物業(yè)管理案例

物業(yè)管理案例選案例一：停車場丟車賠不賠某小區(qū)設(shè)有停車場，收費標準略低于指導(dǎo)價，物業(yè)管理公司雖在車場安排有保安值班，但為防止突發(fā)重大損失，依然在車場入口處用告示牌及在停車費票據(jù)上明示：本車場只負責(zé)提供車位，收取的僅是車位租金，請車主加強防范措施，車輛被盜受損，本公司概不負責(zé)。一次業(yè)主甲的朋友乙開車來訪，停車于車場，期間下一場暴雨，雨后離開時，發(fā)現(xiàn)自己的車輛丟失，遂于物業(yè)管理公司交涉要求賠償，物業(yè)管理公司已有正式聲明在先，收取的停車費未含有管費為由，拒絕賠償，乙遂將物業(yè)管理公司告上法庭。觀點一：聲明在先，不予賠償理據(jù)：已有聲明，盡了告示義務(wù)，收費低（未含看管費），不存在保管關(guān)系，利益風(fēng)險不等觀點二：單方聲明，不予承認。理據(jù)：土地是國家的，收的其實是看管費。收了費，保管關(guān)系成立。單方聲明，強加于人，不合法理。觀點三：雙方有責(zé)，各負一半。觀點四：以責(zé)定法。停車丟車案例歸納：主管部門核準營業(yè)收費的停車場，本身就有保管義務(wù)，主管部門檢查未有安防，消防措施，不允營業(yè)。物價部門未核準收費標準，收費違法。單獨簽訂特約服務(wù)事項，可以免責(zé)：單方格式合同無效。有保管表示行為（扣證、換牌、給票據(jù)等），牌未丟、票未做記號丟車，需負責(zé)任。給人印象明確是無人看管的收費停車場，責(zé)任反而小。提供方便的臨時停放點，不收費，不看管（最好提醒），丟車可以不賠。案例二：徐先生花費大量時間和金錢剛剛裝修好的房子，被樓上住戶住戶跑水搞得廚房、衛(wèi)生間、客廳部分屋頂浸泡起皮。找到樓上業(yè)主，答復(fù)是他家一點也沒有漏，并且很不情愿配合檢查問題。雖說經(jīng)物業(yè)公司工程人員多次協(xié)調(diào)已解決了問題，但劉先生心里還是不痛快，認為物業(yè)在裝修管理上沒有盡到責(zé)任，所以拒絕繳納物業(yè)管理費。對物業(yè)公司的服務(wù)不滿意，是否可以不交物業(yè)管理費？徐先生應(yīng)該向誰要求索賠？案例分析：樓上跑水可能由兩種原因引起：房屋質(zhì)量不好導(dǎo)致水滲漏或者樓上業(yè)主過失導(dǎo)致跑水，但無論哪種原因引起都與物業(yè)管理公司無關(guān)，不涉及物業(yè)管理公司與業(yè)主的法律關(guān)系。房屋質(zhì)量不好導(dǎo)致水滲漏涉及業(yè)主與開發(fā)商之間基于房屋買賣合同而產(chǎn)生的合同法律關(guān)系，開發(fā)商交付的房屋存在瑕疵導(dǎo)致水管跑水致使業(yè)主遭受損失，開發(fā)商應(yīng)當承擔(dān)違約賠償責(zé)任。樓上業(yè)主過失導(dǎo)致跑水涉及業(yè)主之間基于侵犯行為而產(chǎn)生的侵權(quán)法律關(guān)系，樓上業(yè)主的過錯導(dǎo)致樓下業(yè)主房屋遭受損失，該行為已經(jīng)構(gòu)成對樓下業(yè)主財產(chǎn)權(quán)利的侵犯，構(gòu)成侵犯應(yīng)當承擔(dān)侵權(quán)賠償責(zé)任。物業(yè)管理公司在本案中涉及對受損業(yè)主家內(nèi)部的維護和修繕。由于受損部位不屬于公共設(shè)施、公共區(qū)域，該部分的物業(yè)服務(wù)不屬于物業(yè)管理費所涵蓋的服務(wù)范圍，而屬于特殊的物業(yè)管理服務(wù)，對該部分維修當另行支付費用，業(yè)主沒有理由拒繳物業(yè)管理費。案例三：業(yè)主顧某購買了一只巨型浴缸，準備安裝在其居住的第29層得物業(yè)內(nèi)，遭到了周圍業(yè)主的強烈反對。物業(yè)管理公司向有關(guān)專家進行了咨詢，以房屋樓板無法承受浴缸使用時的重量為由，制止顧某吊裝巨型浴缸。但顧某認為自己購置的私有財產(chǎn)可以安置在自己的物業(yè)內(nèi)。問購置財產(chǎn)是否都可以安置在自己的物業(yè)內(nèi)，為什么？案例分析：并非所有業(yè)主購置的財產(chǎn)都可以安置在自己的物業(yè)內(nèi)。業(yè)主、使用人應(yīng)當遵守法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，按照有利于物業(yè)使用、安全以及公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風(fēng)、采光、維修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護等方面的相鄰關(guān)系。應(yīng)當顧及相鄰個方的利益，以不損害公共利益和他人權(quán)益為前提，否則應(yīng)加以必要的限制。案例四：小王購買了一套期房。住房建成后，在辦理入住手續(xù)時，物業(yè)管理公司提出兩個要求：第一，簽訂業(yè)主公約；第二，簽三年的物業(yè)管理協(xié)議。小王發(fā)現(xiàn)業(yè)主公約中有些條款與開發(fā)商的承諾不一樣，同時他認為簽訂3年得管理協(xié)議也不是合理的，所以他拒絕了物業(yè)管理公司的要求，結(jié)果該物業(yè)管理公司卻以此為由不給他房屋鑰匙。請問：物業(yè)管理公司這種做法合法嗎？小王該怎么辦？物業(yè)管理公司在為業(yè)主辦理入住手續(xù)時，由于業(yè)主不簽業(yè)主公約和管理合同而拒絕交付房屋鑰匙的做法明顯欠妥，也是不合法的。原因有以下三個：業(yè)主在購買房屋時，已與開發(fā)商簽訂了房屋買賣合同。作為開發(fā)商，按照合同約定收取業(yè)主的購房款，就應(yīng)該履行向業(yè)主交付房屋的義務(wù)，這與物業(yè)管理公司是沒有關(guān)系的。如果開發(fā)商或是物業(yè)管理公司因為業(yè)主沒有簽訂業(yè)主公約、對物業(yè)管理公司協(xié)議有意見而拒絕給業(yè)主辦理入住手續(xù)、不給業(yè)主鑰匙等，這種行為構(gòu)成開發(fā)商對業(yè)主違約，也是對業(yè)主權(quán)益的侵害。逼迫業(yè)主簽訂3年的物業(yè)管理協(xié)議是沒有道理的，既不符合國家有關(guān)的法律規(guī)定，也與目前物業(yè)管理市場的現(xiàn)實格格不入。物業(yè)管理公司要求業(yè)主把臨時性的物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議改為3年的物業(yè)管理合同，這是荒唐的，也是違反法律規(guī)定的，業(yè)主當然要拒絕。如果物業(yè)管理公司因為以上原因拒絕交付鑰匙，作為業(yè)主，可以直接找開發(fā)商交涉，如果不成，可以到法院起訴開發(fā)商違約，并要求其承擔(dān)違約導(dǎo)致的損失賠償。案例五：某小區(qū)物業(yè)公司對小區(qū)內(nèi)的停車收費做出如下規(guī)定：車輛進出小區(qū)，一律收費2元；車輛在小區(qū)內(nèi)的停車場地停放，收費1元/小時；業(yè)主停放在小區(qū)停車棚內(nèi)的車輛，自行車50元/月。助動車150元/月，機動車300元/月。車輛停放收益作為物業(yè)公司企業(yè)利潤。請問：物業(yè)公司的做法是否合理？案例分析：機動車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛、停放及其收費的規(guī)定，由業(yè)主委員會決定。車輛停放收費標準按所在地的區(qū)、縣物價部門的規(guī)定執(zhí)行。車輛停放的收益應(yīng)當納入物業(yè)維修資金，用于公共設(shè)施的維修、更新。根據(jù)上述規(guī)定，物業(yè)公司在小區(qū)內(nèi)停車費的收費標準由物價主管部門規(guī)定。所以，物業(yè)公司未經(jīng)業(yè)委會許可，自行確定車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛、停放規(guī)定及其收費標準，并且把車輛停放收費收益作為企業(yè)利潤所得的行為，違反了上述規(guī)定。根據(jù)上述規(guī)定，物業(yè)公司應(yīng)在收取的停車費中扣除車輛停放發(fā)生的管理成本，所得的收益歸全體業(yè)主所有，納入維修資金。案例六：2033年5月30日，某高校一棵靠近院墻的國槐的一枝枯枝自行掉落在院墻外，不巧院墻外有一位女同志和愛人經(jīng)過，正好砸在女同志的身上，劃破衣服，砸傷背部和手臂。事發(fā)后，其愛人給物業(yè)管理中心綠化部打來電話，告知情況，主管綠化的副主任立即趕往現(xiàn)場，查看結(jié)果與所報事實相符，立即將女同志送往醫(yī)院醫(yī)治，經(jīng)醫(yī)院檢查無大傷，住院休息幾天即可。其愛人向校物業(yè)管理中心提出了賠償要求（醫(yī)療費、精神損失費、營養(yǎng)費等約3400元）。問題：物業(yè)管理中心該不該賠償？案例分析：枯枝掉落砸傷行人系綠化管理不到位問題，全部責(zé)任在于物業(yè)管理中心，應(yīng)該賠償。對于受害者的一些無理要求，必須持慎重的態(tài)度。同時物業(yè)管理中心要提高防范意識，勤修剪枯枝，防止意外事故發(fā)生。案例七：樓宇玻璃掉落砸壞小車案2003年9月10日，某高校一位老師將其小車停放在樓前，中午12時40多分鐘，樓上的一塊玻璃突然掉落，砸在小車前擋風(fēng)玻璃上，將擋風(fēng)玻璃砸碎，并劃傷了小車的前蓋。該玻璃系過道窗戶上的，窗戶是鐵皮鋼窗，年久失修。車主認為物業(yè)管理中心對小區(qū)進行了物業(yè)管理，并收取了物業(yè)管理費，對樓宇負有管理義務(wù)，樓宇公共部位的玻璃掉落砸壞小車，應(yīng)當予以修理車輛，恢復(fù)小車原貌。請問：車主的要求合理嗎？案例分析：第一要看物業(yè)管理中心是否對小車負有保管的責(zé)任，有的小區(qū)在管理中對車輛實行了保管的責(zé)任，與業(yè)主簽訂了車輛保管合同，收取了車輛保管費，形成了事實上的保管合同關(guān)系。在合同成立的情況下，物業(yè)管理中心就形成了對保管車輛負有毀損、丟失的損害責(zé)任。該物業(yè)管理中心沒有與業(yè)主簽訂保管合同，也沒有收取保管費用，因此，可以定為無償?？?，可以不賠償。第二要看物業(yè)管理中心對掉落的玻璃是否有管理責(zé)任?！睹穹ㄍ▌t》第126條規(guī)定“建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、置掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應(yīng)當承擔(dān)民事責(zé)任，但能夠證明自己沒有過錯的除外?！币?guī)定中明確了所有人和管理人的責(zé)任。該玻璃是公共過道窗戶上的，系物業(yè)管理中心管理的場所，物業(yè)管理中心應(yīng)當盡到一個管理人應(yīng)當盡到的義務(wù)，有責(zé)任去消除這種隱患，盡快地對窗戶進行維修，由于年久失修，造成玻璃掉落，砸壞小車前擋風(fēng)玻璃和前車蓋，物業(yè)管理中心應(yīng)當承擔(dān)不可推卸的過錯責(zé)任，應(yīng)當賠償車主修理費用。案例八：業(yè)主李某經(jīng)過其所住的商住樓大堂時，因潮濕地滑而摔倒在地，造成骨折住院一個多月，花費醫(yī)藥費數(shù)千元。李某認為其摔倒主要是因為地滑，因此物業(yè)公司應(yīng)負擔(dān)一定責(zé)任，物業(yè)公司應(yīng)當補償其醫(yī)藥費、誤工費和精神損失費。請問：此事物業(yè)公司是否需承擔(dān)責(zé)任？談?wù)勀愕目捶?。案例分析：物業(yè)管理公司是否要負責(zé)賠償?shù)年P(guān)鍵是看法律有沒有規(guī)定要承擔(dān)民事責(zé)任?！吨腥A人民共和國民法通則》第一百二十五條規(guī)定：在公共場所、道路旁或者通道上挖坑、修繕安裝地下設(shè)施等，沒有設(shè)置明顯標志和采取安全措施造成他人損害的，施工人員應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任。在本案例中，如果物業(yè)公司對地面潮濕既沒有警示性標志又沒有采取防范措施，則應(yīng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任。否則就不應(yīng)承擔(dān)民3、2009年3月。某廣告公司入住某小區(qū)的A1棟別墅，久佳物業(yè)管理公司是該小區(qū)的物業(yè)管理者。根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同，2005年3月至7月，該廣告公司應(yīng)交納物業(yè)服務(wù)費2296元，水電費1543元。然而，2005年5月4日，該廣告公司發(fā)現(xiàn)有人進入公司竊取了價值l萬元左右的財物，立即報了案。當久佳物業(yè)管理公司向該廣告公司收取物業(yè)服務(wù)費等費用時，該廣告公司以物業(yè)管理公司單方面違約，未能履行好治安管理職責(zé)為由，拒絕交納物業(yè)服務(wù)費和水電費。雙方為此發(fā)生糾紛，物業(yè)管理公司以該廣告公司拒付所欠費用為由訴至法院。請問：*該廣告公司是否可以拒付所欠物業(yè)服務(wù)費和水電費?為什么?*久佳物業(yè)管理公司在廣告公司被盜的問題上是否應(yīng)當承擔(dān)責(zé)任?答案要點：①該廣告公司不應(yīng)拒付所欠物業(yè)服務(wù)費和水、電費，因為收取物業(yè)服務(wù)費是物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利，廣告公司應(yīng)為所接受的服務(wù)付費，而水、電費是物業(yè)管理企業(yè)代收的費用，與安全服務(wù)無關(guān)。②在廣告公司被盜的問題上，關(guān)鍵是看物業(yè)管理公司的保安防范工作是否到位，如果保安防范工作到位，則物業(yè)管理公司就不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任；如果物業(yè)管理企業(yè)沒有履行物業(yè)服務(wù)合同上約定的義務(wù)，在保安防范工作上存在缺陷，造成業(yè)主損失的，物業(yè)管理公司應(yīng)當承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。4、2009年10月的一天下午，某市一家寫字樓大廈發(fā)生了一起電梯傷人事故。出事當天，租用該大廈5層作為公司經(jīng)營用房的李家兩兄弟，因進貨需要使用電梯。而電梯的樓層顯示裝置壞了，因而無法判明電梯的位置。兩人只好在各樓層尋找，找到大廈的4層時，走在前面的李弟看見電梯門正開著，里面黑洞洞的，一腳邁了進去，不料墜入電梯井中，后經(jīng)搶救無效死亡。事發(fā)后，物業(yè)管理企業(yè)檢查了電梯，發(fā)現(xiàn)4層的電梯門鎖有“外力破壞”的新鮮痕跡，懷疑是事主急于使用電梯強行推開了電梯門，因用力過猛失去重心從而導(dǎo)致事故發(fā)生。而事主方則宣稱，他們從2005年上半年開始在此辦公，一直沒有看到過一份物業(yè)管理單位關(guān)于電梯使用說明或乘梯注意事項的文件或通知。出事時，他們并不知道電梯停在哪里，怎么可能無故去4層強行推開電梯門呢?李家訴至法院，要求物業(yè)管理企業(yè)賠償。請問：物業(yè)管理企業(yè)是否應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，為什么?答案要點：1．物業(yè)管理企業(yè)就此案應(yīng)當承擔(dān)損害賠償責(zé)任。2．物業(yè)管理企業(yè)作為寫字樓的管理者，負有保障電梯等共用設(shè)備安全運行的法定義務(wù)，從案情看，物業(yè)管理企業(yè)的行為存在嚴重過錯，應(yīng)承擔(dān)損害賠償?shù)拿袷仑?zé)任。具體表現(xiàn)在：①物業(yè)管理企業(yè)沒有在電梯轎廂內(nèi)和電梯前廳張貼電梯安全使用說明和乘客乘梯的注意事項，沒有履行必要的告知義務(wù)，存在明顯的過錯。②物業(yè)管理企業(yè)未能及時檢查、排除電梯故障，導(dǎo)致電梯樓層顯示裝置不能正常顯示，乘客無法判明電梯所在位置。因此，物業(yè)管理企業(yè)也存在明顯過錯，應(yīng)承擔(dān)損害賠償?shù)闹饕?zé)任。3．李弟本身也有一定的過錯，作為有民事行為能力的成年人，他應(yīng)當預(yù)見到電梯壞了，繼續(xù)乘電梯有危險，但卻疏忽大意，產(chǎn)生嚴重后果，應(yīng)承擔(dān)次要責(zé)任。5、某住宅樓業(yè)主全部入住已經(jīng)4年多了。半年前，其物業(yè)管理者敏達物業(yè)管理公司接到了頂層601單元業(yè)主的投訴，認為601單元在下雨時屋頂滲漏是物業(yè)管理公司對房屋維修養(yǎng)護管理不當所致，要求物業(yè)管理公司負