深圳市金地北城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、林曉燕商品房預(yù)售合同糾紛二審民事判決書

/深圳市金地北城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、林曉燕商品房預(yù)售合同糾紛二審民事判決書【案由】民事合同、無(wú)因管理、不當(dāng)?shù)美m紛合同糾紛房屋買賣合同糾紛商品房預(yù)售合同糾紛【審理法院】廣東省深圳市中級(jí)人民法院【審理法院】廣東省深圳市中級(jí)人民法院【審結(jié)日期】2020.09.10【案件字號(hào)】(2020)粵03民終21117-21132號(hào)【審理程序】二審【審理法官】朱珠劉雁兵錢松【審理法官】朱珠劉雁兵錢松【文書類型】判決書【當(dāng)事人】深圳市金地北城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司;林曉燕;林鎮(zhèn)偉;譚要仃;呂紅霞;林文林;吳錦珍;陳柳翠;章智為;慈赟;李元順;王慧;毛熠欣;鄒菊梅;陳可欣;洪樂(lè)樂(lè);魏程越【當(dāng)事人】深圳市金地北城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司林曉燕林鎮(zhèn)偉譚要仃呂紅霞林文林吳錦珍陳柳翠章智為慈赟李元順王慧毛熠欣鄒菊梅陳可欣洪樂(lè)樂(lè)魏程越【當(dāng)事人-個(gè)人】林曉燕林鎮(zhèn)偉譚要仃呂紅霞林文林吳錦珍陳柳翠章智為慈赟李元順王慧毛熠欣鄒菊梅陳可欣洪樂(lè)樂(lè)魏程越【當(dāng)事人-公司】深圳市金地北城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司【代理律師/律所】封建英北京市匯源律師事務(wù)所;趙瑜北京市匯源律師事務(wù)所;胡維剛廣東深大地律師事務(wù)所;陳細(xì)兒北京大成（深圳）律師事務(wù)所;古思敏北京大成（深圳）律師事務(wù)所【代理律師/律所】封建英北京市匯源律師事務(wù)所趙瑜北京市匯源律師事務(wù)所胡維剛廣東深大地律師事務(wù)所陳細(xì)兒北京大成（深圳）律師事務(wù)所古思敏北京大成（深圳）律師事務(wù)所【代理律師】封建英趙瑜胡維剛陳細(xì)兒古思敏【代理律所】北京市匯源律師事務(wù)所廣東深大地律師事務(wù)所北京大成（深圳）律師事務(wù)所【法院級(jí)別】中級(jí)人民法院【字號(hào)名稱】民終字【原告】深圳市金地北城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司【被告】林曉燕;林鎮(zhèn)偉;譚要仃;呂紅霞;林文林;吳錦珍;陳柳翠;章智為;慈赟;李元順;王慧;毛熠欣;鄒菊梅【本院觀點(diǎn)】該申請(qǐng)因與案件審理不具有關(guān)聯(lián)性，依法不予準(zhǔn)許?！緳?quán)責(zé)關(guān)鍵詞】無(wú)效合同過(guò)錯(cuò)證據(jù)不足新證據(jù)關(guān)聯(lián)性質(zhì)證訴訟請(qǐng)求維持原判發(fā)回重審申請(qǐng)?jiān)賹彙局笇?dǎo)案例標(biāo)記】0【指導(dǎo)案例排序】0【本院查明】另查明，上訴人不服本院生效判決（2019）粵03民終10430—10452號(hào)民事判決（涉案同類型別墅），就與本系列案同類爭(zhēng)議事實(shí)認(rèn)定及法律適用問(wèn)題已向廣東省高級(jí)人民法院申請(qǐng)?jiān)賹彙?020年5月26日，廣東省高級(jí)人民法院作出（2019）粵民申14034-14056號(hào)民事裁定：駁回上訴人的再審申請(qǐng)?！颈驹赫J(rèn)為】本院認(rèn)為，本十六案二審爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：涉案房產(chǎn)地下室負(fù)一層和地下夾層是否應(yīng)視為涉案合同內(nèi)容，上訴人金地北城公司是否違約及如何承擔(dān)責(zé)任？ 《中華人民共和國(guó)合同法》第四十條規(guī)定：“格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無(wú)效。"《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件使用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。"本案中，金地北城公司在涉案房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售現(xiàn)場(chǎng)提供給購(gòu)房者取閱的宣傳資料及樣板房，均明確、直觀展示被上訴人購(gòu)買的同類型別墅有地下室負(fù)一層及地下夾層，金地北城公司向業(yè)主實(shí)際交付涉案房產(chǎn)時(shí)亦包含地下車庫(kù)隔墻（后被有關(guān)土地監(jiān)察規(guī)劃部門依法拆除）。并且，涉案房產(chǎn)為別墅，購(gòu)房者對(duì)于別墅的居住要求與普通高層住宅不同，而涉案房產(chǎn)的現(xiàn)狀為共有地上三層，沒(méi)有地下負(fù)一層及夾層、沒(méi)有獨(dú)立停車位、沒(méi)有獨(dú)立的樓梯及電梯，只能通過(guò)每隔幾棟中間的公共樓梯到達(dá)地面，導(dǎo)致涉案別墅的使用功能和價(jià)值受重大影響。按生活常理，涉案交易別墅房產(chǎn)是否具有宣傳資料及樣板房所展示的地下負(fù)一層、夾層，以及是否具有獨(dú)立的樓梯或電梯，足以對(duì)別墅購(gòu)買者的購(gòu)房意愿、訂立合同及價(jià)格產(chǎn)生重大影響。根據(jù)合同交易標(biāo)的（別墅）、合同簽訂過(guò)程（展示宣傳）、合同履行（交付房產(chǎn)后卻被拆除地下車庫(kù)隔墻）情況綜合分析，依據(jù)上述司法解釋規(guī)定，涉案交易別墅房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)包括宣傳展示資料中所顯示的地下室負(fù)一層、夾層是當(dāng)事人締約時(shí)的真實(shí)意思表示，應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容。金地北城公司未能如約依法履行該交付義務(wù)，構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。金地北城公司提出免除上述違約責(zé)任的對(duì)應(yīng)格式條款既違反上述司法解釋規(guī)定，亦排除了業(yè)主的主要權(quán)利，依法歸屬無(wú)效。綜合考慮涉案房產(chǎn)現(xiàn)狀、金地北城公司的違約情節(jié)、過(guò)錯(cuò)程度、履約情況等因素，一審法院酌定按照涉案房產(chǎn)購(gòu)房總價(jià)款的30%向各被上訴人賠償損失，并無(wú)不妥。 綜上所述，上訴人金地北城公司的上訴請(qǐng)求缺乏事實(shí)與法律依據(jù)，本院不予支持。一審法院判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，處理結(jié)果并無(wú)不當(dāng)，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：【裁判結(jié)果】駁回上訴，維持原判。 本系列案二審案件受理費(fèi)具體金額詳見(jiàn)附表，均由上訴人深圳市金地北城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。 本判決為終審判決?！靖聲r(shí)間】2022-08-1520:58:12【一審法院查明】對(duì)雙方當(dāng)事人二審爭(zhēng)議的事實(shí)，本院評(píng)判如下：上訴人金地北城公司提供的《深圳市房地產(chǎn)預(yù)售許可證》主文在一審中已提交并經(jīng)雙方當(dāng)事人質(zhì)證過(guò)，只是本次特別包含了涉案16戶住宅分戶匯總表，但對(duì)一審查明的事實(shí)不構(gòu)成實(shí)質(zhì)性影響。經(jīng)審查，一審查明的事實(shí)清楚，本院予以確認(rèn)?！径徤显V人訴稱】上訴人上訴請(qǐng)求：一、請(qǐng)求撤銷一審判決發(fā)回重審，或查明事實(shí)后駁回被上訴人的全部訴訟請(qǐng)求；二、一、二審訴訟費(fèi)用由被上訴人承擔(dān)。 本院二審期間，上訴人金地北城公司圍繞上訴請(qǐng)求提供了如下證據(jù)：《深圳市房地產(chǎn)預(yù)售許可證》（深房許字（2015）龍華009號(hào)，南區(qū).15.6.25，含涉案16戶住宅分戶匯總表），證明：1.2015年6月25日金地北城公司取得涉案房屋地上1-3層的預(yù)售許可證，不含地下車庫(kù)預(yù)售。2.預(yù)售樓盤住宅分戶匯總表列明的涉案房屋套內(nèi)建筑面積，與業(yè)主簽訂的《深圳市房地產(chǎn)買賣合同（預(yù)售）》中地上1-3層的套內(nèi)建筑面積一致，不包括地下室面積。3.《預(yù)售合同》約定房屋價(jià)格低于政府指導(dǎo)價(jià)格。4.一審法院判決將地下車庫(kù)視為合同內(nèi)容，違反了有關(guān)司法解釋關(guān)于“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效"的規(guī)定。 綜上所述，上訴人金地北城公司的上訴請(qǐng)求缺乏事實(shí)與法律依據(jù)，本院不予支持。一審法院判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，處理結(jié)果并無(wú)不當(dāng)，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：深圳市金地北城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、林曉燕商品房預(yù)售合同糾紛二審民事判決書廣東省深圳市中級(jí)人民法院民事判決書(2020)粵03民終21117-21132號(hào)當(dāng)事人上訴人（一審被告）：深圳市金地北城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地廣東省深圳市福田區(qū)福田街道崗廈社區(qū)深南大道某某金地中心507，統(tǒng)一社會(huì)信用代碼914403006955867997。法定代表人：汪勁松，總經(jīng)理。委托訴訟代理人：封建英，北京市匯源律師事務(wù)所律師。委托訴訟代理人：趙瑜，北京市匯源律師事務(wù)所律師。被上訴人（一審原告）：林曉燕。被上訴人（一審原告）：毛熠欣。21128-21132號(hào)案被上訴人共同委托訴訟代理人：古思敏，北京大成（深圳）律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。審理經(jīng)過(guò)上訴人深圳市金地北城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱金地北城公司）因與被上訴人林曉燕等16人商品房預(yù)售合同糾紛十六案，不服廣東省深圳市龍華區(qū)人民法院（2019）粵0309民初10320-10324號(hào)、13414-13419號(hào)、14569-14573號(hào)民事判決，向本院提出上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。二審上訴人訴稱上訴人上訴請(qǐng)求：一、請(qǐng)求撤銷一審判決發(fā)回重審，或查明事實(shí)后駁回被上訴人的全部訴訟請(qǐng)求；二、一、二審訴訟費(fèi)用由被上訴人承擔(dān)。二審被上訴人辯稱被上訴人答辯稱，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，請(qǐng)求駁回上訴人的上訴請(qǐng)求。原告訴稱21117-21121號(hào)案被上訴人一審訴訟請(qǐng)求：1.判令金地北城公司繼續(xù)履行合同并賠償損失（具體金額詳見(jiàn)一審判決）；2.本案全部訴訟費(fèi)用由金地北城公司負(fù)擔(dān)。21117-21121號(hào)案一審判決：一、深圳市金地北城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付損失賠償金（具體金額詳見(jiàn)一審判決）；二、駁回其他訴訟請(qǐng)求。如未按本判決指定的期限履行金錢給付義務(wù)，則應(yīng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)（具體金額詳見(jiàn)一審判決）由深圳市金地北城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。21122-21132號(hào)案被上訴人一審訴訟請(qǐng)求：1.判令金地北城公司賠償損失（具體金額詳見(jiàn)一審判決）；2.本案全部訴訟費(fèi)用由金地北城公司負(fù)擔(dān)。21122-21132號(hào)案一審判決：深圳市金地北城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于判決生效之日起十日內(nèi)支付損失賠償金（具體金額詳見(jiàn)一審判決）。如未按判決指定的期限履行金錢給付義務(wù)，則應(yīng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)（具體金額詳見(jiàn)一審判決）由深圳市金地北城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。本院二審期間，上訴人金地北城公司圍繞上訴請(qǐng)求提供了如下證據(jù)：《深圳市房地產(chǎn)預(yù)售許可證》（深房許字（2015）龍華009號(hào)，南區(qū).15.6.25，含涉案16戶住宅分戶匯總表），證明：1.2015年6月25日金地北城公司取得涉案房屋地上1-3層的預(yù)售許可證，不含地下車庫(kù)預(yù)售。2.預(yù)售樓盤住宅分戶匯總表列明的涉案房屋套內(nèi)建筑面積，與業(yè)主簽訂的《深圳市房地產(chǎn)買賣合同（預(yù)售）》中地上1-3層的套內(nèi)建筑面積一致，不包括地下室面積。3.《預(yù)售合同》約定房屋價(jià)格低于政府指導(dǎo)價(jià)格。4.一審法院判決將地下車庫(kù)視為合同內(nèi)容，違反了有關(guān)司法解釋關(guān)于“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效"的規(guī)定。同時(shí)，本院向雙方當(dāng)事人出示了廣東省高級(jí)人民法院（2019）粵民申14034-14056號(hào)民事裁定。本院組織雙方當(dāng)事人對(duì)以上證據(jù)進(jìn)行質(zhì)證。上訴人認(rèn)為上述再審裁定書認(rèn)定事實(shí)不清，證據(jù)不足，適用法律錯(cuò)誤，具體理由詳見(jiàn)《情況反映說(shuō)明》。被上訴人林曉燕等11人認(rèn)為：1.上訴人提供的證據(jù)不屬于本案新證據(jù)，其提供的一部分是預(yù)售許可證，該預(yù)售許可證在一審時(shí)已經(jīng)提交。預(yù)售樓盤的分布的匯總表在一審時(shí)未提交，上訴人沒(méi)有向法庭說(shuō)明延遲交付提交證據(jù)的原因，該份證據(jù)一直由上訴人保管，具備向一審法院按期舉證的條件，所以該份證據(jù)不應(yīng)當(dāng)作為新證據(jù)提交。另外，該份證據(jù)也不能證明上訴人所要證明的事實(shí)，與本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)問(wèn)題無(wú)關(guān)。2.上述再審裁定認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。被上訴人陳可欣等5人認(rèn)為：1.上訴人未辦理地下車庫(kù)預(yù)售許可證是其沒(méi)有履行行政上的義務(wù)。而且，上訴人在明知地下車庫(kù)沒(méi)有辦理預(yù)售許可證的情況下，仍然在銷售涉案房產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)向購(gòu)房者送閱宣傳資料，且樣板房明確展示了同類型房產(chǎn)有地下負(fù)一層、夾層。根據(jù)司法解釋規(guī)定，雙方簽訂的合同應(yīng)當(dāng)包含地下二層。2.上述再審裁定認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。上訴人申請(qǐng)對(duì)涉案房產(chǎn)爭(zhēng)議的地下一層及地下夾層向規(guī)劃部門調(diào)查取證。本院認(rèn)為，該申請(qǐng)因與案件審理不具有關(guān)聯(lián)性，依法不予準(zhǔn)許。一審法院查明對(duì)雙方當(dāng)事人二審爭(zhēng)議的事實(shí)，本院評(píng)判如下：上訴人金地北城公司提供的《深圳市房地產(chǎn)預(yù)售許可證》主文在一審中已提交并經(jīng)雙方當(dāng)事人質(zhì)證過(guò)，只是本次特別包含了涉案16戶住宅分戶匯總表，但對(duì)一審查明的事實(shí)不構(gòu)成實(shí)質(zhì)性影響。經(jīng)審查，一審查明的事實(shí)清楚，本院予以確認(rèn)。本院查明另查明，上訴人不服本院生效判決（2019）粵03民終10430—10452號(hào)民事判決（涉案同類型別墅），就與本系列案同類爭(zhēng)議事實(shí)認(rèn)定及法律適用問(wèn)題已向廣東省高級(jí)人民法院申請(qǐng)?jiān)賹彙?020年5月26日，廣東省高級(jí)人民法院作出（2019）粵民申14034-14056號(hào)民事裁定：駁回上訴人的再審申請(qǐng)。本院認(rèn)為本院認(rèn)為，本十六案二審爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：涉案房產(chǎn)地下室負(fù)一層和地下夾層是否應(yīng)視為涉案合同內(nèi)容，上訴人金地北城公司是否違約及如何承擔(dān)責(zé)任？《中華人民共和國(guó)合同法》第四十條規(guī)定：“格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無(wú)效。"《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件使用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。"本案中，金地北城公司在涉案房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售現(xiàn)場(chǎng)提供給購(gòu)房者取閱的宣傳資料及樣板房，均明確、直觀展示被上訴人購(gòu)買的同類型別墅有地下室負(fù)一層及地下夾層，金地北城公司向業(yè)主實(shí)際交付涉案房產(chǎn)時(shí)亦包含地下車庫(kù)隔墻（后被有關(guān)土地監(jiān)察規(guī)劃部門依法拆除）。并且，涉案房產(chǎn)為別墅，購(gòu)房者對(duì)于別墅的居住要求與普通高層住宅不同，而涉案房產(chǎn)的現(xiàn)狀為共有地上三層，沒(méi)有地下負(fù)一層及夾層、沒(méi)有獨(dú)立停車位、沒(méi)有獨(dú)立的樓梯及電梯，只能通過(guò)每隔幾棟中間的公共樓梯到達(dá)地面，導(dǎo)致涉案別墅的使用功能和價(jià)值受重大影響。按生活常理，涉案交易別墅房產(chǎn)是否具有宣傳資料及樣板房所展示的地下負(fù)一層、夾層，以及是否具有獨(dú)立的樓梯或電梯，足以對(duì)別墅購(gòu)買者的購(gòu)房意愿、訂立合同及價(jià)格產(chǎn)生重大影響。根據(jù)合同交易標(biāo)的（別墅）、合同簽訂過(guò)程（展示宣傳）、合同履行（交付房產(chǎn)后卻被拆除地下車庫(kù)隔墻）情況綜合分析，依據(jù)上述司法解釋規(guī)定，涉案交易別墅房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)包括宣傳展示資料中所顯示的地下室負(fù)一層、夾層是當(dāng)事人締約時(shí)的真實(shí)意思表示，應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容。金地北城公司未能如約依法履行該交付義務(wù)，構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。金地北城公司提出免除上述違約責(zé)任的對(duì)應(yīng)格式條款既違反上述司法解釋規(guī)定，亦排除了業(yè)主的主要權(quán)利，依法歸屬無(wú)效。綜合考慮涉案房產(chǎn)現(xiàn)狀、金地北城公司的違約情節(jié)、過(guò)錯(cuò)程度、履約情況等因素，一審法院酌定按照涉案房產(chǎn)購(gòu)房總價(jià)款的30%向各被上訴人賠償損失，并無(wú)不妥。綜上所述，上訴人金地北城公司的上訴請(qǐng)求缺乏事實(shí)與法律依據(jù)，本院不予支持。一審法院判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確