招商銀行房產(chǎn)講座

房產(chǎn)法律專題法律專家與您面對(duì)面房產(chǎn)交易常見(jiàn)糾紛及風(fēng)險(xiǎn)防范解析房產(chǎn)不同處置方式不同的交易成本分析《條例》對(duì)房產(chǎn)稅開(kāi)征的影響《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》新政解讀

專題：房產(chǎn)法律知識(shí)

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《條例》新政解讀中華人民共和國(guó)總理李克強(qiáng)2014年12月22日簽署第656《中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令》，公布《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，自2015年3月1日起施行。提問(wèn)：不動(dòng)產(chǎn)有哪些類型？請(qǐng)列舉三個(gè)以上。

_________CompanyLogo律師觀點(diǎn)：不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度有利于保護(hù)個(gè)人合法物權(quán)從法律的角度來(lái)看，我們認(rèn)為，任何交易的標(biāo)的物只有在產(chǎn)權(quán)界定清楚的情況下，交易行為才是安全的。不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)登記本身即為確定權(quán)利，合法的不動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)交易受到法律的保護(hù)。在現(xiàn)實(shí)生活中，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記，城市房產(chǎn)登記普及率較高，而在農(nóng)村相對(duì)較低。目前受《條例》最大影響的不動(dòng)產(chǎn)反而是在城市之外的廣大農(nóng)村地區(qū)。山、水、林、田、湖，這些屬于國(guó)家、集體或個(gè)人所有的不同類型的不動(dòng)產(chǎn)，原來(lái)是由國(guó)土、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、海洋等部門(mén)“各管一塊、各自為政”，其登記方法、技術(shù)規(guī)程都不一致，往往存在著各種不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利重疊、漏登現(xiàn)象。容易導(dǎo)致農(nóng)林用地、農(nóng)牧用地及林牧用地之間出現(xiàn)權(quán)屬不明、界線不清，引發(fā)爭(zhēng)議?！稐l例》對(duì)房產(chǎn)稅開(kāi)征的影響關(guān)于加征房產(chǎn)稅的問(wèn)題。房產(chǎn)稅，是國(guó)家以房產(chǎn)作為課稅對(duì)象向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅，運(yùn)用稅收杠桿加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)的管理，提高房產(chǎn)使用效率，控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模和配合國(guó)家房產(chǎn)政策的調(diào)整，合理調(diào)節(jié)房產(chǎn)所有人和經(jīng)營(yíng)人的收入。根據(jù)《條例》第23-25條規(guī)定，明確建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)，加強(qiáng)包括稅務(wù)部門(mén)在內(nèi)的多部門(mén)間的基礎(chǔ)信息共享，這意味著建立房地產(chǎn)稅費(fèi)體系將成為可能，《條例》的實(shí)施，有望為加快房地產(chǎn)稅的立法進(jìn)程打通技術(shù)條件，但并非唯一決定因素。房地產(chǎn)稅要最終實(shí)施，仍取決于政府稅制調(diào)整的路徑和策略，而并非一觸而就?！稐l例》對(duì)房產(chǎn)稅開(kāi)征的影響對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。從市場(chǎng)層面來(lái)看，近期一二線城市都出現(xiàn)了大戶型、二手房上市增加的現(xiàn)象，預(yù)計(jì)隨著不動(dòng)產(chǎn)登記的加速，大戶型、二手房供應(yīng)將繼續(xù)增加。這是基于交易心理的影響，短期內(nèi)刺激部分房產(chǎn)持有人將房產(chǎn)變現(xiàn)，但對(duì)樓市影響有限。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是逐步推進(jìn)，不動(dòng)產(chǎn)登記制度更多是與住房信息聯(lián)網(wǎng)、房地產(chǎn)稅制改革等工作結(jié)合，形成樓市調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制，在短期對(duì)市場(chǎng)和銷售的影響不大。雖然加征房產(chǎn)稅在短期內(nèi)能對(duì)高漲的房地產(chǎn)價(jià)格起到威懾作用。但從長(zhǎng)期來(lái)看，影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素在于供求關(guān)系和后市預(yù)期，遏制高房?jī)r(jià)并非寄希望于房產(chǎn)稅“一劍封喉”，而是依靠樓市調(diào)控繼續(xù)打“組合拳”?！稐l例》對(duì)房產(chǎn)稅開(kāi)征的影響

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交易成本分析提問(wèn)：房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過(guò)戶的方式有幾種？哪一種方式成本最低？

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》新政解讀交易成本分析圖購(gòu)房面積對(duì)繳稅標(biāo)準(zhǔn)的影響關(guān)鍵詞解讀：廣東省普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)：普通住宅必須滿足的三個(gè)條件：

1、住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；2單套住房建筑面積在144平方米以下（含144平方米）或套內(nèi)面積120平方米以下（含120平方米）；3、實(shí)際成交價(jià)低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格的1.44倍以下（含1.44倍）。

伴隨房地產(chǎn)市場(chǎng)在最近十幾年中的高速發(fā)展，房產(chǎn)市場(chǎng)交易活躍，出現(xiàn)了大量糾紛。加上政府為調(diào)控房產(chǎn)市場(chǎng)，不斷出臺(tái)各類限購(gòu)或稅費(fèi)調(diào)整的政策，房產(chǎn)糾紛更如井噴般涌現(xiàn)。根據(jù)我們了解，在房屋買賣過(guò)程中經(jīng)常出現(xiàn)的糾紛有以下幾種：1、定金糾紛；2、一房二賣糾紛；3、房屋質(zhì)量糾紛；（案例一）4、逾期交樓、辦證糾紛；（案例二）5、共有房產(chǎn)單獨(dú)處分糾紛；6、房屋配套設(shè)施糾紛；7、房屋買賣中介費(fèi)糾紛（案例三）8、小產(chǎn)權(quán)房買賣糾紛；房產(chǎn)交易常見(jiàn)糾紛及風(fēng)險(xiǎn)防范解析

一、定金糾紛定金糾紛定金罰則：給付定金一方如果不履行債務(wù)，無(wú)權(quán)要求另一方返還定金；接受定金的一方如果不履行債務(wù)，需向另一方雙倍返還定金。因此，對(duì)于定金的約定必須全面，尤其是對(duì)于定金退回的適用情況要進(jìn)行明確約定。

二、一房二賣一房二賣是指賣家先后或同時(shí)與不同買家簽署兩個(gè)以上的買賣合同，將同一房屋出賣給不同的人。在此類糾紛中，法律只能認(rèn)定其中一個(gè)買賣合同成立。一房二賣也是常見(jiàn)的房產(chǎn)糾紛。律師提示：一、購(gòu)房者要確保定金是交付給房屋所有權(quán)人也就是有權(quán)利出賣房產(chǎn)的人；二、核實(shí)出賣人的身份證明、房屋所有權(quán)情況，最好要去房產(chǎn)部門(mén)查冊(cè)；三，房款最好不要一次性付清；四，及時(shí)做好房產(chǎn)交易的網(wǎng)簽備案。

房屋質(zhì)量糾紛房屋質(zhì)量糾紛往往是發(fā)生在房屋交付驗(yàn)收時(shí)或交付之后經(jīng)常出現(xiàn)的問(wèn)題，質(zhì)量問(wèn)題常見(jiàn)的有裂縫、滲漏、墻皮脫落等，嚴(yán)重的可能會(huì)出現(xiàn)下沉開(kāi)裂、露筋等問(wèn)題。解決辦法：第一，可向建設(shè)行政主管部門(mén)投訴；第二，協(xié)商調(diào)解；第三，向仲裁機(jī)構(gòu)提起仲裁或向法院提起訴訟。實(shí)踐中，某些不良開(kāi)發(fā)商往往會(huì)以并非質(zhì)量問(wèn)題為由提出異議，并申請(qǐng)鑒定，致使此類糾紛人為拖延糾紛解決的時(shí)間。三、房屋質(zhì)量糾紛樓上業(yè)主房屋滲漏致樓下房屋漏水樓下業(yè)主應(yīng)如何維權(quán)？真實(shí)案例（一）：2005年，吳氏夫婦與A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱A公司）簽訂房屋買賣合同，購(gòu)買廣州海珠區(qū)一套商品房。由于該樓盤(pán)的部分樓宇是另一家B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱B公司）開(kāi)發(fā)。因此，A公司便委托B公司與吳氏夫婦辦理涉案房屋交付使用的相關(guān)手續(xù)。B公司在交付時(shí)出具房屋質(zhì)量保證書(shū)，保證書(shū)中承諾“屋內(nèi)漏水”的保修期為5年，并約定負(fù)責(zé)保修部門(mén)為其下屬的物業(yè)管理中心。2008年中旬，吳氏夫婦購(gòu)買的房屋天花及墻體出現(xiàn)不同程度的漏水及滲漏問(wèn)題，經(jīng)查發(fā)現(xiàn)該滲漏是樓上業(yè)主房屋滲漏所致。由于A公司、B公司與物管中心不履行維修義務(wù)，吳氏夫婦在投訴無(wú)果的情況下，向法院提起訴訟。案例

四、逾期交樓、辦證糾紛逾期交樓或逾期辦理房產(chǎn)證律師建議：一、不要輕易簽署收樓手續(xù)。二、簽署購(gòu)房合同時(shí)，務(wù)必要注意逾期交樓或逾期辦證的違約條款的具體約定。避免因約定的違約金過(guò)低而造成開(kāi)發(fā)商肆意違約。未達(dá)質(zhì)量驗(yàn)收條件發(fā)出收樓通知無(wú)效法院判決開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任真實(shí)案例（二）：程女士與開(kāi)發(fā)商公司于2008年6月18日簽訂《商品房買賣合同》，約定程女士向該公司購(gòu)買廣州某繁華地段商品房一套，購(gòu)房總金額為約五百四十六萬(wàn)元。開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)在2009年5月31日前將符合交付條件的商品房交付給程女士使用。眼看著交房時(shí)間一天天過(guò)去，開(kāi)發(fā)商仍無(wú)法履行交付義務(wù)，程女士向廣州仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁，要求開(kāi)發(fā)商賠償延期交樓違約金約27萬(wàn)元并承擔(dān)律師費(fèi)。仲裁庭裁決：支持程女士全部的申請(qǐng)請(qǐng)求。案例

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共有房產(chǎn)單獨(dú)處分糾紛提問(wèn)：共有房產(chǎn)是什么概念？

五、共有房產(chǎn)單獨(dú)處分糾紛共有房產(chǎn)單獨(dú)處分糾紛所謂共有房產(chǎn)單獨(dú)處分糾紛，在實(shí)踐中，因婚姻關(guān)系，繼承關(guān)系而產(chǎn)生的共有房產(chǎn)，往往可能因?yàn)榉慨a(chǎn)登記在其中一位共有人名下，而在形式上令人無(wú)法判斷其是屬于多人共有的房產(chǎn)。如購(gòu)房者未對(duì)其產(chǎn)權(quán)共有狀態(tài)進(jìn)行核實(shí)，而與其中一位共有人簽署買賣合同，則可能導(dǎo)致最終買賣合同無(wú)效的法律后果。律師建議：購(gòu)房之前一定要確定房屋的權(quán)屬是否清晰。

六、房屋配套設(shè)施糾紛很多小區(qū)在交付業(yè)主使用時(shí)面臨這樣一個(gè)問(wèn)題，人是入住了，可配套的煤氣、水電、寬帶卻不能及時(shí)使用。按照法律規(guī)定，房屋配套設(shè)施(包括水電氣等)通常應(yīng)在房屋交付時(shí)同時(shí)具備使用條件。但是，如果未能達(dá)到要求，現(xiàn)行法律中并未明確如何承擔(dān)違約責(zé)任，因此，配套設(shè)備不能及時(shí)使用，目前主要依據(jù)合同約定來(lái)追究違約責(zé)任。房屋買賣雙方在簽訂合同時(shí)，對(duì)于配套設(shè)備可以在合同中單列一條款進(jìn)行約定或者簽訂補(bǔ)充協(xié)議進(jìn)行約定。六、房屋配套設(shè)施糾紛房屋買賣中介費(fèi)糾紛：我們發(fā)現(xiàn)實(shí)踐中有三種常見(jiàn)的中介費(fèi)糾紛：第一種比較特別，就是買家可能會(huì)“飛中介”，即有些買家可能會(huì)繞過(guò)中介直接與業(yè)主簽約，以節(jié)省2-3%的中介費(fèi)用。但這種情況下中介公司會(huì)通過(guò)法律途徑追索中介費(fèi)，由此產(chǎn)生糾紛。第二種是同一物業(yè)，購(gòu)房者有通過(guò)不同中介去看房，最終僅通過(guò)其中一家中介簽訂房屋買賣合同，另一家由此追索中介費(fèi)的情況。第三種是買家通過(guò)中介購(gòu)房，由于種種原因，導(dǎo)致最終合同無(wú)法履行，想要回已付中介費(fèi)，中介公司卻不退回。以上三種情況均需根據(jù)不同的具體情況進(jìn)行處理，但共同的一點(diǎn)，律師建議大家注意，與中介的合同及看樓紙不可輕易亂簽！其次，中介費(fèi)用在交易未成功之前，不要一次性給付。七、房屋買賣中介費(fèi)糾紛兩中介帶看同一房屋買主與前中介促交易被訴違約真實(shí)案例（三）：馮先生想在市區(qū)買一套房屋方便孩子讀書(shū)，便先后在多家中介看房。2008年12月，馮先生經(jīng)朋友介紹來(lái)到B中介公司，在看樓前與該公司簽了份看樓確認(rèn)書(shū)，看樓時(shí)，馮先生發(fā)現(xiàn)其中一套房A中介公司已經(jīng)帶自己看過(guò)了。對(duì)比之下，B公司的中介費(fèi)為房?jī)r(jià)的3%，提出的房?jī)r(jià)為29萬(wàn)；A公司的中介費(fèi)為為房?jī)r(jià)的0.6%，提出的房?jī)r(jià)為31萬(wàn)。因此，馮先生決定與A中介公司跟房東簽物業(yè)買賣合同。B公司發(fā)現(xiàn)該物業(yè)已轉(zhuǎn)移給馮先生后，認(rèn)為馮先生構(gòu)成嚴(yán)重違約，要求其支付雙倍中介費(fèi)、違約金及律師費(fèi)，共3萬(wàn)。仲裁庭裁決：馮