物業(yè)管理投標(biāo)書示范版

錄

第一節(jié)概述2

第二節(jié)物業(yè)管理總體設(shè)想4

第三節(jié)擬采取的管理方式及工作計劃5

第四節(jié)管理人員的配備及培訓(xùn)10

第五節(jié)管理規(guī)章制度的建立11

第六節(jié)物業(yè)管理報價書及經(jīng)費(fèi)收支測算19

第七節(jié)住宅區(qū)檔案的建立和管理27

第八節(jié)各類經(jīng)營管理服務(wù)指標(biāo)的承諾30

第九節(jié)保安、設(shè)施設(shè)備、保潔服務(wù)實施方案36

第十節(jié)便民服務(wù)及特約服務(wù)58

第十一節(jié)社區(qū)文化61

第一節(jié)概述

一、RR小區(qū)項目：

RR小區(qū)總建筑面積153706.55平方米，其中商業(yè)面積14514.4平方米，

會所面積2575.96平方米，住宅面積114226.97平方米，地下20787.01平方

米，共建有30幢樓。綠化率達(dá)50.54%。

二、公司概況

XXX物業(yè)管理有限公司主要從事住宅、大廈物業(yè)管理和服務(wù)以及裝飾裝潢

和商品經(jīng)營。公司在物業(yè)管理服務(wù)上建立了一整套科學(xué)化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化的管

理和經(jīng)營體系。公司以品牌發(fā)展為起點(diǎn)，不斷探索經(jīng)營管理新路子，崇尚業(yè)績、

注重工作改進(jìn)的考核一激勵制度使公司全體員工始終以積極的心態(tài)和專業(yè)化的

服務(wù)技能，為客戶提供價格比的高品質(zhì)、專業(yè)化服務(wù)。

公司制定了完善的管理規(guī)章制度，并嚴(yán)格考核。從作息時間到工作實績，從

保潔、保安、維修工到收費(fèi)員，做到任務(wù)明確，獎懲分明。

為業(yè)主提供全方位高質(zhì)量的服務(wù)是我們的宗旨，使業(yè)主的生活無后顧之憂是

我們努力的目標(biāo)。公司除開展日常的保安、保潔、保綠、公共部位的維修業(yè)務(wù)外,

還提供各種特約便民服務(wù)，開設(shè)房屋裝修、維修、代叫出租車、代繳水電費(fèi)、代

購物品等服務(wù)。

數(shù)年來，我公司以其規(guī)范的管理、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、精湛的智能化管理技術(shù)，

贏得了上海市房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士的贊譽(yù)和關(guān)注。

三、公司優(yōu)勢

1、具有一支高素質(zhì)的管理及運(yùn)行隊伍。經(jīng)過不斷地開拓創(chuàng)新、兢兢業(yè)業(yè),

塑造了一批高素質(zhì)的XXX物業(yè)人員。人員業(yè)務(wù)素質(zhì)高，動手能力強(qiáng)，一專多能,

一職多能，隊伍精干，完全能滿足RR小區(qū)的管理需要。

2、形成了一套完整科學(xué)管理運(yùn)作模式和質(zhì)量管理體系。該模式涵蓋物業(yè)管

理的有關(guān)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)、房管、客戶服務(wù)，保安、清潔、車輛管理、消防管理、

社區(qū)文化等各個環(huán)節(jié)，凝聚了XXX物業(yè)人多年的心血，吸收了南通市同行的先

進(jìn)經(jīng)驗，管理運(yùn)作的標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化程度達(dá)到南通市先進(jìn)水平，是我們對事業(yè)執(zhí)

著追求的結(jié)晶。

3、高級物業(yè)管理人才優(yōu)勢。公司中高層管理人員均獲全國物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)

理上崗證，有著豐富的項目創(chuàng)優(yōu)經(jīng)驗，這些經(jīng)驗必將對管好RR小區(qū)、塑造物業(yè)

管理的品牌形象起到極大的促進(jìn)作用。

4、具有珍惜機(jī)會、全情投入的激情。我公司是一個正在發(fā)展中的公司，在

激烈的市場競爭面前，我們珍惜市場給予的每一次機(jī)會。RR小區(qū)是海門市的高

尚住宅區(qū)，通過分析投標(biāo)項目的物業(yè)管理特點(diǎn)和我公司的實力與優(yōu)勢，我們堅信

我們完全有能力管理好該項目，完全有能力滿足業(yè)主對該項目物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)的期

望。如果雙方有機(jī)會合作，我們必將全情投入，派出精銳人員，付出百分百努力，

塑造該項目的物業(yè)管理的嶄新形象，實行雙贏局面。

第二節(jié)物業(yè)管理總體設(shè)想

根據(jù)住宅小區(qū)的物業(yè)管理的自身運(yùn)作規(guī)律，針對RR小區(qū)日前的實際情況，

我們經(jīng)過初步綜合分析,認(rèn)為在對該物業(yè)的管理服務(wù)工作中應(yīng)著重抓好如下幾項

工作：

一、實施綜合治理，還原一個清潔的RR小區(qū)。xXX物業(yè)接管RR小區(qū)以后,

首先將對社區(qū)環(huán)境進(jìn)行綜合治理，具體方案是；

1、對社區(qū)的衛(wèi)生綜合治理，把公共場所、場地的衛(wèi)生徹底打掃干凈，重點(diǎn)

清理衛(wèi)生死角，全面進(jìn)行"滅四害"消殺、清除所有垃圾雜物、泥沙等，還社區(qū)

一個干凈整潔的環(huán)境。

2、對所有沙井、溝渠進(jìn)行疏通清淤工作，保障排水系統(tǒng)暢通。

3、對社區(qū)的公共設(shè)備、機(jī)房、值班室、宿舍等公共設(shè)施進(jìn)行全面檢修維護(hù)，

使其恢復(fù)正常工作狀態(tài)。

二、健全、完善保安系統(tǒng)，把小區(qū)安全工作放在第一位，安全工作包括治安

和消防安全兩大方面。

1、建立健全適合RR小區(qū)實際的安全管理規(guī)定并嚴(yán)格執(zhí)行。

2、對全體保安人員的聘用實行嚴(yán)格把關(guān)，嚴(yán)格審查資歷、經(jīng)歷、確認(rèn)無不

良記錄，并實行擔(dān)保人制度。

3、利用技防與人防相結(jié)合，不留安全隱患與死角，對保安員實施半軍事化

管理，加強(qiáng)培訓(xùn)，嚴(yán)格管理。

4、對消防設(shè)備、設(shè)施認(rèn)真巡查，嚴(yán)格管理，使其隨時保持在良好狀態(tài)。

5、加強(qiáng)對業(yè)主、住戶的治安消防意識和知識的宣傳，做到全民具備防范能

力。確保RR小區(qū)安全萬無一失。

三、逐步改進(jìn)綠化環(huán)境，建造一個舒適的優(yōu)美小區(qū)。

RR小區(qū)的綠化環(huán)境經(jīng)過精心設(shè)計，綠化面積比重很大，綠化覆蓋率較高，

花草樹木品種繁多，我們接管后將發(fā)揮我們多年對東苑半島等管理經(jīng)驗，結(jié)合小

區(qū)的環(huán)境特點(diǎn)，對小區(qū)綠化進(jìn)行改造，并精心管理，精心修造，把RR小區(qū)塑造

成一個四季花開、鳥語花香的美麗的高檔社區(qū)。

四、以人為本，實施人性化管理，塑造RR小區(qū)形象。

為了管理好RR小區(qū)，在對社區(qū)環(huán)境進(jìn)行綜合治理的同時，最重要的是塑造

人氣，盡最大努力去調(diào)動業(yè)主住戶的積極性。大家的家園大家關(guān)心，我們將堅持

我公司的“業(yè)主、住戶至上，服務(wù)第一”的服務(wù)宗旨，實施"以人為本，人性化

管理"，逐個走訪業(yè)主、住戶，廣泛征求意見和建議，集思廣益，事事處處為業(yè)

主、住戶的利益著想，以誠待人，以誠感人，與全體業(yè)主、住戶及業(yè)主委員會一

起共同努力，完善收費(fèi)，竭誠服務(wù)，用我們的雙手和智慧，塑造RR小區(qū)的美好

形象，保證物業(yè)的保值與增值。

第三節(jié)擬采取的管理方式及工作計劃

第一部分?jǐn)M采取的管理方式

一、管理體制

接管RR小區(qū)物業(yè)管理以后，形成以業(yè)主委員會為主，居委會、派出所參與

的住宅共管體制，管理處在業(yè)主委員會和公司的直接領(lǐng)導(dǎo)下，根據(jù)所簽委托管理

合同條款要求，嚴(yán)格執(zhí)行《物業(yè)管理條例》及其實施細(xì)則，對RR小區(qū)實施綜合

一體化物業(yè)管理。管理的指導(dǎo)思想是：以社會效益為主，經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益有

機(jī)結(jié)合，為業(yè)主提供一流服務(wù)。

(-)外部管理體制

政府主管部門

------------------------------

業(yè)主管理委員會

XXX物業(yè)管理有限公司

RR小區(qū)管理處

(二)RR小區(qū)管理處組織管理架構(gòu)

xxx物業(yè)管理有限公司根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同，設(shè)立RR小區(qū)管理處，財務(wù)

實行獨(dú)立核算。管理處組織架構(gòu)圖如下:

(三)RR小區(qū)管理處組織架構(gòu)說明

1、管理處內(nèi)部采取直線職能制的組織形式，盡量減少管理環(huán)節(jié)，提高工作

效率和保證信息渠道暢通。

2、在崗位設(shè)置上，充分考慮到RR小區(qū)規(guī)模偏小，硬件設(shè)施先進(jìn)的特點(diǎn)，

崗位設(shè)置少而精，減少中間層，滿足RR小區(qū)的實際需求，降低管理成本。

3、要求管理處管理維修人員素質(zhì)高，一人多職，一專多能,最大限度地壓

縮人員定編數(shù)量。

二、監(jiān)督約束機(jī)制

(-)RR小區(qū)監(jiān)督約束機(jī)制示意圖

政府主管部門業(yè)燧員會

1、由政府部門、業(yè)主及業(yè)主委員會、物業(yè)管理公司對管理處實行全方位監(jiān)

督。

2、管理處內(nèi)部運(yùn)作公開透明，便于大家監(jiān)督。

3、強(qiáng)化物業(yè)管理公司及管理處的檢查考核職能，考核結(jié)果與員工工資待遇

掛鉤。

三、激勵機(jī)制

(-)激勵機(jī)制示意圖

溝通體系二培養(yǎng)提升體系企業(yè)文化體系

k一）在mZHTU巾沏朗

1、公司激勵機(jī)制分為兩個層次，第一層次為員工直接感受的報酬及獎懲體

系。第二層次為溝通、提升、企業(yè)文化體系，滿足員工的精神需求。

2、通過合理的報酬體系設(shè)計，完善的績效管理與考評，嚴(yán)格的獎懲體系，

真正做到獎懲分明，優(yōu)勝劣汰，保護(hù)員工長期的工作熱情及動力。

3、通過加強(qiáng)溝通，加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)，引導(dǎo)員工形成共同的價值取向和文

化觀，確保員工積極主動愉快地從事本職工作。同時對積極上進(jìn)，追求自我提升

的員工，給他們提供培訓(xùn)再教育的機(jī)會，隨著企業(yè)的發(fā)展，使員工的自身能力不

斷提高，盡可能創(chuàng)造條件滿足員工自我價值實現(xiàn)的愿望。

四、管理工作的控制方式

1、采用定點(diǎn)檢查方式，通過管理處受理投訴，追溯處理問題的全過程，檢

查有無推拖、應(yīng)付之現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問題及時組正。

2、實行"走訪管理、層層檢杳"，主任、管理員定期、不定期對各類人員的

工作進(jìn)行檢查、量化考核獎優(yōu)罰劣，從而不斷改善工作質(zhì)量。

3、實行動態(tài)信息反饋控制，定期或不定期走訪住戶、街道辦及派出所，聽

取他們對管理處的意見和建議，并在工作中予以改進(jìn)。

第二部分工作計劃

依據(jù)管理方式和管理運(yùn)作流程，我們將工作計劃分為接管管理和常規(guī)管理兩

部分，按照輕重有序、科學(xué)實效的原則，擬定如下管理工作計劃。

一、接管管理工作計劃

RR小區(qū)進(jìn)駐管理、對于接管管理工作尤為重要。一方面要接管原來開發(fā)商

所移交的RR小區(qū)建設(shè)施工驗收的各種圖紙資料，另一方面還要辦理有關(guān)業(yè)主的

各種入伙、交費(fèi)資料，以便今后進(jìn)行完善的管理服務(wù)，更為了RR小區(qū)業(yè)主的切

身利益，所以在接管時我們將認(rèn)真進(jìn)行接收，嚴(yán)格進(jìn)行科學(xué)分類、編號、建檔、

整理。做好登記造冊，完善交接簽收認(rèn)可工作，分清責(zé)任，對于各類設(shè)備設(shè)施,

結(jié)合設(shè)備檔案，認(rèn)真核對，辦好接收手續(xù)。

序號項目內(nèi)容時間

1、RR小區(qū)建筑施工竣工全套資料

—檔案接管2、業(yè)主資料檔案

3、歷年業(yè)主交費(fèi)記錄簽訂委托管理

1、公共設(shè)備接管合同后一周內(nèi)

設(shè)備接管

2、公共設(shè)備技術(shù)、維修檔案

—環(huán)境整治RR小區(qū)內(nèi)環(huán)境綠化的整治

二、正常期管理工作計劃

序號項目內(nèi)容時間

1、設(shè)備的基礎(chǔ)資料管理

機(jī)電設(shè)備的2、設(shè)備的運(yùn)行管理

—20RR年5月起

維修養(yǎng)護(hù)3、設(shè)備的維修管理

4、設(shè)備能源和安全管理

1、治安管理

保安管理2、交通、車輛管理20RR年5月起

3、消防管理

小區(qū)環(huán)境管1、園林綠化管理20RR年5月起

—

理2、清潔衛(wèi)生管理

1、費(fèi)用收取

四財務(wù)管理20RR年5月起

2、財務(wù)記帳

社區(qū)文化1、社區(qū)宣傳

五20RR年5月起

活動開展2、舉辦社區(qū)活動

便民服務(wù)和

7\為住戶提供便民服務(wù)20RR年5月起

完善配套

第四節(jié)管理人員的配備及培訓(xùn)

一、管理服務(wù)人員的配備

(一)RR小區(qū)管理處人員配備方案

人員配備說明：

RR小區(qū)管理處擬配備各類人員52人，其中管理人員7人，技工6人，一

般層員工39人。在管理人員中，大專以上學(xué)歷3人。

(—)人員素質(zhì)要求

岡位性別年齡文化程工作技能及工作經(jīng)驗要求人員素質(zhì)

要求要求要求

1、經(jīng)管專業(yè)或機(jī)電專業(yè)

主任50歲2、五年以上工作經(jīng)驗

男大專以上內(nèi)部選派

以下3、具物業(yè)管理經(jīng)歷

4、有較強(qiáng)溝通及協(xié)調(diào)能力

1、物管或經(jīng)營專業(yè)

35歲2、三年以上工作經(jīng)驗內(nèi)部選派與

管理員不限大專

以下3、熟練使用電腦外聘相結(jié)合

4、熟悉會計業(yè)務(wù)

L建筑或機(jī)電專業(yè)

35歲2、三年以上物業(yè)管理經(jīng)驗

管理員男大專以上內(nèi)部選派

以下3、熟悉物業(yè)管理法律法規(guī)，具物

業(yè)管理上崗證

1、有中級電工及弱電以上操作證

40歲內(nèi)部選派與

維修工男中專以上2、三年以上專業(yè)工作經(jīng)驗

以下外聘相結(jié)合

3、具土木維修經(jīng)驗

1、男性L68m以上女性1.55m

以上班長內(nèi)部選

40歲

清潔工不限初中以上2、五官端正，動作麻利派，衛(wèi)生員

以下

3、有專業(yè)經(jīng)驗優(yōu)先外聘

4、會使用清潔設(shè)備優(yōu)先

1、退伍軍人，黨員優(yōu)先

保安員20—2、身體健康，儀容形象好內(nèi)部選派與

男高中

車管員26歲3、身高1.75-1.82米外聘相結(jié)合

4、有物業(yè)管理經(jīng)歷者優(yōu)先

二、管理服務(wù)人員的培訓(xùn)

(-)培訓(xùn)工作原則

理論聯(lián)系實際，學(xué)用一致，按需施教，講求實效。

(二)培訓(xùn)系統(tǒng)的實施運(yùn)作

1、培訓(xùn)系統(tǒng)圖

修正培訓(xùn)計劃一執(zhí)行

崗位應(yīng)用培訓(xùn)組織

反饋培訓(xùn)考核評價

----------------------------------------------

系統(tǒng)圖說明：

(1)針對RR小區(qū)的管理特點(diǎn)來設(shè)置培訓(xùn)目標(biāo)并擬訂實施計劃。

(2)有效運(yùn)用各種培訓(xùn)形式和方法，確保培訓(xùn)達(dá)到預(yù)期效果。

(3)通過對員工進(jìn)行考核，以了解培訓(xùn)的有效性及員工的接受程度。

(4)根據(jù)對考核結(jié)果的評估和反饋，及時調(diào)整培訓(xùn)思路并確定未來培訓(xùn)重

點(diǎn)。強(qiáng)調(diào)將理論應(yīng)用到實踐工作中。

2、培訓(xùn)的組織方式

(1)培訓(xùn)職責(zé)

①管理處負(fù)責(zé)員工日常培訓(xùn)計劃、協(xié)調(diào)、組織、考核等工作。

②主管級以上的管理人員根據(jù)公司提出的培訓(xùn)計劃進(jìn)行逐級培訓(xùn)，并對培

訓(xùn)實施評估和反饋。

(2)培訓(xùn)形式

實行公司與管理處兩級的培訓(xùn)，根據(jù)培訓(xùn)要求，采取多種形式對員工進(jìn)行崗

前培訓(xùn)和在崗培訓(xùn)，其中在崗培訓(xùn)是培訓(xùn)的主要形式。

(3)培訓(xùn)實施流程

員工培訓(xùn)分為三個階段，即：崗前培訓(xùn)——崗位轉(zhuǎn)正培訓(xùn)I—在崗培訓(xùn)I。

每位新入職員工必須接受為期一周的入職培訓(xùn)，內(nèi)容詳見《新員工公共培訓(xùn)科

目》。三個月試用期滿后，經(jīng)考核合格后方可轉(zhuǎn)正。轉(zhuǎn)正以后員工將接受長期連

續(xù)的在崗培訓(xùn)I,內(nèi)容詳見《多工種培訓(xùn)科目表》。所有培訓(xùn)課程結(jié)束后均進(jìn)行考

核、評價，并歸檔管理。

(三)培訓(xùn)內(nèi)容及目標(biāo)

1、新員工公共培訓(xùn)科目

序號公共科目名稱具體內(nèi)容

禮儀知識：

—

1、常用禮儀知識2、《XXX物業(yè)管理公司儀表、儀態(tài)、行為規(guī)范》

服務(wù)意識：

1、職業(yè)道彳髏育2、女子可處理業(yè)主與住戶投訴3、與業(yè)主住戶的溝通技巧

企業(yè)文化：

—1、公司發(fā)展史及基本情況介紹2、公司經(jīng)營理念3、《員工手冊》

4、內(nèi)部管理規(guī)章制度

四RR小區(qū)基本情況介紹及二次裝修管理要點(diǎn)

行業(yè)法規(guī)：

五

建設(shè)部及南通市物業(yè)管理方面的法規(guī)條例

六物業(yè)管理基礎(chǔ)知識

七安全知識及消防知識

2、保安員及車管員培訓(xùn)科目

序號培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)頻率培訓(xùn)目標(biāo)

1、單兵

—隊列動作逢周一至周五培養(yǎng)組織紀(jì)律性

2、三大步法每天訓(xùn)練一小時練就扎實基本功

3、體能訓(xùn)練

L擒拿

格斗基本功逢周六、周日熟練掌握擒敵

2、捕俘拳及防衛(wèi)技能

3、防衛(wèi)術(shù)

—內(nèi)務(wù)管理每周一次檢查評比保持宿舍干凈整潔

工作例會（政治思想及

提高思想覺悟總結(jié)自身

四職業(yè)道德教育，工作講每周一次

存在不足

評及分析）

熟練掌握保安員崗位職

五《保安服務(wù)工作手冊》每月一次培訓(xùn)考核

責(zé)、操作規(guī)程、工作標(biāo)準(zhǔn)

保安服務(wù)的規(guī)章制度及熟悉相關(guān)法律常識，提

7\每月一次培訓(xùn)考核

相關(guān)法規(guī)政策升理論水平

了解消防的基礎(chǔ)知識，

七《消防管理工作手冊》每月一次培訓(xùn)考核救火的基本程序及各自

職責(zé)

突發(fā)事件的應(yīng)急處理，

八每季度一次提高突發(fā)事件處理能力

緊急集合演練

消防實戰(zhàn)演習(xí)，傷員救

九每半年一次提高消防實戰(zhàn)能力

護(hù)知識

3、清潔工（綠化工）培訓(xùn)科目

序號培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)頻率培訓(xùn)目標(biāo)

工作例會（政治思想及職

提高思想覺悟，總結(jié)自

—業(yè)道德教育，工作講評及每周一次

身存在不足

分析）

內(nèi)務(wù)管理每月一次檢查保持宿舍干凈整潔

熟練掌握清潔工（綠化

《清潔服務(wù)工作手冊》每月一次培訓(xùn)及

三工）崗位職責(zé)、操作規(guī)

《綠化服務(wù)工作手冊》考核

程、工作標(biāo)準(zhǔn)

清潔設(shè)備操脩嘛養(yǎng);清潔

每季度一次培訓(xùn)提高工作技能，保持工

四用品的使用；園藝機(jī)械設(shè)

和考核作效率

翻操作（減及農(nóng)藥的^用

清潔環(huán)保方面的管理條例每季度一次培訓(xùn)熟悉相關(guān)法律常識，提

五

園藝方面的管理條例及考核升理論水平

四害消殺和防治，植物生熟練掌握消殺程序了解

六每季度一次

長一般常識和掌握園林的基礎(chǔ)知識

七消蝌戰(zhàn)寅習(xí)（配合保安隊）每半年一次提高消防實戰(zhàn)能力

4、維修技工培訓(xùn)科目

序號培訓(xùn)1內(nèi)容培訓(xùn)頻率培訓(xùn)目標(biāo)

工作例會（政治思想及職

提高思想覺悟，總結(jié)自

—業(yè)道德教育，工作講評及每月召開一次

身不足，提高技術(shù)水平

技術(shù)交流）

內(nèi)務(wù)管理每月一次檢杳保持宿舍干凈整潔

熟悉技工的崗位職責(zé)、

《維修服務(wù)工作手冊》

操作規(guī)程、工作標(biāo)準(zhǔn)，

—《設(shè)備管理工作手冊》欠胤1考核

掌握消防知識和設(shè)備管

《消防管理工作手冊》

理知識

房屋維修方面的管理條每季度一次培訓(xùn)熟悉相關(guān)法律常識，提

四

例，房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)考核升理論水平

五小區(qū)內(nèi)水、電、消防管道每季度一次培訓(xùn)了解和熟悉小區(qū)狀況，

走向，設(shè)備設(shè)施特點(diǎn)，維考核提高工作效率

修服務(wù)范圍

土建、機(jī)電、給排水等相每半年一次培訓(xùn)

7\鼾技I綜施燒漾質(zhì)

關(guān)專業(yè)的基礎(chǔ)管理知識考核

設(shè)備及機(jī)具的操作演練和每半年一次培訓(xùn)

七檢驗技工實際操作能力

保養(yǎng)規(guī)程和考核

八技術(shù)大比武每年一次綜合評比，提高技能

九消習(xí)陶合彳Sm）每半年一次提高消防實戰(zhàn)能力

第五節(jié)管理規(guī)章制度的建立

"沒有規(guī)矩，不成方圓"。健全、規(guī)范的管理規(guī)章制度是我們實施科學(xué)管理、

提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的依據(jù)，也是我們塑造物業(yè)管理品牌的保證。我們將嚴(yán)格按照

IS09001質(zhì)量保證體系的要求，對RR小區(qū)實施專業(yè)化、規(guī)范化的管理。同時,

根據(jù)RR小區(qū)的實際情況，我們制訂了完善的管理規(guī)章制度。

限于篇幅，我們僅將RR小區(qū)管理規(guī)章制度的目錄摘錄如下：

一、公眾制度

1、RR小區(qū)精神文明建設(shè)公約

2、RR小區(qū)樓宇使用及維護(hù)管理規(guī)定

3、RR小區(qū)裝修管理規(guī)定

4、RR小區(qū)裝修管理公約

5、RR小區(qū)裝修人員管理規(guī)定

6、RR小區(qū)物品搬進(jìn)（出）管理規(guī)定

7、RR小區(qū)治安管理規(guī)定

8、RR小區(qū)清潔衛(wèi)生管理規(guī)定

9、RR小區(qū)園林綠化管理規(guī)定

10、RR小區(qū)消防管理規(guī)定

11、RR小區(qū)交通車輛、停車場管理規(guī)定

12、RR小區(qū)環(huán)境保護(hù)管理規(guī)定

13、RR小區(qū)供水、供電、供氣管理規(guī)定

14、RR小區(qū)臨時用電管理規(guī)定

二、內(nèi)部崗位職責(zé)

1、管理處主任崗位職責(zé)描述

2、保安隊長崗位職責(zé)描述

3、管理員崗位職責(zé)描述

4、保安員崗位職責(zé)描述

5、車管員崗位職責(zé)描述

6、清潔員崗位職責(zé)描述

7、維修工崗位職責(zé)描述

8、綠化工崗位職責(zé)描述

9、炊事員崗位職責(zé)描述

三、內(nèi)部行政管理制度

1、員工守則

2、員工培訓(xùn)制度

3、員工錄用制度

4、勞動合同管理規(guī)定

5、請銷假制度

6、崗位考勤制度

7、工作制度

8、員工考核制度

9、獎懲制度

10、辦公用品管理制度

11、員工宿舍管理規(guī)定

12、員工食堂管理規(guī)定

13、管理處回訪制度

14、接待來訪投訴工作制度

15、檔案＜1里制度

16、電腦管理制度

17、安全操作制度

18、防火安全檢查制度

四、工作流程

1、RR小區(qū)管理處整體運(yùn)作流程

2、社區(qū)文化活動實施流程

3、業(yè)主投訴處理流程

4、物業(yè)接管驗收流程

5、業(yè)主入住流程

6、二次裝修管理流程

7、檔案建立與管理流程

8、服務(wù)質(zhì)量評價及不合格服務(wù)控制服務(wù)

9、物料控制流程

10、設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)工作流程

11、業(yè)主室內(nèi)維修工作流程

12、治安事件處理工作流程

13、環(huán)境管理工作流程

14、消防應(yīng)急處理流程

15、培訓(xùn)工作流程

五、員工工作崗位考核及獎懲

1、獎勵辦法

2、公司考核制度

第六節(jié)物業(yè)管理報價書及經(jīng)費(fèi)收支測算

一、投標(biāo)報價書

項目名稱RR小區(qū)

物業(yè)所在地海門市

物業(yè)總建筑面積153706.55

1、物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：

物

小高層物業(yè)管理費(fèi)：4.50元/月.平方米

業(yè)

多層物業(yè)管理費(fèi)：3.00元/月?平方米

管

別墅物業(yè)管理費(fèi)：5.00元/月.平方米

理

商業(yè)物業(yè)管理費(fèi)：5.00元/月?平方米

費(fèi)

2、會所年物業(yè)管理費(fèi):80萬元/年

報

3、前期開辦費(fèi):

價

開辦費(fèi)總額602302元

二、物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支的基本原則

1、"以收定支"原則

RR小區(qū)在制訂物業(yè)管理收費(fèi)時考慮到業(yè)主的承受能力，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)均照南通

市的收費(fèi)指導(dǎo)，并在此基礎(chǔ)上精打細(xì)算，計劃使用，合理開支。

2、"透明管理"原則

編制費(fèi)用開支計劃，物業(yè)公司僅收取合理的管理傭金，其余收入均投入到管

理中，費(fèi)用開支的預(yù)決算通過業(yè)主委員會的審查確認(rèn)，并按規(guī)定定期公布賬目。

三、日常物業(yè)管理費(fèi)及開辦費(fèi)測算

（-）測算依據(jù)

1、南通市物業(yè)管理收費(fèi)的相關(guān)法律收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)及文件；

2、我公司多年物業(yè)管理的經(jīng)驗數(shù)據(jù)，并參照現(xiàn)行市場行懵及行業(yè)測算慣例；

（二）RR小區(qū)物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)測算（見附表一1

（三）RR小區(qū)前期開辦物資（見附表二X

四、“兩金”的管理與使用

RR小區(qū)公用設(shè)施專用基金、房屋本體維修基金的管理與使用按《物業(yè)管理

條例》、《南通市住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金管理試行規(guī)定》、《［南通市房屋本體維

修基金管理規(guī)定》執(zhí)行。

RR小區(qū)物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)測算表（附表一）

測算結(jié)果

序號項目測算依據(jù)測算式（年總支

出）

—

人工費(fèi)(1)+?????(6)2503800

管理人員8人（一正兩副），工

(1)管理人員工資資標(biāo)準(zhǔn)按人均5000元/人月測月工資標(biāo)準(zhǔn)X人數(shù)

算5000x8x12480000

安全護(hù)衛(wèi)人員22人，三班兩運(yùn)

(2)安全護(hù)衛(wèi)人員工資轉(zhuǎn)，每班7人，設(shè)隊長1名，工月工資標(biāo)準(zhǔn)X人數(shù)

資標(biāo)準(zhǔn)按人均2200元/人月計2200x22x12580800

保潔人員16人，設(shè)保潔主管一

(3)保潔人員工資名，工資標(biāo)準(zhǔn)按人均1000元/月工資標(biāo)準(zhǔn)X人數(shù)

人月計1000x16x121920RR

水電、智能化、機(jī)電技術(shù)人員6人，工資標(biāo)準(zhǔn)按人均月工資標(biāo)準(zhǔn)X人數(shù)

(4)

設(shè)備技術(shù)人員工資4000元/人月計4000x6x12288000

工資的45%（醫(yī)療10%,工傷[(1)+(2)+(3)+(4)]

(5)社會保險費(fèi)

4%,養(yǎng)老28%，失業(yè)3%）x45%693360

福利費(fèi)、培訓(xùn)教育費(fèi)工資的17.5%（福利14%,培[(1)+(2)+(3)+(4)]

(6)

工會費(fèi)訓(xùn)教育1.5%,工會費(fèi)2%）X17.5%269640

二

行政辦公費(fèi)用(1)+(2)+(3)+(4)377040

辦公用低值易耗品、年消耗

(1)

辦公設(shè)備保養(yǎng)綜合測算每月支出20RR0元20RR0xl2240000

（用水方數(shù)x水費(fèi)單價+用

用水：500方/月用電：8000電度數(shù)X電度單價）

(2)辦公用水、用電費(fèi)

度/月（智能監(jiān)控用電）水費(fèi)：（500x2.20+8000x0.79）

1.80元/方電費(fèi)：0.79元/度xl289040

(3)宣傳費(fèi)、書報費(fèi)綜合測算按20RR元/月20RRxl224000

3部電話，管理處、值班室、報

(4)通訊費(fèi)、郵電費(fèi)

警監(jiān)控接警用，月支出20RR元20RRX1224000

1.住宅建筑成本為2500元/平

方米；2.公用設(shè)施建造成本按住

公共設(shè)施設(shè)備

—宅建筑成本的40%;3.折舊年限2500元/平方米x40%+70

日常維護(hù)費(fèi)用

為70年；4.維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)按月折年x50%xl53706.55平方

舊費(fèi)的50%計米1097904

四環(huán)境管理費(fèi)用(1)+(2)68000

保潔工具、損耗、清按4000元/人?年計，保潔14

(1)

潔用品消耗人4000元/年x1456000

除四害消殺費(fèi)用

(2)綜合測算月支出1000元1000120RR

五公共秩序管理費(fèi)用

(1)44000

保安裝備、損耗按20RR元/人?年計算，保安22

(1)

保安用品消耗人20RR元/人年x2244000

綠化面積為43692.15;全部外

六綠化維護(hù)費(fèi)用

包每平方米年費(fèi)用20元873843

七稅收

一+?????六項的9.05%計[一+..-..六]x9.05%449295

八公司利潤一+??■?七項的25%計[―+--±]x20%1082776

九總計6496658

十建筑面積為128741.37;計算每平方米每月平均物業(yè)管理費(fèi)4.21

注：上述測算不包括公共能耗，如：電梯電費(fèi)、二次供水電費(fèi)、景觀燈、

公共用水等，該項費(fèi)用由我公司向業(yè)主每年預(yù)收1500元/戶的公用水、電費(fèi)，

按實分?jǐn)偂?/p>

RR小區(qū)物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

序號項目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)備注

1小高層物業(yè)費(fèi)4.50元/平方米月

2多層物業(yè)費(fèi)3.00元/平方米月

3別墅物業(yè)費(fèi)5.00元/平方米月

4商業(yè)物業(yè)費(fèi)5.00元/平方米月

5會所物業(yè)費(fèi)80萬元/年

RR小區(qū)前期開辦物資清單（附表二）

序單數(shù)

物品名稱單價（元）金額（元）備注

號位量

—辦公用品類

1電腦臺9600054000

愛普生1600K3針式

2臺135003500財務(wù)專用

打印機(jī)

3愛普生噴墨打印機(jī)臺230006000

4復(fù)印機(jī)臺1120RR120RR

5傳真機(jī)臺2100020RR

6科密考勤機(jī)臺127002700

7塑封機(jī)臺1800800

8安裝電話部3300900

9數(shù)碼相機(jī)部130003000

10驗鈔機(jī)臺130003000

11128兆優(yōu)盤個4100400

121.5匹空調(diào)（掛機(jī)）臺4250010000經(jīng)理、財務(wù)、會議室、

工程維修、客服接待、值

133匹空調(diào)（柜機(jī)）臺2800016000

班室

14飲水機(jī)套3300900

15電話機(jī)部1050500

16寬帶接入項1280280

17辦公桌椅套126007200

18接待臺套140004000

19沙發(fā)套230006000

20茶幾張2300600

21文件柜/p>

22住戶資料柜個40800320RR

23會議桌張180008000

24會議椅把202004000

25保險柜臺240008000

26書報架套2300600

27白板套2110220

28員工工號牌批115001500

29員工服裝套10480083200

30對講機(jī)含電池部36100036000

31入伙資料批120RR020RR0入伙時用

32電話程控交換系統(tǒng)套150005000用于辦公室

小

354800

計

安全、消防管理

1根171502550

2隔離帶卷5120600

3反光錐個301203600

4太陽傘把4150600

5崗臺個35001500

6白板塊2110220

7可充式電筒個91201080

8多用插座個630180

9雨衣套141502100

10雨鞋雙1440560

11自行車輛93002700

12告示牌塊525125

133kg干粉滅火器瓶20751500

14消防腰斧把445180

15消防大平斧把445180

16消防扳手把41872

17安全繩卷475300

18水袋接口個42080

19消防槍頭個430120

20防毒面具個4150600

21消防帶米100151500

22頭盔個4120480

23消防膠鞋雙430120

24消防鍬把42080

25消防桶個41040

26鐵鍬桿個480320

27消防服套412004800

28消防腰帶只480320

29警示帶卷4120480

30鐵圍欄個1060060001.5米/個

小

32987

計

—保潔、綠化類

1連身雨衣套101001000

2保潔工具批11000010000

3綠化工具批150005000

奧林匹斯K195型

4臺12250022500

高壓沖洗機(jī)

5RSS53剪草機(jī)臺26000120RR

6割灌機(jī)臺240008000

7綠籬機(jī)臺235007000

8垃圾推車臺16150024000

9高枝剪把2300600

10三節(jié)伸縮桿根29001800

11花剪把5120600

12大剪把545225

13藥水機(jī)個350150肩背式

141.2米伸縮桿把25001000

151.2米二節(jié)伸縮桿把28001600

16推水地刮把2120240

17汽油機(jī)臺150005000

小

100715

計

四工程維護(hù)類

1電焊機(jī)八112001200用于焊接養(yǎng)護(hù)

2進(jìn)口手提切割機(jī)臺1680680用于日常維修

3熱熔焊接機(jī)臺2100020RR用于日常維修

4管絲機(jī)臺220RR4000