《投資興建酒店的申請(qǐng)建設(shè)可行性分析報(bào)告》

在山西太原投資興建酒店項(xiàng)目的可行性分析報(bào)告酒店行業(yè)是旅游行業(yè)的一個(gè)組成部分，它的特點(diǎn)是一個(gè)由多元因酒店行業(yè)在全國的各行各業(yè)中，率先對(duì)外開放，引進(jìn)國際集團(tuán)的先進(jìn)酒店，作為主營業(yè)務(wù)的一種補(bǔ)充，投資主體還是以國有資本為主。第行業(yè)的潛在需求，又成為大量房產(chǎn)發(fā)展商投資的目標(biāo)，投資主體以民到2003年底的國家旅游局官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明全國酒店的現(xiàn)狀如位，國際的、國內(nèi)的、政治的、經(jīng)濟(jì)的重大事件，都會(huì)對(duì)酒店業(yè)產(chǎn)生酒店業(yè)與政治、經(jīng)濟(jì)互動(dòng)過程，需要我們對(duì)于市場(chǎng)的分析必須考慮世界政治、經(jīng)濟(jì)、旅游大背景、大格局的密切關(guān)系，我們不僅要客觀地去分析，了解我們國內(nèi)、山西省內(nèi)的旅游、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，而且要掌握世界旅游、經(jīng)濟(jì)走向，才能正確地估計(jì)、推斷出我們酒店未來的經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長4%，作為世界上人口最多的國家中升之外，國際貿(mào)易增長缺乏其他動(dòng)力；二是國際資本流動(dòng)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有恢復(fù)先前的活躍程度；三是很多國家和地區(qū)在信息通訊技術(shù)的投資還不夠；四是地區(qū)沖突、國際恐怖事件的發(fā)生，都影響了一些投資項(xiàng)目勢(shì)。今年我國經(jīng)濟(jì)總量的盤子不斷增大，把經(jīng)濟(jì)的重點(diǎn)從投費(fèi)，增加人們的收入，進(jìn)一步鼓勵(lì)消費(fèi)增長，增強(qiáng)消費(fèi)需求對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的拉動(dòng)作用。并針對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中出現(xiàn)的盲目擴(kuò)大投資等，增強(qiáng)調(diào)控的科學(xué)性、預(yù)見性和有效性，將使我國的經(jīng)濟(jì)保持在良好的發(fā)展如沃爾瑪、迪斯尼、博世等在中國上海、深圳、北京追加投資，還有太原市焚燒垃圾發(fā)電的同舟能源項(xiàng)目、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)富士康工業(yè)園均已及時(shí)到位。此外瑞騰科技發(fā)展、泰呂科技電子、普林斯正源輻照技術(shù)、恒宇科技等公司項(xiàng)目進(jìn)度加快，這些外資投產(chǎn)項(xiàng)目均保持良好1.42004年山西省人民政府與德國北威州政府發(fā)展與合作高層論壇在山西省城太原市舉行。目前，德國企業(yè)在山西投資項(xiàng)目四十八性促成了山西與北威州長期以來的友好合作，這將推進(jìn)了我省經(jīng)濟(jì)的2．旅游方面長92.2山西省地處黃河中上游，歷史悠久，物盡天華，是中華民族的發(fā)祥地之一。境內(nèi)風(fēng)光旖旎，氣候適人，資源豐富，古跡匯萃三．山西、太原酒店行業(yè)現(xiàn)狀太原市四、五星級(jí)客房供給統(tǒng)計(jì)表套5）套5）店套4）套4）店根據(jù)我們的了解，在目前太原的星級(jí)酒店中，能夠代表山西文化四．興建酒店的利好因素旅游業(yè)領(lǐng)導(dǎo)組辦公室關(guān)于全省旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況的匯報(bào)，分析全省旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展形勢(shì)，安排部署當(dāng)前和今后一段時(shí)期全省旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展工作。副省長宋北杉、省政府秘書長李政文和省旅游產(chǎn)業(yè)領(lǐng)導(dǎo)組成員單會(huì)議指出，在山西旅游產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展和旅游市場(chǎng)出現(xiàn)全面升溫的不容忽視，主要是投入不足、體制不順、旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)薄弱的矛盾日益突出，公路、鐵路和航空等交通基礎(chǔ)設(shè)施難以滿足游客日益增旅游市場(chǎng)秩序整頓的任務(wù)仍然較重，旅游服務(wù)水平需進(jìn)一步提高。部分景點(diǎn)追求短期效益，忽視長遠(yuǎn)發(fā)展的弊端進(jìn)一步顯露，對(duì)于這些問會(huì)議強(qiáng)調(diào)，旅游產(chǎn)業(yè)是我省的朝陽產(chǎn)業(yè)和實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的希望產(chǎn)業(yè)，是省產(chǎn)業(yè)政策重點(diǎn)鼓勵(lì)發(fā)展的七大優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)之一。就下一步旅大發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)的工作力度，各級(jí)政府和各盤棋的思想，努力為旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展做出貢獻(xiàn)，各級(jí)旅游主管部門要照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求，努力培育旅游市場(chǎng)主體，要采取多種方式，努力扶會(huì)議要求，旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要樹立大產(chǎn)品、大市場(chǎng)、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，各級(jí)政府及有關(guān)部門要從各方面予以大力支持，使旅2．其他產(chǎn)業(yè)需要酒店的配套太原市主要展覽館有山西省展覽館、中國煤炭博物館。每年大約游節(jié)、九月份平遙國際攝影展、大同云崗旅游節(jié)、世界文化產(chǎn)業(yè)論談所開通至香港、韓國、日本、新加坡等多條臨時(shí)客運(yùn)航線，并成為全大運(yùn)高速公路全線通車。從長晉高速公路建設(shè)指揮部了解到，目前長高速公路作為國家經(jīng)濟(jì)干線太原至澳門高速公路的重要組成部分。鐵五．興建酒店的風(fēng)險(xiǎn)雖然山西省和太原市都有諸多利好酒店業(yè)的現(xiàn)狀和趨勢(shì)據(jù)山西省和太原市的旅游局統(tǒng)計(jì)資料表明，到目前為主，除了少數(shù)月份酒店的住宿率達(dá)到80%以上，全年平均的酒店出租率，只有53.94%，2.投資酒店業(yè)的性質(zhì)和投資回報(bào)率現(xiàn)實(shí)投資酒店業(yè)的性質(zhì)，屬于投資不動(dòng)產(chǎn)的范疇，但不同于投資房地投入產(chǎn)出差價(jià)大3）開發(fā)商對(duì)于投資地產(chǎn)的所有權(quán)，隨著產(chǎn)權(quán)的單位但這種升值，除了本身地產(chǎn)價(jià)值的上升，還需要通過經(jīng)營管理的效益3.投資酒店的資金結(jié)構(gòu)要求4.投資者的目的和心態(tài)5.投資成本根據(jù)酒店業(yè)的一般規(guī)律，投資酒店在不同的國家和地區(qū)，有一個(gè)合理的成本區(qū)域，超過這些區(qū)域的投資，將給未來的回報(bào)帶來負(fù)面作6.酒店類型的選擇調(diào)研和專家指導(dǎo)，選擇類型有誤的話，將在市場(chǎng)上增加競(jìng)爭(zhēng)指數(shù)，加六．投資方的條件和愿望業(yè)，多年來有穩(wěn)定的主業(yè)產(chǎn)出，并希望投資其它項(xiàng)目而有助于長期持在山西乃至全國成為一個(gè)集歷史名勝和人文景觀結(jié)合的知名景點(diǎn)和旅游開發(fā)的成功案例。綿山，山古水活，古跡眾多，又有大量的古老傳說，以其鮮明的個(gè)性跨身于我國名山之列。今日綿山，正在恢復(fù)其原來的魅力。“萬壑千崖增秀麗，往來人在畫圖中”，定會(huì)給游人留下綿山開發(fā)、經(jīng)營的成功，使得投資者有了做大旅游產(chǎn)業(yè)鏈的想法和愿望，同時(shí)，這樣的發(fā)展方向，完全和集團(tuán)主營業(yè)務(wù)的可持續(xù)發(fā)展七.項(xiàng)目預(yù)選地塊分析與評(píng)價(jià)項(xiàng)目預(yù)選的位于太原市濱河西路土地面積規(guī)模達(dá)38畝的地塊編為項(xiàng)目預(yù)選的位于太原市并州南路、南內(nèi)環(huán)路轉(zhuǎn)角處土地面積規(guī)模南北走向的汾河貫穿于整個(gè)太原城市，并以汾河自然形成了城市的河?xùn)|大城域及河西大城域，地塊屬于兩橋之中的河西城域，距迎澤大橋地塊處于迎澤大橋與漪汾橋之間的濱河西路居中位置，形成中，尤其兩橋之間河的兩岸已成一定規(guī)模。同時(shí)緊鄰作為太原市主干大道、景觀大橋的迎澤大街和迎澤大橋，與商業(yè)鬧市區(qū)既保持一定距離，但又不太遠(yuǎn)。從發(fā)展的眼光看應(yīng)該是一處很有特色、很有發(fā)會(huì)議型酒店的基本條件，如：道路交通，車輛場(chǎng)地，會(huì)議場(chǎng)所與酒店地成本上太大，但作為集團(tuán)的發(fā)展規(guī)劃，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步調(diào)整等，完全會(huì)議型酒店在太原這類市場(chǎng)目前及今后若干年內(nèi)主要是地區(qū)性會(huì)議和部分國內(nèi)會(huì)議，如要實(shí)施就必須形成會(huì)議市場(chǎng)的龍頭、會(huì)議型酒該地塊位于長風(fēng)街、長治路口轉(zhuǎn)角處，屬于臨街地塊。長風(fēng)街是的轉(zhuǎn)角處，加之其本身面積規(guī)模不是很大，度稍差。但該地塊正面臨街的長風(fēng)街已成為城市軸心大道，未來幾年省政府、市政府往南遷移規(guī)劃均在這個(gè)區(qū)域年中將形成一個(gè)政治、經(jīng)濟(jì)、商業(yè)中心。尤其以寬闊的長風(fēng)街為軸心商業(yè)氛圍更濃，并會(huì)逐步取代目前以迎澤大街為主的市中心而成為今地塊處于新興商業(yè)中心區(qū)軸心主干大道的中心地段，鄰近及周邊環(huán)境正逐步形成支撐商務(wù)型酒店的目標(biāo)市場(chǎng)。優(yōu)越的地段，良好的商貿(mào)經(jīng)濟(jì)環(huán)境加之交通便利，是商務(wù)客人的首選條件。地塊面積較之其它兩塊規(guī)模而言屬狹小，也正是這一自身客觀條件內(nèi)因，同時(shí)由于外地塊位于并州南路、南內(nèi)環(huán)路轉(zhuǎn)角處，原大營盤汽車站，屬于臨居民樓，周邊有部分各類企事業(yè)單位及民居。既不是商業(yè)中心、商務(wù)區(qū)域，也不是典型的居住區(qū)域，應(yīng)該屬于中等層次、環(huán)境一般、缺乏地塊處于的地段其路況、交通也與所處的區(qū)域環(huán)境一樣比較中性上下得利，再綜合本身區(qū)域的客觀條件，我們認(rèn)為該地塊較適合運(yùn)作（1）地塊處于今后二大商業(yè)經(jīng)濟(jì)中心區(qū)域（2）地塊所處的位置屬老城區(qū)域，且是南北向主要路段，離交通要點(diǎn)：火車站、長途汽車站、機(jī)場(chǎng)等很近，便于旅游經(jīng)濟(jì)型酒店運(yùn)作。地塊面積大小適中，有一定的空間，只要前期規(guī)劃科學(xué)，設(shè)計(jì)合理，可以充分利用地塊臨街轉(zhuǎn)角處的特點(diǎn)，發(fā)揮地塊道路交通雙向功3.綜述八．酒店項(xiàng)目種類、功能配比及投資規(guī)模的酒店的類型，決定酒店的投資規(guī)模和投資回報(bào)率的大小。對(duì)于投特點(diǎn)：有限服務(wù)，雙人房比例高，客房面積緊湊特點(diǎn)：智能化程度高，有會(huì)議設(shè)施，單人房比例高，客房面積寬敞特點(diǎn)：會(huì)議設(shè)施為核心產(chǎn)品，大小會(huì)議室配套，雙人房比例高，客房 特點(diǎn)：設(shè)施齊全、高檔，單人房比例高，客房面積大旅游經(jīng)濟(jì)型酒店平均空間分配及比例79%房房域域11.8%2.2%5.9%1.1%60%20%50套17%10套3%57%2.5%6.6%5.5%3.3%19.1%6%57.8%77%77%13%13%8.3%8.3%5注：此表平均空間分配不包含地下層部分及客房區(qū)域附屬部分18.1%5.6%1.7%會(huì)議型酒店平均空間分配及比例46.9%26.7%60%10%2.7%2.7%餐飲1600㎡7.3%多功能會(huì)議宴會(huì)11.8%2.7%2.7%21.8%6.8%九．投資酒店的定位和特點(diǎn)建議而且有不少是該時(shí)代、該類型的代表之作，堪稱為我國古代建