建筑工程策劃提綱方案

工程策劃提綱

目錄

前言......................................................................6

第一部分項目概況和總控計劃................................................6

一、項目總體信息以及主要節(jié)點要求..................................6

1、地塊位置以及拿地計劃..........................................6

2、地塊開發(fā)節(jié)奏..................................................6

3、工程分期......................................................6

4、本次策劃范圍..................................................6

5、工程管理目標..................................................6

二、工程總控節(jié)點計劃..............................................6

1、全景二級節(jié)點目標計劃..........................................6

2、專項策劃的全景計劃............................................6

第二部分工程前置條件梳理..................................................6

三、場地條件復(fù)核..................................................6

1、現(xiàn)場踏勘......................................................6

2、障礙物摸排....................................................6

3、當?shù)刭Y源......................................................6

4、氣候、政策....................................................6

5、其他影響因素..................................................6

四、開發(fā)配套問題梳理以及解決措施..................................7

1、配套資源梳理..................................................7

2、證照辦理政策要求和時間........................................7

3、無證施工的風險................................................7

4、其他影響因素..................................................7

五、設(shè)計研發(fā)方面的問題梳理以及解決方案............................7

1、產(chǎn)品定位......................................................7

2、專業(yè)系統(tǒng)設(shè)計..................................................7

3、護坡、降水方案................................................7

4、總出圖計劃.....................................................7

5、裝修景觀定版定樣計劃..........................................7

六、合約規(guī)劃方面問題梳理及解決方案................................7

1、標段劃分......................................................7

2、集采資源復(fù)核..................................................7

3、圖紙與招標重點梳理.............................................7

七、營銷、商業(yè)以及客服、物業(yè)方面問題梳理及解決方案................7

1、營銷廣告包裝要求...............................................7

2、工地開放日....................................................7

3、客服物業(yè)要求..................................................7

4、其他要求、訴求配合問題梳理。..................................7

八、資金使用計劃以及應(yīng)對方案......................................7

1、資金使用計劃...................................................7

2、應(yīng)急程款....................................................7

九、人力行政配置保障方案..........................................7

1、管理人員流量表................................................7

2、現(xiàn)場行政需求..................................................7

3、其他需要公司提供的資源支持等計劃。............................7

第三部分工程策劃..........................................................7

一、工程概況及重難點分析和應(yīng)對措施................................8

1、主要參建單位一覽表............................................8

2、工程分區(qū)和樓棟信息............................................8

3、內(nèi)外裝飾裝修做法...............................................8

4、機電系統(tǒng).......................................................8

5、工程重點難點分析和應(yīng)對措施....................................8

二、項目部工程管理人員組織架構(gòu)和崗位職責..........................8

1、項目工程管理組織架構(gòu)..........................................8

2、項目工程管理人員崗位職責......................................8

三、工程部署......................................................8

1、總體施工順序描述..............................................8

2、水平流水段劃分................................................8

3、豎向流水段劃分................................................8

4、主要施工方案選擇..............................................8

5、四新技術(shù)使用計劃...............................................8

四、總平面布置....................................................8

1、分階段施工總平面布置..........................................8

2、分階段臨水、臨排、臨電平面布置................................8

3、其他特殊情況布置..............................................8

五、工程施工計劃...................................................8

1、全過程施工計劃................................................8

2、計劃編制說明..................................................8

3、分析計劃完成的重難點以及解決辦法。............................8

六、資源需求詳細計劃...............................................8

1、臨水臨排臨電等詳細接入計劃....................................8

2、證照辦理詳細計劃..............................................8

3、方案、施工圖、深化設(shè)計以及圖審等詳細出圖計劃..................8

4、勞務(wù)類招標采購進場計劃........................................8

5、材料設(shè)備類采購進場計劃........................................8

6、勞動力需求計劃................................................8

七、土護降階段工程策劃.............................................8

1、施工順序推演..................................................8

2、土方平衡......................................................8

3、現(xiàn)場平面布置..................................................8

八、樁基階段工程策劃..............................................9

1、施工分區(qū)順序推演..............................................9

2、前后交接......................................................9

3、現(xiàn)場平面布置..................................................9

九、地下結(jié)構(gòu)施工階段..............................................9

1、流水段劃分....................................................9

2、地庫及早封閉..................................................9

3、交接計劃......................................................9

4、做好地下室階段的平面布置......................................9

十、地上結(jié)構(gòu)施工階段...............................................9

1、樓棟分區(qū)......................................................9

2、豎向流水段思路................................................9

3、后續(xù)工作插入計劃..............................................9

4、做好地上結(jié)構(gòu)階段的平面布置....................................9

十一、室內(nèi)外裝飾裝修和機電安裝階段策劃...............................9

1、裝修各工序的插入計劃..........................................9

2、裝修與機電的配合計劃..........................................9

3、內(nèi)裝與外裝的關(guān)系梳理...........................................9

十二、室外配套工程和景觀工程策劃.....................................9

1、配套工程施工計劃..............................................9

2、硬景施工......................................................9

3、軟景施工......................................................9

第四部分保障策劃........................................................9

一、品質(zhì)保障策劃...................................................9

二、安全文明施工管理...............................................9

1、安全生產(chǎn)管理..................................................9

2、日常文明施工管理..............................................10

三、成品保護......................................................10

四、季節(jié)性施工措施...............................................10

五、管理行為保障..................................................10

第五部分專項策劃.........................................................10

一、方案設(shè)計與辦證策劃............................................10

二、示范區(qū)建設(shè)專項策劃............................................10

三、示范區(qū)開放策劃................................................10

四、開盤策劃......................................................10

五、工地開放日專項策劃............................................10

六、交付專項策劃10

前言

工程策劃分為兩個階段，第一階段在啟動會召開后7天內(nèi)完成，包括第一部分、第二部分以

及第三部分的土護降策劃（視總包單位確定情況或包括樁基階段策劃），第一階段策劃有些

條件可能尚未具備，編制深度可根據(jù)情況略淺，但各項內(nèi)容均要考慮；第二階段在總包進場

后15天內(nèi)完成，需完善第一階段策劃并完成剩余策劃；專項策劃由各城市公司根據(jù)需要自

行編制。

盡量使用圖表來表達，相關(guān)內(nèi)容按照提綱逐項梳理，沒有的項目不要刪除可注明無，有特殊

情況的可以增加，此版大綱試行，大家在使用過程中有好的建議提議隨時聯(lián)系。

第一部分項目概況和總控計劃

一、項目總體信息以及主要節(jié)點要求

1、地塊位置以及拿地計劃

1）地塊位置（圖四至）地塊規(guī)模（面積大?。?/p>

2）拿地計劃（拿地順序和時間節(jié)點）

2、地塊開發(fā)節(jié)奏

1）總體地塊開發(fā)分區(qū)和分期（分區(qū)圖、開發(fā)次序、分期時間節(jié)點表）

2）本地塊方案或施工圖總圖，產(chǎn)品類型、規(guī)模

3）本地塊銷售分區(qū)和分期（分區(qū)圖、銷售順序分期、時間節(jié)點表，重點銷許節(jié)點）

3、工程分期

1）工程分區(qū)和分期（工程分期與項目整體開發(fā)節(jié)奏和銷售周期以及交付分期的匹配）

2）總包標段劃分（劃分理由滿足總體銷售節(jié)點以及工程本身管理需要）

3）標段內(nèi)銷許和交付節(jié)點分區(qū)安排

4、本次策劃范圍

1）本次策劃范圍（地塊/分期/標段總體策劃一階段/二階段/專項策劃）

2）總平圖（產(chǎn)品類型、規(guī)模、標段劃分）

3）工程影響因素

5、工程管理目標

1）工期目標

2）質(zhì)量目標

3）安全生產(chǎn)、文明施工目標

4）其他目標

二、工程總控節(jié)點計劃

1、全景二級節(jié)點目標計劃

從拿地開始的全景二級節(jié)點目標計劃，分期、分標段，滿足啟動會要求，用project排布，建立

清晰的前后工序邏輯關(guān)系

2、專項策劃的全景計劃

用project排布，建立清晰的前后工序邏輯關(guān)系

第二部分工程前置條件梳理

三、場地條件復(fù)核

1、現(xiàn)場踏勘

地形地貌，周邊道路、河流、村莊、周邊建筑物等對工程有利和不利因素收集調(diào)研，提出解決問

題的方案和計劃。

2、障礙物摸排

地上、地下障礙物摸排，包括產(chǎn)權(quán)糾紛等情況并提出解決方案和計劃。

3、當?shù)刭Y源

當?shù)刭Y源的供應(yīng)情況、距離情況、壟斷情況等，提出解決方案和計劃。

4、氣候、政策

當?shù)貧夂蚣竟?jié)性、節(jié)假日等情況，政府環(huán)保以及其他政策對工程的影響情況和應(yīng)對措施。

5、其他影響因素

其他對工程進展有影響的因素梳理分析（如施工階段限高等特殊要求）。

四、開發(fā)配套問題梳理以及解決措施

1、配套資源梳理

梳理給水、排水、電、道路、天然氣、網(wǎng)絡(luò)等施工階段和正式階段的情況以及解決措施并排出計

戈IJ,關(guān)鍵工作要有保證措施，滿足工程需要。

2、證照辦理政策要求和時間

結(jié)合當?shù)厍闆r梳理證照辦理計劃，明確銷許的工程形象部位要求，包括五證辦理計劃以及后期驗

收和交付計劃，并提出風險項目保證措施和預(yù)案。（注意規(guī)證等證照的分區(qū)和銷售、交付分期分

區(qū)的關(guān)系）

3、無證施工的風險

前期無證施工的風險和保銷售節(jié)點相矛盾的解決方案和保障措施。

4、其他影響因素

其他特殊影響到工程進展的因素和解決方案。

五、設(shè)計研發(fā)方面的問題梳理以及解決方案

1、產(chǎn)品定位

產(chǎn)品體系和檔次配置，營造做法等情況說明，對工程管理的要求。

2、專業(yè)系統(tǒng)設(shè)計

設(shè)計方案的各個專業(yè)系統(tǒng)設(shè)計要與工程開工分期和交付分期想匹配，單獨交付分期功能要完備,

重要功能滿足先期小系統(tǒng)完備，后期可整合的原則，避免前一個交付分區(qū)的功能需后交付分區(qū)完

成方可實現(xiàn)的情況。

3、護坡、降水方案

結(jié)合地勘報告、場地周邊情況以及作業(yè)面要求綜合擬定基坑支護降水方案（要求工程部參與），

出圖計劃滿足單位招標和進場時間要求。

4、總出圖計劃

總體設(shè)計出圖計劃，結(jié)合招標工作進度要求可分批提供圖紙，部分不能滿足招標時間要求的解決

方案。

5、裝修景觀定版定樣計劃

裝修和景觀圖紙的定版定樣工作計劃，需要現(xiàn)場配合搭建的樣板計劃，總體要與招標計劃匹配。

六、合約規(guī)劃方面問題梳理及解決方案

1、標段劃分

總包標段劃分、主要分包標段劃分，主要施工任務(wù)界面劃分。

2、集采資源復(fù)核

了解集采資源供應(yīng)能力問題，材料設(shè)備生產(chǎn)周期供貨周期要重點考慮。

3、圖紙與招標重點梳理

解決招標與圖紙關(guān)系，招標與施工單位進場的關(guān)系，重難點和風險點的預(yù)案。

七、營銷、商業(yè)以及客服、物業(yè)方面問題梳理及解決方案

1、營銷廣告包裝要求

營銷中心以及展示區(qū)開放相關(guān)要求梳理，圍擋廣告、樓體包裝等方面要求梳理。

2、工地開放日

工地開放日相關(guān)要求梳理

3、客服物業(yè)要求

客服、物業(yè)配合、交接要求梳理

4、其他要求、訴求配合問題梳理。

八、資金使用計劃以及應(yīng)對方案

1、資金使用計劃

根據(jù)工程進度計劃排出資金使用計劃，資金缺口提出解決方案。

2、應(yīng)急工程款

重點部位關(guān)鍵工序臨時的應(yīng)急工程款準備和應(yīng)急激勵資金要有考慮。

九、人力行政配置保障方案

1、管理人員流量表

工程部管理人員流量，需滿足工程各階段管理需求，交付階段激勵計劃。

2、現(xiàn)場行政需求

工程現(xiàn)場值班室、辦公室、辦公用品等需求計劃，勞保用品計劃，班車需求計劃，工地食堂配置

計劃等。

3、其他需要公司提供的資源支持等計劃。

第三部分工程策劃

一、工程概況及重難點分析和應(yīng)對措施

1、主要參建單位一覽表

2、工程分區(qū)和樓棟信息

面積、層數(shù)、層高、基礎(chǔ)形式、結(jié)構(gòu)形式，人防等級等

3、內(nèi)外裝飾裝修做法

毛坯或精裝、防水、墻面、樓地面、門窗、幕墻、外墻保溫、外墻涂料、石材幕墻、玻璃幕墻等

4、機電系統(tǒng)

消防系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、采暖系統(tǒng)、電力系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、防雷系統(tǒng)、泛光照明等

5、工程重點難點分析和應(yīng)對措施

外部條件，如政策、道路、當?shù)刭Y源、氣候等情況，內(nèi)部條件，如場地、臨水臨電、分區(qū)交付、

示范區(qū)范圍進度等，工程本身特點和難點

二、項目部工程管理人員組織架構(gòu)和崗位職責

1、項目工程管理組織架構(gòu)

2、項目工程管理人員崗位職責

二、工程部署

1、總體施工順序描述

結(jié)合銷許節(jié)點要求的分區(qū)施工順序等。

2、水平流水段劃分

各標段內(nèi)地下室階段水平流水段劃分以及施工順序，勞務(wù)隊伍任務(wù)劃分

3、豎向流水段劃分

樓棟豎向流水段劃分及主要工種工序穿插施工方案，勞務(wù)隊伍任務(wù)劃分

4、主要施工方案選擇

如土石方開挖和平衡方案、支護方案、降水方案、防水施工方案、模板及其支撐體系方案、鋼筋

連接方案、混凝土供應(yīng)方案、鋼結(jié)構(gòu)安裝方案、裝配式結(jié)構(gòu)吊裝方案、預(yù)應(yīng)力施工方案、腳手架

方案、垂直運輸設(shè)備選擇、門窗安裝方案、砌筑抹灰做法及方案、外檐裝修施工方案等

5、四新技術(shù)使用計劃

如臻營造、融創(chuàng)智造等

四、總平面布置

1、分階段施工總平面布置

地下結(jié)構(gòu)施工階段、地上結(jié)構(gòu)施工階段、裝飾裝修施工階段、室外配套和景觀施工階段，含材料

堆場、加工區(qū)、主要大型機械設(shè)備、道路大門、生活辦公區(qū)、分標段臨時圍擋布置等，圍墻大門

應(yīng)結(jié)合營銷及商業(yè)要求

2、分階段臨水、臨排、臨電平面布置

分階段臨水、臨排、臨電平面布置，分階段道路大門平面布置（重點突出表達各階段轉(zhuǎn)換）

3、其他特殊情況布置

如場外市政道路臨時和正式轉(zhuǎn)換的布置方案等

五、工程施工計劃

結(jié)合策劃的編制階段以及專項策劃編排相應(yīng)的施工計劃

1、全過程施工計劃

從開工到交付維保的全過程施工計劃，要求有標段計劃以及分樓棟計劃，含開放日、停止點時間

節(jié)點安排。

2、計劃編制說明

含節(jié)假日、季節(jié)性施工和特殊情況預(yù)留風險緩沖時間等。

3、分析計劃完成的重難點以及解決辦法。

六、資源需求詳細計劃

1、臨水臨排臨電等詳細接入計劃

2、證照辦理詳細計劃

3、方案、施工圖、深化設(shè)計以及圖審等詳細出圖計劃

4,勞務(wù)類招標采購進場計劃

5、材料設(shè)備類采購進場計劃

6、勞動力需求計劃

七、土護降階段工程策劃

1、施工順序推演

時間軸和平面分區(qū)圖表達

2、土方平衡

土方外運和內(nèi)倒思路，土方平衡場地和時間的匹配

3、現(xiàn)場平面布置

包括塔吊型號?、位置的初選，以及道路轉(zhuǎn)換等

八、樁基階段工程策劃

1、施工分區(qū)順序推演

時間軸和平面分區(qū)圖表達

2、前后交接

與土方交接，樁基檢測提前插入，與總包交接，交接時間和分區(qū)交接思路

3、現(xiàn)場平面布置

特別是塔吊基礎(chǔ)的提前施工，結(jié)合總包進場后的布置轉(zhuǎn)換

九、地下結(jié)構(gòu)施工階段

1、流水段劃分

結(jié)合總包思路，做好平面流水段的劃分和施工順序推演

2、地庫及早封閉

地下結(jié)構(gòu)施工需滿足銷許節(jié)點的同時盡快完成地下室封閉，為后續(xù)工作提供材料堆場、加工場地

以及臨時道路，不得隨意掏樓座造成場地使用混亂。

3、交接計劃

做好與樁基的分區(qū)交接計劃，分區(qū)接收漸次展開結(jié)構(gòu)施工。

4,做好地下室階段的平面布置

十、地上結(jié)構(gòu)施工階段

1、樓棟分區(qū)

梳理樓棟施工順序，滿足銷許的同時，需滿足工程本身安排的需求，比如考慮群塔施工的防碰撞、

勞務(wù)隊伍的任務(wù)劃分、施工場地、道路等的轉(zhuǎn)換利用等，

2、豎向流水段思路

做好單棟樓的豎向流水段劃分和施工順序推演，需安排二次結(jié)構(gòu)插入時間和位置，提前編排考慮