物業(yè)管理師經(jīng)營管理重點

1物業(yè)經(jīng)營管理的概念如何?與傳統(tǒng)物業(yè)管理的聯(lián)系與區(qū)別是什么？

物業(yè)經(jīng)營管理又稱物業(yè)資產(chǎn)管理，是指為了滿足業(yè)主的目標(biāo)，綜合利用物業(yè)

管理、設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理、房地產(chǎn)組合投資管理的技術(shù)、手段和模式，

以收益性物業(yè)為對象，為業(yè)主提供的貫穿于物業(yè)整個壽命周期的綜合性管理服務(wù)

物業(yè)經(jīng)營管理突破了傳統(tǒng)物業(yè)管理活動僅局限于“對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備

和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理”的局限，強調(diào)為業(yè)主提供價值管理服務(wù)，滿

足其物業(yè)投資或企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及主營業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)的需求

收益性物業(yè)資產(chǎn)的類型有哪些?各自的特點是什么？

物業(yè)經(jīng)營管理活動的管理對象通常為收益性物業(yè)，主要包括寫字樓、零售商

業(yè)物業(yè)、出租型別墅或公寓、工業(yè)物業(yè)、酒店和休閑娛樂設(shè)施等

寫字樓物業(yè)是如何分類的？

我國尚無統(tǒng)一的寫字樓分類標(biāo)準(zhǔn)，專業(yè)人員主要依照其所處的位置、樓宇設(shè)

計裝修狀況和收益能力等進行分類。國外通常將寫字樓分為甲、乙、丙三個等級

對寫字樓分類一般要考慮如下12個因素：所處的位置、交通方便性、聲望

或形象、建筑形式、大堂、電梯、走廊、室內(nèi)空間布置、為租戶提供的服務(wù)、建

筑設(shè)備系統(tǒng)、物業(yè)管理水平和租戶類型

零售商業(yè)物業(yè)是如何分類的？

零售商業(yè)物業(yè)的分類主要依據(jù)其建筑規(guī)模、經(jīng)營商品的特點及商業(yè)輻射區(qū)域

的范圍三個方面

零售商業(yè)物業(yè)通常分為如下六種類型：

1、區(qū)域購物中心10萬m?

2、市級購物中心3萬nf

3、地區(qū)購物商場1?3萬疔

4、居住區(qū)商場3000?10000nf

5、鄰里服務(wù)性商店3000nf

6、特色商店

物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)的目標(biāo)是什么?

物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)的目標(biāo)，是從業(yè)主的角度出發(fā)，在物業(yè)經(jīng)濟壽命的全壽命

周期內(nèi)，持續(xù)滿足租戶正?？臻g使用需求，在實現(xiàn)物業(yè)各期凈收益最大化的基礎(chǔ)

上，保持和提高物業(yè)的市場價值以及未來發(fā)展?jié)摿?/p>

物業(yè)管理企業(yè)有哪些類型?各自有什么特點？

1、管理型物業(yè)管理企業(yè)，對物業(yè)經(jīng)營管理績效承擔(dān)綜合責(zé)任，處于總包位

置

2、專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)，專業(yè)分包或直接受業(yè)主委托，獲得物業(yè)管理業(yè)務(wù)

3、綜合型物業(yè)管理企業(yè)，同時具備物業(yè)策略管理和物業(yè)運行管理能力的企

業(yè)

什么是房地產(chǎn)資產(chǎn)管理？

由多個物業(yè)管理企業(yè)和設(shè)施管理公司來同時管理多宗物業(yè)。房地產(chǎn)資產(chǎn)管理

公司負責(zé)管理物業(yè)管理企業(yè)和設(shè)施管理公司，監(jiān)督它們的行為，知道它們?yōu)槲飿I(yè)

發(fā)展制定戰(zhàn)略計劃，滿足房地產(chǎn)組合投資管理者的要求

什么是設(shè)施管理？

是一種新型的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)，主要功能是通過對人和工作的協(xié)調(diào)，為某一

機構(gòu)創(chuàng)造一個良好的生產(chǎn)、辦公環(huán)境

什么是組合投資管理？

包括理解和執(zhí)行物業(yè)業(yè)主的投資目標(biāo)，評價資產(chǎn)管理公司的表現(xiàn)，審批更新

改造計劃，以組合投資回報最大化為目標(biāo)來管理資產(chǎn)，以及在合適的時機購置和

處置物業(yè)資產(chǎn)

物業(yè)經(jīng)營管理的三個層次及其相互關(guān)系是什么？

1、物業(yè)管理/設(shè)施管理

2、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理

3、房地產(chǎn)組合投資管理

房地產(chǎn)組合投資管理

房地產(chǎn)資產(chǎn)管理（寫字樓、商場）

房地產(chǎn)資產(chǎn)管理（公寓）

物業(yè)管理、設(shè)施管理

為了實現(xiàn)投資者所擁有的房地產(chǎn)資產(chǎn)價值最大化的目標(biāo)，三個層次的物業(yè)經(jīng)

營管理必須進行有效的協(xié)調(diào)，并根據(jù)市場需求的變化主動地調(diào)整經(jīng)營策略

物業(yè)經(jīng)營管理中的戰(zhàn)略性工作主要體現(xiàn)在哪些方面？

1、確定戰(zhàn)略

2、確定目標(biāo)

3、構(gòu)建信息基礎(chǔ)

4、決策分析

5、進行資產(chǎn)組合

物業(yè)經(jīng)營管理中的常規(guī)性工作的主要內(nèi)容有哪些？

1、現(xiàn)金流和成本管理

2、日常維修和維護

3、未來維修和維護

4、設(shè)施設(shè)備管理

5、物業(yè)保險管理

2什么是房地產(chǎn)投資

是指以獲得未來的房地產(chǎn)資產(chǎn)收益或增值為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的貨幣

或?qū)嵨铮苯踊蜷g接地從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的經(jīng)濟行為

房地產(chǎn)投資的形式

1、直接投資

1）開發(fā)投資

2）置業(yè)投資

2、間接投資

1）房地產(chǎn)企業(yè)債券和股票投資

2）投資于房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）,優(yōu)點：收益穩(wěn)定、流動性較好

3）購買住房抵押支持證券

房地產(chǎn)投資的特性有哪些?

1、位置固定性或不可移動性

2、壽命周期長

3、適應(yīng)性

4、各異性

5、政策影響性

6、專業(yè)管理依賴性

7、相互影響性

房地產(chǎn)投資之利

1、自然壽命周期長，易于滿足使用者不斷變化的需要

2、能從公共設(shè)施的改善和投資中獲取利益

3、相對較高的收益水平

4、能夠得到稅收方面的好處

5、易于獲得金融機構(gòu)的支持

6、能抵消通貨膨脹的影響

7、提高投資者的資信等級

房地產(chǎn)投資之弊

1、流動性差

2、投資數(shù)額巨大

3、投資回收期較長

4、需要專門的知識和經(jīng)驗

房地產(chǎn)投資風(fēng)險的含義是什么？

風(fēng)險可以定義為未來獲得預(yù)期收益可能性的大小。完成投資過程進入經(jīng)營階

段后，就可以計算實際獲得的收益與預(yù)期收益之間的差別，進而也就可以計算獲

取收益可能性的大小

風(fēng)險與不確定性有哪些區(qū)別?

風(fēng)險涉及到變動和可能性，采用標(biāo)準(zhǔn)方差定量分析

不確定性意味著對于可能的情況無法估計其可能性，采用定性分析

房地產(chǎn)投資風(fēng)險主要體現(xiàn)哪些方面

1、投入資金的安全性2、期望收益的可靠性3、投資項目的流動性

4、資產(chǎn)管理的復(fù)雜性

房地產(chǎn)投資風(fēng)險劃分為幾種類型

1、系統(tǒng)風(fēng)險（投資者無法控制）

1）通貨膨脹風(fēng)險2）市場供求風(fēng)險3）周期風(fēng)險4）變現(xiàn)風(fēng)險

5）利率風(fēng)險6）政策風(fēng)險7）政治風(fēng)險8）或然損失風(fēng)險

2、個別風(fēng)險（投資者控制）

1）收益現(xiàn)金流風(fēng)險2）未來經(jīng)營費用風(fēng)險3）資本價值風(fēng)險4）比較風(fēng)險（機

會成本）

5）時間風(fēng)險6）持有期風(fēng)險

風(fēng)險對投資者的房地產(chǎn)投資決策有哪些影響？

1、根據(jù)項目風(fēng)險大小確定相應(yīng)的投資收益水平

2、根據(jù)風(fēng)險管理的能力選擇投資方向

3、根據(jù)風(fēng)險周期變化特點把握投資時機

房地產(chǎn)投資中位置的含義是什么？

狹義：指某一具體投資場地在城市中的地理位置

廣義：地理位置、城市社會經(jīng)濟活動中的位置、在整體市場供求關(guān)系中的位

置、在未來城市發(fā)展建設(shè)中的位置

不同類型的房地產(chǎn)投資項目對位置都有哪些特殊要求？

居住物業(yè)

1,市政公用和公建配套設(shè)施完備的程度

2、公共交通便捷程度

3、環(huán)境因素

4、居民人口與收入

寫字樓物業(yè)

1、與其他商業(yè)設(shè)施接近的程度

2、周圍土地利用情況和環(huán)境

3、易接近性

零售商業(yè)物業(yè)

很大程度上取決于零售商業(yè)物業(yè)輻射區(qū)域分析的結(jié)果，（包括：可能的顧客

流量、消費者行為、喜好和偏愛及購買力分析）

工業(yè)物業(yè)

1、當(dāng)?shù)靥峁┲饕牧系目赡苄?/p>

2、交通運輸是由足夠方便以有效連接原材料供應(yīng)基地和產(chǎn)品銷售市場

3、技術(shù)人才和勞動力供給的可能性

4、水電等資源供給的重組程度

5、控制環(huán)境污染的政策

3何謂現(xiàn)金流量？

把一定時期各時點上實際發(fā)生的資金流出或流入叫做現(xiàn)金流量。其中，流出

系統(tǒng)的資金叫做現(xiàn)金流出，流入系統(tǒng)的資金叫做現(xiàn)金流入，二者之差稱為凈現(xiàn)金

流量

如何繪制現(xiàn)金流量圖?其主要規(guī)則有哪些？

把經(jīng)濟系統(tǒng)的現(xiàn)金流量繪入一個時間坐標(biāo)圖中，表示出各現(xiàn)金流入、流出與

相應(yīng)時間的對應(yīng)關(guān)系

基本規(guī)則：

1、以橫軸為時間軸

2、現(xiàn)金流按期末慣例

3、初始投資P作為第0期末發(fā)生

4、垂直箭線代表現(xiàn)金流量

如何理解資金時間價值的概念？

1、隨著時間的退役，資金的價值會增加

2、資金一旦用于投資，就不能用于即期消費

決定資金時間價值大小的因素

1、投資利潤率

2、通貨膨脹率

3、風(fēng)險因素

利率有哪些具體類型？

1、單利Fn=P(l+i-n)

2、復(fù)利Fn=P(l+i)n-l

名義利率和實際利率的關(guān)系如何？

名義利率(r)是指一年內(nèi)多次復(fù)利時給出的年利率，等于每期利率與年內(nèi)復(fù)利

次數(shù)的乘積

實際利率⑴是指一年內(nèi)多次復(fù)利時，每年末終值比年初的增長率

i=F-P=P(l+r/m)m-P=(l+r/m)m-l

PP

1、實際利率比名義利率更能反映資金的時間價值

2、名義利率越大，計息周期越短，實際利率與名義利率的差異就越大

3、當(dāng)每年計息周期數(shù)m=l時-，名義利率=實際利率

4、當(dāng)每年計息周期數(shù)m>l時，名義利率(實際利率

5、當(dāng)每年計息周期數(shù)m一J時，名義利率r與實際利率i的關(guān)系為I=er-1

復(fù)利系數(shù)有哪些方面的應(yīng)用？

1、一次支付的現(xiàn)值系數(shù)和終值系數(shù)

2、等額序列支付的現(xiàn)值系數(shù)和資金回收系數(shù)

3、等額序列支付的終值系數(shù)和儲存基金系數(shù)

4、等差序列的現(xiàn)值系數(shù)和年費系數(shù)

5、等比序列的現(xiàn)值系數(shù)和年費系數(shù)

設(shè)備更新的原因有哪些

1、設(shè)備有形磨損（第一類運行磨損，第二類自然力磨損）

2、設(shè)備無形磨損（第一類設(shè)備市場價格降低，第二類設(shè)備淘汰）

設(shè)備磨損的補償方式

1、局部補償（修理、改造）

2、完全補償（淘汰、更新）

設(shè)備更新的特點是什么？

1、設(shè)備更新的核心工作是確定設(shè)備的經(jīng)濟壽命

2、設(shè)備更新分析只考慮未來發(fā)生的現(xiàn)金流量

3、只比較設(shè)備的費用

4、設(shè)備更新分析以費用年值法為主

確定設(shè)備經(jīng)濟壽命的方法有哪兩種？

1、經(jīng)濟壽命的靜態(tài)計算方法

設(shè)備年等額總成本=設(shè)備的年等額資產(chǎn)回復(fù)成本+設(shè)備的年等額運營費

用

在所有的設(shè)備使用期限總，能使設(shè)備年等額總成本最低的那個使用期限，就

是設(shè)備的經(jīng)濟壽命

2、經(jīng)濟壽命的動態(tài)計算方法

房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟效果有哪些表現(xiàn)形式?

1、投資回收（成本回收）

2、投資回報（利潤）

房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價指標(biāo)體系由哪些具體指標(biāo)構(gòu)成？

1、盈利能力指標(biāo)

1）投資回報率

2）現(xiàn)金回報率靜態(tài)指標(biāo)

3）靜態(tài)投資回收期

4）財務(wù)內(nèi)部收益率FIRR

5）財務(wù)凈現(xiàn)值FNPV動態(tài)指標(biāo)

6）動態(tài)投資回收期Pb

2、清償能力指標(biāo)

1）借款償還期

2）償債備付率

3）資產(chǎn)負債率

盈利能力指標(biāo)和清償能力指標(biāo)都是如何計算的？

1、財務(wù)凈現(xiàn)值，是指項目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率將項目

計算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動起始點的現(xiàn)值之和

2、財務(wù)內(nèi)部收益率，是指項目在整個計算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計

等于零時的折現(xiàn)率，可以通過內(nèi)插法求得，經(jīng)濟含義是在項目壽命期內(nèi)項目內(nèi)部

未收回投資每年的凈收益率，表明了項目投資所能支付的最高貸款利率

3、動態(tài)投資回收期，是當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以凈收益抵償全部投資

所需的時間

動態(tài)投資回收期=（累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值期數(shù)-1）+（上期累計凈

現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對值）

當(dāng)期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值

動態(tài)投資回收期（基準(zhǔn)回收期，開發(fā)項目在財務(wù)上可以接受

4、靜態(tài)投資回收期，是指當(dāng)不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以凈收益抵償全部

投資所需的時間

靜態(tài)投資回收期=（累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值期數(shù)-1）+（上期累計凈

現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對值）

當(dāng)期凈現(xiàn)金流量

5、現(xiàn)金回報率，是置業(yè)投資過程中，每年所獲得的現(xiàn)金報酬與投資者初始

投入的權(quán)益資本的比率

6、投資回報率，是置業(yè)投資過程中，每年所獲得的凈收益與投資者初始投

資入的權(quán)益資本的比率

投資回報率=（稅后現(xiàn)金流量+投資者權(quán)益增加值+物業(yè)增值收益）/權(quán)益投

資數(shù)額

7、借款償還期

=借款償還后開始出現(xiàn)盈余期數(shù)-開始借款期數(shù)+（上期償還借款額/當(dāng)期可用

于還款的資金額）

1、償債備付率

=可用于還本付息資金;當(dāng)期應(yīng)還本付息金額

2、資產(chǎn)負債率

=（負債合計/資產(chǎn)合計）x100%

3、利息計算方法

當(dāng)年應(yīng)計利息=（年初借款本息累計+本年借款額/2）x貸款利率

還本付息的方式

1、一次還本利息照付

2、等額還本利息照付

3、等額還本付息

4、一次性償付

5、氣球法

房地產(chǎn)投資分析的目的

1、考查房地產(chǎn)投資項目的盈利能力

2、考查房地產(chǎn)投資項目的清償能力

在評價項目投資效益時，動態(tài)指標(biāo)和靜態(tài)指標(biāo)分別有哪些優(yōu)勢？

靜態(tài)指標(biāo)不考慮資金時間價值因素影響，指標(biāo)計算簡便，通常在概略評價時

采用

動態(tài)指標(biāo)考慮了資金時間價值因素的影響，能比較全面地反映投資方案整個

計算期的經(jīng)濟效果，使用于詳細可行性研究階段的經(jīng)濟評價和計算期較長的投資

項目

4什么是收益性物業(yè)？

收益性物業(yè)是指能直接產(chǎn)生租賃收益或其他經(jīng)濟收益的物業(yè)，包括住宅、寫

字樓、旅館、商店、餐館、游樂場、影劇院、停車場、加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房、倉庫

等

收益性物業(yè)與非收益性物業(yè)如何區(qū)分？

看這種類型的物業(yè)在本質(zhì)上是否具有直接產(chǎn)生經(jīng)濟收益的能力

收益性物業(yè)價值的高低主要取決于哪些因素？

1、未來凈收益的大小

2、獲得凈收益期限的長短

3、獲得凈收益的可靠性

什么是物業(yè)價格?其形成條件有哪些？

物業(yè)價格是和平地獲得他人的物業(yè)所必須付出的代價：貨幣額、商品或其他

有價物

物業(yè)需要具備：

1、有用性，是指物品能夠滿足人們的某種需要

2、稀缺性，

3、有效需求，是指對物品的有支付能力支持的需要，不但愿意購買而且有

能力購買

物業(yè)價格的形成條件

有用性、稀缺性、有效需求

物業(yè)價格與一般物品價格的共同點

1、都是價格，用貨幣來表示

2、都有波動，受供求因素的影響

3、都是按質(zhì)論價，優(yōu)質(zhì)高價，劣質(zhì)低價

物業(yè)價格有哪些特征？

1、物業(yè)價格受區(qū)位的影響很大

2、物業(yè)價格實質(zhì)上是物業(yè)權(quán)益的價格

3、物業(yè)價格既有交換代價的價格，又有使用代價的租金

4、物業(yè)價格形成的時間較長

5、物業(yè)價格容易受交易者的個別因素的影響

使用價值、交換價值的含義及其之間的關(guān)系是什么？

使用價值是指該種商品能滿足人們某種需要的效用

交換價值是指該種商品同其他商品相交換的量的關(guān)系或比例

任何物品能夠成為商品，首先必須是有用物，因此，使用價值是交換價值的

前提，沒有使用價值肯定就沒有交換價值。沒有交換價值不一定沒有使用價值

投資價值、市場價值的含義及其區(qū)別和聯(lián)系是什么？

投資價值有兩種含義：一是值得投資，二是從某個特定的投資者的角度所衡

量的價值

市場價值是指該物業(yè)對于一個典型的投資者的價值

成交價格、市場價格、理論價格的含義及其相互關(guān)系是什么？

成交價格是指在一筆物業(yè)交易種雙方實際達成交易的貨幣額、商品或其他有

價物。按交易方式可分為招標(biāo)成交價、拍賣成交價、掛牌成交價、協(xié)議成交價

市場價格是指某種物業(yè)在市場上的一般、平均水平價格，是該類物業(yè)大量成

交價格的抽象結(jié)果

理論價格是經(jīng)濟學(xué)假設(shè)“經(jīng)濟人”的行為和預(yù)期是理性的，或真實需求與真實

供給相等的條件下形成的價格

市場價格是短期均衡價格，理論價格是長期均衡價格

正常成交價格與非正常成交價格如何區(qū)分？

正常成交價格是指交易雙方在公開市場、信息通暢、平等自愿、誠實無欺、

沒有利害關(guān)系下進行交易所形成的價格，不受一些不良因素的影響。反之，則為

非正常成交價格

成交價格是如何形成的？

賣方最低價格（成交價格〈買方最高價格

原始價值、賬面價值、市場價值的含義及其區(qū)別和關(guān)系是什么？

原始價值是資產(chǎn)的入賬價值，是始終不變的;賬面價值是隨著時間的流逝而

不斷減少的;市場價值是隨著時間的流逝而上下波動的。市場價值與賬面價值或

原始價值可能有關(guān)，但通常情況下是無關(guān)的。

市場調(diào)節(jié)價、政府指導(dǎo)價、政府定價的含義是什么？

市場調(diào)節(jié)價是指由經(jīng)營者自主制定，通過市場競爭形成的價格

政府指導(dǎo)價是由政府價格主管部門或者其他部門，按照定價權(quán)限和范圍規(guī)定

基準(zhǔn)價及浮動幅度，指導(dǎo)經(jīng)營者制定的價格

政府定價是由政府價格主管部門或其他有關(guān)部門，按照定價權(quán)限和范圍制定

的價格，如城鎮(zhèn)房改中出售共有住房的標(biāo)準(zhǔn)價、成本價

房屋重置價格的作用是什么？

是指某一基準(zhǔn)時期，不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)、不同檔次或等級

的房屋，建造它所需要的一切合理、必要的費用、稅金及應(yīng)獲得的利潤

總價格、單位價格的含義及其相互關(guān)系是什么？

總價格是指某一宗或某一區(qū)域范圍內(nèi)的物業(yè)整體的價格，物業(yè)的總價格一般

不能反映物業(yè)價格水平的高低

單位價格簡稱單價

了解單位價格應(yīng)注意哪幾點？

認清單位價格，必須認清價格單位，價格單位由貨幣和面積兩方面構(gòu)成

1、貨幣：包括幣種和貨幣單位

2、面積：包括面積內(nèi)涵和面積單位

城鎮(zhèn)房改中房租分為哪幾類？

市場租金、商品租金、成本租金、準(zhǔn)成本租金、福利租金

租賃價格組成

1、地租2、房屋折舊費3、維修費4、管理費5、投資利息

6、保險費7、物業(yè)稅（城鎮(zhèn)土的使用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅）

8、租賃附加（租賃代理費用）10、利潤

9、租賃稅費（營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、租賃手續(xù)費）

實際價格、名義價格的含義及其相互關(guān)系是什么？

實際價格是指在成交日期時一次性付清的價格，或者將不是在成交日期時一

次付清的價格折現(xiàn)到成交日期時的價格

名義價格是指在成交日期時講明，但不是在成交日期時一次付清的價格

現(xiàn)房價格、期房價格的含義及其相互關(guān)系是什么？

期房價格=現(xiàn)房價格-預(yù)計從期房達到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值-

風(fēng)險補償

物業(yè)的現(xiàn)房價格是以現(xiàn)狀物業(yè)為交易標(biāo)的的價格，物業(yè)的期房價格以未來狀

況的物業(yè)為交易標(biāo)的的價格

起價、標(biāo)價、均價的含義是什么？

起價、標(biāo)價、成交價，是在商品房銷售中出現(xiàn)的一組價格

起價是指所銷售的商品房的最低價格

標(biāo)價又稱報價、表價格，即賣方的價格

成交價是商品房買賣雙方的實際交易價格

均價是所銷售商品房的平均價格

保留價、起拍價、應(yīng)價的含義是什么？

評估價是對擬拍賣的物業(yè)的公開市場價值進行測算和判定的結(jié)果

保留價又稱拍賣底價，是在拍賣前確定的拍賣標(biāo)的可售的最低價格

物業(yè)價格的影響因素對物業(yè)價格的影響類型有哪幾種？

1、不同的物業(yè)價格影響因素，引起物業(yè)價格變動的方向是不盡相同的

2、不同的物業(yè)價格影響因素，引起物業(yè)價格變動的程度是不盡相同的

3、不同的物業(yè)價格影響因素，與物業(yè)價格之間的影響關(guān)系是不盡相同的

4、有些物業(yè)價格影響因素對物業(yè)價格的影響與時間有關(guān)，有些與時間無關(guān)

5、某些物業(yè)價格影響因素對物業(yè)價格的影響可以用數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模式來

量化，但更多的影響因素對物業(yè)價格的影響雖然可以感覺到，卻難以用數(shù)學(xué)公式

或數(shù)學(xué)模型將其描述出來

物業(yè)價格的影響因素有哪些?它們與物業(yè)價格的關(guān)系如何？

1、人口因素

1）人口數(shù)量（人口數(shù)量與房價成正比，人口密度從兩方面影響價格）

2）人口素質(zhì)（與房價成正比）3）家庭人口規(guī)模（家庭增加，房價上升）

2、居民收入因素3、物價因素4、利率因素（與房價反比）

5、匯率因素6、物業(yè)稅收因素7、城市規(guī)劃因素

8、交通管制因素9、心理因素

收益性物業(yè)估價的基本方法

1、市場法2、成本法3、收益法

什么是市場法？

又稱市場比較法、比較法，是將估價對象與在估價時點的近期發(fā)生過交易的

類似物業(yè)進行比較，對這些類似物業(yè)的成交價格做適當(dāng)?shù)奶幚?，以求取估價對象

客觀合理價格或價值的方法

市場法估價的操作步驟是什么？

1、搜集交易實例（3?10個）

2、選取可比實例

3、對可比實例成交價格進行處理

1）價格換算

2）價格修正（交易情況修正）

3）價格調(diào)整（日期調(diào)整、物業(yè)狀況調(diào)整）

4、求取比準(zhǔn)價格

市場法適用的對象和條件是什么？

適用的對象時具有交易性的物業(yè)，使用條件是在同一供求范圍內(nèi)并在估價時

點的近期，存在著較多類似物業(yè)的交易

搜集交易實例時應(yīng)搜集哪些內(nèi)容？

1、交易實例物業(yè)的狀況，如名稱、坐落、面積、四至、用途、產(chǎn)權(quán)、土地

形狀、建成時間、環(huán)境等

2、交易雙方，如賣方和買方的名稱、之間的關(guān)系

3、成交日期

4、成交價格，包括計價方式

5、付款方式

6、交易情況

選取可比實例應(yīng)符合哪些要求？

1、可比實例物業(yè)是估價對象物業(yè)的類似物業(yè)

2、可比實例的成交日期應(yīng)與估價時點接近

3、可比實例的交易類型應(yīng)與估價目的吻和

4、可比實例的成交價格應(yīng)為正常市場價格或能夠修正為正常市場價格

如何建立價格可比基礎(chǔ)?

1、統(tǒng)一付款方式2、統(tǒng)一采用單價

3、統(tǒng)一幣種和貨幣單位（采用該成交日期的匯率）

4、統(tǒng)一面積內(nèi)涵5、統(tǒng)一面積單位

物業(yè)交易中的面積換算公式

建筑面積下的價格=套內(nèi)建筑面積卜的價格x（套內(nèi)建筑面積/建筑面積）

建筑面積下的價格=使用面積下的價格x（使用面積/建筑面積）

套內(nèi)建筑面積下的價格=使用面積卜的價格x（使用面積/套內(nèi)建筑面積）

什么是交易情況影響修正?造成價格偏離其正常市場價格的因素主要有哪

些？

對可比實例成交價格的修正，造成偏離因素：

1、厲害關(guān)系人之間的交易2、急于出售或急于購買的交易

3、交易雙方或某一方對市場行情缺乏了解的交易

4、交易雙方或某一方有特別動機或偏好的交易

5、特殊交易方式的交易6、交易稅費非正常負擔(dān)的交易

7、相鄰物業(yè)的合并交易8、受債券債務(wù)關(guān)系影響的交易

什么是交易日期影響修正？

將可比實例在其成交日期時的價格調(diào)整為在估價時點的價格

物業(yè)狀況調(diào)整的思路

1、確定影響價格的物業(yè)狀況因素（區(qū)位、權(quán)益、實物狀況）

2、判定估價對象物業(yè)和實例物業(yè)在這些因素方面的狀況

3、將實例物業(yè)與估價對象物業(yè)在這些因素方面的狀況逐一比較，找出差異

程度

4、根據(jù)差異程度進行調(diào)整（實例物業(yè)好，減價調(diào)整;反之）

什么是物業(yè)狀況影響修正，它包括哪些方面?

將可比實例在成交日期時的物業(yè)狀況下的價格，調(diào)整為估價對象在估價時點

的物業(yè)狀況下的價格，物業(yè)狀況調(diào)整可以分為：區(qū)位狀況調(diào)整、權(quán)益狀況調(diào)整、

實物狀況調(diào)整

如何將多個比準(zhǔn)價格綜合成一個最終比準(zhǔn)價格？

1、交易情況修正后，形成正常市場價格

2、交易日期調(diào)整后，形成估價時點的價格

3、物業(yè)狀況調(diào)整后，形成估價對象物業(yè)狀況下的價格

4、采用簡單算術(shù)平均、加權(quán)算術(shù)平均法綜合成估價結(jié)果價格

什么是成本法？

是先分別求取估價對象在估價時點時的重新購建價格和折舊，然后將重新購

建價格減去折舊，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法

成本法適用的對象和條件是什么？

1、新近開發(fā)建設(shè)、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)或計劃開發(fā)建設(shè)的物業(yè)

2、既無收益又很少發(fā)生交易的物業(yè)

3、獨特設(shè)計或只針對個別用戶的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的物業(yè)（化工廠、鋼鐵

廠、電廠、油田、碼頭、機場等）

4、單純的建筑物

5、物業(yè)保險及其他損害賠償估價

6、物業(yè)市場發(fā)育不夠或類似交易實例較少的地區(qū)

客觀成本與實際成本的含義及其區(qū)別是什么？

成本法估價的操作步驟是什么？

1、搜集有關(guān)物業(yè)開發(fā)建設(shè)的成本、稅費、利潤等資料

2、測算重新購建價格

3、測算折舊

4、求取積算價格

物業(yè)價格是如何構(gòu)成的，各構(gòu)成項目如何估算？

1、土地取得成本

1）征收農(nóng)地時：征收費用+土地使用權(quán)出讓金

2）城市拆遷的：拆遷費用+土地使用權(quán)出讓金

3）市場購買的：土地價款+買方稅費

2、開發(fā)成本

1）勘查設(shè)計和前期工程費

2）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費

3）房屋建筑安裝工程費

4）公共配套設(shè)施建設(shè)費

5）開發(fā)建設(shè)過程中的稅費

3、管理費用

4、投資利息

5、銷售費用

6、銷售稅費

7、開發(fā)利潤

成本法的基本公式為何？

基本公式：物業(yè)價格=重新構(gòu)建價格-折舊

新開發(fā)土地的價格=土地取得成本+土地開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷

售費用+銷售稅費+開發(fā)利潤

新建物業(yè)的價格=土地取得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費用

+投資利息、+銷售費用+銷售稅費+開發(fā)利潤

舊物業(yè)價格=土地重新購建價格+建筑物的重新構(gòu)建價格-建筑物的折舊

重新購建價格、重置價格、重建價格的含義是什么?

重新構(gòu)建價格又稱重新構(gòu)建成本，是指假設(shè)在估價時點重新取得全新狀況的

估價對象所必須的支出，或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價對象所必須的支出和

應(yīng)獲得的利潤

重置價格是采用估價時點時的材料和技術(shù)，重新建造與估價對象建筑物具有

同等效用的建筑的必須支出和利潤

重建價格是采用估價對象建筑物相同的材料和技術(shù)，重新建造相同建筑必須

支出和利潤

估價上的折舊包括哪三個方面？

1、物質(zhì)折|日(自然老化、使用磨損、意外損毀、損壞殘存)

2、功能折舊

3、經(jīng)濟折舊

直線法折舊下的建筑物現(xiàn)值的計算公式為何？

年折舊額D=C-S=C(1-R)

NN

折舊總額E=Dxt

建筑物現(xiàn)值V=C-E=C[I-(l-R)t/N]

什么是收益法？

又稱收益資本化法、收益還原法，是預(yù)測估價對象的未來收益，然后利用報

酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價值，以求取估價對象客觀合理價格或價

值的方法。收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)，可分為直接資本化法、報酬資本化法

收益法適用的對象和條件是什么？

收益法適用于有收益或有潛在收益的物業(yè)，如住宅、寫字樓、旅館、商店、

影劇院、游樂場、加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房、倉庫、農(nóng)地等。公用、公益性物業(yè)不適用，

如行政辦公樓、學(xué)校、公園等

收益法估價的操作步驟是什么？

1、搜集并驗證與估價對象未來預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料

2、預(yù)測估價對象的未來收益

3、求取報酬率或資本化率、收益乘數(shù)

4、選用適宜的收益法公式計算出收益價格

試列舉收益法的幾種計算公式及其應(yīng)用條件

1、收益期限為有限年且凈收益每年不變n

V=A/Y[1-1/（1+Y）]

1）凈收益A每年不變

2）報酬率Y不等于0

3）收益期n為有限年

2、收益期限為無限年且凈收益每年不變

V=A/Y

1）凈收益A每年不變

2）報酬率Y大于0

3）收益期n為無限年

3、凈收益在前若干年有變化

t

V=￡Ai/（l+Y）i+A/Y（l+Y）t[1-1/（l+Y）n-t]

i=l

1）凈收益在未來的前t年（含第t年）有變化，分別為人1八2,...4,在1年以后

無變化為A

2）報酬率Y不等于0

3）收益期n為有限年

可用于收益法轉(zhuǎn)換為價值的未來收益主要有哪些

潛在毛收入、有效毛收入、凈運營收益

出租型物業(yè)的凈收益如何求取?

凈收益=潛在毛收入-空置等造成的損失-運營費用

=有效毛收入-運營費用=凈運營收益

實際收益與客觀收益的含義及區(qū)別是什么？

求取報酬率的方法有哪些

1、累加法

報酬率=無風(fēng)險報酬率+投資風(fēng)險補償+管理負擔(dān)補償+缺乏流動性補償一投資

帶來的優(yōu)惠

2、市場提取法

收益乘數(shù)法的相關(guān)公式

收益乘數(shù)=價格/年收益

物業(yè)價值=年收益x收益乘數(shù)

毛租金乘數(shù)=價格/毛租金

毛租金乘數(shù)法的優(yōu)點

1、方便易行

2、比較客觀

3、避免了多次測算的誤差累計

毛租金乘數(shù)法的缺點

1、忽略了物業(yè)租金以外的收入

2、忽略了不同物業(yè)的空置率和運營費用的差異

5何謂房地產(chǎn)市場？

房地產(chǎn)市場可以理解為從事房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)然顒拥膱鏊?/p>

及一切交易途徑和形式

房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)中對房地產(chǎn)市場的定義，則是指當(dāng)前潛在的房地產(chǎn)買者和賣

者，以及當(dāng)前的房地產(chǎn)交易活動

一個完整的房地產(chǎn)是由市場主體、客體、價格、資金、運行機制等因素構(gòu)成

的一個系統(tǒng)

房地產(chǎn)市場是由參與房地產(chǎn)交換的當(dāng)事者、房地產(chǎn)商品、發(fā)那個地產(chǎn)交易需

求、交易組織機構(gòu)等要素構(gòu)成

房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境包括哪些方面？

1、社會環(huán)境2、政治環(huán)境3、經(jīng)濟環(huán)境

4、金融環(huán)境5、房地產(chǎn)法律制度環(huán)境6、技術(shù)環(huán)境

7、資源環(huán)境8、國際環(huán)境

影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的社會經(jīng)濟因素

1、社會因素

1）傳統(tǒng)觀念和消費心理2）社會福利3）人口數(shù)量及狀態(tài)

4）家庭戶數(shù)與規(guī)模5）家庭生命周期

2、經(jīng)濟因素

1）經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r2）家庭收入水平及分布3）物價水平

4）工資及就業(yè)水平5）房價租金比

3、政策因素

1）房地產(chǎn)供給政策2）住房分配和消費政策

3）房地產(chǎn)金融政策4）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與交易政策

影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的社會經(jīng)濟力量

1、金融業(yè)的發(fā)展2、信息、通信技術(shù)水平的提高

3、生產(chǎn)和工作方式的轉(zhuǎn)變4、人文環(huán)境的變化

5、自然環(huán)境的變化6、政治制度的變遷

影響房地產(chǎn)市場運行的因素有哪些？

哪些市場條件的變化會導(dǎo)致對商品住宅需求的變化？

1,收入的變化2、其他商品的價格變化

3、對未來的預(yù)期4、政府政策的變化

影響房地產(chǎn)市場供給的因素

1、房地產(chǎn)開發(fā)成本2、建造技術(shù)3、政府政策的變化

4、對未來的預(yù)期5、相關(guān)產(chǎn)品的價格6、獲取利潤水平的目標(biāo)

房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)是從哪些方面考察的？

1、總量結(jié)構(gòu)2、區(qū)域結(jié)構(gòu)3、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)4、供求結(jié)構(gòu)5、投資結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)市場細分的方式有哪些？

1、按地域細分2、按房地產(chǎn)用途細分3、按存量增量細分

4、按交易形式細分5、按目標(biāo)市場細分

分析描述房地產(chǎn)市場狀況的指標(biāo)有哪些類型。各自的含義是什么?他們相互之間

的關(guān)系如何？

1、供給指標(biāo)

1）存量2）新竣工量3）滅失量4）空置量5）空置率6）可供租售量

7）房屋施工面積8）房屋新開工面積9）平均建設(shè)周期10）竣工房屋價值

2、需求指標(biāo)

1）國內(nèi)生產(chǎn)總值2）人口數(shù)3）城市家庭人口4）就業(yè)人員數(shù)量

5）就業(yè)分布6）城鎮(zhèn)登記失業(yè)率7）城市家庭可支配收入8）城市家庭總支

出

9）房屋空間使用數(shù)量10）商品零售價格指數(shù)11）城市居民消費價格指數(shù)

3、市場交易指標(biāo)

1）銷售量2）出租量3）吸納量4）吸納率5）吸納周期6）預(yù)售面積

7）房地產(chǎn)價格指數(shù)8）房地產(chǎn)價格9）房地產(chǎn)租金

房地產(chǎn)市場有哪些特征？

1、市場供給特點：缺乏彈性、具有非同質(zhì)性、高度壟斷性

2、市場需求的特點：廣泛性、多樣性、開支巨大

3、市場交易的特點：交易是產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)及再界定、程序復(fù)雜、需專業(yè)服務(wù)

4、市場價格的特點：地理位置影響大、價格呈上升趨勢、交易主體個別因

素影響大

房地產(chǎn)市場的功能表現(xiàn)在哪些方面？

1、配置存量房地產(chǎn)資源和利益2、顯示房地產(chǎn)市場需求變化

3、指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變4、指導(dǎo)政府制定科學(xué)的土地供給計劃

5、引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化

房地產(chǎn)市場供給的變化由哪些原因引起

1、建設(shè)新的房地產(chǎn)項目或改變原來物業(yè)的使用方式

2、某類物業(yè)或可替代物業(yè)間的租售價格比發(fā)生變化

房地產(chǎn)市場為什么需要政府干預(yù)？

1、實現(xiàn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展2、使存量房地產(chǎn)資源得到最有效的使

用

3、保證為各類生產(chǎn)生活需要提供適當(dāng)?shù)娜胱】臻g4、引導(dǎo)新建項目的位

置選擇

政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的手段有哪些?為什么這些手段能夠發(fā)揮對市場的調(diào)控作

用？

1、土地供應(yīng)政策2、金融政3、住房政策4、城市規(guī)劃

5、地價政策6、稅收政策7、租金和價格控制

如何確定市場區(qū)域？

1、描繪市場區(qū)域2、在相應(yīng)地圖上標(biāo)出市場區(qū)域的邊界

3、解釋確定市場區(qū)域邊界的依據(jù)

影響市場區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素

1、自然特征2、建筑阻礙3、人口密度大小4、政治區(qū)域

5、發(fā)展的類型和范圍6、競爭性項目面對區(qū)域

房地產(chǎn)市場分析包括哪三個方面?

1、宏觀因素分析

2、市場供求分析

1）供給分析2）需求分析3）競爭分析4）市場占有率分析

3、相關(guān)因素分析

房地產(chǎn)市場供求分析的內(nèi)容有哪些？

1、供給分析

1）調(diào)查房地產(chǎn)當(dāng)前的存量、過去的走勢和未來可能的供給

2）分析當(dāng)前城市規(guī)劃及其可能的變化和土地利用、交通、基本建設(shè)投資等計

劃

3）分析房地產(chǎn)市場的商業(yè)周期和建造周期循環(huán)運動情況;分析未來相關(guān)市場

區(qū)域供求之間的數(shù)量差異

2、需求分析

1）需求預(yù)測

2）分析建設(shè)和運營中的主要物業(yè)項目

3）吸納率分析

4）市場租戶對產(chǎn)品功能需求

3、競爭分析

1）列出與競爭那個有關(guān)物業(yè)的功能和特點

2）市場細分，明確目標(biāo)月的目標(biāo)使用者

4、市場占有率分析

1）估算市場供給總吸納量和吸納速度、目標(biāo)物業(yè)的市場份額，明確目標(biāo)物業(yè)

競爭優(yōu)勢

2）目標(biāo)物業(yè)的市場占有率、出租進度、租賃價格、租賃期等分析結(jié)果，提出

建議

房地產(chǎn)相關(guān)因素分析的內(nèi)容

1、居住物業(yè)

了解周圍住宅的供求狀況、價格水平、住戶滿意程度和希望，確定目標(biāo)物業(yè)

的裝修、配置標(biāo)準(zhǔn)

2、寫字樓物業(yè)

研究交通通達程度，周邊環(huán)境與商業(yè)設(shè)施，物業(yè)內(nèi)外布局、裝修標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)

內(nèi)容

3、商業(yè)零售物業(yè)

研究所處地區(qū)的流動人口和常住人口數(shù)量、購買力水平、特殊需要等，考慮

服務(wù)半徑及其他商業(yè)物業(yè)的分布情況

4、工業(yè)或倉儲物業(yè)

考察未來入住者的意見，特殊車輛通道和生產(chǎn)工藝特殊要求等

物業(yè)經(jīng)營管理計劃的概念是什么?有哪些作用？

物業(yè)經(jīng)營管理計劃，是用來指導(dǎo)、組織、實施、協(xié)調(diào)和控制物業(yè)經(jīng)營管理過

程中的文件，也是處理物業(yè)經(jīng)營管理過程中若干不確定性因素的工具，還是避免

浪費、提高工作效率和經(jīng)濟效益的手段

作用是：

1、指導(dǎo)物業(yè)管理的具體行動

2、書面記載物業(yè)管理計劃的目標(biāo)、前提與制約因素

3、書面記載選擇并最終確定物業(yè)管理方案的決策過程

4、幫助利害關(guān)系各方之間進行溝通，有助于統(tǒng)一各方面的認識

5、便于明確物業(yè)管理服務(wù)的工作內(nèi)容、范圍、時間安排、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、所需

費用和風(fēng)險等重大問題

6、測量物業(yè)管理活動，幫助物業(yè)管理企業(yè)進行相關(guān)的控制，幫助業(yè)主考核

物業(yè)經(jīng)營管理活動的績效

制定物業(yè)管理計劃的基本原則

1、物業(yè)管理師必須參加和主持

2、發(fā)揮物業(yè)管理人員的集體智慧，鼓勵大家參與

3、實際參與物業(yè)管理工作的人員必須參與該項活動和工作計劃的制定

編制物業(yè)管理計劃的基礎(chǔ)工作有哪些方面？

1、區(qū)域宏觀市場環(huán)境分析

研究物業(yè)周圍較大范圍內(nèi)的社會、經(jīng)濟、政治、文化教育、城市發(fā)展、公共

事業(yè)等方面的發(fā)展?fàn)顩r與趨勢，確定影響物業(yè)發(fā)展的主要因素

2、房地產(chǎn)市場分析

3、鄰里分析（考察鄰里物業(yè)的實體狀況）

1）鄰里物業(yè)的維修水平及物業(yè)用途

2）有無新的物業(yè)發(fā)展項目

3）是否會出現(xiàn)新的競爭對手

4、物業(yè)現(xiàn)狀分析

1）建筑物內(nèi)有多少套或多少面積的可出租房屋

2）物業(yè)令人滿意程度如何

3）可出租物業(yè)的吸引力如何

4）建筑物的實體狀況如何

5）建筑物的室內(nèi)裝飾、公共空間、衛(wèi)生設(shè)備、供暖設(shè)施、供電系統(tǒng)等的狀況

如何

6）休閑、娛樂場所及設(shè)施的實體及外觀狀況如何

7）土地與建筑物的關(guān)系如何

8）建筑物的現(xiàn)行管理標(biāo)準(zhǔn)是什么

9）當(dāng)前的出租率、租金水平及租戶構(gòu)成如何

10）當(dāng)前物業(yè)管理人員的情況如何

明確業(yè)主目標(biāo)，是制定物業(yè)管理計劃的前提

評價物業(yè)區(qū)位優(yōu)劣需考慮的因素

1、居住物業(yè)

1）市政公用和公建配套設(shè)施完備的程度

2）環(huán)境因素

3）公共交通便捷程度

4）居民人口與收入

5）社區(qū)文化氛圍即人身與財產(chǎn)安全狀況

2、商業(yè)零售物業(yè)

1）周圍人口密度

2）交通、通信的方便程度

3）居民的購買力水平和消費習(xí)慣

3、寫字樓

1）與其他商業(yè)設(shè)施接近的程度

2）周圍土地利用情況和環(huán)境

3）易接近性

物業(yè)管理方案中的改進方案從哪些方面考慮

1、更新及現(xiàn)代化

2、改變建筑物的用途

物業(yè)管理計劃的表現(xiàn)形式

1、年度計劃（運行計劃）

2、中短期計劃（3?5年，介于戰(zhàn)術(shù)層次和策略層次之間）

3、長期計劃（策略計劃，以物業(yè)剩余壽命為界，不僅僅是針對某一家物業(yè)管

理企業(yè)任內(nèi)的

工作，而且是長期不間斷的計劃管理，從資產(chǎn)管理的角度，進行物業(yè)全壽命

周期的成本費用分析，制定物業(yè)資產(chǎn)價值提升和有效利用計劃，尋求費用最低、

物業(yè)經(jīng)濟使用壽命維持時間最長的最理想維修方式）

物業(yè)管理計劃的主要內(nèi)容包括哪幾個方面？

1、建筑物管理計劃

1）建筑物維護的標(biāo)準(zhǔn)2）建筑物管理策略3）物業(yè)檢查計劃4）公共設(shè)施服

務(wù)的內(nèi)容

2、租賃計劃

1）租金方案2）出租策略

3、財務(wù)收支計劃

4、物業(yè)運行績效評估及與業(yè)主溝通計劃

物業(yè)運行績效評估指標(biāo)包括哪些？

1、預(yù)計租值與實際租值的比較

2、實際和預(yù)計的資本價值的增長

3、收益率即物業(yè)的競爭狀況和預(yù)期的風(fēng)險與其市場競爭對手的比較

4、資本回報率即收益和物業(yè)資本價值的比較

5、凈收益即毛收益減去成本6、空置水平7、服務(wù)收費水平

8、拖欠租金和壞帳9、財務(wù)內(nèi)部收益率

10、對于機構(gòu)投資者來說本物業(yè)在其房地產(chǎn)投資組合中的位置

物業(yè)管理企業(yè)最常用的和業(yè)主溝通的手段是

1、定期的年度或季度表現(xiàn)報告2、定期的管理會議3、定期私人接

觸

房屋租賃的含義

1、出租人必須是房屋所有權(quán)人

2、出租人將房屋出租給承租人使用

房屋租賃的特點

1、房屋租賃不轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán)，承租人擁有的是房屋的占有權(quán)、使用權(quán)

和部分收益權(quán)

2、房屋租賃的標(biāo)的是作為特定物的房屋

3、房屋租賃關(guān)系是一種經(jīng)濟要式契約關(guān)系，租賃契約必須是要式合同，必

須登記備案

4、房屋租賃關(guān)系不因所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而中止

5、租賃雙方都必須是符合法律規(guī)定的責(zé)任人，我國規(guī)定機關(guān)團體等不得租

用城市私房，外國人不能租用內(nèi)銷房

按房屋所有權(quán)的性質(zhì)劃分物業(yè)租賃有哪幾類

1、公房租賃

2、私房租賃

按房屋租賃期限劃分物業(yè)租賃有那幾類

1、定期租賃，是最常見的租賃形式

2、自動延期租賃，又成周期性租賃

3、意愿租賃

短期0?2,中短期3?4,長期5年以上

按物業(yè)租金的內(nèi)涵劃分物業(yè)租賃

1、毛租，租金中包含稅金、物業(yè)管理費、能源使用費

2、凈租，租金中不包含稅金、物業(yè)管理費、能源使用費

3、百分比租金，也稱為超出性租金，常用于零售商業(yè)物業(yè)

物業(yè)租賃管理模式

1、包租轉(zhuǎn)租模式2、出租代理模式3、委托管理模式

租賃管理對象是什么？

租賃管理是針對包括寫字樓、零售商業(yè)物業(yè)、出租公寓等在內(nèi)的收益性物業(yè)

租賃活動的管理

租賃管理的主要內(nèi)容有哪些

1、租約簽訂前，制定租賃方案與策略、租戶選擇、租金確定、租約談判、

簽約管理

2、租約執(zhí)行過程中，房屋空間交付、收取租金、租金調(diào)整、租戶關(guān)系管理

3、租約期滿時，租金結(jié)算、租約續(xù)期、房屋空間收回管理

在制定租賃方案和策略時，需要關(guān)注哪些方面

1、確定可出租面積和租賃方式

2、編制租賃經(jīng)營預(yù)算（財務(wù)控制、財務(wù)計劃、發(fā)現(xiàn)問題）

3、定位目標(biāo)市場（物業(yè)的檔次、物業(yè)所處區(qū)域、業(yè)主的要求）

4、確定租金方案

5、明確吸引租戶的策略（宣傳手段、租約條款）

確定和調(diào)整租金的方法有哪些

1、在確定租金時，一般應(yīng)首先根據(jù)業(yè)主希望達到的投資收益率目標(biāo)和其可

接受的最低租金水平確定一個基礎(chǔ)租金

2、對租期短的租戶，可設(shè)定一個租金水平，在租期中保持不變

3、對租期長的租戶，需要在租約中對租金如何調(diào)整作出明確的規(guī)定

租賃管理的市場營銷中，從哪些方面宣傳物業(yè)

1、價格優(yōu)勢2、物業(yè)本身的素質(zhì)3、良好的聲譽4、經(jīng)濟實用

租賃合同的基本法律特征有哪些

1、房屋租賃合同是雙務(wù)合同（雙方都享有權(quán)利和負有義務(wù)）

2、房屋租賃合同是有償合同（雙方在享有合同規(guī)定的權(quán)利時必須付出代價）

3、房屋租賃合同是諾成合同（雙方意思表示一致即告成立的合同）

4、房屋租賃合同是要式合同

5、房屋租賃合同是繼續(xù)性合同

租賃合同包括哪些基本條款

當(dāng)事人姓名或者名稱及住所

房屋坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況

租賃用途

租賃期限

租金及支付方式

房屋的修繕責(zé)任

轉(zhuǎn)租的約定

變更和解除合同的條件

租賃雙方的權(quán)利與義務(wù)

當(dāng)事人約定的其他條款（稅收與保險費的分擔(dān)、改建的規(guī)定、保證金）

出租人的權(quán)利

1、有按期收取租金的權(quán)利

2、有監(jiān)督承租人按合同規(guī)定合理使用房屋的權(quán)利

3、有依法收回出租房屋的權(quán)利

4、有向用戶宣傳、貫徹執(zhí)行國家房管政策和物業(yè)管理公約

出租人的義務(wù)

1、有按照合同規(guī)定提供房屋給承租人使用的義務(wù)

2、有保障承租人合法使用房屋的義務(wù)

3、有保障承租人居住安全和對房屋裝修、設(shè)備設(shè)施進行正常維修的義務(wù)

4、有組織住戶、依靠群眾管好房屋，接受租戶監(jiān)督，不斷改進工作的義務(wù)

承租人的權(quán)利

1、有按照租約所列的房屋、規(guī)定的用途使用房屋的權(quán)利

2、有要求保障房屋安全的權(quán)利

3、出租房出售時、有優(yōu)先購買權(quán)

4、有對物業(yè)管理狀況進行監(jiān)督、建議的權(quán)利

5、經(jīng)出租人同意有轉(zhuǎn)租獲利的權(quán)利

承租人的義務(wù)

1、有按期交納租金的義務(wù)

2、有按約定用途合理使用房屋，不得是指轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓他人的義務(wù)

3、有維護原有房屋、愛護使用、妥善保管的義務(wù)

4、有遵守有關(guān)國家政府法規(guī)和物業(yè)管理規(guī)定的義務(wù)

租賃物業(yè)改建的規(guī)定

1、承租戶的改建必須經(jīng)出租人書面同意

2、必須明確改建后新增部分的歸屬

3、必須明確改建費用的承擔(dān)

4、明確用于生意的固置物的處理

什么叫CRM?

CRM（客戶關(guān)系管理）是一種通過圍繞客戶細分來組織企業(yè)，鼓勵滿足客戶需

要的行為，并通過加強客戶與供應(yīng)商之間聯(lián)系等手段，來提高盈利、收入和客戶

滿意度的遍及整個企業(yè)的商業(yè)策略。它的根本目的是通過不斷改善客戶關(guān)系、互

動方式、資源調(diào)配、業(yè)務(wù)流程和自動化程度等，達到降低運營成本、提高企業(yè)銷

售收入、客戶滿意度和員工生產(chǎn)力的目的

CRM對企業(yè)有哪些作用

1、能夠整合客戶、企業(yè)和員工資源、優(yōu)化業(yè)務(wù)流程

2、能夠提高企業(yè)、員工對客戶的響應(yīng)、反饋速度和應(yīng)變能力

3、能夠提高企業(yè)銷售收入

4、能夠改善企業(yè)服務(wù)、提高客戶滿意度

CRM的本質(zhì)

1、CRM是一種管理理念而非管理軟件（三個層次：管理思想層、軟件產(chǎn)品

層、管理系統(tǒng)層）

2、CRM是營銷管理的創(chuàng)新

為什么要在物業(yè)經(jīng)營管理中實施引入CRM?

1、需要在租戶的整個租賃期中與租戶進行全方位溝通，隨時響應(yīng)租戶的要

求，提高租戶的滿意度

2、物業(yè)經(jīng)營管理公司需要主動變革以提高租戶的滿意度、員工生產(chǎn)率并合

理擴大盈利

CRM在物業(yè)經(jīng)營管理中如何實施

1、建立詳細的租戶檔案

2、租賃期內(nèi)的服務(wù)

3、租金繳交的管理

4、數(shù)據(jù)統(tǒng)計與分析（統(tǒng)計租戶要求的服務(wù)項目、統(tǒng)計租金繳交歷史情況）

5、個性化服務(wù)

7物業(yè)管理中的預(yù)算形式

1、年度運營預(yù)算

是最常用的預(yù)算

2、資本支出預(yù)算

3、長期預(yù)算

物業(yè)管理成本的含義是什么

物業(yè)管理陳本，就是指企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人

提供維修、管理和服務(wù)等過程中發(fā)生的各項支出

物業(yè)管理成本的構(gòu)成是怎樣的

1、營業(yè)成本

1）直接人工費

2）直接材料費

3）間接費用（管理處的管理人員費用、固定資產(chǎn)折舊與修理費、水電費、辦

公費、等）

2、期間費用或經(jīng)營管理費用

1）管理費用

2）財務(wù)費用

物業(yè)管理成本的構(gòu)成和開支范圍的特別規(guī)定

1、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營共用設(shè)施設(shè)備，支付的有償使用費，計入營業(yè)成本

2、物業(yè)管理企業(yè)支付的管理用房有償使用費，計入營業(yè)成本或管理費用

3、物業(yè)管理企業(yè)對管理用房進行裝飾裝修發(fā)生的支出，計入遞延資產(chǎn)，在

有效使用期限內(nèi)，分期探入營業(yè)成本或管理費用

4、發(fā)生的壞帳損失，計入管理費用

5、不得列入物業(yè)管理成本的支出

1）購置和建造固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)的支出

2）對外投資的支出

3）被沒收的財產(chǎn)，支付的滯納金、罰款、違約金、賠償金，以及企業(yè)的贊助、

捐贈支出

4）國家法律、法規(guī)規(guī)定之外的各種付費

5）國家規(guī)定不得列入成本、費用的其他支出

物業(yè)管理成本的分類具體有哪些

1、按昭經(jīng)濟性質(zhì)分類

1）外購材料2）工資3）職工福利費4）折舊費5）利息支出6）稅金7）其他支出

2、按照經(jīng)濟用途分類

1）營業(yè)成本2）期間費用或經(jīng)營管理費用

3、按照與業(yè)務(wù)量的關(guān)系劃分

1）固定成本2）變動成本3）半固定或半變動成本（又稱混合成本）

4、按照計算依據(jù)不同劃分

1）目標(biāo)成本2）定額成本3）計劃成本4）實際成本

5、按照與決策的關(guān)系劃分

1）邊際成本2）差異成本3）機會成本4）估計成本5）沉沒成本

6）可免成本7）附加價值成本

人工費的估算

1、基本工資F1

2、社會保險費F2

3、福利費F3（工資總額17.5%）

1）福利基金（工資總額14%）

2）工會基金（工資總額2%）

3）教育經(jīng)費（工資總額1.5%）

4、加班費F4（人均月加班2?3天，日平均工資按22工作日計算）

5、服裝費F5

6、工服洗滌費F6

人工費Pl=（月基本工資+社會保險費+各項福利費+加班費+服裝費+工服洗

滌費）+物業(yè)

總面積

=（F1+F2+F3+F4+F5+F6）+S

辦公費估算

辦公費P2=（年度交通費+通信費+低值易耗品、辦公用品+書報費+廣告費、

市場推廣費+法律費用+節(jié)日裝飾費+辦公用租金）一（12月x物業(yè)總面積）

=（Fl+F2+F3+F4+F5+F6+F7+F8）+（12xS）

共用部位與共用設(shè)施設(shè)備的日常運行和維護費估算

公共部位、公共設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)費P3=（年度維修保養(yǎng)費+裝修費+能源費+

康樂設(shè)施運營成本+雜項費用）+（12月x物業(yè)總面積）

=(F1+F2+F3+F4+F5)+(12xS)

保安費估算

1、保安系統(tǒng)費Fl

1）保安系統(tǒng)日常運行電費及維修保養(yǎng)費

2）日常保安器材費

3）更新儲備金

2、保安人員人身保險費F2

3、保安用房和保安人員住房租金F3

保安費P4=（年度保安系統(tǒng)費+保安人員人身保險費+保安用房和保安人員住

房租金）+（12月x物業(yè)總面積）

=（Fl+F2+F3R（12xS）

清潔衛(wèi)生費估算

清潔衛(wèi)生費P5=（年度清潔工具購置費+勞保用品費+清潔機械材料費+化糞

池清理費+垃圾外運費+其他費用+水池清潔費）一（12月x物業(yè)總面積）

=（F1+F2+F3+F4+F5+F6+F7）+（12xS）

綠化養(yǎng)護費估算

綠化養(yǎng)護費P6=（綠化工具費+勞保用品費+綠化用水費+農(nóng)藥化肥費+雜草清

運費+園林景觀再造費）+（12月x物業(yè)總面積）

=（F1+F2+F3+F4+F5+F6）+（12xS）

固定資產(chǎn)折舊費估算

固定資產(chǎn)折舊費P7=固定資產(chǎn)總額+（平均折舊年限5年X12月x物業(yè)總面積）

=￡Fi-（5xl2xS）

固定資產(chǎn)平均折舊年限一般為5年

保險費估算

保險費P8=Z（投保的第i種保險種類x第i種保險種類的保險費率）+物業(yè)總面

積

=Z（MixXi）+S

專項維修資金估算

專項維修資金P9=（施工工人工資等+設(shè)備零件材料購置費+機械使用費+水、

電、氣費+管理費）+（12月x物業(yè)總面積）

=（Fl+F2+F3+F4+F5）+（12xS）

什么是成本預(yù)算？

成本預(yù)算也稱為成本計劃，它是根據(jù)物業(yè)個年企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)和經(jīng)營方針，

再了解過去、分析現(xiàn)在和預(yù)測未來的基礎(chǔ)上，以貨幣形式事先規(guī)定預(yù)算期內(nèi)履行

物業(yè)管理受托責(zé)任所發(fā)生所成本的一種財務(wù)管理活動

成本預(yù)算具有哪些具體要求

1、成本預(yù)算必須同其他預(yù)算相協(xié)調(diào)

2、成本預(yù)算要以各項定額為基礎(chǔ)

3、成本預(yù)算應(yīng)有相應(yīng)的技術(shù)經(jīng)濟措施保證

4、成本預(yù)算要全面權(quán)衡，提高資金使用效益

5、成本預(yù)算既要符合實際，又要適當(dāng)留有余地

成本預(yù)算的編制方法具體有哪些?各有什么特點？

1、固定預(yù)算

也稱增量預(yù)算或減量預(yù)算，是傳統(tǒng)的預(yù)算編制方法。預(yù)算編出后，再預(yù)算期

內(nèi)除特殊情況必須追加預(yù)算外一般不做變動或更迭，具有相對固定性，編制簡單

假設(shè)前提是：1）現(xiàn)有的業(yè)務(wù)活動是企業(yè)必須的

2）原有的各項開支都是合理的

3）增加費用預(yù)算是值得的

2、彈性預(yù)算

又稱變動預(yù)算，這種預(yù)算隨著物業(yè)經(jīng)營管理活動水平的不同可以作相應(yīng)的調(diào)

控，具有伸縮性，根據(jù)業(yè)務(wù)量的多少，列出幾個不同水平的費用預(yù)算

主要方法：1）列表法，又稱多水平法

2）公式法，y=a+bx,=固定成本+變動成本金額x業(yè)務(wù)量

3、零基預(yù)算

西方國家廣泛使用，在每一預(yù)算期對任何一項預(yù)算開支項目，不考慮以往費

用項目或費用額，所有預(yù)算支出均以零為出發(fā)點，一切從實際需要與可能出發(fā)，

在綜合平衡的基礎(chǔ)上編制成本預(yù)算

4、滾動預(yù)算

包括逐月滾動、逐季滾動、混合滾動

5、概率預(yù)算

對成本預(yù)算編制中涉及的諸多變量（價格、業(yè)務(wù)量等）在一定范圍內(nèi)的變動作

出近似的估計，從而使預(yù)算的編制更為符合實際

編制方法是：1）確定預(yù)算編制所涉及的每一變量

2）確定每一變量的變化范圍及其可能性

3）計算各變量不同“組合”的聯(lián)合概率

4）對各種組合的聯(lián)合概率與各該組合的結(jié)果計算加總，求取成本期望值

成本預(yù)算的編制方式和程序是怎樣的

常用的預(yù)算編制方式為“二下一上式”：

1、管理層將預(yù)計損益表分部門下達（一下）

2、各部門編制預(yù)算草案上報（一上）

3、預(yù)算批準(zhǔn)后下達各部門執(zhí)行（二下）

編制程序：

1、收集和整理有關(guān)資料

2、對預(yù)期成本指標(biāo)進行預(yù)測

3、根據(jù)企業(yè)（部門）特點編制成本預(yù)算

簡述不同成本的預(yù)算編制

1、營業(yè)成本預(yù)算

包括直接人工費預(yù)算和直接材料費預(yù)算，應(yīng)以收入預(yù)算為基礎(chǔ)，確定公共服

務(wù)收入、公眾代辦性服務(wù)收入和特約服務(wù)收入的直接成本

2、管理費用預(yù)算

管理費用涵蓋了物業(yè)管理企業(yè)在提供服務(wù)中發(fā)生的所有間接費用，最佳方法

為零基預(yù)算，也可采用固定預(yù)算

3、財務(wù)費用預(yù)算

財務(wù)費用是物業(yè)管理企業(yè)在預(yù)算期內(nèi)為籌措資金所發(fā)生費用，如果不涉及融

資的問題，通常該項費用預(yù)算值為零

成本控制的含義

1、對目標(biāo)成本本身的控制2、對目標(biāo)成本完成的控制和過程的監(jiān)督

3、在過程控制的基礎(chǔ)上，著眼于未來，為今后成本的降低指明方向

成本控制具體有哪些分類

1、按控制的時間特征分類

1）事先控制（事前控制）2）事中控制（過程控制）3）事后控缶U（事后分析）

2、按控制的機制分類

1）前饋性控制（成本發(fā)生前所進行的控制）2）防護性控制（制度控制、會計控

制）

3）反饋性控制（利用反饋控制原理進行的事中或事后控制）

3、按成本信息反饋的程度分類

1）成本開環(huán)控制（成本控制的最低級）2）成本閉環(huán)控制

4、按控制的系統(tǒng)不同

1）簡單控制2）分級控制

5、按控制的要求不同

1）絕對成本控制2）相對成本控制

6、按控制的對象不同

1）材料成本控制2）工資控制3）管理費用控制

成本控制的原則有哪些

1、全面控制原則

1）成本控制是全員控制2）成本控制應(yīng)貫穿于物業(yè)管理成本形成的全過程

2、講求經(jīng)濟效益原則

3、責(zé)權(quán)利相結(jié)合原則

4、例外管理原則

例外情況的判定：1）重要性2）特殊性3）一貫性

簡述成本控制的程序

1、確定控制標(biāo)準(zhǔn)2、執(zhí)行控制標(biāo)3、分析相關(guān)差異

4、糾正成本偏差5、進行考核獎罰

簡述成本控制的組織體系

1、成本中心（各部門）

2、費用中心（職能部門、總經(jīng)理室等）

簡述成本控制的考核指標(biāo)

1、經(jīng)濟效益指標(biāo)

1）成本（費用）降低額=預(yù)算成本（費用）-實際成本（費用）

2）成本（費用）降低率=［成本（費用）降低額/預(yù)算成本（費用）1x100%

2、服務(wù)質(zhì)量指標(biāo)

物業(yè)增值率=（期末物業(yè)總值/期初物業(yè)總值）x100%

如何搞好成本的日常管理

1、利用物業(yè)管理周期理論進行成本控制

2、嚴(yán)格實施預(yù)算的憑證控制

3、建立健全費用開支與報銷審批制度

8根據(jù)合同的作用以及主體的不同，物業(yè)管理中的合同大致可以分為哪幾類

1、物業(yè)建設(shè)單位在開發(fā)過程中所訂立的合同

2、前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同

3、業(yè)主所簽訂的與物業(yè)管理活動有關(guān)的合同

4、物業(yè)管理企業(yè)與專營公司訂立的有關(guān)物業(yè)管理活動的專項服務(wù)合同

物業(yè)管理合同的構(gòu)成要素

1、物業(yè)描述，界定管理對象及范圍

2、合同期限，界定合同雙方責(zé)任和權(quán)利存續(xù)的時間

3、管理者的責(zé)任

4、業(yè)主的目標(biāo)

5、管理者的權(quán)力范圍

6、物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)報告的內(nèi)容要求

7、服務(wù)費用及支付方式

8、成本分配與使用

前期物業(yè)服務(wù)合同的特征

1、前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)簽訂

2、前期物業(yè)服務(wù)合同具有過渡性

3、前期物業(yè)服務(wù)合同是要式合同

物業(yè)服務(wù)合同具有何種法律特征

1、物業(yè)服務(wù)合同的訂立以當(dāng)事人相互信任為前提

2、物業(yè)服務(wù)合同是有償?shù)?/p>

3、月服務(wù)合同既是諾成性合同又是雙務(wù)合同

4、物業(yè)服務(wù)合同是勞務(wù)合同

兩個物業(yè)服務(wù)合同存在著何種差異

1、合同主體

1）前期物業(yè)服務(wù)合同：建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)

2）物業(yè)服務(wù)合同：業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)

2、簽訂時間

1）前期物業(yè)服務(wù)合同：建設(shè)單位出售住宅前

2）物業(yè)服務(wù)合同：業(yè)主委員會成