銘源地產(chǎn)科技六路項(xiàng)目-市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

銘源地產(chǎn)科技六路(liùlù)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告2013.091共一百零七頁(yè)[項(xiàng)目本體(běntǐ)分析]本體(běntǐ)分析屬性界定2共一百零七頁(yè)【項(xiàng)目區(qū)位】本案位于木塔寨版塊，高新二期、高新新區(qū)(xīnqū)及電子城三大版塊之間，科技六路與白沙路十字西南角，距高新路十字2.2KM，距都市之門2.2KM，距電子商城1.2KM高新區(qū)規(guī)劃圖高新國(guó)際(guójì)商務(wù)中心電子商城都市之門2.2KM2.2KM1.2KM高新區(qū)經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展，已成為西安最具現(xiàn)代化、國(guó)際化特征的科技新城和重要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極。以電子信息、裝備制造、生物醫(yī)藥、新材料等四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為主的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)在西安高新區(qū)蓬勃發(fā)展。西安已經(jīng)成為我國(guó)七大ＩＣ設(shè)計(jì)基地之一，眾多本土半導(dǎo)體公司集聚在西安高新區(qū)；聚集了100多家大型企業(yè)總部和100多家大型研發(fā)中心；預(yù)計(jì)到2015年，新增過(guò)百億的總部類企業(yè)達(dá)到10家，過(guò)十億的總部類企業(yè)達(dá)到300家；吸引全球五百?gòu)?qiáng)區(qū)域性總部達(dá)到50家；3共一百零七頁(yè)【交通狀況】項(xiàng)目緊鄰城市干道科技六路，與唐延路、太白南路、高新路、丈八北路(běilù)等多條城市干道聯(lián)通，且附近有10余條公交線路，未來(lái)區(qū)域內(nèi)將有三條地鐵線路開(kāi)通，交通通達(dá)性好城市主要(zhǔyào)道路城市地鐵線路區(qū)域主要道路科技六路白沙路科技四路科技四路科技二路科技六路太白南路太白南路科技二路科技路科技路科技路丈八東路錦業(yè)路繞城高速繞城高速繞城高速西

三環(huán)西

三環(huán)南二環(huán)南二環(huán)西

三環(huán)道路體系：縱橫交錯(cuò)，通達(dá)四方豎向交通干道：丈八北路/團(tuán)結(jié)南路/唐延路/高新路/白沙路/太白南路橫向交通干道：科技六路/科技四路/科技二路/科技路/丈八西路/錦業(yè)路公共交通體系：10條公交線路﹥木塔寨站/木塔寨苗圃站：260、6、220、311、322、313、260、916、五龍，從高新西南方向（錦業(yè)二路、錦業(yè)三路、郭杜方向）開(kāi)來(lái)，經(jīng)木塔寨，沿太白南路通往東北（萬(wàn)壽路、火車站、南門）不同區(qū)域。軌道交通：3#/6#/8#線雙地鐵地鐵6#線2017年通車，通向市中心；地鐵8#線為完整環(huán)線，可自由換乘；高新路丈八東路唐

延路唐

延路唐

延路丈

北北路丈

北北路團(tuán)結(jié)南路團(tuán)結(jié)南路地鐵6號(hào)線地鐵8號(hào)線地鐵3號(hào)線4共一百零七頁(yè)【配套&資源】木塔寨版塊依托木塔寺遺址公園及西安文理學(xué)院，為高新首席高端生態(tài)(shēngtài)教育居住區(qū)；項(xiàng)目享有木塔寺遺址公園二線景觀資源，但科技六路及白沙路沿線商務(wù)商業(yè)氛圍較弱，配套匱乏商務(wù)配套地塊以西約900米為高新商務(wù)核心唐延路寫字樓集中區(qū)域；向東約500米電子城商務(wù)集中區(qū)西部電子社區(qū)；商業(yè)配套項(xiàng)目東距電子城商圈不到一公里，包含賽格電腦城、人人樂(lè)購(gòu)物中心和栗園商業(yè)步行街，為區(qū)域內(nèi)最大商圈；科技六路(liùlù)沿線主要以社區(qū)底商為主，以高新路口和太白路口較為集中；生活配套項(xiàng)目周邊楓林綠洲、蘭亭坊、蘭喬圣菲等高端居住區(qū)環(huán)繞，形成高新高端住宅聚集區(qū)；項(xiàng)目對(duì)面為西安文理學(xué)院，存在大量的潛在年輕消費(fèi)群體；木塔寺公園蘭亭坊公園時(shí)光楓林綠洲融僑馨苑西安文理學(xué)院唐延路商務(wù)聚集區(qū)電子城商圈西部電子社區(qū)蘭喬圣菲高新一中高中部5共一百零七頁(yè)【地塊四至】地塊位于唐延路與太白南路之間，科技六路中段，東臨建邦華庭，南臨本項(xiàng)目建設(shè)中的住宅用地，西側(cè)為已封頂?shù)陌仓梅?，現(xiàn)狀為在用的垃圾站，場(chǎng)地平整，有部分活動(dòng)板房(bǎnfánɡ)臨街商鋪、庫(kù)房需拆遷本項(xiàng)目紫薇(zǐwēi)安置房楓林綠洲西安文理學(xué)院香榭蘭廷建邦華庭建材市場(chǎng)蘭亭坊科技六路科技六路白沙路本項(xiàng)目900米510米1100米項(xiàng)目距太白南路約510米，距高新路（地鐵6號(hào)線站點(diǎn)）約900米，距唐延路1100米；太白南路唐延路高新路楓林綠洲白沙路/科技六路西安文理學(xué)院科技六路地塊垃圾站住宅用地紫薇安置房臨街活動(dòng)板房6共一百零七頁(yè)【地塊指標(biāo)】地塊占地(zhàndì)21畝，容積率7，整體較為方正，科技六路臨街展示面長(zhǎng)約97米，南北向長(zhǎng)約150米，地塊狹長(zhǎng)，對(duì)后期規(guī)劃排布有影響地塊指標(biāo)地塊整體方正，南北長(zhǎng)約150米，東西寬約97米，北側(cè)緊鄰科技六路，東側(cè)緊鄰未來(lái)修建(xiūjiàn)白沙路；占地面積：約21畝容積率：7建筑面積：約10萬(wàn)平方米用地性質(zhì)：商業(yè)用地97150白沙路（規(guī)劃）科技六路7共一百零七頁(yè)高新三大商務(wù)商業(yè)版塊交界處、高端生態(tài)教育(jiàoyù)居住區(qū)、城市干道中段、商務(wù)商業(yè)氛圍較弱的中等規(guī)模中高容積率綜合物業(yè)三大商務(wù)商業(yè)版塊交界處/便捷交通體系本案位于木塔寨版塊，高新二期、高新新區(qū)及電子城三大版塊之間，緊鄰城市干道科技六路，與唐延路、太白南路、高新路、丈八北路等多條城市干道聯(lián)通，且附近有10余條公交線路，未來(lái)將有三條地鐵線路開(kāi)通，交通通達(dá)性好高新首席高端生態(tài)教育居住區(qū)/科技六路商務(wù)商業(yè)氛圍較差木塔寨版塊依托木塔寺遺址公園及西安文理學(xué)院，為高新首席高端生態(tài)教育居住區(qū)；但項(xiàng)目所在科技六路沿線配套目前較為匱乏，享有木塔寺遺址公園二線景觀資源周邊中高端住宅聚集/距離交通樞紐較遠(yuǎn)項(xiàng)目地塊位于唐延路與太白南路之間，科技六路中段，距離唐延路-高新路十字、太白南路十字均較遠(yuǎn)；周邊中高端住宅聚集，商務(wù)氛圍較弱中等規(guī)模中高容積率綜合體物業(yè)地塊占地21畝，容積率7，整體較為方正，科技六路臨街面長(zhǎng)約97米，南北向長(zhǎng)約150米，地塊狹長(zhǎng)，對(duì)后期規(guī)劃排布有一定影響【地塊指標(biāo)】高新三大商務(wù)商業(yè)版塊交界處、高端生態(tài)教育居住區(qū)、城市干道中段、商務(wù)商業(yè)氛圍較弱的中等規(guī)模中高容積率綜合(zōnghé)物業(yè)共一百零七頁(yè)[寫字樓市場(chǎng)(shìchǎng)研究]9共一百零七頁(yè)【整體市場(chǎng)】處于快速發(fā)展初期，預(yù)計(jì)(yùjì)2013年成交面積將在70萬(wàn)㎡以上，成交均價(jià)將保持8500元/㎡左右2010年為商務(wù)市場(chǎng)發(fā)展的轉(zhuǎn)折年。成交面積達(dá)到63萬(wàn)㎡（較上年增長(zhǎng)70%），成交均價(jià)突破7000元/㎡。2011年成交價(jià)格達(dá)到頂峰，為9431元/㎡，成交量達(dá)到65萬(wàn)㎡。2012年、2013年均出現(xiàn)成交價(jià)格略降，成交量穩(wěn)定增長(zhǎng)的局面。2012年成交面積突破70萬(wàn)㎡；按照(ànzhào)2013年上半年月均成交面積6萬(wàn)㎡計(jì)算，2013年預(yù)計(jì)成交面積72萬(wàn)㎡。10共一百零七頁(yè)【整體市場(chǎng)】高新、經(jīng)開(kāi)為商務(wù)(shāngwù)市場(chǎng)成交主力，高新區(qū)主力成交價(jià)格在8000-9000元/㎡西安市高新區(qū)為商務(wù)市場(chǎng)的成交(chéngjiāo)主力，2012年成交42萬(wàn)㎡，占全市的61%；2013年成交量在全市占比略有下降，約占38%；經(jīng)開(kāi)區(qū)的成交量上升明顯，2012年全年成交15.34㎡，2013年上半年成交量已達(dá)到10.14萬(wàn)㎡，占全市商務(wù)成交量比重由2012年的22%，上升到28%。除城南、城北、城西版塊價(jià)格略升，浐灞版塊價(jià)格飛速增長(zhǎng)外，高新、經(jīng)開(kāi)、曲江版塊價(jià)格略降；主要成交區(qū)域的高新、經(jīng)開(kāi)版塊的成交價(jià)格均有小幅下滑，主力成交價(jià)格在8000-9000元/㎡。11共一百零七頁(yè)【高新市場(chǎng)】主要集中在高新路科技路沿線、唐延路-灃惠南路沿線和錦業(yè)路沿線，整體呈現(xiàn)(chéngxiàn)“兩核一軸”發(fā)展態(tài)勢(shì)，太白南路沿線有零星分布核心CBD版塊：科技路高新路沿線發(fā)展現(xiàn)狀：高新核心CBD，寫字樓項(xiàng)目林立(línlì)，多為高端甲級(jí)寫字樓，區(qū)域發(fā)展成熟度高發(fā)展前景：受土地供應(yīng)限制，寫字樓放量有限，目前停車和交通問(wèn)題較大唐延路版塊：唐延路沿線發(fā)展現(xiàn)狀：高速發(fā)展版塊，寫字樓聚集，產(chǎn)品設(shè)計(jì)水平有限，以中端寫字樓為主發(fā)展前景：配套水平處于飛速發(fā)展期，位于連接兩大CBD版塊的黃金商務(wù)帶，寫字樓有一定發(fā)展?jié)摿χ醒隒BD版塊：錦業(yè)路沿線發(fā)展現(xiàn)狀：區(qū)域配套成熟度低發(fā)展前景：高新規(guī)劃的中央CBD，依托高新管委會(huì)的帶動(dòng)，潛力無(wú)限，后續(xù)潛在供應(yīng)較大，是未來(lái)核心辦公區(qū)太白南路沿線發(fā)展現(xiàn)狀：寫字樓數(shù)量較少，整體品質(zhì)不高發(fā)展前景：中小企業(yè)較多，現(xiàn)有寫字樓老舊，后續(xù)潛在需求較大高新國(guó)際財(cái)富中心二期匯鑫IBC唐灃國(guó)際旺座現(xiàn)代城CLASS國(guó)際公館橡樹(shù)街區(qū)洛克大廈匯金國(guó)際綠地領(lǐng)海都市之門中央CBD版塊招行大廈新長(zhǎng)安廣場(chǎng)唐延路版塊核心CBD版塊邁科國(guó)際大廈唐延國(guó)際陜西投資大廈銀河新坐標(biāo)綠地SOHO高科廣場(chǎng)西部國(guó)際廣場(chǎng)旺座國(guó)際城榮禾云圖中心瀚源國(guó)際12共一百零七頁(yè)【寫字樓產(chǎn)品分類(fēnlèi)】可根據(jù)指標(biāo)將寫字樓項(xiàng)目分為甲級(jí)寫字樓和乙級(jí)寫字樓市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)：在用項(xiàng)目租金實(shí)現(xiàn)為區(qū)域標(biāo)桿，100元/平米·月以上；

在售項(xiàng)目為銷售價(jià)格在15000元/平米以上;建筑形象：標(biāo)志性強(qiáng)，識(shí)別度高;硬件標(biāo)準(zhǔn)：寫字樓立項(xiàng)，層高3.9-4.2米，8-14部品牌電梯，中央空調(diào);市場(chǎng)口碑：具有較強(qiáng)的市場(chǎng)影響力，購(gòu)買或入住知名企業(yè)占比較多;代表(dàibiǎo)項(xiàng)目：高新國(guó)際、林凱國(guó)際、電信大廈、綠地中心。市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)：在用項(xiàng)目租金實(shí)現(xiàn)為區(qū)域標(biāo)桿，70-90元/平米·月；

在售項(xiàng)目為銷售價(jià)格在9000-13000元/平米；建筑形象：公建化立面，具有一定的可識(shí)別度；硬件標(biāo)準(zhǔn)：寫字樓立項(xiàng)，層高3.5-4米，3-6部品牌電梯，

多數(shù)配置中央空調(diào)，整體品質(zhì)弱于甲級(jí)寫字樓；市場(chǎng)口碑：市場(chǎng)影響力一般，購(gòu)買或入住企業(yè)以中小規(guī)模企業(yè)為主；代表項(xiàng)目：禾盛京廣中心3#樓、邁科國(guó)際、洛克大廈。甲級(jí)寫字樓乙級(jí)寫字樓13共一百零七頁(yè)[寫字樓市場(chǎng)(shìchǎng)研究]甲級(jí)寫字樓乙級(jí)寫字樓14共一百零七頁(yè)【市場(chǎng)掃描】主要(zhǔyào)分布于科技路、唐延路和錦業(yè)路沿線招商大廈高新國(guó)際商務(wù)中心林凱國(guó)際都市之門綠地·領(lǐng)海綠地·智海人防超高層項(xiàng)目世紀(jì)金源錦業(yè)時(shí)代西部機(jī)場(chǎng)錦業(yè)路項(xiàng)目中鐵西安中心綠地中心禾盛京廣中心邁科商業(yè)中心錦世達(dá)項(xiàng)目科技路唐延路錦業(yè)路在用甲級(jí)寫字樓分布：科技(kējì)路版塊：高新國(guó)際、招商大廈、林凱國(guó)際、電信大廈錦業(yè)路版塊：都市之門、綠地領(lǐng)海、綠地智海；其中綠地領(lǐng)海和智海為準(zhǔn)入住項(xiàng)目在售甲級(jí)寫字樓分布：錦業(yè)路版塊：西安綠地中心、中鐵西安中心未來(lái)可見(jiàn)供應(yīng)甲級(jí)寫字樓分布：唐延路版塊：人防超高層項(xiàng)目、世紀(jì)金源、新長(zhǎng)安廣場(chǎng)超高層和錦世達(dá)項(xiàng)目錦業(yè)路版塊：錦業(yè)時(shí)代、邁科商業(yè)中心、西部機(jī)場(chǎng)錦業(yè)路項(xiàng)目綠地中心在售項(xiàng)目世紀(jì)金源未來(lái)供應(yīng)電信大廈在用項(xiàng)目圖例新長(zhǎng)安廣場(chǎng)超高層15共一百零七頁(yè)【在用項(xiàng)目市場(chǎng)表現(xiàn)】甲級(jí)寫字樓需求(xūqiú)充足，入住率較高；核心地段甲級(jí)寫字樓租金在120元/㎡*月左右，市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)好高新國(guó)際林凱國(guó)際都市之門招商大廈地段城市項(xiàng)目名稱（二手房）售價(jià)實(shí)現(xiàn)（萬(wàn)元/㎡）租金實(shí)現(xiàn)（元/㎡*月）入住率科技路招商大廈1.6—2.2120—12595%高新國(guó)際2.0—2.2120-13091%林凱國(guó)際開(kāi)發(fā)商自持110—14075%電信大廈/110—120100%錦業(yè)路都市之門1.6—2.190-10070%地段較好的寫字樓甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)較好；甲級(jí)寫字樓需求旺盛，入住率較高；與一線城市相比，西安寫字樓甲級(jí)寫字樓租金處于同一水平，但是銷售價(jià)格差距較大(jiàodà)，西安寫字樓價(jià)格具有較大(jiàodà)的增長(zhǎng)空間。電信大廈16共一百零七頁(yè)【在用項(xiàng)目產(chǎn)品力表現(xiàn)】主要通過(guò)外部形象展示(zhǎnshì)和硬件配置、物業(yè)服務(wù)提升項(xiàng)目核心價(jià)值項(xiàng)目名稱規(guī)模（萬(wàn)㎡）高度（m）外立面標(biāo)準(zhǔn)層大堂電梯車位空調(diào)物管公司層高/凈高面積（㎡）挑高（m）面積（㎡）數(shù)量品牌電梯服務(wù)面積（㎡）數(shù)量招商大廈7218石材+玻璃幕墻3.75/2.815601230012原裝進(jìn)口日立5800500中央空調(diào)志誠(chéng)物業(yè)高新國(guó)際5.2155玻璃幕墻3.7/2.7150014.86009原裝進(jìn)口三菱6100420中央空調(diào)天地源物業(yè)林凱國(guó)際6.6100伊朗進(jìn)口米黃色洞石3.8/2.82348936013原裝進(jìn)口奧蒂斯5200176VAV中央空調(diào)林凱物業(yè)都市之門30100石材+玻璃幕墻3.85/2.833001226010D：蒂森克虜伯B:通力53001500中央空調(diào)東湖物業(yè)電信大廈4.5160石材3.85/2.8127082807OTIS6400中央空調(diào)信元物業(yè)17共一百零七頁(yè)【在用項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)層】均以中央核心筒的框架筒體結(jié)構(gòu)(jiégòu)為主，且多為異形外立面，提升整體昭示性林凱國(guó)際招商大廈都市之門高新國(guó)際18共一百零七頁(yè)【在用項(xiàng)目案例】林凱國(guó)際：差異化核心價(jià)值體系打造，充分(chōngfèn)滿足高端客戶需求總裁尊貴體系獨(dú)特外形展示，增強(qiáng)可識(shí)別性和昭示性；總裁(zǒngcái)VIP體系打造，增強(qiáng)客戶尊貴感：VIP大堂，大堂內(nèi)設(shè)置高端商務(wù)會(huì)客廳兩部總裁專屬電梯標(biāo)準(zhǔn)層預(yù)留8個(gè)獨(dú)立VIP洗手間目標(biāo)鎖定世界500強(qiáng)，形成市場(chǎng)高端認(rèn)知，提升整體辦公氛圍和檔次。對(duì)于那些人流量較多和雜的企業(yè)，比如證券、傳銷、保險(xiǎn)和教育等企業(yè)（總部除外）均不考慮；已達(dá)成簽約意向的包括IBM、松下、高通、松下、佳能等一線企業(yè)，市場(chǎng)高端認(rèn)知基本形成。項(xiàng)目產(chǎn)品核心價(jià)值異形外立面19共一百零七頁(yè)【在用項(xiàng)目(xiàngmù)案例】高新國(guó)際：超越區(qū)域平臺(tái)水平硬件配套+高品質(zhì)物業(yè)服務(wù)提升產(chǎn)品核心價(jià)值指標(biāo)數(shù)據(jù)層數(shù)37標(biāo)準(zhǔn)層面積1515㎡大堂面積/挑高300㎡/14.5m層高3.75m外立面玻璃幕墻電梯9部三菱電梯服務(wù)面積6100㎡物業(yè)公司顧問(wèn)：戴德梁行，物管公司開(kāi)發(fā)商自持項(xiàng)目產(chǎn)品核心(héxīn)價(jià)值地段：科技路與高新路路口，占據(jù)兩大城市主干道優(yōu)質(zhì)資源，交通便捷度高；商業(yè)配套：坐擁世紀(jì)金花、金鷹兩大商場(chǎng)，中高端商業(yè)氛圍濃厚；硬件配置：超越平臺(tái)水平的硬件條件，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值；品質(zhì)物業(yè)：物業(yè)服務(wù)水平保持為區(qū)域最高水平，獲得客戶高度認(rèn)可，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目長(zhǎng)期增值；20共一百零七頁(yè)【在用項(xiàng)目客戶】企業(yè)性質(zhì)民營(yíng)和國(guó)企(ɡuóqǐ)占比較高，行業(yè)分布集中于金融業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)

較其他需求面積相比，辦公面積在1000平米以上的企業(yè)中，企業(yè)性質(zhì)主要以民營(yíng)企業(yè)為主，國(guó)企(ɡuóqǐ)所占份額大幅度增加；。

辦公面積在1000平米以上企業(yè)中，行業(yè)主要集中于金融業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。

21共一百零七頁(yè)【在用項(xiàng)目客戶】金融類企業(yè)以保險(xiǎn)、銀行類企業(yè)為主，重點(diǎn)(zhòngdiǎn)關(guān)注產(chǎn)品整體形象、物業(yè)服務(wù)和相關(guān)行業(yè)客戶的進(jìn)駐情況

高新區(qū)辦公面積在1000平米以上的金融業(yè)企業(yè)主要以銀行、保險(xiǎn)以及擔(dān)保類企業(yè)為主，該類企業(yè)比較關(guān)注物業(yè)服務(wù)、物業(yè)形象和檔次；辦公面積在1000㎡以上金融業(yè)企業(yè)主要分布(fēnbù)于招商銀行大廈、邁科國(guó)際大廈、西部國(guó)際廣場(chǎng)。

客戶訪談錄：

我們選擇辦公樓形象肯定是最重要的一點(diǎn)，外部看起來(lái)要?dú)馀梢稽c(diǎn)，因?yàn)檫@個(gè)可以直接影響到我們企業(yè)形象和客戶對(duì)我們公司的第一感覺(jué)；其次就是跟我們公司有關(guān)行業(yè)客戶群的情況，最好這個(gè)寫字樓里面有相關(guān)行業(yè)客戶；——招商銀行大廈某擔(dān)保公司行政主管22共一百零七頁(yè)【在用項(xiàng)目客戶】現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)以咨詢服務(wù)類企業(yè)為主，重點(diǎn)關(guān)注(guānzhù)物業(yè)服務(wù)、辦公環(huán)境舒適度和產(chǎn)品整體形象

高新區(qū)辦公面積在1000㎡以上的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)(qǐyè)主要以咨詢服務(wù)類企業(yè)為主，該類企業(yè)比較關(guān)注物業(yè)服務(wù)、物業(yè)形象和辦公環(huán)境的舒適度；辦公面積在1000㎡以上的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)主要分布于西部國(guó)際廣場(chǎng)、財(cái)富中心、高科廣場(chǎng)以及新長(zhǎng)安廣場(chǎng)。

客戶訪談錄：

我們企業(yè)在選擇辦公樓時(shí)，主要考慮的是寫字樓的環(huán)境，因?yàn)槲覀兊膯T工基本都是在辦公室辦公，所以工作環(huán)境一定要舒適，工作環(huán)境舒適了，員工的辦公效率也就高了。——高科廣場(chǎng)某公司行政部經(jīng)理23共一百零七頁(yè)【在用項(xiàng)目客戶】國(guó)企主要以工程建筑、金融(jīnróng)及能源為主，重點(diǎn)關(guān)注產(chǎn)品整體形象、領(lǐng)導(dǎo)辦公的舒適度和尊貴感

高新區(qū)辦公面積在1000平米以上國(guó)企及央企主要要以工程建筑業(yè)、金融業(yè)以及能源類行業(yè)企業(yè)為主；辦公面積在1000㎡以上的國(guó)企主要分布于陜西投資大廈、都市之門、洛克大廈以及邁科國(guó)際大廈這幾個(gè)項(xiàng)目；

國(guó)企類企業(yè)比較關(guān)注寫字樓的物業(yè)形象(xíngxiàng)以及領(lǐng)導(dǎo)辦公的舒適度和尊貴感；我們選擇的辦公樓，首先外部看起來(lái)要?dú)馀梢稽c(diǎn)，最好有一整層這樣的面積適合我們辦公，因?yàn)閲?guó)企畢竟跟民營(yíng)企業(yè)不一樣，另外就是獨(dú)立的辦公室要多，我們每個(gè)領(lǐng)導(dǎo)都需要單獨(dú)的辦公室，其他部門也最好有單獨(dú)的辦公區(qū)間，最好是辦公室。還有就是要說(shuō)這個(gè)樓能體現(xiàn)領(lǐng)導(dǎo)的尊貴感，可能領(lǐng)導(dǎo)會(huì)更關(guān)注；——某工程建筑公司行政主管24共一百零七頁(yè)【在售項(xiàng)目市場(chǎng)表現(xiàn)】在售項(xiàng)目較少，整體供應(yīng)相對(duì)稀缺；超高層產(chǎn)品以標(biāo)桿(biāogān)形象實(shí)現(xiàn)價(jià)格突破綠地中心中鐵西安中心項(xiàng)目綠地中心中鐵西安中心總建面（萬(wàn)㎡）1713.35層數(shù)5751寫字樓體量（萬(wàn)㎡）109銷售價(jià)格（萬(wàn)）低區(qū)：1.7-1.8高區(qū)：2.2-2.31.8-2銷售速度（㎡/月）4000（月回款1.2億）1375（以開(kāi)發(fā)商關(guān)系銷售為主）標(biāo)準(zhǔn)層面積（分割區(qū)間㎡）300-2000150-220025共一百零七頁(yè)【在售項(xiàng)目產(chǎn)品力表現(xiàn)】在高度、硬件(yìnɡjiàn)配置、高科技運(yùn)用方面提升產(chǎn)品整體價(jià)值項(xiàng)目名稱高度（m）外立面標(biāo)準(zhǔn)層大堂電梯車位空調(diào)物管公司層高/凈高面積（㎡）挑高（m）面積（㎡）數(shù)量品牌電梯服務(wù)面積（㎡）數(shù)量綠地中心270玻璃幕墻4.2200012100024三菱41671700中央空調(diào)長(zhǎng)城物業(yè)中鐵西安中心230low-e玻璃幕墻4.2/2.8220011.3160020瑞士迅達(dá)4500620中央空調(diào)第一太平戴維斯26共一百零七頁(yè)【在售項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)層】產(chǎn)品多采用中心核心筒設(shè)計(jì)，劃分面積較大(jiàodà)，戶型方正，提高面積利用率中鐵西安中心(zhōngxīn)綠地中心27共一百零七頁(yè)【在售項(xiàng)目案例(ànlì)】綠地中心：西安第一高打造樹(shù)立形象標(biāo)桿，通過(guò)高科技系統(tǒng)和硬件配置提升整體品質(zhì)項(xiàng)目(xiàngmù)產(chǎn)品核心價(jià)值高度：270米，為西安在售和在用項(xiàng)目第一高度，奠定項(xiàng)目標(biāo)桿形象，標(biāo)識(shí)性強(qiáng)；品牌：一線品牌開(kāi)發(fā)商，操作經(jīng)營(yíng)豐富，在全國(guó)有多個(gè)標(biāo)桿式寫字樓項(xiàng)目，具有極強(qiáng)的市場(chǎng)影響力；8大科技系統(tǒng)：智慧型新風(fēng)置換系統(tǒng)、生態(tài)立體綠化系統(tǒng)、感應(yīng)式恒濕系統(tǒng)、階梯式水資源綜合利用系統(tǒng)、高速勢(shì)能自發(fā)電電梯系統(tǒng)、樓宇綜合智能燈光系統(tǒng)、紫外線感應(yīng)式遮陽(yáng)系統(tǒng)、辦公樓綜合隔聲系統(tǒng)；硬件配置：層高、單梯服務(wù)面積等均為區(qū)域標(biāo)桿。項(xiàng)目位置高新錦業(yè)路與丈八三路十字建筑面積17萬(wàn)平米建筑形式270米超高層面積劃分地下3層，地上57層，300~2000平米物管第一太平戴維斯永綠物業(yè)銷售階段在售，20000元/平米，預(yù)計(jì)2013年放量5萬(wàn)平方米28共一百零七頁(yè)【在售項(xiàng)目案例】中鐵西安中心：通過(guò)高度和硬件提升(tíshēng)項(xiàng)目形象項(xiàng)目產(chǎn)品核心(héxīn)價(jià)值高度：230米，奠定項(xiàng)目標(biāo)桿形象，標(biāo)識(shí)性強(qiáng)；生態(tài)辦公：2200個(gè)/㎝3負(fù)氧離子花園，實(shí)現(xiàn)室外花園與室內(nèi)辦公零距離接觸；硬件配置：11.3m挑高五星級(jí)行政大堂，4.2-5.5m層高，20部國(guó)際頂級(jí)標(biāo)準(zhǔn)電梯，打造創(chuàng)新國(guó)際商務(wù)體驗(yàn)；指標(biāo)數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)層面積2200㎡大堂面積/挑高1600㎡/11.3m層高4.2（凈高：不小于2.8米）柱間距9米幕墻LOW-E雙層中空鋼化玻璃商務(wù)配套行政會(huì)所、國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)會(huì)議廳電梯20部瑞士迅達(dá)（其中2部消防梯）電梯服務(wù)面積4500㎡面積劃分150—2200㎡物業(yè)公司顧問(wèn)：第一太平戴維斯，物業(yè)管理開(kāi)發(fā)商自持：中鐵第一太平物業(yè)29共一百零七頁(yè)【在售項(xiàng)目客戶】投資客戶關(guān)注升值潛力和投資回報(bào)率，置業(yè)關(guān)注點(diǎn)排序：地段>形象>配套，其傾向于購(gòu)買核心地段標(biāo)桿物業(yè)，超高層、創(chuàng)新立面和獨(dú)特辦公氣場(chǎng)可成為(chéngwéi)吸引客戶置業(yè)的方向能源、金融、工程等行業(yè)的機(jī)構(gòu)投資客置業(yè)選擇：核心地段的升值潛力大的物業(yè)；置業(yè)總價(jià)：500-1000萬(wàn)；能源、有色金屬等壟斷、暴利行業(yè)的老板等客戶和企業(yè)高管置業(yè)選擇：核心地段的高品質(zhì)物業(yè)；置業(yè)總價(jià)：1000萬(wàn)以上；暴利行業(yè)投資大企業(yè)投資普通投資以小型私營(yíng)企業(yè)員工、私營(yíng)業(yè)者為主，群體基數(shù)大置業(yè)選擇：具有較大升值潛力地段的品質(zhì)物業(yè)；置業(yè)總價(jià)(zǒnɡjià)：500萬(wàn)以下；目前購(gòu)買高新區(qū)寫字樓的投資客戶都是暴利行業(yè)或者大企業(yè)機(jī)構(gòu)等大投資客戶，投資總價(jià)較高，選擇地段都是核心地段。有很多小投資客戶，但是由于寫字樓物業(yè)總價(jià)較高，普通投資客戶缺失。——高科尚都項(xiàng)目經(jīng)理不臨路就得想辦法把形象展示出來(lái)，要么弄個(gè)超高層，要不立面特別炫，否則憑啥去你們那買，如果形象很牛，配套也能達(dá)到市場(chǎng)水平，客戶很有可能去投資；客戶認(rèn)為稀缺就是高端，超高層需求量很大，現(xiàn)在有很多都市之門的客戶都等著買我們超高層辦公產(chǎn)品?！G地置業(yè)顧問(wèn)30共一百零七頁(yè)【未來(lái)供應(yīng)量盤點(diǎn)(pándiǎn)】未來(lái)供應(yīng)項(xiàng)目超過(guò)10個(gè)，主要集中在唐延路版塊和錦業(yè)路版塊，多為超高層產(chǎn)品，總供應(yīng)量超過(guò)100萬(wàn)㎡，競(jìng)爭(zhēng)壓力較大人防超高層項(xiàng)目啟迪清揚(yáng)時(shí)代世紀(jì)金源錦業(yè)時(shí)代西部機(jī)場(chǎng)錦業(yè)路項(xiàng)目禾盛京廣中心邁科商業(yè)中心錦世達(dá)項(xiàng)目項(xiàng)目名稱項(xiàng)目體量（萬(wàn)㎡）產(chǎn)品形式未來(lái)供應(yīng)啟迪清揚(yáng)時(shí)代20高層、208米超高層錦世達(dá)項(xiàng)目35350米超高層錦業(yè)時(shí)代82棟超高層邁科商業(yè)中心9205米超高層人防項(xiàng)目約6超高層世紀(jì)金源約6超高層禾盛京廣中心約6200米超高層西部機(jī)場(chǎng)錦業(yè)路項(xiàng)目約7高層木塔寨項(xiàng)目約4高層創(chuàng)意時(shí)代中心約6高層新長(zhǎng)安廣場(chǎng)超高層--初定300米超高層合計(jì)107萬(wàn)左右高新區(qū)寫字樓甲級(jí)寫字樓未來(lái)(wèilái)供應(yīng)量盤點(diǎn)：新長(zhǎng)安廣場(chǎng)超高層木塔寨項(xiàng)目31共一百零七頁(yè)【未來(lái)供應(yīng)產(chǎn)品案例(ànlì)】禾盛京廣中心：通過(guò)高度、硬件配置和面積贈(zèng)送打造項(xiàng)目核心價(jià)值指標(biāo)數(shù)據(jù)高度/層數(shù)200米/41標(biāo)準(zhǔn)層面積1640㎡大堂面積/挑高420㎡/11m層高4（凈高：大于等于2.8米）柱間距8.4米幕墻中空鋼化LOW-E鍍膜玻璃電梯6部低區(qū)電梯，5部高區(qū)電梯物業(yè)公司戴德梁行項(xiàng)目產(chǎn)品(chǎnpǐn)核心價(jià)值高度：200米，奠定項(xiàng)目標(biāo)桿形象，標(biāo)識(shí)性強(qiáng)；局部面積贈(zèng)送；智能體系打造：通過(guò)打造智能化辦公系統(tǒng)、安保系統(tǒng)、環(huán)保解決方案，滿足商務(wù)精英辦公需求；硬件配置：4m層高超越區(qū)域平臺(tái)水平；11m挑空豪華裝修大堂體現(xiàn)產(chǎn)品無(wú)與倫比的卓越氣質(zhì)。32共一百零七頁(yè)【甲級(jí)寫字樓小結(jié)(xiǎojié)】整體市場(chǎng)產(chǎn)品力市場(chǎng)表現(xiàn)客戶主要集中于科技路、唐延路、錦業(yè)路三大(sāndà)版塊；未來(lái)供應(yīng)多為超高層產(chǎn)品，供應(yīng)量大，競(jìng)爭(zhēng)壓力較大。入駐率較高，甲級(jí)寫字樓需求較為充足；核心地段甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)最好。在用項(xiàng)目主要通過(guò)外部形象展示和硬件、服務(wù)提升項(xiàng)目核心價(jià)值;在售項(xiàng)目通過(guò)打造超高層產(chǎn)品，同時(shí)從硬件配置、高科技運(yùn)用等方向打造項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)。企業(yè)性質(zhì)主要為民營(yíng)企業(yè)和國(guó)企，以金融類和現(xiàn)代服務(wù)類企業(yè)為主；在用客戶多關(guān)注產(chǎn)品整體形象、辦公舒適度和相關(guān)產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐情況；投資客戶關(guān)注升值潛力和投資回報(bào)率，地段是第一關(guān)注點(diǎn)。33共一百零七頁(yè)[寫字樓市場(chǎng)(shìchǎng)研究]甲級(jí)寫字樓乙級(jí)寫字樓34共一百零七頁(yè)【市場(chǎng)掃描】在用項(xiàng)目集中(jízhōng)在科技路版塊和唐延路版塊，在售項(xiàng)目和可見(jiàn)供應(yīng)項(xiàng)目主要集中(jízhōng)在唐延路和錦業(yè)路版塊，太白南路沿線少量供應(yīng)西部國(guó)際廣場(chǎng)高科廣場(chǎng)郎臣大廈新長(zhǎng)安廣場(chǎng)唐延國(guó)際洛克大廈東海世紀(jì)中心西部機(jī)場(chǎng)錦業(yè)路項(xiàng)目錦業(yè)時(shí)代摩爾中心梵天科技三路啟迪清揚(yáng)時(shí)代禾盛京廣中心大都薈中投融城國(guó)際水晶SOHO都市之窗項(xiàng)目位置銷售情況邁科國(guó)際西高新唐延路南段在用西部國(guó)際廣場(chǎng)南二環(huán)與高新交匯西南角在用創(chuàng)業(yè)廣場(chǎng)高新四路與科技路交匯處西南角在用華晶廣場(chǎng)西高新灃惠路與科技三路十字在用財(cái)富廣場(chǎng)一期南二環(huán)在用洛克大廈唐延路在用高科廣場(chǎng)南二環(huán)與高新區(qū)主干道在用郎臣大廈高新區(qū)高新四路中段在用新長(zhǎng)安廣場(chǎng)高新區(qū)灃惠南路34號(hào)在用錦業(yè)時(shí)代錦業(yè)路東段32號(hào)在售東海世紀(jì)中心南三環(huán)與丈八六路交匯在售啟迪清揚(yáng)時(shí)代科技二路（清華科技園）在售摩爾中心灃惠南路與科技六路交匯在售高新大都薈科技路與高新四路十字西北角在售禾盛京廣中心高新區(qū)唐延路與科技路十字在售水晶SOHO科技六路和團(tuán)結(jié)南路十字西北角在售都市之窗團(tuán)結(jié)南路與唐興路十字西南角在售中投融城國(guó)際錦業(yè)一路與丈八二路交匯在售西部機(jī)場(chǎng)錦業(yè)路項(xiàng)目錦業(yè)路西段未來(lái)供應(yīng)梵天科技路三路項(xiàng)目科技三路未來(lái)供應(yīng)在用在售未來(lái)榮禾云圖(yúntú)中心瀚源國(guó)際35共一百零七頁(yè)【在用項(xiàng)目市場(chǎng)表現(xiàn)】租金在30-90元/㎡，二手房售價(jià)在0.65-1.6萬(wàn)元/㎡，且入住率都在80%左右，需求較為充足；科技路、唐延路版塊價(jià)值(jiàzhí)實(shí)現(xiàn)高，太白南路沿線物業(yè)價(jià)值(jiàzhí)仍有較大提升空間位置項(xiàng)目名稱售價(jià)（萬(wàn)元）租金（元/平/月）入住率入住時(shí)間科技路版塊西部國(guó)際廣場(chǎng)1.2-1.48083%2005年高科廣場(chǎng)1.2-1.48088%2004年創(chuàng)業(yè)廣場(chǎng)1.3-1.69090%2004年華晶廣場(chǎng)1.1-1.28080%2010年郎臣大廈1.3-1.59076%2011年唐延路版塊邁科國(guó)際1.4-1.511080%2010年財(cái)富廣場(chǎng)1.0-1.29082%2010年洛克大廈1.1-1.37078%2010年太白南路沿線紫薇龍騰0.75-0.845100%2006年西部電子社區(qū)0.65-0.730-4090%2005年西部國(guó)際廣場(chǎng)高科廣場(chǎng)郎臣大廈新長(zhǎng)安廣場(chǎng)唐延國(guó)際洛克大廈邁科國(guó)際紫薇龍騰新世界西部電子社區(qū)36共一百零七頁(yè)【在用項(xiàng)目產(chǎn)品力表現(xiàn)】產(chǎn)品力參差不齊，太白(tàibái)南路沿線產(chǎn)品力不高位置項(xiàng)目名稱標(biāo)準(zhǔn)層大堂電梯車位空調(diào)物業(yè)層高/凈高面積（㎡）挑高（m）面積（㎡）數(shù)量品牌數(shù)量品牌物業(yè)費(fèi)科技路版塊西部國(guó)際廣場(chǎng)3.7/2.71100980010三菱317中央空調(diào)西部集團(tuán)物業(yè)6.5元/平高科廣場(chǎng)3.85/2.7160079007三菱362中央空調(diào)高科物業(yè)8元/平米創(chuàng)業(yè)廣場(chǎng)3.8/2.7105075007三菱324中央空調(diào)西安創(chuàng)業(yè)物業(yè)發(fā)展有限公司11.8元/平（含水費(fèi)、中央空調(diào)費(fèi)、電梯費(fèi)）華晶廣場(chǎng)3.55/2.7136095006日立263中央空調(diào)萬(wàn)達(dá)物業(yè)4.9元/平唐延路版塊邁科國(guó)際3.85/2.71300中央挑高13米，其余3.8米10005永達(dá)日立261中央空調(diào)邁科物業(yè)9元/平財(cái)富中心3.65/2.613803.82604三菱253中央空調(diào)西部集團(tuán)物業(yè)4.6元/平洛克大廈3.75/2.7130095005日立428中央空調(diào)高得大管家物業(yè)5.5元/平太白南路沿線西部電子社區(qū)3.5/3.22300*33.5-5.590-1503帶森550獨(dú)立空調(diào)紫薇物業(yè)2-3.3元/平37共一百零七頁(yè)【在用項(xiàng)目客戶(kèhù)】使用面積在1000平米以下的中小企業(yè)客戶占比達(dá)到87%，客戶數(shù)量充足，民營(yíng)企業(yè)占絕大多數(shù)

從高新區(qū)目前入駐企業(yè)的面積需求來(lái)看，面積需求在300㎡以下和500-1000㎡的企業(yè)較多；

從企業(yè)性質(zhì)(xìngzhì)分析，面積需求在500-1000㎡的企業(yè)以民營(yíng)企業(yè)為主，其次為國(guó)企。38共一百零七頁(yè)【在用項(xiàng)目客戶】客戶結(jié)構(gòu)多元化，制造業(yè)、工程建筑和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量較多，與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和金融業(yè)處于同一(tóngyī)層級(jí)

面積需求500-1000㎡在高新區(qū)寫字樓企業(yè)里占絕大部分；大部分企業(yè)在創(chuàng)業(yè)期3-5年，需要的辦公面積多為500-1000㎡；500-1000㎡所涵蓋的行業(yè)類型最廣泛，客戶群相對(duì)復(fù)合，制造業(yè)、工程建筑和地產(chǎn)(dìchǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和金融業(yè)處于同一層級(jí)39共一百零七頁(yè)【在用項(xiàng)目案例】邁科國(guó)際：通過(guò)打造高端產(chǎn)品形象，控制企業(yè)客戶(kèhù)結(jié)構(gòu)純粹度，以準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓的形象實(shí)現(xiàn)租金高溢價(jià)項(xiàng)目名稱售價(jià)（萬(wàn)元/平米）租金（元/平·月）邁科國(guó)際1.4-1.5110平臺(tái)水平1.2-1.570-90項(xiàng)目產(chǎn)品(chǎnpǐn)核心價(jià)值高端產(chǎn)品形象展示，增強(qiáng)可識(shí)別性和昭示性，提升產(chǎn)品形象：建筑造型：帆船造型，可識(shí)別度高，標(biāo)志性強(qiáng)；建筑材質(zhì)：石材搭配Low-E玻璃，提升產(chǎn)品品質(zhì)；奢適大堂設(shè)計(jì)：大堂面積1000㎡、挑高13m均為區(qū)域?qū)懽謽琼?xiàng)目最高水平；高純粹度企業(yè)客戶結(jié)構(gòu)，提升整體辦公氛圍和檔次：與邁科開(kāi)發(fā)商相關(guān)金融單位占到61%。項(xiàng)目租金與區(qū)域平臺(tái)水平相比較，實(shí)現(xiàn)了較高的市場(chǎng)溢價(jià)：40共一百零七頁(yè)【在用項(xiàng)目客戶】老一代乙級(jí)寫字樓在形象(xíngxiàng)展示、硬件配置和物業(yè)服務(wù)等方面無(wú)法滿足客戶現(xiàn)有需求高新路沿線和太白南路沿線寫字樓辦公(bàngōng)年代久遠(yuǎn)，在形象、配置等方面均不能滿足快速發(fā)展型企業(yè)的要求代表項(xiàng)目：西部創(chuàng)業(yè)大廈、南洋國(guó)際、亞美大廈等高新一代辦公物業(yè)和西部電子社區(qū)、紫薇龍騰等太白南路沿線物業(yè)；物業(yè)現(xiàn)狀：形象老舊、內(nèi)部硬件配套落后、面積劃分較小、管理混亂；入駐企業(yè)：多以草創(chuàng)型中小企業(yè)為主，高新版塊多以旅游、科技、通訊、實(shí)業(yè)、教育、咨詢?yōu)橹?，太白南路沿線多以裝飾裝修、數(shù)控、軟件為主，行業(yè)分布較廣。中小型企業(yè)多因形象及辦公品質(zhì)外溢至高新區(qū)唐延路版塊乙級(jí)寫字樓，外溢比例達(dá)到20%以上高新區(qū)最早的寫字樓已經(jīng)滿足不了中大規(guī)模企業(yè)發(fā)展的需求，很多企業(yè)都外溢到唐延路版塊了，畢竟這邊是承接核心區(qū)的第一圈層，而且商務(wù)氛圍慢慢形成了；從亞美大廈、南洋國(guó)際來(lái)我們項(xiàng)目改善的很多，都是大中型發(fā)展企業(yè)，以前寫字間形象、面積都不夠用了，需要一個(gè)更好的辦公環(huán)境做長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，比例大概能占到20%以上吧；—新長(zhǎng)安廣場(chǎng)銷售經(jīng)理唐延路發(fā)展很快，公共交通也在變好，員工上班很方便，而且這邊企業(yè)的規(guī)模都跟我們差不多，整體辦公氛圍和形象都符合我們企業(yè)的需求；從南洋國(guó)際搬過(guò)來(lái)的，那邊什么類型的企業(yè)都有，太亂了。我們屬于服務(wù)性質(zhì)的公司，形象還是很重要；

——洛克大廈企業(yè)創(chuàng)業(yè)大廈西部電子社區(qū)41共一百零七頁(yè)【在售項(xiàng)目(xiàngmù)市場(chǎng)表現(xiàn)】銷售價(jià)格集中于1.1-14萬(wàn)，太白南路沿線產(chǎn)品市場(chǎng)表現(xiàn)較好位置項(xiàng)目總建面（萬(wàn)㎡）層數(shù)寫字樓體量（萬(wàn)㎡）銷售價(jià)格（萬(wàn)）銷售情況（㎡）標(biāo)準(zhǔn)層面積（分割區(qū)間㎡）錦業(yè)路版塊錦業(yè)時(shí)代3427101.4月銷售4000140-900東海世紀(jì)中心11246咨詢中--300-1700中投融城國(guó)際1024、276咨詢中--100-1500唐延路版塊摩爾中心402651.2-1.3--120-1560高新大都薈502931.1散賣5層（約7000）93-1400禾盛京廣中心3026101.1-1.3排號(hào)中88-850泰華金貿(mào)國(guó)際37323212-1.3月銷售7000133-580（9#）Cross萬(wàn)象匯202211.2銷售95%600高新水晶soho1028、256排號(hào)中排號(hào)10層111-1200、138-1800啟迪清揚(yáng)時(shí)代302631.1--350-1300都市之窗172241.4咨詢中100-2200太白南路沿線榮禾云圖中心3.22631-1.1開(kāi)盤一周銷售560070-1400瀚源國(guó)際4.12421.1認(rèn)籌30組57-1100高新大都薈啟迪清揚(yáng)時(shí)代錦業(yè)時(shí)代唐延路灃惠路錦業(yè)路東海世紀(jì)中心禾盛京廣中心摩爾中心榮禾云圖中心瀚源國(guó)際42共一百零七頁(yè)【在售項(xiàng)目(xiàngmù)產(chǎn)品力表現(xiàn)】唐延路版塊項(xiàng)目較為集中，產(chǎn)品力水平較高位置項(xiàng)目名稱高度（m）外立面標(biāo)準(zhǔn)層大堂電梯車位空調(diào)物管公司層高/凈高面積（㎡）挑高（m）面積（㎡）數(shù)量品牌電梯服務(wù)面積（㎡）數(shù)量唐延路版塊啟迪清揚(yáng)時(shí)代98干掛石材+玻璃幕墻3.31200128006未定50003200VIV空調(diào)陜西啟迪摩爾中心98花崗巖+玻璃幕墻5.51560102008、5未定--3500VIV空調(diào)長(zhǎng)城物業(yè)禾盛京廣中心100（3#、4#）low-e玻璃幕墻4/2.8164010.8390、2706未定---3000多聯(lián)機(jī)分戶中央空調(diào)戴德梁行泰華金貿(mào)國(guó)際99山水云陶筑玻璃幕墻3.2無(wú)梁板580（9#）、1000（7#）103004、5未定50003900VIV中央空調(diào)北京國(guó)貿(mào)中心酒店式物業(yè)Cross萬(wàn)象匯80真石漆+玻璃幕墻3.56006.53003日立40003000無(wú)中央空調(diào)金松物業(yè)高新大都薈99玻璃幕墻3.3/2.714009未定7未定42002200分戶中央空調(diào)衡信柏迪高新水晶soho98玻璃幕墻+干掛石材A3.7B3.21800、120010A300B200A10B6未定38004800867A中央空調(diào)B分戶空調(diào)未定都市之窗80石材+玻璃幕墻3.522002620010未定40001377地源熱泵中央空調(diào)高力物業(yè)43共一百零七頁(yè)【在售項(xiàng)目(xiàngmù)產(chǎn)品力表現(xiàn)】唐延路版塊項(xiàng)目較為集中，產(chǎn)品力水平較高位置項(xiàng)目名稱高度（m）外立面標(biāo)準(zhǔn)層大堂電梯車位空調(diào)物管公司層高/凈高面積（㎡）挑高（m）面積（㎡）數(shù)量品牌電梯服務(wù)面積（㎡）數(shù)量錦業(yè)路版塊錦業(yè)時(shí)代96玻璃幕墻3.4（平層）、5.5（loft）90093004未定80002194分戶空調(diào)戴德梁行東海世紀(jì)中心93干掛石材+玻璃幕墻3.91850103007未定--未定中央空調(diào)未定中投融城國(guó)際100玻璃幕墻3.9、3.51800、140012.3400-5006未定5000未定戶式中央空調(diào)未定太白南路沿線榮禾云圖中心99LOW-E玻璃+干掛石材3.6140092806未定5000500中央空調(diào)和潤(rùn)物業(yè)瀚源國(guó)際90+玻璃幕墻3.5110020未定5未定4000106中央空調(diào)戴德梁行44共一百零七頁(yè)【在售項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)(biāozhǔn)層】大部分采用中心核心筒設(shè)計(jì)，部分產(chǎn)品板樓和偏心核心筒設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)層創(chuàng)新，增強(qiáng)辦公實(shí)用性和舒適度摩爾(móěr)中心瀚源國(guó)際啟迪清揚(yáng)時(shí)代榮禾云圖中心45共一百零七頁(yè)【在售項(xiàng)目案例】高新水晶soho：外立面、電梯及車位等硬件(yìnɡjiàn)配備比肩甲級(jí)寫字樓，一半開(kāi)發(fā)商自持雙層底下車庫(kù)連接入戶大堂營(yíng)造雙大堂的非凡尊貴感；2部總裁(zǒngcái)專屬電梯，劃分圈層感；1：1.3的高車位配比；玻璃幕墻+干掛石材的外立面設(shè)計(jì)，塑造品質(zhì)外觀；標(biāo)準(zhǔn)層1800㎡劃分成110~239㎡面積段，合理的面積區(qū)間劃分，既能滿足中小型企業(yè)需求，又滿足大中型企業(yè)整層辦公需求。指標(biāo)A座B座標(biāo)準(zhǔn)層面積1800㎡1200㎡標(biāo)準(zhǔn)層層高3.7m3.2m大堂面積300㎡200㎡大堂挑高10m最小面積劃分137㎡110㎡電梯10部6部電梯服務(wù)面積3800㎡4800㎡外立面干掛石材+玻璃幕墻車位867個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)品核心價(jià)值46共一百零七頁(yè)【在售項(xiàng)目案例】都市之窗：西安首個(gè)純鋼(chúnɡānɡ)結(jié)構(gòu)寫字樓，多重智能系統(tǒng)并用，客戶對(duì)建筑結(jié)構(gòu)、高科技運(yùn)用不敏感，市場(chǎng)表現(xiàn)一般項(xiàng)目產(chǎn)品(chǎnpǐn)核心價(jià)值鋼構(gòu)：西北首座純鋼結(jié)構(gòu)融合體，抗震性能極佳，空間可隨意分割，戶內(nèi)有效使用面積提高5%-8%；多重智能系統(tǒng)并用：新風(fēng)系統(tǒng)：提高室內(nèi)空氣品質(zhì)，保證工作環(huán)境的舒適度；27層過(guò)濾直飲水系統(tǒng)：項(xiàng)目特設(shè)純凈水制水車間，滿足辦公直飲水需求；地緣熱泵中央空調(diào)：利用地下可再生能源，實(shí)現(xiàn)24H不間斷恒溫，降低傳統(tǒng)中央空調(diào)運(yùn)行費(fèi)用，最大化節(jié)約辦公成本；智能停車：

西北第一家智能停車庫(kù)，5層地下停車場(chǎng)，1300多個(gè)充裕車位。指標(biāo)數(shù)據(jù)層數(shù)22標(biāo)準(zhǔn)層面積2200㎡建筑結(jié)構(gòu)鋼構(gòu)大堂面積/挑高200㎡/26m層高3.5m外立面干掛石材+玻璃幕墻電梯10部電梯服務(wù)面積4000㎡智能系統(tǒng)24H新風(fēng)系統(tǒng)、27層過(guò)濾直飲水、地源熱泵中央空調(diào)客戶關(guān)注價(jià)格、面積和硬件配套，對(duì)建筑結(jié)構(gòu)和高科技運(yùn)用敏感度不高。47共一百零七頁(yè)【在售項(xiàng)目(xiàngmù)案例】禾盛京廣中心：純玻璃幕墻打造準(zhǔn)甲級(jí)高端產(chǎn)品形象，通過(guò)面積贈(zèng)送提升產(chǎn)品性價(jià)比，市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)較好超高層超甲級(jí)寫字樓3#、4#乙級(jí)寫字樓酒店式公寓唐延路北南贈(zèng)送面積項(xiàng)目(xiàngmù)產(chǎn)品核心價(jià)值建筑形象：總體設(shè)計(jì)感較強(qiáng)，純玻璃幕墻打造，提升產(chǎn)品高端品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目高形象；硬件配套：通過(guò)硬件材質(zhì)和品牌控制成本，提升舒適度；面積贈(zèng)送提高性價(jià)比：3#送露臺(tái)面積：61～89㎡；4#送露臺(tái)面積：30～45㎡；1200㎡平層單位贈(zèng)送大視野空中花園，實(shí)現(xiàn)有氧辦公。市場(chǎng)表現(xiàn)售價(jià)（萬(wàn)元/平米）1-1.3速度（平米/月）4000-600048共一百零七頁(yè)【在售項(xiàng)目案例】摩爾中心：板樓、偏心核心筒設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)層創(chuàng)新，蜂窩鋁扣板立面材質(zhì)，控制成本(chéngběn)的同時(shí)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的昭示性項(xiàng)目產(chǎn)品核心(héxīn)價(jià)值建筑形象：蜂窩鋁扣板立面材質(zhì)，實(shí)現(xiàn)客戶制定化和成本控制，樹(shù)立產(chǎn)品形象，提升產(chǎn)品品質(zhì)；標(biāo)準(zhǔn)層創(chuàng)新：板樓設(shè)計(jì)，通風(fēng)采光優(yōu)勢(shì)明顯；偏心核心筒，南向優(yōu)質(zhì)單元數(shù)量多；核心筒分散設(shè)計(jì)，部分單元獨(dú)享走廊公共空間和電梯入戶設(shè)計(jì)，增強(qiáng)尊貴感。49共一百零七頁(yè)【在售項(xiàng)目案例】啟迪清揚(yáng)時(shí)代：通過(guò)規(guī)?；a(chǎn)品打造形成(xíngchéng)高品質(zhì)寫字樓集群，營(yíng)造濃厚辦公氛圍，提升產(chǎn)品附加值項(xiàng)目產(chǎn)品核心(héxīn)價(jià)值外部形象：超高層異形外立面，樹(shù)立區(qū)域標(biāo)桿，提升項(xiàng)目昭示性；規(guī)模：34萬(wàn)㎡的超大規(guī)模，8棟高品質(zhì)寫字樓產(chǎn)品形成產(chǎn)品集群，營(yíng)造濃厚辦公氛圍；硬件配置：3.6m層高，12m挑高、800㎡豪華大堂，高速WiFi全樓覆蓋，3200個(gè)車位配置；寫字樓配套參數(shù)電梯6部電梯大堂800㎡，12米高電梯服務(wù)面積4600㎡車停3200個(gè)，4600平米/部標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)層面積：1200㎡，一層4戶標(biāo)準(zhǔn)層高3.3米空調(diào)VRV空調(diào)，品牌不定外立面干掛石材+玻璃幕面其他門窗、斷橋鋁合金，高速WiFi覆蓋50共一百零七頁(yè)【在售項(xiàng)目(xiàngmù)客戶】自用客戶關(guān)注產(chǎn)品昭示性、性價(jià)比、面積劃分和辦公舒適度，對(duì)高科技運(yùn)用、新型建筑材料等不敏感我們項(xiàng)目是西北(xīběi)第一家純鋼構(gòu)建筑

，同時(shí)也使用了一系列的高科技系統(tǒng)（27層過(guò)濾直飲水系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)、地源熱泵中央空調(diào)系統(tǒng)），但這些對(duì)客戶的吸引力不足，反而加大了購(gòu)買成本，客戶關(guān)注更多的仍然是價(jià)格、地段、產(chǎn)品后期好不好用?！际兄爸脴I(yè)顧問(wèn)300-600㎡的產(chǎn)品銷售最好，其中自用的占到三分之二，而投資客戶更傾向于購(gòu)買200-300㎡更小面積的產(chǎn)品。自用客戶的關(guān)注點(diǎn)和投資客戶的不同，他們更關(guān)心價(jià)格、層高等，對(duì)辦公舒適度有較高要求?！咝滤oho置業(yè)顧問(wèn)“近兩年唐延路辦公環(huán)境、辦公氛圍都漸漸有了起色，在高新區(qū)口碑還是算不錯(cuò)的，很多企業(yè)都慕名而來(lái)，從長(zhǎng)期發(fā)展來(lái)看，專業(yè)寫字樓肯定是商務(wù)辦公的首選，商住樓只是一個(gè)過(guò)渡的產(chǎn)品形式，有存在的空間，但不會(huì)成為成熟辦公區(qū)的市場(chǎng)主流；”“企業(yè)越成熟，規(guī)模越大，發(fā)展越穩(wěn)定，對(duì)專業(yè)寫字樓的需求就越多，但目前企業(yè)的想法也在慢慢轉(zhuǎn)變，小公司來(lái)看專業(yè)寫字樓很多，可能是覺(jué)得專業(yè)寫字樓更有品質(zhì)，更有保證，從客戶心理轉(zhuǎn)變和需求上來(lái)看，專業(yè)寫字樓市場(chǎng)機(jī)會(huì)挺大的；——禾盛京廣中心置業(yè)顧問(wèn)51共一百零七頁(yè)【在售項(xiàng)目客戶】投資客戶更關(guān)注(guānzhù)產(chǎn)品價(jià)格、升值空間、面積劃分和周邊環(huán)境配套產(chǎn)品本身純玻璃幕墻的外立面能夠提升項(xiàng)目整體形象檔次，再加上面積贈(zèng)送，提高了產(chǎn)品的性價(jià)比；面積區(qū)間最小劃到了80多㎡，降低了投資成本(chéngběn)。——禾盛京廣中心置業(yè)顧問(wèn)金石柏朗是太白南路沿線新一代寫字樓里的標(biāo)桿產(chǎn)品，它通過(guò)大方簡(jiǎn)約的外觀設(shè)計(jì)滿足客戶對(duì)產(chǎn)品外部形象的需求，高面積贈(zèng)送實(shí)現(xiàn)零公攤，產(chǎn)生了高性價(jià)比。135~830㎡自由分割，給投資客戶提供了更多的選擇?！鹗乩手脴I(yè)顧問(wèn)52共一百零七頁(yè)【未來(lái)供應(yīng)產(chǎn)品(chǎnpǐn)】

主要集中在唐延路和錦業(yè)路版塊，供應(yīng)量較少，太白南路與科技路版塊基本無(wú)供應(yīng)唐延路灃惠路錦業(yè)路西部機(jī)場(chǎng)錦業(yè)路項(xiàng)目梵天科技三路木塔寨新棟東方米蘭項(xiàng)目名稱規(guī)模銷售情況西部機(jī)場(chǎng)錦業(yè)路項(xiàng)目6萬(wàn)未來(lái)供應(yīng)梵天科技路三路項(xiàng)目4萬(wàn)未來(lái)供應(yīng)木塔寨項(xiàng)目--未來(lái)供應(yīng)東方米蘭國(guó)際城--未來(lái)供應(yīng)領(lǐng)匯秦唐國(guó)際--未來(lái)供應(yīng)新棟--未來(lái)供應(yīng)53共一百零七頁(yè)【乙級(jí)寫字樓小結(jié)(xiǎojié)】整體市場(chǎng)產(chǎn)品力市場(chǎng)表現(xiàn)客戶主要集中于科技路、唐延路、錦業(yè)路三大版塊，太白南路沿線少量供應(yīng)；未來(lái)供應(yīng)項(xiàng)目(xiàngmù)較多，供應(yīng)量較大，競(jìng)爭(zhēng)壓力不及甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)。在用項(xiàng)目需求較為充足；科技路、唐延路版塊價(jià)值實(shí)現(xiàn)高，太白南路沿線價(jià)值實(shí)現(xiàn)較低；在售項(xiàng)目功能實(shí)用、性價(jià)比較高的產(chǎn)品可實(shí)現(xiàn)溢價(jià)。在用項(xiàng)目外部形象老舊，硬件配套及物業(yè)服務(wù)較為落后；在售項(xiàng)目整體形象實(shí)現(xiàn)突破，在標(biāo)準(zhǔn)層面積劃分、物業(yè)服務(wù)、實(shí)用性方面均有發(fā)力。面積需求在300㎡以下和500-1000㎡的企業(yè)較多；自用客戶關(guān)注產(chǎn)品性價(jià)比和實(shí)用性；投資客戶更關(guān)注產(chǎn)品價(jià)格、升值空間、面積劃分和周邊環(huán)境配套。54共一百零七頁(yè)[公寓(gōngyù)市場(chǎng)研究]商務(wù)公寓(gōngyù)居住公寓55共一百零七頁(yè)【在用項(xiàng)目市場(chǎng)格局及表現(xiàn)】在用的SOHO公寓集中在唐延路沿線，租金實(shí)現(xiàn)(shíxiàn)約為60-70元/㎡*月，可實(shí)現(xiàn)(shíxiàn)85%以上的入住率，市場(chǎng)需求旺盛56分布片區(qū)項(xiàng)目租金（元/平米/月）入住率體量使用時(shí)間唐延路版塊唐灃國(guó)際60-7083%3.02010年9月交房，企業(yè)入駐時(shí)間不久旺座國(guó)際80-8590%以上182年左右旺座現(xiàn)代城65-7090%153-4年海星城市廣場(chǎng)65-7090%以上13.84-5年中央CBD版塊匯鑫IBC60-7086%14不到2年太白南路版塊嘉天國(guó)際5580%13.85年左右世界500強(qiáng)等有實(shí)力(shílì)的大規(guī)模企業(yè)就那么多，需求的面積畢竟有限，高新區(qū)的企業(yè)支撐還是要靠中小企業(yè)，這類企業(yè)是辦公市場(chǎng)的主力；高新不缺100元/平米以上的寫字樓，缺的是品質(zhì)有保證、租金在50-60元/平米左右寫字樓，這也是旺座現(xiàn)代城、旺座國(guó)際成功的原因；——二手房訪談市場(chǎng)最好賣最好租的還是像旺座系列的產(chǎn)品，辦公品質(zhì)，高性價(jià)比，符合高新主流企業(yè)的需求；——高新國(guó)際租售中心唐灃國(guó)際廣場(chǎng)海星城市廣場(chǎng)旺座國(guó)際城旺座現(xiàn)代城匯鑫IBC嘉天國(guó)際金石柏朗共一百零七頁(yè)【在用項(xiàng)目產(chǎn)品力表現(xiàn)】太白(tàibái)南路在用SOHO公寓數(shù)量少、配套老舊，整體與乙級(jí)寫字樓相比，硬件配套及物業(yè)費(fèi)較低，實(shí)用性強(qiáng)分布片區(qū)項(xiàng)目名稱外立面標(biāo)準(zhǔn)層大堂電梯車位空調(diào)物業(yè)層高/凈高面積（㎡）挑高（m）面積（㎡）數(shù)量品牌數(shù)量品牌物業(yè)費(fèi)唐延路沿線唐灃國(guó)際廣場(chǎng)外磚+玻璃幕墻3.3/36409.32003優(yōu)安達(dá)600戶式中央空凋唐灃物業(yè)3.2元/平/月旺座現(xiàn)代城白色鋁塑板幕墻+玻璃窗3.7/2.683083004日立800戶式中央空凋怡人物業(yè)5-6元/平/月旺座國(guó)際城裙樓為進(jìn)口高槏石材，主體外墻為高級(jí)鋁塑板3.7/2.7110091604日立900戶式中央空凋怡人物業(yè)2.5元/平/月海星城市廣場(chǎng)二層以下花崗巖、三層以上玻璃+亞光金屬面磚2.9/2.4180061507德國(guó)蒂森克虜伯543中央空調(diào)戴德梁行4.5元/平/月錦業(yè)路沿線匯鑫IBC石材;無(wú)孔駁接式玻璃幕墻---/2.712003.53008三菱500中央空調(diào)西安匯馨物業(yè)管理有限責(zé)任公司5元/平/月太白南路沿線金石柏朗干掛石材+LOW-E玻璃3.3830680-1004永大192戶式獨(dú)立金石物業(yè)—嘉天國(guó)際墻磚---/2.48003.42004日立200中央空調(diào)嘉天物業(yè)3.2元/平/月57共一百零七頁(yè)58【在用項(xiàng)目案例】旺座現(xiàn)代城：通過(guò)高品質(zhì)形象和實(shí)用功能配置，緊抓區(qū)域投資及成長(zhǎng)型中小企業(yè)需求，成為銷售(xiāoshòu)奇跡，實(shí)現(xiàn)高入住率項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)：立面簡(jiǎn)潔大氣，白色鋁塑板幕墻和玻璃窗營(yíng)造出非凡的現(xiàn)代感，地標(biāo)感極強(qiáng)；超大面積挑高公共大堂，拔高項(xiàng)目整體商務(wù)辦公形象；銷售面積100-250㎡為主，面積控制，低總價(jià)；通風(fēng)采光效果(xiàoguǒ)好，辦公舒適度高；配備戶式中央空調(diào)分戶核算，滿足成長(zhǎng)型中小企業(yè)辦公需求；項(xiàng)目地點(diǎn)高新區(qū)唐延路35號(hào)占地面積㎡40073建筑面積㎡180000層面積830戶型100-250電梯4梯4戶產(chǎn)品類型一座商務(wù)酒店七座辦公樓銷售情況在2006年西安寫字樓市場(chǎng)普遍疲軟的背景下，旺座現(xiàn)代城在短短9個(gè)月時(shí)間內(nèi)8萬(wàn)㎡寫字間售罄，創(chuàng)造西安寫字樓市場(chǎng)銷售奇跡入住率90%以上58共一百零七頁(yè)【在售項(xiàng)目案例】金石柏朗：板樓設(shè)計(jì)(shèjì)和酒店式物業(yè)服務(wù)提高面積實(shí)用性和辦公舒適度，市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)良好項(xiàng)目產(chǎn)品(chǎnpǐn)核心價(jià)值面積贈(zèng)送：整層產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)140㎡面積贈(zèng)送，提高產(chǎn)品性價(jià)比；標(biāo)準(zhǔn)層創(chuàng)新：板樓設(shè)計(jì)，通風(fēng)采光優(yōu)勢(shì)明顯；135~830㎡自由分割，滿足中小企業(yè)使用需求；共享會(huì)議室設(shè)置，降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本；品質(zhì)物業(yè)：

金石物業(yè)，24H酒店式物業(yè)服務(wù)。指標(biāo)數(shù)據(jù)層數(shù)27標(biāo)準(zhǔn)層面積830㎡大堂面積/挑高80-100㎡/6m層高3.3m外立面干掛石材+LOW-E玻璃電梯4部永大電梯服務(wù)面積5000㎡智能系統(tǒng)24H負(fù)壓新風(fēng)系統(tǒng)、無(wú)負(fù)壓供水、雙網(wǎng)、一卡通寫字樓體量為20000㎡，已銷售18000㎡，價(jià)格區(qū)間為9800-12000元/㎡，市場(chǎng)表現(xiàn)良好。59共一百零七頁(yè)1、對(duì)使用成本敏感企業(yè)還屬于創(chuàng)業(yè)期，能省則省，租金最好不要超過(guò)60元/平米；專業(yè)寫字樓公攤很大，后期使用成本太高；2、對(duì)產(chǎn)品層面關(guān)注主要體現(xiàn)在立面、大堂等形象部位及電梯等硬件配套選擇旺座國(guó)際很大的原因就是立面很有質(zhì)感，品質(zhì)感和昭示性很強(qiáng)；——旺座國(guó)際入駐企業(yè)電梯要夠用，最好不要出現(xiàn)擠不上的情況，海星的層高能再高一些就好了，3米的層高有點(diǎn)壓抑；——海星客戶(kèhù)3、對(duì)空調(diào)、物業(yè)要求往左現(xiàn)代城的物業(yè)不錯(cuò)，周邊有什么施工的比較吵，給物業(yè)打個(gè)電話就解決了，但是我們?cè)谖鲿襁@邊，很熱，空調(diào)不是特別涼快；——旺座國(guó)際入駐企業(yè)中小型企業(yè)關(guān)注空調(diào)、電梯等設(shè)備后期產(chǎn)生的費(fèi)用大小，關(guān)注租用面積的實(shí)際使用率高低。對(duì)于辦公形象和品質(zhì)的關(guān)注在成本考量下，還沒(méi)有(méiyǒu)特別高端的需求。這類企業(yè)集中的寫字樓一般產(chǎn)品力和形象都不會(huì)特別好。

——瑪雅旺座現(xiàn)代城店店長(zhǎng)【在用項(xiàng)目客戶特征】租賃客戶多為創(chuàng)業(yè)型、發(fā)展初期的中小型企業(yè)，以流通行業(yè)、業(yè)務(wù)型公司為主，辦公面積需求在300㎡以內(nèi)，關(guān)注辦公成本及實(shí)用性主要為一些創(chuàng)業(yè)期或發(fā)展型的中小企業(yè)，包括電子、材料、通訊、貿(mào)易、IT、地產(chǎn)、服務(wù)、能源類行業(yè)，行業(yè)類別豐富；客戶：以企業(yè)辦事處、創(chuàng)業(yè)期、發(fā)展期的中小企業(yè)為主需求面積以200-300平米為主，目前隨著企業(yè)的發(fā)展，部分需要整層或半層面積；60共一百零七頁(yè)【在用項(xiàng)目(xiàngmù)小結(jié)】在用的SOHO公寓主要集中在唐延路沿線，太白(tàibái)南路沿線數(shù)量較少；租金實(shí)現(xiàn)約為60-70元/㎡*月，可實(shí)現(xiàn)85%以上的入住率，市場(chǎng)需求旺盛；在用SOHO公寓配套老舊，整體與乙級(jí)寫字樓相比，硬件配套及物業(yè)費(fèi)較低，實(shí)用性強(qiáng)；整層分割為小面積區(qū)間出售，總價(jià)較低；租賃客戶多為創(chuàng)業(yè)型、發(fā)展初期的中小型企業(yè)，以流通行業(yè)、業(yè)務(wù)型公司為主，辦公面積需求在300㎡以內(nèi)，關(guān)注辦公成本及實(shí)用性；整體市場(chǎng)市場(chǎng)表現(xiàn)產(chǎn)品力123客戶461共一百零七頁(yè)【在售項(xiàng)目市場(chǎng)格局及表現(xiàn)】在售SOHO公寓主要分布在唐延路和太白南路版塊，市場(chǎng)存量超過(guò)10萬(wàn)㎡，價(jià)格平臺(tái)約為8000-9000元/㎡，平臺(tái)去化水平約1500㎡/月，高科尚都憑借地段(dìduàn)及性價(jià)比優(yōu)勢(shì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越市場(chǎng)平臺(tái)分布片區(qū)項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)年限2013預(yù)計(jì)供應(yīng)量（㎡）項(xiàng)目規(guī)模物業(yè)構(gòu)成售價(jià)銷售速度中央CBD版塊高科尚都50年50944二期20萬(wàn)㎡辦公12萬(wàn)㎡SOHO6萬(wàn)㎡7700月銷面積5850㎡唐延路版塊糖果house50年24007萬(wàn)4800㎡商業(yè)6萬(wàn)㎡SOHO7500元/㎡月銷面積1400㎡太白南路版塊上上國(guó)際40年170003萬(wàn)㎡2.5萬(wàn)7800元/㎡月銷面積1300㎡尚中心40年370003萬(wàn)㎡SOHO1.5萬(wàn)㎡；商業(yè)0.6㎡；酒店0.45萬(wàn)㎡精裝1.7萬(wàn)/；；毛坯1.5萬(wàn)月銷1800㎡存量10.64萬(wàn)㎡尚中心上上國(guó)際糖果house高科尚都62共一百零七頁(yè)【在售項(xiàng)目產(chǎn)品(chǎnpǐn)力表現(xiàn)】通過(guò)比乙級(jí)寫字樓稍低的配套實(shí)現(xiàn)辦公需求，品質(zhì)大堂提升企業(yè)形象，硬件設(shè)施略有提升分布片區(qū)項(xiàng)目名稱外立面標(biāo)準(zhǔn)層大堂電梯車位空調(diào)物業(yè)層高/凈高面積（㎡）挑高（米）面積（㎡）數(shù)量品牌數(shù)量品牌物業(yè)費(fèi)中央CBD版塊高科尚都涂料3.7/2.77506503通力472中央空調(diào)高科物業(yè)1.5元/平/月唐延路版塊啟迪輕揚(yáng)時(shí)代石材+玻璃幕墻3.6/2.71270123005未定3000中央空調(diào)陜西啟迪物業(yè)管理公司5元/平/月糖果house墻磚3.85/2.760053003奧提斯450無(wú)博特物業(yè)1.3元/平/月太白南路版塊上上國(guó)際3.85/3.110001204未定200中央空調(diào)未定未定尚中心石材+玻璃幕墻5.37/—1500103006迅達(dá)300獨(dú)立掛式空調(diào)未定未定63共一百零七頁(yè)【在售項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)層】多為中心核心筒的SOHO產(chǎn)品設(shè)計(jì)，部分項(xiàng)目創(chuàng)新南北通透(tōnɡtòu)標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)計(jì)增加了辦公的舒適度嘉天國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)(ɡuójìbiāozhǔn)層16空中花園

天井尚中心采用了標(biāo)準(zhǔn)層創(chuàng)新，融入了天井和空中花園的設(shè)計(jì)，在提升采光通風(fēng)的同時(shí)，增加項(xiàng)目整體生態(tài)宜居感和辦公舒適度。旺座現(xiàn)代城標(biāo)準(zhǔn)層嘉天國(guó)際與旺座現(xiàn)代城的標(biāo)準(zhǔn)層屬于中規(guī)中矩的設(shè)計(jì)，影響通風(fēng)和采光，降低辦公舒適度。64共一百零七頁(yè)尚中心(zhōngxīn)loft45㎡兩室兩廳上上國(guó)際(guójì)商務(wù)59㎡上上國(guó)際商務(wù)115㎡【在售項(xiàng)目戶型】戶型方正，根據(jù)辦公需求分隔小開(kāi)間，每戶配備衛(wèi)生間可居住可辦公，拓寬功能空間65共一百零七頁(yè)【在售項(xiàng)目案例】上上國(guó)際(guójì)：太白路成熟地段可自由商務(wù)組合的商務(wù)辦公寫字樓，面積區(qū)間劃分合理，小戶型居多，客戶認(rèn)可高項(xiàng)目基本情況：區(qū)位：位于太白南路與科技路交匯處；項(xiàng)目高新中央商務(wù)圈、太白路軸心區(qū)及小寨潮流圈的核心交匯地段，有著強(qiáng)大的地段集群效應(yīng)；項(xiàng)目是一棟寫字樓，占地3453.平方米，建筑面積為30270平方米，共21層，每層面積(miànjī)為1000平方米；共525戶，每層有21戶，層面積為1000㎡，每層有4戶38㎡、4戶51㎡，9戶60㎡，4戶55㎡，戶型可以打通組合；1-4層為底商，商業(yè)自持，西面設(shè)有高層立體停車位；銷售情況銷售價(jià)格7800元/㎡銷售速度平均一月50套66共一百零七頁(yè)【在售項(xiàng)目案例】尚中心：在核心地段優(yōu)勢(shì)下通過(guò)(tōngguò)產(chǎn)品創(chuàng)新打造具有生態(tài)價(jià)值的雙板式loft公寓，客戶對(duì)生態(tài)感知度高，但對(duì)loft形式并不敏感，市場(chǎng)表現(xiàn)較好項(xiàng)目概況規(guī)模面積約4.3萬(wàn)平米，公攤率20%，綠化率30%，總綠化面積近3000平方米。層分布1-4商業(yè)中間層：LOFT公寓，層高5.37米頂三層：酒店層面積1500平方米戶型51㎡、55㎡、45㎡、78㎡戶型可以打通項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)：區(qū)位(qūwèi)：位于高新路十字南200米高新中學(xué)對(duì)面，由南北走向的板式建筑構(gòu)成的公寓；樓體中間有16座空中花園，80米的挑高的立體庭院；精裝修loft公寓；銷售情況2012.11目前銷售價(jià)格55001.7萬(wàn)/㎡精裝；1.5萬(wàn)/㎡毛坯銷售速度平均每月銷售1800㎡（約40套）67共一百零七頁(yè)【在售項(xiàng)目案例】糖果house：位于唐延路南段，商務(wù)商業(yè)氛圍(fēnwéi)較差，項(xiàng)目自身品質(zhì)不高，去化速度較慢項(xiàng)目基本(jīběn)情況：區(qū)位：高新灃惠南路（水晶島西側(cè)）；項(xiàng)目是四棟公寓樓，占地1266平方米，建筑面積為70000平方米，共31層；共1086戶，每層有8-11戶，有41㎡-103㎡區(qū)間段戶型；1-2層為底商，還未出售；41㎡大開(kāi)間售罄，還有70-103㎡大戶型沒(méi)賣完銷售情況2010.9.28目前銷售價(jià)格55007500銷售速度開(kāi)盤至現(xiàn)在剩30多套，平均每月銷售30套左右68共一百零七頁(yè)投資客戶分類：第一類是寫字樓專業(yè)的投資高手，對(duì)于寫字樓的投資優(yōu)勢(shì)較為了解，主力客戶之一；第二類是自用兼投資類客戶，這些客戶往往擁有自己的公司，購(gòu)買物業(yè)自用，但視租賃前景以及(yǐjí)企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r也愿意將物業(yè)出租，主力客戶之一；第三類是項(xiàng)目周邊社區(qū)業(yè)主，因看重區(qū)域發(fā)展?jié)摿Χx擇小戶型產(chǎn)品投資?！缆?lián)高新中端寫字樓市場(chǎng)銷售市場(chǎng)研究（2009-2010年）【在售項(xiàng)目客戶特征】購(gòu)買客戶以純粹投資客戶和自用兼投資的企業(yè)類客戶為主，關(guān)注區(qū)域(qūyù)發(fā)展?jié)摿Α㈨?xiàng)目投資門檻、投資回報(bào)率及實(shí)用性旺座國(guó)際因?yàn)槭蔷C合用地，牽扯到個(gè)人所得稅問(wèn)題，最開(kāi)始賣的時(shí)候很便宜，去年漲到8000-9000元/平米，現(xiàn)在都可以賣到1.5萬(wàn)/平米；當(dāng)初買的時(shí)候才6000元/平米，現(xiàn)在都漲到1.5-1.6萬(wàn)/平米，這才幾年時(shí)間，投資回報(bào)率很誘人；投資客戶主要看中的是外立面，形象要好，后期才好出手，其次會(huì)關(guān)注電梯、層高、空調(diào)等基本配套，主要還是以租賃的需求來(lái)選擇產(chǎn)品；部分自用兼投資的企業(yè)對(duì)品質(zhì)關(guān)注多一些，會(huì)看大堂，電梯等配套，畢竟關(guān)系自己以后的使用；——旺座國(guó)際租售中心置業(yè)邏輯：發(fā)展中的商務(wù)新區(qū)>高性價(jià)比產(chǎn)品>產(chǎn)品配置

旺座國(guó)際在科技路和唐延路交口，發(fā)展很有優(yōu)勢(shì)，當(dāng)初買的時(shí)候雖然區(qū)域發(fā)展不好，但是投資的眼光要長(zhǎng)遠(yuǎn)，現(xiàn)在證明我的眼光沒(méi)有錯(cuò)；——神木李總（旺座國(guó)際投資客戶）69共一百零七頁(yè)【在售項(xiàng)目(xiàngmù)小結(jié)】在售SOHO公寓主要(zhǔyào)分布在唐延路和太白南路版塊；市場(chǎng)存量約10萬(wàn)㎡，價(jià)格平臺(tái)約為8000-9000元/㎡，平臺(tái)去化水平為1500㎡/月，高科尚都憑借地段及性價(jià)比優(yōu)勢(shì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)市場(chǎng)平均水平；品質(zhì)大堂提升企業(yè)形象，硬件設(shè)施略有提升，創(chuàng)新南北通透標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)計(jì)增加了生活與辦公的舒適度；購(gòu)買客戶以投資為主，以純粹投資客戶和自用兼投資的企業(yè)類客戶為主，關(guān)注區(qū)域發(fā)展?jié)摿?、投資回報(bào)率及實(shí)用性；整體市場(chǎng)市場(chǎng)表現(xiàn)產(chǎn)品力123客戶470共一百零七頁(yè)[公寓(gōngyù)市場(chǎng)研究]商務(wù)(shāngwù)公寓居住公寓71共一百零七頁(yè)【在售項(xiàng)目市場(chǎng)格局】目前在售的居住公寓主要分布在丈八北路、團(tuán)結(jié)南路及科技路沿線，多以商務(wù)商業(yè)綜合體的形式(xíngshì)出現(xiàn)，市場(chǎng)存量70萬(wàn)㎡以上項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類型產(chǎn)權(quán)年限體量（萬(wàn)㎡）項(xiàng)目狀況高新?水晶城居住公寓50年4在售玫瑰公館居住公寓70年4嘉天SMART居住公寓50年7.5老虎國(guó)際公寓酒店式公寓40年6.5西熙CC居住公寓40年12方舟國(guó)際（豪布斯卡）酒店式公寓40年1.5cross萬(wàn)象匯酒店式公寓50年6數(shù)字365居住公寓40年7.5龍記觀瀾山居住公寓70年8大都薈居住公寓70年6鉑悅居住公寓40年2高山流水和城居住公寓70年6天朗藍(lán)湖樹(shù)居住公寓70年3.3都市之窗居住