【以房養(yǎng)老的可行性及經(jīng)驗(yàn)借鑒和發(fā)展建議11000字（論文）】

引言進(jìn)入20世紀(jì)90年代后，中國的老齡化傾向開始顯現(xiàn)，老齡化正在加速。據(jù)央視新聞報(bào)道，1990年，中國的老齡化人口(具體為65歲及65歲以上)約為6299萬人，到2000年急速上升到8811萬人，占總?cè)丝诘谋壤s為7%，與1990年相比大幅增加。中國發(fā)展基金會(huì)發(fā)布了《2020年中國老齡化趨勢與政策》預(yù)計(jì)到2020年中國老齡化人口(65歲及65歲以上)將達(dá)到1.8億人，約占總?cè)丝诘?3%。到2025年時(shí)，老齡化人口超過2.1億人，約占總?cè)丝诘?5%。2035年時(shí)，預(yù)計(jì)中國的老齡化人口將達(dá)到3.1億人，約占總?cè)丝诘?2.3%。這一數(shù)據(jù)是將65歲定義為“中國老齡化人口”的邊界產(chǎn)生的，如果以60歲為分界線重新定義老齡化人口，保守估計(jì)中國的老齡化人口到2050年將達(dá)到5億。老齡化即標(biāo)志著社會(huì)的養(yǎng)老負(fù)擔(dān)正在加重，聯(lián)合國發(fā)表的“高齡化社會(huì)”定義中，60歲以上的老人占總?cè)丝诘?0%以上，65歲以上的老人占總?cè)丝诘?%以上，就表示國家進(jìn)入了高齡化社會(huì)。事實(shí)表明中國以經(jīng)進(jìn)入了老齡化社會(huì)，并且老齡化程度不斷加重，給社會(huì)造成的養(yǎng)老負(fù)擔(dān)逐步加大?，F(xiàn)階段很多年輕人已經(jīng)面臨著一個(gè)人承擔(dān)兩位老人的養(yǎng)老問題的局面，隨著時(shí)間發(fā)展，可能會(huì)有更多的家庭面臨著養(yǎng)老帶來的負(fù)擔(dān)。目前，我國的養(yǎng)老模式大致分為家庭養(yǎng)老、社會(huì)養(yǎng)老和家庭社會(huì)混合型養(yǎng)老三種類型。家庭養(yǎng)老就是傳統(tǒng)養(yǎng)老，就是依靠老人年輕時(shí)攢下的資產(chǎn)和子女經(jīng)濟(jì)上的支持進(jìn)行養(yǎng)老。社會(huì)養(yǎng)老就是依靠養(yǎng)老金制度，每月領(lǐng)取養(yǎng)老金，住進(jìn)福利院、養(yǎng)老院等機(jī)構(gòu)，不依靠子女，全部依靠社會(huì)力量進(jìn)行養(yǎng)老，這對(duì)社會(huì)基礎(chǔ)建設(shè)，特別是養(yǎng)老金制度，以及養(yǎng)老院等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)要求比較高。但養(yǎng)老金對(duì)于大部分退休老人來說，只能勉強(qiáng)保證基本生活，要保證養(yǎng)老生活的安逸，大部分老人還是要依靠其他方式，比如說子女供養(yǎng)、積蓄補(bǔ)貼、社會(huì)救濟(jì)等，所以混合型養(yǎng)老是大部分老人會(huì)選擇的方式?；旌闲宛B(yǎng)老就是家庭式養(yǎng)老和社會(huì)型養(yǎng)老同時(shí)進(jìn)行，既領(lǐng)取養(yǎng)老保險(xiǎn)金、社會(huì)救濟(jì)金等社會(huì)補(bǔ)貼，也會(huì)在年輕時(shí)攢下一筆資產(chǎn)；既可以選擇依靠福利院、養(yǎng)老院等社會(huì)會(huì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行養(yǎng)老，也可以選擇與子女一同居住或者老人搭伴居住，保證生活質(zhì)量。但這種方式對(duì)于一些老人來說可行，對(duì)于另一部分老人來說依舊難以實(shí)現(xiàn)，特別是老人身體不好，一旦出現(xiàn)問題，就醫(yī)支出、護(hù)理費(fèi)用、流水的藥費(fèi)接踵而來，老人們將面臨著巨大的經(jīng)濟(jì)支出，如果積蓄較少、子女不富?；驘o子女，則更為拮據(jù)。同時(shí)，我國養(yǎng)老金的壓力也在逐漸加大。據(jù)我國社會(huì)保障局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，我國養(yǎng)老金缺口正在擴(kuò)大，養(yǎng)老金對(duì)國家財(cái)政支持的資金依存度較高，且持續(xù)增加。養(yǎng)老金收入和支出不平衡成為普遍問題:2016年，黑龍江省養(yǎng)老保險(xiǎn)支出超過養(yǎng)老金收入約320億元，減去原有養(yǎng)老金結(jié)余后依舊倒欠兩百億多。此后，吉林省、湖北省、遼寧省等地也相繼發(fā)生了養(yǎng)老金虧損的情況?！耙苑筐B(yǎng)老”應(yīng)運(yùn)而生，通過抵押住房，獲得高額的養(yǎng)老金，年輕時(shí)奮斗攢下住房，可以保障老年擁有豐富的養(yǎng)老資金。退休老人與金融機(jī)構(gòu)簽訂協(xié)議（如圖SEQ圖表\*ARABIC1），將擁有所有權(quán)的住房抵押給金融機(jī)構(gòu)，金融機(jī)構(gòu)根據(jù)房屋的使用周期和家庭的生命周期，評(píng)估房產(chǎn)價(jià)值，給予老人一次性的或按月支付的養(yǎng)老金，并且老人在世時(shí)仍保留該房屋的居住權(quán)，在老人逝世后，金融機(jī)構(gòu)將收回房屋。隨著老齡化的加深，養(yǎng)老金的缺口也會(huì)越來越大，“以房養(yǎng)老”的需求群體正在不斷擴(kuò)大。本文將分為五個(gè)部分，第一部分中我們查閱了過國內(nèi)外的文獻(xiàn)，總結(jié)住房反向抵押圖表SEQ圖表\*ARABIC2以房養(yǎng)老實(shí)施流程圖圖SEQ圖\*ARABIC1以房養(yǎng)老運(yùn)營模式貸款的研究歷史、研究內(nèi)容以及研究方法；第二部分中，結(jié)合我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展情況，分析以房養(yǎng)老在我國的可行性和發(fā)展優(yōu)勢，包括住房持有率高、配套設(shè)施逐步完善等；第三部分總結(jié)了我國以房養(yǎng)老發(fā)展到如今的發(fā)展情況，主要介紹了老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)情況、幸福人壽推出的“幸福房來寶”推行情況、南京地方推出的“租售換養(yǎng)”計(jì)劃、上海推出的“以房自助養(yǎng)老”計(jì)劃等；第四部分中我們分析了以房養(yǎng)老計(jì)劃推行受挫的原因，總結(jié)為風(fēng)險(xiǎn)因素、傳統(tǒng)觀念難以轉(zhuǎn)變、圖表SEQ圖表\*ARABIC2以房養(yǎng)老實(shí)施流程圖圖SEQ圖\*ARABIC1以房養(yǎng)老運(yùn)營模式一、國內(nèi)外研究現(xiàn)狀和國內(nèi)開展相關(guān)研究的時(shí)期相比，美國早早就開始涉足使用住房反向抵押貸款方式來進(jìn)行養(yǎng)老這一模式的研究。1982年，著名學(xué)者JacobsR對(duì)美國1977年進(jìn)行的住房調(diào)查提供的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行處理并深入分析，最終得出結(jié)論：年齡在六十五歲左右，收入低于既定的國家貧困線，同時(shí)擁有自住房產(chǎn)的老人中，大約有25%的人可以通過向銀行或保險(xiǎn)公司抵押房產(chǎn)從而獲得收益，擺脫貧困。1987年，美國政府頒布法律，以法律形式確定了住房權(quán)益轉(zhuǎn)換抵押貸款在美國的推行，從此以后以房養(yǎng)老模式在美國如火如荼地高速發(fā)展，相關(guān)理論研究也隨之不斷完善與成熟。盡管以房養(yǎng)老在大洋彼岸進(jìn)行的實(shí)踐和研究不勝枚舉，但是國內(nèi)學(xué)者研究此種養(yǎng)老模式的人數(shù)不多。直至1995年，曾祥瑞和胡江濤對(duì)住房反向抵押貸款的運(yùn)營情況、貸款的基本要素和貸款的主要種類等進(jìn)行了詳細(xì)的研究和推演,并對(duì)美國的以房養(yǎng)老養(yǎng)老模式進(jìn)行了詳細(xì)說明,對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)提出了預(yù)防對(duì)策。2000年時(shí)，孟曉蘇提出住房反向抵押貸款可以作為原本舊養(yǎng)老保險(xiǎn)的一種補(bǔ)充，特別是在遺產(chǎn)稅制度改革后，遺產(chǎn)稅稅率提高，住房反向抵押貸款可以在一定程度上減少繳稅額，同時(shí)它為生活苦難的人們提供了一種可以享受安穩(wěn)生活的選擇，保障了社會(huì)穩(wěn)定。到了2006年，李偉林繼續(xù)進(jìn)行研究，他通過分析貸款的成本和收益得出我國住房反向抵押貸款的收益率過低，導(dǎo)致施行不理想。而導(dǎo)致收益率偏低的因素大致為不確定的風(fēng)險(xiǎn)過多，以及缺乏有效的需求。同時(shí)，魯曉明對(duì)以房養(yǎng)老在在各個(gè)國家的發(fā)展情況進(jìn)行了分析，他認(rèn)為足夠發(fā)達(dá)的服務(wù)業(yè)是住房反向抵押貸款正常發(fā)展的基礎(chǔ)，我國的房地產(chǎn)和養(yǎng)老基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展都還未到達(dá)要求，這些都是我國住房反向抵押貸款推行受阻的原因。柴效武在2008年時(shí)發(fā)表文章，對(duì)以房養(yǎng)老所遇到的具體風(fēng)險(xiǎn)做了深入研究并一一闡述，并提出了可能有效的關(guān)于具體風(fēng)險(xiǎn)的具體防范措施，同時(shí)他提出機(jī)構(gòu)選擇問題也是開展以房養(yǎng)老需要考慮的重要問題。陳健和黃少安在2013年發(fā)表文章，提出大部分人想要把房產(chǎn)繼承給下一代，而這種繼承想法將對(duì)住房反向抵押貸款的推行產(chǎn)生巨大的影響，這種想法將阻礙我國住房財(cái)產(chǎn)作為社會(huì)資產(chǎn)的價(jià)值發(fā)揮，從而阻礙了以房養(yǎng)老模式的實(shí)現(xiàn)。在2017年，熊景維等人調(diào)查了武漢群眾，特別是中老年群眾參加以房養(yǎng)老的意愿。老年人的收入越高、子女越多、手頭的流動(dòng)資金越多，其越不愿意參加以房養(yǎng)老。后代是否支持老人參加以房養(yǎng)老以及老人是否足夠了解“以房養(yǎng)老”的政策也會(huì)對(duì)老人對(duì)于以房養(yǎng)老的需求產(chǎn)生巨大影響。他提出以房養(yǎng)老的目標(biāo)群體應(yīng)該為城市中中低收入家庭和家庭結(jié)構(gòu)開放的家庭，同時(shí)還應(yīng)加大宣傳力度。陳泳成在2018年分析了西方國家以房養(yǎng)老的實(shí)施過程，指出了在實(shí)施過程中出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)可以分為幾類，這些風(fēng)險(xiǎn)類型各有差異，同時(shí)他提出了幾種可能有效的風(fēng)險(xiǎn)管理方法。2021年時(shí)，馮鈺宸研究了民眾贈(zèng)送房產(chǎn)以及繼承房產(chǎn)的情況，發(fā)現(xiàn)繼承和贈(zèng)送的動(dòng)機(jī)變?nèi)趸蛘呖少J款的額度變低時(shí)，居民的生活幸福感會(huì)降低，這時(shí)住房反向抵押貸款可以為居民提供足夠的流動(dòng)資金，提高居民的生活幸福感，同時(shí)，這種對(duì)于生活幸福感的提高可以覆蓋繼承和贈(zèng)送動(dòng)機(jī)變?nèi)趸蛘呖少J款的額度變低帶來的影響。二、我國推行以房養(yǎng)老模式的可行性分析（一）老年人住房持有率高固定資產(chǎn)投資尤其是房地產(chǎn)投資一直在我國家庭投資中占重要部分，而老年人通過大半生的積累，大都擁能擁有一套房子，老年人的資產(chǎn)儲(chǔ)備大多都呈現(xiàn)房產(chǎn)資產(chǎn)多于現(xiàn)金儲(chǔ)蓄，根據(jù)2017年的養(yǎng)老金融報(bào)告中的數(shù)據(jù)顯示，我國有超過70%的老年人擁有房產(chǎn)，而且擁有的房產(chǎn)量隨年齡而增加，其中，超過80%的60歲以上老人擁有房產(chǎn)。由此可以看出，我國的老年人住房持有量很高，完全可以支撐以房養(yǎng)老的推行。（二）住房反向抵押貸款的配套市場逐步完善隨著我國金融市場的不斷發(fā)展，銀行、理財(cái)、保險(xiǎn)等行業(yè)發(fā)展穩(wěn)定并且逐步成熟，各類流動(dòng)資產(chǎn)積極穩(wěn)定的在金融產(chǎn)品間流動(dòng)，同時(shí)二手交易平臺(tái)發(fā)展迅猛，使得二手房的交易更加的公開透明，大部分房產(chǎn)的交易金額都可以找到數(shù)據(jù)，二手房產(chǎn)交易市場十分火熱，不會(huì)出現(xiàn)房產(chǎn)無法賣出的情況，這些都為以房養(yǎng)老房產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估提供了數(shù)據(jù)支持和交易保障。同時(shí)，隨著保險(xiǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，保險(xiǎn)理念深入人心，人們對(duì)各類保險(xiǎn)不再抱有抵觸的情緒，認(rèn)可度和接受度變高，也為保險(xiǎn)行業(yè)更多新型的多形式養(yǎng)老產(chǎn)品的推出打下了良好的基礎(chǔ)。雖然住房反向抵押貸款的推行也會(huì)給銀行帶來許多風(fēng)險(xiǎn)，不過隨著我國銀行整體體系的進(jìn)一步完善，銀行融資范圍擴(kuò)大，融資渠道增多，投資產(chǎn)品更加多元化，資金靈活性也變得更高，能夠有效地抵御風(fēng)險(xiǎn)，特別是抵抗房地產(chǎn)市場的通貨膨脹。同時(shí)銀行擁有了更多專業(yè)性人才，在風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測等方面進(jìn)一步完善，使得風(fēng)險(xiǎn)可控。這些都為住房反向抵押貸款的推行提供了保障。三、中國以房養(yǎng)老試點(diǎn)推行情況（一）以房養(yǎng)老保險(xiǎn)推行情況2014年6月，《關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》發(fā)布，中國開始推行以房養(yǎng)老試點(diǎn)工作，最先開始試點(diǎn)的地區(qū)為北京、上海、廣州、武漢四個(gè)城市。2016年7月，再次發(fā)布公告宣布試點(diǎn)時(shí)間延長，試點(diǎn)地區(qū)增加。2017年，國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加快大戰(zhàn)商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)的若干意見》，要求大力發(fā)展反向抵押保險(xiǎn)這一類適合作為養(yǎng)老保險(xiǎn)補(bǔ)充的險(xiǎn)種，建議在各種方面為住房反向抵押保險(xiǎn)的開展提供便利，同時(shí)也建議相關(guān)辦事機(jī)構(gòu)降低收費(fèi)、簡化程序、便民服務(wù)。但據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截止到2018年，以房養(yǎng)老的試點(diǎn)工作以及開展了4年，雖然有很多公司積極參加試點(diǎn)計(jì)劃，但是只有幸福人壽真正開展了相關(guān)業(yè)務(wù)。2015年幸福人壽發(fā)行了“幸福房來寶”住房反向抵押保險(xiǎn)，針對(duì)是60歲到85歲、完全擁有房屋自主產(chǎn)權(quán)的老齡人口?！靶腋７縼韺殹笔紫仍诒本?、上海等先行試點(diǎn)區(qū)域推行，之后隨著試點(diǎn)時(shí)間延長、試點(diǎn)區(qū)域增加，“幸福房來寶”先后在其他試點(diǎn)城市逐步推行。幸福人壽的數(shù)據(jù)表示，截止到2018年7月，幸福人壽累積執(zhí)行139份保單，有201位意向簽約用戶。其中，北上廣占大約八成。而參保用戶大致都有以下幾種特點(diǎn)：中低收入家庭、無子女或子女不在身邊，或有單身的老齡人口。其中，因?yàn)椴挥每紤]繼承問題，來參保的大部分都為無子女的老人。（二）其他模式以房養(yǎng)老的推行情況上海推出了“以房自助養(yǎng)老”的以房養(yǎng)老模式。針對(duì)65歲以上、擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的老人，采取一次性過戶的方式，老人的產(chǎn)權(quán)將過戶到公積金管理中心的名下，由公積金管理中心給與老人一大筆款項(xiàng)，之后再將房屋重新出租給老人。這種模式其實(shí)就是先賣后租，在這種模式下，老人依舊能長久的居住房屋，房屋售價(jià)和租金之間的差額可以作為老人的養(yǎng)老儲(chǔ)備金。南京推出了“租售換養(yǎng)”模式的以房養(yǎng)老，但是只有無子女、無配偶并且在南京本土擁有房產(chǎn)的60歲以上老人才能參加，但是它要求老人擁有完全房屋產(chǎn)權(quán)，有獨(dú)立支配房產(chǎn)的能力，老人可申請(qǐng)以房養(yǎng)老并進(jìn)行公證，手續(xù)辦理完成后老人可以入住南京市老年公寓。期間，老人的一切養(yǎng)老費(fèi)用都由機(jī)構(gòu)承擔(dān)，在老人去世后，房屋產(chǎn)權(quán)將歸屬機(jī)構(gòu)。但這兩種模式的推行都較為小眾，還并未被大眾了解和接受。四、以房養(yǎng)老推行受挫的原因雖然住房反向該抵押貸款本身就主要針對(duì)無法自給自足養(yǎng)老，無子女或子女無能力撫養(yǎng)的老人，本身就受眾有限，屬于小眾業(yè)務(wù)，但是住房反向抵押貸款雖然在國外參與量不多，卻也達(dá)到1%左右，受大眾認(rèn)可和支持，這表明，我國以房養(yǎng)老模式還存在許多問題。（一）風(fēng)險(xiǎn)因素1.市場風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)金融市場起伏不定，也對(duì)房屋估值造成了很大的困難，房屋估值將決定以房養(yǎng)老貸款的具體金額，但房地產(chǎn)金融市場變化不斷，房屋估值會(huì)隨之不斷變化，差異較大。如果后續(xù)房屋價(jià)格上漲，老年人感到抵押房產(chǎn)虧了，可能會(huì)毀約，道德風(fēng)險(xiǎn)增加；如果后續(xù)房屋價(jià)格下跌，房產(chǎn)貶值也會(huì)給金融機(jī)構(gòu)帶來虧損。在一些房價(jià)上漲快速的城市（如上海）中，近些年房產(chǎn)價(jià)值普遍增長了40%左右，按照這樣的房產(chǎn)增值速度，時(shí)間一長，房產(chǎn)增值一倍也完全有可能，在這樣的情況下，完全機(jī)械的房產(chǎn)估值并不能滿足老人們的要求，房屋估值將變得更加困難。并且，由于房屋價(jià)格起伏不定，雙方也很難就房屋估值達(dá)成一致意見。2.利率風(fēng)險(xiǎn)以房養(yǎng)老的時(shí)間很長，而且金額較大，除了會(huì)因?yàn)槭袌鲎兓自斐娠L(fēng)險(xiǎn)以外，利率變化也會(huì)對(duì)以房養(yǎng)老的收益造成很大的影響，和市場風(fēng)險(xiǎn)一樣，難免會(huì)有一方損失，并且簽約雙方很難就房屋價(jià)值，養(yǎng)老金金額達(dá)成一致。3.長壽風(fēng)險(xiǎn)長壽風(fēng)險(xiǎn)是指對(duì)于壽命預(yù)計(jì)偏差而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。決定貸款時(shí)間長短的是老年人的剩余壽命，剩余壽命雖然一部分情況下可以根據(jù)當(dāng)前年齡估算，但是每個(gè)人的真實(shí)壽命難以預(yù)計(jì)，如果養(yǎng)老金依照按月發(fā)放的形式的話，無法確定壽命則無法確定每月發(fā)放養(yǎng)老金數(shù)額，如果在貸款期限到期前老人去世，老人就無法享受余下期限的剩余金額；如果貸款到期時(shí)老人還健在，老人不僅在身體無法繼續(xù)工作時(shí)失去了資金來源，還將面臨貸款到期無法繼續(xù)使用房屋的困境，無疑是雪上加霜。4.政策風(fēng)險(xiǎn)中國的房屋政策并不穩(wěn)定，我們?cè)诔擎?zhèn)化進(jìn)程中無法避免的會(huì)遇到拆遷、中心化或邊緣化問題，中國的房屋拆遷率很高，房屋的平均壽命只有30年左右，很可能住房反向抵押貸款實(shí)施的中途房屋就將面臨拆遷問題，增加了許多的不確定性。而且土地使用權(quán)只有70年，后續(xù)政策未知，使這一方法具有很大的不確定性這無形間加大了以房養(yǎng)老實(shí)施的成本。（二）傳統(tǒng)觀念根深蒂固在中國的家庭傳統(tǒng)中，都喜歡家庭團(tuán)圓，一家人和和樂樂生活在一起。首先，對(duì)于老人來說，老人還是會(huì)更偏向于接受子女的撫養(yǎng)，與家人生活在一起；其次，對(duì)于子女來說，中國的古老傳統(tǒng)講究“百善孝為先”，老人把住房抵押換取養(yǎng)老金養(yǎng)老，會(huì)被人認(rèn)為是子女不孝、不愿撫養(yǎng)老人，老人人生活艱難無法生活才把房產(chǎn)抵押子女和老人都會(huì)在無形中受到道德壓迫；同時(shí)，在中國的傳統(tǒng)觀念中，財(cái)富都是要一輩一輩累積下來的，老一輩的財(cái)富都要留給下一輩，對(duì)于老人們想用房屋進(jìn)行抵押貸款改善生活的想法，子女大都是持不贊同態(tài)度的，進(jìn)行抵押貸款后，老人去世后房子自動(dòng)歸屬抵押機(jī)構(gòu)，不再歸屬子女，子女的不支持態(tài)度也是以房養(yǎng)老無法推進(jìn)的一大原因。（三）現(xiàn)行“以房養(yǎng)老”的條件過于苛刻現(xiàn)行的以房養(yǎng)老政策大都要求老人是個(gè)人獨(dú)立持有房產(chǎn)證，并且無子女或與子女分開居住，要求有有房屋產(chǎn)權(quán)的獨(dú)立支配能力。南京的政策要求為60及60歲以上的，在南京本土擁有房產(chǎn)的孤寡老人，并且要求老人擁有完全房屋產(chǎn)權(quán)，有獨(dú)立支配房產(chǎn)的能力，限定條件過多，所以覆蓋范圍較為狹窄。上海采用的是一次性過戶的方式，老人將產(chǎn)權(quán)將過戶到公積金管理中心的名下，獲得一大筆款項(xiàng)，公積金中心之后再將房屋重新出租給老人。但是它的以房養(yǎng)老模式是在一開始就要求把房屋過戶，這對(duì)于很多老人來說是件非常困難的事情。其實(shí)在我國現(xiàn)行的以房養(yǎng)老模式中，很多都是要求直接將房屋出售。突然進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)的變更對(duì)于老人來說十分不易，可以說是整個(gè)模式中老年人面對(duì)的最大的挑戰(zhàn)?，F(xiàn)行的以房養(yǎng)老模式對(duì)手頭拮據(jù)的老人來說，很難達(dá)到它的標(biāo)準(zhǔn)從而無法申請(qǐng)，而對(duì)于資金較寬裕的人來說，這個(gè)模式可能承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)明顯大于它所能獲得的收益帶來的吸引力。參考試點(diǎn)城市的實(shí)施情況，可以看出住房反向抵押貸款的門檻并不低，但家境較好的老人對(duì)此需求也并不高，而有需求的老年人大部分不能滿足申請(qǐng)要求，這也成為這一養(yǎng)老模式實(shí)施效果不理想的主要原因之一。（四）養(yǎng)老服務(wù)建設(shè)不足雖然當(dāng)前我國養(yǎng)老難問題很突出，但養(yǎng)老服務(wù)建設(shè)依舊不夠完善，難以滿足老年人逐步增長的對(duì)于美好生活的需求。一方面養(yǎng)老院、福利院等還沒有和醫(yī)療系統(tǒng)完成深度對(duì)接，僅僅停留在滿足老年人吃穿住行這一類淺層次需求，這對(duì)于大部分老年人來說吸引力不大。另一方面養(yǎng)老服務(wù)從業(yè)人員的素質(zhì)有待提高，很多護(hù)理員并未經(jīng)過系統(tǒng)訓(xùn)練，存在學(xué)歷低收入低社會(huì)地位低而年齡偏大的現(xiàn)象。整體來看，我國的養(yǎng)老市場難以提供滿足需求的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，這也是大部分老人抵觸抵押房產(chǎn)進(jìn)入養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的重要原因之一。（五）政府參與力度不夠宣傳推廣責(zé)任缺失。我國銀保監(jiān)會(huì)在2014年提出設(shè)立兩年試點(diǎn)期，在部分城市試點(diǎn)實(shí)施住房反向抵押貸款養(yǎng)老保險(xiǎn)制度，并明確把保險(xiǎn)產(chǎn)品的宣傳推廣工作轉(zhuǎn)交給金融機(jī)構(gòu)。但在我國，金融機(jī)構(gòu)缺乏威信力，并且機(jī)構(gòu)從業(yè)人員專業(yè)知識(shí)不足，導(dǎo)致老年群體對(duì)該產(chǎn)品了解度、認(rèn)可度不高，加上宣傳不夠，以房養(yǎng)老產(chǎn)品推廣時(shí)解釋不到位，造成信息不對(duì)稱的情況，開展該全新養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品的推廣過程中困難重重，使該項(xiàng)目的實(shí)施一直無法收到理想效果。法律不完善。缺乏相應(yīng)的制度支撐，導(dǎo)致以房養(yǎng)老市場相當(dāng)混亂。國家從未在立法層面上界定過以房養(yǎng)老的具體流程，包括以房養(yǎng)老針對(duì)的對(duì)象、涵蓋年齡段，以房養(yǎng)老由誰監(jiān)管、監(jiān)管部門、監(jiān)管程序，以及如果在以房養(yǎng)老流程中出現(xiàn)欺詐隱瞞等行為，具體到懲罰措施，在一切都未知未定的情況下，各地區(qū)就放開市場，讓金融機(jī)構(gòu)接手以房養(yǎng)老，不可避免的會(huì)導(dǎo)致以房養(yǎng)老市場“亂象叢生”，以養(yǎng)老之名，實(shí)則榨取老年人的錢財(cái)。政策力度不足。第一，在房屋持有方層面，沒有相關(guān)政策規(guī)定老人在進(jìn)行住房抵押貸款后再繼續(xù)在房屋中居住要遵守什么樣的管理?xiàng)l例。如果在居住過程中房屋發(fā)生損壞，造成房屋貶值，損失究竟應(yīng)該算在貸款人身上還是進(jìn)行貸款的保險(xiǎn)企業(yè)身上，這一方面的不確定性使得保險(xiǎn)企業(yè)不大愿意參與以房養(yǎng)老的保險(xiǎn)項(xiàng)目。第二，金融機(jī)構(gòu)和辦理住房反向抵押貸款的老人雙方存在很大的信息不對(duì)稱情況，這一點(diǎn)不僅使得詐騙現(xiàn)象叢生，而且老人們不了解住房反向抵押貸款的情況也沒有渠道進(jìn)行了解，也就望而卻步。五、美國以房養(yǎng)老推行模式參考（一）美國以房養(yǎng)老主要形式美國住房反向抵押貸款的主要形式包括房屋價(jià)值轉(zhuǎn)換抵押貸款、住房持有者貸款和財(cái)務(wù)自由計(jì)劃貸款三種。房屋價(jià)值轉(zhuǎn)換抵押貸款是指簽訂協(xié)議，根據(jù)房屋價(jià)值進(jìn)行貼現(xiàn)，為老人提供按月或按年的養(yǎng)老金的一種方式。老人不用搬離住房，而且美國政府全面支撐這一保險(xiǎn)險(xiǎn)種的運(yùn)行，即使金融機(jī)構(gòu)倒閉或破產(chǎn)，無力償付，政府也會(huì)進(jìn)行相應(yīng)金額的支付。保險(xiǎn)條款規(guī)則由美國住房與城市發(fā)展部確定并修改，受國會(huì)監(jiān)督。因此風(fēng)險(xiǎn)較小，是美國現(xiàn)在最受老年人歡迎、市場占有率最高的住房反向抵押貸款形式。住房持有者貸款也是由美國住房和城市發(fā)展部提出的。它放寬了對(duì)房產(chǎn)所有權(quán)的要求，但對(duì)參與抵押的房屋房產(chǎn)價(jià)值要求比房屋價(jià)值轉(zhuǎn)換抵押貸款要求的高。與房屋價(jià)值轉(zhuǎn)換抵押貸款相比，它的限制更少，而且它的貸款月放金額會(huì)隨著市場而變動(dòng)，因?yàn)殡S著市場變化，房價(jià)波動(dòng)也較大，它可以借此來規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)。有利也有弊，因?yàn)闀?huì)隨著市場變化每月調(diào)整利息，所以如果房價(jià)上漲，客戶將獲得更多的收益，同時(shí)也會(huì)在房市不景氣時(shí)收益下滑。財(cái)務(wù)自由計(jì)劃貸款是完全由私人機(jī)構(gòu)提供的貸款。與前面兩種先比，它沒有政府擔(dān)保，而且成本較高。但是它可以抵押高價(jià)值的房產(chǎn)，它可抵押的上限遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于政府所能提供的住房反向抵押貸款的限額，多用于大型房產(chǎn)交易。（二）美國反向抵押貸款業(yè)務(wù)的相關(guān)配套政策支持以政府名義擔(dān)保保險(xiǎn)的履行，使得老年人參與住房反向抵押貸款沒有后顧之憂。美國的住房管理局承保了住房反向抵押貸款，也就意味著房屋價(jià)值轉(zhuǎn)換貸款背后的交易人為政府，它保證了老年人可以拿到應(yīng)得的合同內(nèi)的所有金額。同時(shí)，美國住房與城市發(fā)展部聲明，參與住房反向抵押貸款所獲得的貸款額一定會(huì)高于房屋本身的價(jià)值，而且如果發(fā)生讓貸款無法履行的意外，政府也會(huì)承擔(dān)意外所造成的相應(yīng)損失。貸款機(jī)構(gòu)普遍采用浮動(dòng)利率。這一點(diǎn)在一定程度上消弭了利率風(fēng)險(xiǎn)，為住房反向抵押貸款的施行提供了利率保障。同時(shí)，財(cái)政部設(shè)定了安全利率限制，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的利率調(diào)整不能超越安全利率限制，避免了一些特殊情況會(huì)對(duì)貸款人造成的利益損害。對(duì)參與住房反向抵押貸款你的房產(chǎn)價(jià)值設(shè)定限額。這一舉動(dòng)在一定程度上減少了房屋價(jià)值波動(dòng)所造成的市場風(fēng)險(xiǎn)。美國對(duì)所有反向抵押貸款類型都設(shè)置了房屋價(jià)值限制。六、對(duì)中國推行以房養(yǎng)老的建議（一）個(gè)人方面加強(qiáng)宣傳，培育新型養(yǎng)老觀念。對(duì)于以房養(yǎng)老的宣傳推廣不能順其自然，或者僅僅交給保險(xiǎn)公司宣傳，政府應(yīng)當(dāng)有所作為。我們可以參考美國政府的做法，他們?cè)谕菩幸苑筐B(yǎng)老試點(diǎn)計(jì)劃前，專門先向民眾宣傳科普了住房反向抵押貸款，并向市民提供了咨詢渠道，有效的加強(qiáng)了群眾對(duì)于以房養(yǎng)老的了解。此外，美國政府還要求老年人在申請(qǐng)住房反向抵押貸款之前一定要前往指定咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行相關(guān)業(yè)務(wù)的詳細(xì)咨詢，讓老年人更加清楚地了解到以房養(yǎng)老所能獲得的收益以及它需要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，再理性的做出抉擇，這一做法不僅保證了老年人能快速正確地理解和接受住房反向抵押貸款，也防止老年人被不良機(jī)構(gòu)欺騙，值得借鑒。（二）社會(huì)方面1.重視專業(yè)人才培養(yǎng)住房反向抵押貸款的實(shí)行需要金融機(jī)構(gòu)能針對(duì)借款人的各種情況以及房屋的各項(xiàng)情況進(jìn)行綜合評(píng)估，這涉及到了房地產(chǎn)、醫(yī)學(xué)、金融等許多不同領(lǐng)域的專業(yè)知識(shí)，對(duì)人才能力要求很高，國家應(yīng)大力培養(yǎng)相應(yīng)人才，提高機(jī)構(gòu)研發(fā)能力。一方面可以考慮出臺(tái)相關(guān)政策鼓勵(lì)人才往該方向發(fā)展，另一方面可以引進(jìn)國外先進(jìn)地區(qū)的相關(guān)專家，以解決因研發(fā)能力不足造成的產(chǎn)品種類單一問題。2.加強(qiáng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)服務(wù)體系建設(shè)首先，我們積蓄要提高養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，應(yīng)該根據(jù)不同經(jīng)濟(jì)水平的老年人，體會(huì)不同人群的具體需求，提供多種多樣的選擇。另外要完善養(yǎng)老市場綜合監(jiān)管機(jī)制，加強(qiáng)行業(yè)的規(guī)范性，保障老年人的合法權(quán)益。同時(shí)也要通過相關(guān)政策支持與資金投入喚醒養(yǎng)老市場的活力，并設(shè)立相應(yīng)的人才培養(yǎng)機(jī)構(gòu)，提高從業(yè)人員素質(zhì)和收入，為激活養(yǎng)老市場注入源源不斷的活水。3.鼓勵(lì)各類金融機(jī)構(gòu)積極參與推行住房反向抵押貸款需要房地產(chǎn)行業(yè)、金融行業(yè)、養(yǎng)老行業(yè)、醫(yī)療行業(yè)等許多行業(yè)的專門知識(shí)，要求從業(yè)者對(duì)各種知識(shí)有綜合的把握。政府可以鼓勵(lì)更多相關(guān)金融機(jī)構(gòu)積極加入，各種人才合作互補(bǔ)。同時(shí)，還應(yīng)拓寬保險(xiǎn)公司關(guān)于住房風(fēng)險(xiǎn)抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)資金的投資渠道和投資內(nèi)容。通過這些方式進(jìn)一步提升金融機(jī)構(gòu)抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。（三）政府方面1.政府重新定位角色政府一味鼓勵(lì)、支持金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營“以房養(yǎng)老”項(xiàng)目，使其享受政策的傾斜，容易導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)拿錢不干事，糊弄、欺騙老人的現(xiàn)象發(fā)生，也會(huì)帶來監(jiān)管上的不便。在以房養(yǎng)老具體實(shí)施的過程中，保險(xiǎn)企業(yè)和老人之間有著明顯的信息不對(duì)稱情況。一方當(dāng)事人為老年人，作為個(gè)體，較之機(jī)構(gòu)明顯弱勢，老年人又是個(gè)體中的弱者，“以房養(yǎng)老”信息根本不對(duì)稱，在這件事情中，政府本應(yīng)傾斜于老年人。在這件事情上，可以參考美國的做法，房屋價(jià)值轉(zhuǎn)換抵押貸款的保險(xiǎn)條款規(guī)則由美國住房與城市發(fā)展部確定并修改，并受國會(huì)監(jiān)督這在一定程度上保護(hù)了老年人的權(quán)益。2.加強(qiáng)相關(guān)立法政府應(yīng)出臺(tái)以房養(yǎng)老的相關(guān)法律并完善其細(xì)則。建立配套管理機(jī)制，如房產(chǎn)過戶規(guī)定、房屋損壞細(xì)則等;出臺(tái)詳盡的住房反向抵押貸款辦理要求，規(guī)范保險(xiǎn)企業(yè)的貸款辦理程序；嚴(yán)格管理參與住房反向抵押貸款的企業(yè)，嚴(yán)格把握養(yǎng)老保險(xiǎn)的準(zhǔn)入門檻，對(duì)保險(xiǎn)企業(yè)、評(píng)估機(jī)構(gòu)和其他金融機(jī)構(gòu)參與以房養(yǎng)老的相關(guān)資質(zhì)提出要求；把控從業(yè)者素質(zhì)，明確并提高從業(yè)者的入職門檻；明確具體風(fēng)險(xiǎn)由誰承擔(dān)以及責(zé)任歸屬問題，以及參與貸款的各方的權(quán)利與義務(wù)；明確市場監(jiān)督管理制度和違規(guī)處罰機(jī)制等。只有在有法可依的情況下，住房反向抵押業(yè)務(wù)才能順利展開。3.嚴(yán)格監(jiān)管市場地方推動(dòng)“以房養(yǎng)老”項(xiàng)目，應(yīng)在在立法制度的基礎(chǔ)上，嚴(yán)格大力執(zhí)法?！耙苑筐B(yǎng)老”牽涉到了老年人最核心的利益，嚴(yán)格規(guī)范市場是非常必要的。要在養(yǎng)老行業(yè)形成秩序，不僅要牢抓立法，還要嚴(yán)格執(zhí)法、肅清市場，嚴(yán)厲的整治各種亂象。一定要把“以房養(yǎng)老”的商業(yè)運(yùn)作嚴(yán)格框定在法制軌道中，才不會(huì)危害老年人的合法權(quán)益。在“以房養(yǎng)老”的實(shí)踐中，之所以出現(xiàn)老年人房財(cái)兩空的詐騙現(xiàn)象，一部分原因也在于政府未將“以房養(yǎng)老”及住房反向抵押制度實(shí)施中的制度漏洞堵住，也沒有預(yù)設(shè)投機(jī)分子的鉆營手段加以防備，更沒有將這種住房反向抵押業(yè)務(wù)的基本運(yùn)作原理、風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行相應(yīng)的宣傳?！耙苑筐B(yǎng)老”只是從宏觀上給出了一個(gè)方向，并沒有切實(shí)可行的路徑和操作方法，更沒有預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)的手段和機(jī)制。在這方面，我們可以借鑒美國等其他國家的相關(guān)做法，美國政府還要求老年人在申請(qǐng)住房反向抵押貸款之前一定要前往指定咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行相關(guān)業(yè)務(wù)的詳細(xì)咨詢，讓老年人更加清楚地了解到以房養(yǎng)老所能獲得的收益以及它需要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，能理解不同的支付方式的區(qū)別，并了解他們的價(jià)格計(jì)算方式，再理性的做出抉擇，挑選出最適合自己的產(chǎn)品，使其不會(huì)因誤解而遭受損失，并且由國會(huì)親自進(jìn)行監(jiān)管，防止投機(jī)鉆營的行為發(fā)生。在這一方面，政府需要做的還有很多。七、結(jié)論推進(jìn)以房養(yǎng)老的普及，加強(qiáng)老人們對(duì)以房養(yǎng)老的認(rèn)識(shí)，如何立法完善以房養(yǎng)老制度，如何加強(qiáng)對(duì)于以房養(yǎng)老市場的監(jiān)管，以及完善社會(huì)化養(yǎng)老的配套設(shè)施，提高養(yǎng)老行業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)水平，完善金融行業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，如何規(guī)范市場防止欺詐發(fā)生，這些都需要全社會(huì)上下通力合作，立法、規(guī)范、監(jiān)管到位都少不了政府的支持，以房養(yǎng)老試點(diǎn)計(jì)劃的失敗，也表明了我國把以房養(yǎng)老的推進(jìn)想的太簡單，全部放開由市場進(jìn)行，放任自由，而缺乏國家配套舉措的統(tǒng)籌安排的想法是行不通的，以房養(yǎng)老的普及任重道遠(yuǎn)。參考文獻(xiàn)：[1]杜宜.“以房養(yǎng)老”分類及其法制建構(gòu)[J].海南師范大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版),2020,33(06):112-119.[2]潘鐸印.謹(jǐn)防“以房養(yǎng)老”騙局[N].中國消費(fèi)者報(bào),2020-11-05(001).[3]周延,沈飛,呂慧嫻.供給側(cè)改革背景下“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品定價(jià)的缺陷及其優(yōu)化——基于“幸福房來寶”的分析[J].上海保險(xiǎn),2020,(09):40-47.[4]MinChen.Analy