房地產(chǎn)市場法律規(guī)制問題研究

本科論文目錄TOC\o"1-2"\h\z\u摘要 IAbstract II引言 11中國房地產(chǎn)市場進(jìn)程簡述 31.1計劃經(jīng)濟(jì)中的福利時代 31.2市場雙軌時代 31.3商品貨幣時代 42房地產(chǎn)市場亂象及其原因探究 52.1房市亂象之典型案例 52.2危害社會民生和金融秩序 52.3執(zhí)法與監(jiān)督缺位是深層次原因 62.4不當(dāng)輿論坑蒙誤導(dǎo)引發(fā)恐慌購房 63房價長期飆升及其源頭探究 83.1城市房屋建設(shè)土地來源單一性的限制 83.2地方土地財政是高房價重要因素 83.3社會團(tuán)體與部分民眾牟利炒房 94房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展及其法律規(guī)制改革提議 114.1將民生安居房納入法制保障 114.2有法必依執(zhí)法必嚴(yán)整頓房地產(chǎn)市場亂象 114.3擴(kuò)大房地產(chǎn)市場中的土地供給 124.4建立公正透明的房地產(chǎn)市場規(guī)制 13結(jié)論 15參考文獻(xiàn) 16致謝 18本科論文摘要新中國成立以來，對土地實行嚴(yán)格的用途管制，造就了農(nóng)村房地產(chǎn)和城鎮(zhèn)房地產(chǎn)兩大板塊。長期以來農(nóng)房宅基地行政化審批使用、禁止農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)市場化，導(dǎo)致了農(nóng)村房地產(chǎn)市場被國家宏觀政策所禁錮。國家推進(jìn)城鎮(zhèn)化和城市居民住房改革，促進(jìn)城市建設(shè)日新月異，為城市居民家居環(huán)境改善和促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了極其重要作用。城市房產(chǎn)逐步貨幣資本化，土地財政、投機(jī)炒房、城市人口激增等因素導(dǎo)致房地產(chǎn)市場異?；馃?；同時，城市房地產(chǎn)市場亂象叢生，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)熱點、民生難點錯綜復(fù)雜，引發(fā)社會矛盾日益突出，最終需要法律規(guī)制的改革與完善來化解。房地產(chǎn)領(lǐng)域的商品房預(yù)售制度，破壞交易公平與安全，飽受公眾非議，也是造成房地產(chǎn)市場亂象的重要根源；必須把“公平、透明、安全、和諧”的法治元素融入到房地產(chǎn)交易市場機(jī)制當(dāng)中，堅守“房住不炒”、保障人民安居樂業(yè)。統(tǒng)籌做好城鎮(zhèn)化建設(shè)和鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，探索建立農(nóng)村房地產(chǎn)走向市場，實現(xiàn)城鄉(xiāng)資源互補(bǔ)、發(fā)展成果共享，具有積極的現(xiàn)實意義；建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的房地產(chǎn)大市場，必將是未來中國房地產(chǎn)健康發(fā)展的大方向。關(guān)鍵詞：土地房產(chǎn)；法律規(guī)制；城鄉(xiāng)統(tǒng)籌；市場公平

AbstractAfterthefoundingofthePeople'sRepublicofChina,China'srealestatemarketwasdividedintoruralandurbanareasduetostrictmanagementoflanduse.approvalanduseofruralhousingsitesandtheprohibitionofthemarketizationoftheruralrealestateindustryhaveledtotheconfinementoftheruralrealestatemarketbythestate'smacropolicies.TheadvancementofurbanizationandhousingreformforurbanresidentshasbroughtaboutrapidchangesinChina'surbanconstruction,greatlyimprovingthelivingenvironmentofurbanresidentsandmakingagreatcontributiontoeconomicdevelopment.Urbanrealestategraduallycapitalized,landfinance,speculationinrealestate,urbanpopulationboomandotherfactorsledtotheextremelyhotrealestatemarket;Atthesametime,theurbanrealestatemarketisinalotofchaos,whichleadstothecomplexityofeconomichotspotsanddifficultiesinpeople'slivelihood,andleadstoincreasinglyprominentsocialcontradictions,whichultimatelyneedthereformandimprovementoflegalregulationtoresolve.whichunderminesthefairnessandsecurityoftransactions,hasbeencriticizedbythepublicandisalsoanimportantsourceofchaosintherealestatemarket.TheadvancementofurbanizationandhousingreformforurbanresidentshasbroughtaboutrapidchangesinChina'surbanconstruction,greatlyimprovingthelivingenvironmentofurbanresidentsandmakingagreatcontributiontoeconomicdevelopment.Itisofpositivepracticalsignificancetocoordinatetheurbanizationandruralrevitalizationstrategies,explorewaystobringruralrealestateintothemarket,andrealizethecomplementarityofurbanandruralresourcesandthesharingofthefruitsofdevelopment.ThefuturehealthydevelopmentdirectionofChina'srealestateistounifytherealestatemarketinurbanandruralareas.Keywords:land

property;law

regulation;urban

and

rural

integration;market

equity引言數(shù)千年來，人們對于“衣、食、住、行”生活、生存之四大元素，無論富貴平賤，人人都缺一不可。新中國成立以來，特別是40年來的改革開放政策，使中國人民在衣食住行等方面，發(fā)生顯著改善，逐步走向富裕之路，中國社會也發(fā)生了翻天覆地的變化。缺衣少食、生活困苦、交通不變、信息不通等這些因發(fā)展落后帶來的長期困擾我國人民的問題，已經(jīng)淹沒在歷史長河中，一去不復(fù)返了；行走天下，海陸空立體交通日益便捷發(fā)達(dá)，家門口最后一公里汽車也能開進(jìn)尋常百姓家。住有所居，城鎮(zhèn)化建設(shè)日新月異，一棟又一棟高樓拔地而起。盡管“三百六十行，行行出狀元”，但房地產(chǎn)業(yè)又從“三百六十行”中脫穎而出，發(fā)展尤為引人矚目，對城市化進(jìn)程和國民經(jīng)濟(jì)的拉動作用不可或缺。當(dāng)今一些著名經(jīng)濟(jì)評論人士陳淮、馬光遠(yuǎn)等甚至提出“房地產(chǎn)業(yè)仍是國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)”、“就算再過100年也不會變”等觀點。國家推進(jìn)城鎮(zhèn)化和城市居民住房改革，促進(jìn)城市建設(shè)日新月異，為城市居民家居環(huán)境改善和促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了極其重要作用；但是國家對農(nóng)村和城市的土地用途實行區(qū)別管制，從法律和政策層面禁止農(nóng)村房地產(chǎn)入市交易，造成了房地產(chǎn)市場中土地來源渠道的單一性。城市房產(chǎn)逐步貨幣資本化，土地財政、投機(jī)炒房、城市人口激增等因素導(dǎo)致房地產(chǎn)市場異常火熱；在此背景下，城市房地產(chǎn)市場坑蒙拐騙亂象叢生，采取解剖麻雀方式引用典型案例來探究房市亂象及其癥結(jié)所在；房價長期飆升居高不下，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)熱點、民生難點錯綜復(fù)雜，引發(fā)社會矛盾日益突出。解決房市亂象叢生和房價畸高病態(tài)兩大問題，應(yīng)當(dāng)從房地產(chǎn)法律規(guī)范及其制度、政策的改革完善入手，統(tǒng)籌做好城鎮(zhèn)化建設(shè)和鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，探索建立農(nóng)村房地產(chǎn)市場化；以買、賣雙方平等為框架，逐步廢除或嚴(yán)厲監(jiān)管商品房預(yù)售制度，構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一、透明公正的房地產(chǎn)大市場，是讓中國房地產(chǎn)市場能健康發(fā)展的大方向。健康的房地產(chǎn)市場亟需法治護(hù)航，必須采取深化改革重大舉措，來理順政府管理、房商經(jīng)營、社會購買三者之關(guān)系，重構(gòu)房地產(chǎn)大市場“公平、透明、安全、和諧”的法治運行平臺，實現(xiàn)互利共贏的經(jīng)濟(jì)效果與安寧和諧的社會效果。綜上所述，也可以這樣說，以住房商品化為軌跡的房地產(chǎn)市場化進(jìn)程，伴隨著“對內(nèi)改革”、“對外開放”偉大思想與社會實踐，已經(jīng)歷了計劃福利、市場雙軌、商品貨幣等三個時代階段。進(jìn)入21世紀(jì)以來，房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展和商品住房價格的節(jié)節(jié)攀升，成為了政府長年累月頻繁出臺政策調(diào)控和社會公眾最為持久關(guān)注的問題；在全面建成小康社會總目標(biāo)指引下，進(jìn)一步整治房地產(chǎn)市場病態(tài)問題，不但要堅守好“房住不炒”“住有所居”理念，打造房地產(chǎn)市場公正透明法治環(huán)境，更需要深層次關(guān)注并改革法律對土地用途規(guī)制問題?？傊苑ㄖ我曇皝矸治龇康禺a(chǎn)發(fā)展歷程及其當(dāng)今市場亂象、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場法律規(guī)制問題研究，對促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展、保障和改善民生具有重大意義。

1中國房地產(chǎn)市場進(jìn)程簡述1.1計劃經(jīng)濟(jì)中的福利時代從新中國成立到1978年底改革開放前，在這長達(dá)三十九周年的漫長時期里，受“一大二公”計劃經(jīng)濟(jì)的制約，行政計劃與福利分配住房為主導(dǎo)，房地產(chǎn)業(yè)非常緩慢增長，市場自由交易量無限接近零狀態(tài)。1958年1月全國人大常委會頒布了《戶口登記條例》，從此中國步入了一個漫長的城鄉(xiāng)二元分割體制時期”[[1]史育龍.70年城鎮(zhèn)化發(fā)展的歷程與啟示[J].時事報告，2019,10（11）78-79]，該條例出現(xiàn)在緣由，是為了把農(nóng)民固定在土地上以達(dá)到推進(jìn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的目的。在建立和鞏固社會主義公有制基礎(chǔ)上，國家統(tǒng)一管控和把持著重要生產(chǎn)資料和大宗民生物品，不論農(nóng)村還是城鎮(zhèn)，對住房等用于生活的重要固定資產(chǎn)基本上按照“相對平均”原則實行分配，保障住有所居。這是我國房地產(chǎn)起步發(fā)展第一階段，也可稱作計劃福利時代。計劃實物福利分配是改革開放前城鎮(zhèn)居民住房保障的核心所在，公有住房分配的依據(jù)基本取決于職級高低、工齡長短和家庭人口的多少，分配以后的住房，房產(chǎn)仍歸政府、街道或企事業(yè)單位所有，不得轉(zhuǎn)讓和買賣，居民（職工）家庭獲得了長期居住使用權(quán)[[]國家統(tǒng)計局.經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展統(tǒng)計圖表：2019年國民經(jīng)濟(jì)主要指標(biāo)[J].[1]史育龍.70年城鎮(zhèn)化發(fā)展的歷程與啟示[J].時事報告，2019,10（11）78-79[]國家統(tǒng)計局.經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展統(tǒng)計圖表：2019年國民經(jīng)濟(jì)主要指標(biāo)[J].求是,2020,（03）79[]焦點訪談.新中國奇跡城鎮(zhèn)人均住房8.3平米↗39平米[DB/MT].央視網(wǎng),2019-8-14/2019-10-41.2市場雙軌時代自上個世紀(jì)年改革開放到一九九八年，福利住房依舊占主導(dǎo)地位但卻逐步向住房商品化轉(zhuǎn)換。在這二十年里，住房處于計劃與市場并行雙軌階段，肯定住房商品屬性，國有土地使用權(quán)有償出讓，由福利分房與商品房模式并行至市場化摸索逐步成熟。十一屆三中全會以來，盡管農(nóng)村耕地逐步實行了家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制[[4]宣虹燕,馬永雙.農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)法律研究[J].合作經(jīng)濟(jì)與科技，2017,（16）181]，及大地調(diào)動了農(nóng)民自主生產(chǎn)的積極性，但是農(nóng)村宅基地使用審批制度沿用至今沒有改變。1984年6月，國務(wù)院批準(zhǔn)公布了關(guān)于住房商品化的政策，其中走市場化的新道路尤為明確。1987年12月1[4]宣虹燕,馬永雙.農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)法律研究[J].合作經(jīng)濟(jì)與科技，2017,（16）181在九四年七月份，國務(wù)院出臺了《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，從此全面推行城鎮(zhèn)職工住房公積金制度，穩(wěn)步出售公有住房。時隔一年，國務(wù)院再次發(fā)文，一篇《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，開啟了我國房地產(chǎn)市場的全新局面。這份房改《通知》，標(biāo)志著計劃經(jīng)濟(jì)下的住房體系，全面轉(zhuǎn)向了社會主義市場經(jīng)濟(jì)軌道下，是中國房地產(chǎn)真正走上了商品化、市場化的全新道路[[5]鄧郁松,[5]鄧郁松,劉衛(wèi)民,邵挺.中國住房市場趨勢與政策研究（2020--2050）[M]科學(xué)出版社,2019.1:561.3商品貨幣時代1999年到2018年，在這個階段，多項法律政策管制和嚴(yán)厲打擊農(nóng)房市場化暗流，農(nóng)村房地產(chǎn)基本無市場；城鎮(zhèn)房地產(chǎn)貨幣資本化突飛猛進(jìn)。2003年8月，《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》指出“房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強(qiáng)，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”。國家從宏觀政策方面把房地產(chǎn)業(yè)推向一個前所未有的歷史高度，更進(jìn)一步吹熱了城市房地產(chǎn)市場。2004年到2015年，盡管國家先后出臺70多項調(diào)控政策，極力在金融、土地、信貸、稅收方面引導(dǎo)、限制。但炒房盛行，住房價格一路水漲船高，反而給市場一個房價又要上漲的暗示[[]陳夢妤.房地產(chǎn)行業(yè)市場改革提速中國城鎮(zhèn)化改革邁開新步伐[N].每日經(jīng)濟(jì)新聞,2019-9-27（2）]。中國房地產(chǎn)進(jìn)入土地貨幣資本主導(dǎo)下的一個新階段。短短二十年間，房地產(chǎn)投資規(guī)模從房改前的三千五百多億元，一路增長到17年的十四萬億元[[]孟曉蘇.30年新房均價上漲20倍年均增幅10.5%[J/OL].鳳凰網(wǎng)房產(chǎn),2019-7-3/2019-12-25]。城鎮(zhèn)住房商品貨幣化開始到2018[]陳夢妤.房地產(chǎn)行業(yè)市場改革提速中國城鎮(zhèn)化改革邁開新步伐[N].每日經(jīng)濟(jì)新聞,2019-9-27（2）[]孟曉蘇.30年新房均價上漲20倍年均增幅10.5%[J/OL].鳳凰網(wǎng)房產(chǎn),2019-7-3/2019-12-25[]楊繼瑞.中國經(jīng)濟(jì)改革30年:房地產(chǎn)卷[M].成都:西南財經(jīng)大學(xué)出版社,2008,12：34.

2房地產(chǎn)市場亂象及其原因探究近年來，房地產(chǎn)市場亂象頻出：開發(fā)商捂盤惜售、房托中介抬價、“陰陽合同”、一房多賣甚至卷款跑路，還有隨處可見“爛尾樓”，“土地閑置與倒賣”等等。在經(jīng)過國家歷次調(diào)控、整治后，房地產(chǎn)市場環(huán)境依舊病態(tài)不輕，更需要我們以解剖麻雀方式，運用客觀、廣闊的社會角度和歷史辯證思維，進(jìn)一步拓展嚴(yán)格公正、透明精準(zhǔn)法治視野來探究，為有效精準(zhǔn)治理提供必要支撐[[][]姚育賓.中國地產(chǎn)四十年（下）[M].北京:經(jīng)濟(jì)管理出版社,2018.11：130.2.1房市亂象之典型案例川中某丘陵縣城，2009年掀起城市建設(shè)熱潮，開發(fā)商L某取得客運中心車站、縣中學(xué)校附近一宗土地商品住宅房產(chǎn)開發(fā)權(quán)。2011年，該商住樓盤命名為YM.XXC，以稍低于周邊房屋價格公開預(yù)售，購房群眾趨之若鶩，一派繁榮景象。5年過去了，工程進(jìn)度也就三分之一，施工時斷時續(xù)；一些購房戶開始串聯(lián)上訪。在串聯(lián)上訪過程中，不同人的預(yù)購合同盡管單價不同，居然是同一套房編號。問題開始暴露，開發(fā)商L某一度時間玩起了失蹤，P政府開始清理、接管該爛尾樓工程。2018年春節(jié)前夕，走投無路的L某向公安機(jī)關(guān)投案自首。經(jīng)審查，L某違法事實：一是高利息向達(dá)州、廣安、遂寧等97人借款數(shù)億元；二是一房多賣，虛增待售房屋近三百套；三是騙取貸款，組織售樓部銷售人員直接或間接糾集56人作為樓盤的虛假購房戶，提供虛假購房合同、首付款收據(jù)、個人身份及收入證明等材料，以購房按揭抵押貸款方式套取工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行貸款1500余萬元。L某將收取購房款、貸款等一部分用于償還民間融資高利貸本息，一部分用于外地項目建設(shè)，導(dǎo)致資金斷鏈，YM樓盤爛尾至今。2.2危害社會民生和金融秩序L某涉嫌詐騙、非法吸收公眾存款、騙取貸款等多個罪名，刑罰處理是很容易的，但要維護(hù)其他市場主體參與人的合法權(quán)益，特別是購房戶合法利益，平息社會矛盾卻卻寸步難行。購房群眾說，如果政府不批準(zhǔn)李某樓盤沒建好就賣，他們買修好了驗收合格的房子，就不會上當(dāng)受騙了，政府就該承擔(dān)今天的責(zé)任。這樣一來，群眾怨聲載道、政府焦頭爛額、銀行苦不堪言。政府出于維護(hù)穩(wěn)定需要，不得不動用財政花費巨資來填坑買單。本案例中，大多群眾依靠親友間東挪西借、商業(yè)銀行貸款湊齊繳房款；10年過去了，不但所購住房無著落，而且還要償還所借資金高額本息，而且周邊房價已經(jīng)上漲五倍左右，更是無力買房。這些群眾的購房遭遇爛尾歷史，就是他們?nèi)松庥龅难獪I史，其民生福祉，無從談起。再從其他不特定集資戶來看，為了獲得L某高額利息回報，少則幾十萬，多則上千萬投入，最終竹籃打水一場空；他們中，少部分是自有資金，大部分是親朋借款湊集，有的甚至用自己住房等資產(chǎn)抵押去銀行貸款后再把資金交給L某，這些集資戶也陷入非法金融旋渦中，借貸金融官司纏身而不能自拔。對涉案商業(yè)銀行來說，也產(chǎn)生大量“呆賬”“壞帳，這類案例蔓延開來，必定危及國家金融安全。2.3執(zhí)法與監(jiān)督缺位是深層次原因本案表現(xiàn)出來的房地產(chǎn)市場亂象主要有：“一房多賣”、“貸款詐騙”、“高息非法集資”、挪用購房款導(dǎo)致爛尾樓等。最為惡劣的就是“一房多賣”，即明明只有一套房源，為獲取更多資金簽訂預(yù)售合同賣給多個不知情的群眾，屬于典型的合同詐騙行為，涉嫌構(gòu)成合同詐騙罪。購房者沒有得到房屋，還得節(jié)衣縮食去償還借貸資金本息；由于市場價格已經(jīng)上漲，如果要住新房，這些群眾還得多付若干資金。本案例中，群眾去投訴，一些工作人員推諉責(zé)任喊群眾去找開發(fā)商或者法院打官司索賠。開發(fā)商L某的欺詐及其他不法行為長達(dá)十余年，是在問題充分暴露后，購房群眾多次投訴、甚至在政府門口拉橫幅靜坐維權(quán)，開發(fā)商L某自己走投無路投案自首。開發(fā)商L某的違法行為，不是三五天，而是三五年甚至更長時期，為何沒被查處？這充分暴露了政府有關(guān)部門及其工作人員執(zhí)法與監(jiān)督缺位，不作為、亂作為，瀆職失職非常嚴(yán)重，缺乏基本的市場監(jiān)管履職行為，本應(yīng)公正執(zhí)法的良好社會形象也被這些慘痛案例所吞噬。2.4不當(dāng)輿論坑蒙誤導(dǎo)引發(fā)恐慌購房無論在街頭還是巷尾，只要走在大街上都能看見房地產(chǎn)廣告的身影。開發(fā)商、炒房客等為謀取最大利益，通過各種手段制作房市緊張氣氛、營造漲價輿論氛圍，使“剛需一族”陷入恐慌，這類急需住房的人就會在喪失理智情況下饑不擇食寒不擇衣，匆忙之中高價接盤購房。房地產(chǎn)開發(fā)商長期慣用的宣傳招牌主要是“房源稀少”、“土地緊缺”、“名校學(xué)區(qū)房”、“地鐵房”等等，捏造事實，吹高房價。比如，2018年5月，廣東中山市發(fā)展和改革局就對房地產(chǎn)六個微信公眾號誤導(dǎo)房價走高進(jìn)行約談并納入重點監(jiān)管。一些樓盤，營造“購房”人山人海氣氛，幾萬人搶購百套住房，開盤當(dāng)天即告售罄；三五幾年后，再去該售樓部看，依然敞開大門等客來。散發(fā)售房信息宣傳廣告的男男女女，遍布車站碼頭、大街小巷；打開電視，不論央視還是地方那個頻道新聞播報里，隨時都有一線、二線、甚至N線城市房價上漲的消息，也鋪天蓋地闖入公眾視野。較為矚目的案例：原北京華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)，常年累月在不同場合、新聞媒體高唱“房價暴漲”、“今年不買，明年有錢也買不到房”等等，與國家的房價調(diào)控政策長期唱反調(diào)。在16年的2月份，中國房地產(chǎn)市場最火熱的時候，為吹高房價而胡亂造謠的任志強(qiáng)微博賬號被強(qiáng)制關(guān)閉。房屋真正稀缺或供不應(yīng)求嗎？答案是否定的。2015年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會議確定“明年經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展五大任務(wù)”第三項就是“化解房地產(chǎn)庫存”。從05年到現(xiàn)在為止，政府工作報告均有房地產(chǎn)因城施策去庫存內(nèi)容，北京、深圳這些炙手可熱房地產(chǎn)市場居然也在積極開展“去庫存”工作。

3房價長期飆升及其源頭探究1998年我國商品住宅平均銷售價格僅為每平方米一千八百余元，八年后就突破每平方米三千元大關(guān)，到了12年的時候，房價更是達(dá)到了每平方米五千元，17年的時候，房價依舊不斷上漲，每平米甚至快到了七千元[[]中商情報網(wǎng).2018年中國統(tǒng)計年鑒：1998—2017年中國商品住宅平均銷售價格情況[DB/OL].中商情報網(wǎng),2018-11-15/2020-1-13]。根據(jù)資料顯示，在18年的時候，全國商品住宅成交均價更是到了每平方米八千元的地步，僅僅過去了一年，房價漲幅便已經(jīng)和以前好幾年漲幅持平。以北京為例，房價一路走高令人咋舌：從1998年底1999年開始的城鎮(zhèn)住房商品貨幣化開始到2018年的二十年[]中商情報網(wǎng).2018年中國統(tǒng)計年鑒：1998—2017年中國商品住宅平均銷售價格情況[DB/OL].中商情報網(wǎng),2018-11-15/2020-1-13[]回燕文.北京樓市二十年變遷史[J/OL].搜狐焦點北京新聞中心,2019-5-8/2020-1-133.1城市房屋建設(shè)土地來源單一性的限制房地產(chǎn)開發(fā)，需要土地，而房地產(chǎn)市場土地來源具有政府管控并提供的單一性。2004年11月，國土資源部印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》的通知，“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”。但是根據(jù)實際情況不難看出，近十年來在農(nóng)村集體土地上興起的“大棚房”“小產(chǎn)權(quán)房”，異?；钴S，本質(zhì)上是農(nóng)村房地產(chǎn)市場火爆發(fā)展的一種客觀現(xiàn)象，但由于建設(shè)土地非政府渠道供給、違反國家法律法規(guī)土地用途管制等若干規(guī)定，就被界定違法而嚴(yán)厲打擊[[]盛松成,宋紅衛(wèi).房地產(chǎn)與中國經(jīng)濟(jì)[M].中信出版集團(tuán),2020.1:142]。從13年11月的國土、住建兩部辦公廳下發(fā)《關(guān)于堅決遏制違法建設(shè)、銷售“小產(chǎn)權(quán)房”的緊急通知》發(fā)出之日起，我國就開始了對在建、在售的“小產(chǎn)權(quán)房”堅決叫停，嚴(yán)肅查處的改造之路。京津冀三地對小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行了初步排查，發(fā)現(xiàn)違建的“大棚房”項目[]盛松成,宋紅衛(wèi).房地產(chǎn)與中國經(jīng)濟(jì)[M].中信出版集團(tuán),2020.1:1423.2地方土地財政是高房價重要因素從國土資源部發(fā)布《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》起，所有經(jīng)營性土地一律都要公開競價出讓。此后，各城市“地王”不斷出現(xiàn)并迅疾刷新。各大中城市，特別是一、二線等熱點城市，土地出讓金收入構(gòu)成了一個城市主要資金來源，個別城市甚至長期依靠賣地維持運轉(zhuǎn)和發(fā)展，土地資本化的表現(xiàn)驚嘆[[][]王俊嶺.中國不會靠炒房拉動經(jīng)濟(jì)[N].人民日報海外版,2019-5-24(3)在查閱國家統(tǒng)計局公開資料中發(fā)現(xiàn)，04年商品房銷售額超過了一萬億元，增長幅度達(dá)到了百分之三十；土地購置費同比增長近百分之二十，全國商品房價格較去年增長百分之十五。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，17年全國五十個大中城市賣地收入累計賣地高達(dá)三萬億元，僅一年就增幅超過百分之三十；2017年度成都和杭州兩市地方一般公共預(yù)算收入分別為1275.5億元、1567.42億元，土地出讓金1203億元、2272億元。這兩個城市通過“招拍掛”把土地變?yōu)橘Y本，居然與地方一般預(yù)算收入不相上下，杭州甚至有所超越。據(jù)中國社科院數(shù)據(jù)，2017年全國土地平均成交價格與商品房平均銷售價格的比值達(dá)到0.68，由此可以得出“地價推高房價、地價決定房價”這一結(jié)論，也可以直觀認(rèn)為地方土地財政是高房價重要因素[[][]王業(yè)強(qiáng).社科院：去年土地成本占房價比重提高或促房價上漲[EB/OL],中國新聞網(wǎng),2018-5-14/2020-2-33.3社會團(tuán)體與部分民眾牟利炒房說到投資投機(jī)炒房，“溫州炒房團(tuán)”在中國房市史上留下了不可磨滅的印記。據(jù)公開信息資料，僅僅四年間，因為溫州民間資本大量投入本地樓市，市區(qū)房價從每平方米兩千余元竟直接飆升到每平方米七千余元；溫州購房團(tuán)開赴上海、杭州、北京、上海、沈陽等大中型城市，所到之處房價一路狂飆。盛行十余年來，“溫州炒房團(tuán)”席卷大江南北、長城內(nèi)外，成為房產(chǎn)資本時代特殊歷史符號?！皽刂莩捶繄F(tuán)”的成功模式，還“喚醒”“攪動”“吸引”了全國其他形形色色資本加入，各路資本大鱷把房地產(chǎn)特別是借助“剛需”住房作為投資、投機(jī)謀取暴利的載體，不斷推高住房市場價格。這幾年，針對房價過快上漲，一些職能部門三番五次出臺了限制貸款、提高首付比例、提高利率浮動等金融政策，結(jié)果適得其反，房價越調(diào)越高。原因在哪？民間融資炒房、公司組團(tuán)炒房有增無減。房產(chǎn)商也乘機(jī)抬高價格，銀行利率提高，建房成本提高，漲價理所當(dāng)然。一些城市為遏制炒房，對有兩套及以上住房家庭實行限購?？v使政府千方百計絞盡腦汁遏制炒房，但上有政策、下有對策，民政局門口出現(xiàn)“有說有笑”排隊離婚的另類風(fēng)景，甚至離婚大軍中不乏七老八十已經(jīng)“金婚“”銀婚”的爺爺奶奶。這種“靚麗風(fēng)景”出現(xiàn)的原因，無非就是離婚后就是兩家人，可以獲得搖號購房資格。在排隊購房大軍中，甚至幾個月嬰兒也成了購房大軍一員。究其背后，是父母利用未成年子女身份炒房牟利之身影。各路閑散資金匯集成龐大資本再進(jìn)樓市炒房，也是促成房地產(chǎn)價格一路飆升直接原因。

4.房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展法律規(guī)制改革提議改革開放四十年來，城鎮(zhèn)化建設(shè)日新月異，一棟又一棟高樓拔地而起，極大地改善了人民居住生活條件。2016年12月中旬，中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確指出，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位。2017年10月黨的十九大會議習(xí)近平總書記強(qiáng)調(diào)“房子是用來住的不是用來炒的”、“讓全體人民住有所居”。此后，中央有關(guān)部委以及主流新聞媒體多次宣稱，要堅持“房住不炒”、“住有所居”等新發(fā)展理念，采取多種措施遏制、打擊炒房行為，確保房地產(chǎn)市場穩(wěn)步行進(jìn)在正確的軌道上[[][]成立,彭燚.新時代的中國房地產(chǎn)業(yè):政策改革與市場方向[M].中國建筑工業(yè)出版社,2019.9：864.1將民生安居房納入法制保障近十年來，民生保障住房得到重視并逐漸加快了力度，低收入群眾住房困難問題得到一定程度緩解。從10年的加快保障性安居工程建設(shè)工作座談會起，國家便有了對實施保障性安居工程做了部署新時代中國房地產(chǎn)政策導(dǎo)向，這也緩解了居民住房壓力。但是僅是保障性安居工程建設(shè)還不夠，還應(yīng)當(dāng)在總結(jié)過去民生保障房建設(shè)經(jīng)驗基礎(chǔ)上，強(qiáng)化城市所在地政府主體責(zé)任，強(qiáng)化“一把手”責(zé)任，認(rèn)真傾聽困難群眾呼聲，全面認(rèn)真貫徹落實“房子是用來住的，不是用來炒的”新發(fā)展理念。讓全體人民宜居宜業(yè)，同步享受到小康社會建設(shè)的成果。安居住房問題解決不好，必然引發(fā)激烈社會矛盾，直接影響到國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房地場市場也必然受到拖累。把歷年來的保障房建設(shè)經(jīng)驗和分散的政策進(jìn)行總結(jié)、分析，這些在此基礎(chǔ)上，推動建立一部“安居保障法”，規(guī)定房屋市場的分場次供給及其階梯價格，以法律形式來保障中低收入群眾住有所居的權(quán)利。4.2有法必依嚴(yán)格執(zhí)法整頓房地產(chǎn)市場亂象房地產(chǎn)亂象，由來已久。部分開發(fā)商成片圈占土地十年、八年“圍起來”不開工，政府也未采取措施依法處置；公開市場拍賣的土地，被幾個開發(fā)商拖延數(shù)年不開工就私下層層轉(zhuǎn)賣牟利，形成炒地皮之歪風(fēng)。2010年8月《京華時報》一篇《2815宗房產(chǎn)用地被閑置業(yè)內(nèi)稱成房價上漲推手》文章引用國土資源部權(quán)威消息，引發(fā)社會輿論譴責(zé)和群眾憤慨。最近3年來，開發(fā)商住宅土地閑置、倒賣案例，屢次登上央視焦點訪談欄目。房地產(chǎn)亂象，嚴(yán)重影響群眾安居樂業(yè)，釀成金融風(fēng)險，破壞社會穩(wěn)定；為數(shù)眾多群眾深陷房地產(chǎn)亂象之中，被掏空財力又身心疲憊，哪有心思再去創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)？深陷亂象中的普通民眾，不得不節(jié)衣縮食去上訪、起訴，自然抑制了社會一定的生產(chǎn)和消費能力。房地產(chǎn)亂象長期泛濫成為社會公害，常有腐敗官員權(quán)錢交易、以房斂財行為在推波助瀾起到極壞作用。比如，曾任北京市委副書記的呂錫文，通過所謂內(nèi)部價格購買了5套住房，僅在她自己和直系親屬名下的有3套房屋就賺得市場差價2000余萬元；北京海淀區(qū)遠(yuǎn)大村總支書記翟金鳳，利用職務(wù)便利以借款為名，向開發(fā)商索要150萬元用于購買別墅，以上案例，舉不勝舉[[][]孫利娟,簡靜遠(yuǎn),肖華.透視貪官以房斂財術(shù)[N].中國紀(jì)檢監(jiān)察報,2017-6-7(4)治房地產(chǎn)亂象，應(yīng)秉承“治亂世用重典”法治精神。第一，嚴(yán)格而持久整治官員不作為、亂作為和非法利益勾結(jié)等問題；第二，嚴(yán)格依照房地產(chǎn)法律政策，對開發(fā)商閑置土地堅決收回、拖延施工予以重罰；第三，對市場炒作倒賣的，陰陽合同、一房多賣等欺詐行為，更要嚴(yán)格采用行政處罰、刑事處罰等多種方式，起到威懾效果。4.3擴(kuò)大房地產(chǎn)市場中的土地供給考察改革開放四十年歷程，農(nóng)村土地用途嚴(yán)格收到法律政策限制，沒有形成法律政策許可的房地產(chǎn)交易市場，農(nóng)村房地產(chǎn)黑市屢禁不止，其房地產(chǎn)市場化發(fā)展整體被法律體制機(jī)制所束縛；城市房地產(chǎn)業(yè)在政府壟斷經(jīng)營土地資本、城鎮(zhèn)化導(dǎo)向情況下，一路高歌猛進(jìn)，兩者形成鮮明對比,在堅持市場化導(dǎo)向情況下，必須加快法律改革和政策調(diào)整[[]魏百剛.重塑工農(nóng)城鄉(xiāng)關(guān)系促進(jìn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展[J].四川黨的建設(shè),2019,(13)：14]。城市化，帶來國民經(jīng)濟(jì)繁榮同時，其弊端業(yè)顯而易見：農(nóng)村人口大量流向城市而導(dǎo)致“空心化”，農(nóng)村土地閑置特別是農(nóng)房宅基地閑置日益增多，鄉(xiāng)村沒落趨勢堪憂；所謂鄉(xiāng)村振興，面臨著“既缺資本要素，更缺關(guān)鍵的人的要素”等現(xiàn)實困境，城鄉(xiāng)必須統(tǒng)籌發(fā)展，鄉(xiāng)村振興才有出路[[]王玉庭,.[]魏百剛.重塑工農(nóng)城鄉(xiāng)關(guān)系促進(jìn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展[J].四川黨的建設(shè),2019,(13)：14[]王玉庭,.中國農(nóng)村宅基地管理的歷史演變及未來改革趨勢[J].農(nóng)業(yè)展望,2019,15(1)：35[]習(xí)近平.堅持、完善和發(fā)展中國特色社會主義國家制度與法律制度[J].求是,2019,(23)：6.4.4建立透明公正的房地產(chǎn)市場規(guī)制國家決策層面提出“推進(jìn)國家治理體系和治理能力現(xiàn)代化”，強(qiáng)調(diào)以人民為中心，全面推進(jìn)依法治國，建設(shè)社會主義法治國家,為房地產(chǎn)法律制度改革提供了方向。法治的基本特征必須保障人們的正當(dāng)權(quán)益，實現(xiàn)“良法善治”，房地產(chǎn)市場法律規(guī)制變革應(yīng)當(dāng)秉持這種精神?，F(xiàn)行房地產(chǎn)預(yù)售交易制度對購房者是極不公平的，埋下了諸多坑蒙拐騙隱患。這就更需堅持“良法善治”改革思路[[]孫謙.走向法治—關(guān)于法治問題的幾點思考[J].[]孫謙.走向法治—關(guān)于法治問題的幾點思考[J].人民檢察,2020,(1)：8

結(jié)論通過以上分析，能夠客觀得出以下結(jié)論：一是以土地為要素的鄉(xiāng)村和城市房產(chǎn)，存在歷史的、現(xiàn)實的法律分開規(guī)制情況。對農(nóng)村土地用途的嚴(yán)格法律及其政策管制，禁止其商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)，農(nóng)村房地產(chǎn)市場不具備合法性而遭受打擊、取締；城市房地產(chǎn)中土地供給渠道來源于政府的市場壟斷的單一性，地價推高房價，衍生高房價和諸多社會弊端，必須深化改革。二是保障和改善民生，始終是國家不同時期房地產(chǎn)業(yè)法律政策底線規(guī)制所在。居無定所，漂泊流離，自然心神不定，無法創(chuàng)業(yè)。從計劃福利分房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、公租房、棚戶區(qū)改造、共有產(chǎn)權(quán)房試點等，均展示出國家“安居才能樂業(yè)”的民生發(fā)展導(dǎo)向，也是房地產(chǎn)法律政策萬變不離其宗的一個基石。三是新時代房地產(chǎn)業(yè)要健康發(fā)展，必須構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一、透明公正的房地產(chǎn)大市場。房地產(chǎn)市場法律規(guī)制需要解決的重點問題，就是順應(yīng)民意潮流、秉持善法良治精神，深化農(nóng)村土地特別是農(nóng)村宅基地制度改革，滿足部分城市居民到農(nóng)村高質(zhì)量家居生活的需求，也為鄉(xiāng)村振興注入經(jīng)濟(jì)活力；遏制民怨沸騰的高房價、治理房地產(chǎn)市場坑蒙亂象，化解民生危機(jī)和金融風(fēng)險，改革現(xiàn)有的房地產(chǎn)交易預(yù)售制度勢在必行，構(gòu)建充分“透明、公正、誠信、平等”的房地產(chǎn)市場法治環(huán)境，是推進(jìn)國家治理體系和治理能力現(xiàn)代化建設(shè)的重要組成部分。

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致謝大學(xué)四年學(xué)習(xí)時光已經(jīng)接近尾聲，在此我想對我的母校，我的父母、親人們，我的老師和同學(xué)們表達(dá)我由衷的謝意。感謝我的家人對我大學(xué)四年學(xué)習(xí)的默默支持;感謝我的母校給了我在大學(xué)四年深造的機(jī)會，讓我能繼續(xù)學(xué)習(xí)和提高;感謝法學(xué)院的趙群、王敬、李楠楠、宋斯文、劉子祎、韓健、朱麗、劉婧熙、吳晛，康雨婷、張婷、何冠群老師們和同學(xué)們四年來的關(guān)心和鼓勵。老師們課堂上的激情洋溢，課堂下的諄諄教誨;同學(xué)們在學(xué)習(xí)中的認(rèn)真熱情，生活上的熱心主動，所有這些都讓我的四年充滿了感動。這次畢業(yè)論文設(shè)計我得到了很多老師的幫助，其中我的論文指導(dǎo)老師吳晛老師對我的關(guān)心和支持尤為重要。每次遇到難題，我最先做得就是向吳晛老師尋求幫助，而吳晛老師每次不管忙或閑，總會抽空和我一起商量解決的辦法。我做畢業(yè)設(shè)計的每個階段，從選題到查閱資料，論文提綱的確定，中期論文的修改，后期論文格式調(diào)整等各個環(huán)節(jié)中都給予了我悉心的指導(dǎo)。這幾個月以來，吳老師不僅在學(xué)業(yè)上給我以精心指導(dǎo)，同時還在思想給我以無微不至的關(guān)懷，在此謹(jǐn)向吳老師致以誠摯的謝意和崇高的敬意。同時，本片畢業(yè)論文的寫作也得到了實習(xí)指導(dǎo)老師及其同事的熱情幫助。感謝在整個畢業(yè)設(shè)計期間和我密切合作的伙伴，和曾經(jīng)在各個方面給予過我?guī)椭幕锇閭?，在此，我再次真誠地向幫助過我的老師和同學(xué)表是感謝!

畢業(yè)設(shè)計論文成績?nèi)绾芜M(jìn)行評定論文成績評定最后的分?jǐn)?shù)分為兩部分，一部分是論文指導(dǎo)教師的分?jǐn)?shù)，另一部分是答辯教師的分?jǐn)?shù)。兩個分?jǐn)?shù)所占的百分比是不一樣的，各個學(xué)校有時的各占百分之五十，有的是答辯教師占60%,指導(dǎo)教師占40%.（1）評定方法指導(dǎo)教師評分、評閱人評分、答辯小組評分均采用百分制評定，按五級記分制統(tǒng)計，優(yōu)秀（90~100分）、良好（80~89分）、中等（70~79分）、及格（60~69分）、不及格（59分及以下）。其中優(yōu)秀的比例一般控制在15%以內(nèi)，良好的比例控制在30%以內(nèi)，其余為中等、及格和不及格。學(xué)生畢業(yè)設(shè)計（論文）的總成績采用結(jié)構(gòu)比例進(jìn)行綜合評定，由專業(yè)指導(dǎo)教師、評閱人和答辯委員會的評分組成，三部分所占比例分別為30%,30%,40%.（2）評定要求指導(dǎo)教師、評閱人和答辯小組成員對學(xué)生的畢業(yè)設(shè)計（論文）進(jìn)行成績評定時，應(yīng)從以下幾個方面重點評價：①學(xué)生獨立工作能力、科學(xué)態(tài)度和工作作風(fēng)；②學(xué)生在設(shè)計過程中工作量大小、工作表現(xiàn)及基礎(chǔ)理論和專業(yè)技能的掌握程度；③設(shè)計方案的正確性、合理性、可行性；④畢業(yè)設(shè)計說明書和圖樣的質(zhì)量情況及寫作、繪制水平；⑤設(shè)計中獨立見解和創(chuàng)新性