經濟師中級房地產專業(yè)知識與實務試題及答案知識

Standardizationofsanygroup#QS8QHH-HHGX8Q8-GNHHJ8-HHMHGN#Standardizationofsanygroup#QS8QHH-HHGX8Q8-GNHHJ8-HHMHGN#經濟師中級房地產專業(yè)知識與實務試題及答案知識內部真題資料，考試必過，答案附后一、單項選擇題。（共60題，每題1分。每題的備選項中，只有1個最符合題意）1. 我國，房地產產權主要是指房屋的（）及其占用范圍內的土地的使用權。A.使用權B.所有權C.轉讓權D.收益權2. 邊際理論認為，土地所有者追求最大地租，土地使用者尋求生產過程中的利潤最大，從而使地租等于土地（）A.邊際剩余價值B.邊際產出價值C.總剩余價值D.總產出價值3. 地租是土地所有者憑借土地所有權向土地使用者讓渡土地使用權時索取的（）A.平均利潤B.邊際收益C.超額利潤D.邊際利潤4. 地價是（）的資本化A.利潤B.年產值C.成本D.地租5. 按照杜能理論的假設，（）之和等于一個常數。A.成本、運費B.利潤、成本C.運費、利潤D.價格、利潤6. 韋伯工業(yè)區(qū)位理論的核心，是把工業(yè)產品的（）作為配置工業(yè)企業(yè)的理想區(qū)位。A.產出最高點B.需求最高點C.生產成本最低點D.運輸費用最低點7. 土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應當遲于屆滿前（）申請續(xù)期。個月B.半年年年8. 協(xié)議出讓國有土地使用權的最低價由（）批準。A.省、自治區(qū)、直轄市人民政府土地管理部B.市、縣人民政府土地管理部門C.省、自治區(qū)、直轄市人民政府D.市、縣人民政府9. 土地使用者經出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門意，改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途，（）。A.其土地使用權出讓金隨之相應調整B.新用途的土地使用權出讓金大于原用途的土地使用權出讓金的，土地使用權出讓金可做相應調整C.新用途的土地使用權出讓金小于原用途的土地使用權出讓金的，土地使用權出讓金不做調整D.其土地使用權出讓金由出讓方和受讓方協(xié)商確定10. 土地使用權轉讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權（）A.是否轉讓由雙方議定B.由轉讓方決定是否轉讓C.由受讓方決定是否轉讓D.隨之轉讓11. 土地使用權出租方的妨害除去義務是指當承租方的正常使用受到妨害的危險時，（），出租方負有除去或防止義務。A.若是由于出租方的原因所致的B.不論是出租方還是第三方的原因所致的C.若是由于第三方的原因所致的D.若是由于承租方的原因所致的12. 甲擁有一宗土地的使用權，自2004年1月1日起將其出租給乙使用，租期5年。2005年，甲因債務問題，將該地塊抵押給丙，則（）。A.甲乙之間的租賃合同中止，應由乙丙重新協(xié)商簽訂新的租賃合同B.原租合同是否有效，就由乙丙協(xié)商確定C.乙應將租金直接支付給丙D.甲仍有權收取乙的租金13. 下列項目中，可以通過劃分撥方式取得土地使用權的是（）A.社區(qū)便民超市B.稅務機關辦公樓C.服務于大眾的快餐店D.別墅14. 在市場調研數據統(tǒng)計分析中，若調研人員發(fā)現甲區(qū)域住宅市場價格變支的全距大于乙區(qū)域住宅市場，則表明（）A.甲區(qū)域住宅市場價格的離散程度較小B.甲區(qū)域住宅市場價格的離散程度較大C.甲區(qū)域住宅市場的集中程度較大D.甲區(qū)域住宅市場的集中程度較小15. 某公司在研究某地住宅市場時發(fā)現，當前市場的供求比為90%，這一結果表明該市場住宅（）。A.供過于求B.供不應求C.需求潛力較大D.供給水平過小16. 住宅市場調研中購買力分析的關鍵是要確定（）A.住宅價格水平的高低B.消費者家庭結構的差異C.消費者收入水平與債務負擔的關系D.消費者收入水平與住宅價格的關系17. 對辦公樓所處地理空間位置及與相鄰地塊之間相互關系狀況的優(yōu)劣程度分析屬于辦公樓（）分析A.區(qū)位質量B.規(guī)模增長C.集聚效應D.市場競爭18. 一般認為，投資者對商業(yè)用房的需求是一種引致需求，這種需求取決于（）A.政府對商業(yè)用房的需求的引導B.不同城市功能區(qū)的總體規(guī)劃和詳細規(guī)劃的導向C.人們對商業(yè)用房投資的總體水平D.人們對商業(yè)用房所提供的商品和服務的需求19. 某套住房建筑面積100平方米，單價每平方米建筑面積1600元。假設該套住房套內建筑面積80平方米，則該套住房每平方米套內建筑面積的價格為（）元。20. 將可比實例的實際價格轉變成正常價格的修正，稱為（）修正。A.交易日期B.交易情況C.區(qū)位狀況D.權益狀況21. 某套二手住房買賣，買方付給賣方1500元/平方米，該價格含應由買方繳納的3%契稅。該套住房的正常成交價格為（）元/平方米。22. 某幢住宅的重置價格為3000/平方米，因附近修建了一座工廠使其市場價值降低到2500元/平方米。該幢住宅的這種價值損失屬于（）A.物質折舊B.功能折舊C.有形損耗D.經濟折舊23. 在房地產估價時，選取較高資本化率的原因是（）A.投資風險較大B.案例利率較低C.收益較小D.收益較穩(wěn)定24. 評估一片區(qū)位和景觀很好的適宜建造高檔別墅的“荒地”價值，適宜采用（）。A.成本法B.收益法C.投資法D.假設開發(fā)法25. 在假設開發(fā)法中，開發(fā)經營期的起點是（假設）（）的時間。A.取得估價對象B.估價對象建成C.估價對象開始施工D.估價對象開始租售26. 某人擬于每年年末按年利率5%存入3萬元，則第3年末全部存款本息之和與10萬元相差（）元（假設按復利計息）。27. 某房地產投資項目的初始投資額為400萬元，經營期為5年，基準收益率為10%，凈現值為萬元，若每年年末的凈現金流量相等，則每年年末的凈現金流量為（）萬元。28. 某房地產投資項目每年的現金流量如下表所示，基準收益率為10%，該項目的表態(tài)投資回收期在（）之間。單位：萬元年份 0 1 2 3 4 5 6現金流入 250 250 250 250 250現金流出 500 50 30 30 30 30 30A.第二年與第三年B.第三年與第四年C.第四年與第五年D.第五年與第六年29. 某房地產投資者有四個獨立的投資項目可供選擇，其數據如下表所示。各項目每年年末的凈收益都相同，經營5年后轉售。若基準收益率為12%，可利用資金總額為2000萬元時，該投資都可選擇的項目為（）單位：萬元投資項目 初期投資額 每年凈收益 內部收益率甲乙丙丁 600650700900 220170235250 24%10%20%12%A.甲、丙B.甲、丁C.丙、丁D.甲、乙、丙30. 某房地產開發(fā)公司現有兩個互斥投資方案可供選擇，各方案的初期投資額及凈收益如下表所示，其壽命期均為5年，不計殘值。當基準收益率為10%時，用差額法計算的NPV（乙-甲）值（）。單位：萬元投資方案 初期投資 凈收益甲乙 30004000 9001200A.大于100萬元B.等于零C.小于零D.等于100萬元31. 某房地產開發(fā)公司有四個壽命期為一年的互斥投資方案，根據下表中的數據，應用追加投資收益率選擇方案時，（）無資格方案。單位：萬元方案 投資額 凈收益甲乙丙丁 400500600700 8098115130A.沒有B.有一個C.有二個D.有三個32. 房地產投資風險中的動態(tài)風險是由于企業(yè)的經營管理狀況和（）帶來的風險。A.意外事件的發(fā)生B.市場需求的變動C.自然災害D.國家政策的變化33. 房地產投資風險中的動態(tài)風險可通過（）加以避免。A.經營者自身努力B.投保的方式C.防范自然災害的發(fā)生D.避免環(huán)境污染34. 降低房地產投資中的商業(yè)風險可采用的主要對策有：進行房地產組合投資和（）等。A.將風險損失攤銷計入成本B.利用通貨膨脹的影響C.選擇擅長經營的房地產項目D.在經濟下降期投資35. 年值在實際使用中未作特殊說明時，指的是（）A.預付年值B.普通年值C.期初年值D.永續(xù)年值36. 形成房地產投資金融風險的主要原因之一是（）。A.通貨膨脹B.金融政策問題C.實際凈現值減少D.銷售價格波動37. 在房地產投資中，隨著通貨膨脹率的增大，考慮通貨膨脹時的凈現值與不考慮通貨膨脹時的凈現值相比，（）。A.前者比后者小B.前者比后者大C.二者之差等于通貨膨脹率D.二者相等38. 下列關于房地產開發(fā)有關費用的說法中，錯誤的是（）A.開發(fā)企業(yè)從土地二級市場取得土地使用權，必須支付土地轉讓費B.土地使用權出讓金的本質是國家憑借土地所有權取得的土地經濟效益C.拆遷補償費是指開發(fā)建設單位對被拆除房屋的所有人按有關規(guī)定給予補償所需的費用D.市政建設配套費用是開發(fā)商參與城市基礎設施建設而應該分攤的費用39. 下列費用中，屬于房地產開發(fā)項目前期工程費的是（）A.土地開發(fā)工程費B.設備及安裝工程費C.建筑工程費D.廣告宣傳費40. 控制性詳細規(guī)劃的內容包括（）A.估算工程量、拆遷量和總造價，分析投資效益B.確定文物古跡的保護范圍，并提出空間形態(tài)的保護要求C.根據規(guī)劃容量，確定工程管線的走向、管徑和工程設施的用地界線D.確定市級公共設施的分布及其用地范圍41. 下列關于房地產開發(fā)項目規(guī)劃設計的經濟技術指標的說法中，錯誤的是（）A.居住面積密度＝居住面積/居住建筑用地面積B.建筑容積率＝居住建筑總面積/居住建筑用地面積C.居住建筑密度＝居住建筑總面積/居住建筑用地面積×100%D.人口凈密度＝居住人數/居住建筑用地面積42. 在某居住區(qū)規(guī)劃中，建筑基底面積40000平方米，總建筑面積150000平方米，容積率，建筑密度為（）。%%%%43. 房地產開民項目建設完成后應進行竣工驗收，由（）遞效竣工報告。A.施工單位向開發(fā)商B.開發(fā)商向質量監(jiān)督站C.工程監(jiān)理機構向開發(fā)商D.施工單位向質量監(jiān)督站44. 房地產市場營銷的客體是房地產物質實體和依附在其上的（）。A.裝飾裝修B.所有權C.土地使用權D.權益45. 現代房地產市場營銷工作內容廣泛，其中第一步要進行的是（）A.房地產市場研究分析B.確定房地產投資經營目標C.進行房地產項目決定D.選擇目標市場46. 下列內容中不屬于房地產委托代理租售合同內容的是（）A.委托代理合同人姓名和住所B.委托房地產商品的基本情況C.委托代理人的財務狀況D.委托代理合同的有效期47. 某房地產項目價格策略如下：一次性付款優(yōu)惠2%，申請抵押貸款價格優(yōu)惠%，分期付款不予優(yōu)惠。這是一種（）。A.現金折扣定價策略B.數量折扣定價策略C.定價策略D.變動價格策略48. 在其他條件不變的情況下，下列策略中不屬于直接調整價格策略的是（）A.調整樓宇基價B.提高前期付款的比例C.增大樓層之間的差價D.增大朝向之間的差價49. 物業(yè)管理邀請招標時，招標人應該選擇不少于（）個符合投標資格的投標人。50. 物業(yè)服務合同約定以外的物業(yè)服務收費采取的是（）。A.政府定價B.政府指導價C.業(yè)主定價D.物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主協(xié)商定價51. 某物業(yè)管理企業(yè)負責管理的某住宅小區(qū)的綠化帶經常處于雜草叢生、樹木枯黃狀態(tài)，該物業(yè)管理企業(yè)的這種不作為行為屬于（）義務。A.實際履行B.全面履行C.不履行D.不適當履行52. 業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或承擔的計費方式是（）。A.包干制B.傭金制C.酬金制D.分成制53. 不得計入物業(yè)服務成本或物業(yè)服務支出的費用是（）A.共用部位、共用設施設備專備專項維修基金B(yǎng).物業(yè)管理處辦公費C.共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用D.物業(yè)管理企業(yè)固定資產折舊54. 牧業(yè)服務收費應遵循（）的原則。A.安全可靠B.保本微利C.費用與服務水平相適應D.費用與業(yè)主承受能力相適應55. 建筑物經濟壽命與自然壽命比較：（）A.經濟壽命＝自然壽命B.經濟壽命≤自然壽命C.經濟壽命≥自然壽命D.經濟壽命與自然壽命無關56. 某人貨款60萬元，貨款期限10年，貸款年利率為6%，若采用按月等本金還款方式，則第11個月的還款額為（）元。57. 住房公積金具有（）的特點。A.自愿性B.互助性C.通用性D.投資性58. 住房公積金貨款本質上是一種（）。A.信用貨款B.信托貨款C.基金貨款D.按揭貨款59. 對于已經保普通房屋保險的某項房地產，由于（）而遭受損失可獲得保險公司賠償。A.戰(zhàn)爭B.地震C.核輻射D.洪水60. 某單位將價值2000萬元的房屋向甲保險公司投?；馂碾U，保險金額為1600萬元，同日又向乙保險公司火災險，保險金額為800萬元。若該房屋因火災遭受損失，則該單位最高可獲得的賠償總值為（）萬元。二、多項選擇題。（共20題，每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得分）61. 在我國，產權是指民事權利主體所享有的具有經濟利益的權利，包括以所有權為主的（）等。A.物權B.債權C.繼承權D.處分權E.知識產權62. 下列關于土地使用權特征的表述中，正確的是（）A.土地使用權是法律特別設定的一種物權B.土地使用權派生于土地所有權C.土地使用權權能具有有限性D.國有土地使用權可以買賣、轉讓E.土地使用權的主體是惟一的63. 下列建設項目，其土地使用權出讓的最高年限是50年的有（）A.住宅B.貨運汽車生產車間C.大型歌舞廳D.酒店E.民辦學校64. 下列關于土地使用權協(xié)議出讓最低價的說法中，正確的是（）A.土地使用權協(xié)議出讓的最低價不得低于新增建設用地的土地有償使用費、征地（拆遷）費用以及按照國家規(guī)定應繳納的有關稅費之和B.土地使用權協(xié)議出讓的最低價不得低于新增建設用地的土地有償使用費、征地（拆遷）費用之和C.有基準地價的地區(qū)，協(xié)議出讓最低價不得低于出讓地塊所在級別基準地價D.有基準地價的地區(qū)，協(xié)議出讓最低價不得低于出讓地塊所在級別基準地價的70%E.有基準地價的地區(qū)，協(xié)議出讓最低價不得低于出讓地塊所在級別基準地價的50%65. 在房地產開發(fā)投資決策過程中，涉及的關鍵環(huán)境變量和決策變量主要有（）A.房地產市場發(fā)展總體特征B.政府相關經濟政策及直接和間接影響C.各細分市場供給特征和規(guī)模D.各細分市場的劃分標準E.各細分市場價格和租金水平及其變動無勢66. 以設定問題的基本方式來劃分，可以將問卷劃分為（）問卷A.自由回答式B.開放式C.封閉式D.現場回答式E.量表問答式67. 某幢商品住宅2005年1月的價格為2000元/平方米。將該價格修正到2005年11月，可采用（）來修正。A.價格指數B.價格變動率C.利率D.時間序列分析E.資本化率68. 某房地產估價機構評估某套商品的價值，選取了另一很有成效類似商品住宅作為實例。對該可比實例成交價格進行區(qū)位狀況修正，包括（）修正。A.樓層B.朝向C.戶型D.層高E.景觀69. 資金具有時間價值的主要原因是（）A.通貨膨脹B.承擔風險C.稅率變動D.資產折舊E.匯率變動70. 在敏感性分析中，選擇分析影響因素的原則是（）A.能對該因素加以嚴格控制B.對該因素數據的準確性把握不大C.該因素變動會較大地影響方案的經濟效果D.能說明該因素發(fā)生的可能性E.不需對該因素作定量描述71. 房地產投資風險的主要特征之一為不確定性，其表現為（）A.投資判斷失誤B.國家政策的變化C.預期收益改變D.戰(zhàn)爭的爆發(fā)E.臺風襲擊72. 房地產投資采用風險自留，其中自保風險與承擔風險的區(qū)別，是自保風險需要（）A.企業(yè)的財務有承受能力B.將風險損失返銷計入成本C.建立和使用內部風險損失基金D.對風險因素進行空間和時間上的隔離E.經營專業(yè)自保公司73. 反映城市土地開發(fā)強度的指標有（）A.建筑密度B.人口凈密度C.容積率D.綠化覆蓋率E.建筑高度74. 工程進度計劃方法中的橫道圖法的缺點有（）A.看不出每項工作實際花費的時間B.看不出各項工作之間相互依賴和相互制約關系C.看不出哪些工作屬于關鍵工作D.看不出各項工程的內容和進度E.看不出某項工作提前或落后對整個工期的影響程度75. 房地產純代理租售方式的特點有（）A.中介機構只收取傭金B(yǎng).房地產開發(fā)商對項目開發(fā)管理力度較小C.中介機構收入相對較少D.中介機構經營風險較大E.房地產售價較低76. 采用成本定價法確定房地產價格時，利潤水平應根據（）綜合確定。A.開發(fā)商的資質等級B.開發(fā)項目的成本C.房地產投資的風險D.房地產買受者的經濟實力E.行業(yè)平均利潤水平77. 解決物業(yè)服務合同爭議，采用仲裁比訴訟具有（）等優(yōu)點。A.客觀性B.專業(yè)性C.靈活性D.經濟性E.自愿性78. 物業(yè)服務成本包括（）等。A.物業(yè)管理人員工資、福利費B.清潔綠化費用C.物業(yè)共用部位、共用設施設備的小修費用D.物業(yè)共用部位、共用設施設備的中修費用E.物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修基金79. 房地產金融與一般金融相比，具有的主要特征有（）A.證券化B.安全性C.多樣性D.短期性E.政策性80. 房地產證券化具有（）等特點。A.動產化B.細分化C.流動化D.規(guī)?；疎.風險分散化三、案例分析題。（共20題，每題2分。由單選和多選組成。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得分）（一）某房地產市場調研人員在房展會上運用詢問法獲得下表所示數據：年齡段項目 25歲以下 26～35歲 36～45歲 46～60歲 61歲以上 人數合計調研人數 38 148 120 97 63 466有購房意向人數 7 89 114 57 21 288能夠負擔房總價平均數（萬元） 20 36 43 35 19 ＿年收入平均數（萬元） 2 5 ＿家庭人口平均數 2 ＿完成本科教育人數 22 65 35 20 3 145根據題意，回答下列問題：81. 設計市場調研方案時遵循的基本原則有（）A.可操作性B.替化性C.指向性D.指導性82. 根據上調研結果可知，年齡在26～45歲的被訪問者中有購房意向的單項頻數百分比為（）%83. 從上數據可以得出的結論是（）A.受教育程度與購房意向呈同方向變動關系B.家庭人口平均數與能夠負擔的住房總價呈同方向變動關系C.家庭人口平均數與購房意向呈同方向變動關系D.年平均收入與能夠負擔的住房總價呈同方向變動關系84. 該調研結果表明，有相當一部分被調研者有購房意向，超過正常估計的水平，其出現誤差的主要原因可能是（）A.年收入平均數計算不正確B.抽樣中對老年人賦予權重不足C.詢問地點選擇不當D.詢問對象受教育程度不高（二）某公司在自己經營的旅館旁，再建一幢旅館。新建旅館項目可行性認證費10萬元，建造費用為300萬元，一年建成。投入流動資金50萬元經營，經測算，每年經營凈收入100萬元，但新建旅館建成投入使用后，將會使原有旅館每年利潤減少10萬元。該旅館經營40年后凈殘值為40萬元，基準收益為10%根據題意，回答下列問題：85. 該新建旅館項目的初始投現金流量為（）萬元。86. 該項目采用凈現值指標對投資進行評估，其主要優(yōu)點是（）A.考慮了基準收益率B.能顯示投資獲利數額的大小C.再投資利潤高于基準收益率D.考慮了資金的時間價值87. 該項目經營到第五年末的凈現值為（）萬元。 若該項目在第五年末出售，購買者要求20%的年收益率，則售了最高可達（）89. 該項目的終結現金流量為（）萬元。（三）某房地產開發(fā)公司在開發(fā)住宅小區(qū)項目時，由于自身資金不足，對貸款的依賴程度相當大，導致開發(fā)公司陷入清償危機。根據題意，回答下列問題：90. 該公司遭遇的風險稱為（）風險。A.商業(yè)B.金融C.購買力D.變現91. 此類風險使房地產投資者遭受（）A.貨幣貶值B.銀行催還貨款C.抵押品