效力1.對(duì)土地所有權(quán)之使用、收益權(quán)能的限制2.與相鄰用益物權(quán)的相互調(diào)整3.對(duì)分層地上權(quán)不得為部分處分4.土地所有權(quán)人可以設(shè)定其他用益物權(quán)5.分層地上權(quán)的優(yōu)先效力第三節(jié)分層地上權(quán)三、分層地上權(quán)的效力及消滅（二）分層地上權(quán)的消滅分層地上權(quán)的消滅原因，與建設(shè)用地使用權(quán)（廣義）的消滅原因相同。例如，分層地上權(quán)的期限屆滿，土地被征收、征用等，都消滅分層地上權(quán)。分層地上權(quán)的消滅后果也與建設(shè)用地使用權(quán)（廣義）的消滅后果相同。唯應(yīng)注意的是，消滅分層地上權(quán)時(shí)，應(yīng)斟酌相關(guān)的用益物權(quán)人的利益，對(duì)行使分層地上權(quán)給用益物權(quán)人造成的損害，予以賠償。第四節(jié)宅基地使用權(quán)一、宅基地使用權(quán)的概念和特征（一）宅基地使用權(quán)的概念宅基地使用權(quán)，是指農(nóng)村居民對(duì)集體所有的土地占有和使用，自主利用該土地建造住房及其附屬設(shè)施，以供居住的地上權(quán)。（二）宅基地使用權(quán)的特征1.宅基地使用權(quán)是我國農(nóng)村居民因建造住宅及其附屬設(shè)施而享有的地上權(quán)2.宅基地使用權(quán)與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的資格和福利不可分離3.宅基地使用權(quán)是特定主體在集體所有的土地上設(shè)定的用益物權(quán)4.集體經(jīng)濟(jì)組織的成員只能申請(qǐng)一處宅基地5.宅基地使用權(quán)的性質(zhì)是地上權(quán)第四節(jié)宅基地使用權(quán)二、宅基地使用權(quán)的內(nèi)容（一）宅基地使用權(quán)人的權(quán)利1.有權(quán)在宅基地上建造住房及其附屬設(shè)施2.有權(quán)依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)3.行使宅基地使用權(quán)不受期限限制（二）宅基地使用權(quán)人的義務(wù)1.不得非法轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的義務(wù)2.接受政府和鄉(xiāng)村統(tǒng)一規(guī)劃的義務(wù)3.正當(dāng)使用宅基地的義務(wù)第四節(jié)宅基地使用權(quán)三、基地使用權(quán)的消滅（一）宅基地使用權(quán)消滅的原因1.宅基地的收回和調(diào)整2.宅基地被征收3.宅基地使用權(quán)拋棄4.宅基地滅失5.宅基地長期閑置第四節(jié)宅基地使用權(quán)三、基地使用權(quán)的消滅（二）宅基地使用權(quán)消滅的登記《民法典》第365條規(guī)定：“已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記?！睂?duì)宅基地使用權(quán)的取得，法律并沒有要求進(jìn)行登記。已經(jīng)登記的，在消滅時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理注銷登記。第十一章居住權(quán)與地役權(quán)第一節(jié)居住權(quán)一、居住權(quán)的概念與特征（一）居住權(quán)的概念居住權(quán)，是指自然人為滿足生活居住的需要，按照合同的約定，對(duì)他人所有的住宅享有的占有、使用的用益物權(quán)。（二）居住權(quán)的特征1.居住權(quán)的基本屬性是他物權(quán)，具有用益性2.居住權(quán)是為特定自然人基于生活用房而設(shè)立的物權(quán)，具有人身性3.居住權(quán)是一種長期存在的物權(quán)，具有獨(dú)立性4.居住權(quán)的設(shè)定是一種恩惠行為，故居住權(quán)具有不可轉(zhuǎn)讓性第一節(jié)居住權(quán)二、居住權(quán)的發(fā)展歷史居住權(quán)最早出現(xiàn)在羅馬法上，居住權(quán)包括在人役權(quán)和用益權(quán)中?！斗▏穹ǖ洹芬?guī)定的居住權(quán)基本沿襲自羅馬法，但是限制更為嚴(yán)格?！兜聡穹ǖ洹芬?guī)定了用益權(quán)制度，同時(shí)也規(guī)定了限制的人役權(quán)制度?！度鹗棵穹ǖ洹芬渤姓J(rèn)居住權(quán)，將該居住權(quán)規(guī)定在用益權(quán)之下，規(guī)定它是居住在建筑物全部或者一部的權(quán)利，該權(quán)利不得轉(zhuǎn)讓或者繼承，如無相反規(guī)定，適用用益權(quán)的有關(guān)規(guī)定。第一節(jié)居住權(quán)三、在我國居住權(quán)存在的必要性第一，充分發(fā)揮房屋的效能。第二，充分尊重所有權(quán)人的意志和利益。第三，有利于發(fā)揮家庭職能，體現(xiàn)自然人之間的互幫互助。第一節(jié)居住權(quán)四、居住權(quán)的設(shè)立和效力（一）居住權(quán)的設(shè)立居住權(quán)分為兩種類型：一種是意定居住權(quán)，另一種是法定居住權(quán)。二者采不同的設(shè)立方法。1.意定居住權(quán)及其設(shè)立意定居住權(quán)，是指根據(jù)房屋所有權(quán)人的意愿而設(shè)定的居住權(quán)。意定居住權(quán)的設(shè)定方式為以下三種：（1）依據(jù)合同的方式設(shè)定。（2）依據(jù)遺囑的方式設(shè)立。（3）依據(jù)遺贈(zèng)的方式設(shè)立。第一節(jié)居住權(quán)四、居住權(quán)的設(shè)立和效力（一）居住權(quán)的設(shè)立2.法定居住權(quán)及其設(shè)立法定居住權(quán)，是指依據(jù)法律的規(guī)定直接產(chǎn)生的居住權(quán)。法律可以直接規(guī)定，父母作為監(jiān)護(hù)人對(duì)未成年子女的房屋享有居住權(quán)，或者未成年子女對(duì)其父母的房屋享有居住權(quán)。對(duì)于以裁判方式取得的居住權(quán)，法律也予以認(rèn)可。例如，法院在離婚裁判中，將居住權(quán)判給有特殊需要的一方。有學(xué)者認(rèn)為，這也是依照法律設(shè)定居住權(quán)的一種方式。法定居住權(quán)為特定的人依據(jù)法律的規(guī)定而當(dāng)然享有，所有權(quán)人不得通過遺囑、遺贈(zèng)或者合同的方式予以剝奪。第一節(jié)居住權(quán)四、居住權(quán)的設(shè)立和效力（一）居住權(quán)的設(shè)立3.居住權(quán)登記設(shè)立意定居住權(quán)，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記?！睹穹ǖ洹返?68條后段規(guī)定：“設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立?！笨梢?，沒有經(jīng)過登記的居住權(quán)，不具有對(duì)抗第三人的效力。第一節(jié)居住權(quán)四、居住權(quán)的設(shè)立和效力（二）居住權(quán)的效力1.居住權(quán)人的權(quán)利（1）使用權(quán)。（2）進(jìn)行必要改良和修繕的權(quán)利。（3）排除所有權(quán)人侵害的權(quán)利。（4）對(duì)抗房屋所有權(quán)人變更的權(quán)利。（5）拋棄權(quán)。第一節(jié)居住權(quán)四、居住權(quán)的設(shè)立和效力（二）居住權(quán)的效力2.居住權(quán)人的義務(wù)（1）合理使用房屋的義務(wù)。（2）支付必要費(fèi)用的義務(wù)。（3）對(duì)房屋的合理保管義務(wù)。（4）不得轉(zhuǎn)讓、出租和繼承的義務(wù)。第一節(jié)居住權(quán)五、居住權(quán)的期限和消滅（一）居住權(quán)的期限依合同產(chǎn)生的居住權(quán)的產(chǎn)生時(shí)間，是設(shè)立居住權(quán)的合同生效的時(shí)間。居住權(quán)依據(jù)遺囑或者裁判而發(fā)生的，則應(yīng)當(dāng)在遺產(chǎn)分割或者裁判生效時(shí)發(fā)生。居住權(quán)存續(xù)的期限分為四種。一是確定一定期限。當(dāng)事人設(shè)立居住權(quán)時(shí)對(duì)存續(xù)期限有明確表示和約定的，應(yīng)當(dāng)依照明確表示和約定確定居住權(quán)的期限。二是確定為終生期限，以居住權(quán)人的終生為居住權(quán)存續(xù)期間，至居住權(quán)人死亡時(shí)該權(quán)利消滅。三是沒有約定期限，應(yīng)當(dāng)推定其存續(xù)期限為居住權(quán)人的終生。四是未成年居住權(quán)人的居住權(quán)的截止時(shí)間為能夠獨(dú)立生活時(shí)。第一節(jié)居住權(quán)五、居住權(quán)的期限和消滅（二）居住權(quán)的消滅1.居住權(quán)消滅的原因（1）居住權(quán)被拋棄。（2）設(shè)定的居住權(quán)期限屆滿或居住權(quán)人死亡。（3）解除居住權(quán)的條件成就。（4）居住權(quán)被撤銷。（5）房屋被征收、征用或者滅失。（6）權(quán)利混同。第一節(jié)居住權(quán)五、居住權(quán)的期限和消滅（二）居住權(quán)的消滅2.居住權(quán)消滅的后果居住權(quán)消滅，在當(dāng)事人之間消滅居住權(quán)的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，居住權(quán)人應(yīng)當(dāng)返還房屋。房屋被征用、滅失的，如果房屋所有權(quán)人因此取得補(bǔ)償費(fèi)、賠償金、保險(xiǎn)金，居住權(quán)人有權(quán)請(qǐng)求分得適當(dāng)?shù)姆蓊~；居住權(quán)人如果沒有獨(dú)立生活能力，也可以放棄補(bǔ)償請(qǐng)求權(quán)而要求得到適當(dāng)安置。因居住權(quán)人故意或者重大過失致使房屋毀損或者滅失的，居住權(quán)人不僅不享有上述權(quán)利，還應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋所有權(quán)人承擔(dān)損害賠償責(zé)任。第二節(jié)地役權(quán)一、地役權(quán)概述（一）地役權(quán)的概念、特征和沿革1.地役權(quán)的概念地役權(quán)，是指在他人的不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)立的以供自己