房地產行業(yè)風險管理與戰(zhàn)略目標變革

摘要：在我國國民經濟發(fā)展過程中，房地產行業(yè)在其中占有重要戰(zhàn)略地位，需承擔起促進國民經濟發(fā)展、解決廣大群眾住房、民生安全的重任。長久以來，房地產行業(yè)便是在日益收緊的宏觀調控政策中蹣跚前進，行業(yè)變化日新月異，目前已經從經濟的高速發(fā)展轉變?yōu)楦哔|量發(fā)展，形成了相對較為穩(wěn)健的發(fā)展走勢。但是在宏觀經濟波動的影響之下，房地產行業(yè)、市場及政策也在不斷出現(xiàn)轉變，其帶來的一系列不確定性和風險因素，導致房地產行業(yè)出現(xiàn)了明顯的供求失衡問題。為此，如何在這樣的宏觀經濟環(huán)境之下對房地產行業(yè)進行風險管理，促進其戰(zhàn)略發(fā)展目標的變革，成為企業(yè)的重點研究課題?；诖耍恼箩槍Ψ康禺a行業(yè)面臨的主要風險展開研究，提出風險管理措施以及戰(zhàn)略目標的變革路徑，以供參考。關鍵詞：房地產行業(yè)；風險管理；戰(zhàn)略目標引言房地產行業(yè)的風險分析和管理工作主要是指企業(yè)在其發(fā)展過程中，有目標、有意識、有計劃地對企業(yè)市場活動進行控制、組織及實施，針對其中有可能會發(fā)生的風險要素進行提前預測、識別、評估、防范和處理，以最少的成本投入、最小的代價，謀求最大的保障機遇。其風險管理過程包括風險的預測和識別、分析與防范、處理和評價。尤其是在我國中央部門堅定要求房地產行業(yè)“房住不炒”的政策形勢之下，住建委頻繁出臺避免房地產市場過熱的調控政策，以促進產業(yè)結構的優(yōu)化。在這一過程中，房地產市場出現(xiàn)深度調整難以避免。受此影響，傳統(tǒng)房地產企業(yè)的發(fā)展壓力也會逐步增大，面臨的風險與日俱增，企業(yè)轉型已經迫在眉睫。在這一過程中，需要結合企業(yè)的實際發(fā)展現(xiàn)狀，制定出適合企業(yè)發(fā)展的轉型戰(zhàn)略［1］。一、房地產行業(yè)風險分析（一）項目風險房地產項目風險較為多樣，主要是由于房地產項目包括商業(yè)地產、住宅、保證金住房以及別墅等多種類型。商業(yè)地產風險多出現(xiàn)于二、三線城市，例如，在城市商業(yè)體的建設上，若是二、三線城市的經濟發(fā)展成熟度相對不足，但出資建設了超前商業(yè)綜合體項目，則有可能由于當?shù)叵M能力較差而引發(fā)經營風險。對于住宅地產風險來說，主要表現(xiàn)在拿地、規(guī)劃和銷售三個層面。尤其是在我國土地招掛牌政策正式實施之后，各地區(qū)的中小型開發(fā)商拿地越發(fā)困難，一、二線城市土地資源越發(fā)緊缺，土地供應量也在全面縮減。如何在土地資源越發(fā)緊張的市場環(huán)境之下獲得利潤的可持續(xù)增長，成為企業(yè)的重點研究課題。保障性住房風險主要表現(xiàn)在保障性住房建設可獲利空間較小，房企參與的積極性較低，再加上保障性住房建設時間周期較長，很多企業(yè)不但無法盈利，甚至會出現(xiàn)虧損。別墅風險主要表現(xiàn)在國家一系列調控政策的出臺，導致高端、大面積和別墅類商品房受到嚴重沖擊。比較具有代表性的如綠城集團，企業(yè)項目開發(fā)重點便在于高端產品，在國家的一系列調控政策之下，這類房地產開發(fā)商很有可能會由于政策收緊導致其現(xiàn)金流難以回籠。（二）市場風險房地產項目是通過土地資源來獲利，是固定于土地上的資產，其整個交易完成過程便是土地資源的所有權和使用權轉移過程。因此將產權出售作為核心的商品投資及銷售，其全過程為工程項目投資、竣工、產權出售、資金回收。對于企業(yè)來說，只有保證產品能夠銷售出去，才可以獲得資金回籠，才可以規(guī)避風險。但是基于商品房屬性來分析，項目投資價值量較大，開發(fā)資金投入較多，施工周期較長，很容易受到國家政策的影響。因此，完成整個房地產交易過程需要較久的時間，由此也會為房地產項目開發(fā)及銷售帶來大量的不確定性，進而引發(fā)資金流動性風險和變現(xiàn)性風險［2］。（三）金融風險房地產行業(yè)和銀行信貸業(yè)務兩者的關系是血肉相連。目前我國房地產工程項目的開發(fā)和建設大多數(shù)是依靠銀行貸款來為其提供資金。基于銀行趨利性這一角度，商業(yè)銀行可能只關注房地產信貸業(yè)務的市場拓展，但是對房地產信貸業(yè)務的風險控制認識不夠到位，導致信貸業(yè)務伴隨著土地交易市場的虛熱，出現(xiàn)了非理性的增長問題。加之我國現(xiàn)行金融市場體系仍有很大的完善空間，央行針對信貸監(jiān)督約束還未制定出有效手段，對房地產信貸市場缺少有效指導，致使房地產信貸過熱，其信貸風險無法得到有效分散。二、房地產行業(yè)風險管理（一）建立企業(yè)風險識別意識風險識別，從本質上來說就是對企業(yè)有可能會發(fā)生的風險進行提前了解和判斷，并在項目正式規(guī)劃之前便做好風險識別工作。目前風險識別的常用辦法包括頭腦風暴法、財務報表法、訪談法、初始風險清單法以及SWOT分析等。在這一方面，企業(yè)需要定期對員工和部門責任人進行培訓，為他們宣傳企業(yè)風險防范的重要性，并及時就我國房地產行業(yè)的最新調控政策組織培訓和學習，要求各部門了解行業(yè)的最新發(fā)展動態(tài)，及時地做出風險策略的調整。（二）進行風險定性、定量分析一是進行風險的定性分析。風險定性分析主要是對已經識別風險的發(fā)生可能性和發(fā)生概率進行動態(tài)評估，明確風險數(shù)量和風險控制優(yōu)先級，并對風險的潛在影響進行輕重緩急的合理排序。風險的定性分析是進行風險控制的重要措施，企業(yè)可使用定性分析方法對風險的發(fā)生概率和后果進行評估。重復進行風險的定性分析，可以更為清晰、直觀地展現(xiàn)出企業(yè)是否需要制定措施來進行風險管理，對項目實施過程中的偏頗進行及時糾正。二是風險的定量分析，主要是在風險定性分析之后所進行的一類控制管理活動。兩項活動可以同時進行，也可以分開進行。定量分析就是針對工程項目的施工時間、投資性質以及資金使用計劃等進行可行性研究，是在風險定性分析前提條件下的一種深入控制措施。其主要使用到的分析方法為決策樹法，該方法較為簡單，操作過程較為便捷，可以在結果不確定性的條件下獲得最好的發(fā)展和行動路徑。也可以使用風險模擬法，主要是指對房地產項目的經濟發(fā)展風險進行定量分析，同時對眾多因素進行組合性分析，明確項目可獲得的收益［3］。（三）制定風險應對策略在風險識別、分析、量化、定性處理之后，則需要制定風險控制策略，以實現(xiàn)風險的防患于未然。目前風險應對策略主要包括以下幾種：一是風險回避，主要是指對相同類型房地產項目資料進行整理、收集和分析，形成風險預警管理體系，針對其中較大風險的項目，可以主動放棄，及時將風險源切斷，有效控制風險事件的發(fā)生。二是風險轉移，無須中斷或放棄目前進行的、具有一定風險的開發(fā)活動，而是把風險有可能會帶來的損失以及需要承擔的法律責任進行轉移，以進一步降低企業(yè)有可能會承擔的損失。三是風險控制，主要是指若是風險事件發(fā)生，除了需要進行積極搶險，還需要注意相關證據的收集，為后續(xù)的項目索賠和反索賠準備好資料。四是風險減輕，在項目開發(fā)建設過程中，需要針對其中帶有一定風險的事件進行分析，可以利用其他風險較小的措施進行替代，以小概率風險事件代替大概率風險事件。三、房地產行業(yè)戰(zhàn)略目標變革（一）實現(xiàn)多元化經營伴隨著近些年房地產行業(yè)政策的日益收緊，整個行業(yè)面臨的發(fā)展環(huán)境變得越發(fā)惡劣。因此，房地產企業(yè)未來需要圍繞主業(yè)，及時對業(yè)務經營范圍進行拓寬，以保障其發(fā)展前景的良好性，促進企業(yè)實現(xiàn)多元化發(fā)展。具體來說，企業(yè)的多元化發(fā)展可以從以下幾個層面著手：一是實現(xiàn)與養(yǎng)老產業(yè)的結合。近些年，人民生活水平得到不斷提高，人均預期壽命也從35歲提升到了77歲。據目前已有資料分析，截至2035年，我國將達到人口老齡化高峰，2050年時，我國65歲以上的老年人口數(shù)量預計將會達到3.8億，在總人口占比上將達到30%。通過數(shù)據信息也可以了解到老年人口規(guī)模日益上漲，由此，養(yǎng)老類房地產市場也成為未來的發(fā)展機遇。因此，房地產企業(yè)需要適當在養(yǎng)老產業(yè)布局，加強養(yǎng)老住房的建設，為企業(yè)的戰(zhàn)略轉型打下基礎。二是實現(xiàn)和旅游產業(yè)的結合。例如，可以通過對天然溫泉的合理利用，開發(fā)具有一定特色的溫泉類度假酒店?；蚴峭ㄟ^對本地森林資源的合理利用，開發(fā)森林氧吧度假村?；蚴菍Ρ镜芈糜蔚禺a中的商業(yè)地產進行進一步開發(fā)，形成一體化的商業(yè)管理模式，集齊住宿、餐飲、旅游觀光、休閑娛樂等眾多項目，展現(xiàn)出旅游地產具有的潛能，發(fā)揮出旅游地產的最大優(yōu)勢［4］。（二）進行多元化融資目前，房地產企業(yè)的融資手段主要為債務融資、銀行借貸和民間借貸。但是，伴隨著我國金融市場政策的日益收緊，再加上國家嚴控房地產行業(yè)環(huán)境，房地產企業(yè)簡單地依靠銀行信貸可能會導致其失去資金來源，引發(fā)企業(yè)發(fā)展風險的同時，甚至會導致企業(yè)破產，因此需要保障融資渠道的多元化。具體來說，可以從以下幾個方面著手：一是可以結合實際情況適當發(fā)放員工個人貸款。一方面，可以幫助員工增加經濟收入，另外一方面可以促進員工為企業(yè)發(fā)展積極地貢獻個人力量。但這類融資方式的前提是消費者對房地產市場始終保持樂觀積極的態(tài)度，才可以贏得員工的信任。二是合理引進新股東。通過對資金實力雄厚的新股東的合理引入，可以從根源上解決企業(yè)的融資困境，讓企業(yè)順利度過資金短缺時期，進而促進企業(yè)發(fā)展。三是適當發(fā)行債券和信托產品。債券融資是房地產企業(yè)比較常見的一類融資渠道，投資金額較低，可以將社會中的閑置資金進行快速聚集，因此企業(yè)可以合理利用債券的發(fā)行，緩解企業(yè)的融資壓力。而房地產信托是一種理財產品，主要是指房地產企業(yè)可以把目前已有的資產交給信托公司進行打理，進而獲得較為安全可靠的融資渠道。信托融資較為靈活，可以彌補銀行貸款存在的不足之處［5］。（三）開展多元化合作對于房地產行業(yè)來說，從項目的規(guī)劃、拿地再到后續(xù)的銷售回款，整個過程需要經歷漫長的時間周期，資金投入量較大，資金回籠速度相對較為緩慢。與此同時，在宏觀調控政策的影響之下，很可能會由于貸款政策的收緊，致使企業(yè)出現(xiàn)資金鏈的斷裂，甚至會出現(xiàn)破產和重組等問題。因此，企業(yè)需要走向多元化的發(fā)展之路，擺脫原有的經營發(fā)展模式。在這一方面，為有效應對宏觀調控的影響，解決房地產市場劇烈波動所帶來的一系列不確定性因素，也可以向其他的企業(yè)尋求合作。尤其是近些年，我國經濟結構調整正處于重要節(jié)點，國家宏觀調控導致行業(yè)發(fā)展速度減緩的趨勢已經十分明顯，市場存在大量的不穩(wěn)定性因素，企業(yè)的生產經營也將變得更加困難。只有實現(xiàn)企業(yè)之間的抱團取暖，使用強強聯(lián)合的經營發(fā)展模式，才可以促進企業(yè)發(fā)展過程的穩(wěn)定性。具體來說，企業(yè)之間的合作模式包括以下幾類：一是房地產企業(yè)和基金合作。房地產企業(yè)和基金合作最早源自美國，這也是房地產企業(yè)進行輕資產運營的主要模式之一。這類合作模式主要是通過基金這一平臺，實現(xiàn)金融資產向金融機構的有效委托，并以售賣證券的方式為投資者籌集項目建設所需資金，房地產公司需進行工程項目的建設、管理。在這種管理模式之下，企業(yè)可以通過較少的資金投入進行項目的投資和開發(fā)，也就是把房地產開發(fā)建設風險直接轉嫁到投資者，實現(xiàn)企業(yè)的輕資產戰(zhàn)略轉型。二是房地產企業(yè)和其他企業(yè)進行合作開發(fā)。綜合房地產企業(yè)在開發(fā)過程中的參與度差異性，可以分為不同的合作開發(fā)模式，即代建模式、雙方出資共同合作開發(fā)模式和單方出資合作開發(fā)模式。代建模式主要指的是企業(yè)是項目的經營和管理者，無須出資，而是利用企業(yè)的品牌效應，為其他企業(yè)提供品牌服務，進而獲得收益。單方出資合作開發(fā)主要指的是企業(yè)無須出資，但是以個人名義來進行開發(fā)，開發(fā)時，資金的提供方可以委托企業(yè)來進行工程項目的全過程管理。雙方出資合作開發(fā)模式主要指的是合作時，兩方企業(yè)均出資，可簽訂合作合同，共同承擔項目建設風險，并共同分享利潤。在這種管理模式之下，企業(yè)可以以較少的資金投入，順利推進房地產工程項目的投資和開發(fā)，同時施工過程中的個別風險也會直接轉嫁到投資者，實現(xiàn)了企業(yè)在輕資產運營上的戰(zhàn)略轉型發(fā)展目標。在這種管理模式之下，企業(yè)可以結合實際需求，選擇不同的管理方案，達到風險控制、利潤均衡的發(fā)展目標［6］。四、結束語綜上所述，自改革開放以