江蘇某地區(qū)現(xiàn)代化物流中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-106

目錄1概述 頁(yè)10投資估算和資金籌措10.1投資估算范圍江蘇物流中心建設(shè)包括以下合適的內(nèi)容：1)征用土地607.4畝，三通一平、場(chǎng)地道路建設(shè)等。2)綜合服務(wù)區(qū)用房、物流加工區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)用房及堆場(chǎng)、港口作業(yè)區(qū)、物流配載區(qū)等。3)信息系統(tǒng)、電子監(jiān)控系統(tǒng)、垃圾中轉(zhuǎn)等。10.2投資估算依據(jù)1)土建投資參考當(dāng)?shù)貙?shí)際情況和同類(lèi)房屋、道路、場(chǎng)地、倉(cāng)庫(kù)投資進(jìn)行估算。2)相關(guān)項(xiàng)目所需的系統(tǒng)和配套設(shè)備及各類(lèi)工具費(fèi)用，參考目前國(guó)內(nèi)市場(chǎng)價(jià)格。3）相關(guān)項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi)按土建工程費(fèi)用的2％進(jìn)行估算。4)建設(shè)單位管理管控費(fèi)按國(guó)家有關(guān)規(guī)定，按第一部分工程費(fèi)用的1％估算。5)固定資產(chǎn)投資調(diào)節(jié)稅按零稅率計(jì)列。10.3相關(guān)項(xiàng)目建設(shè)投資規(guī)模估算1)本工程征用土地607.4畝，征地費(fèi)用7288.8萬(wàn)元（無(wú)形資產(chǎn)）。2)土建投資42452.7萬(wàn)元。3)設(shè)備及安裝投資5900萬(wàn)元。4)預(yù)備費(fèi)746.7萬(wàn)元，按工程費(fèi)用第一項(xiàng)的5%估算。5)相關(guān)項(xiàng)目前期工作費(fèi)20萬(wàn)元，相關(guān)項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi)422.5萬(wàn)元，建設(shè)單位管理管控費(fèi)422.5萬(wàn)元，職工培訓(xùn)費(fèi)20萬(wàn)元，共889.1萬(wàn)元（遞延資產(chǎn)）。相關(guān)項(xiàng)目建設(shè)投資估算參見(jiàn)建設(shè)投資估算表。10.4資金總額及資金籌措本相關(guān)項(xiàng)目所需的資金總額由建設(shè)投資和流動(dòng)資金兩部分組成，共58000萬(wàn)元。其中，工程建設(shè)估算總投資57277.2萬(wàn)元，正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所需流動(dòng)資金722.8萬(wàn)元。相關(guān)項(xiàng)目單位有資本金23200萬(wàn)元。擬通過(guò)銀行貸款34800萬(wàn)元，年貸款利率為6.12%。10.5相關(guān)項(xiàng)目用款相關(guān)計(jì)劃本相關(guān)項(xiàng)目建設(shè)期按3年考慮，第一年投入固定資產(chǎn)投資的47.5%，第二年投入固定資產(chǎn)投資的34.5%，第二年投入固定資產(chǎn)投資的18%。第一年的建設(shè)投資為27518.9萬(wàn)元，它滿(mǎn)足以下投資的需要：固定資產(chǎn)投資的36%、土地及預(yù)備費(fèi)用、遞延資產(chǎn)費(fèi)用。第二年的建設(shè)投資為19341.1萬(wàn)元，它滿(mǎn)足固定資產(chǎn)投資40%的需要。第三年的建設(shè)投資為9670.5萬(wàn)元，它滿(mǎn)足固定資產(chǎn)投資24%的需要。三年建設(shè)結(jié)束后，固定資產(chǎn)投資完成100％。流動(dòng)資金在第二年投入90%，第三年投入10%。。投資相關(guān)計(jì)劃與資金籌措估算參見(jiàn)投資相關(guān)計(jì)劃與資金籌措表。

11財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)11.1評(píng)價(jià)依據(jù)本相關(guān)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)按國(guó)家計(jì)委1997年修訂的《建設(shè)相關(guān)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第二版）的合適的內(nèi)容與深度要求進(jìn)行。11.2主要參數(shù)的確定（1）評(píng)價(jià)基年價(jià)格的確定本相關(guān)項(xiàng)目的價(jià)格水平以2007年價(jià)格為基礎(chǔ)。（2）評(píng)價(jià)年限本相關(guān)項(xiàng)目評(píng)價(jià)期包括建設(shè)期和建成后的運(yùn)營(yíng)期。建設(shè)期為3年，在建設(shè)的第二年即可達(dá)到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力的40%，第三年可達(dá)到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力的70%，第四年可達(dá)到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力的90%，相關(guān)項(xiàng)目建成后的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期取17年，評(píng)價(jià)期20年。11.3總成本費(fèi)用估算11.3.1基礎(chǔ)數(shù)據(jù)相關(guān)項(xiàng)目總成本費(fèi)用包括燃油動(dòng)力消耗、污水、垃圾處理費(fèi)用、職工工資及福利、修理維護(hù)費(fèi)用、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用、土地費(fèi)用及遞延資產(chǎn)攤銷(xiāo)、貸款利息以及包含管理管控費(fèi)用在內(nèi)的其它費(fèi)用。各項(xiàng)費(fèi)用和支出按相關(guān)項(xiàng)目年經(jīng)營(yíng)規(guī)模乘以費(fèi)率計(jì)算，各項(xiàng)費(fèi)率根據(jù)同類(lèi)企業(yè)運(yùn)營(yíng)情況和相關(guān)項(xiàng)目所在地的物價(jià)水平確定如下：1）根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r，職工工資及福利勞保等費(fèi)率取2.5%（占年經(jīng)營(yíng)收入的比例）。2）燃油動(dòng)力消耗、污水、垃圾處理費(fèi)率取1.25%（占年經(jīng)營(yíng)收入的比例）。3）修理維護(hù)費(fèi)按固定資產(chǎn)總額的5%計(jì)提。4）其他各類(lèi)費(fèi)用包括出差費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、低值易耗品、車(chē)輛保險(xiǎn)等費(fèi)用，按年經(jīng)營(yíng)收入的1.05%提。5）固定資產(chǎn)折舊采用分類(lèi)直線(xiàn)折舊，殘值率為10%，建筑物的折舊年限為30年，設(shè)備的折舊年限為10年。無(wú)形資產(chǎn)（土地費(fèi)用）按50年攤銷(xiāo)，遞延資產(chǎn)按10年攤銷(xiāo)。折舊及攤銷(xiāo)估算見(jiàn)固定資產(chǎn)折舊與攤銷(xiāo)估算表。6）每年的財(cái)務(wù)費(fèi)用參見(jiàn)財(cái)務(wù)費(fèi)用計(jì)算表。11.3.2總成本費(fèi)用估算根據(jù)上述基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算總成本費(fèi)用，運(yùn)營(yíng)期內(nèi)年均經(jīng)營(yíng)總成本費(fèi)用3339.4萬(wàn)元，其中，固定成本2935.3萬(wàn)元，變動(dòng)成本404.1萬(wàn)元。詳細(xì)總成本估算數(shù)據(jù)見(jiàn)總成本估算表。11.4經(jīng)營(yíng)收入和稅金估算11.4.1經(jīng)營(yíng)收入根據(jù)江蘇物流中心的經(jīng)營(yíng)規(guī)模和潛在的巨大市場(chǎng)需求，預(yù)計(jì)到2010年其交易規(guī)?？蛇_(dá)760萬(wàn)噸（其中現(xiàn)貨交易量達(dá)530萬(wàn)噸）。除了鋼材交易外還實(shí)行原材料加工、構(gòu)件成型、倉(cāng)儲(chǔ)、配送、售后服務(wù)等一條龍運(yùn)作以及提供其它生產(chǎn)資料與生活資料的倉(cāng)儲(chǔ)配送業(yè)務(wù)；同時(shí)依托先進(jìn)的物流信息系統(tǒng)，開(kāi)展諸如為客戶(hù)提供信息資源、物流平臺(tái)、集中采購(gòu)、倉(cāng)單質(zhì)押、融資、品牌展示等多種形式的物流增值服務(wù)，為相關(guān)項(xiàng)目收入帶來(lái)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。相關(guān)項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力年份的經(jīng)營(yíng)收入及其來(lái)源：1）綜合服務(wù)費(fèi)（交易管理管控、賓館、餐飲、廣告收入等）2500萬(wàn)元；2）物流服務(wù)費(fèi)（配載、信息服務(wù)、電子商務(wù)）750萬(wàn)元；3）倉(cāng)儲(chǔ)管理管控費(fèi)1560萬(wàn)元；4）裝卸搬運(yùn)服務(wù)費(fèi)2412萬(wàn)元；5）配送、停車(chē)、維修收費(fèi)920萬(wàn)元；6）商業(yè)街及商業(yè)交易區(qū)租金、管理管控費(fèi)5937萬(wàn)元7）加工服務(wù)費(fèi)820萬(wàn)元。相關(guān)項(xiàng)目建成后，正常年份的經(jīng)營(yíng)收入估算為14899萬(wàn)元。11.4.2營(yíng)業(yè)稅金及附加1）營(yíng)業(yè)稅按營(yíng)業(yè)收入的5%提??；2)四項(xiàng)基金按營(yíng)業(yè)收入的0.35%提??；3)城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加分別按營(yíng)業(yè)稅的7％和4％估算；本相關(guān)項(xiàng)目正常生產(chǎn)年可實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)收入14899萬(wàn)元，從相關(guān)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)開(kāi)始起算，年均營(yíng)業(yè)收入13958萬(wàn)元，年均營(yíng)業(yè)稅金及附加合計(jì)為823.5萬(wàn)元；營(yíng)業(yè)收入和營(yíng)業(yè)稅金估算詳見(jiàn)年經(jīng)營(yíng)收入及營(yíng)業(yè)稅附加表。11.5利潤(rùn)分配和借款償還11.5.1利潤(rùn)分配本相關(guān)項(xiàng)目稅后利潤(rùn)為利潤(rùn)總額扣除企業(yè)所得稅余額，所得稅按利潤(rùn)總額的33%上交。盈余公積金和公益金分別按所得稅后利潤(rùn)的10％和5％估算。從相關(guān)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)開(kāi)始起算，年均上交所得稅3425.8萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)稅后利潤(rùn)6955.5萬(wàn)元，企業(yè)盈余公積金695.6萬(wàn)元，公益金347.8萬(wàn)元。利潤(rùn)分配估算詳見(jiàn)損益表。11.5.2借款償還本相關(guān)項(xiàng)目向銀行長(zhǎng)期借款金額為34800萬(wàn)元，從第四年開(kāi)始償還，以7年期年金形式還。本相關(guān)項(xiàng)目還款資金的來(lái)源為凈利潤(rùn)、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)、無(wú)形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)攤銷(xiāo)。每年等額還本金和利息6260.5萬(wàn)元。借款償還估算詳見(jiàn)財(cái)務(wù)費(fèi)用計(jì)算表。11.6財(cái)務(wù)盈利能力及現(xiàn)金流量分析11.6.1財(cái)務(wù)盈利能力1)投資利潤(rùn)率：12.34％；2)投資利稅率：18.41％。11.6.2現(xiàn)金流量分析現(xiàn)金流量指標(biāo)匯總見(jiàn)表11-1。表11-1財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量主要指標(biāo)指標(biāo)所得稅前所得稅后備注財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（％）13.59%8.54%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬(wàn)元）32017.23619IC=8%靜態(tài)回收期（年）9.612.6含建設(shè)期（3年）動(dòng)態(tài)投資回收期（年）12.1319.4財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析詳見(jiàn)現(xiàn)金流量表。11.7盈虧平衡點(diǎn)分析根據(jù)本相關(guān)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)能力測(cè)算，經(jīng)過(guò)計(jì)算其正常經(jīng)營(yíng)年份的盈虧平衡點(diǎn)BEP=57.33%。計(jì)算結(jié)果表明，只要生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)能夠達(dá)到設(shè)計(jì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)能力的57.33%，就能夠做到收支平衡，可見(jiàn)相關(guān)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性和抗風(fēng)險(xiǎn)能力較好，有較強(qiáng)的盈利能力。11.8相關(guān)項(xiàng)目財(cái)務(wù)敏感性分析由于財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是在預(yù)測(cè)基礎(chǔ)上進(jìn)行的，在相關(guān)項(xiàng)目的實(shí)際運(yùn)作中可能會(huì)因?yàn)槭袌?chǎng)環(huán)境發(fā)生變化或經(jīng)營(yíng)管理管控不當(dāng)導(dǎo)致物流中心的經(jīng)營(yíng)收入以及經(jīng)營(yíng)成本發(fā)生一些變化，因此有必要對(duì)擬建相關(guān)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)敏感性分析。假設(shè)出現(xiàn)以下幾種情況：經(jīng)營(yíng)成本上升，經(jīng)營(yíng)收入保持不變；經(jīng)營(yíng)成本不變，經(jīng)營(yíng)收入下降；經(jīng)營(yíng)成本上升和經(jīng)營(yíng)收入下降同時(shí)發(fā)生。分別對(duì)以上情況的稅后動(dòng)態(tài)投資回收期、稅后凈現(xiàn)值、稅后內(nèi)部收益率進(jìn)行計(jì)算，結(jié)果見(jiàn)表11-2。表11-2財(cái)務(wù)敏感性分析（稅后）經(jīng)營(yíng)成本變動(dòng)經(jīng)營(yíng)收入變動(dòng)0+5%+15%N（年）FNPV（萬(wàn)元）FIRR（%）0%19.419.4519.523619297825928.54%8.51%8.44%N（年）FNPV（萬(wàn)元）FIRR（%）-5%20.0720.1120.17-380-561-9247.93%7.9%7.8%從表中數(shù)據(jù)可以看出：在經(jīng)營(yíng)收入保持不變而經(jīng)營(yíng)成本分別上升5%、15%時(shí)，本相關(guān)項(xiàng)目的內(nèi)部收益率、動(dòng)態(tài)回收期、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值指標(biāo)值變化較小，且三個(gè)指標(biāo)均符合財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的要求；當(dāng)經(jīng)營(yíng)收入下降5%，而經(jīng)營(yíng)成本分別上升5%、15%時(shí)，其內(nèi)部收益率小于8%、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值小于0，投資回收期大于20年，三個(gè)指標(biāo)均略超出財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的要求；該結(jié)果表明本相關(guān)項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。另外，從財(cái)務(wù)敏感性分析中可以看出經(jīng)營(yíng)收入比經(jīng)營(yíng)成本對(duì)財(cái)務(wù)指標(biāo)的影響更大，也提醒在相關(guān)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)過(guò)程中要加倍關(guān)注經(jīng)營(yíng)收入的變化并設(shè)法提高經(jīng)營(yíng)收入。11.9財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析11.9.1經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和財(cái)務(wù)測(cè)算本相關(guān)項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和財(cái)務(wù)測(cè)算見(jiàn)表11-3。表11-3主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和財(cái)務(wù)測(cè)算匯總序號(hào)指標(biāo)名稱(chēng)單位指標(biāo)值備注1相關(guān)項(xiàng)目總投資萬(wàn)元580002年均營(yíng)業(yè)收入萬(wàn)元139583年均總成本費(fèi)用萬(wàn)元3339.44年均營(yíng)業(yè)稅金及附加萬(wàn)元823.55年均利潤(rùn)萬(wàn)元10015.46年均所得稅萬(wàn)元3425.87稅后利潤(rùn)萬(wàn)元6955.58盈余公積金萬(wàn)元695.69公益金萬(wàn)元347.810年均未分配利潤(rùn)萬(wàn)元5703.811投資利潤(rùn)率％12.3412投資利稅率％18.4113內(nèi)部收益率（稅后）％8.5414內(nèi)部收益率（稅前）％13.5915投資回收期（稅后）年12.96靜態(tài)16投資回收期（稅前）年9.6靜態(tài)17投資回收期（稅后）年19.42動(dòng)態(tài)18投資回收期（稅前）年1