商業(yè)及住宅項(xiàng)目前期物業(yè)入住裝修管理方案

商業(yè)及住宅項(xiàng)目前期物業(yè)入住裝修管理方案實(shí)務(wù)物業(yè)管理階段是物業(yè)公司實(shí)施公共設(shè)備設(shè)施管理與商家及業(yè)主服務(wù)功能的重要階段，由入住裝修階段、日常管理運(yùn)作階段二個(gè)部分組成。入住裝修階段，我們將裝修管理和治安管理確立為這一階段的工作重點(diǎn)。裝修管理上，實(shí)施裝修管理的“一把手工程”，由物業(yè)公司總經(jīng)理親自掛帥，主抓裝修管理，向開(kāi)發(fā)商和商家及業(yè)主負(fù)責(zé)。實(shí)行公司、客戶(hù)服務(wù)中心層層承諾，對(duì)裝修管理人員績(jī)效實(shí)行獎(jiǎng)勵(lì)與懲罰相結(jié)合的管理方式，對(duì)商家及業(yè)主裝修實(shí)施嚴(yán)密的監(jiān)管，確保裝修管理總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。治安管理上，我們將依據(jù)入住期的治安形勢(shì)和商家及業(yè)主的心理需求，實(shí)施“人防為主，技防、物防為輔”的治安管理方式，加強(qiáng)對(duì)裝修隊(duì)、外來(lái)人員、搬運(yùn)隊(duì)等流動(dòng)因素的監(jiān)管，確?！肮芾頍o(wú)盲點(diǎn)，治安無(wú)事件”。（一）前期措施介入、合理規(guī)劃針對(duì)小區(qū)實(shí)際情況，提前準(zhǔn)備管理方案在前期介入工作中，我們一方面參與小區(qū)規(guī)劃建設(shè)，另一方面，緊密結(jié)合小區(qū)的實(shí)際情況，提前準(zhǔn)備管理方案，提交詳實(shí)科學(xué)的物業(yè)管理可行性調(diào)研報(bào)告。對(duì)小區(qū)的物業(yè)管理進(jìn)行準(zhǔn)確定位，并將有針對(duì)性地?cái)M訂智能化管理方案、裝修監(jiān)管方案、治安管理方案、住宅停車(chē)管理方案、圍合式環(huán)境方案等。利用商家及業(yè)主講座提前對(duì)商家及業(yè)主裝修管理進(jìn)行宣傳為了更好地實(shí)施將來(lái)對(duì)小區(qū)的管理，我們把對(duì)商家及業(yè)主的宣傳作為前期介入的一項(xiàng)重要工作。通過(guò)宣傳講授有關(guān)知識(shí)，并組織部分商家及業(yè)主參觀學(xué)習(xí)，以求取得良好的社會(huì)效果，為日后管理工作的開(kāi)展打下基礎(chǔ)。做好驗(yàn)收接管工作通過(guò)接管驗(yàn)收這一工作程序，進(jìn)一步熟悉物業(yè)整體的各項(xiàng)性能與特點(diǎn)，預(yù)測(cè)管理中可能出現(xiàn)的問(wèn)題，準(zhǔn)備相應(yīng)緊急事件的處理方案，真正做到有備無(wú)患，防范于未然。驗(yàn)收與接管程序如下：成立驗(yàn)接小組成立驗(yàn)接小組制訂驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處理方案制訂驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處理方案接管移交手續(xù)書(shū)接管移交手續(xù)書(shū)審查資料、圖紙、親臨現(xiàn)場(chǎng)逐項(xiàng)檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，做好記錄，督促整改。審查資料、圖紙、親臨現(xiàn)場(chǎng)逐項(xiàng)檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，做好記錄，督促整改。簽訂移交書(shū)面手續(xù)，做好遺留工程備案簽訂移交書(shū)面手續(xù)，做好遺留工程備案簽訂物業(yè)保修方案簽訂物業(yè)保修方案（二）入住裝修階段的管理措施1.交房手續(xù)（1）辦理入住手續(xù)流程，根據(jù)商家及業(yè)主與開(kāi)發(fā)商在交房時(shí)，出具交房（入伙）通知單才能辦理：商家及業(yè)主接房《交房通知單》；《交房通知單》；產(chǎn)權(quán)人身份證或其他有效證件復(fù)印件2份，核對(duì)原件；若為代理人接房，需提供產(chǎn)權(quán)人《接房委托書(shū)》及委托代理人身份證或其他有效證件復(fù)印件2份，核對(duì)原件。物業(yè)處向商家及業(yè)主發(fā)放文件資料1.《業(yè)主手冊(cè)》；4.《裝修特別提示》；1.《業(yè)主手冊(cè)》；4.《裝修特別提示》；2.《業(yè)主臨時(shí)規(guī)約》；5．《區(qū)域防火責(zé)任協(xié)議書(shū)》3.《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》；商家及業(yè)主填寫(xiě)、簽訂相關(guān)表單、文件填寫(xiě)《業(yè)主基本情況登記表》；填寫(xiě)《業(yè)主基本情況登記表》；簽訂《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》一式兩份；簽訂《區(qū)域防火責(zé)任協(xié)議書(shū)》一式兩份。商家及業(yè)主交納相關(guān)費(fèi)用綜合物業(yè)管理費(fèi)；綜合物業(yè)管理費(fèi)；水電周轉(zhuǎn)金；其它代收費(fèi)用（如二次裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)）。與商家及業(yè)主進(jìn)行商業(yè)及住宅驗(yàn)收交接查驗(yàn)配套設(shè)施；4.查驗(yàn)土建、門(mén)窗；查驗(yàn)配套設(shè)施；4.查驗(yàn)土建、門(mén)窗；2.查驗(yàn)配電箱系統(tǒng)、安防系統(tǒng)；5.抄記水、電、煤氣表底數(shù)。3.查驗(yàn)給排水系統(tǒng)；鑰匙交接、建檔簽署《房屋驗(yàn)收交接確認(rèn)單》、《收樓承諾書(shū)》；簽署《房屋驗(yàn)收交接確認(rèn)單》、《收樓承諾書(shū)》；房屋鑰匙交接；建立業(yè)主檔案。（2）辦理入住手續(xù)采取的便利措施辦理入住手續(xù)，我們將堅(jiān)持八字方針：熱情、周到、高效、便利。我們采取的便利措施是：設(shè)立辦理入住專(zhuān)用接待服務(wù)室，由專(zhuān)職人員提供周到的一站式服務(wù)。精心安排入住程序，商家及業(yè)主隨到隨辦，正常情況下，從進(jìn)入辦事大廳到領(lǐng)鑰匙驗(yàn)房30分鐘內(nèi)辦畢。提前與供電局、自來(lái)水公司、電信部門(mén)、有線電視簽訂代辦業(yè)務(wù)協(xié)議書(shū)，代辦有關(guān)業(yè)務(wù)，方便商家及業(yè)主，減少麻煩。同時(shí)，為商家及業(yè)主提供多項(xiàng)免費(fèi)咨詢(xún)和維修服務(wù)。提供有償上門(mén)維修服務(wù)項(xiàng)目。2．裝修管理，確保無(wú)違章裝修為維護(hù)外觀形象的統(tǒng)一、美觀，保障小區(qū)智能系統(tǒng)的正常使用功能不被破壞，我們將從實(shí)際出發(fā)，以小區(qū)景觀設(shè)計(jì)、露臺(tái)搭建、陽(yáng)臺(tái)封閉為裝修工作的監(jiān)管重點(diǎn)，根據(jù)以往的裝修管理經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)，為打好裝修管理的攻堅(jiān)戰(zhàn)，公司在小區(qū)的裝修管理上實(shí)施“一把手工程”，由項(xiàng)目經(jīng)理親自抓裝修管理，著重“裝修宣傳——裝修審批——裝修跟蹤監(jiān)管——違章裝修即時(shí)處理——裝修全程驗(yàn)收”五個(gè)環(huán)節(jié)的工作，力爭(zhēng)“服務(wù)在一線，監(jiān)管在一線”。為正面引導(dǎo)商家及業(yè)主裝修，物管公司將聯(lián)絡(luò)幾家名牌裝修公司為商家及業(yè)主提供免費(fèi)裝修咨詢(xún)、裝修設(shè)計(jì)服務(wù)。擬采取的違章裝修控制流程：業(yè)主辦理入住手續(xù)對(duì)業(yè)主、裝修施工隊(duì)提供裝修特別提示業(yè)主辦理入住手續(xù)對(duì)業(yè)主、裝修施工隊(duì)提供裝修特別提示申報(bào)裝修，嚴(yán)格審核裝修方案，簽訂裝修合約，繳交裝修押金申報(bào)裝修，嚴(yán)格審核裝修方案，簽訂裝修合約，繳交裝修押金樓管員、治安巡邏員、消防管理員、工程人員交叉監(jiān)督各部門(mén)經(jīng)理監(jiān)管樓管員、治安巡邏員、消防管理員、工程人員交叉監(jiān)督各部門(mén)經(jīng)理監(jiān)管+發(fā)現(xiàn)違章裝修發(fā)出通知，上門(mén)工作，以理服人，說(shuō)服業(yè)主，讓業(yè)主整改發(fā)出通知，上門(mén)工作，以理服人，說(shuō)服業(yè)主，讓業(yè)主整改采取勸阻措施向職能部門(mén)反映情況以取得行政上的支持經(jīng)濟(jì)手段、法律手段解決采取勸阻措施向職能部門(mén)反映情況以取得行政上的支持經(jīng)濟(jì)手段、法律手段解決裝修宣傳，切實(shí)到位為加強(qiáng)裝修宣傳的力度，我們將在入住初期策劃一項(xiàng)大型活動(dòng)，充分發(fā)揮社區(qū)文化的導(dǎo)向功能、約束功能，并架起客戶(hù)服務(wù)中心與商家及業(yè)主的橋梁，真正提高商家及業(yè)主按章裝修的自覺(jué)性。裝修審批，嚴(yán)把“三關(guān)”依據(jù)我們多年管理的經(jīng)驗(yàn)，在審批過(guò)程中，將會(huì)出現(xiàn)一些不良現(xiàn)象，例如某些覺(jué)悟較低商家及業(yè)主為了個(gè)人利益，利用人情關(guān)系，或者在裝修方案上制造模糊概念，以達(dá)到違章裝修的目的。針對(duì)小區(qū)物業(yè)管理上可能出現(xiàn)的特殊情況，以及裝修管理上對(duì)智能設(shè)施管線，公共管線保護(hù)的特殊要求，我們將一方面采取對(duì)商家及業(yè)主申報(bào)的裝修方案進(jìn)行嚴(yán)格審批，一方面加強(qiáng)裝修審批人員的內(nèi)部管理，以確保裝修審批嚴(yán)把人情關(guān)、金錢(qián)關(guān)和技術(shù)關(guān)。裝修審批重點(diǎn)如下：保證商業(yè)及住宅設(shè)施的正常使用功能。審核重點(diǎn)：商業(yè)及住宅結(jié)構(gòu)、智能化設(shè)施及管線；供水、供電管線。保證商業(yè)及住宅外觀統(tǒng)一美觀。審核重點(diǎn)：陽(yáng)臺(tái)、窗臺(tái)、天臺(tái)（躍層房）、空調(diào)安裝及管線走向。裝修材料符合防火規(guī)定。（3）建立細(xì)致嚴(yán)密的裝修跟蹤監(jiān)管體系商家及業(yè)主裝修施工，指定客戶(hù)中心客戶(hù)主管、客服助理、實(shí)施“全過(guò)程”追蹤監(jiān)管，每天巡視施工現(xiàn)場(chǎng)不少于1次，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)巡查與商家及業(yè)主溝通，了解施工方案、裝修工程進(jìn)展，把違章裝修消滅在初始階段。工程維修中心專(zhuān)門(mén)設(shè)置有裝修檢查組，對(duì)商家及業(yè)主裝修進(jìn)行巡回檢查，可在違章初期發(fā)現(xiàn)制止違章。同時(shí)協(xié)調(diào)秩序維護(hù)員、客服人員也要對(duì)裝修進(jìn)行監(jiān)管。形成立體式的裝修監(jiān)管網(wǎng)點(diǎn)，維護(hù)好智能設(shè)施管線、公共管線，杜絕違規(guī)搭建，把違章裝修消滅于萌芽階段。此外，在加強(qiáng)監(jiān)管的同時(shí)，在商家及業(yè)主入住裝修高峰期，對(duì)樓前綠地加以保護(hù)，使之不被破壞。商家及業(yè)主裝修實(shí)施袋裝化，指定地點(diǎn)投放，確保小區(qū)綠化完好。（4）處理違章裝修的四個(gè)手段說(shuō)服手段。商家及業(yè)主出現(xiàn)違章裝修，管理人員在2小時(shí)內(nèi)，上門(mén)做好商家及業(yè)主的思想工作，禮貌地向商家及業(yè)主解釋裝修規(guī)定，耐心地向商家及業(yè)主說(shuō)明違章裝修造成的危害。做到以理說(shuō)服商家及業(yè)主，以情感化商家及業(yè)主，爭(zhēng)取商家及業(yè)主的支持和諒解，讓商家及業(yè)主自覺(jué)接受整改要求。經(jīng)濟(jì)手段。在商家及業(yè)主裝修申報(bào)時(shí)，按規(guī)定交納裝修押金，出現(xiàn)違章裝修，除了采取說(shuō)服教育、行政壓力促使其整改外，針對(duì)違章情況，采取扣除裝修押金、等經(jīng)濟(jì)手段控制，從經(jīng)濟(jì)上控制商家及業(yè)主的違章裝修。行政手段。對(duì)有一定身份的人士，裝修監(jiān)管人員在實(shí)施監(jiān)管時(shí)有心理壓力。我們將通過(guò)規(guī)劃局、建委、房管局，在商家及業(yè)主一意孤行的情況下，向他們反映情況，取得行政上的支持，通過(guò)行政壓力督促整改，同時(shí)將采取其他方法，制止違章裝修施工。法律手段。商家及業(yè)主裝修申報(bào)手續(xù)中，客戶(hù)服務(wù)中心分別與商家及業(yè)主、裝修施工單位簽訂具有法律效力的“裝修協(xié)議書(shū)”和“裝修責(zé)任書(shū)”，分清客戶(hù)服務(wù)中心、商家及業(yè)主、裝修施工單位之間的責(zé)、權(quán)。同時(shí)，根據(jù)建設(shè)部110號(hào)令，對(duì)住宅裝修進(jìn)行法制管理。對(duì)違章裝修并無(wú)視一切的商家及業(yè)主，我們通過(guò)法律途徑予以解決。通過(guò)上述管理措施的實(shí)行，我們深信一定能做好裝修管理的工作。入住期治安管理（1）秩序隊(duì)伍建設(shè)——建立一支高素質(zhì)的治安隊(duì)伍。治安隊(duì)伍建設(shè)，按高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求的指導(dǎo)思想，嚴(yán)抓招聘、培訓(xùn)、上崗、考核等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，實(shí)施“準(zhǔn)軍事化管理”。秩序員選聘退伍的優(yōu)秀軍警戰(zhàn)士，這批戰(zhàn)士具有良好的思想品質(zhì)和精湛的業(yè)務(wù)技能。建立業(yè)務(wù)、績(jī)效考核與工資、職位掛鉤的機(jī)制。秩序員管理引入輪換制和淘汰制，由公司秩序管理中心統(tǒng)一調(diào)度，對(duì)服役一年的秩序員，進(jìn)行輪換上崗，在年終考評(píng)中，實(shí)行未位淘汰制，淘汰率不大于10%，保持秩序員的高素質(zhì)和戰(zhàn)斗力。（2）確立治安重點(diǎn)——加大對(duì)入住期人流、物流、車(chē)流的有效監(jiān)控：人流控制對(duì)來(lái)訪人員須通過(guò)門(mén)崗，與商家及業(yè)主通話后方可進(jìn)入，并進(jìn)行訪問(wèn)登記和離去注銷(xiāo)手續(xù)。對(duì)裝修、搬運(yùn)人員采取出入證管理，并交裝修管理保證金，對(duì)他們的活動(dòng)范圍進(jìn)行一定限