“營改增”對房地產企業(yè)稅負的影響

“營改增”對房地產企業(yè)稅負的影響

“營改增”對房地產企業(yè)稅負的影響在實施“營改增”前，我國房地產企業(yè)在房地產開發(fā)過程中涉及到很多始終，存在嚴重的重復征稅的現象，不僅加大了房地產企業(yè)的稅負，也在無形中將企業(yè)的稅負轉嫁到不斷攀升的房價上來。從長遠的角度來看，這并不利于我國房地產企業(yè)的發(fā)展，更不利于我國房地產市場的健康發(fā)展。對于房地產企業(yè)而言，稅制改革迫在眉睫，有效解決重復征稅的問題更是稅制改革中的重中之重。對于房地產企業(yè)而言，由于其特殊性使得“營改增”對于房地產產企業(yè)而言困難重重。在這樣的大環(huán)境下，政府出臺的政策、各項措施等都會對房地產企業(yè)產生巨大影響，特別是對房地產企業(yè)的稅負影響更是直接關系到其生死存亡和未來的發(fā)展。一、房地產企業(yè)營改增稅負效應的影響因素分析（一）“營改增”影響房地產企業(yè)名義稅負變化的雙重效應分析從理論上看，增值稅只是對每一個生產環(huán)節(jié)上的增值額進行征稅，從而存在營業(yè)稅重復征稅的現象得到解決，完善的抵扣鏈條將有助于全面推進更為專業(yè)化的戲份，為促進和加快產業(yè)結構的調整奠定基礎。但是，具體到不同的行業(yè)中，由于改革后稅率、可抵扣的進項稅額都不各不相同，因此，很可能在實施稅制改革后出現某些行業(yè)稅負增加的問題。例如：站在房地產企業(yè)外購產品與服務的可抵扣程度的角度分析，作為國民經濟發(fā)展中的重要產業(yè)，房地產產業(yè)的鏈條較長，因此，房地產企業(yè)在發(fā)展的同時也帶動了一大批相關產業(yè)的發(fā)展，如：處于房地產企業(yè)上游的土地提供者、承包商、其他服務提供者等，涉及到的行業(yè)包括：金融業(yè)、建筑業(yè)等不同的行業(yè)。同時，還涉及到鋼鐵、水泥、現代服務業(yè)等不同的行業(yè)發(fā)生業(yè)務上的往來?？梢?，我國房地產企業(yè)會對與其相關的產業(yè)產生影響，對經濟起到拉動的效應。但同時也表明我國房地產業(yè)仍處于物質資本消耗的數量擴張階段，還有待于進行產業(yè)的升級改造和服務化方向發(fā)展。對房地產行業(yè)實行“營改增”的基本前提主要就是為了房地產行業(yè)提供施工、勞務等服務，這些行業(yè)也是“營改增”的行業(yè)，否則房地產行業(yè)的營改增毫無意義。因此，據統(tǒng)計，房地產業(yè)營改增后，預計將有71.6%的中間投入能夠形成進項抵扣額。從長遠的角度來看，當增值稅實現了對營業(yè)稅的征稅范圍全面覆蓋后，房地產業(yè)的大多數外購產品和服務中所含的稅款都能夠獲得抵扣。再例如：我們站在行業(yè)投入與產出的方面分析：房地產企業(yè)的增加值中的主要構成部分是固定資產的折舊，這部分內容已經占到房地產行業(yè)總投入的43.8%。（二）房地產企業(yè)“營改增”的稅負轉嫁效應分析首先，對稅負后轉效應的分析。房地產企業(yè)具有資金密集型、資源密集型的基本特征，目前我國的土地資源、貸款的額度都出現了資源緊張的問題，當供給彈性較大、而需求彈性較小的時候，房地產行業(yè)實施“營改增”后產生的稅負很難轉嫁到銀行、政府、信托公司等金融機構。按照通常的做法來看，由于建筑工程企業(yè)與房地產企業(yè)之間存在著密切的聯(lián)系，很多建筑企業(yè)為了獲得建筑合同，經常不擇手段通過低價中標、承諾墊資等方式來完成工程建設。很多建筑企業(yè)在同房地產企業(yè)的談判中經常處于一種弱勢的地位中。另外，有的房地產企業(yè)為了少繳、免繳土地增值稅，經常和建筑企業(yè)實現協(xié)同避稅的現象，并通過提高建安成本來實現對增值率的降低，這樣做的結果就是講房地產開發(fā)企業(yè)的部分稅負轉嫁到建筑企業(yè)中。在“營改增”實施后，建筑企業(yè)通房地產企業(yè)之間協(xié)同避稅的動機將大大削減，供給彈性明顯增加，房地產企業(yè)在短期內向上游轉嫁稅負的難度也就隨之增加。其次，對稅負的前轉稅負效應的分析。對于房地產企業(yè)而言，向下游轉嫁增值稅稅負的主要對象就是廣大的購房者，增值稅作為流轉稅，從理論上看稅負最終都是由購房者來承擔的。在我國一二線城市中，房價在不斷上漲，只要房價的上漲標準一直未超過購房者所能夠支付的上限，在商品房整體處于供不應求的環(huán)境下，房地產開發(fā)企業(yè)就很容易通過“捂盤”的方式將“營改增”后的稅負轉嫁到不斷上漲的房價中，從而轉嫁給購房者。（三）房地產企業(yè)“營改增”實際稅負效應分析如前所述，在實施“營改增”后，房地產企業(yè)稅負的影響不僅體現在名義稅負的提高與稅負的轉嫁方面，更痛稅務機關對房地產企業(yè)的稅制執(zhí)行與監(jiān)督的程度密切相關。由于稅務征管因素的存在，房地產開發(fā)企業(yè)的實際稅負在進行稅負轉嫁后有可能出現減輕。但從這一角度來看，我國在實行“營改增”的同事，不僅應該進一步簡化稅制要求、實現稅率的統(tǒng)一，還應該加強對稅控體系的構建。二、“營改增”后房地產企業(yè)避免稅負影響的有效對策（一）應加強對發(fā)票的管理如前所述，導致泛地產企業(yè)在實施“營改增”后稅負上升的一個主要因素就是發(fā)票管理中存在的很難取得增值稅進項稅額抵扣發(fā)票。從理論上看，由于能夠取得抵扣的項目而無法取得專用發(fā)票將無法實現抵扣。因此，房地產企業(yè)應針對這一問題加強對發(fā)票的管理，及時、準確地取得可以抵扣的專用發(fā)票。例如：房地產企業(yè)可以盡量選擇一般納稅人作為供應商，對于那些無法提供專用發(fā)票的個體戶等小規(guī)模納稅人盡量不要選擇為合作伙伴。再例如：在房地產企業(yè)的油費管理中，可以通過記賬、月結、同意購進充值卡等方式進行集中采購，盡量獲得增值稅專用發(fā)票。（二）盡量延長進項稅額的抵扣時限就我國目前的稅制改革現狀來看，增值稅的一般納稅人所取得的專用發(fā)票、機動車銷售統(tǒng)一發(fā)票、海關繳款書等應該在開具之日起的180天內到相關的稅務機關進行認證，在認證后可以在次月申報，并向主管的稅務機關申報抵扣的進項稅額。由于房地產企業(yè)的特殊性，有的房地產企業(yè)在獲得土地后并不會立即進行開發(fā)，還有的會經過很長時間后才會正式進行開發(fā)，因此，如果仍然沿用180天的抵扣期限很容易使這類企業(yè)前期發(fā)生的成本不能在銷項稅額中進行抵扣?？梢?，應適當延長進項稅額的抵扣時限。（三）盡快提升地方主體稅種體系的構建從理論上看，各地方政府在重構各自的主體稅種體系后將大大減輕由于房地產企業(yè)由于“營改增”而產生的一些負面效應。從長遠的角度來看，房地產企業(yè)可以實行較低的稅率，在提升當地經濟水平與居民生活水平的同時，保持與上下游行業(yè)的稅率的一致性，從而降低稅收負擔?？傊盃I