養(yǎng)老機構建設之項目論證

養(yǎng)老市場認知養(yǎng)老市場分析剛需市場——急迫且必須——必須盡快滿足，否則將影響老人和子女親屬生活質(zhì)量；——主要針對高齡、獨居、失能、失智老人；——照護難度大、專業(yè)性較強、設施要求高、收費較高；——老齡事業(yè)（政府）、老齡產(chǎn)業(yè)必須面對的首要需求；——專業(yè)人才培養(yǎng)取向：長期照護（非醫(yī)療）痛點養(yǎng)老市場認知養(yǎng)老市場分析柔需市場——非急迫——有需求但不急迫，視條件而定，可以引導；——主要針對低齡健康老人（精明、有經(jīng)濟能力、維權意識較強）；——照護難度較小，要求較高、投訴多、矛盾大；——老齡產(chǎn)業(yè)（市場）的范疇癢點養(yǎng)老市場認知身體機能55歲70歲80歲85歲護理強度自理介助-介護專護-特護認知障礙老人55-85歲養(yǎng)老需求健康保健、社交、家政、心理咨詢、投資理財、吃住行游樂購、撫養(yǎng)第三代、學習、二次就業(yè)、自我價值實現(xiàn)醫(yī)療、護理照料、康復保健、精神慰藉、文化娛樂等護理照料、醫(yī)療、康復、精神慰藉安寧剛需市場柔需市場養(yǎng)老市場認知剛需、痛點、高頻是好產(chǎn)品的六字真言；也是我們判斷一個養(yǎng)老項目是否值得投資的重要依據(jù)！養(yǎng)老行業(yè)不是不掙錢，而是難掙錢！養(yǎng)老機構的建設運營具有投資大、回收期長、風險高、微利的特性，因此在真正落地一個項目前必須接受嚴格的項目論證?？偨Y養(yǎng)老市場認知養(yǎng)老項目的論證思路看準市場——供需分析，找準目標市場需求市場（要什么）（1）與區(qū)域老齡化程度、家庭照護能力、養(yǎng)老觀念、經(jīng)濟承受能力等因素密切相關；（2）分近期與遠期（總量和年齡結構變化），高、中、低需求層次，以及介助、介護等市場，需進行調(diào)查、分析測算，才能找準市場位置；供給市場（有什么）（1）區(qū)域養(yǎng)老床位供給情況；（2）區(qū)域養(yǎng)老機構服務定位——細分市場；（3）競品分析R養(yǎng)老項目的論證思路理清思路（如何建設）服務定位——做什么？可利用資源——可以做多大？（資金、物業(yè)和人員哪里來）可利用政策——是否有扶持政策？落實情況？如何服務與經(jīng)營——服務特色、經(jīng)營模式（如何盈利）規(guī)避風險（應對措施）投資風險——入住率低（怎么營銷和服務？）經(jīng)營風險——意外傷害風險、續(xù)費風險科學規(guī)劃

養(yǎng)老項目的論證思路機構命名方法機構命名養(yǎng)老機構的名稱必須根據(jù)機構業(yè)務性質(zhì)和服務對象，標明福利院、敬老院、光榮院、養(yǎng)老院、老年公寓、護理院等；由政府舉辦的，應冠以所在地?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）、市（地、州）、縣（縣級市、市轄區(qū)）、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）行政區(qū)劃名稱，不另起字號；由社會組織和個人興辦的養(yǎng)老機構應按照《民辦非企業(yè)單位名稱管理暫行規(guī)定》(1999)命名；機構命名方法機構命名民辦非企業(yè)單位命名規(guī)定：民非應當冠以單位所在地省（自治區(qū)、直轄市）、市（地、州）、縣（縣級市、市轄區(qū)）行政區(qū)劃名稱或地名。但不能單獨冠以市轄區(qū)的名稱或地名，應當與所在市的行政區(qū)劃名稱或地名連用；民辦非企業(yè)單位名稱應當使用漢字，民族自治地方的民非單位名稱可以同時使用本民族通用的民族文字；R版權所有

恕不復制機構命名方法機構命名民辦非企業(yè)單位命名規(guī)定：民非單位管理登記機關負責民非單位名稱的核準登記、監(jiān)管，經(jīng)登記管理機關核準登記的民非單位名稱受法律保護；民非單位名稱應當依次由：字號、行（事）業(yè)或業(yè)務領域、組織形式組成；民非單位字號應當由兩個及以上的漢字組成，如太陽城、親和源、康夢圓、將府、萊康、康樂、康乃馨等；機構命名方法機構命名民辦非企業(yè)單位命名規(guī)定：民非單位只準使用一個名稱，在登記管理機關管轄范圍內(nèi)不得與已登記的同行業(yè)單位名稱相同；民非單位申請成立登記、變更名稱登記，業(yè)務主管單位應當將民非單位擬定名稱意見報登記管理機關；兩個以上民非單位向同一登記管理機關申請相同的符合規(guī)定的民辦非企業(yè)單位名稱，登記管理機關依照申請在先原則登記；機構命名方法機構命名民辦非企業(yè)單位命名規(guī)定：民非單位名稱不得含有下列文字和內(nèi)容：冠以“中國”、“全國”、“中華”等字樣；組織形式不得冠以“總”字；有損于國家、社會公共利益的，違背社會道德風尚，帶有封建迷信色彩的；可能對公眾造成欺騙或者誤解的；政黨名稱、黨政軍機關名稱、人民團體名稱、社會團體名稱、事業(yè)單位名稱、企業(yè)名稱及宗教界的寺、觀、教堂（佛、道教的寺、觀，伊斯蘭教的清真寺，天主教、基督教的教堂）名稱；已被撤銷的民辦非企業(yè)單位的名稱；其他法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止的；機構命名方法機構命名-要點（1）公辦機構名稱由“行政區(qū)劃名+機構性質(zhì)”組成

民非機構名稱由“行政區(qū)劃名/地名+字號+機構性質(zhì)”依次組成（2）避免重名（3）有寓意，如寸草春暉、椿萱茂（4）名字不要太長，2、3字即可（5）切忌浮夸，如“國際”、“中華”、“總”工商注冊企業(yè)命名參照《企業(yè)名稱登記管理條例》上海養(yǎng)老機構命名規(guī)定機構命名方法投資成本估算投資成本估算硬件設施投資成本軟件建設投資成本土地征用費、建筑安裝工程費，或房屋租賃、改造投入、裝修投入、基本設施設備投入和園林綠化投入等

前期考察論證、申報、注冊、員工工資、人員招募、人員培訓等費用等投資成本R版權所有

恕不復制投資成本估算

案例1以長沙市興建一家擁有400張床位，占地面積25畝（約16700平方米）的中高檔養(yǎng)老機構為例。假定其床位利用率為80％。

序號成本項目投資規(guī)模（m2）單價（元/m2）金額（萬元）比重（％）1土地征用費16700120【注2】20082建安工程費150001000【注3】1500603基礎設施建設費600244設備購置安裝費1506其他不可預見費5025合計（投資總額）25001001、前期投入成本預算

：R版權所有

恕不復制投資成本估算2．該養(yǎng)老機構年度收支估算：

項

目人數(shù)規(guī)模（位）單價（元/年）金額（萬元）一、年度經(jīng)營成本（TC）1．員工工資（平均）110（按1：3.5比例配置）9600（800）105.62．水電費支出400×80％（入住率）720（60）23.043．生活費成本400×80％（入住率）2160（180）69.124．辦公費7.25．設備（耗材）維修費26．設施設備折舊費77．5【注1】合

計284.46【注2】二、年經(jīng)營收入（TR）1．床位費收入400×80％9600（800）307.22．生活費收入400×80％3600（300）115.23．其他服務凈收入8合計430.4三、凈利潤(E)145.94注釋：需要經(jīng)過較精確地測算，越精確，越可行。投資成本估算3．該養(yǎng)老機構效益評估：凈利潤：E

=TR（年經(jīng)營收入）-TC（年經(jīng)營成本）=430.4－284.46＝145.94（萬元）。假定因優(yōu)惠政策所得稅全免，可得效益評估值：年凈現(xiàn)金流＝E＋年折舊費＝145.94.18＋77.5＝223.44（萬元）；項目投資回收期＝投資總額/每年凈現(xiàn)金流量＝2500/223.44＝11.19（年）；年投資利潤率＝E（凈利潤）/投資總額＝145.94/2500＝5.8％；R版權所有

恕不復制投資成本估算盈虧平衡入住率指的是收入與支出相等，利潤為零時的機構入住率。那么，可以假設它為X，根據(jù)表格中的數(shù)據(jù)，列出“收入=支出”方程式，求解X。105.6+400X*0.072+400X*0.216+7.2+2+77.5=400X*0.96+400X*0.36+8解出X=44.65%，即需要入住400*44.64%=178名老人才能保證當年度現(xiàn)金流平衡。投資成本估算案例2——投資改造50張床位、兩人間中低檔養(yǎng)老院

1、前期投入租金投入：租金應控制在200—300元/床/月以下（通常收費床位費為500元－800元)，總建筑面積在4000平方米以上，合理租金宜控制在每年18萬以下。房屋改造裝修投入：約100萬元。R版權所有

恕不復制投資成本估算基本設施投入——39.5萬元床,床頭柜和衣櫥：約1000元/套×50套=5萬元；床上用品：約500元/套×60套=3萬元；居室靠背椅：50元/張×100張=0.5萬元；電視機（每房間一臺）：2000元/臺×25臺=5萬元；活動室設施家庭影院一套、麻將桌2個：預算約1萬元；廚具餐具：約20萬元；洗衣設備：約3萬元；辦公設施：3萬元；康娛設施：2萬元；投資成本估算設施折舊＝（房屋改造裝修+基本設施）/10（10年折舊期）=13.95萬2．年度收支估算年度支出：（1）員工工資：院長（兼會計）：1人，計3500元/月×12月=4.2萬元；行政主管（兼出納）：1人，計3000元/月×12月＝3.6萬元；護理員：4人，計1800元/月/人×12月×4人=10.8萬元（包吃住）；廚師：1人，計2000元/月×12月=2.4萬元（包吃?。粏T工工資合計：21萬元；投資成本估算（2）伙食費成本（按80％入住率計算，下同）：300元/月/人×（50×80％＋7）人×12月=16.92萬元；（3）水電煤氣：70元/月/人×（50×80％）人×12月＝3.36萬元（4）辦公費用：1000×12=1.2萬元；（5）設備耗材,維護等：2萬元；（6）租金：15萬元；（7）設施折舊費：13.95萬元；

年總經(jīng)營支出：73.43萬元；R版權所有

恕不復制投資成本估算年度收入（按80%床位利用率）；床位費：600元/月/人×12月×50人×80%=28.8萬元。護理費：600元/月/人×12月×50人×80%=28.8萬元。伙食費：500元/月/人×12月×50人×80%=24萬元。水電費：100元/月/人×12月×50人×80%=4.8萬元。

年度經(jīng)營收入合計：86.4萬元請根據(jù)上述數(shù)據(jù)，計算回收期和盈虧平衡入住率投資成本估算項目選址方法項目選址：區(qū)位-物業(yè)-商務條件養(yǎng)老機構宜設置在交通便利的地方。養(yǎng)老機構應設置在地質(zhì)穩(wěn)定、場地干燥、排水通暢、日照充足、無污染、無危險、視野開闊的地方（環(huán)境）。養(yǎng)老機構宜設置在醫(yī)療機構附近（3公里；2級）。項目選址方法選址考慮的其他問題物業(yè)區(qū)位：老小區(qū)VS.新樓盤物業(yè)獨立性：與周邊居民、商戶的關系（是否獨門獨院；忌商品房周邊）物業(yè)的建筑類型：工業(yè)型、酒店或公寓型、裙樓+塔樓/板樓型物業(yè)改造量及難度：專業(yè)人士物業(yè)的消防條件：專業(yè)人士物業(yè)的產(chǎn)權關系：《不動產(chǎn)權登記證書》和《竣工驗收備案表》物業(yè)的商務條件：土地成本；收購成本；起租租金，租期，漲租條件項目地與城市建設與用地規(guī)劃是否沖突項目選址方法資金來源

資金來源

建設方案必須明確資金來源，包括個人資產(chǎn)、銀行貸款、產(chǎn)業(yè)基金、養(yǎng)老債券、股權融資等。資金來源養(yǎng)老項目的論證方法1.收集資料本地區(qū)人口資料，特別是人口老齡化資料；本地區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展基本概況；本地區(qū)對發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的扶持補貼政策；本地區(qū)集中養(yǎng)老需求調(diào)查資料；本地區(qū)養(yǎng)老機構數(shù)量、規(guī)模、分布、性質(zhì)、服務定位、經(jīng)營情況等資料；本地區(qū)地價、物價、房屋租賃價格、勞動力成本價格、水電、煤氣等價格；本地區(qū)交通、氣象及地質(zhì)災害資料；養(yǎng)老項目的論證方法2.實地考察

考察本省、本地區(qū)養(yǎng)老機構的建設、經(jīng)營、管理狀況，借鑒他人的經(jīng)驗。必要時可組織國內(nèi)和境外考察。3.文獻調(diào)研

相關政策法規(guī)、服務標準、管理規(guī)范。4.問卷調(diào)查

調(diào)查老年人生活狀況、集中養(yǎng)老需求，包括老人家庭結構、居住狀況、照護方式、收入水平、支付能力、入住需求、需求層次、需求內(nèi)容和經(jīng)濟承受能力等。養(yǎng)老項目的論證方法5.老人座談6.專家咨詢應向當?shù)孛裾?、建筑設計、消防安全等部門進行技術咨詢，充分聽取政府職能部門的專家意見與建議，可免走彎路。養(yǎng)老項目的論證方法附：養(yǎng)老機構建設項目可行性論證報告一、項目建設的必要性——解決該項目是否必要建設？（一）本地人口老齡化形勢與發(fā)展趨勢（與全國、全省、相關地市縣水平進行比較，用數(shù)據(jù)說話）1.本地人口老齡化與發(fā)展趨勢（嚴峻）2.本地人口高齡化、家庭空巢化、失能化情況（嚴峻）結論：本地人口老齡化形勢嚴峻，應該高度重視人口老齡化帶來的養(yǎng)老問題。養(yǎng)老項目的