學校物業(yè)服務管理保障方案

第1頁保安部保安部主管：1名車場崗：X名大門崗：X名巡邏崗：X名消防監(jiān)控崗：員大門崗人數負責范圍1人全面負責學校安全及保安部管理工作。1、日班負責監(jiān)督來往人員動態(tài)，車輛進出，車輛的指揮調度，做好安全防范工作，保障交通及消防通道暢順，做好來訪登記；夜間做好安全防范工作發(fā)現可疑情況即使處理并向當班主管報告。2、負責監(jiān)督車輛進出，車輛的指揮調度，做好安全防范工作，保障交通上班時間周一至周五8：00-17：0016:00—24：00第2頁控負責各教室、通道、衛(wèi)生間等部位的人員及物品來往動態(tài)管理的治安、消防的檢查。嚴密監(jiān)控來往人員的X人動態(tài)，防止騙、盜竊及破壞公物等事故發(fā)生，做好保衛(wèi)工作。保護設備設施及財產安全，防止治安、消防24小時負責學院內外各監(jiān)控點情況，密切注意出入人X人員，發(fā)現可疑情況馬上向當班主管及相關保安人員處嚴格控制好車輛進出管理及交通疏導，合理安排好車16:00—24：0016:00—24：0016:00—24：00原定班次、時間、人員、崗位、工作性質來執(zhí)行日常管理任務，特殊第3頁認真負責，言語規(guī)范、文明執(zhí)勤，按政府標準，給保安人員配穿統(tǒng)一處理，防止事態(tài)進一步惡化，并要保護好現場和及時報告，必要時報第4頁24小時使用監(jiān)控系統(tǒng)，全天候對所有監(jiān)控點進行監(jiān)視及重要部位的任人，設立消防組織機構、職責、規(guī)章制度和工作程序。全面熟練掌握消防報警、氣體、噴淋、防排煙及消防栓五個系統(tǒng)的作用、位置和6）組建義務消防隊伍，定期接受消防培訓。每周進行一次消防8）對進出學院的所有車輛實行登記制度，并指引汽車、A、通過選用高標準、高素質的保安人員，實行軍事化管理，配第5頁等崗位，形成一個以“人防為主、技防為輔”的綜合立體化、智能化D、安全巡邏方面我們將建立嚴密的巡邏簽到制度，合理安排監(jiān)控巡邏路線。根據各種特殊情況，及時、靈活地調整巡邏路線及保安A、全天候對學院出口的出入人員實施管理、檢查和控制、保障C、制訂突發(fā)事件應急處理計劃和措施，確保突發(fā)事件發(fā)生時能第6頁E、對于不是學院內的外來人員，嚴格按規(guī)定把關，必須在《來A、檢查學院及周邊治安、防火、防盜、煤氣、水情、交通、裝B、檢查消防設備、設施（煙感器、報警按鈕、消防栓、正壓送C、檢查防火門是否關閉，消防通道是否暢通，電線線路、電源第7頁①保安主管負責消防組織工作和日常檢查，并負責安排保安員A、全天候對學院出口的出入人員實施管理、檢查和控制、保障第8頁D、對于非學院內的外來人員，嚴格按規(guī)定把關，必須在《來訪第9頁F、外來施工人員，須持有管理處簽發(fā)的《臨時出入證》才能進B、檢查學院及周邊治安、防火、防盜、煤氣、水情、交通、裝C、檢查消防設備、設施（煙感器、報警按鈕、消防栓、正壓送第10頁D、檢查防火門是否關閉，消防通道是否暢通，電線線路、電源A、各班對管轄區(qū)域內不間斷地進行巡查，每次巡查間隔時間不B、按要求做好巡邏記錄，詳細記錄各種情況的時間、地點、事施、消防設施等進行全面的檢查；車保員還應該對車子的數量，車身第11頁位上所有的記錄本都要進行認真檢查，包括《車輛保管登記表》上的要詳細清楚的記錄在《值班記錄本》上，未處理完成的事項由交班隊生，以簽收接管理服務方為主進行處理第12頁④若遇不愿出示證件，蠻橫無理者，要耐心做好解釋工作，盡量患險于明火，防范勝于救災，責任重于泰山”的重要指示為方針，全制，并進行滅火演習，為廣大師生的生活及工作提供安全環(huán)境，增加防的“三知、三能、三會”即三知：知本人義務，知本人工作崗位周邊易發(fā)生火災的部位，知火災的預防措施；三能：能在工作中檢查發(fā)現火災隱患，能撲救初起小火災，能維修保養(yǎng)消防器材；三會：會使第13頁①防火安全責任人——管理處項目主任②消防防火工作人員——各部門主管、保安人員、工程人員、清A、防火安全責任人職責：協(xié)助消防安全責任人進行工作，具體建筑物、物品的損害。協(xié)助消防安全責任人做好善后工作。并負責建第14頁第15頁B、按規(guī)定著裝，佩戴工作牌，對出入車輛按規(guī)定和程序指揮放C、遵守規(guī)章制度，按時上下班，認真做好交接班手F、檢查停放車輛的情況，發(fā)現漏水、漏油等現象要及時通知車D、值班時禁止喝酒、吸煙、吃零食；不準嘻笑、打鬧，不準在③車輛管理人員工作程序輛進入物業(yè)區(qū)域時，都應限制性規(guī)定，經過門衛(wèi)允許后方能駛入。大門門衛(wèi)要堅持驗證制度，對外來車輛要嚴格檢查，驗證放行；對從物第16頁對車主要細詢問，一旦發(fā)現問題，要拒絕車輛外出，并報告有關部門④車輛管理員交接班制度A、按時交接班，接班人員應提前10分鐘到達崗位，在接班人員B、接班時，要詳細了解上一班車輛出入和停放情況以及本班應D、交接班時應將上一班移交的值班物品如對講機等及其他設備責協(xié)調指導、監(jiān)督、檢查，停車場的管理工作，車管員負責車輛的存A、入停車場的車輛須具備一切有效停車證件，車輛號牌應與停B、進入停車場的司機，須按進出場各種程序辦理停車手續(xù)，并C、車輛停放后，司機須配合車管員做好車輛的檢查記錄，并鎖第17頁D、進場車輛嚴禁在場內加油、修車、試剎車，禁止任何人在場E、進場車輛和司機要保持場內清潔，禁止在場內亂丟垃圾與棄F、進場司機必須遵守安全防火規(guī)定，嚴禁載有易燃易爆、劇毒G、禁止超過停車場限高規(guī)定的車輛以及漏油、漏水等故障車輛H、進場車輛如不服從車管員指揮，造成本身車輛受損時，后果A、機動車進場（庫）時應服從車管員指揮，遵守停車場管理規(guī)），第18頁QR4.4-05A名QR4.4-10AQR4.4-02A第19頁QR4.4-06AQR4.4-09A向日分分12345第20頁期QR4.17-05A檢查人：主管:第21頁QR4.4-19A第22頁作需求（屬專業(yè)保修公司維修范圍的由我公司聯(lián)系并監(jiān)督），同時制綜合維修管理綜合維修管理智能系統(tǒng)管理消防系統(tǒng)管理運輸系統(tǒng)管理空調系統(tǒng)管理排水系統(tǒng)管理供水系統(tǒng)管理供電系統(tǒng)管理工程部X第23頁12樓護維護施第24頁序號主管按規(guī)定檢行第25頁67次第26頁89玻璃維護次次①將破損松散部位鑿除至結實層或對于風化、起殼、腐蝕、松酥的第27頁D、如小孔、洞，則先涂刷一道素水泥漿，然后用高標號水泥砂第28頁展時進行（如：地基基礎沉降還在發(fā)展時，一般先做地基、基礎加固第29頁C、用比原砌體高一強度等級的水泥砂漿及磚補砌（注意所用砌），第30頁C、在外墻滲水部位采用“一布四膠”噴漿或刷漿修理，具體做E、墻、板接通處滲水，可用預制氯乙烯膠泥嵌縫，先開鑿，然后清理板縫，用噴燈加熱板縫和膠泥條，邊嵌邊加熱，最后在膠泥條膠和水泥砂漿嵌縫，然后再用水泥砂漿粉刷基層，在基層上涂刷2-3G、積累經驗，隨著科技發(fā)展，積極采用新型防水材料，使防水參照《戶內工程人員作規(guī)程》中“頂棚抹灰層（飾面）脫落”維第31頁如為砼或砌塊欄板，可參照梁、柱、板主體和墻體的相應程序執(zhí)B、均勻涂刷兩道防紅色銹漆和一道銀漆，每道漆之間要間隔一C、如銹蝕特別嚴重，應將該部分更換，并用電焊連接，第32頁）：B、縱橫泛水滲漏，可在泛水處填三層干油氈，用聚氯脂嵌縫進C、出屋面管道處漏水，先將管道四周清洗干凈，再用密封材料D、檐溝處漏水，可用密封材料在滴水處嵌縫，檐溝底部可用兩B、做一布四膠防水層（或其它材料防水層），外涂一層水泥防②水池（箱）檢查口蓋缺損第33頁③樓地面地磚、墻面瓷磚部分損壞G、抹干凈磚表面粘上水泥漿，設置圍欄防止踩踏、碰撞，待干C、將人行道或車道疲乏表面松散或破碎的鑿掉，鑿除深度以達D、用鑿子將坑底徹底鑿毛（注意要戴上護目鏡），破壞面的砼第34頁F、濕潤水完全滲入里面而砼表面無積水時，在表面涂一層普通A、鑿除損壞的塊材面層，鑿掉結合層，清掃殘渣，噴灑水使表B、待表面積水完全滲入后，涂抹普通硅酸鹽素水泥漿（如為人F、對于有防水要求的塊材地面，預做水泥砂漿防水層（可滲3%A、燈不亮：參照《住戶室內維修規(guī)定》中的關于“燈不第35頁B、燈柱油漆：先將燈柱清潔，生銹處應用砂紙打磨后清潔，再A、如雨水管道堵塞，排水不暢，應先查找堵塞位置和原因，如B、如管道損壞，無法修復，應用同型號及規(guī)格的管道替換，接A、如池水外溢或排水不暢，應打開井蓋，清掏池內沉淀物和堵B、如井蓋缺損，應及時更換同型號及規(guī)格的井蓋，使其保持完C、如池壁缺損，應先通知有關用戶停用衛(wèi)生間，然后抽干化糞A、如隔油板缺損，應更換新隔油板，并應建立定第36頁B、如隔油排水管道堵塞，通常是油脂凝固后附于管C、如池（井）蓋缺損，無法修復，應及時更換新蓋，其A、如是溝蓋板損壞，應按原設計規(guī)格制作（放足鋼筋），并按B、如溝內積水過多，影響電的正常供應，應先關掉及時解決；二為溝內掉入雜物，使水流不暢，遇此種情況將雜物清除C、如是電纜線路出現故障，應先告知有關用戶，然后請A、如是蓋板損壞，應按原設計要求，使用同一規(guī)格和同一種材第37頁C、如是雜物（如淤泥、塑料袋等）堵塞，使排水不A、如缺損較少，可用高標號水泥砂漿修復，具體做面松動砼，清潔表面，噴水濕潤，刷素水泥漿，補水泥砂漿，然后養(yǎng)①為使公司所管理的學院房屋和設備設施始終處于良好的使用狀態(tài)，不使學校的生活和工作運作等受到影響，提高維修、保養(yǎng)工作學習場所的共用部位、公共設施、設備機房等進行巡查，每班巡查不第38頁③所有物業(yè)設備均屬巡查范圍，包括空調末端設備，應急系統(tǒng)，供配電及照明系統(tǒng)，門窗、地面、天花、墻面等房屋結構、供排水系①為使公司所管理的物業(yè)房屋及設備設施始終處于良好的使用狀態(tài)，明確管理責任，在制定物業(yè)巡查制度，加強巡查、及早發(fā)現和第39頁①房屋以及附屬設備設施的周期性維修由工程主管根據使用及養(yǎng)泵房及設備外觀度期期第40頁2門3456渠力保期期期期度度年年第41頁4或復定第42頁門底關纜查分運行平穩(wěn)，平層合格(±第43頁序號定期噴煙，吹熱風抽查（2~％）4播系統(tǒng)、升壓放大器，每月發(fā)現問題或隱5579第44頁每年月墻屏與控制臺等度第45頁4端5柜6器范期8排等期等月第46頁序號34供電自動控制4目室外機控制箱計年同監(jiān)控與管理維保公司按合同故障報告第47頁同同供配電設施、設備的維護、保養(yǎng)工作工作規(guī)范b）工程部主管負責對維護保養(yǎng)工作進行指導、監(jiān)督及外委修理a）值班電工必須掌握配電開關的控制范圍及線路走b）供配電設施、設備的維護、保養(yǎng)工作由值班電工帶領維修電第48頁標示牌和裝設遮欄，以及實施保證安全的組織措施：工作票制度，工壓互感器不得短路。維護中注意正確拆裝接地線，安裝接地線時，先h）工作完成后，清理現場，清點工具，防止遺漏工具或物品在第49頁第50頁★注意：根據實際供電線路進行，此僅為參考。計量及避協(xié)器a）確定市電停電啟用備用電源，啟動發(fā)電機，在第51頁機房。遵照《柴油發(fā)電機操作規(guī)程》對冷卻系統(tǒng)、潤滑系統(tǒng)，燃油系第52頁a）非工作人員進入發(fā)電機房，須經工程部或管理處項目主任批第53頁a）電梯管理工程人員負責電梯周檢及電梯公a）24小時運行的直升梯，維修、保養(yǎng)工作均在晚間客流低峰期進行，維修人員到達現場后，應控制好該梯，確認梯內無人時才能第54頁h）進入轎頂時，要先斷開轎頂急停，其次接通檢修回路，再開o）認真填寫維修保養(yǎng)記錄，將設備更換的部第55頁b）工程部主管負責維護保養(yǎng)工作指導及設備外委修理的聯(lián)系工a）空調的維護、保養(yǎng)由空調運行值班工協(xié)助工程人員完成，其b）保養(yǎng)主機，進行油漆作業(yè)時，注意不要將油漆涂蓋各種計量表表面，影響觀測示數。在更換測量表、管時，小心拆滴漏。對冷卻管道，要定期進行維護和保養(yǎng)，防止因銹蝕或d）工程人員進入顧客工作室內進行空調盤管維護、保養(yǎng)前按服務態(tài)度要求和服務禮儀的要求與顧客進行服務工作的溝第56頁f）在維護，保養(yǎng)設備管道時，應盡可能不帶水作業(yè)，以防h）維護、保養(yǎng)工作完成后，將其恢復，并通電試運行，觀察運b）工程部主管負責維護保養(yǎng)工作指導、檢查、監(jiān)督及外委修理第57頁水泵每月檢查表》、《生活、消防水泵巡檢表》要求，并將維護保養(yǎng)b）給排水設備（設施）故障一般處理工作程序消防系統(tǒng)維護保養(yǎng)，要求要有國家相應部門認定的甲級或乙級資質證，允許委托具備上述資質的專業(yè)維保公司處理，但學校只與第58頁a、每月測試報警主機和圖形中心的功能，包括：火災報功能；消音、復位功能；故障報警功能；火災優(yōu)先功能；電源自動切換和備用電源的自動充電功能；系統(tǒng)的聲、光報警功能；探測器動作第59頁a、每月抽查消火栓箱內設備（如卷盤、水帶、水槍等）的完好）；第60頁自動轉換開關有無損壞，柜內接線端，線頭有無松頭或氧化，并柜內由安全防范子系統(tǒng)（包括室內求助與報警裝置、訪客對講裝置、周邊防越報警裝置、閉路電視監(jiān)控裝置、門禁裝置、電子巡更裝置）、管緊急廣播與背景音樂、物業(yè)管理計算機系統(tǒng)、設備監(jiān)控裝置）、信息網絡子系統(tǒng)（包括寬帶接入網、控制網、有線電視網和電話網等）以要求。同樣，日常的運行管理以及維護的要求都比較高。一般性的日第61頁統(tǒng)工作站備用器冷機組、有線電視、機房UPS效期期度第62頁份常期模塊點終端期期器期第63頁CD唱機、DVD中央控制器頭前第64頁根據教務處提供的學期課程安排表、臨時教學任務通知、課室調現課室粉筆、板擦缺少，及時補充；或巡查過程中如發(fā)現有蓄意損壞第65頁⑷學生自習自修使用的課室，在座位總體空位率高于百分之六十⑵開門后對室內的設施設備全面檢查一次，并用智能卡檢查教學⑷課室使用完后，5分鐘到達課室，先檢查設備是否完好，斷開調整通知及學生自修要求，按時開放教室。并嚴格按照《學校教室管桌椅等設備是否完好，發(fā)現教室門窗、電燈等損壞及時報修，以保室3）加強安全檢查，在確保教學需要的情況下開放第66頁2）當正在使用課室的過程中，如電教設備3）在規(guī)定正常的工作時間內，實行全時間值需管理課室的分布情況，定崗、定員全時間值班，臨時使用課室，接4）在放假期間，文科教學樓和理科教學樓都安排人員值班，保障5）無論發(fā)生任何不可預見事故發(fā)生，調動全體員工全力合學校，應對突發(fā)事故的處理。全力以赴，使事故所造成的損失和影第67頁4）遺失或損壞鎖匙時，要立即向主管部門負責人報告，并及時對第68頁科學合理地調度安排，各區(qū)域推行“零干擾”工作思路，科學安第69頁定時間、定任務、定質量”，規(guī)范運作，科學考核，獎懲分明，保證凡符合獎勵條件的給予嘉獎（晉級或獎勵）；對違反有關規(guī)定的進行批評教育、警告，嚴重的進行離崗培訓或者作辭退處理。獎勤罰工作計劃、清潔實施程序、清潔檢查、不斷提高清潔質量方法，制定科學合理的清潔工作計劃、標準，并對清潔作業(yè)進行監(jiān)督、檢查，并第70頁室桶2.收集宿舍垃圾，清運設備，拖凈樓梯梯級，天派專人進行巡回保渠水溝徹底止垃圾使水第71頁間保持清潔無污漬及積有無垃圾，及時清理，潔，做到地面無垃圾、每日負責三餐保潔衛(wèi)2.四周花磯石米用專用洗石水清洗3.遇特殊情況按校方通每月檢查并第72頁圍2.用刀片刮去地面香口膠，用桶兌好全能6.宿舍門每天用兌好的清潔水由上至下抹2.臺面用全能水或潔而亮清潔劑洗干凈；3.拖地面用已兌好清潔劑的水由里向外拖第73頁垃圾不超過三分之二，及時更換垃圾袋，無污漬，無保持光潔，無明顯手印、無污漬、按鈕無手印、無灰面第74頁前前毯后后墻第75頁口使用國家有關部門允許使用的藥物并遵守市愛衛(wèi)辦規(guī)第76頁A、抓拖把的方法：一只手抓拖棍上端，另一手根據自己的手臂將拖把放入桶內浸泡一會兒，讓拖頭吸水，然后雙手大力搓動把拖頭的污漬、垃圾清洗干凈，接著提起拖把，讓拖頭自然下垂，再第77頁第78頁C、將調配好清潔劑的水用涂水器均勻地涂在玻璃上，并用涂水C、用噴壺將稀釋的清潔劑噴在毛巾上，用毛巾將不銹鋼上污漬清除掉，再用清水將不銹鋼干凈、抹干，若是紋鋼將不銹鋼清潔劑按第79頁）；1用鏟刀清除表面污跡先用玻璃刀刮去玻璃表面的污漬上4擦干玻璃邊角水漬用干毛巾抹去玻璃框邊角的水漬5拖干地面污水用拖把拖凈地面污水第80頁②主管負責每天監(jiān)督檢查清潔班的服務質量并將檢查情況記錄③管理處項目主任每周對清潔工作進行抽查，并將檢查記錄于理處工作考核標準》進行一次抽查，并將檢查記錄于《管理處工作月第81頁B、關于滅蚊、蠅、蟑螂方面，我公司嚴格按照行業(yè)的規(guī)范要求進行施工，主要是噴灑藥物?，F計劃在大廈內的學習樓、房間、樓內通道、綠化帶、停車場、下水道等處每月定期滯留噴灑和投放下水道、積水等處放置滅蚊、蠅幼蟲藥物，進行經常性預防，才是我國第一個生物滅蟑螂產品。藥效長，對蟑螂蟲、卵兼治，而且蟑常出沒及躲藏處，如各種縫隙、墻角、裂縫、櫥柜及洗禮臺轉角、列孔、電器設備內部等，即盡可能的接近蟑螂活動場所。滅蟑采用立第82頁危害鼠類為褐家鼠、黃胸鼠、小家鼠等三大種類，主要分布在各樓內天花、廳房屋頂、倉庫、墻壁空隙等處，另外一部分小家鼠主要分布在廳房、物品倉、雜物房等處。鼠喜歡咬衣物、電話線、電腦線對于滅鼠安全環(huán)保要求較高的單位,我公司在滅鼠施工上主要采第83頁行種類測定，了解造成為害的種類、分布和為害程度，以便抓住重點檢查并殺滅原有蟻患，避免白蟻蔓延，將安排專業(yè)技術人員全傳遞性強、藥效良好的白蟻粉進行滅治，并對伸縮縫、裂縫、門框天角、木質構件（木門框、窗框）特別是陰暗潮濕的地方，認真殺滅鼠、蟲見效后，我公司將定期地對各環(huán)境進行隨機售后第84頁②工程垃圾的回收A、瓦礫、碎磚、灰渣等堅硬的工程垃圾應用斗車或其它裝運工第85頁B、路面灰塵、泥沙等粉塵性的垃圾在運送途中應加以遮擋，防C、廢棄的涂料、油漆等流質性垃圾在運送途中要注意容器的封A、梯間清潔人員在清潔梯間時，少量的垃圾可倒入門口的垃圾B、路面清潔人員在清潔路面時，應將收集的少量垃圾直接倒入C、回收垃圾筒內垃圾時，先將垃圾筒內的膠袋提出放進垃圾車第86頁⑥垃圾中轉站的垃圾處理B、垃圾中轉站的垃圾每天清運一次（委外進行），期間如垃圾C、垃圾運送人員負責垃圾中轉站周圍的衛(wèi)生，使垃圾中轉站里第87頁⑧環(huán)境衛(wèi)生部主管每周至少一次檢查垃圾中轉站的運作情況，錄應由部門歸檔保存一年，作為清潔員的績效考評的依據之一。進行及時的保養(yǎng)和修剪。此外，應校方要求，在重大節(jié)日提供鮮花擺a、每一季度定期用鋤頭或耙子對樹木（包括喬木和灌木）進行一第88頁c、草地以人工拔雜草為主，除下雨天外，每天都可進行，在雜草d、大面積達雜草，用化學除草劑消除，在噴藥后20天將土深翻c、新栽植物因根淺，抗旱能力差，蒸發(fā)量大，故應優(yōu)先保證一次第89頁f、澆水定根時一次澆透，每天早晚各澆a、新種植物與原有的成行。第90頁藝術性，對雨水的排除也很不利。中心地區(qū)稍高形成2％左右的良土壤，施基肥和使用化學除草劑，消滅雜草，特別是播種草籽土壤營養(yǎng)，抑制草坪的生長，所以除雜草是一項重要工作，人工撥除雜草每半個月全面進行一次，對大面積雜草進行重b、施肥方法：有機肥多用作基肥，即穴施、環(huán)施、溝施；無機肥第91頁4）蚧殼蟲的防治：在一齡若蟲期噴射藥物，對生長過密，蟲害嚴重第92頁5）螨蟲的防治：越冬期間清除易被危害花卉周圍的圍環(huán)境協(xié)調，保持樹冠完整，保持無枯枝，以增強園林美化效果。不③室內外植物租擺管理第93頁協(xié)商），盆花擺設的地點、規(guī)格、數量等要按校方要求選定，并負責準第94頁-----第95頁√√√√√√√√第96頁第97頁潔等服務，并可根據校方的實際需要提供設備租用、鮮花、橫幅訂作6）會議結束后，會務助理禮貌送客立場，提醒與會人員第98頁8）會務助理負責每次會后會場的恢復工作，）；2）儀表：須淡妝上崗，不宜戴華麗首飾或戴4）站姿：堅持站立服務。站立時肩平、頭正、挺眼平視前方，眼神自然，不左顧右盼，兩手自然下垂或在體前