商業(yè)街區(qū)、小體量商業(yè)、十尚坊案例

十尚坊基本信息區(qū)域環(huán)境商業(yè)規(guī)劃產(chǎn)品設(shè)計(jì)經(jīng)營(yíng)狀況案例借鑒項(xiàng)目名稱十尚坊位置上海閔行區(qū)龍茗路（顧戴路、平陽(yáng)路段）商業(yè)建筑面積17640平米商業(yè)建筑類型10棟形態(tài)不一的商業(yè)建筑，以餐飲為主商業(yè)設(shè)施排布位置沿龍茗路兩側(cè)排布，全長(zhǎng)300米占項(xiàng)目開(kāi)發(fā)量10%商業(yè)客源分析周邊收入較高的住戶臨近區(qū)域人群周邊的專業(yè)市場(chǎng)業(yè)主等商務(wù)客源開(kāi)業(yè)時(shí)間2005.10首層租金水平3.5-7元/平米/天運(yùn)營(yíng)方上海豐柏企業(yè)發(fā)展有限公司停車(chē)位約154個(gè)基本信息十尚坊十尚坊全長(zhǎng)300米，由10棟建筑單體組成，總體量約1.8萬(wàn)方，由豐柏統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，2005.10開(kāi)業(yè)地塊信息十尚坊龍茗路（城市主干道）123序號(hào)位置關(guān)系相鄰道路描述1北側(cè)顧戴路雙向四車(chē)道車(chē)流大2南側(cè)平陽(yáng)路雙向兩車(chē)道車(chē)流小3街區(qū)內(nèi)部龍茗路兩側(cè)雙向四車(chē)道小區(qū)一期、二期主入口分列于兩側(cè)地塊周邊道路本項(xiàng)目屬于江南星城的配套商業(yè)，一、二期住宅入口分列龍茗路兩邊，不同于其它社區(qū)商鋪的單向輻射，更能抓住兩邊客源；本項(xiàng)目采取單動(dòng)線的方式，街區(qū)北區(qū)臨近顧戴路，道路等級(jí)較高，人流量較大，南區(qū)屬于商業(yè)街末端人流量大大減弱。項(xiàng)目屬江南星城的配套商業(yè)，北側(cè)道路等級(jí)較高為雙向四車(chē)道，單動(dòng)線內(nèi)向型布局住宅信息十尚坊項(xiàng)目名稱東苑半島花園容積率1.5，小高+多層+別墅小區(qū)定位中高端社區(qū)主力戶型兩居90-110㎡，三居110-130㎡，四居160-230㎡入住時(shí)間2005年居民特征新聚居導(dǎo)入?yún)^(qū)，新上海人，支付能力較強(qiáng)住戶需求交通與生活配套開(kāi)發(fā)商上海中星瑞平置業(yè)有限公司項(xiàng)目名稱江南星城入住時(shí)間2005年，容積率1.2小區(qū)定位中高端高層小區(qū)售價(jià)33000元/㎡主力總價(jià)330－430W主力戶型兩居100-110㎡，三居118－132㎡居民特征新上海人,專業(yè)市場(chǎng)業(yè)主住戶需求品質(zhì)生活，注重配套開(kāi)發(fā)商上海臨港蘆潮港經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司（國(guó)企）江南星城一期江南星城二期新時(shí)代花園東苑半島花園空地老小區(qū)復(fù)旦大學(xué)兒科醫(yī)院老小區(qū)平陽(yáng)三村春江錦廬平陽(yáng)新村四街坊學(xué)校本案項(xiàng)目名稱新時(shí)代花園容積率3.5，小高層小區(qū)定位中高端住宅主力戶型兩居70-90㎡，三居90-110㎡，四居150-200㎡入住時(shí)間2005年居民特征中高端收入三口之家住戶需求看重生活配套，青年人居多區(qū)域內(nèi)屬成熟居住區(qū)，以新上海人、周邊私營(yíng)業(yè)主等中高端支付人群為主，看重完善的公共生活配套區(qū)域概況十尚坊外環(huán)線中環(huán)線徐匯區(qū)閔行區(qū)松江區(qū)1號(hào)線9號(hào)線本案地塊位于上海的西南面，處于中外環(huán)之間；行政區(qū)域劃分屬于閔行區(qū)內(nèi)，本案位于閔行區(qū)的南部，緊鄰徐匯區(qū)，地理?xiàng)l件優(yōu)越；西南區(qū)域也為新上海人聚居地之一，其收入穩(wěn)定、對(duì)于生活質(zhì)量的較高。位于西南面中外環(huán)之間的閔行區(qū)域，緊鄰徐匯區(qū)，“大商業(yè)、大市場(chǎng)、大流通”的格局已初步形成，地理?xiàng)l件優(yōu)越本案位于上海西南面的閔行區(qū)，處于中外環(huán)之間，新上海人聚集地之一區(qū)域概況十尚坊南方商城/家樂(lè)福華聯(lián)吉買(mǎi)盛麥德龍大潤(rùn)發(fā)易買(mǎi)德百安居樂(lè)購(gòu)樂(lè)購(gòu)龍城購(gòu)物中心家得利九百家居農(nóng)工商錦江樂(lè)園熱帶風(fēng)暴愛(ài)好廣場(chǎng)徐家匯七寶板塊配套及商業(yè)較為齊全，莘莊板塊為行政中心和居住區(qū)，檔次較高。隨著政府的大力扶持，莘莊為目前最主要的商務(wù)商業(yè)發(fā)展區(qū)，生態(tài)型國(guó)際商務(wù)區(qū)快速成型；本案屬于古美板塊，臨近七寶、莘莊、春申板塊，其中古美、春申板塊為規(guī)劃的大型居住區(qū)，由于購(gòu)房人口的大量導(dǎo)入，商業(yè)市場(chǎng)主要靠住宅人口拉動(dòng)。莘莊、七寶板塊商業(yè)氛圍已較為成熟，古美、春申板塊為大型居住區(qū)，其商業(yè)市場(chǎng)主要靠周邊住宅人口拉動(dòng)，本案1公里范圍內(nèi)屬住宅密集區(qū)，輻射人口5.6萬(wàn)人，以中高端人群為主交通分析十尚坊項(xiàng)目位于龍茗路兩側(cè)（顧戴路-平陽(yáng)路路段），兩面臨路，主要車(chē)流人流來(lái)自于北側(cè)；北側(cè)顧戴路通達(dá)性較好，雙向四車(chē)道，與對(duì)面商業(yè)街遙相呼應(yīng)，為區(qū)域主干道；地塊北側(cè)緊鄰規(guī)劃中的地鐵12號(hào)線，連接西南至東北區(qū)域，途經(jīng)靜安、虹口等區(qū)域，臨近的一號(hào)線可直達(dá)徐家匯，人廣，上?；疖?chē)站等區(qū)域；臨近外環(huán)高速A20以及滬閔高架，連接徐家匯、上海南站區(qū)域，公共交通、私家交通均十分便捷。A20滬閔高架地鐵1號(hào)線地鐵12號(hào)線蓮花路站顧戴路站虹莘路站顧戴路龍茗路項(xiàng)目?jī)擅媾R路，臨近地鐵12號(hào)線以及地鐵1號(hào)線，公共交通通達(dá)性良好，外環(huán)高速A20、滬閔高架提升了項(xiàng)目對(duì)外交通優(yōu)勢(shì)，但是也阻礙了西面南面客群的導(dǎo)入交通分析十尚坊虹莘路2車(chē)道古美路2車(chē)道龍茗路2車(chē)道萬(wàn)源路2車(chē)道平陽(yáng)路2車(chē)道顧戴路4車(chē)道平吉路3車(chē)道外環(huán)路快速路黎安路2車(chē)道滬閔高架合川路2車(chē)道蓮花路4車(chē)道平陽(yáng)路2車(chē)道新鎮(zhèn)路4車(chē)道本案項(xiàng)目商業(yè)設(shè)置于雙向兩車(chē)道的龍茗路上，周邊交通道路等級(jí)一般，項(xiàng)目進(jìn)入性一般；沿地塊內(nèi)部道路設(shè)置，而非沿顧戴路4車(chē)道，實(shí)現(xiàn)雙面街排布，強(qiáng)化商業(yè)氛圍；項(xiàng)目商業(yè)部分設(shè)置與一期二期中間的，充分實(shí)現(xiàn)商業(yè)對(duì)周邊住宅的服務(wù)；二期一期進(jìn)入性一般，除北側(cè)顧戴路為四車(chē)道，其余皆為兩車(chē)道，商業(yè)設(shè)置于地塊內(nèi)部，形成雙面街，充分發(fā)揮對(duì)住宅用戶的服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)分析十尚坊半島花園商業(yè)街百聯(lián)南方地鐵1號(hào)線地鐵9號(hào)線古美生活購(gòu)物廣場(chǎng)地鐵12號(hào)線A20滬閔高架蓮花國(guó)際廣場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng)集群蓮花國(guó)際廣場(chǎng)體量5萬(wàn)平米定位餐飲占比50%家庭消費(fèi)占主導(dǎo)概況2011.04正式開(kāi)業(yè)，B1-5F，消費(fèi)人群多是附近的常住居民，辦公商務(wù)人士的占比僅30%百聯(lián)南方商城體量10萬(wàn)平米定位家樂(lè)福超市、友誼百貨主力店概況2003年開(kāi)業(yè)，前身為友誼南方商城，業(yè)態(tài)特點(diǎn)為大而全古美生活購(gòu)物廣場(chǎng)體量4.5萬(wàn)平米定位家庭式一站式購(gòu)物概況2010年開(kāi)業(yè)，6個(gè)功能主題：零售、餐飲、教育、娛樂(lè)、酒店和社區(qū)生活配套設(shè)施1.6km區(qū)域內(nèi)百聯(lián)南方商城、蓮花國(guó)際廣場(chǎng)為主要的大型商業(yè)體，整體檔次中端，消費(fèi)人群以周邊居民為主，商務(wù)人士為輔怡豐城競(jìng)爭(zhēng)分析十尚坊選項(xiàng)百聯(lián)南方商城蓮花國(guó)際廣場(chǎng)古美生活購(gòu)物廣場(chǎng)項(xiàng)目區(qū)位地鐵蓮花路站對(duì)面臨近地鐵蓮花路站茗路和平吉路交匯處開(kāi)業(yè)時(shí)間2003年2011年2010年商業(yè)體量-萬(wàn)方10萬(wàn)平米5萬(wàn)平米4.5萬(wàn)平米（經(jīng)營(yíng)面積）樓層數(shù)B1－5FB1－4F3車(chē)位數(shù)量1萬(wàn)平米地面+地下200個(gè)地面+地下361個(gè)主題定位以社區(qū)服務(wù)為導(dǎo)向，集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)為一體商務(wù)與商業(yè)相結(jié)合，體驗(yàn)式時(shí)尚購(gòu)物中心家庭一站式購(gòu)物目標(biāo)客群家庭生活需求70%居民消費(fèi)+30%商務(wù)消費(fèi)周邊家庭生活需求主力店組合家樂(lè)福超市、友誼百貨、好樂(lè)迪、蘇浙匯、世紀(jì)友誼影城順風(fēng)大酒樓、KTV、影院世紀(jì)聯(lián)華超市、游泳場(chǎng)館業(yè)態(tài)概況區(qū)域內(nèi)最大的購(gòu)物中心，業(yè)態(tài)大而全，130余家品牌目前餐飲占比50%，后期調(diào)改方向?qū)⑦M(jìn)行零售品牌升級(jí)，并欲加大兒童業(yè)態(tài)比例6大主題功能：零售、餐飲、教育、娛樂(lè)、酒店和社區(qū)生活配套設(shè)施根據(jù)周邊商業(yè)案例來(lái)看，皆多主抓家庭客群，保留足量的停車(chē)位，超市、餐飲為主要帶動(dòng)人流業(yè)態(tài)，且都欲進(jìn)行品牌升級(jí)商業(yè)主題定位十尚坊餐飲為主的休閑生活商業(yè)街，提供多種菜系餐飲的選擇，復(fù)合美容足浴等休閑生活業(yè)態(tài)餐飲休閑生活商業(yè)街商業(yè)主題定位十尚坊目標(biāo)客群>>周邊社區(qū)居民為主，重點(diǎn)滿足其外出就餐及休閑需求，以較為親民的價(jià)格實(shí)現(xiàn)對(duì)目標(biāo)客群的最大吸引周邊項(xiàng)目餐飲客單價(jià)對(duì)比客單價(jià)十尚坊百聯(lián)南方蓮花廣場(chǎng)0-203%6%26%20-5022%22%24%50-7019%11%26%70-10044%44%21%100-1500%6%0%150以上0%11%3%匯總100%100%100%商業(yè)規(guī)劃十尚坊業(yè)態(tài)分布>>共計(jì)44家商戶，以餐飲為主，餐飲數(shù)量占比超過(guò)64%，零售約16%，配套20%品牌業(yè)態(tài)品牌業(yè)態(tài)885度C餐飲-面包1肯德基餐飲-快餐黃金燒肉餐飲-日式味千拉面餐飲-快餐迪歐咖啡餐飲-咖啡咖啡陪你餐飲-韓式咖啡龍之道配套-足療棒約翰餐飲-西餐阿瑪施服飾零售-女裝2必勝客餐飲-西餐哥弟服飾零售-女裝康駿保健配套-足療久景服飾零售-女裝3真味川菜配套-川菜撥浪鼓餐飲-本幫江西Easy廚房餐飲-江西寶記潮汕砂鍋粥餐飲-粵菜藏樂(lè)湯坊餐飲-粵菜

5世韓炭烤餐飲-韓式燒烤住家菜老火煲湯餐飲-粵菜璞爾瑜伽配套-瑜伽小鮮土味餐飲-本幫吉亨面館餐飲-快餐4道客吧羊蝎王餐飲-西北火鍋炭路者餐飲-燒烤東北人家餐飲-東北9徽珍園餐飲-徽菜喜士多配套-便利店甜蜜蜜餐飲-港式云南拉祜酒家餐飲-云南泰煌雞餐飲-小吃6仙霸玩具零售-兒童金果滿堂-關(guān)店組合美發(fā)配套-美發(fā)10味蜀吾老火鍋餐飲-火鍋雷允上配套-藥房奇菲爾服飾零售-女裝700啤酒屋餐飲-酒吧九牧王男裝零售-男裝長(zhǎng)江三鮮餐飲-本幫豪泉會(huì)所配套-洗浴7禾綠壽司餐飲-日料櫻花干洗配套-干洗樂(lè)友孕嬰童零售-兒童慢優(yōu)咖啡餐飲-咖啡10858123467商業(yè)規(guī)劃十尚坊餐飲業(yè)態(tài)對(duì)比>>十尚坊餐飲選擇豐富度超越百聯(lián)南方，雖餐飲數(shù)量不及蓮花廣場(chǎng)，但正餐的選擇豐富度同樣更高十尚坊餐飲客單價(jià)百聯(lián)南方餐飲客單價(jià)蓮花廣場(chǎng)餐飲客單價(jià)客單價(jià)數(shù)量配比數(shù)量配比數(shù)量配比0-2013%16%926%20-50722%422%824%50-70619%211%926%70-1001444%844%721%100-15000%16%00%150以上00%211%13%匯總28100%18100%34100%50-70元客單價(jià)的餐飲占據(jù)了項(xiàng)目63%的比重，將主流商戶客單價(jià)落入該活躍區(qū)間，規(guī)避了商家經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)；十尚坊相較百聯(lián)南方具有餐飲數(shù)量的優(yōu)勢(shì)，其體量雖然不及百聯(lián)南方，但其餐飲數(shù)量遠(yuǎn)高于百聯(lián)南方，消費(fèi)者選擇豐富度更高；十尚坊較蓮花廣場(chǎng)，其品牌數(shù)量與之基本持平，且蓮花廣場(chǎng)商家數(shù)量更高，但蓮花廣場(chǎng)餐飲主要集中在負(fù)一樓的甜品類為主，正餐相對(duì)數(shù)量較少物業(yè)排布十尚坊將商業(yè)街區(qū)設(shè)置于小區(qū)兩期中間，充分兌現(xiàn)其服務(wù)社區(qū)居民的初衷，全沿街打造，避免內(nèi)街，規(guī)避內(nèi)街商業(yè)經(jīng)營(yíng)困境江南星城純粹江南江南星城疊翠江南產(chǎn)品設(shè)計(jì)十尚坊尺度>>街鋪厚度基本在15-20m之間，產(chǎn)品設(shè)計(jì)較為合理，部分區(qū)域?yàn)轶w現(xiàn)豐富度以及情境感打造，適度擴(kuò)深至30m以上21m18m32m19m20m5m36m20m15m15m項(xiàng)目南北長(zhǎng)度約360m，街區(qū)以10個(gè)體塊的形式散布在龍茗路兩側(cè)；街區(qū)進(jìn)深，主流厚度基本上集中在15-20m之間，部門(mén)商鋪由于體塊的原因，進(jìn)深超過(guò)30m上述進(jìn)深對(duì)于中小型零售等店鋪來(lái)講，商鋪進(jìn)深偏深，但由于餐飲存在廚房等需求，需要較大的進(jìn)深，上述商鋪的排布基本符合其需求；車(chē)道的進(jìn)深基本在12-15m之間，按照雙車(chē)道+斜線車(chē)位的排布358m建筑細(xì)節(jié)處理十尚坊通過(guò)對(duì)于戶外環(huán)境的打造，使得項(xiàng)目更加親人化，增加戶外花園及綠植的比率，提升周邊氛圍戶外花園綠植外擺入口水景業(yè)態(tài)調(diào)改十尚坊本項(xiàng)目無(wú)娛樂(lè)業(yè)態(tài)商家，通過(guò)運(yùn)營(yíng)調(diào)整，餐飲比例進(jìn)一步提升，增加餐飲豐富程度，并大幅弱化配套和零售業(yè)態(tài)調(diào)改十尚坊07年開(kāi)業(yè)38家商鋪，到目前位置，其中19家商戶調(diào)改，其中5家商戶調(diào)改業(yè)態(tài)，其余14家同業(yè)態(tài)調(diào)整，對(duì)品牌的調(diào)整保證項(xiàng)目活力，避免審美疲勞品牌業(yè)態(tài)客單價(jià)07年品牌品牌業(yè)態(tài)客單價(jià)07年品牌885度C餐飲-面包18一諾意大利咖啡1肯德基餐飲-快餐26肯德基黃金燒肉餐飲-日式67味千拉面餐飲-快餐44Sport100迪歐咖啡餐飲-咖啡47迪歐咖啡咖啡陪你餐飲-韓式咖啡44龍之道配套-足療111龍之道棒約翰餐飲-西餐65棒約翰阿瑪施服飾零售-女裝Maplecreek生活館2必勝客餐飲-西餐53九仟口味塘野魚(yú)館哥弟服飾零售-女裝哥弟康駿保健-2f配套-足療170久景服飾零售-女裝久景服飾3真味川菜配套-川菜71唐韻茶坊撥浪鼓餐飲-本幫62澳門(mén)街江西Easy廚房餐飲-江西84江西Easy廚房寶記潮汕砂鍋粥餐飲-粵菜75藏樂(lè)湯坊餐飲-粵菜79藏樂(lè)湯坊5世韓炭烤餐飲-韓式燒烤94香港肥杜火鍋?zhàn)〖也死匣痨覝惋?粵菜85璞爾瑜伽配套-瑜伽金偉利小鮮土味餐飲-本幫60吉亨面館餐飲-快餐37吉亨面館4道客吧羊蝎王餐飲-西北火鍋蘇菲食尚炭路者餐飲-燒烤84叼饞東北人家餐飲-東北75東北人家9徽珍園餐飲-徽菜75光大自助銀行喜士多配套-便利店快客甜蜜蜜餐飲-港式52甜蜜蜜云南拉祜酒家餐飲-云南99云南拉祜酒家泰煌雞餐飲-小吃33番茄主義6仙霸玩具零售-兒童仙霸玩具店金果滿堂-關(guān)店雪峰高山茶組合美發(fā)配套-美發(fā)組合發(fā)型10味蜀吾老火鍋餐飲-火鍋92大渝合雷允上配套-藥房雷允上奇菲爾服飾零售-女裝哈達(dá)瑜伽700啤酒屋餐飲-酒吧94小家碧玉本幫菜九牧王男裝零售-男裝中國(guó)電信長(zhǎng)江三鮮餐飲-本幫80九香炭烤豪泉會(huì)所配套-洗浴豪泉7禾綠壽司餐飲-日料77藍(lán)之艇海洋風(fēng)情餐廳櫻花干洗配套-干洗瑞鑫坊樂(lè)友孕嬰童零售-兒童潔豐干洗慢優(yōu)咖啡餐飲-咖啡33改業(yè)態(tài)改品牌建筑調(diào)改十尚坊通過(guò)停車(chē)位的調(diào)改，人流車(chē)流規(guī)避以及花園的打造，增強(qiáng)街區(qū)便利性以及情景化的體驗(yàn)在豐柏收購(gòu)街區(qū)部分原有物業(yè)后，對(duì)其進(jìn)行了大規(guī)模改造；1.搶出停車(chē)位：結(jié)合建筑退界，搶出東西兩排共100余停車(chē)位；鑒于退界距離與后續(xù)設(shè)置步行通道的需要，將設(shè)置成斜線停車(chē)位2.車(chē)流人流規(guī)避通過(guò)臺(tái)階的形式，實(shí)現(xiàn)車(chē)流與人流的錯(cuò)位3.花園的打造通過(guò)不同節(jié)點(diǎn)景觀的打造，增加休憩空間，強(qiáng)化花園概念步行道路停車(chē)位建筑物原方案調(diào)整后的方案龍茗路龍茗路建筑調(diào)改十尚坊原建筑形態(tài)不適合商業(yè)經(jīng)營(yíng)，改造后在適度保留原建筑的形態(tài)并增加采光和通透感原建筑形態(tài)不適合商業(yè)經(jīng)營(yíng)：江南古典風(fēng)格；外立面不通透；色調(diào)灰暗、封閉，人行步道狹窄，僅有少量花壇外，其余為硬地改造后改造前改造后的車(chē)流和花園“木”元素“磚”元素委托HMA建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所進(jìn)行整體改造：使用木百葉和磚百葉，包裹于原建筑的外面，適度保留原建筑的形態(tài)并增加采光和通透感，使之更適合商業(yè)功能的發(fā)揮運(yùn)營(yíng)活動(dòng)十尚坊結(jié)合項(xiàng)目定位和周邊客群，運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)舉辦了豐富多樣的活動(dòng)，如美食類及社區(qū)類，兼顧主題和周邊客群美食節(jié)活動(dòng)啤酒節(jié)活動(dòng)兒童繪畫(huà)義賣(mài)活動(dòng)中秋主題活動(dòng)案例借鑒十尚坊借鑒：從競(jìng)爭(zhēng)突圍，主題化選擇，建筑改造以及商業(yè)經(jīng)營(yíng)方面突圍2.主題選擇：多競(jìng)爭(zhēng)之下的聚焦餐飲突圍之道(僅適用小體量項(xiàng)目面對(duì)大體量強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)的形式)競(jìng)爭(zhēng)情況：周邊1.5公里范圍內(nèi)有多個(gè)集中商業(yè)，在體量以及業(yè)態(tài)豐富程度上比較，較十尚坊有十分明顯的優(yōu)勢(shì)；應(yīng)對(duì)措施：聚焦餐飲：鑒于餐飲的人氣聚集能力，從07年至14年，商家從22家增至28家，品類從15個(gè)增至23個(gè)品類，強(qiáng)化餐飲的豐富度，實(shí)現(xiàn)餐飲相對(duì)優(yōu)勢(shì)；控制客單價(jià)：客單價(jià)皆控制在100元以內(nèi)，其中50-1