房地產(chǎn)專業(yè)基礎(chǔ)知識分析

房地產(chǎn)專業(yè)根底學(xué)問房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。房產(chǎn)總是和地產(chǎn)聯(lián)結(jié)為一體的，具有整體性和不行分割性。房產(chǎn)：是指房屋經(jīng)濟(jì)形態(tài)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，在不同的全部者及運(yùn)用者之間可以進(jìn)展出租、出售或作其它用處的房屋。地產(chǎn)：是指土地財(cái)產(chǎn)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，地產(chǎn)包括含地面及其上下空間，地產(chǎn)和土地的根本區(qū)分在也就是有無權(quán)屬關(guān)系。是以土地和建筑物為經(jīng)營對象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建立、經(jīng)營、管理以及修理、裝飾和效勞的集多種經(jīng)濟(jì)活動為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。是指在依法獲得土地運(yùn)用權(quán)的土地上依據(jù)運(yùn)用性質(zhì)的要求進(jìn)展根底設(shè)施、房屋建筑的活動。是將“生地〞開發(fā)成可供運(yùn)用的土地〔“熟地〞〕?！ど兀荷刂傅氖且淹瓿赏恋剡\(yùn)用權(quán)批準(zhǔn)手續(xù)〔指征收〕，沒進(jìn)展或部分進(jìn)展根底設(shè)施配套開發(fā)和土地平整而未形成建立用地條件的土地；·熟地：熟地指的是已完成土地開發(fā)等根底設(shè)施建立〔具備“幾通一平〞〕，形成建立用地條件可以干脆用于建立的土地；·毛地：毛地指的是已完成宗地內(nèi)根底設(shè)施開發(fā)，但尚未完成宗地內(nèi)房屋拆遷補(bǔ)償安置的土地；·凈地：凈地指的是已完成宗地內(nèi)根底設(shè)施開發(fā)和場地內(nèi)拆遷、平整，土地權(quán)利單一的土地。一般而言，“生地〞、“熟地〞重點(diǎn)著眼于建立；而“毛地〞、“凈地〞更多著眼于出讓。至于區(qū)分可以比較根本概念體會。是指產(chǎn)權(quán)人對房屋的全部權(quán)和對該房屋所占用土地的運(yùn)用權(quán)。詳細(xì)內(nèi)容是指產(chǎn)權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對其房地產(chǎn)的占有、運(yùn)用、收益和處分的權(quán)利?！幼∮玫?0；——工業(yè)用地50；——教化、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50；——商業(yè)、旅游、消遣用地40；——綜合或其它用地50；——另外，加油站、加氣站用地為20；土地運(yùn)用限屆滿后，該怎么辦？房屋一經(jīng)購置并獲得產(chǎn)權(quán)后，即作為業(yè)主個(gè)人全部的財(cái)產(chǎn)，并無居住限的限制，擔(dān)對該房屋所占用范圍內(nèi)的土地來說，因?yàn)橥恋爻龑儆诩w全部的外，均屬于國家全部。業(yè)主所獲得的為該土地確實(shí)定限的運(yùn)用權(quán)。一般住宅用地的土地運(yùn)用時(shí)間為70，自開發(fā)商獲得該土地運(yùn)用證書之日起計(jì)算。在該土地運(yùn)用限屆滿后，土地將由國家收回。業(yè)主可以在接著交納土地出讓金或運(yùn)用費(fèi)的前提下，接著運(yùn)用該土地。7.土地全部制現(xiàn)行全部土地實(shí)行的是社會主義土地公有制，分為全民全部制〔即國家全部〕和勞動群眾集體制〔即集體全部〕兩種形式。其中，城市市區(qū)的土地全部屬于國家全部；農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地法律規(guī)定屬于國家全部的以外，屬于集體全部；〔宅基地和自留地、自留山，屬于集體全部；礦物、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于國家全部，由法律規(guī)定屬于集體全部，森林、山嶺、草原、荒地、灘涂除外。但地上建筑物既可以為國家全部，也可以為集體、單位和個(gè)人全部。因此，同一宗房地產(chǎn)，其土地及地上建筑物的全部權(quán)往往是不一樣的?！持挥袊型恋夭拍苓M(jìn)展市場交易和開發(fā)。8.三通一平是指地皮在開展根底上的水通、電通、路通，場地平整。七通一平是指上下水通、電通、路通、排污通、通訊通、煤氣通、熱力通，場地平整?！f(xié)議出讓·招標(biāo)出讓·拍賣出讓·行政劃撥運(yùn)用權(quán)有權(quán)出讓的土地，必需是國有土地；集體全部的土地必需辦理征用手續(xù)轉(zhuǎn)化為國有土地后，才能轉(zhuǎn)讓。有償出讓的地塊可以是生地也可以是熟地，還可以是連同地上建筑物及附屬設(shè)施一并出讓的土地。一級市場、二級市場、三級市場。一級市場是指國家以土地全部者和管理者的身份，將土地運(yùn)用權(quán)出讓給房地產(chǎn)經(jīng)營者及運(yùn)用者的交易市場。二級市場是指土地運(yùn)用權(quán)出讓后，由房地產(chǎn)經(jīng)營者投資開發(fā)后，從事房屋出售、出租、土地轉(zhuǎn)讓、抵押等房地產(chǎn)交易。三級市場是指在二級市場的根底上再轉(zhuǎn)讓或出租的房地產(chǎn)交易。是指具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司(包括外商投資企業(yè))通過出讓方式獲得""土地運(yùn)用權(quán)后經(jīng)營的住宅，均按市場價(jià)出售。其價(jià)格由本錢、稅金、利潤、代收費(fèi)用以及地段、層次、朝向、""質(zhì)量、材料差價(jià)等組成。它是可領(lǐng)獨(dú)立房地產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、贈及、交換的房地產(chǎn)?！哺＠唐贩渴侵刚醋》恐贫雀母锓桨该獬康禺a(chǎn)的地價(jià)，按房屋的本錢造價(jià)售給企業(yè)或符合條件的職工，帶有福利性質(zhì)的房屋。微利商品房及福利房不同在于不免地價(jià)，并有略高于房地產(chǎn)本錢的微利，這類房屋由市政府主管單位籌資建立，用來解決企業(yè)職工住宅困難戶，價(jià)格由政府確定，實(shí)行實(shí)惠價(jià)格政策。經(jīng)濟(jì)適用房是面對中低收入家庭的一般住宅。自建房〔集資房〕是指各單位自籌資金或合資興建房屋。產(chǎn)權(quán)由投資單位全部，一般自用為主，不得在市場上流通〔按規(guī)定已補(bǔ)交地價(jià)的除外〕?！?2.期房是指消費(fèi)者在購置時(shí)不具備即買即可入住的商品房，即房地產(chǎn)開發(fā)商品房預(yù)售容許證開始至獲得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止，所出售商品房稱為期房。消費(fèi)者在購置期房時(shí)應(yīng)簽商品房預(yù)售合同。樓花：一詞最早源自香港是指未完工的物業(yè)〔即在建物業(yè)〕，另一說法即指未正式交付之前的商品房。13.現(xiàn)房是指消費(fèi)者在購置時(shí)具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產(chǎn)證的商品房，及消費(fèi)者簽訂商品詳盡買賣合同后，立即可以辦理入住并獲得產(chǎn)權(quán)證。14.毛坯房房地產(chǎn)商交付屋內(nèi)只有門框沒有門，墻面地面僅做根底處理而未做外表處理的房叫毛坯房。15.成品房是指對墻面、天花、門套、地板實(shí)行根本裝修，交房之后可以干脆入住的房子。16.房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證是房屋土地權(quán)屬憑證合二為一，是房地產(chǎn)權(quán)屬的法律憑證。17.“五證〞房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)市場上銷售商品房，必需具備確定的條件，并且依據(jù)有關(guān)的規(guī)定在房地產(chǎn)管理部門辦理商品房銷售的各種手續(xù)。其中“五證〞、“兩書〞是最為重要的條件。國有土地運(yùn)用證：是證明土地運(yùn)用者向國家支付土地運(yùn)用權(quán)出讓金，獲得了在確定限內(nèi)某塊國有土地運(yùn)用權(quán)的法律憑證。建立用地規(guī)劃容許證：是建立單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建立工程的位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證?！餐ㄟ^“招、拍、掛〞在出讓前已經(jīng)通過城市規(guī)劃的標(biāo)準(zhǔn)?！辰⒐こ桃?guī)劃容許證：是有關(guān)建立工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。建立工程施工容許證〔建立工程開工證〕：是有關(guān)建立工程符合工程開工的條件，可以進(jìn)入施工階段的憑證。商品房銷售〔預(yù)售〕容許證：是商品房進(jìn)入市場的憑證。18.“兩書〞“一表〞·住宅質(zhì)量保證書·住宅運(yùn)用說明書·開工驗(yàn)收備案表商品房預(yù)售制度是指開發(fā)商在建立中的房地產(chǎn)工程進(jìn)展市場銷售，由國土局制定的一項(xiàng)提早銷售制度。只有獲得了預(yù)售容許證才能銷售。20.商品房買賣合同是由省建立廳、省工商管理局統(tǒng)一監(jiān)制，用以明確買賣雙方權(quán)利和義務(wù)的協(xié)議，全部的商品房銷售都須簽訂此合同。商品房買賣合同的主要內(nèi)容包括當(dāng)事人雙方根本信息、商品房根本狀況、價(jià)款及支付方式、商品房交付運(yùn)用方式及條件、公共配套設(shè)施設(shè)備條款、面積差異的處理、產(chǎn)權(quán)登記的約定、違約責(zé)任等以及雙方約定其他事項(xiàng)。21.房地產(chǎn)抵押合同是明確房地產(chǎn)抵押貸款中雙方當(dāng)事人權(quán)利和義務(wù)關(guān)系由銀行、業(yè)主、開展商三方簽定的合同。22.銀行按揭是指購房者購置樓房時(shí)及銀行達(dá)成抵押貸款的一種經(jīng)濟(jì)行為，業(yè)主先付一部分樓款，余款由銀行代購房者支付，購房者的樓房全部權(quán)將抵押在銀行，購房者將分期歸還銀行的貸款及利息，這種方式稱為銀行按揭。23.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)人通過買賣、交換、贈及等形式將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給別人的法律行為。按現(xiàn)時(shí)有關(guān)規(guī)定，預(yù)售及現(xiàn)售的房地產(chǎn)均可轉(zhuǎn)讓，但必需到國土局辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，房地產(chǎn)公司不得給預(yù)購房者更改姓名。24.契稅契稅是指房屋全部權(quán)發(fā)生變更時(shí)，就當(dāng)事人所訂契約按房價(jià)確實(shí)定比例向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收。它是對房地產(chǎn)權(quán)變動征收的一種特地稅種?！步灰资掷m(xù)費(fèi)經(jīng)濟(jì)適用房減半〕契稅的最新規(guī)定對個(gè)人購置家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成子女，下同)，面積為90平方米及以下的，按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對個(gè)人購置家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。購置非一般住房、二套以上住房，以及商業(yè)投資性房產(chǎn)(商鋪、辦公寫字樓、商務(wù)公寓等)，均依據(jù)4%的稅率征稅。25.公共修理基金公共修理基金是指住宅樓房的公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的修理養(yǎng)護(hù)基金。商品房的公共修理基金由購房人在購房時(shí)交納。開封公共修理基金的征收標(biāo)準(zhǔn)：訂金并非一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的法律概念，事實(shí)上它具有預(yù)付款的性質(zhì)，是當(dāng)事人的一種支付手段，并不具備擔(dān)保性質(zhì)。商品房交易中，如買家不履行合同義務(wù)，并不表示他丟失了懇求返還訂金的權(quán)利；反之，假設(shè)開展商不履行義務(wù)亦不須雙倍返還訂金，但這并不意味著合同違約方無須擔(dān)當(dāng)違約責(zé)任。定金是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保確實(shí)定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。依據(jù)我國有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定，當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)約定交付定金的期限。定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超出合同標(biāo)的額的20％。假設(shè)購房者交了定金之后變更留意確定不買，開發(fā)商有權(quán)以購房者違約為由不退定金；假設(shè)開發(fā)商將房屋賣給別人，應(yīng)當(dāng)向購房者雙倍返還定金。違約金是指違約方依據(jù)法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)當(dāng)付給對方確實(shí)定數(shù)量的貨幣。違約金是對違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁，具有懲罰性和補(bǔ)償性，但主要表達(dá)懲罰性。只有當(dāng)事人有違約行為且在主觀上有過錯，無論是否給對方造成損失，都要支付違約金。29.房屋構(gòu)造房屋建筑構(gòu)造是指依據(jù)房屋的梁、柱、墻等主要承重構(gòu)件的建筑材料劃分類別。建筑構(gòu)造有六種類別：1〕鋼構(gòu)造：承重的主要構(gòu)造是用鋼材料建立的，包括懸索構(gòu)造。如鋼鐵廠房、大型體育場等〔鳥巢〕。2〕鋼、鋼筋混凝土構(gòu)造：承重的主要構(gòu)造是用鋼、鋼筋混凝土建立。如一幢房屋一部分""梁柱承受鋼制構(gòu)架，一部分梁柱承受鋼筋混凝土構(gòu)架建立〔橋梁〕。3〕鋼筋混凝土構(gòu)造〔框架剪力墻構(gòu)造/框架構(gòu)造〕：承重的主要構(gòu)造是用鋼筋混凝土建立，包括薄殼構(gòu)造，大模板現(xiàn)澆構(gòu)造及運(yùn)用滑升模板等先進(jìn)施工方法施工的鋼筋混凝土建立的。4〕磚混構(gòu)造：以磚墻為""承重墻5〕磚木構(gòu)造：承重的主要構(gòu)造是用磚、木材建立的，如一幢房屋是木屋架、磚墻、木柱建立。6〕其他構(gòu)造：凡不屬于上述構(gòu)造的房屋建筑構(gòu)造均歸入此類。30.復(fù)式住宅復(fù)式住宅在概念上是一層，但層高較一般的住宅高，可在部分掏出夾層，支配臥房或書房等內(nèi)容，用樓梯聯(lián)絡(luò)上下。復(fù)式住宅事實(shí)上并不具備完好的兩層空間，夾層在底層的投影面積只占底層面積的一部分。31.躍層住宅通常狀況，躍層住宅是一套住宅占兩個(gè)樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)絡(luò)上下層：一般在首層支配起居、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，最好有一間臥房，二層支配臥房、書房、衛(wèi)生間等。復(fù)式在兩層之間有視線上的溝通和空間上的流通。而躍層住宅的上、下兩層之間完全由樓板分隔，只通過樓梯聯(lián)絡(luò)，和復(fù)式住宅的空間是兩種不同的類型。32.錯層住宅錯層是指一戶內(nèi)樓面高度不一樣，錯開之處有樓梯聯(lián)絡(luò)。優(yōu)點(diǎn)是和躍層一樣可以動靜分區(qū)，但因?yàn)闆]有完全分為兩層，所以又有復(fù)式住宅豐富的空間感?？梢岳缅e層住宅中不同的層高區(qū)分不同功能的房間。33.閣樓〔暗樓〕一般是房屋建成后，因各種須要，利用房間內(nèi)部空間上部搭建的樓層。34.開間、進(jìn)深住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際間隔。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱開間。在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實(shí)際長度。習(xí)慣上，我們把一個(gè)樓〔或房間〕的主要采光面稱為開間〔或面寬〕，""及其垂直的稱為進(jìn)深。35.標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)層是指平面布置一樣的住宅樓層。36.層高層高是指住宅高度以“層〞為單位計(jì)量，每一層的高度國家在設(shè)計(jì)上有要求，這個(gè)高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的間隔。37.凈高凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。38.用地面積指城市規(guī)劃行政主管部門確定的建立用地位置和界限所圍合的用地之程度投影面積。39.基底面積是指建筑物首層的建筑面積。〔和建筑密度有關(guān)〕40.建筑面積建筑面積是指建筑物各層程度平面面積的總和.也就是建筑物外墻勒腳以上各層程度投影面積的總和.〔建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓貌课幻娣e〕總建筑面積指小區(qū)內(nèi)住宅、公共建筑、商業(yè)、人防地下室等面積的總和。41.公攤""\o"建筑面積計(jì)算規(guī)則"建筑面積公攤""\o"建筑面積計(jì)算規(guī)則"建筑面積，""\o"建筑風(fēng)水"建筑學(xué)術(shù)語。即公用分?jǐn)偨ㄖ娣e，指每套(單元)""\o"商品房買賣流程"商品房依法應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。在日常運(yùn)用中，一般也簡稱""\o"公攤面積怎么算"公攤面積或公攤。公用分?jǐn)偨ㄖ娣e是指每套(單元)商品房依法應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。公用建筑面積和分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的產(chǎn)權(quán)歸整棟樓購房人共有，購房人依據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利，擔(dān)當(dāng)責(zé)任。公攤范圍1〕各產(chǎn)權(quán)戶的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、配電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室，以及為整幢建筑效勞的共有房屋和管理房屋。2〕套(單元)及公共建筑空間之的分隔墻，以及外墻(包括山墻)墻體程度投影面積的一半。42.套內(nèi)建筑面積

也稱好用面積，對應(yīng)著運(yùn)用率。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)運(yùn)用面積+套內(nèi)墻風(fēng)光 積+陽臺面積43.套內(nèi)運(yùn)用面積在商品房銷售中簡稱為運(yùn)用面積。是指建筑物各層平面布置中可干脆為消費(fèi)或生活運(yùn)用的凈面積總和，不包括墻體、柱子等""構(gòu)造面積。44.套內(nèi)墻風(fēng)光 積商品房套內(nèi)運(yùn)用空間四周的維護(hù)或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種。共用墻包括各套之間的分隔墻，套及公用建筑空間投影面積的分隔以及外墻〔包括山墻〕。共用墻墻體程度投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻風(fēng)光 積，非共用墻墻體程度投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻風(fēng)光 積。45.商品房銷售面積商品房銷售面積也稱住宅面積或住宅建筑面積，是指購房者所購置的套內(nèi)或單元內(nèi)的建筑面積〔套內(nèi)建筑面積〕及應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e之和。商品房銷售面積＝建筑面積＝套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e＝套內(nèi)運(yùn)用面積〔包含陽臺面積〕＋套內(nèi)墻風(fēng)光 積＋分?jǐn)偣媒ㄖ娣e46.好用率/得房率好用率也稱得房率，是套內(nèi)建筑面積及住宅面積〔建筑面積〕之比，大于運(yùn)用率。即：好用率＝套內(nèi)建筑面積/〔套內(nèi)運(yùn)用面積＋套內(nèi)墻風(fēng)光 積＋分?jǐn)偟墓灿泄媒ㄖ娣e〕。47.運(yùn)用率運(yùn)用率是住宅套內(nèi)運(yùn)用面積和住宅面積〔建筑面積〕的比。即運(yùn)用率＝套內(nèi)運(yùn)用面積/〔套內(nèi)運(yùn)用面積＋套內(nèi)墻風(fēng)光 積＋分?jǐn)偟墓灿泄媒ㄖ娣e〕。58.容積率容積率是建筑總面積和建筑用地的比。4