2024年房地產(chǎn)估價(jià)師考試大綱

全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試大綱（）中華人民共和國(guó)建設(shè)部組織編寫(xiě)中華人民共和國(guó)人事部審定中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)前言根據(jù)建設(shè)部、人事部聯(lián)合公布的《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》和《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試實(shí)行措施》的規(guī)定，由建設(shè)部組織專(zhuān)家編寫(xiě)了《全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試大綱》，人事部組織專(zhuān)家審定通過(guò)?！度珖?guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試大綱》是全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試命題的根據(jù)，是應(yīng)考人員必備的指南。為便于應(yīng)考人員復(fù)習(xí)準(zhǔn)備，我們委托中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)組織有關(guān)專(zhuān)家按照該考試大綱的規(guī)定，編寫(xiě)了一套指定輔導(dǎo)教材共五冊(cè)，包括《房地產(chǎn)基本制度與政策》、《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》、《房地產(chǎn)估價(jià)理論與措施》、《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》、《房地產(chǎn)估價(jià)有關(guān)知識(shí)》，由中國(guó)物價(jià)出版社出版。這套指定輔導(dǎo)教材基本上覆蓋了作為合格的房地產(chǎn)估價(jià)師必須具有的各方面知識(shí)，應(yīng)考人員可按照考試大綱規(guī)定的“理解”、“熟悉”、“掌握”三個(gè)層次，結(jié)合自已的實(shí)際狀況做好復(fù)習(xí)準(zhǔn)備。規(guī)定理解的是有關(guān)內(nèi)容，規(guī)定熟悉的是重要內(nèi)容，規(guī)定掌握的是重點(diǎn)內(nèi)容。這些內(nèi)容體現(xiàn)了一種房地產(chǎn)估價(jià)人員必備的理論知識(shí)與專(zhuān)業(yè)技能。只要應(yīng)考人員認(rèn)真學(xué)習(xí)、熟悉掌握和靈活運(yùn)用，就一定可以成為一名合格的房地產(chǎn)估價(jià)師。考試說(shuō)明為了協(xié)助廣大應(yīng)考人員深入熟悉全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試的內(nèi)容和規(guī)定，并為命題提供更為詳細(xì)的根據(jù)，現(xiàn)對(duì)考試的詳細(xì)問(wèn)題闡明如下：一、考試目的為了適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需要，提高房地產(chǎn)估價(jià)人員的素質(zhì)，規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)，充足發(fā)揮房地產(chǎn)估價(jià)師在房地產(chǎn)市場(chǎng)管理中的作用，評(píng)價(jià)具有中國(guó)特色的房地產(chǎn)估價(jià)人才，實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)制度與國(guó)際通例接軌。二、考試性質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度是一項(xiàng)適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要的執(zhí)業(yè)準(zhǔn)入制度。房地產(chǎn)估價(jià)師考試是國(guó)家設(shè)定的執(zhí)業(yè)資格考試。凡通過(guò)全國(guó)統(tǒng)一考試成績(jī)合格者，發(fā)給人事部、建設(shè)部用印的《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書(shū)》，經(jīng)注冊(cè)後，發(fā)給《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證》，可以以房地產(chǎn)估價(jià)師的名義從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)。獲得房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格，表明已具有承擔(dān)經(jīng)濟(jì)專(zhuān)業(yè)技術(shù)中級(jí)職務(wù)的水平和能力。執(zhí)業(yè)資格在全國(guó)范圍內(nèi)有效，符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定單位可根據(jù)工作需要聘任經(jīng)濟(jì)師職務(wù)。三、考試內(nèi)容全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試分為五個(gè)科目：房地產(chǎn)基本制度與政策、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理、房地產(chǎn)估價(jià)理論與措施、房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析、房地產(chǎn)估價(jià)有關(guān)知識(shí)。五個(gè)科目所有合格通過(guò)即可獲得房地產(chǎn)估價(jià)師資格。各科目考試大綱的內(nèi)容，均按理解、熟悉、掌握三個(gè)層次提出了規(guī)定。在考試內(nèi)容中，理解的部分約占10％，熟悉的部分約占30％，掌握的部分約占60％。序言本考試大綱以社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)理論為指導(dǎo)，從對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)人員的基本規(guī)定出發(fā)，并著眼于與國(guó)際評(píng)估行業(yè)接軌，重要考核參與房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格應(yīng)考人員應(yīng)具有的知識(shí)構(gòu)造、素質(zhì)和能力。本考試大綱分為房地產(chǎn)基本制度與政策、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理、房地產(chǎn)估價(jià)理論與措施、房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析、房地產(chǎn)估價(jià)有關(guān)知識(shí)五個(gè)部分。房地產(chǎn)基本制度與政策重要考核應(yīng)考人員對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)的重要法律、法規(guī)、制度和政策的理解與掌握程度；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理重要考核應(yīng)考人員對(duì)房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目評(píng)估、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資等方面基本理論知識(shí)的掌握程度；房地產(chǎn)估價(jià)理論與措施重要考核應(yīng)考人員對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)基本概念、理論、措施及其運(yùn)用的掌握程度；房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析重要考核應(yīng)考人員與否已經(jīng)初步具有獨(dú)立進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)和獨(dú)立撰寫(xiě)估價(jià)匯報(bào)的能力；房地產(chǎn)估價(jià)有關(guān)知識(shí)重要考核應(yīng)考人員對(duì)經(jīng)濟(jì)學(xué)、金融、保險(xiǎn)、證券、記錄、會(huì)計(jì)、都市規(guī)劃、建筑等方面基本知識(shí)的掌握程度。本考試大綱規(guī)定了考試的性質(zhì)和原則，是全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試統(tǒng)一命題的根據(jù)。目錄序言考試闡明序言第一部分房地產(chǎn)基本制度與政策一、房地產(chǎn)業(yè)二、建設(shè)用地制度與政策三、都市房屋拆遷管理制度與政策四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)管理制度與政策五、規(guī)劃設(shè)計(jì)與工程建設(shè)管理制度與政策六、房地產(chǎn)交易管理制度與政策七、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理制度與政策八、房地產(chǎn)中介服務(wù)管理制度與政策九、物業(yè)管理制度與政策拾、房地產(chǎn)稅收制度與政策拾一、房地產(chǎn)金融制度與政策第二部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理一、房地產(chǎn)投資概述二、房地產(chǎn)投資分析基本知識(shí)三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的程序與管理四、房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究六、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的建設(shè)過(guò)程七、房地產(chǎn)投資的資金融通八、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)九、收益性物業(yè)管理第三部分房地產(chǎn)估價(jià)理論與措施一、房地產(chǎn)和房地產(chǎn)估價(jià)二、房地產(chǎn)價(jià)格的基礎(chǔ)知識(shí)三、房地產(chǎn)估價(jià)原則四、比較法五、成本法六、收益法七、假設(shè)開(kāi)發(fā)法八、長(zhǎng)期趨勢(shì)法九、地價(jià)評(píng)估拾、房地產(chǎn)價(jià)格的影響原因分析拾一、房地產(chǎn)估價(jià)程序第四部分房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析一、房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線及其確定二、多種估價(jià)措施在房地產(chǎn)估價(jià)中的運(yùn)用三、多種目的的房地產(chǎn)估價(jià)四、多種類(lèi)型的房地產(chǎn)估價(jià)五、房地產(chǎn)估價(jià)匯報(bào)寫(xiě)作第五部分房地產(chǎn)估價(jià)有關(guān)知識(shí)一、經(jīng)濟(jì)學(xué)基礎(chǔ)知識(shí)二、金融基礎(chǔ)知識(shí)三、保險(xiǎn)基礎(chǔ)知識(shí)四、證券基礎(chǔ)知識(shí)五、記錄學(xué)基礎(chǔ)知識(shí)六、房地產(chǎn)會(huì)計(jì)基礎(chǔ)知識(shí)七、都市規(guī)劃基礎(chǔ)知識(shí)八、建筑基礎(chǔ)知識(shí)九、建筑工程概預(yù)算與房地產(chǎn)測(cè)量考試樣題第一部分房地產(chǎn)基本制度與政策一、房地產(chǎn)業(yè)理解房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革，房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革。熟悉房地產(chǎn)業(yè)的地位和作用，城鎮(zhèn)住房制度改革，都市土地使用制度改革。掌握房地產(chǎn)業(yè)的基本概念，房地產(chǎn)領(lǐng)域的基本法律、行政法規(guī)。二、建設(shè)用地制度與政策理解中國(guó)現(xiàn)行土地所有制的形式，農(nóng)地征用應(yīng)遵守的原則，征用土地的工作程序。熟悉劃撥土地使用權(quán)的含義，土地賠償?shù)姆秶驮瓌t，閑置土地的處理。掌握農(nóng)地征用的政策規(guī)定，土地使用權(quán)出讓的概念及政策規(guī)定，土地使用權(quán)劃撥的范圍及劃撥土地的管理。三、都市房屋拆遷管理制度與政策理解都市房屋拆遷的概念及管理體制。熟悉都市房屋拆遷的程序，房屋拆遷糾紛的處理。掌握房屋拆遷賠償?shù)膶?duì)象、形式與原則，房屋拆遷安頓的對(duì)象、形式和安頓原則，特殊狀況下的房屋拆遷賠償、安頓。四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)管理制度與政策理解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的指導(dǎo)原則與管理機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理。熟悉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的概念，確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的原則，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地使用權(quán)的獲得，項(xiàng)目資本金制度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理，房地產(chǎn)廣告。掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓及商品房銷(xiāo)售的政策規(guī)定，兩書(shū)制度。五、規(guī)劃設(shè)計(jì)與工程建設(shè)管理制度與政策理解勘測(cè)設(shè)計(jì)單位的資質(zhì)管理，勘測(cè)設(shè)計(jì)市場(chǎng)的管理，注冊(cè)建筑師和注冊(cè)構(gòu)造工程師制度。熟悉都市規(guī)劃的編制與審批，招投標(biāo)與建設(shè)監(jiān)理，建設(shè)工程施工與質(zhì)量管理。掌握都市規(guī)劃的基本概念和內(nèi)容，都市規(guī)劃的實(shí)行。六、房地產(chǎn)交易管理制度與政策理解房地產(chǎn)交易的管理機(jī)構(gòu)及職能。熟悉房地產(chǎn)交易的概念，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的概念。掌握房地產(chǎn)交易的基本制度，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的分類(lèi)及政策規(guī)定，房地產(chǎn)抵押的有關(guān)規(guī)定及實(shí)行要點(diǎn)，房地產(chǎn)租賃的分類(lèi)、政策及有關(guān)規(guī)定。七、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理制度與政策理解產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的概念、任務(wù)、目的、意義和原則，產(chǎn)籍管理的作用、特點(diǎn)，房產(chǎn)測(cè)繪的概念，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)記錄的意義。熟悉房地產(chǎn)面積測(cè)算，產(chǎn)籍管理的內(nèi)容，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)記錄的重要指標(biāo)。掌握房地產(chǎn)權(quán)屬登記的種類(lèi)、程序和規(guī)定，幾種特殊房地產(chǎn)登記的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度的基本內(nèi)容。八、房地產(chǎn)中介服務(wù)管理制度與政策理解房地產(chǎn)中介服務(wù)的概念及特點(diǎn)。熟悉房地產(chǎn)估價(jià)師的考試報(bào)名條件，房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的內(nèi)容和原則。掌握房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)管理的內(nèi)容，房地產(chǎn)估價(jià)師的注冊(cè)條件，房地產(chǎn)估價(jià)師的權(quán)利和義務(wù)，房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)自律的內(nèi)容。九、物業(yè)管理制度與政策理解物業(yè)管理的基本概念、性質(zhì)、基本內(nèi)容、重要環(huán)節(jié)，物業(yè)管理的實(shí)行與運(yùn)作要點(diǎn)。熟悉住宅小區(qū)物業(yè)管理公共性服務(wù)收費(fèi)的構(gòu)成，維修基金的籌集和使用。掌握物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的來(lái)源，收益性物業(yè)管理費(fèi)用的構(gòu)成。拾、房地產(chǎn)稅收制度與政策理解稅收的基本知識(shí)，與房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)有關(guān)的稅收的種類(lèi)。熟悉重要稅種的計(jì)征措施。掌握企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅的計(jì)算措施，房地產(chǎn)有關(guān)稅費(fèi)的優(yōu)惠政策。拾一、房地產(chǎn)金融制度與政策理解住房公積金的性質(zhì)、特點(diǎn)、歸集、提取和使用，住房公積金的利率政策和稅收政策。熟悉住房公積金管理的基本原則，個(gè)人住房貸款的種類(lèi)，住房公積金貸款的額度及利率。掌握房地產(chǎn)貸款的種類(lèi)和有關(guān)規(guī)定。第二部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理一、房地產(chǎn)投資概述理解房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)、投資組合的概念，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)型及其對(duì)投資者行為的影響。熟悉房地產(chǎn)投資的形式及利弊。掌握房地產(chǎn)的種類(lèi)及其投資特性。二、房地產(chǎn)投資分析基本知識(shí)理解現(xiàn)金流量、投資、成本、經(jīng)營(yíng)收入、利潤(rùn)和稅金等概念。熟悉房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)的指標(biāo)、資金時(shí)間價(jià)值概念。掌握房地產(chǎn)投資分析中投資與成本的內(nèi)涵，資金等效值的計(jì)算公式及其應(yīng)用。三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的程序與管理理解政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段和措施，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的概念。熟悉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地的獲取方式和新、舊區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)，都市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的影響。掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要程序及各階段的重要工作內(nèi)容。四、房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律理解房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的一般規(guī)律。熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)的含義，房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性與功能，房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期循環(huán)特性，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)原因。掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類(lèi)。五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究理解可行性研究的含義、作用及工作階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目評(píng)估的不確定性分析。熟悉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容與環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)的措施，折現(xiàn)現(xiàn)金流技術(shù)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究中的應(yīng)用，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目評(píng)估匯報(bào)的內(nèi)容及其寫(xiě)作規(guī)定。掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算的措施，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)（如財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期、開(kāi)發(fā)商成本利潤(rùn)率、成本收益率、投資收益率）的概念及其計(jì)算措施。六、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的建設(shè)過(guò)程理解工程建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的工作內(nèi)容，建筑工程施工招標(biāo)投標(biāo)的方式及過(guò)程。熟悉建筑工程施工承包協(xié)議的形式與通用協(xié)議條款。掌握建設(shè)過(guò)程中工程項(xiàng)目管理的重要內(nèi)容以及工期、成本、質(zhì)量的控制措施。七、房地產(chǎn)投資的資金融通理解房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的概念和意義、方式。熟悉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資的環(huán)節(jié)，融資前開(kāi)發(fā)商的準(zhǔn)備工作及融資協(xié)議的一般內(nèi)容。掌握房地產(chǎn)投資的融資渠道及融資方式，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款的審查內(nèi)容。八、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)理解物業(yè)代理的作用、代理形式及代理企業(yè)運(yùn)作方式，溝通與促銷(xiāo)組合的概念，房地產(chǎn)市場(chǎng)宣傳與廣告方略，房地產(chǎn)市場(chǎng)宣傳的重要手段，房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的形式，房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的理念及應(yīng)注意的問(wèn)題。熟悉房地產(chǎn)定價(jià)技巧，價(jià)格變動(dòng)對(duì)顧客和競(jìng)爭(zhēng)者的影響。掌握房地產(chǎn)定價(jià)措施。九、收益性物業(yè)管理理解收益性物業(yè)管理的內(nèi)容與模式，收益性物業(yè)管理中的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)與保險(xiǎn)。熟悉寫(xiě)字樓和零售商業(yè)物業(yè)分類(lèi)措施與影響原因，確定寫(xiě)字樓和零售商業(yè)物業(yè)租金的措施。掌握收益性物業(yè)管理中的費(fèi)用測(cè)算與財(cái)務(wù)匯報(bào)的內(nèi)容。第三部分房地產(chǎn)估價(jià)理論與措施一、房地產(chǎn)和房地產(chǎn)估價(jià)理解房地產(chǎn)的概念和類(lèi)型。熟悉房地產(chǎn)的特性和房地產(chǎn)估價(jià)的必要性。掌握房地產(chǎn)估價(jià)的概念。二、房地產(chǎn)價(jià)格的基礎(chǔ)知識(shí)理解房地產(chǎn)價(jià)格的概念和形成條件。熟悉房地產(chǎn)的供求與其價(jià)格的關(guān)系及房地產(chǎn)價(jià)格的特性。掌握房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類(lèi)。三、房地產(chǎn)估價(jià)原則熟悉房地產(chǎn)估價(jià)原則的含義和重要性。掌握合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則、公平原則的含義和內(nèi)容。四、比較法熟悉比較法的基本原理，搜集交易實(shí)例和選用可比實(shí)例。掌握建立價(jià)格可比基礎(chǔ)、交易狀況修正、交易曰期修正、房地產(chǎn)狀況修正和求取比準(zhǔn)價(jià)格。五、成本法理解現(xiàn)行商品房?jī)r(jià)格構(gòu)成、房屋折舊制度和房屋完損等級(jí)評(píng)估原則。熟悉成本法的基本原理、房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成和重新購(gòu)建價(jià)格。掌握成本法的基本公式和建筑物折舊。六、收益法熟悉收益法的基本原理，凈收益的求取，剩余技術(shù)和收益乘數(shù)法。掌握收益法的計(jì)算公式和資本化率的求取措施。七、假設(shè)開(kāi)發(fā)法熟悉假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本原理。掌握假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本公式，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和老式措施，假設(shè)開(kāi)發(fā)法計(jì)算中各項(xiàng)的求取。八、長(zhǎng)期趨勢(shì)法理解移動(dòng)平均法和指數(shù)修勻法。熟悉長(zhǎng)期趨勢(shì)法的基本原理，數(shù)學(xué)曲線擬合法，平均增減量法，平均發(fā)展速度法和長(zhǎng)期趨勢(shì)法的功用。九、地價(jià)評(píng)估理解地租理論和地租量的計(jì)算。熟悉都市基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估、宗地價(jià)格評(píng)估和基準(zhǔn)地價(jià)修正法。掌握路線價(jià)法和高層建筑地價(jià)分?jǐn)偱c土地占有份額確實(shí)定。拾、房地產(chǎn)價(jià)格的影響原因分析理解社會(huì)原因、行政原因、心理原因和國(guó)際原因?qū)Ψ康禺a(chǎn)價(jià)格的影響。熟悉房地產(chǎn)的自身原因、環(huán)境原因、人口原因和經(jīng)濟(jì)原因?qū)Ψ康禺a(chǎn)價(jià)格的影響。拾一、房地產(chǎn)估價(jià)程序理解房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)來(lái)源、選定估價(jià)措施計(jì)算和交付估價(jià)匯報(bào)。熟悉確定估價(jià)作業(yè)方案、搜集估價(jià)所需資料、實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象和估價(jià)資料歸檔。掌握明確估價(jià)基本領(lǐng)項(xiàng)、確定估價(jià)成果和撰寫(xiě)估價(jià)匯報(bào)。第四部分房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析一、房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線及其確定理解房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線的概念。熟悉房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線與房地產(chǎn)價(jià)格內(nèi)涵、房地產(chǎn)價(jià)格形成過(guò)程的關(guān)系，熟悉房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線與房地產(chǎn)估價(jià)措施之間的親密關(guān)系。掌握房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線確實(shí)定措施和過(guò)程。二、多種估價(jià)措施在房地產(chǎn)估價(jià)中的運(yùn)用理解每種估價(jià)措施的實(shí)質(zhì)以及它們的共性和特性。熟悉房地產(chǎn)估價(jià)的價(jià)值原則以及價(jià)值原則與估價(jià)目的、估價(jià)措施之間的關(guān)系。掌握多種重要房地產(chǎn)估價(jià)措施的實(shí)質(zhì)和難點(diǎn)，以及怎樣在估價(jià)中綜合運(yùn)用多種房地產(chǎn)估價(jià)措施。三、多種目的的房地產(chǎn)估價(jià)理解房地產(chǎn)估價(jià)目的及其與估價(jià)的假設(shè)前提和價(jià)格類(lèi)型之間的關(guān)系。熟悉國(guó)有土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估、房屋租賃價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)課稅估價(jià)、房地產(chǎn)分割（合并）估價(jià)的特點(diǎn)、合用的法律法規(guī)、估價(jià)技術(shù)路線確實(shí)定。掌握房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估、房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)、征地和房屋拆遷賠償估價(jià)、房地產(chǎn)糾紛估價(jià)、房地產(chǎn)拍賣(mài)底價(jià)評(píng)估、企業(yè)多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中波及的房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)、合用的法律法規(guī)、估價(jià)技術(shù)路線確實(shí)定。四、多種類(lèi)型的房地產(chǎn)估價(jià)理解餐飲、娛樂(lè)、工業(yè)、農(nóng)業(yè)、特殊用途等類(lèi)型房地產(chǎn)的估價(jià)特點(diǎn)。熟悉居住、商業(yè)、辦公、旅館房地產(chǎn)的估價(jià)特點(diǎn)。掌握這些不一樣類(lèi)型房地產(chǎn)的價(jià)格影響原因。五、房地產(chǎn)估價(jià)匯報(bào)的寫(xiě)作理解對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)匯報(bào)寫(xiě)作主體的規(guī)定，理解房地產(chǎn)估價(jià)匯報(bào)的寫(xiě)作客體、載體和受體。熟悉房地產(chǎn)估價(jià)匯報(bào)的寫(xiě)作原則和構(gòu)成要素。掌握房地產(chǎn)估價(jià)匯報(bào)的語(yǔ)言文字規(guī)定和基本格式，掌握房地產(chǎn)估價(jià)匯報(bào)的詳細(xì)寫(xiě)作。第五部分房地產(chǎn)估價(jià)有關(guān)知識(shí)一、經(jīng)濟(jì)學(xué)基礎(chǔ)知識(shí)理解生產(chǎn)要素價(jià)格與收入分派理論的內(nèi)容。熟悉消費(fèi)者行為理論、供應(yīng)理論、市場(chǎng)理論的基本概念和重要內(nèi)容。掌握需求、供應(yīng)與價(jià)格的基本概念及其互相關(guān)系，消費(fèi)者怎樣選擇購(gòu)置多種商品以獲得最大效用、廠商怎樣選擇多種要素的最優(yōu)組合以及商品價(jià)格和產(chǎn)量怎樣決定的基本思緒。二、金融基礎(chǔ)知識(shí)理解金融機(jī)構(gòu)的組織形式、基本職能、性質(zhì)等基本內(nèi)容。熟悉金融市場(chǎng)的概念、類(lèi)型、特性及作用。掌握金融、貨幣、信用等范圍的基本含義、體現(xiàn)形式、區(qū)別與聯(lián)絡(luò)，金融工具的種類(lèi)、特性等基本內(nèi)容。三、保險(xiǎn)基礎(chǔ)知識(shí)理解保險(xiǎn)的業(yè)務(wù)范圍、經(jīng)營(yíng)規(guī)則，對(duì)保險(xiǎn)業(yè)監(jiān)管的必要性。熟悉保險(xiǎn)的種類(lèi)和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的特性。掌握保險(xiǎn)的本質(zhì)、保險(xiǎn)中的經(jīng)濟(jì)關(guān)系、保險(xiǎn)的職能、保險(xiǎn)協(xié)議的性質(zhì)及基本內(nèi)容，房地產(chǎn)保險(xiǎn)價(jià)值評(píng)估的有關(guān)知識(shí)。四、證券基礎(chǔ)知識(shí)理解證券的種類(lèi)和一般特性。熟悉有價(jià)證券的基本含義和常見(jiàn)類(lèi)型，股票、債券、投資基金證券各自的基本特性。掌握股票、債券、投資基金證券的概念以及它們的區(qū)別與聯(lián)絡(luò)。五、記錄學(xué)基礎(chǔ)知識(shí)理解動(dòng)態(tài)趨勢(shì)與波動(dòng)的經(jīng)典模式，動(dòng)態(tài)序列的構(gòu)造模型，季節(jié)波動(dòng)的測(cè)定思緒。熟悉時(shí)間序列的基本內(nèi)容及測(cè)定長(zhǎng)期趨勢(shì)的基本措施。掌握記錄學(xué)中的基本概念及有關(guān)概念的關(guān)系，記錄指標(biāo)體系的基本內(nèi)容，搜集和整頓記錄資料的重要措施。六、房地產(chǎn)會(huì)計(jì)基礎(chǔ)知識(shí)理解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金籌集、資產(chǎn)核算、經(jīng)營(yíng)收入及利潤(rùn)核算、財(cái)務(wù)報(bào)表的內(nèi)容。熟悉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本核算的重要內(nèi)容和核算措施。掌握會(huì)計(jì)要素、會(huì)計(jì)恒等式、會(huì)計(jì)假設(shè)和會(huì)計(jì)一般原則等基本內(nèi)容。七、都市規(guī)劃基礎(chǔ)知識(shí)理解都市規(guī)劃的作用、任務(wù)、體系和管理系統(tǒng)。熟悉都市總體規(guī)劃、都市分區(qū)規(guī)劃、都市詳細(xì)規(guī)劃、都市用地分類(lèi)。掌握控制性詳細(xì)規(guī)劃的控制體系，都市用地評(píng)價(jià)的基本內(nèi)容。八、建筑基礎(chǔ)知識(shí)理解建筑材料、建筑設(shè)備、智能建筑的一般知識(shí)，建筑裝飾材料的分類(lèi)以及建筑裝飾效果的評(píng)價(jià)措施。熟悉建筑設(shè)計(jì)基本規(guī)定和建筑構(gòu)造的基本知識(shí)。掌握建筑物的分類(lèi)措施，建筑工程圖的構(gòu)成以及建筑總平面圖、平面圖、立面圖、剖面圖的重要內(nèi)容和作用。九、建筑工程概預(yù)算與房地產(chǎn)測(cè)量理解建設(shè)工程項(xiàng)目的分類(lèi)，測(cè)量的基本內(nèi)容和土地量算措施。熟悉建設(shè)工程概預(yù)算文獻(xiàn)的分類(lèi)，工程竣工結(jié)算與建設(shè)項(xiàng)目決算的基本內(nèi)容及其互相聯(lián)絡(luò)和區(qū)別，地形圖、地籍圖、宗地圖、房產(chǎn)圖的作用和重要內(nèi)容。掌握建筑工程概算的編制措施及其互相聯(lián)絡(luò)，建設(shè)工程的費(fèi)用構(gòu)成，施工圖預(yù)算的編制根據(jù)和編制環(huán)節(jié)?？荚嚇宇}各科目的題型及闡明：“房地產(chǎn)基本制度與政策”的題型為：?jiǎn)雾?xiàng)選擇題、多選題、判斷題、綜合分析題?！胺康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理”的題型為：?jiǎn)雾?xiàng)選擇題、多選題、判斷題、計(jì)算題?！胺康禺a(chǎn)估價(jià)理論與措施”的題型為：?jiǎn)雾?xiàng)選擇題、多選題、判斷題、計(jì)算題?！胺康禺a(chǎn)估價(jià)案例與分析”的題型為：?jiǎn)雾?xiàng)選擇題、問(wèn)答題、指錯(cuò)題、改錯(cuò)題?！胺康禺a(chǎn)估價(jià)有關(guān)知識(shí)”的題型為：?jiǎn)雾?xiàng)選擇題、多選題、判斷題、綜合分析題。各科目相似的題型分值有所不一樣。單項(xiàng)選擇題（每題1分。每題的備選答案中只有一種最符合題意）：某估價(jià)事務(wù)所于1998年6月10曰至16曰評(píng)估了一A、目前B、委托人指定的曰期C、1998年6答案：C多選題（每題2分。每題的備選答案中有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意的答案，錯(cuò)選或多選均不得分；少選，但選擇對(duì)的的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）：估價(jià)人員的估價(jià)水平重要取決于其（）。A、有關(guān)理論水平B、有關(guān)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)C、有關(guān)職業(yè)道德修養(yǎng)D、人際關(guān)系好壞答案：A、B判斷題（每題1分。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣1分，本題總分最多扣至零分）：從較長(zhǎng)期來(lái)看，由于高房?jī)r(jià)才有高地租（或地價(jià)），而不是高地租（或地價(jià)）導(dǎo)致高房?jī)r(jià)。答案：對(duì)的綜合分析題（每個(gè)小題的備選答案中有一種或者一種以上符合題意的答案。假如只有一種符合題意的答案，選對(duì)的得2分。假如有一種以上符合題意的答案，所有選對(duì)的得4分；錯(cuò)選或多選均不得分；少選，但選擇對(duì)的的每個(gè)選項(xiàng)得1分）：某市W房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（如下簡(jiǎn)稱(chēng)W企業(yè)）擬建一經(jīng)濟(jì)合用住房小區(qū)，需向本市H鄉(xiāng)征用40公頃基本農(nóng)田以外的耕地。W企業(yè)在小區(qū)建設(shè)過(guò)程中，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，決定調(diào)整最初確定的開(kāi)發(fā)方案，在部分住宅用地上建造一大型商場(chǎng)；委托中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代理銷(xiāo)售經(jīng)濟(jì)合用住房，并向G購(gòu)房戶(hù)提供住房公積金貸款服務(wù)。W企業(yè)開(kāi)發(fā)大型商場(chǎng)時(shí)，以商場(chǎng)在建工程抵押貸款方式彌補(bǔ)工程建設(shè)資金局限性；在商場(chǎng)投入使用時(shí)，W企業(yè)將商場(chǎng)底層出租給F企業(yè)，租期5年。商場(chǎng)開(kāi)業(yè)一年，W企業(yè)由于還貸，將商場(chǎng)整體發(fā)售給S企業(yè)。請(qǐng)回答問(wèn)題：1、W企業(yè)怎樣才能合法占用該小區(qū)的土地？A、向規(guī)劃管理部門(mén)申辦建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證後，再經(jīng)項(xiàng)目所在地市政府辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用及征地審批手續(xù)，交納有關(guān)費(fèi)用後，向土地管理部門(mén)辦理土地使用權(quán)劃撥手續(xù)B、向規(guī)劃管理部門(mén)申辦建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證後，辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批，并向項(xiàng)目所在地省人民政府辦理征地審批手續(xù)，交納有關(guān)費(fèi)用後，向土地管理部門(mén)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)C、向規(guī)劃管理部門(mén)申辦建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證後，辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批，并經(jīng)國(guó)務(wù)院辦理征地審批手續(xù)，交納有關(guān)費(fèi)用後，向土地管理部門(mén)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)D、規(guī)劃管理部門(mén)同意建設(shè)用地規(guī)劃申請(qǐng)後，經(jīng)國(guó)務(wù)院同意辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)，交納有關(guān)費(fèi)用後，向土地管理部門(mén)辦理土地使用權(quán)劃撥手續(xù)2、W企業(yè)要按照調(diào)整後的方案進(jìn)行開(kāi)發(fā)，應(yīng)辦理哪些手續(xù)？A、向土地管理部門(mén)提出變化土地使用性質(zhì)的申請(qǐng)B、向規(guī)劃管理部門(mén)提出變化土地使用性質(zhì)的申請(qǐng)C、簽訂土地使用權(quán)出讓協(xié)議，交納土地使用權(quán)出讓金D、報(bào)原同意用地的人民政府同意3、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)出示哪些材料才可以合法預(yù)售住宅？A、W企業(yè)與商品房預(yù)購(gòu)人簽訂的預(yù)售協(xié)議B、集體土地所有權(quán)證和國(guó)有土地使用權(quán)證C、商品房預(yù)售許可證及W企業(yè)出具的商品房銷(xiāo)售委托書(shū)D、商品房預(yù)售許可證、房屋所有權(quán)證及W企業(yè)出具的銷(xiāo)售代理委托協(xié)議、商品房預(yù)售協(xié)議4、G購(gòu)房戶(hù)辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，除提交申請(qǐng)書(shū)、身份證外，還應(yīng)提交哪些必備文獻(xiàn)？A、房屋所有權(quán)證、購(gòu)房協(xié)議、抵押協(xié)議B、土地使用權(quán)證明、購(gòu)房協(xié)議、抵押協(xié)議C、銷(xiāo)售代理協(xié)議、購(gòu)房協(xié)議、抵押協(xié)議D、住房公積金管理機(jī)構(gòu)批文5、F企業(yè)應(yīng)辦理哪些手續(xù)，其租賃行為才合法？A、銀行出具同意出租的證明B、W企業(yè)與F企業(yè)簽訂租賃協(xié)議C、到房地產(chǎn)管理部門(mén)登記立案、領(lǐng)取房屋租賃證D、辦理商場(chǎng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照6、W企業(yè)辦理商場(chǎng)轉(zhuǎn)讓手續(xù)時(shí)，應(yīng)向主管部門(mén)提交哪些必備材料？A、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門(mén)核發(fā)的房屋買(mǎi)賣(mài)審批書(shū)B(niǎo)、W企業(yè)與S企業(yè)簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議C、房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證D、銀行、F企業(yè)同意轉(zhuǎn)讓的證明答案：1．D；2．A、B、C、D；3．C；4．B、D；5．A、B、C；6．B、C、D計(jì)算題（作答時(shí)，每題規(guī)定列出算式、計(jì)算過(guò)程，需按公式計(jì)算的，要寫(xiě)出公式。無(wú)計(jì)算過(guò)程，只有計(jì)算成果的不得分，計(jì)算成果保留兩位小數(shù)）：某房地產(chǎn)建成于1997年終，此後收益年限為48年；1998年終至底分別獲得凈收益83萬(wàn)元、85萬(wàn)元、90萬(wàn)元、94萬(wàn)元；估計(jì)底至底可分別獲得凈收益94萬(wàn)元、93萬(wàn)元、96萬(wàn)元，從底起每年可獲得的凈收益將穩(wěn)定在95萬(wàn)元；購(gòu)置該類(lèi)房地產(chǎn)一般可得到銀行80％的抵押貸款，抵押貸款的年利率為8％，自有資金規(guī)定的收益率為13％。試運(yùn)用上述資料估算該房地產(chǎn)底的收益價(jià)格。答案：計(jì)算公式為：2.a1＝94（萬(wàn)元）a2＝93（萬(wàn)元）a3＝96（萬(wàn)元）a＝95（萬(wàn)元）3.r＝M·rM＋（1－M）rE＝80％×8％＋（1－80％）×13％＝9％4.n＝48－4＝44（年）5.t＝3（年）6.將上述數(shù)字代入公式中計(jì)算如下：＝1029.92（萬(wàn)元）問(wèn)答題：張某看中了一處房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)位于都市邊緣，緊靠一條新興商業(yè)街。雖然是都市邊緣，屬于都市四級(jí)地段，但該區(qū)域極具發(fā)展?jié)摿Γ虡I(yè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)為每平方米建筑面積800元。該房地產(chǎn)的建筑物為三層，總建筑面積為700平方米。張某擬購(gòu)入後將一樓用于開(kāi)設(shè)商鋪，二、三樓用于居住。原業(yè)主開(kāi)出的售價(jià)為總價(jià)140萬(wàn)元，張某為摸清該售價(jià)的合理性，找估價(jià)師進(jìn)行估價(jià)征詢(xún)。請(qǐng)問(wèn)估價(jià)師接受委托後，在估價(jià)前需要理解估價(jià)對(duì)象的哪些狀況？答案要點(diǎn)：估價(jià)師在估價(jià)前需要理解估價(jià)對(duì)象的狀況有：1、土地權(quán)屬狀況；2、房屋產(chǎn)權(quán)狀況；3、該房地產(chǎn)與否符合規(guī)劃規(guī)定；4、土地使用基本狀況；5、建筑物基本狀況。指錯(cuò)題（下列估價(jià)匯報(bào)存在多處錯(cuò)誤，請(qǐng)指明其中的13處。將錯(cuò)誤內(nèi)容寫(xiě)在答題處的序號(hào)背面空格處，每個(gè)錯(cuò)誤對(duì)應(yīng)一種序號(hào)，未將錯(cuò)誤內(nèi)容寫(xiě)在序號(hào)背面空格處的不計(jì)分。每指明一處得3分，本題全對(duì)得40分）：房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告（封面及目錄略）致委托人函（略）估價(jià)師申明（略）估價(jià)的假設(shè)和限制條件（略）××酒店房地產(chǎn)估價(jià)成果匯報(bào)委托人××酒店有限企業(yè)，法定代表人：×××，住所：××市××路××號(hào)。二、估價(jià)機(jī)構(gòu)××房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所，法定代表人：×××，住所：××市××路××號(hào)，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)：一級(jí)。三、估價(jià)對(duì)象1、地理位置及概況（略）2、估價(jià)對(duì)象概況估價(jià)對(duì)象：酒店第1、2、10－13、20層建筑面積：11275平方米土地使用權(quán)年限：40年（1998年8月20曰起至2028年8月19曰止）竣工曰期：1991年8月估價(jià)對(duì)象用途：酒店客房、餐飲、娛樂(lè)建筑構(gòu)造：框架土地使用權(quán)來(lái)源：協(xié)議出讓建筑物裝修狀況：（略）四、估價(jià)目的為銀行抵押貸款提供根據(jù)。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)1999年8月20曰。六、估價(jià)根據(jù)（略）七、估價(jià)原則（略）八、估價(jià)措施將估價(jià)對(duì)象分為三部分進(jìn)行估價(jià)，與第1、2層同類(lèi)的房地產(chǎn)在當(dāng)?shù)氐慕灰讓?shí)例較多，故采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)；第10-13層為客房，屬于收益性房地產(chǎn)，故采用收益法估價(jià)；第20層為娛樂(lè)用房，亦屬于收益性房地產(chǎn)，故也采用收益法估價(jià)。九、估價(jià)成果估價(jià)對(duì)象的總價(jià)值為人民幣208，521，050元（大寫(xiě)人民幣貳億零捌佰伍拾貳萬(wàn)一仟零伍拾元整）。拾、估價(jià)人員（略）拾一、估價(jià)匯報(bào)應(yīng)用的有效期（略）××酒店房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)匯報(bào)一、個(gè)別原因分析（略）二、區(qū)域原因分析（略）三、市場(chǎng)背景分析（略）四、最高最佳使用分析（略）五、估價(jià)措施選用將估價(jià)對(duì)象分為三部分進(jìn)行估價(jià)，與第1、2層同類(lèi)的房地產(chǎn)在當(dāng)?shù)氐慕灰讓?shí)例較多，故采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)；第10-13層為客房，屬于收益性房地產(chǎn)，故采用收益法估價(jià)；第20層為娛樂(lè)用房，亦屬于收益性房地產(chǎn)，故也采用收益法估價(jià)。六、估價(jià)測(cè)量過(guò)程（一）酒店第一、二層估價(jià)酒店第一層為酒店大堂，第二層出租給某企業(yè)經(jīng)營(yíng)酒樓。第一、二層建筑面積均為2830平方米。在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)上此類(lèi)房地產(chǎn)的交易實(shí)例較多，故采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)?？杀葘?shí)例一，國(guó)際中心商場(chǎng)1999年8月的市場(chǎng)售價(jià)為：一層45000元/平方米，二層30000元/平方米可比實(shí)例三，世紀(jì)廣場(chǎng)商場(chǎng)1999年8月的市場(chǎng)倍價(jià)為：一層38000元/平方米，二層24000元/平方米確定可比實(shí)例修正系數(shù)的根據(jù)（略）。修正計(jì)算：可比實(shí)例一二三一層市場(chǎng)售價(jià)450003900038000交易狀況修正90/100100/100100/100交易曰期修正100/100100/100100/100區(qū)域原因修正100/110100/105100/106個(gè)別原因修正100/108100/108100/105修正後的單價(jià)340913439234142可比實(shí)例一二三二層市場(chǎng)售價(jià)300002500024000交易狀況修正90/100100/100100/100交易曰期修正100/100100/100100/100區(qū)域原因修正100/110100/105100/106個(gè)別原因修正100/117100/110100/105修正後的單價(jià)209792164521563一層比準(zhǔn)價(jià)格為：（34091+34392+34142）÷3＝34208（元/㎡）二層比準(zhǔn)價(jià)格為：（20979+21645+21563）÷3＝21396（元/㎡）第一、二層價(jià)值為：（34208+21396）×2830＝（元）（二）酒店第10-13層估價(jià)酒店第10－13層為客房，建筑面積為4500平方米。因?qū)儆谑找嫘苑康禺a(chǎn)，故采用收益法進(jìn)行估價(jià)。選用收益法公式：式中：V為房地產(chǎn)價(jià)格；a為年凈收益；r為資本化率；n為尚可使用年限。1、尚可使用年限n確實(shí)定該酒店建筑物耐用年限為50年，已使用8年，故尚可使用年限為42年，即n=42。2、年凈收益a確實(shí)定酒店第10－13層共有客房104間。根據(jù)該企業(yè)提供的1996至1998年的經(jīng)營(yíng)狀況分析表及財(cái)務(wù)報(bào)表，平均每間客房曰租金為人民幣400元，一年365天，則：年總收入＝104×400×365＝15184000（元）酒店客房收入中稅、營(yíng)業(yè)支出、管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等總支出占45％。年凈收益a＝15184000×（1－45％）＝8351200（元）3、資本化率r確實(shí)定以安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值作為資本化率，安全利率選用一年期貸款年利率，再考慮風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值，選定r＝8％。酒店第10－13層價(jià)值（三）酒店第20層估價(jià)酒店第20層為卡拉OK室、酒吧，建筑面積為1125平方米，現(xiàn)已出租經(jīng)營(yíng)，租期尚余5年。因?qū)儆谑找嫘苑康禺a(chǎn)，故采用收益法進(jìn)行估價(jià)。按租約規(guī)定，第20層的年租金收入在尚余的5年租期內(nèi)分別為100萬(wàn)元、110萬(wàn)元、120萬(wàn)元、130萬(wàn)元、140萬(wàn)元，租賃稅費(fèi)占租金收入的20％。計(jì)算年凈收益：酒店第20層價(jià)值（四）估價(jià)對(duì)象的總價(jià)值++3021651＝（元）（五）應(yīng)扣折舊額確實(shí)定經(jīng)實(shí)地考察，該酒店的成新率為八成，因此估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)價(jià)值為：×80％＝（元）七、估價(jià)成果確定估價(jià)對(duì)象的總價(jià)值為人民幣元（大寫(xiě)人民幣貳億零捌佰伍拾貳萬(wàn)一仟零伍拾元整）。答案（可在下列20個(gè)中確定13個(gè)）：1、缺乏房地產(chǎn)權(quán)屬狀況描述2、缺乏價(jià)值定義3、酒店大堂采用市場(chǎng)比較法不妥4、二層酒樓