2024年全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師之估價(jià)原理與方法考試黑金試卷(附答案)_第1頁
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姓名:_________________編號(hào):_________________地區(qū):_________________省市:_________________ 密封線 姓名:_________________編號(hào):_________________地區(qū):_________________省市:_________________ 密封線 密封線 全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師考試重點(diǎn)試題精編注意事項(xiàng):1.全卷采用機(jī)器閱卷,請(qǐng)考生注意書寫規(guī)范;考試時(shí)間為120分鐘。2.在作答前,考生請(qǐng)將自己的學(xué)校、姓名、班級(jí)、準(zhǔn)考證號(hào)涂寫在試卷和答題卡規(guī)定位置。

3.部分必須使用2B鉛筆填涂;非選擇題部分必須使用黑色簽字筆書寫,字體工整,筆跡清楚。

4.請(qǐng)按照題號(hào)在答題卡上與題目對(duì)應(yīng)的答題區(qū)域內(nèi)規(guī)范作答,超出答題區(qū)域書寫的答案無效:在草稿紙、試卷上答題無效。一、選擇題

1、氣血運(yùn)行的主要通道是A.十二經(jīng)脈B.奇經(jīng)八脈C.十二經(jīng)別D.十五別絡(luò)

2、某寫字樓的采光受到影響,為克服該影響,改造該寫字樓照明系統(tǒng)需花費(fèi)30萬元,每年增加電費(fèi)等運(yùn)營(yíng)費(fèi)用5萬元。該寫字樓的預(yù)期剩余經(jīng)濟(jì)壽命為30年,報(bào)酬率為8%,該寫字樓因采光受影響造成的損失為()萬元。A.35.00B.56.29C.86.29D.180.00

3、收益法的雛形是()。A.地租資本化法B.報(bào)酬資本化法C.早期購買年法D.直接資本化法

4、某塊土地上有一建筑物,各層建筑面積相同,共有10層,且建筑基底總面積為600m2,建筑用地面積為1000m2,則建筑容積率為()。A.60B.6C.10D.60%

5、投資者評(píng)估的房地產(chǎn)的投資價(jià)值()該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格,是其投資行為(或交易)能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。A.小于B.大于C.小于或等于D.大于或等于

6、下列房地產(chǎn)權(quán)利的種類中,屬于債權(quán)的是()。A.地役權(quán)B.典權(quán)C.抵押權(quán)D.租賃權(quán)

7、某人承租了一商業(yè)房地產(chǎn),租期為3年,每年年末支付租金。該房地產(chǎn)在3年租期內(nèi)的凈租金為50萬元/年,同期市場(chǎng)凈租金為65萬元/年,報(bào)酬率為7%,該承租人權(quán)益價(jià)值為()萬元。A.39.36B.45.00C.131.22D.170.58

8、在統(tǒng)一幣種方面,不同幣種的價(jià)格之間的換算,在通常情況下,是采用()時(shí)的匯率。A.成交日期B.估價(jià)時(shí)點(diǎn)C.估價(jià)作業(yè)日期D.估價(jià)委托日

9、已知某房地產(chǎn)價(jià)格為900元/m2,需求量為100萬m2,當(dāng)價(jià)格為1000元/m2時(shí),需求量為90萬m2,則需求價(jià)格彈性為()。A.10B.9C.1D.0.9

10、一套總價(jià)60萬元的住房,在實(shí)際交易中的付款方式可能有下列幾種情況:(1)要求在成交日期時(shí)一次付清。(2)如果在成交日期時(shí)一次付清,則給予折扣5%。(3)以抵押貸款方式支付,首期支付10萬元,余款在未來10年內(nèi)按月等額支付。(4)約定一年后一次付清。(5)從成交日期起分期支付,首期支付20萬元,余款在一年內(nèi)分兩期支付,每隔半年支付20萬元。下列選項(xiàng)中,名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格相同的是()。A.第(1)種情況B.第(2)種情況C.第(4)種情況D.第(5)種情況

11、關(guān)于征收和征用,下列說法正確的是()。A.征收的實(shí)質(zhì)主要是所有權(quán)的改變,不存在返還的問題B.征用的實(shí)質(zhì)只是使用權(quán)的改變,被征用的房地產(chǎn)使用后,應(yīng)當(dāng)返還被征用人,可以不予補(bǔ)償C.征用的實(shí)質(zhì)是一種臨時(shí)使用房地產(chǎn)的行為D.征收是無償?shù)?,征用是有償?shù)?/p>

12、在不同的地域,房地產(chǎn)也有不同的名稱,我國(guó)香港地區(qū),通常稱房地產(chǎn)為()。A.不動(dòng)產(chǎn)B.物業(yè)C.樓盤D.房屋

13、根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》,不同資質(zhì)等級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍按照()劃分。A.行政區(qū)域B.估價(jià)目的C.估價(jià)對(duì)象規(guī)模D.價(jià)值類型

14、下列選項(xiàng)中,()不是引起房地產(chǎn)價(jià)格上升的原因。A.內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理B.通貨膨脹C.外部經(jīng)濟(jì)D.需求增加導(dǎo)致稀缺性增加

15、下列對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象的說法,錯(cuò)誤的是()。A.房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象是指房地產(chǎn)等財(cái)產(chǎn)或相關(guān)權(quán)益B.房地產(chǎn)估價(jià)的對(duì)象有房屋、構(gòu)筑物、土地等C.估價(jià)報(bào)告書中說明的估價(jià)對(duì)象限定了其用途D.已開始開發(fā)建設(shè)而尚未竣工的房地產(chǎn)也屬于房地產(chǎn)估價(jià)的對(duì)象

16、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的法定代表人或者執(zhí)行合伙事務(wù)的合伙人是注冊(cè)后從事房地產(chǎn)估價(jià)工作()年以上的房地產(chǎn)估價(jià)師。A.1B.2C.3D.4

17、某抵押房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值為600萬元,已知法定優(yōu)先受償款為50萬元,抵押率為0.7。則該房地產(chǎn)的抵押貸款額度為()萬元。A.370B.385C.420D.550

18、某商品住宅總價(jià)為98萬元,首付款為30%,其余為抵押貸款,貸款期限為15年,按月等額還本利息,貸款年利率為7.5%,自有資金資本化率為8%。則其綜合資本化率為()。A.7.65%B.8.75%C.9.42%D.10.19%

19、征地管理費(fèi),是由用地單位在()的基礎(chǔ)上按一定比例支付的管理費(fèi)用。A.農(nóng)業(yè)人口總數(shù)B.農(nóng)業(yè)人均占有耕地?cái)?shù)量C.農(nóng)業(yè)前三年的生產(chǎn)總額D.征地費(fèi)總額

20、下列不屬于土地權(quán)屬證書的是()。A.《國(guó)有土地使用證》B.《集體土地所有證》C.《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書》D.《房地所有權(quán)證書》

21、能約束骨骼,有利于關(guān)節(jié)的屈伸運(yùn)動(dòng)的是A.孫絡(luò)B.別絡(luò)C.經(jīng)別D.經(jīng)筋

22、某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來第一年的總收益和總費(fèi)用分別為12萬元和7萬元,此后分別逐年遞增2%和1%。如果該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%,則該房地產(chǎn)的價(jià)格為()萬元。A.100B.77C.63D.42

23、某建筑物的建筑面積為120m2,該建筑物的有效年齡為8年,年折舊額為1800元,其重置成本為800元/m2,用直線法計(jì)算該建筑物的成新率為()。A.15%B.44%C.56%D.85%

24、下列與報(bào)酬率性質(zhì)不同的名詞是()。A.利息率B.折現(xiàn)率C.內(nèi)部收益率D.空置率

25、下列關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的表述中,不正確的是()。A.假設(shè)開發(fā)法在形式上是評(píng)估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價(jià)格所用成本法的倒算法B.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法可測(cè)算開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地最高價(jià)格、預(yù)期利潤(rùn)和最高費(fèi)用C.假設(shè)開發(fā)法適用的對(duì)象包括待開發(fā)的土地、在建工程和不得改變現(xiàn)狀的舊房D.假設(shè)開發(fā)通常測(cè)算的是一次性的價(jià)格剩余

26、當(dāng)現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價(jià)值小于新建房地產(chǎn)的價(jià)值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費(fèi)用及建造新建筑物的費(fèi)用之后的余額時(shí),應(yīng)以()進(jìn)行估價(jià)。A.維持現(xiàn)狀前提B.更新改造前提C.改變用途前提D.重新開發(fā)前提

27、心在“五音”歸屬于A.角B.徵C.宮D.商

28、從賣方的角度來看,成本法的理論依據(jù)是()。A.銷售價(jià)格決定論B.市場(chǎng)供給價(jià)值論C.生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論D.替代原理

29、真實(shí)假虛證治則A.扶正兼祛邪B.祛邪兼扶正C.祛邪D.扶正

30、買者和賣者的數(shù)目都必須相當(dāng)多才不至于使買者或賣者的個(gè)別情況影響價(jià)格,其形成的價(jià)格才可能是()。A.評(píng)估價(jià)格B.正常成交價(jià)格C.市場(chǎng)價(jià)格D.交換價(jià)格

31、當(dāng)消費(fèi)者對(duì)某種房地產(chǎn)的偏好程度增加時(shí),該種房地產(chǎn)的需求會(huì)()。A.減少B.不變C.增加D.無法確定

32、提出“四氣五昧”藥性理論是A.《難經(jīng)》B.《黃帝內(nèi)經(jīng)》C.《神農(nóng)本草經(jīng)》D.《傷寒雜病論》

33、由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng),不可隱藏,難以變現(xiàn),所以難以逃避未來制度、政策等變化的影響。這是由于()的特性。A.不可移動(dòng)B.用途多樣C.相互影響D.易受限制

34、某辦公樓經(jīng)過更新改造后,其實(shí)際成新率通常()用直線折舊法計(jì)算出的成新率。A.等于B.大于C.小于D.無法判斷

35、房地產(chǎn)交換代價(jià)的價(jià)格,在經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱為()。A.交換價(jià)格B.交換價(jià)值C.源泉價(jià)格D.市場(chǎng)價(jià)格

36、相鄰房地產(chǎn)的權(quán)利人應(yīng)正確處理相鄰關(guān)系,相鄰關(guān)系的產(chǎn)生是因房地產(chǎn)具有()。A.易受限制B.獨(dú)一無二C.相互影響D.不可移動(dòng)

37、某商品房在建工程已完成工程的正常建設(shè)期為1年,實(shí)際建設(shè)期為1.5年,現(xiàn)在建工程被人民法院強(qiáng)制拍賣,辦理有關(guān)變更等交接手續(xù)的正常期限為0.5年,通過市場(chǎng)調(diào)查得知類似規(guī)模商品房開發(fā)項(xiàng)目的正常建設(shè)期為3年。在強(qiáng)制拍賣下評(píng)估該在建工程市場(chǎng)價(jià)值時(shí),后續(xù)建設(shè)期應(yīng)為()年。A.1B.1.5C.2D.2.5

38、某套商品住宅現(xiàn)房的建筑面積為100m2,類似商品住宅現(xiàn)房的月租金凈收益為1000元/套,年折現(xiàn)率為6%,類似商品住宅期房的市場(chǎng)價(jià)值為5000元/m2,尚需10個(gè)月才能入住,風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為現(xiàn)房市場(chǎng)價(jià)值的5%。該套商品住宅現(xiàn)房的市場(chǎng)價(jià)值為()元/m2。A.4653B.5347C.5352D.5366

39、關(guān)于估價(jià)目的的說法,錯(cuò)誤的是()。A.估價(jià)目的取決于委托人對(duì)估價(jià)的實(shí)際需要B.任何估價(jià)項(xiàng)目都有估價(jià)目的C.一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目通常有多個(gè)估價(jià)目的D.估價(jià)目的限制了估價(jià)報(bào)告的用途

40、“決瀆之官,水道出焉”指的是A.腎B.膀胱C.三焦D.小腸

41、下列關(guān)于血熱的敘述不正確的是A.表現(xiàn)為刺痛,痛有定處,得溫而不減B.為血分有熱,血行加速的病理狀態(tài)C.病因?yàn)樾盁崛搜蛭逯具^極化火D.病機(jī)主要以實(shí)為主

42、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)必須考慮資金的()。A.實(shí)用價(jià)值B.有效價(jià)值C.折算價(jià)值D.時(shí)間價(jià)值

43、下列土地狀況中,不屬于土地權(quán)益狀況的是()。A.土地使用期限B.土地使用管制C.土地面積大小D.土地權(quán)利性質(zhì)

44、下列房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的行為中,錯(cuò)誤的是()。A.根據(jù)某銀行的相關(guān)招標(biāo)要求按照正常評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取評(píng)估費(fèi)B.承接所在城市行政區(qū)外的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)業(yè)務(wù)C.聘請(qǐng)其他專業(yè)機(jī)構(gòu)參與完成一項(xiàng)以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)D.利用過去為房地產(chǎn)權(quán)利人提供估價(jià)服務(wù)中獲得的所有信息資料,為欲購買該房地產(chǎn)的投資者提供最高出價(jià)評(píng)估服務(wù)

45、下面不屬于造成功能折舊的因素是()。A.建筑設(shè)計(jì)缺陷B.人們消費(fèi)觀念的改變C.建筑技術(shù)進(jìn)步D.環(huán)境污染

46、運(yùn)用長(zhǎng)期趨勢(shì)法測(cè)算房地產(chǎn)未來價(jià)格,當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過程是持續(xù)上升或者下降,并且各期上升或下降的幅度比率大致接近,則宜選用()進(jìn)行測(cè)算。A.平均增減量法B.平均發(fā)展速度法C.移動(dòng)平均法D.指數(shù)修勻法

47、房地產(chǎn)利用中存在外部性,這體現(xiàn)了房地產(chǎn)()的特性。A.不可移性B.獨(dú)一無二C.相互影響D.用途多樣

48、房地產(chǎn)區(qū)位是指該房地產(chǎn)與()在空間方位和距離上的關(guān)系。A.某一事物B.某房地產(chǎn)C.其他房地產(chǎn)或事物D.各種事物

49、“用寒遠(yuǎn)寒,用涼遠(yuǎn)涼”屬于A.因時(shí)制宜B.因地制宜C.因人制宜D.陰陽亡失

50、最適用的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率是()。A.全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率B.本地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率C.全國(guó)同類房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)D.本地區(qū)同類房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率二、多選題

51、根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)租金與租約租金差額的現(xiàn)值之和求出的價(jià)值是()。A.有租約限制下的價(jià)值B.共有房地產(chǎn)的價(jià)值C.無租約限制下的價(jià)值D.承租人權(quán)益的價(jià)值

52、某市于2015年對(duì)市中心一平房區(qū)進(jìn)行拆遷改造,該市2010年出臺(tái)的城市房屋拆遷補(bǔ)償指導(dǎo)價(jià)格在該區(qū)為4000元/m2,并且一直沒有變動(dòng);2015年該區(qū)同類建筑物的重置成本達(dá)到2000元/m2,房地產(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格為6000元/m2;重新規(guī)劃后,開發(fā)商開發(fā)的該區(qū)商品房售價(jià)預(yù)計(jì)為9000元/m2;則最合理的拆遷補(bǔ)償價(jià)格應(yīng)以()元/m2為基礎(chǔ)進(jìn)行修正。A.4000B.5000C.6000D.9000

53、下列哪項(xiàng)專著的成書,不是標(biāo)志著中醫(yī)學(xué)理論體系的初步形成A.《傷寒雜病論》B.《黃帝內(nèi)經(jīng)》C.《神農(nóng)本草經(jīng)》D.《醫(yī)宗金鑒》

54、到達(dá)目?jī)?nèi)眥的經(jīng)脈有A.陽蹺脈B.膀胱經(jīng)C.肝經(jīng)D.陰蹺脈

55、“驚則氣亂”,則A.精神萎靡,氣短乏力B.心無所倚.神無所歸.慮無所定C.精神不集中,甚則失神狂亂D.心悸,驚恐不安

56、評(píng)估某宗房地產(chǎn)2005年9月末的價(jià)格,選取的可比實(shí)例成交價(jià)格為3000元/m2,成交日期為2005年1月末,該類房地產(chǎn)自2005年1月末至2005年9月末的價(jià)格每月與上月的變動(dòng)幅度為1.5%、2.5%、0.5%、-1.5%、-2.5%、-1.0%、1.5%、-1.5%、0。則該可比實(shí)例在2005年9月末的價(jià)格為()元/m2。A.2938B.2982C.3329D.3379

57、一份完整的估價(jià)報(bào)告通常由()組成。A.封面、目錄、致委托人函、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明、估價(jià)的假設(shè)和限制條件、估價(jià)結(jié)果報(bào)告、估價(jià)技術(shù)報(bào)告、附件B.標(biāo)題、估價(jià)項(xiàng)目名稱、委托人、估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)師、估價(jià)作業(yè)日期、估價(jià)報(bào)告編號(hào)C.致函對(duì)象、致函正文、致函落款、致函日期D.委托人、估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、價(jià)值定義、估價(jià)依據(jù)、估價(jià)原則、估價(jià)方法、估價(jià)結(jié)果、估價(jià)人員、估價(jià)作業(yè)日期、估價(jià)報(bào)告的有效期

58、某宗面積為3000m2的工業(yè)用地,容積率為0.8,樓面地價(jià)為700元/m2?,F(xiàn)按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地,容積率為5.0,樓面地價(jià)為960元/m2。理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)()萬元。A.78B.882C.1210D.1272

59、有效毛收入乘數(shù)是估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的()除以其有效毛收入所得的倍數(shù)。A.售價(jià)B.租金C.潛在毛收入D.凈收益

60、具有貯藏精氣的作用A.膽B(tài).小腸C.大腸D.胃

61、“發(fā)汗多,若重發(fā)汗者,亡其陽”(《傷寒論》),其病機(jī)是A.津虧氣耗B.津隨氣脫C.氣隨液脫D.津傷液脫

62、用收益法評(píng)估某宗房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí),除有租約限制的以外,應(yīng)選?。ǎ﹥羰找孀鳛楣纼r(jià)依據(jù)。A.類似房地產(chǎn)的客觀B.類似房地產(chǎn)的實(shí)際C.類似房地產(chǎn)的最高D.類似房地產(chǎn)的最低

63、下列關(guān)于比準(zhǔn)價(jià)格、積算價(jià)格和收益價(jià)格關(guān)系的表述中,正確的是()。A.在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較成熟且處于正常狀態(tài)時(shí),積算價(jià)格低于收益價(jià)格B.在房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫時(shí),收益價(jià)格大大高于積算價(jià)格C.在房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣時(shí),積算價(jià)格(未扣除經(jīng)濟(jì)折舊)大大高于比準(zhǔn)價(jià)格或收益價(jià)格D.比準(zhǔn)價(jià)格傾向于成交價(jià)格,積算價(jià)格傾向于最低買價(jià),收益價(jià)格傾向于最高賣價(jià)

64、成本法中一般不計(jì)息的項(xiàng)目是()。A.管理費(fèi)用B.銷售費(fèi)用C.開發(fā)成本D.銷售稅費(fèi)

65、房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)意見的作用可分為性質(zhì)不同的兩類,在這兩類不同作用的估價(jià)中,房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)法律責(zé)任的大小為()。A.一般來說,在起咨詢性、參考性作用的估價(jià)中應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任大于在起簽證性、證據(jù)性作用的估價(jià)中應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任B.一般來說,起簽證性、證據(jù)性作用的估價(jià)中應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任,大于起咨詢性、參考性作用的估價(jià)中應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任C.兩類均等D.起咨詢性、參考性作用的估價(jià)中不承擔(dān)法律責(zé)任

66、預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來第一年的有效毛收入為18萬元,運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為10萬元,此后每年的有效毛收入會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)5%,運(yùn)營(yíng)費(fèi)用增長(zhǎng)2%,收益期限可視為無限年。如果該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%,則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為()萬元。A.566.67B.633.33C.667.67D.433.33

67、“決瀆之官,水道出焉”指的是A.腎B.膀胱C.三焦D.小腸

68、某成片荒地面積1km2,進(jìn)行“七通一平”的開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓,開發(fā)成本及管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等為3億元,年貸款利率為7.2%,開發(fā)經(jīng)營(yíng)期為1年。上述費(fèi)用均勻投入,可轉(zhuǎn)讓土地面積比率為65%,該地塊可轉(zhuǎn)讓土地的應(yīng)計(jì)成本是()元/m2。A.310.61B.321.60C.477.87D.494.77

69、估價(jià)對(duì)象為一舊廠房改造的超級(jí)市場(chǎng),該廠房建設(shè)期為2年,建成5年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù),土地使用期限為40年,土地出讓合同約定不可續(xù)期且到期無償收回土地上建筑物。建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為50年。假設(shè)殘值率為0,采用直線法計(jì)算建筑物折舊時(shí),年折舊率為()。A.2.00%B.2.13%C.2.22%D.2.5%

70、肝“五聲”歸屬于A.呼B.笑C.歌D.哭

71、氣能攝血主要與哪個(gè)臟腑有關(guān)A.脾B.胃C.腎D.肝

72、采用收益法評(píng)估某商業(yè)房地產(chǎn)的抵押價(jià)值時(shí),樂觀、折中、保守預(yù)測(cè)其凈收益分別為1600萬元、1550萬元、1500萬元,市場(chǎng)上平均報(bào)酬率為4%~5%。估價(jià)中選取估價(jià)數(shù)據(jù)及參數(shù)時(shí),正確的是()。A.年凈收益為1500萬元,報(bào)酬率為4%B.年凈收益為1500萬元,報(bào)酬率為5%C.年凈收益為1550萬元,報(bào)酬率為5%D.年凈收益為1600萬元,報(bào)酬率為5%

73、()是最簡(jiǎn)單、最基礎(chǔ)的距離,但在路網(wǎng)不夠發(fā)達(dá)和地形復(fù)雜的地區(qū),它往往會(huì)失去意義。A.空間直線距離B.交通路線距離C.交通時(shí)間距離D.經(jīng)濟(jì)距離

74、間接比較的判定,某可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況,價(jià)格低2%;而估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況,價(jià)格高5%。若改為直接比較判定,將出現(xiàn)()的情形。A.估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況,價(jià)格高6%B.可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況劣于估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況,價(jià)格低6%C.可比實(shí)例價(jià)格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為1.071D.可比實(shí)例價(jià)格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為0.933

75、某房地產(chǎn)價(jià)格分兩期支付,首期付款50萬元,余款80萬元在第8個(gè)月末一次付清,當(dāng)時(shí)月利率為1%。該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格為()萬元。A.87B.124C.130D.134

76、價(jià)格實(shí)質(zhì)上是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)(或商品經(jīng)濟(jì))這種特定的經(jīng)濟(jì)制度下對(duì)有用且()的一種分配方式。A.應(yīng)急物品B.一般物品C.特殊商品D.稀缺物品

77、起于四肢肘膝以上部位的是A.十二經(jīng)脈B.奇經(jīng)八脈C.十二經(jīng)別D.十五別絡(luò)

78、某幢辦公樓應(yīng)配置電梯,但實(shí)際未安裝,現(xiàn)單獨(dú)增加電梯(包括土建工程費(fèi)用、電梯購置與安裝費(fèi)用等)需要100萬元。類似帶電梯的辦公樓的重置價(jià)格為2500萬元,其中電梯配置費(fèi)用為90萬元,扣除因沒有電梯引起的折舊后,該辦公樓的價(jià)值為()萬元。A.2400B.2410C.2490D.2500

79、最早在一個(gè)國(guó)家內(nèi)建立起來的馬克思主義政黨是A.共產(chǎn)主義者同盟B.德國(guó)社會(huì)民主工黨C.俄國(guó)社會(huì)民主工黨(布)D.中國(guó)共產(chǎn)黨

80、在影響房地產(chǎn)價(jià)格的各因素中,“城市化”屬于()。A.社會(huì)因素B.環(huán)境因素C.人口因素D.行政因素

81、若標(biāo)準(zhǔn)宗地的臨街深度為10m,按照四三二一法則計(jì)算臨街深度為15m的宗地價(jià)格,其平均深度價(jià)格修正率為()。A.78%B.85%C.117%D.150%

82、某新建房地產(chǎn)的土地取得成本為200萬元,建設(shè)成本和管理費(fèi)用之和為500萬元,投資利息為50萬元。銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)分別為重新購建價(jià)格的3%和6%,成本利潤(rùn)率為15%,則該房地產(chǎn)的重新購建價(jià)格為()萬元A.939.56B.947.80C.952.51D.986.84

83、建筑物折舊的求取方法中,()是最簡(jiǎn)單和迄今應(yīng)用最普遍的一種求取折舊的方法。A.直線法B.市場(chǎng)提取法C.分解法D.成新折扣法

84、替代原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果沒有不合理偏離()在同等條件下的正常價(jià)格。A.同一城市房地產(chǎn)B.同樣用途房地產(chǎn)C.相同房地產(chǎn)D.類似房地產(chǎn)

85、下列土地狀況中,不屬于土地權(quán)益狀況的是()。A.土地使用期限B.土地使用管制C.土地面積大小D.土地權(quán)利性質(zhì)

86、建筑物自竣工日期起至其對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值不再有貢獻(xiàn)之日止的持續(xù)時(shí)間稱之為()。A.經(jīng)濟(jì)壽命B.自然壽命C.實(shí)際年齡D.有效年齡

87、某塊臨街深度100米、臨街寬度為25米的矩形土地的總價(jià)為100萬元,運(yùn)用“四三二一”法則,其相鄰地塊的臨街深度為50米、臨街寬度為20米的矩形土地的總價(jià)為()萬元。A.56B.72C.75D.90

88、某商品房在建工程已完成工程的正常建設(shè)期為1年,實(shí)際建設(shè)期為1.5年,現(xiàn)在建工程被人民法院強(qiáng)制拍賣,辦理有關(guān)變更等交接手續(xù)的正常期限為0.5年,通過市場(chǎng)調(diào)查得知類似規(guī)模商品房開發(fā)項(xiàng)目的正常建設(shè)期為3年。在強(qiáng)制拍賣下評(píng)估該在建工程市場(chǎng)價(jià)值時(shí),后續(xù)建設(shè)期應(yīng)為()年。A.1B.1.5C.2D.2.5

89、估價(jià)報(bào)告經(jīng)內(nèi)部審核合格并完成有關(guān)簽字、蓋章等手續(xù)后,估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定或與委托人約定的方式,及時(shí)將估價(jià)報(bào)告交給()。A.估價(jià)師B.委托人C.地方性審查機(jī)構(gòu)D.地方級(jí)政府

90、下列關(guān)于路線價(jià)法的表述中,不正確的是()。A.路線價(jià)法實(shí)質(zhì)是一種市場(chǎng)法,其理論依據(jù)與市場(chǎng)法相同,是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理B.路線價(jià)法適用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價(jià)C.運(yùn)用路線價(jià)法的前提條件是街道較規(guī)整,兩側(cè)臨街土地的排列較整齊D.路線價(jià)法是在特定的街道上設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街寬度,從中選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地求其平均價(jià)格

91、假設(shè)開發(fā)法估價(jià)在選取估價(jià)對(duì)象最佳開發(fā)利用方式時(shí),其中最重要的是選?。ǎ?。A.最佳用途B.最佳規(guī)模C.最佳集約度D.最佳開發(fā)時(shí)機(jī)

92、如果房地產(chǎn)擁有者惜售,則成交價(jià)格通常會(huì)()正常市場(chǎng)價(jià)格。A.低于B.等于C.高于D.無法確定

93、下列不屬于估價(jià)委托人的義務(wù)的是()。A.根據(jù)自己的需要提出估價(jià)結(jié)果B.向估價(jià)機(jī)構(gòu)如實(shí)提供其知悉的估價(jià)所需的資料C.協(xié)助估價(jià)師搜集估價(jià)所必要的資料D.對(duì)所提供的資料的真實(shí)性、合法性和完整性負(fù)責(zé)

94、關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)或本質(zhì)的說法,正確的是()。A.房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)格而不是價(jià)值B.房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是代替市場(chǎng)定價(jià)C.房地產(chǎn)估價(jià)是一種價(jià)格保證而不是僅提供參考意見D.房地產(chǎn)估價(jià)有誤差且不能把誤差控制在合理范圍內(nèi)

95、房地產(chǎn)通常是家庭財(cái)產(chǎn)的最主要部分,離婚、繼承遺產(chǎn)、分家等通常涉及房地產(chǎn)分割。但房地產(chǎn)一般不宜采?。ǎ┑姆椒ā.實(shí)物分割B.拍賣分割C.折價(jià)分割D.變賣分割

96、現(xiàn)擬開發(fā)建設(shè)某寫字樓,預(yù)計(jì)3年后建成并全部售出,總建筑面積為10000m2,可售建筑面積為8000m2,銷售單價(jià)為1.6萬元/m2,若報(bào)酬率為8%,折現(xiàn)率為10%。則測(cè)算該寫字樓開發(fā)完成后的現(xiàn)值是()萬元。A.9616.83B.10161.05C.12021.04D.12800

97、某宗土地取得成本為1000萬元,開發(fā)成本為1300萬元,管理費(fèi)用為80萬元,銷售費(fèi)用為25萬元,銷售稅費(fèi)為15萬元,投資利息為18萬元,開發(fā)利潤(rùn)為400萬元。則其投資利潤(rùn)率為()。A.16.41%B.16.53%C.16.63%D.16.81%

98、地租=市場(chǎng)價(jià)格-生產(chǎn)成本-普通利潤(rùn)(平均利潤(rùn))是()提出的。A.亞當(dāng)·斯密B.威廉·配第C.大衛(wèi)·李嘉圖D.馬爾薩斯

99、賣方不了解市場(chǎng)行情,這種情況下房地產(chǎn)成交價(jià)格往往會(huì)比正常價(jià)格()。A.偏高B.偏低C.不高不低D.無法確定

100、夏季的主氣是A.熱B.暑C.風(fēng)D.火三、判斷題

101、假設(shè)開發(fā)法用于投資分析與用于估價(jià)的不同之處是:在選取有關(guān)參數(shù)和測(cè)算有關(guān)數(shù)值時(shí),投資分析是站在一般投資者的立場(chǎng)上,而估價(jià)是站在某個(gè)特定投資者的立場(chǎng)上。()

102、住宅建筑不論其經(jīng)濟(jì)壽命早于,還是晚于土地使用權(quán)期限結(jié)束,均按照其經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算折舊。()

103、自有資金資本化率通常為未來第一年的稅前現(xiàn)金流量與自有資金額的比率,可以由可比實(shí)例房地產(chǎn)的稅前現(xiàn)金流量除以自有資金金額得到。()

104、選取土地使用權(quán)出讓實(shí)例作為可比實(shí)例時(shí),一般不宜選用協(xié)議方式的出讓實(shí)例。()

105、凈收益乘數(shù)法能提供更可靠的價(jià)值測(cè)算,因而通常直接采用凈收益乘數(shù)法形式,將凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的形式。()

106、黨的基本路線規(guī)定的實(shí)現(xiàn)社會(huì)主義初級(jí)階段奮斗目標(biāo)的根本立足點(diǎn)是()A.建設(shè)“富強(qiáng)民主文明和諧的社會(huì)主義現(xiàn)代化國(guó)家”B.“一個(gè)中心、兩個(gè)基本點(diǎn)”C.“領(lǐng)導(dǎo)和團(tuán)結(jié)全國(guó)各族人民”D.“自力更生,艱苦創(chuàng)業(yè)”

107、如果有甲、乙兩宗權(quán)益、區(qū)位、面積、規(guī)劃條件相當(dāng)?shù)耐恋兀淄恋貫榭盏?,乙土地上帶有一陳舊的建筑物(已無繼續(xù)利用價(jià)值),那么甲土地的總價(jià)大于乙土地的總價(jià)。()

108、黨的實(shí)事求是的思想路線,是在下列會(huì)議重新確立的()A.黨的十一屆三中全會(huì)B.黨的十三大C.黨的十四大D.黨的十五大

109、一般來說,運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí),同一估價(jià)對(duì)象,在自己開發(fā)前提下評(píng)估出的價(jià)值大于在自愿轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值,在被迫轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值小于在自愿轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值。()

110、在統(tǒng)一幣種方面,將某一幣種(如美元)的價(jià)格換算為另一幣種(如人民幣)的價(jià)格,應(yīng)采用該價(jià)格所對(duì)應(yīng)的日期的匯率,一般是采用成交日期的匯率。()

111、出租型房地產(chǎn)是收益法估價(jià)的典型對(duì)象,包括出租的住宅、公寓、寫字樓、商場(chǎng)、停車場(chǎng)、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房、倉庫和土地等,其凈收益是根據(jù)銷售資料來求取,通常為銷售收入扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn)稅和租賃代理費(fèi)等后的余額。()

112、黨的基本路線規(guī)定的黨在社會(huì)主義初級(jí)階段的奮斗目標(biāo)是()A.建設(shè)“富強(qiáng)民主文明和諧的社會(huì)主義現(xiàn)代化國(guó)家”B.“一個(gè)中心、兩個(gè)基本點(diǎn)”C.“領(lǐng)導(dǎo)和團(tuán)結(jié)全國(guó)各族人民”D.“自力更生,艱苦創(chuàng)業(yè)”

113、某宗房地產(chǎn),其土地于2000年底取得,土地使用權(quán)年期為50年。該房地產(chǎn)建成于2001年底,2002年底至2005年底的凈收益分別為83萬元、85萬元、90萬元和94萬元;預(yù)計(jì)2005年底起可以穩(wěn)定獲得年凈收益90萬元。該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%,則2006年1月1日該房地產(chǎn)價(jià)值為886萬元。()

114、非住宅小區(qū)級(jí)的公共建筑的建設(shè)費(fèi)用和住宅小區(qū)內(nèi)的營(yíng)業(yè)性用房與設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用均不能計(jì)入商品住宅的價(jià)格中。()

115、建筑物包括房屋和構(gòu)筑物,又可分為建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備和裝飾裝修等部分。()

116、中國(guó)對(duì)外政策的根本原則是()A.獨(dú)立自主B.和平共處五項(xiàng)原則C.促進(jìn)世界和平與發(fā)展D.加強(qiáng)與第三世界國(guó)家的團(tuán)結(jié)與合作

117、服務(wù)的行為尚未結(jié)束的,估價(jià)檔案應(yīng)保存至估價(jià)服務(wù)的行為結(jié)束為止。()

118、估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)狀價(jià)值是其在某一特定時(shí)間的實(shí)際狀況下的價(jià)值,可能低于或高于市場(chǎng)價(jià)值;但在合法利用條件下,現(xiàn)狀價(jià)值一般低于市場(chǎng)價(jià)值。()

119、在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中要求折現(xiàn)率只包含安全收益部分,不包含風(fēng)險(xiǎn)收益部分。()

120、當(dāng)用成本法求得的價(jià)值大大高于用市場(chǎng)法或收益法求得的價(jià)值時(shí),說明房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣。()

參考答案與解析

1、答案:A本題解析:經(jīng)脈可分為正經(jīng)和奇經(jīng)兩類。1正經(jīng)有十二正經(jīng),即手足三陰經(jīng)和手足三陽經(jīng),合稱“十二經(jīng)脈”,是氣血運(yùn)行的主要通道。2奇經(jīng)有八條,即督、任、沖、帶、陰蹺、陽蹺、陰維、陽維,合稱“奇經(jīng)八脈”,有統(tǒng)率、聯(lián)絡(luò)和調(diào)節(jié)十二經(jīng)脈的作用。

2、答案:C本題解析:運(yùn)用收益法原理,當(dāng)凈收益每年不變,收益年限有限時(shí),收益現(xiàn)值的計(jì)算公式如下:V=(A/Y)×[1-1/(1+Y)n]式中,A為凈收益;Y為報(bào)酬率;n為收益期限。根據(jù)題意,所造成的損失=改造照明系統(tǒng)花費(fèi)+未來共增加的電費(fèi)等運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=30+(5/8%)×[1-1/(1+8%)30]=86.29(萬元)。

3、答案:C本題解析:收益法的雛形是用若干年的年地租(或若干倍的土地年收益)來表示土地價(jià)值的早期購買年法,即:地價(jià)=年地租×購買年。

4、答案:B本題解析:提示:建筑容積率=建筑總面積/建筑用地面積,建筑總面積=建筑基底面積×建筑層數(shù),因此容積率=10×600/1000=6

5、答案:D本題解析:由于每個(gè)人都希望用最少的錢買到價(jià)值最大的東西,所以投資者評(píng)估的房地產(chǎn)的投資價(jià)值大于或等于該房地產(chǎn)的價(jià)格,是其投資行為(如購買)能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。當(dāng)房地產(chǎn)的投資價(jià)值大于該房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí),說明值得投資;反之,說明不值得投資。

6、答案:D本題解析:房地產(chǎn)權(quán)益以房地產(chǎn)權(quán)利為基礎(chǔ)。中國(guó)目前的房地產(chǎn)權(quán)利主要有所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)和租賃權(quán)。其中,租賃權(quán)屬于債權(quán),其余屬于物權(quán)。債權(quán)是權(quán)利人請(qǐng)求特定義務(wù)人為或者不為一定行為的權(quán)利,債權(quán)的權(quán)利人不能要求與其債權(quán)債務(wù)關(guān)系無關(guān)的人為或者不為一定行為,因此債權(quán)又稱為“相對(duì)權(quán)”“對(duì)人權(quán)”。

7、答案:A本題解析:承租人權(quán)益價(jià)值即租賃權(quán)價(jià)值,是指承租人對(duì)他人所有的已出租房地產(chǎn)依法享有的權(quán)益的價(jià)值。由題意,該承租人未來各期的凈運(yùn)營(yíng)收益A=65-50=15(萬元/年);該承租人權(quán)益價(jià)值V=(A/Y)[1-1/(1+Y)n]=(15/7%)×[1-1/(1+7%)3]=39.36(萬元)。

8、答案:A本題解析:在統(tǒng)一幣種方面,將某一幣種(如美元)的價(jià)格換算為另一幣種(如人民幣)的價(jià)格,應(yīng)采用該價(jià)格所對(duì)應(yīng)的日期的匯率,一般是采用成交日期的匯率。

9、答案:C本題解析:價(jià)格變化的百分比=?需求量變化的百分比=?需求的價(jià)格彈性=1

10、答案:A本題解析:名義價(jià)格是表面上的價(jià)格,能直接觀察到。實(shí)際價(jià)格一般直接觀察不到,需要在名義價(jià)格的基礎(chǔ)上進(jìn)行計(jì)算或處理才能得到。在不同的付款方式下,在成交日期講明,但不是在成交日期一次性付清的價(jià)格為名義價(jià)格,在成交日期一次性付清的價(jià)格或者將不是在成交日期一次性付清的價(jià)格折現(xiàn)到成交日期的價(jià)格為實(shí)際價(jià)格。所以,在第(1)種情況下,名義價(jià)格與實(shí)際價(jià)格相同。

11、答案:A本題解析:征收和征用既有相同之處,又有不同之處。相同之處在于,都是為了公共利益需要,都具有強(qiáng)制性,都要經(jīng)過法定程序,都應(yīng)依法給予補(bǔ)償。不同之處在于,征收是所有權(quán)的改變,是國(guó)家將集體或私人所有的財(cái)產(chǎn)強(qiáng)行征為國(guó)有,不存在返還的問題,通俗地說就是“強(qiáng)行購買”;而征用只是使用權(quán)的改變,是國(guó)家強(qiáng)行使用集體或私人所有的財(cái)產(chǎn),被征用的財(cái)產(chǎn)使用后,應(yīng)當(dāng)返還被征用人,通俗地說就是“強(qiáng)行租用”。

12、答案:B本題解析:本題考查的是房地產(chǎn)的含義。中國(guó)香港地區(qū)通常使用“物業(yè)”這個(gè)詞,香港所講的物業(yè)實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)。

13、答案:B本題解析:房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)由高到低分為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)、暫定期內(nèi)的三級(jí);不同資質(zhì)等級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍根據(jù)估價(jià)目的劃分,應(yīng)當(dāng)在資質(zhì)等級(jí)許可的范圍內(nèi)從事估價(jià)業(yè)務(wù),但不受地域范圍的限制。

14、答案:A本題解析:引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲的原因主要有:①房地產(chǎn)擁有者對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良;②外部經(jīng)濟(jì);③需求增加;④房地產(chǎn)使用管制改變;⑤通貨膨脹。

15、答案:C本題解析:估價(jià)目的是指估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)報(bào)告的預(yù)期用途。它取決于委托人對(duì)估價(jià)的實(shí)際需要,即委托人將要拿未來完成的估價(jià)報(bào)告做什么用。估價(jià)目的限制了估價(jià)報(bào)告的用途。針對(duì)某種估價(jià)目的得出的估價(jià)結(jié)果,不能盲目地套用于與其不相符的用途。因此,估價(jià)師在估價(jià)中應(yīng)始終謹(jǐn)記估價(jià)目的。

16、答案:C本題解析:房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)(簡(jiǎn)稱估價(jià)機(jī)構(gòu)),是依法設(shè)立的從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。《資產(chǎn)評(píng)估法》規(guī)定,評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)依法采用合伙或公司形式。合伙形式的評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)有2名以上評(píng)估師,其合伙人三分之二以上應(yīng)是具有3年以上從業(yè)經(jīng)歷且最近3年內(nèi)未受停止從業(yè)處罰的評(píng)估師。公司形式的評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)有8名以上評(píng)估師和2名以上股東,其中三分之二以上股東應(yīng)是具有3年以上從業(yè)經(jīng)歷且最近3年內(nèi)未受停止從業(yè)處罰的評(píng)估師。評(píng)估機(jī)構(gòu)的合伙人或股東為2名的,2名合伙人或股東都應(yīng)是具有3年以上從業(yè)經(jīng)歷且最近3年內(nèi)未受停止從業(yè)處罰的評(píng)估師。

17、答案:B本題解析:抵押價(jià)值是指估價(jià)對(duì)象假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值減去注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款后的價(jià)值。抵押價(jià)值=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值-法定優(yōu)先受償款=600-50=550(萬元)。抵押貸款額度=抵押價(jià)值×抵押率=550×0.7=385(萬元)。

18、答案:D本題解析:貸款月利率=7.5%÷12=0.625%,月抵押貸款常數(shù)計(jì)算如下:故綜合資本化率=0.927%×12×70%+8%×30%=10.19%。

19、答案:D本題解析:征地管理費(fèi)用是指縣級(jí)以上人民政府土地管理部門受用地單位委托,采用包干方式統(tǒng)一負(fù)責(zé)、組織、辦理各類建設(shè)項(xiàng)目征收土地的有關(guān)事宜,由用地單位按照征地費(fèi)總額的一定比例支付的管理費(fèi)用。包干方式有全包方式、半包方式和單包方式三種。

20、答案:D本題解析:房地產(chǎn)權(quán)屬證書有房屋權(quán)屬證書、土地權(quán)屬證書,或者統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書。其中,房屋權(quán)屬證書有《房屋所有權(quán)證》《房屋他項(xiàng)權(quán)證》等(過去有《房屋所有權(quán)證》《房屋共有權(quán)證》和《房屋他項(xiàng)權(quán)證》三種)。土地權(quán)屬證書有《國(guó)有土地使用證》《集體土地所有證》《集體土地使用證》和《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書》。

21、答案:D本題解析:經(jīng)筋的含義:經(jīng)筋是十二經(jīng)脈連屬于筋肉的體系,其功能活動(dòng)有賴于經(jīng)絡(luò)氣血的濡養(yǎng),并受十二經(jīng)脈的調(diào)節(jié),所以也劃分為十二個(gè)系統(tǒng),稱為“十二經(jīng)筋”。經(jīng)筋的生理功能:經(jīng)筋是約束骨骼,有利于關(guān)節(jié)的屈伸運(yùn)動(dòng),正如《素問·痿論》所說:“宗筋主束骨而利機(jī)關(guān)也。”經(jīng)別能加強(qiáng)了十二經(jīng)脈中相為表里的兩條經(jīng)脈在體內(nèi)的聯(lián)系;加強(qiáng)了體表與體內(nèi)、四肢與軀干的向心性聯(lián)系;加強(qiáng)了十二經(jīng)脈對(duì)頭面的聯(lián)系;擴(kuò)大了十二經(jīng)脈的主治范圍;加強(qiáng)了足三陰、足三陽經(jīng)脈與心臟的聯(lián)系。

22、答案:A本題解析:由于每年總收益逐年遞增比例超過了每年總費(fèi)用的遞增比例,在未來無限年中,費(fèi)用支出永遠(yuǎn)也不會(huì)超過收益,因此此題可用凈收益按一定比率遞增無限年公式進(jìn)行求解:V=A/(Y-g1)-E/(Y-gE)=12/(8%-2%)-7/(8%-1%)=100(萬元)

23、答案:D本題解析:利用建筑物的有效年齡、經(jīng)濟(jì)壽命或剩余經(jīng)濟(jì)壽命來求取建筑物的成新率,則成新折扣法就成了年限法的另一種表現(xiàn)形式。用直線法計(jì)算成新率的公式為:q=[1-(1-R)t/N]×100%=100%-d×t年折舊額與重新購建成本的比率稱為年折舊率,如果用d來表示,即:d=D/C。代入本題數(shù)據(jù)后得:d=D/C=1800/(800×120)=0.01875,q=100%-d×t=100%-0.01875×8=0.85=85%。

24、答案:D本題解析:報(bào)酬率又稱為回報(bào)率、收益率,是一種折現(xiàn)率,是與利率、內(nèi)部收益率(又稱為內(nèi)部報(bào)酬率)同性質(zhì)的比率。D項(xiàng),空置率是出租性房地產(chǎn)房間空置的百分率,與報(bào)酬率的性質(zhì)不同。

25、答案:C本題解析:假設(shè)開發(fā)法簡(jiǎn)要地說是根據(jù)估價(jià)對(duì)象預(yù)期開發(fā)完成后的價(jià)值來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。C項(xiàng),假設(shè)開發(fā)法適用的估價(jià)對(duì)象是指凡是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力且開發(fā)完成后的價(jià)值可采用比較法、收益法等成本法以外的方法測(cè)算的房地產(chǎn),如:①可供開發(fā)的土地(包括生地、毛地、熟地,典型的是各種房地產(chǎn)開發(fā)用地);②在建工程(或稱為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目);③可重新開發(fā)、更新改造或改變用途的房地產(chǎn)(包括改建、擴(kuò)建、重新裝飾裝修等,如果是重建,則屬于毛地的范疇)。

26、答案:D本題解析:根據(jù)最高最佳使用原則,經(jīng)分析、判斷,以重新開發(fā)再予以利用最為合理的,應(yīng)選擇重新開發(fā)前提進(jìn)行估價(jià)?,F(xiàn)有房地產(chǎn)應(yīng)重新開發(fā)的財(cái)務(wù)上可行的條件是:(重新開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-重新開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn))>現(xiàn)有房地產(chǎn)的價(jià)值。以建筑物為例,現(xiàn)有建筑物應(yīng)拆除重建的財(cái)務(wù)上可行的條件是:(新房地產(chǎn)的價(jià)值-拆除現(xiàn)有建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)-建造新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn))>現(xiàn)有房地產(chǎn)的價(jià)值。本題中現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價(jià)值小于新建房地產(chǎn)的價(jià)值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費(fèi)用及建造新建筑物的費(fèi)用之后的余額,應(yīng)以重新開發(fā)前提估價(jià),所以正確答案為D。

27、答案:B本題解析:

28、答案:C本題解析:成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論,商品的價(jià)格是依據(jù)其生產(chǎn)所必要的費(fèi)用而決定。從賣方的角度來看,房地產(chǎn)價(jià)格是基于其過去的“生產(chǎn)費(fèi)用”,重在過去的投入,是賣方愿意接受的最低價(jià)格不能低于他為開發(fā)該房地產(chǎn)已花費(fèi)的代價(jià)。

29、答案:C本題解析:老人多虛,治宜補(bǔ)法,實(shí)邪需攻,應(yīng)兼顧扶正老年慎瀉為本,但實(shí)證也在,可兼治之。此以實(shí)邪為本,虛證為假象-故只需要祛邪就可。要分清病邪性質(zhì)、強(qiáng)弱、病位。但中病則止。

30、答案:B本題解析:正常成交價(jià)格是指不存在特殊交易情況下的成交價(jià)格。嚴(yán)格地說,正常成交價(jià)格的形成條件有:①公開市場(chǎng);②交易對(duì)象本身具備市場(chǎng)性;③眾多的買者和賣者;④買者和賣者都不受任何壓力,完全出于自愿;⑤自私且理性的經(jīng)濟(jì)行為;⑥買者和賣者都具有完全信息;⑦適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易。其中,買者和賣者的數(shù)量都必須相當(dāng)多才不至于使買者或賣者的個(gè)別情況影響價(jià)格,即他們都應(yīng)是價(jià)格的被動(dòng)接受者,其中任何一個(gè)買者或賣者對(duì)價(jià)格都沒有控制力量,沒有顯著的影響力。

31、答案:C本題解析:消費(fèi)者的偏好支配著他在使用價(jià)值相同或相似的替代品之間的消費(fèi)選擇。當(dāng)消費(fèi)者對(duì)某種房地產(chǎn)的偏好增強(qiáng)時(shí),該種房地產(chǎn)的需求就會(huì)增加;相反,該種房地產(chǎn)的需求就會(huì)減少。

32、答案:C本題解析:《神農(nóng)本草經(jīng)》又名《神農(nóng)本草》,簡(jiǎn)稱《本草經(jīng)》或《本經(jīng)》,中國(guó)現(xiàn)存最早的藥學(xué)專著。撰人不詳,“神農(nóng)”為托名。書中對(duì)每一味藥的產(chǎn)地、性質(zhì)、采集時(shí)間、入藥部位和主治病癥都有詳細(xì)記載。對(duì)各種藥物怎樣相互配合應(yīng)用,以及簡(jiǎn)單的制劑,都做了概述。分三卷,載藥365種,其中植物藥252種,動(dòng)物藥67種,礦物藥46種,分上、中、下三品,文字簡(jiǎn)練古樸,成為中藥理論精髓?!侗窘?jīng)》還提出的“七情和合”原則。

33、答案:D本題解析:房地產(chǎn)易受限制特性表現(xiàn)在,由于房地產(chǎn)不可移動(dòng)(不可搬走、不可攜帶)、不可隱藏、難以變現(xiàn),所以難以逃避未來有關(guān)制度、政策等變化的影響。這一點(diǎn)既說明了房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)性,也說明了政府制定長(zhǎng)期穩(wěn)定的房地產(chǎn)制度政策的重要性。

34、答案:B本題解析:當(dāng)建筑物的施工、使用、維護(hù)比正常的施工、使用、維護(hù)好或者經(jīng)過更新改造的,其有效年齡小于實(shí)際年齡;利用年限法求取建筑物折舊時(shí),建筑物的年齡應(yīng)采用有效年齡,壽命應(yīng)采用預(yù)期經(jīng)濟(jì)壽命,或者剩余壽命應(yīng)采用預(yù)期剩余經(jīng)濟(jì)壽命。年限法中最主要的是直線法。直線法是最簡(jiǎn)單的一種測(cè)算折舊的方法,它假設(shè)在建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命期間每年的折舊額相等。因此,經(jīng)過更新改造的辦公樓實(shí)際成新率通常大于用直線折舊法計(jì)算出的成新率。

35、答案:C本題解析:房地產(chǎn)同時(shí)有兩種價(jià)格:①其本身有一個(gè)價(jià)格,經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱為源泉價(jià)格,即買賣價(jià)格,也稱為交換代價(jià)的價(jià)格,通常簡(jiǎn)稱價(jià)格;②使用其一定時(shí)間的價(jià)格,經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱為服務(wù)價(jià)格,即租賃價(jià)格,又稱為使用代價(jià)的租金,通常簡(jiǎn)稱租金。房地產(chǎn)價(jià)格又有廣義的價(jià)格(包括買賣價(jià)格和租賃價(jià)格)和狹義的價(jià)格(僅指買賣價(jià)格)之分。

36、答案:C本題解析:房地產(chǎn)因?yàn)椴豢梢苿?dòng),其用途、建筑高度、外觀等狀況通常會(huì)對(duì)周圍的房地產(chǎn)甚至社會(huì)公眾利益產(chǎn)生較大和較長(zhǎng)久的影響,反之,周圍的房地產(chǎn)狀況也會(huì)對(duì)該房地產(chǎn)產(chǎn)生影響。正是由于房地產(chǎn)具有相互影響特性,產(chǎn)生了“相鄰關(guān)系”,并且法律規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則,正確處理相鄰關(guān)系。

37、答案:D本題解析:在實(shí)際運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí),面臨著待開發(fā)房地產(chǎn)是繼續(xù)由其業(yè)主(擁有者或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè))繼續(xù)開發(fā)完成,還是要被其業(yè)主自愿轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)完成,或是要被人民法院強(qiáng)制拍賣、變賣給他人開發(fā)完成。在這三種情形下,預(yù)測(cè)出的后續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的長(zhǎng)短和后續(xù)開發(fā)的必要支出的多少是不同的,從而測(cè)算出的待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格是不同的。本題中通過比較法得到了類似商品房的正常建設(shè)期為3年,該在建工程已完成工程的正常建設(shè)期為1年,則在該在建工程由現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)續(xù)建完成的情況下,其后續(xù)建設(shè)期為2年。因?yàn)樵撛诮üこ桃蝗嗣穹ㄔ簭?qiáng)制拍賣,所以還應(yīng)加上辦理有關(guān)變更等交接手續(xù)的正常期限0.5年。綜上可知,該在建工程的后續(xù)建設(shè)期為2.5年。

38、答案:D本題解析:期房?jī)r(jià)格是指以目前尚未建成而在將來建成后的房屋及其占用范圍內(nèi)的土地為交易標(biāo)的的房地產(chǎn)價(jià)格。期房?jī)r(jià)格=現(xiàn)房?jī)r(jià)格-預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值-風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償。本題中,月租金凈收益=1000÷100=10(元/m2),月折現(xiàn)率=6%÷12=0.5%,設(shè)現(xiàn)房?jī)r(jià)格為x(元/m2),則有:5000=x-10÷0.5%×[1-1÷(1+0.5%)10]-x×5%。解得:x=5366。所以,該套商品住宅現(xiàn)房的市場(chǎng)價(jià)值為5366元/m2。

39、答案:C本題解析:A項(xiàng),估價(jià)目的是估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)報(bào)告的預(yù)期用途。它取決于委托人對(duì)估價(jià)的實(shí)際需要,即委托人將要拿未來完成的估價(jià)報(bào)告做什么用。B項(xiàng),委托人一般不會(huì)無緣無故花錢委托估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià),肯定是為了某種需要才委托估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià),因此任何估價(jià)項(xiàng)目都有估價(jià)目的。C項(xiàng),一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目應(yīng)只有一個(gè)估價(jià)目的。如果委托人有多種估價(jià)目的,應(yīng)分別作為不同的估價(jià)項(xiàng)目。D項(xiàng),估價(jià)目的限制了估價(jià)報(bào)告的用途。針對(duì)某種估價(jià)目的得出的估價(jià)結(jié)果,不能盲目地套用與其不相符的用途。

40、答案:C本題解析:作為六腑之一的三焦,其功能是疏通水道,運(yùn)行水液。《素問·靈蘭秘典論》說:“三焦者,決瀆之官,水道出焉。”三焦充填于胃腸道與膀胱之間,引導(dǎo)胃腸中水液滲入膀胱,使水液下輸膀胱通路。

41、答案:A本題解析:A為血瘀的表現(xiàn)。

42、答案:D本題解析:房地產(chǎn)特別是大型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)周期一般較長(zhǎng),其待開發(fā)房地產(chǎn)的購置價(jià)款、后續(xù)開發(fā)的各項(xiàng)支出、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)銷售回款等發(fā)生的時(shí)間相隔較長(zhǎng)。因此,運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)應(yīng)考慮資金的時(shí)間價(jià)值。考慮資金的時(shí)間價(jià)值主要有兩種方式:一是折現(xiàn),二是計(jì)算投資利息。將前一種方式下的假設(shè)開發(fā)法定義為動(dòng)態(tài)分析法,將后一種方式下的假設(shè)開發(fā)法定義為靜態(tài)分析法。

43、答案:C本題解析:土地權(quán)益狀況的表述,主要包括:①土地所有權(quán)狀況,說明土地所有權(quán)性質(zhì),即是國(guó)有土地還是集體土地。②土地使用權(quán)狀況,說明是建設(shè)用地使用權(quán)還是宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)及其權(quán)利人;說明是單獨(dú)所有還是共有;對(duì)于出讓建設(shè)用地使用權(quán),還要說明土地使用期限及起止日期,剩余期限,續(xù)期的有關(guān)規(guī)定或約定,到期后對(duì)收回的建筑物是否予以補(bǔ)償?shù)?。③土地使用管制,說明是建設(shè)用地還是農(nóng)用地、未利用地。④土地利用現(xiàn)狀,說明土地上是否有房屋、林木等定著物。⑤出租或占用情況。⑥他項(xiàng)權(quán)利設(shè)立情況,說明有無出租或占用情形。⑦其他特殊情況。

44、答案:D本題解析:D項(xiàng),房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)估價(jià)活動(dòng)中知悉的國(guó)家秘密、商業(yè)秘密和個(gè)人隱私予以保密;應(yīng)妥善保管估價(jià)委托人提供的資料,未經(jīng)估價(jià)委托人同意,不得擅自將其提供給其他個(gè)人和單位。

45、答案:D本題解析:本題考查的是建筑物折舊的含義和原因。導(dǎo)致功能折舊的原因有:建筑設(shè)計(jì)上的缺陷、過去的建筑標(biāo)準(zhǔn)過低、人們消費(fèi)觀念的改變以及建筑技術(shù)進(jìn)步。選項(xiàng)D屬于外部折舊的因素。

46、答案:B本題解析:[知識(shí)點(diǎn)]平均發(fā)展速度法

47、答案:C本題解析:房地產(chǎn)因?yàn)椴豢梢苿?dòng),其用途、建筑高度、外觀等狀況通常會(huì)對(duì)周圍的房地產(chǎn)產(chǎn)生較大和較長(zhǎng)久的影響;反之,周圍的房地產(chǎn)狀況也會(huì)對(duì)該房地產(chǎn)產(chǎn)生影響。因此,房地產(chǎn)具有相互影響特性。外部性又稱外部效應(yīng)、外部影響,是指某個(gè)經(jīng)濟(jì)行為主體(生產(chǎn)者或消費(fèi)者)進(jìn)行生產(chǎn)或消費(fèi)等活動(dòng)時(shí),對(duì)其他經(jīng)濟(jì)行為主體帶來的影響。房地產(chǎn)利用存在經(jīng)濟(jì)學(xué)所講的外部性,這體現(xiàn)了房地產(chǎn)相互影響的特性。

48、答案:C本題解析:房地產(chǎn)區(qū)位是指房地產(chǎn)的空間位置。具體的一宗房地產(chǎn)的區(qū)位,是該房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或事物在空間方位和距離上的關(guān)系,包括位置、交通、外部配套設(shè)施、周圍環(huán)境等。

49、答案:A本題解析:因時(shí)制宜是指根據(jù)不同季節(jié)氣候的特點(diǎn),制定治療用藥的原則。春夏——人體肌膚疏松而多汗,慎用辛溫。秋冬——人體的肌膚致密,陽氣內(nèi)斂,少用苦寒傷陽藥?!端貑枴ちo(jì)大論》:“用寒遠(yuǎn)寒,用涼遠(yuǎn)涼,用溫遠(yuǎn)溫,用熱遠(yuǎn)熱。食宜同法”。

50、答案:D本題解析:房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率可分為:①全國(guó)各類房地產(chǎn)的;②某地區(qū)各類房地產(chǎn)的;③全國(guó)某類房地產(chǎn)的;④某地區(qū)某類房地產(chǎn)的。由于不同地區(qū)、不同用途或不同類型的房地產(chǎn),其價(jià)格變動(dòng)的方向和程度通常是不同的,所以針對(duì)具體的可比實(shí)例,對(duì)其價(jià)格進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整,不是任何房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)率或價(jià)格指數(shù)都可采用,而應(yīng)在調(diào)查及分析可比實(shí)例所在地同類房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)情況的基礎(chǔ)上,選用可比實(shí)例所在地同類房地產(chǎn)的價(jià)格變動(dòng)率或價(jià)格指數(shù),并且所選用的價(jià)格變動(dòng)率或價(jià)格指數(shù)的來源應(yīng)真實(shí)、可靠。

51、答案:D本題解析:承租人權(quán)益價(jià)值評(píng)估是成本節(jié)約資本化法的典型運(yùn)用。承租人權(quán)益價(jià)值等于剩余租賃期間各期合同(租約)租金與市場(chǎng)租金差額的現(xiàn)值之和。如果合同(租約)租金低于市場(chǎng)租金,則承租人權(quán)益就有價(jià)值;反之,如果合同(租約)租金高于市場(chǎng)租金,則承租人權(quán)益就是負(fù)價(jià)值。

52、答案:C本題解析:重置成本和重建成本合稱為重新購建成本,是假設(shè)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)重新購置全新狀況的估價(jià)對(duì)象的必要支出,或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價(jià)對(duì)象的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。其中,重新取得可簡(jiǎn)單地理解為重新購買,重新開發(fā)建設(shè)可簡(jiǎn)單地理解為重新生產(chǎn)。本題中,價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2015年,最合理的拆遷補(bǔ)償價(jià)格應(yīng)當(dāng)以價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格即6000元/m2為基礎(chǔ)進(jìn)行修正。

53、答案:D本題解析:中醫(yī)學(xué)理論體系形成于戰(zhàn)國(guó)至兩漢時(shí)期?!饵S帝內(nèi)經(jīng)》、《傷寒雜病論》、《神農(nóng)本草經(jīng)》等醫(yī)學(xué)專著的成書,標(biāo)志著中醫(yī)學(xué)理論體系的初步形成。

54、答案:A、B、D本題解析:目?jī)?nèi)眥指內(nèi)眼角,經(jīng)過目?jī)?nèi)眥的經(jīng)脈有陽蹺脈、膀胱經(jīng)、陰蹺脈。陰蹺脈起于照海和陽蹺脈起于申脈交于目?jī)?nèi)眥、主左右之陰陽、司眼瞼開合?!鹅`樞·經(jīng)脈》:“膀胱足太陽之脈,起于目?jī)?nèi)眥?!?/p>

55、答案:B本題解析:七情影響臟腑氣機(jī)如下:(1)怒則氣上——過度憤怒,使肝氣橫逆上沖——頭脹頭痛、甚則嘔血、昏厥。(2)喜則氣緩——過喜使心氣渙散,神不守舍——精神不集中,甚則失神狂亂。(3)悲則氣消——過度悲憂,損傷肺氣——精神萎靡,氣短乏力。(4)恐則氣下——恐懼過度,使腎氣不固,氣泄于下——二便失禁,甚則遺精,昏厥。(5)驚則氣亂——心無所倚,神無所歸,慮無所定——心悸,驚恐不安。(6)思則氣結(jié)——思慮過度,使心神耗傷,脾氣郁結(jié)——脘腹脹滿,納呆便溏。

56、答案:A本題解析:可比實(shí)例在2005年9月末的價(jià)格=3000×(1+2.5%)×(1+0.5%)×(1-1.5%)×(1-2.5%)×(1-1.0%)×(1+1.5%)×(1-1.5%)×1=3000×1.025×1.005×0.985×0.975×0.99×1.015×0.985×1=2938(元/m2)

57、答案:A本題解析:一份完整的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告,通常由以下8大部分組成:①封面;②致估價(jià)委托人函;③目錄;④估價(jià)師聲明;⑤估價(jià)假設(shè)和限制條件;⑥估價(jià)結(jié)果報(bào)告;⑦估價(jià)技術(shù)報(bào)告;⑧附件。

58、答案:D本題解析:補(bǔ)地價(jià)計(jì)算如下:補(bǔ)地價(jià)(總價(jià))=(新樓面地價(jià)×新容積率-舊樓面地價(jià)×舊容積率)×土地面積。代入本題數(shù)據(jù)可得:補(bǔ)地價(jià)=3000×(5×960-0.8×700)=1272(萬元)。

59、答案:A本題解析:有效毛收入乘數(shù)法是將估價(jià)對(duì)象未來第一年的有效毛收入(EGI)乘以有效毛收入乘數(shù)(EGIM)來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法,有效毛收入乘數(shù)是類似房地產(chǎn)的價(jià)格除以其年有效毛收入所得的倍數(shù)。

60、答案:D本題解析:奇恒之腑,即是指這一類腑的形態(tài)及其生理功能均有異于“六腑”,不與水谷直接接觸,而是一個(gè)相對(duì)密閉的組織器官,中空有腔,而且還具有類似于臟的貯藏精氣的作用除膽外,因而稱為奇恒之腑。故此題只可選擇化生和儲(chǔ)藏精氣特點(diǎn)的五臟之一脾。

61、答案:C本題解析:氣隨液脫主要指由于津液大量丟失,氣失其依附而隨津液外泄,從而導(dǎo)致陽氣爆脫亡失的病理狀態(tài)。多由于大汗傷津,或嚴(yán)重吐瀉,耗傷津液所致?!秱摗り柮鞑∶}證并治》中說:“發(fā)汗多,若重發(fā)汗者,亡其陽”。

62、答案:A本題解析:房地產(chǎn)收益可分為實(shí)際收益和客觀收益。實(shí)際收益是估價(jià)對(duì)象實(shí)際獲得的收益,它一般不能直接用于估價(jià)。因?yàn)榫唧w經(jīng)營(yíng)管理者的能力等對(duì)實(shí)際收益影響很大,如果將實(shí)際收益進(jìn)行資本化,就會(huì)得到不切實(shí)際的結(jié)果??陀^收益是估價(jià)對(duì)象在正常情況下所能獲得的收益,或?qū)嶋H收益經(jīng)剔除特殊的、偶然的因素后的收益。通常只有這種收益才能用于估價(jià)。因此,除有租約限制外,一般選取類似房地產(chǎn)的客觀凈收益作為估價(jià)依據(jù)。

63、答案:C本題解析:[知識(shí)點(diǎn)]確定估價(jià)結(jié)果

64、答案:D本題解析:土地成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息和銷售稅費(fèi)之和,稱為開發(fā)成本。應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目包括土地成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用。銷售稅費(fèi)一般不計(jì)算利息。

65、答案:B本題解析:[知識(shí)點(diǎn)]房地產(chǎn)估價(jià)的本質(zhì)

66、答案:D本題解析:根據(jù)凈收益按一定比率遞減,收益期為無限年公式進(jìn)行求解,得到該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為:V=A/(Y-g1)-E/(Y-gE)=18/(8%-5%)-10/(8%-2%)=433.33(萬元)

67、答案:C本題解析:作為六腑之一的三焦,其功能是疏通水道,運(yùn)行水液?!端貑枴れ`蘭秘典論》說:“三焦者,決瀆之官,水道出焉?!比钩涮钣谖改c道與膀胱之間,引導(dǎo)胃腸中水液滲入膀胱,使水液下輸膀胱通路。

68、答案:C本題解析:土地單價(jià)=(開發(fā)區(qū)用地取得總成本+土地開發(fā)總成本+總管理費(fèi)用+總銷售費(fèi)用+總投資利息)/(開發(fā)區(qū)用地總面積×開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率)。該地塊可轉(zhuǎn)讓土地的應(yīng)計(jì)成本={300000000+300000000×[(1+7.2%)0.5-1]}/(1000×1000×65%)=477.87(元/m2)。

69、答案:C本題解析:土地使用期限為40年,土地出讓合同約定不可續(xù)期且到期無償收回地上建筑物,則自取得辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)后建筑物剩余使用壽命為40年,補(bǔ)辦手續(xù)之前已經(jīng)用了5年,則建筑物使用年限共計(jì)45年,年折舊率=(1-殘值率)/建筑物經(jīng)濟(jì)壽命=1/45×100%=2.22%。

70、答案:A本題解析:暫無解析

71、答案:A本題解析:脾、肺、腎、肝和三焦共同完成津液的輸布。津液的排泄主要通過尿液和汗液,少數(shù)通過呼氣和糞便來完成。此主要和腎、肺、脾生理功能有關(guān)。津液生成:胃、小腸、大腸、脾。脾、肺、腎、肝和三焦共同完成津液的輸布。血運(yùn)正常相關(guān)臟腑功能心、肺、肝、脾、腎。氣能攝血主要體現(xiàn)在脾氣的統(tǒng)血作用。這可體現(xiàn)在使用補(bǔ)氣藥治療大出血的臨床運(yùn)用中。

72、答案:B本題解析:本題考查的是謹(jǐn)慎原則。由于評(píng)估的是抵押價(jià)值,采用謹(jǐn)慎原則,不高估收入或低估運(yùn)營(yíng)費(fèi)用,選取的報(bào)酬率或資本化率不應(yīng)偏低。抵押價(jià)值評(píng)估,凈收益按低的選,報(bào)酬率按高的選。P171。

73、答案:A本題解析:本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素??臻g直線距離是最簡(jiǎn)單、最基礎(chǔ)的距離,但在路網(wǎng)不夠發(fā)達(dá)、有河流阻隔、地形復(fù)雜地區(qū)(如山城)等情況下,它往往會(huì)失去意義。

74、答案:C本題解析:設(shè)標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)價(jià)格為1,則可比實(shí)例房地產(chǎn)價(jià)格為:1×(1-2%)=0.98;估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格為:1×(1+5%)=1.05。改為直接判定后,估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況,價(jià)格高:(1.05-0.98)÷0.98×100%=7.14%;可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況劣于估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況,價(jià)格低:(1.05-0.98)÷1.05×100%=6.67%;調(diào)整系數(shù)=估價(jià)對(duì)象價(jià)格÷可比實(shí)例價(jià)格=1.05÷0.98=1.071。

75、答案:B本題解析:在不同的付款方式下,在成交日期一次性付清的價(jià)格或者將不是在成交日期一次性付清的價(jià)格折現(xiàn)到成交日期的價(jià)格為實(shí)際價(jià)格。則本題中,該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格=[50+80÷(1+1%)8]=124(萬元)。

76、答案:D本題解析:價(jià)格實(shí)質(zhì)上是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)(或商品經(jīng)濟(jì))這種特定的經(jīng)濟(jì)制度下對(duì)有用且稀缺的物品的一種分配方式。

77、答案:C本題解析:十二經(jīng)別的循行,都是從十二經(jīng)脈的四肢部分多為肘、膝以上別出稱為“離”。

78、答案:A本題解析:考點(diǎn):分解法。該辦公樓扣除沒有電梯引起的折舊后的價(jià)值=2500-100=2400(萬元)。

79、答案:B本題解析:馬克思主義政黨是工人階級(jí)反對(duì)資產(chǎn)階級(jí)的斗爭(zhēng)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物,是科學(xué)社會(huì)主義與工人運(yùn)動(dòng)相結(jié)合的產(chǎn)物。選項(xiàng)A,1847年成立的共產(chǎn)主義者同盟,是第一個(gè)國(guó)際性的馬克思主義政黨。選項(xiàng)B,1869年成立的德國(guó)社會(huì)民主工黨,是最早在一個(gè)國(guó)家內(nèi)建立起來的馬克思主義政黨。選項(xiàng)C,1903年俄國(guó)創(chuàng)立了新型的馬克思主義政黨——俄國(guó)社會(huì)民主工黨(布)。選項(xiàng)D,1921年,中國(guó)共產(chǎn)黨誕生。因此,選項(xiàng)A、C、D均不符合題意,故本題的正確答案為B。

80、答案:A本題解析:暫無解析

81、答案:A本題解析:,則第一個(gè)2.5m等份至第六個(gè)2.5m等份的價(jià)值占整塊土地價(jià)值分別為40%、30%、20%、10%、9%、8%,其平均深度價(jià)格修正率=(40%+30%+20%+10%+

82、答案:C本題解析:本題考查的是房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成。V=200+500+50+3%V+6%V+(200+500+50+3%V)×15%,V=952.512(萬元)

83、答案:A本題解析:求取建筑物折舊的方法,主要有年限法、市場(chǎng)提取法和分解法。其中,年限法中最主要的是直線法。直線法是最簡(jiǎn)單的一種測(cè)算折舊的方法,它假設(shè)在建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命期間每年的折舊額相等。

84、答案:D本題解析:替代原則要求估價(jià)結(jié)果與估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價(jià)值或價(jià)格偏差在合理范圍內(nèi)。房地產(chǎn)估價(jià)之所以要遵循替代原則,是因?yàn)楦鶕?jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理,在同一個(gè)市場(chǎng)上相同的商品有相同的價(jià)格。

85、答案:C本題解析:土地權(quán)益狀況的表述,主要包括:①土地所有權(quán)狀況,說明土地所有權(quán)性質(zhì),即是國(guó)有土地還是集體土地。②土地使用權(quán)狀況,說明是建設(shè)用地使用權(quán)還是宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)及其權(quán)利人;說明是單獨(dú)所有還是共有;對(duì)于出讓建設(shè)用地使用權(quán),還要說明土地使用期限及起止日期,剩余期限,續(xù)期的有關(guān)規(guī)定或約定,到期后對(duì)收回的建筑物是否予以補(bǔ)償?shù)取"弁恋厥褂霉苤?,說明是建設(shè)用地還是農(nóng)用地、未利用地。④土地利用現(xiàn)狀,說明土地上是否有房屋、林木等定著物。⑤出租或占用情況。⑥他項(xiàng)權(quán)利設(shè)立情況,說明有無出租或占用情形。⑦其他特殊情況。

86、答案:A本題解析:本題考查的是建筑物折舊的求取方法。經(jīng)濟(jì)壽命指建筑物自竣工時(shí)起至其對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值不再有貢獻(xiàn)之日止,即產(chǎn)生的收入大于經(jīng)營(yíng)費(fèi)用,使用凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間。

87、答案:A本題解析:本題考查的是路線價(jià)法計(jì)算臨街土地價(jià)值或價(jià)格。=100×70%×20/25=56(萬元)。P371。

88、答案:D本題解析:在實(shí)際運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí),面臨著待開發(fā)房地產(chǎn)是繼續(xù)由其業(yè)主(擁有者或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè))繼續(xù)開發(fā)完成,還是要被其業(yè)主自愿轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)完成,或是要被人民法院強(qiáng)制拍賣、變賣給他人開發(fā)完成。在這三種情形下,預(yù)測(cè)出的后續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的長(zhǎng)短和后續(xù)開發(fā)的必要支出的多少是不同的,從而測(cè)算出的待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格是不同的。本題中通過比較法得到了類似商品房的正常建設(shè)期為3年,該在建工程已完成工程的正常建設(shè)期為1年,則在該在建工程由現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)續(xù)建完成的情況下,其后續(xù)建設(shè)期為2年。因?yàn)樵撛诮üこ桃蝗嗣穹ㄔ簭?qiáng)制拍賣,所以還應(yīng)加上辦理有關(guān)變更等交接手續(xù)的正常期限0.5年。綜上可知,該在建工程的后續(xù)建設(shè)期為2.5年。

89、答案:B本題解析:交付估價(jià)報(bào)告是房地產(chǎn)估價(jià)的基本程序。估價(jià)報(bào)告經(jīng)內(nèi)部審核合格并完成估價(jià)師簽名、估價(jià)機(jī)構(gòu)蓋章等手續(xù)后,應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定和估價(jià)委托合同約定的方式,及時(shí)將估價(jià)報(bào)告交給委托人。

90、答案:D本題解析:[知識(shí)點(diǎn)]路線價(jià)法

91、答案:A本題解析:在選取最佳的開發(fā)利用方式中,最重要的是選取最佳的用途。選取最佳的用途要考慮該土地位置的可接受性及這種用途的現(xiàn)實(shí)社會(huì)需要程度和未來發(fā)展趨勢(shì),或者說,要分析當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的接受能力,即在項(xiàng)目建成后市場(chǎng)上究竟需要什么類型的房地產(chǎn)。

92、答案:C本題解析:影響房地產(chǎn)價(jià)格的心理因素之一是購買或出售時(shí)的心態(tài)。房地產(chǎn)需求者到處尋找合意的房地產(chǎn),當(dāng)相中了某宗房地產(chǎn)時(shí),而如果該房地產(chǎn)擁有者惜售,則房地產(chǎn)需求者只有出高價(jià)才可能改變其惜售態(tài)度,因此,如果達(dá)成交易,其成交價(jià)格通常會(huì)高于正常市場(chǎng)價(jià)格。

93、答案:A本題解析:估價(jià)委托人(簡(jiǎn)稱委托人、客戶),是指委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)為其提供估價(jià)服務(wù)的單位或個(gè)人。不論估價(jià)報(bào)告是給誰使用,根據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估法》,委托人都應(yīng)向估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師提供估價(jià)所需的估價(jià)對(duì)象權(quán)屬證明、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息和其他資料,并對(duì)其提供的資料的合法性、真實(shí)性和完整性負(fù)責(zé),有義務(wù)協(xié)助估價(jià)師對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查勘及搜集估價(jià)所需資料,不得要求出具虛假估價(jià)報(bào)告或其他非法干預(yù)估價(jià)行為和估價(jià)結(jié)果。

94、答案:B本題解析:B項(xiàng),房

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