房地產(chǎn)市場報(bào)告 -2024年上半年重慶房地產(chǎn)市場回顧與展望

2024年上半年，重慶優(yōu)質(zhì)寫字樓市場迎來重慶國際都會的交付，是新牌坊子市場時(shí)隔五年的首個新增供應(yīng)，帶來約10.8萬平方米的辦公面積。著眼需求端，上半年凈吸納量錄得約6.4萬平方米，半年環(huán)比增長95.3%，同比增長231.1%，但絕對值僅為疫前5年同期均值的37.5%，復(fù)蘇力度不及預(yù)期。相應(yīng)地，市場整體空置率較去年末上升0.2個百分點(diǎn)至28.8%。分季度看，一季度受益于長周期談判的大面積需求逐步落地，單季凈吸納量錄得3.5萬平方米，但春節(jié)后租戶仍保持謹(jǐn)慎；邁入二季度，隨著增量需求延續(xù)疲弱，同時(shí)存量租戶的升級搬遷意愿亦受限于不斷收緊的預(yù)算，市場活躍度進(jìn)一步降溫，單季凈吸納量環(huán)比下降15.4%至約2.9萬平方米。租金方面，在增量需求有限，且成本節(jié)降型存量企業(yè)搬遷需求主導(dǎo)市場的背景之下，業(yè)主進(jìn)一步擴(kuò)大租金及附加商務(wù)條件的談判空間，以提升市場競爭力。因此，市場平均租金加速下行，較去年末下跌2.3%。其中，甲級樓業(yè)主更關(guān)注大面積品質(zhì)租戶，故提供相對更大的讓步空間，令甲級樓平均租金由一季度0.7%的跌幅擴(kuò)大至二季度的1.7%。37.4%，而以普惠金融為代表的非傳統(tǒng)金融業(yè)持續(xù)在渝擴(kuò)張，占比該類需求的58.6%；受益于重慶金融全業(yè)態(tài)體系的不斷完善，20余類牌照全覆蓋，同時(shí)貸款余額規(guī)模居全國前列，預(yù)計(jì)將持續(xù)助力企業(yè)發(fā)展并衍生辦公需求落地。TMT位居第二，占比29.9%，電商、游戲、直播等領(lǐng)域的企業(yè)搬遷需求亮眼，錄得數(shù)筆1000平方米以上面積段從園區(qū)搬遷至甲級寫字樓的成交案例。專業(yè)服務(wù)業(yè)貢獻(xiàn)9.9%的新增需求居第三，主要是律所、商務(wù)咨詢、人力資源及企業(yè)服務(wù)等領(lǐng)域的企業(yè)。此外，重慶制造業(yè)及物流業(yè)的提質(zhì)發(fā)展也帶動汽車制造、交運(yùn)倉儲等領(lǐng)域的企業(yè)于上半年衍生擴(kuò)租、新租、搬遷等需求。展望2024年下半年，重慶優(yōu)質(zhì)寫字樓市場將迎來11萬平方米的新增供應(yīng)，而需求將繼續(xù)處于溫和修復(fù)期，故市場去化壓力延續(xù)。借此，升級搬遷的租賃窗口期持續(xù)擴(kuò)大，市場平衡將繼續(xù)向租戶端傾斜。2024年上半年，重慶零售物業(yè)市場迎來供應(yīng)高峰，4個購物中心開業(yè)，合計(jì)約34.2萬平方米的新增供應(yīng)，同比上升241.9%，占全年新增供應(yīng)的84.6%。其中包括：遠(yuǎn)東集團(tuán)的首座遠(yuǎn)東城購物中心，亦是觀音橋商圈自2021年來的首個新增供應(yīng)；完善冉家壩社區(qū)配套的凱德廣場·九章；填補(bǔ)二郎板塊商業(yè)空白的云領(lǐng)天街，系龍湖重慶首座輕資產(chǎn)項(xiàng)目；以及沙坪壩舊改煥新的華宇廣場A館。與此同時(shí)，三個存量項(xiàng)目因經(jīng)營困難而退出市場，截至二季度末，市場總存量調(diào)整為858萬平方米。盡管供應(yīng)充沛，上半年凈吸納量僅錄得約33.5萬平方米，一方面是因?yàn)橄M(fèi)增速放緩，品牌拓店趨于謹(jǐn)慎，上半年重慶全市實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額7,684.88億元，同比增長3.9%，比全國高0.2個百分點(diǎn)，但二季度增速放緩至2.2%。另一方面，多個購物中心持續(xù)大規(guī)模調(diào)改，主動性優(yōu)化租戶，如龍湖北城天街。相應(yīng)地，市場整體空置率較去年末微降0.8個百分點(diǎn)至9.3%；業(yè)主以價(jià)換量，購物中心首層平均租金較去年末下跌0.8%。相對而言，上半年重慶文旅發(fā)展勢頭良好，假日經(jīng)濟(jì)活躍，如端午節(jié)期間重慶接待國內(nèi)游客同比增長9.5%，旅游總收入同比增長17.9%；ll五一n假期間，重慶全市過夜游客同比增長11.3%。同期，境外游熱度攀升，上半年重慶口岸入境的外國人超8萬余人次，同比上升3.6倍；在渝停留住宿的外國人達(dá)34萬余人次，同比上升6倍，已經(jīng)超過2019年水平。調(diào)整升級是市場上半年的主旋律。按策略看，在核心商圈，城市更新積極推進(jìn)，活化存量項(xiàng)目，翻新或增設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施，以改善整個片區(qū)的城市界面與通達(dá)性；加之游客消費(fèi)貢獻(xiàn)逐漸擴(kuò)大，運(yùn)營商借勢調(diào)改，尤其聚焦與交通新動線銜接的商業(yè)空間。例如，在觀音橋，東環(huán)道的ll我在重慶"LED大屏和建設(shè)中的空中連廊已成商圈新名片，前者帶動相鄰的龍湖北城天街同步推進(jìn)北城里煥新，而后者推動茂業(yè)天地將打造與空中連廊相銜接的茂樂巷等。在非核心商圈，運(yùn)營商基于對周邊客群的充分洞察，緊抓消費(fèi)更迭，升級定位與優(yōu)化品牌組合，如光環(huán)購物公園、星光時(shí)代廣場、悅薈購物中心等。而從調(diào)改方向看，運(yùn)營商紛紛致力于提升賣場的休閑社交屬性，并聚焦招引城市或區(qū)域首店。品牌新增店鋪按數(shù)量看，零售業(yè)態(tài)占比55.2%，其中受如萬象城、星光68廣場等地標(biāo)項(xiàng)目的重點(diǎn)加持，美妝護(hù)膚品牌表現(xiàn)搶眼，如chanel、3CE、BYREDO、NARS等；此外戶外運(yùn)動、潮牌品牌也錄得拓店，如迪卡儂、HOKA、Lululemon、YEsccl等。外來品牌在渝的份額不斷提升，特別是新派餐飲coffee、blueglass等。體驗(yàn)業(yè)態(tài)占比回升至11.2%，主要是親子、健康護(hù)理等品類的擴(kuò)張。受新能源汽車擴(kuò)張放緩的影響，主力店占比降至4.2%。展望2024年下半年，重慶零售物業(yè)市場將迎來約6.2萬平方米的新增供應(yīng)。暑假和下半年的節(jié)假日預(yù)計(jì)會進(jìn)一步刺激文旅消費(fèi)，改善市場消費(fèi)活力。2024年上半年，重慶倉儲物流市場未錄得新增供應(yīng)。著眼需求端，上半年凈吸納量錄得約17.3萬平方米，同比顯著增長4.2倍，主要是得益于重慶制造業(yè)高速發(fā)展所衍生的擴(kuò)倉需求，特別是新能源汽車；以及業(yè)主以價(jià)換量策略顯效，刺激ll618n購物節(jié)的臨租需求釋放。相應(yīng)地，全市高標(biāo)庫整體空置率較去年末下降3.4個百分點(diǎn)，至18.3%；盡管空置率已降至自2016年來的新低，但市場壓力尚存，租金持續(xù)下行，較去年末下跌1%。新增需求按行業(yè)看，制造業(yè)主導(dǎo)去化，占比過半高達(dá)52.2%，其中的56.8%來自于汽車及零部件的相關(guān)物流需求，且主要分布在西部物流園、空港及兩江龍盛園區(qū)，需求占比分別為46.3%、30.2%及23.5%。2024年重慶工業(yè)持續(xù)引領(lǐng)經(jīng)濟(jì)增長，汽車產(chǎn)業(yè)支撐作用凸顯。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上半年全市規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長8.6%，較去年同期和全年提高5.1和2.0個百分點(diǎn)，高于全國水平2.6個百分點(diǎn)，位居全國第5位；其中，新能源汽車?yán)瓌尤衅嚠a(chǎn)業(yè)增加值同比增長30.3%，拉動全市規(guī)上工業(yè)增長5.1個百分點(diǎn)，對全市工業(yè)增長的貢獻(xiàn)達(dá)59.7%；產(chǎn)量方面，上半年重慶汽車產(chǎn)量121.42萬輛，同比增長15.9%，其中新能源汽車39.14萬輛，同比增長1.5倍；同時(shí)，新能源汽車出口大幅增長，上半年實(shí)現(xiàn)出口交貨值229.19億元，同比增長