第6章-土地權(quán)利法律制度

土地法學(xué)嚴(yán)金明編著土地法學(xué)21世紀(jì)土地資源管理系列教材目錄61土地權(quán)利制度62土地所有權(quán)63土地用益物權(quán)64土地?fù)?dān)保物權(quán)65土地相鄰權(quán)6.1土地權(quán)利制度6.1.1土地權(quán)利土地權(quán)利是指土地法律關(guān)系主體在法律規(guī)定的范圍內(nèi),為滿足其特定的利益而享有的土地權(quán)力和利益。土地權(quán)利是一個(gè)法律概念,從通常的角度看,權(quán)利是法律賦予權(quán)利主體作為或不作為的許可、認(rèn)定及保障,一般是指賦予人們的土地的權(quán)力和利益,即自身擁有的維護(hù)土地利益之權(quán)。土地權(quán)利表現(xiàn)為享有土地權(quán)利的主體有權(quán)做出一定的行為和要求他人做出相應(yīng)的行為。土地權(quán)利通常包含權(quán)力和利益兩個(gè)方面。權(quán)力是指權(quán)利能夠?qū)崿F(xiàn)的可能性,它并不要求權(quán)利的絕對(duì)實(shí)現(xiàn),只是表明權(quán)利具有實(shí)現(xiàn)的現(xiàn)實(shí)可能;利益則是權(quán)利的另一主要表現(xiàn)形式,是權(quán)力現(xiàn)實(shí)化的結(jié)果。權(quán)力具有可能性,利益具有現(xiàn)實(shí)性。6.1.2土地物權(quán)土地物權(quán)是指權(quán)利人依法對(duì)特定的土地享有直接支配和排他的權(quán)利。物權(quán)法定原則一物一權(quán)原則公示公信原則效率原則按照《物權(quán)法》,土地物權(quán)包括土地所有權(quán)、土地用益物權(quán)、土地?fù)?dān)保物權(quán)和土地相鄰權(quán)。6.1.3土地債權(quán)債權(quán)是請(qǐng)求他人為一定行為(作為或不作為)的民法上的權(quán)利。合同是債權(quán)產(chǎn)生最主要的原因。債的消滅原因則有清償、提存、抵銷、免除等。物權(quán)規(guī)范財(cái)產(chǎn)的歸屬和利用關(guān)系,債權(quán)則規(guī)范財(cái)產(chǎn)的流轉(zhuǎn)關(guān)系。在財(cái)產(chǎn)關(guān)系的運(yùn)作過程中,物權(quán)是債權(quán)的起點(diǎn)和最終歸宿,債權(quán)則是人們獲得和實(shí)現(xiàn)物權(quán)的橋梁與手段。6.1.4物權(quán)立法與土地立法物權(quán)立法是土地立法的重要依據(jù)物權(quán)立法可以為完善土地橫向方面的立法奠定基礎(chǔ)物權(quán)立法可以促進(jìn)土地資源優(yōu)化配置和合理利用物權(quán)立法對(duì)于促使土地資源公平、合理分配也起很大作用6.2土地所有權(quán)6.2.1土地所有權(quán)的概念和特征土地所有權(quán)是指土地所有者依法對(duì)土地享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利,是土地所有制在法律上的反映。土地所有權(quán)主體的特定性土地所有權(quán)交易的限制性土地所有權(quán)權(quán)屬的穩(wěn)定性土地所有權(quán)權(quán)能的可分離性6.2.2土地所有權(quán)的類型國有土地所有權(quán)主體的唯一性客體的廣泛性權(quán)能的可轉(zhuǎn)移性取得方式的強(qiáng)制性取得方式的強(qiáng)制性集體土地所有權(quán)主體的多元性客體的廣泛性保護(hù)的特殊性6.2.3土地所有權(quán)的行使行使土地所有權(quán)的方式行使土地所有權(quán)應(yīng)遵循的基本法律要求行使土地所有權(quán)的限制6.3土地用益物權(quán)6.3.1土地用益物權(quán)的概念和特征土地用益物權(quán)是指土地用益物權(quán)人對(duì)他人所有的土地依法享有占有、使用和收益的權(quán)利,即凡具備法定條件者依照法定程序或依約定對(duì)國有土地或農(nóng)民集體土地所享有的占有、使用和收益的權(quán)利。土地用益物權(quán)的物權(quán)性土地用益物權(quán)的派生性土地用益物權(quán)的從屬性權(quán)利所有人只能對(duì)“土地用益物權(quán)”行使處分權(quán)6.3.2我國土地用益物權(quán)類型建設(shè)用地使用權(quán)土地承包經(jīng)營權(quán)宅基地使用權(quán)地役權(quán)6.3.3土地用益物權(quán)的保護(hù)土地用益物權(quán)作為一種相對(duì)獨(dú)立于土地所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)權(quán)利,依法受法律保護(hù)。在此需要注意兩點(diǎn):第一,國家保護(hù)土地用益物權(quán)人依法享有的權(quán)利,土地使用者有依法利用土地并獲取收益的權(quán)利。土地用益物權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓、抵押和出租。這些權(quán)利均受到法律保護(hù),任何單位和個(gè)人不得阻礙土地用益物權(quán)的行使,否則,土地用益物權(quán)人有權(quán)依法就其造成的損害請(qǐng)求賠償。第二,土地用益物權(quán)人在遭受第三人不法侵害時(shí),有權(quán)以侵權(quán)人為被告向人民法院提起訴訟。6.4土地?fù)?dān)保物權(quán)6.4.1擔(dān)保物權(quán)的概念和種類擔(dān)保物權(quán)是指擔(dān)保物權(quán)人在債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形,依法享有就擔(dān)保財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。抵押權(quán)質(zhì)權(quán)留置權(quán)6.4.2土地抵押權(quán)的概念和特征土地抵押權(quán)是指土地使用人依照法律規(guī)定,不轉(zhuǎn)移抵押土地的占有,向債權(quán)人提供一定的土地作為清償債務(wù)的擔(dān)保所產(chǎn)生的擔(dān)保物權(quán),當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí),債權(quán)人有權(quán)依法將土地折價(jià)或者以變賣方式從所得的價(jià)款中優(yōu)先受償。接受抵押的人是抵押權(quán)人,提供土地抵押的人,是抵押人。(1)土地抵押不是實(shí)物抵押而是權(quán)利抵押。(2)抵押權(quán)的客體是法律允許轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán),即權(quán)利客體的限制性。(3)抵押人必須是享有土地使用權(quán)的債務(wù)人或第三人。(4)土地使用權(quán)抵押不影響土地上其他權(quán)利人的權(quán)利6.4.3土地抵押權(quán)的客體范疇可以設(shè)定土地抵押權(quán)的權(quán)利如下:(1)法律允許單獨(dú)流轉(zhuǎn)的國有土地使用權(quán)。(2)依法以國有土地上的房屋抵押的,被抵押的房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)。(3)依法承包并經(jīng)登記的集體荒地的土地使用權(quán)。(4)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織投資設(shè)立的企業(yè)的廠房等建筑物抵押的,其占用范圍內(nèi)的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)集體土地使用權(quán)下列財(cái)產(chǎn)不得抵押(1)土地所有權(quán)。(2)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán),但法律規(guī)定可以抵押的除外。(3)學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施。(4)所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的土地財(cái)產(chǎn)。(5)依法被查封、扣押、監(jiān)管的土地財(cái)產(chǎn)。(6)法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他土地財(cái)產(chǎn)。6.4.4土地抵押權(quán)的取得和消滅通過法律行為設(shè)定抵押權(quán),也叫約定或意定抵押,是抵押權(quán)取得的基本方式。根據(jù)現(xiàn)行法律、法規(guī)的規(guī)定,土地抵押權(quán)的取得必須簽訂書面形式的合同,并辦理抵押登記。抵押登記是抵押合同生效和抵押權(quán)人取得抵押權(quán)的必要條件。土地抵押權(quán)消滅的情形主要有下面幾種:債務(wù)清償?shù)盅何锵麥缤恋氐盅簷?quán)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)無效6.5土地相鄰權(quán)6.5.1相鄰權(quán)的概念和特征相鄰權(quán)是指不動(dòng)產(chǎn)的所有人或使用人在處理相鄰關(guān)系時(shí)所享有的權(quán)利。具體來說,在相鄰的不動(dòng)產(chǎn)的所有人或者使用人之間,任何一方為了合理行使其所有權(quán)或使用權(quán),享有要求其他相鄰方提供便利或是接受一定限制的權(quán)利。相鄰權(quán)實(shí)質(zhì)上是對(duì)所有權(quán)的限制和延伸。相鄰權(quán)是從屬權(quán),不是一種單獨(dú)的物權(quán)。相鄰權(quán)不以物理上鄰接為前提。6.5.2相鄰關(guān)系的類型用水、排水的相鄰關(guān)系通行的相鄰關(guān)系管線安設(shè)的相鄰關(guān)系6.5.3相鄰關(guān)系處理的原則不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互