物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量體系

物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量體系目錄目錄…………………第2頁(yè)業(yè)主回訪與投訴…………第4頁(yè)用電部分…………………第6頁(yè)用電運(yùn)行…………………第6頁(yè)用電維修…………………第7頁(yè)用電員工工作規(guī)范………第8頁(yè)電梯維修…………………第9頁(yè)扶梯管理…………………第12頁(yè)消防監(jiān)控系統(tǒng)維護(hù)………第13頁(yè)樓宇自控系統(tǒng)維護(hù)………第13頁(yè)廣播音響系統(tǒng)維護(hù)………第14頁(yè)暖通部分…………………第15頁(yè)鍋爐巡檢…………………第15頁(yè)鍋爐定期檢修……………第15頁(yè)水質(zhì)化驗(yàn)…………………第16頁(yè)空調(diào)運(yùn)行…………………第17頁(yè)風(fēng)機(jī)空調(diào)保養(yǎng)維護(hù)………第17頁(yè)水運(yùn)行……………………第18頁(yè)水維修保養(yǎng)………………第20頁(yè)消防部分…………………第22頁(yè)消防監(jiān)控…………………第22頁(yè)消防督查…………………第23頁(yè)監(jiān)控室……………………第24頁(yè)秩序部分…………………第25頁(yè)秩序職責(zé)…………………第25頁(yè)公安室……………………第26頁(yè)白班崗位…………………第26頁(yè)夜班崗位…………………第27頁(yè)保潔綠化部分……………第28頁(yè)保潔崗位職責(zé)……………第28頁(yè)業(yè)主投訴與回訪（一）、回訪工作規(guī)程一、目的確保對(duì)業(yè)主的投訴處理和維修服務(wù)效果的回訪工作。二、適用范圍適用于本公司業(yè)主投訴處理和維修服務(wù)效果的回訪工作。三、職責(zé)1、客戶(hù)服務(wù)中心具體負(fù)責(zé)對(duì)用戶(hù)的回訪工作。2、其他人員接到業(yè)主對(duì)所提供的服務(wù)工作效果的意見(jiàn)，應(yīng)及時(shí)反饋到客戶(hù)服務(wù)中心。四、工作程序1、客戶(hù)服務(wù)中心按照《業(yè)主投訴記錄》對(duì)投訴100%進(jìn)行回訪，回訪時(shí)間按投訴內(nèi)容具體確定。2、客戶(hù)服務(wù)中心每周根據(jù)上周《維修單》安排人員對(duì)維修服務(wù)進(jìn)行回訪，回訪率不低于30%。3、回訪工作可采取與用戶(hù)交談，現(xiàn)場(chǎng)查看、檢查等方式進(jìn)行。4、客戶(hù)服務(wù)中心對(duì)回訪結(jié)果進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)向經(jīng)理匯報(bào)，限期解決，并將再進(jìn)行回訪，直至業(yè)主滿(mǎn)意。5、回訪記錄由客戶(hù)服務(wù)中心進(jìn)行統(tǒng)一管理。（二）、投訴處理工作規(guī)程一、目的確保用戶(hù)投訴能及時(shí)、準(zhǔn)確、合理地解決。二、使用范圍適用于管理范圍內(nèi)業(yè)主對(duì)公司的投訴處理。三、職責(zé)1、總經(jīng)理辦公室負(fù)責(zé)對(duì)用戶(hù)投訴的記錄和協(xié)調(diào)工作。2、被投訴的部門(mén)按照總經(jīng)理辦公室對(duì)投訴處理的意見(jiàn)具體解決有關(guān)問(wèn)題。3、總經(jīng)理辦公室負(fù)責(zé)對(duì)投訴處理的效果進(jìn)行檢查。四、工作程序1、總經(jīng)理辦公室接到用戶(hù)投訴后，首先向用戶(hù)表示歉意，并在《用戶(hù)投訴記錄》上做詳細(xì)記錄。2、總經(jīng)理辦公室根據(jù)投訴，通知相關(guān)部門(mén)限期解決，特殊情況應(yīng)向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。3、針對(duì)嚴(yán)重投訴，總經(jīng)理辦公室應(yīng)及時(shí)向總經(jīng)理匯報(bào)，由總經(jīng)理組織落實(shí)解決措施及責(zé)任人，限期處理。4、相關(guān)部門(mén)在處理完投訴后，要迅速將處理結(jié)果報(bào)總經(jīng)理辦公室，由總經(jīng)理辦公室安排回訪。5、總經(jīng)理辦公室將投訴處理結(jié)果填寫(xiě)在《用戶(hù)投訴記錄》中，并由具體解決部門(mén)的負(fù)責(zé)人簽字認(rèn)可。6、投訴記錄由總經(jīng)理辦公室統(tǒng)一管理。用電部分（一）、管理目標(biāo)一、事故停電不超過(guò)兩次/年，區(qū)域停電不超過(guò)6次/年。二、嚴(yán)格安全用電檢查，杜絕違章用電現(xiàn)象。三、電梯事故停運(yùn)不超過(guò)5次/月。四、確保消防監(jiān)控、保安監(jiān)控、廣播音響及其它弱電設(shè)備及系統(tǒng)的正常運(yùn)行。（二）、質(zhì)量保障用電運(yùn)行一、值班電工是用電安全運(yùn)行的直接責(zé)任人。二、值班電工能熟練設(shè)備操作規(guī)程，能進(jìn)行正常的倒閘操作及事故處理。三、運(yùn)行方式變更由主管根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況決定，并做值班記錄。四、設(shè)備出現(xiàn)故障，值班電工迅速處理，及時(shí)恢復(fù)，并上報(bào)領(lǐng)導(dǎo)。五、對(duì)設(shè)備事故進(jìn)行預(yù)測(cè)、分析，并制定應(yīng)急措施。六、按工作要求制定安全措施，七、周期對(duì)設(shè)備進(jìn)行正常維護(hù)保養(yǎng)，上報(bào)運(yùn)行情況。八、建立完善的倒閘操作規(guī)程。九、建立和完善設(shè)備檔案，收集和整理設(shè)備資料。用電維修一、樹(shù)立安全意識(shí)，保證設(shè)備安全。二、提高業(yè)務(wù)素質(zhì)，做好崗位培訓(xùn)、技能考核。三、保證設(shè)備正常運(yùn)行，使設(shè)備符合運(yùn)行指標(biāo)。四、做好設(shè)備進(jìn)行周期巡檢，對(duì)經(jīng)常發(fā)生事故的隱患部件不定期檢測(cè)。四、做好重點(diǎn)設(shè)備加強(qiáng)巡視和維護(hù)。五、建立月巡檢、季巡檢、年巡檢制度，并做好巡檢記錄。六、經(jīng)常維修的設(shè)備，分析其故障發(fā)生原因，以降低返修率。七、電梯維修工在電梯發(fā)生故障的5—10分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)；針對(duì)其故障原因，限時(shí)排除，以確保電梯安全運(yùn)行。八、電梯維修工對(duì)電梯做到日巡檢，排除安全隱患。九、對(duì)電梯運(yùn)行定期檢修，制定詳細(xì)的檢修計(jì)劃，做好檢修記錄。用電員工工作規(guī)范一、員工著裝整齊、佩戴工號(hào)牌，禮貌用語(yǔ)，工作認(rèn)真細(xì)致。二、建立交接班制度，做好交接班記錄。三、接到維修xx及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)，不得超過(guò)15分鐘，維修完畢填寫(xiě)維修記錄。四、班中兩人一組交替就餐，就餐時(shí)間不得超過(guò)40分鐘。五、領(lǐng)用維修材料，必須由主管簽字。六、每班上班后，須將室內(nèi)衛(wèi)生打掃干凈。七、在維修工作中，如遇到不能解決的問(wèn)題應(yīng)及時(shí)向上一級(jí)匯報(bào)。八、值班電工除維修、巡視外，應(yīng)在辦公室接聽(tīng)維修xx。九、熟練掌握設(shè)備的產(chǎn)地、型號(hào)及運(yùn)行狀況，做好定期維修保養(yǎng)。十、對(duì)日常用電安全進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)亂拉電線(xiàn)、超負(fù)荷等違章情況及時(shí)處理。十一、業(yè)主如需增加負(fù)荷或特殊用電，經(jīng)公司批準(zhǔn)后，24小時(shí)內(nèi)解決。十二、電梯每日開(kāi)啟前須檢查，正常方可運(yùn)行。十三、電梯日常保養(yǎng)工作安排在業(yè)主及使用人下班后或營(yíng)業(yè)結(jié)束后進(jìn)行。十四、電梯維修時(shí)，必修停電掛牌并設(shè)置防護(hù)欄。十五、電梯出現(xiàn)故障關(guān)人時(shí)，首先救護(hù)乘客出梯，然后詢(xún)問(wèn)乘客情況，做好記錄備查。十六、維修人員要熟悉操作規(guī)程和維修知識(shí)，提高維修技能。電梯維修一、樹(shù)立安全第一的思想，確保人員和設(shè)備的安全。二、無(wú)上崗證、一人值班、過(guò)度疲勞和酒后等情況下均不準(zhǔn)維修電梯。三、電梯載客時(shí)，禁止維修電梯。四、維修分類(lèi)要求：機(jī)房維修規(guī)定1、嚴(yán)禁曳引機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)進(jìn)行維修。2、檢修電氣設(shè)備和線(xiàn)路時(shí)應(yīng)斷開(kāi)電源，確實(shí)需要帶電作業(yè)時(shí)，必須遵守安全操作規(guī)程。3、調(diào)整抱閘時(shí)，嚴(yán)禁松開(kāi)抱閘彈簧。4、操縱轎廂運(yùn)行時(shí)，必須和轎廂內(nèi)或轎廂頂或底坑的維修電工聯(lián)系好方可動(dòng)車(chē)。5、嚴(yán)禁把轎門(mén)和廳門(mén)同時(shí)短接。轎頂維修規(guī)定1、非維修電工嚴(yán)禁進(jìn)入轎頂。2、進(jìn)入轎頂時(shí)先按下急停按鈕，再把檢修開(kāi)關(guān)置于檢修狀態(tài)。3、轎頂上維修人員不得超過(guò)三人，負(fù)責(zé)操作電梯的人員動(dòng)梯時(shí)必須加以提醒。4、離開(kāi)轎頂時(shí)應(yīng)把工具和其他雜物放在廳外，把檢修開(kāi)關(guān)和急停按紐復(fù)位，確保廳門(mén)關(guān)好后方可離開(kāi)。轎廂內(nèi)維修規(guī)定1、進(jìn)入轎廂前應(yīng)先確定轎廂的準(zhǔn)確位置。2、維修時(shí)門(mén)外需設(shè)置防護(hù)欄。3、嚴(yán)禁維修電工一腳門(mén)里一腳門(mén)外靠在轎門(mén)上。底坑維修規(guī)定1、進(jìn)入底坑時(shí)，先按下急停開(kāi)關(guān)，打開(kāi)底坑照明。2、下底坑時(shí)需使用梯子。3、底坑工作動(dòng)車(chē)時(shí)，維修人員一定要注意所處位置是否安全。4、在底坑工作時(shí)，不能機(jī)房、轎頂同時(shí)檢修。保養(yǎng)制度1、每月對(duì)電梯進(jìn)行循環(huán)保養(yǎng)。2、保養(yǎng)和維修調(diào)整相結(jié)合，保養(yǎng)工作必修規(guī)范化、細(xì)致化、每次認(rèn)真填寫(xiě)記錄。3、注意重點(diǎn)電梯和電梯重點(diǎn)部件的保養(yǎng)。保養(yǎng)分類(lèi)要求電梯各主要機(jī)件、部位潤(rùn)滑周期1、每周需要加油的部件：曳引機(jī)制動(dòng)器銷(xiāo)軸、導(dǎo)向輪、轎頂輪、對(duì)重輪軸與軸套之間、井道導(dǎo)軌、門(mén)導(dǎo)軌、廳門(mén)門(mén)輪等。2、每月需要加油的部件：曳引機(jī)蝸輪軸的滾動(dòng)軸承、電動(dòng)機(jī)的滾動(dòng)軸承、安全鉗的傳動(dòng)機(jī)構(gòu)。3、每年需要加油的部件：曳引機(jī)油箱等。主要零部件的檢修調(diào)整1、曳引機(jī)蝸輪減速器運(yùn)行時(shí)應(yīng)平穩(wěn)無(wú)振動(dòng)，窺視孔應(yīng)緊密不漏油。2、制動(dòng)器的動(dòng)作應(yīng)靈活可靠，抱閘和制動(dòng)輪的間隙為0.7ｍｍ，并且間隙勻稱(chēng)。3、限速器和安全鉗的動(dòng)作應(yīng)靈活可靠，在額定速度下，應(yīng)沒(méi)有異常噪音，安全鉗鍥塊與導(dǎo)軌工作面的距離為2—3ｍｍ。4、定期檢查門(mén)電機(jī)、門(mén)電機(jī)碳刷、貨梯的傳動(dòng)皮帶。5、定期檢查導(dǎo)軌、導(dǎo)靴和鋼絲繩。6、定期檢查井道內(nèi)的行程開(kāi)關(guān)，接觸不好時(shí)應(yīng)加以打磨。扶梯管理一、維修管理1、在正常營(yíng)業(yè)期間，停梯或有故障顯示時(shí)，由電梯班通知承修方，承修方維修人員應(yīng)在20分鐘趕到現(xiàn)場(chǎng)，維修時(shí)間應(yīng)在60分鐘內(nèi)。2、營(yíng)業(yè)時(shí)間不便維修或預(yù)計(jì)維修時(shí)間太長(zhǎng)時(shí)，應(yīng)在當(dāng)天晚上安排維修。3、維修后，應(yīng)填寫(xiě)維修記錄，注明到達(dá)時(shí)間，停梯原因、恢復(fù)時(shí)間等項(xiàng)，由電梯班班長(zhǎng)簽字確認(rèn)。4、維修保養(yǎng)時(shí)，應(yīng)在電梯班電工的協(xié)助下進(jìn)行，更換扶梯配件應(yīng)有電梯班班長(zhǎng)到場(chǎng)并簽字；例行保養(yǎng)，須事先通知電梯班，保養(yǎng)記錄由電梯班班長(zhǎng)簽字確認(rèn)。5、每月例行保養(yǎng)一遍扶梯。6、人流高峰日，承修方應(yīng)按物業(yè)公司要求派專(zhuān)人跟蹤維護(hù)。二、運(yùn)行管理1、按規(guī)定時(shí)間開(kāi)關(guān)扶梯，運(yùn)行時(shí)，應(yīng)密切注意運(yùn)轉(zhuǎn)狀況，一旦出現(xiàn)異常，馬上檢修并通知承修方。2、每半小時(shí)巡視一次，發(fā)現(xiàn)有停梯要立即開(kāi)啟，不能開(kāi)啟時(shí)應(yīng)通知承修方。3、扶梯運(yùn)行質(zhì)量，有異常情況應(yīng)當(dāng)天和承修方聯(lián)系維修事宜。4、按規(guī)定做好運(yùn)行記錄。消防監(jiān)控系統(tǒng)維護(hù)一、維修人員應(yīng)熟悉消防監(jiān)控系統(tǒng)的性能、分布、運(yùn)行情況以及相關(guān)的圖紙和資料。二、維修人員每月應(yīng)對(duì)所維護(hù)的設(shè)備例行檢查并做好檢查記錄。三、對(duì)主機(jī)、分機(jī)等監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備，非維修人員得隨意打開(kāi)或亂動(dòng)。四、對(duì)消防監(jiān)控系統(tǒng)前端做好清潔工作，使消防報(bào)警有良好的運(yùn)行環(huán)境。五、消防報(bào)警系統(tǒng)發(fā)生故障時(shí)，維修人員應(yīng)及時(shí)、到現(xiàn)場(chǎng)維修探查故障起因，并做好記錄。六、系統(tǒng)發(fā)生意外停電、死機(jī)等情況時(shí)，維修人員應(yīng)盡快恢復(fù)，以避免主機(jī)蓄電池過(guò)量損耗。七、建立消防監(jiān)控系統(tǒng)維護(hù)日志，完善維修程序。樓宇自控系統(tǒng)維護(hù)一、樓宇自控計(jì)算機(jī)設(shè)備屬于樓宇自控專(zhuān)用設(shè)備，由專(zhuān)人負(fù)責(zé)維護(hù)保養(yǎng)，不得擅自挪作他用。二、不得在計(jì)算機(jī)上進(jìn)行游戲或做與工作無(wú)關(guān)的事情。三、計(jì)算機(jī)在使用過(guò)程中不得違章操作（重?fù)翩I盤(pán)、頻開(kāi)電源、帶電拔信號(hào)線(xiàn)等），更不能隨意更改計(jì)算機(jī)設(shè)置（軟件設(shè)置、打印機(jī)功能設(shè)置等）。四、嚴(yán)禁從外面帶光盤(pán)或軟盤(pán)在處計(jì)算機(jī)上操作；若必須時(shí)需經(jīng)上級(jí)同意。五、如需更換計(jì)算機(jī)內(nèi)部硬件設(shè)備，應(yīng)提出申請(qǐng)并上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)同意。六、計(jì)算機(jī)及系統(tǒng)出現(xiàn)故障后，應(yīng)由專(zhuān)業(yè)維修人員進(jìn)行維修，其他人員不得隨意進(jìn)行維修。廣播音響系統(tǒng)維護(hù)一、廣播音響室人員負(fù)責(zé)廣播音響器材的日常監(jiān)管，做好防火、防盜、防鼠、防潮工作，做到安全用電。二、廣播音響室人員應(yīng)在管理人員的指導(dǎo)下熟練操作，平時(shí)管理人員做好對(duì)使用人員操作音響的監(jiān)督工作。三、管理人員應(yīng)對(duì)廣播音響室人員進(jìn)行宣傳教育，做好設(shè)備維護(hù)工作，不違章作業(yè)。四、管理人員不得私自挪用廣播音響器材，不得出租、出借，不得私自移動(dòng)、改制、改線(xiàn)，并對(duì)廣播音響室人員進(jìn)行監(jiān)督。五、如音響室人員報(bào)修故障，管理人員不得推辭，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行故障排除。六、對(duì)廣播音響及系統(tǒng)安全運(yùn)行隱患，管理人員應(yīng)及時(shí)排除；不能解決的及時(shí)報(bào)上級(jí)。七、對(duì)業(yè)主所要求調(diào)試、改制等方面的問(wèn)題，應(yīng)上報(bào)總經(jīng)理辦公室。暖通部分（一）、管理目標(biāo)一、采暖及空調(diào)溫度符合（或低于）國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。二、確保區(qū)域內(nèi)通風(fēng)效果，提高現(xiàn)場(chǎng)舒適度。三、每年系統(tǒng)內(nèi)事故停水不超過(guò)4次/年，區(qū)域停水不超過(guò)2次/月。四、杜絕水管道跑、冒、滴、漏等現(xiàn)象。（二）、質(zhì)量保障鍋爐巡檢一、檢查燃燒設(shè)備和工藝是否正常。二、檢查除氧器水位。三、檢查空氣壓縮機(jī)排氣溫度。四、每?jī)尚r(shí)檢查并記錄燃燒率情況。五、每?jī)尚r(shí)檢查并記錄鍋爐供汽壓力。六、每?jī)尚r(shí)檢查并記錄鍋爐分汽缸壓力。七、每?jī)尚r(shí)檢查并記錄鍋爐疏水時(shí)間。八、每?jī)尚r(shí)檢查并記錄鍋爐汽水分離器溫度。九、每?jī)尚r(shí)檢查并記錄除氧水箱溫度。十、認(rèn)真如實(shí)填寫(xiě)用油量。鍋爐定期檢查一、周保養(yǎng)維修檢查：1、每周須轉(zhuǎn)動(dòng)濾油器手柄一圈。2、每周須進(jìn)行水箱局部排污一次。3、當(dāng)班操作時(shí)應(yīng)密切注意馬達(dá)、風(fēng)機(jī)有無(wú)異常聲音或震動(dòng)。4、檢查皮帶松緊情況。5、檢查自動(dòng)排污閥動(dòng)作是否靈敏。二、月保養(yǎng)維修檢查1、每月進(jìn)行一次100%燃燒，檢查盤(pán)管給水壓力，并同原始數(shù)據(jù)加以比較，以確定爐子是否結(jié)垢。2、每月清潔濾網(wǎng)一次。3、每月一次給水、燃油排污。4、每月檢查一次空氣壓縮機(jī)油位，并在平時(shí)當(dāng)班時(shí)間密切注意有無(wú)聲響、溫度等方面的異常情況發(fā)生。水質(zhì)化驗(yàn)一、嚴(yán)格執(zhí)行水質(zhì)化驗(yàn)規(guī)程二、保證進(jìn)行水質(zhì)化驗(yàn)的時(shí)間和取樣要求。三、及時(shí)做好各種化驗(yàn)用藥品的配置，切實(shí)保障化驗(yàn)需要。四、根據(jù)化驗(yàn)結(jié)果，指導(dǎo)并督促司爐人員采取相應(yīng)措施，以確保鍋爐安全、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。五、及時(shí)監(jiān)控軟化器的再生和還原運(yùn)轉(zhuǎn)，確保軟化器的正常運(yùn)行。六、及時(shí)監(jiān)控除氧器的輸汽壓力，確保其溫度位于95℃-98℃之間，以利于除氧器的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。七、做好化驗(yàn)室的清潔工作，保持化驗(yàn)室內(nèi)整潔、美觀。八、按市技術(shù)監(jiān)督局檢驗(yàn)所規(guī)定，定期送水樣化驗(yàn)?？照{(diào)運(yùn)行一、班長(zhǎng)對(duì)當(dāng)班空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行負(fù)有全部責(zé)任，班長(zhǎng)必須組織好本班人員按時(shí)對(duì)室外及各空調(diào)區(qū)域的溫度、相對(duì)濕度進(jìn)行檢測(cè)，根據(jù)當(dāng)時(shí)溫度要求對(duì)空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行調(diào)節(jié)，使空調(diào)區(qū)域的溫度符合規(guī)范要求，并做記錄。二、值班人員必須掌握設(shè)備運(yùn)行的技術(shù)狀況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題即使停機(jī)并上報(bào)，發(fā)生緊急故障而上級(jí)及工程師不在時(shí)，班長(zhǎng)負(fù)責(zé)組織力量及時(shí)處理。三、開(kāi)關(guān)機(jī)由指定專(zhuān)人操作。四、按保養(yǎng)規(guī)程做好設(shè)備日常保養(yǎng)工作，確保重點(diǎn)設(shè)備處于良好狀態(tài)。五、每班人員必須對(duì)所有運(yùn)行狀態(tài)記錄檢查并簽字，必須在機(jī)器檔案上記錄清楚本機(jī)開(kāi)停時(shí)間、停機(jī)修理原因、停機(jī)開(kāi)始及恢復(fù)正常運(yùn)行的時(shí)間。六、班長(zhǎng)必須將當(dāng)班的運(yùn)行狀況、發(fā)生故障及維修內(nèi)容詳細(xì)記入班組日志。七、當(dāng)班人員必須在開(kāi)機(jī)至關(guān)機(jī)間每隔1小時(shí)巡查一次機(jī)器運(yùn)行狀況及服務(wù)區(qū)溫度，發(fā)現(xiàn)機(jī)器異常應(yīng)及時(shí)停機(jī)上報(bào)。八、值班人員必須嚴(yán)守崗位職責(zé)，不得擅離崗位。風(fēng)機(jī)、空調(diào)器保養(yǎng)維護(hù)一、空調(diào)器月度保養(yǎng)1、每月兩次清洗濾網(wǎng)、回風(fēng)口、消音器、盤(pán)管及室內(nèi)衛(wèi)生。2、檢查送風(fēng)、回風(fēng)、新風(fēng)閥件及進(jìn)出水閥件。年度保養(yǎng)1、每年春、秋兩季擦洗空調(diào)器外殼。2、檢查風(fēng)管及進(jìn)出水管道的保溫層。二、風(fēng)機(jī)年度保養(yǎng)1、每年兩次對(duì)風(fēng)機(jī)外殼進(jìn)行擦洗及清理室內(nèi)衛(wèi)生。2、檢查軸繞風(fēng)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)狀況。3、檢查離心風(fēng)機(jī)皮帶松緊程度。4、每年加潤(rùn)滑油一次。5、開(kāi)機(jī)檢查運(yùn)轉(zhuǎn)情況。6、每年兩次檢查消防系統(tǒng)閥件。水運(yùn)行一、供水系統(tǒng)管理1、建立正常的供水、用水管理制度，定期進(jìn)行水質(zhì)化驗(yàn)，保證水質(zhì)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。2、防止跑、冒、滴、漏，杜絕日常生活中長(zhǎng)流水現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)閥門(mén)滴水、水龍頭關(guān)不住的情況應(yīng)及時(shí)修理。3、對(duì)供水系統(tǒng)管路、水泵、水箱、閥門(mén)、水表等進(jìn)行日常和定期檢修。4、保持水箱水池清潔衛(wèi)生，防止二次污染，定期進(jìn)行水箱消毒工作。5、嚴(yán)防供水系統(tǒng)與排水系統(tǒng)混流。二、水泵房管理1、生活水泵、消防變頻穩(wěn)壓泵應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)輪換使用。2、消防泵按定期保養(yǎng)規(guī)定每半年進(jìn)行1次自動(dòng)手動(dòng)操作檢查，每年進(jìn)行1次全面檢查。3、非值班人員不準(zhǔn)進(jìn)入水泵房，若需要進(jìn)入須經(jīng)主管同意并由值班人員的陪同。4、定期打掃水泵房的衛(wèi)生，每周清潔一次水泵房?jī)?nèi)的設(shè)備，做到地面、墻壁、天花板、門(mén)窗、設(shè)備設(shè)施表面無(wú)積塵、無(wú)油漬、無(wú)銹蝕、無(wú)污物、油漆完好，整潔光亮。5、水泵房隨時(shí)上鎖，鑰匙由值班員保管。三、排水系統(tǒng)管理1、定期檢查排水管道外部是否有銹蝕和漏水現(xiàn)象。2、對(duì)于經(jīng)營(yíng)業(yè)主新增加商業(yè)用排水需求進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)考察，如果排水含量超標(biāo)，須增加隔油池。3、定期檢查廣場(chǎng)雨水井、排水井蓋是否丟失，化糞池是否有堵塞現(xiàn)象。4、定期對(duì)室外消火栓、消防結(jié)合器檢查。5、普及使用常識(shí)，防止室內(nèi)排水系統(tǒng)堵塞，禁止把污物、雜物、大顆粒物質(zhì)倒入管道。在衛(wèi)生間、盥洗室等處放置污物桶，在拖布池、地漏上放不銹鋼篦網(wǎng)格等。6、地下車(chē)庫(kù)排水明渠保持暢通，不定期清掃集水坑雜物。四、日常巡檢管理水泵房應(yīng)每?jī)尚r(shí)巡視一次，具體內(nèi)容如下：1、水泵房有無(wú)異常聲響或大的振動(dòng)。2、電機(jī)、控制柜有無(wú)異常氣味。3、電機(jī)溫開(kāi)是否正常（應(yīng)不燙手），變頻器散熱通道是否順暢。4、水壓表、運(yùn)傳壓力表指示是否正常，控制柜上信號(hào)燈是否正確，控制柜內(nèi)各元器件是否工作正常。5、機(jī)械水壓表與PC設(shè)定的壓力是否相符，是否滿(mǎn)足供水壓力要求。6、水池、水箱水位是否正常。7、蝶閥、法蘭連接處是否漏水。8、止回閥、浮球閥、液位控制器是否工作可靠。9、集水坑污水泵運(yùn)行是否正常，有無(wú)過(guò)載、泄漏現(xiàn)象。10、樓板、墻壁、地面等處無(wú)漏水、積水等異?，F(xiàn)象。11、雨水井附近有無(wú)白灰、砂子、碎磚、碎石等建筑材料，防止它們被雨水沖入管道中造成堵塞。水維修保養(yǎng)一、水泵維修保養(yǎng)：1、檢查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現(xiàn)象，則應(yīng)加注潤(rùn)滑油；如有異常摩擦聲響，則應(yīng)更換同型號(hào)規(guī)格軸承。2、轉(zhuǎn)動(dòng)泵軸，如有卡住、碰撞現(xiàn)象，應(yīng)拆換同規(guī)格水泵葉輪；如果軸鍵槽損壞嚴(yán)重，應(yīng)更換同規(guī)格水泵軸。3、檢查壓盤(pán)根處是否漏水，否則應(yīng)加壓盤(pán)根。4、如水泵脫漆或銹蝕嚴(yán)重，則應(yīng)徹底鏟除脫落層，重新刷油漆。5、清潔水泵外表。二、潛水泵或排污泵維修保養(yǎng)1、檢查密封圈是否已老化，如已老化則應(yīng)更換。2、檢查軸承磨損情況，如轉(zhuǎn)動(dòng)時(shí)有異常聲響或有阻滯現(xiàn)象，則應(yīng)更換同型號(hào)規(guī)格的軸承。3、檢查潛水泵、排污泵所連接的軟管是否牢固，如松弛應(yīng)緊固。4、清潔潛水泵、排污泵外殼，如銹蝕嚴(yán)重，則應(yīng)在表面處理后重新油漆。三、維修停水管理給排水設(shè)備因維修保養(yǎng)等原需要停水時(shí)，應(yīng)對(duì)部門(mén)主管填寫(xiě)停水申請(qǐng)表，經(jīng)批準(zhǔn)后通知客戶(hù)服務(wù)中心，由客戶(hù)服務(wù)中心提前24小時(shí)通知有關(guān)用戶(hù)，如因特殊情況突然停水，應(yīng)在恢復(fù)供水2小時(shí)內(nèi)向有關(guān)業(yè)主做出解釋。消防部分（一）、管理目標(biāo)一、杜絕消防火災(zāi)隱患，對(duì)違反消防管理?xiàng)l例行為限期整改。二、加強(qiáng)項(xiàng)目管理人員消防培訓(xùn)，提高各業(yè)主使用人對(duì)消防法規(guī)的認(rèn)識(shí)。（二）、質(zhì)量保障消防監(jiān)控一、負(fù)責(zé)消防監(jiān)控中心設(shè)備24小時(shí)運(yùn)行，熟知本崗位的任務(wù)與要求。二、值班人員接班后，應(yīng)對(duì)設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)情況進(jìn)行檢查，并作好值班記錄。三、對(duì)于交接班遺留的問(wèn)題應(yīng)先解決，無(wú)法處理時(shí)要及時(shí)上報(bào)。四、值班人員要有良好的精神面貌，保證正確的坐姿，夜間值班時(shí)要保持清醒的頭腦。五、值班人員要保持高度警惕，一旦有報(bào)警要及時(shí)做出反映。六、監(jiān)控室內(nèi)杜絕非工作人員入內(nèi)，值班期間不準(zhǔn)擅自離崗，不準(zhǔn)干私活，不準(zhǔn)招待與工作無(wú)關(guān)的人員。七、熟知項(xiàng)目?jī)?nèi)容設(shè)備情況，對(duì)消防器材的使用要達(dá)到熟練程度。八、愛(ài)護(hù)消防中心的器材、設(shè)備，搞好器材的保養(yǎng)。九、熟練掌握《消防條例》中的“火災(zāi)預(yù)案”及火災(zāi)情況下的指揮調(diào)度程序。十、按級(jí)別操作主機(jī)和分機(jī)，未經(jīng)授權(quán)和批準(zhǔn)不準(zhǔn)私自操作。十一、保持衛(wèi)生清潔，做到地面、門(mén)窗干凈，用具擺放整齊。十二、加強(qiáng)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，提高技術(shù)水平。消防督查一、嚴(yán)格安裝消防安全工作的各項(xiàng)制度對(duì)項(xiàng)目及各業(yè)主進(jìn)行消防監(jiān)督檢查。二、消防安全檢查要做到定期檢查與隨時(shí)檢查相結(jié)合，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，督促整改火災(zāi)事故隱患，對(duì)無(wú)力整改的事故隱患要及時(shí)上報(bào)，防止事故發(fā)生。三、負(fù)責(zé)消防器材的添置、維修、保養(yǎng)工作，不定期的檢查防火器材的維護(hù)保養(yǎng)情況，對(duì)損壞、移動(dòng)及亂用消防器材的人員進(jìn)行糾正和嚴(yán)肅處理。四、被指定管理各種自動(dòng)消防設(shè)備的人員，上崗前要進(jìn)行專(zhuān)業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，合格后方可上崗。五、承擔(dān)基層組織義務(wù)消防處的教育培訓(xùn)工作，負(fù)責(zé)對(duì)各單位及各部門(mén)員工消防教育，組織員工認(rèn)真學(xué)習(xí)消防知識(shí)和滅火技術(shù)，做到“三懂”、“三會(huì)”、“三能”。六、督促各單位建立義務(wù)消防組織，定期培訓(xùn)義務(wù)消防員，落實(shí)具體的防火預(yù)案和重要部位的應(yīng)急滅火作戰(zhàn)計(jì)劃，一旦發(fā)生火情，能立即按分工投入滅火戰(zhàn)斗。七、嚴(yán)格監(jiān)督檢查各經(jīng)營(yíng)部門(mén)安全用電，不準(zhǔn)亂拉電線(xiàn)，不準(zhǔn)超負(fù)荷用電，不準(zhǔn)使用不符合標(biāo)準(zhǔn)的保險(xiǎn)裝置。八、定期對(duì)消防設(shè)備進(jìn)行全面檢查和維護(hù)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)上報(bào)并進(jìn)行必要的維修、更換。九、將安全檢查情況、安全教育情況及整改措施等做詳細(xì)記錄。十、對(duì)發(fā)現(xiàn)的火災(zāi)隱患，及時(shí)提出整改意見(jiàn)，并填寫(xiě)《火險(xiǎn)隱患整改通知書(shū)》交對(duì)方簽字，之后及時(shí)進(jìn)行復(fù)查。監(jiān)控室一、恪守公司的各項(xiàng)規(guī)章制度。二、認(rèn)真填寫(xiě)交接班記錄，值班期間應(yīng)詳細(xì)記錄門(mén)磁報(bào)警系統(tǒng)的運(yùn)行情況。三、按規(guī)定調(diào)設(shè)CCTV監(jiān)控系統(tǒng)的監(jiān)視器內(nèi)容，監(jiān)控屏幕，發(fā)現(xiàn)異常立即上報(bào)。四、門(mén)磁報(bào)警系統(tǒng)設(shè)警時(shí)，如有異常應(yīng)及時(shí)上報(bào)處室領(lǐng)導(dǎo)，并按指示進(jìn)行處理。五、遇到警情，應(yīng)立即呼叫現(xiàn)場(chǎng)帶班，檢查前端并填寫(xiě)報(bào)警情況記錄表，做到報(bào)警信息反饋責(zé)任到人。六、嚴(yán)格執(zhí)行監(jiān)控設(shè)備的各項(xiàng)操作規(guī)程，對(duì)違反操作規(guī)程造成的嚴(yán)重后果，要追究值班人員的責(zé)任。七、遵守安全保密制度。如遇查詢(xún)監(jiān)控資料時(shí)，必須查看來(lái)人是否持有領(lǐng)導(dǎo)批示。八、本著“誰(shuí)在崗，誰(shuí)負(fù)責(zé)”的原則，是監(jiān)控人員職責(zé)。秩序部分（一）、管理目標(biāo)一、提高秩序管理人員的整體素質(zhì)，建立良好公共安全及交通秩序管理。二、消除安全隱患，維護(hù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全等合法權(quán)益。（二）、質(zhì)量保障秩序職責(zé)一、嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)以及治安管理處罰條例，密切配合公安機(jī)關(guān)，維護(hù)項(xiàng)目?jī)?nèi)的安全，保證良好公共秩序。二、實(shí)行24小時(shí)值班制度，落實(shí)固定崗、巡邏崗以及保安監(jiān)控相結(jié)合的安全防范措施，及時(shí)發(fā)現(xiàn)、排除、制止各類(lèi)治安事件。三、負(fù)責(zé)項(xiàng)目?jī)?nèi)各類(lèi)車(chē)輛的停放管理，保障區(qū)域內(nèi)正常的交通秩序。四、負(fù)責(zé)項(xiàng)目?jī)?nèi)暫住人口的登記、管理、辦理暫住證以及大中專(zhuān)學(xué)生的戶(hù)籍落戶(hù)工作。五、制止乞討、叫賣(mài)、散發(fā)傳單等人員進(jìn)行入項(xiàng)目?jī)?nèi)，依法維護(hù)廣大業(yè)主的合法權(quán)益