中國物業(yè)管理發(fā)展的瓶頸及對策分析研究 工商管理專業(yè)

中國物業(yè)管理發(fā)展的瓶頸及對策摘要：物業(yè)管理是我國新型的一個行業(yè)，其成長伴隨著改革開放進程。隨著我國社會發(fā)展，物業(yè)管理進入到了一個新的發(fā)展階段。中國物業(yè)管理發(fā)展時間短，存在很多問題。物業(yè)管理理論與實踐相脫節(jié)，物業(yè)管理體系及制度不完善，這些問題影響了我國物業(yè)管理發(fā)展。本文從國內(nèi)外物業(yè)管理發(fā)展狀況，分析了我國物業(yè)管理問題存在的原因，針對這種情況，本文從理論和實踐兩個方面，提出了完善管理理論和規(guī)范管理體系的對策，為我國物業(yè)管理發(fā)展提供了一些可供參考的意見和建議。關(guān)鍵詞：中國物業(yè)管理瓶頸對策前言隨著我國城鎮(zhèn)化進程推進，我國物業(yè)管理發(fā)展進入到一個嶄新的階段。由于我國物業(yè)管理發(fā)展時間較短，在發(fā)展過程中遭遇了很多問題，比如說物業(yè)收費機制不完善，造成了業(yè)主和物業(yè)管理公司之間出現(xiàn)矛盾，物業(yè)管理存在的問題并不是單一的實踐問題。在我國物業(yè)管理發(fā)展過程中，物業(yè)管理理論和實踐都存在較大差距，因此造成了我國物業(yè)管理面臨著諸多發(fā)展困境，分析我國當前物業(yè)管理發(fā)展中存在問題，從國外物業(yè)管理理論和實踐中吸取有利經(jīng)驗，針對我國物業(yè)管理存在的問題，提出相關(guān)對策，對于推動我國物業(yè)管理發(fā)展是大有好處的，開展中國物業(yè)管理發(fā)展研究是有利于百姓福祉的。一、文獻綜述（一）研究背景 物業(yè)管理行業(yè)是隨著我國改革開放進程而出現(xiàn)的。1981年我國第一家物業(yè)管理公司正式成立。發(fā)展到今天，我國物業(yè)管理行業(yè)已經(jīng)被世人所熟知。隨著我國城鎮(zhèn)化進程推進，我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展前景廣闊。物業(yè)管理行業(yè)能夠?qū)ξ覈鐣町a(chǎn)生多方面的影響，一方面物業(yè)管理行業(yè)能夠吸收大量的就業(yè)人員，緩解我國就業(yè)壓力，另一方面物業(yè)管理行業(yè)能夠為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，滿足業(yè)主居家需要。因此探究物業(yè)管理行業(yè)未來發(fā)展之路，對于我國居民生活質(zhì)量提升是大有裨益的。（二）研究意義和實踐價值本文通過分析我國物業(yè)管理行業(yè)所面臨的發(fā)展瓶頸，指出造成我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展困境的原因，分析具體原因，找到我國物業(yè)管理發(fā)展的新思路，推動我國物業(yè)管理呈現(xiàn)出規(guī)范化、科學化管理發(fā)展模式。隨著我國改革開放進程不斷加快，隨之而來的城鎮(zhèn)化進程不斷推進，商品房小區(qū)的物業(yè)管理工作顯得尤為重要。在很多地區(qū)，由于物業(yè)管理工作存在疏漏，激發(fā)了群眾與物業(yè)管理部門的矛盾，甚至有可能從一般事件上升到群體事件，對構(gòu)建我國和諧社會造成了不利影響。因此實現(xiàn)我國物業(yè)管理良性發(fā)展，對于推動我國物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升大有裨益，同時也有助于我國和諧社會的構(gòu)建。（三）國內(nèi)外研究現(xiàn)狀 物業(yè)管理行業(yè)是隨著我國改革開放進程而出現(xiàn)的。1981年我國第一家物業(yè)管理公司正式成立。發(fā)展到今天，我國物業(yè)管理行業(yè)已經(jīng)被世人所熟知。隨著我國城鎮(zhèn)化進程推進，我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展前景廣闊。物業(yè)管理行業(yè)能夠?qū)ξ覈鐣町a(chǎn)生多方面的影響，一方面物業(yè)管理行業(yè)能夠吸收大量的就業(yè)人員，緩解我國就業(yè)壓力，另一方面物業(yè)管理行業(yè)能夠為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，滿足業(yè)主居家需要。因此探究物業(yè)管理行業(yè)未來發(fā)展之路，對于我國居民生活質(zhì)量提升是大有裨益的。當前我國物業(yè)管理行業(yè)存在諸多問題，這些問題嚴重制約了我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，成為了我國物業(yè)管理發(fā)展的瓶頸環(huán)節(jié)。低水平的服務(wù)質(zhì)量、不合理的物業(yè)收費機制等等問題，影響了物業(yè)公司正常運作，同時也影響了居民的生活質(zhì)量。物業(yè)行業(yè)是我國新興的一個行業(yè)，國內(nèi)研究學者對我國物業(yè)管理研究著作不多?？v觀我國物業(yè)管理著作，主要從更新服務(wù)理念、更新管理體制等方面指出了我國物業(yè)管理未來發(fā)展方向。甄文海在《淺談新世紀中國物業(yè)管理的服務(wù)趨勢》從三個方面，規(guī)劃了我國物業(yè)管理發(fā)展方向，其一，樹立以人為本的服務(wù)理念，物業(yè)管理應(yīng)當為居民提供人性化服務(wù)；其二，物業(yè)管理公司應(yīng)當采用專業(yè)化的管理方式；其三，物業(yè)管理公司要立足于品牌化經(jīng)營方式，來實現(xiàn)物業(yè)管理公司連鎖模式。甄文海對于我國物業(yè)管理方式更新，主要從物業(yè)公司今后工作思路角度予以規(guī)劃，具有一定可操作性。詹天成在《淺談中國物業(yè)管理發(fā)展的偏差》一文中，一針見血地指出了我國物業(yè)管理發(fā)展所存在的若干個問題，第一，業(yè)主和物業(yè)管理公司地位不平等；第二，建筑商與物業(yè)管理公司責任不明確；第三，物業(yè)內(nèi)部管理方式存在疏漏。這些問題可以統(tǒng)一歸結(jié)為物業(yè)管理公司與業(yè)主、建筑商三方之間的關(guān)系。實際上，這三方權(quán)利和義務(wù)分布不明確，是物業(yè)管理工作中出現(xiàn)矛盾的主要原因。郭俊伯在《談物業(yè)管理的發(fā)展及對策分析》文章中，指出了物業(yè)管理所面臨的問題，這些問題是比較細致的，主要包括物業(yè)管理公司企業(yè)自身素質(zhì)、從業(yè)人員素質(zhì)、物業(yè)管理公司企業(yè)資金等多個方面指出了物業(yè)管理公司今后的工作思路。實質(zhì)上我國物業(yè)管理發(fā)展瓶頸不單單是實踐當中的瓶頸，也有理論方面的瓶頸。從我國現(xiàn)有的物業(yè)管理理論來說，針對我國的物業(yè)管理方式和今后發(fā)展模式，并沒有形成系統(tǒng)的管理體系。即便是從法律角度來說，我國物業(yè)管理法律體系與現(xiàn)實生活中的物業(yè)管理需要是存在一定差距的。因此完善我國物業(yè)管理理論研究是非常必要的。周運清和向靜林在《中國物業(yè)管理的理論與實踐》一文中，強調(diào)了物業(yè)管理理論重要性，首先他們分析了我國物業(yè)管理理論在物業(yè)管理實踐中的指導地位，其次他們系統(tǒng)地分析了我國物業(yè)管理理論之所以難以得到發(fā)展的原因，具體地歸結(jié)為兩個方面的原因，第一是由于落后的理念導致，第二是由于缺乏專業(yè)的理論研究人才所導致的。因此完善物業(yè)管理理論對于改善物業(yè)管理方式是非常有幫助的。王箏在《中國物業(yè)管理模式發(fā)展趨勢分析》一文中，對我國物業(yè)管理發(fā)展模式進行了展望，分析了我國物業(yè)管理模式未來兩個發(fā)展方向，第一個方向為職業(yè)經(jīng)理人管理模式，第二個方向為業(yè)主自主管理模式，這兩種模式是我國未來物業(yè)管理發(fā)展趨勢。相對于中國剛剛起步的物業(yè)管理行業(yè)來說，國外物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展是較為充分的。具有現(xiàn)代意義的物業(yè)行業(yè)起源于美國。世界上第一個專業(yè)性的物業(yè)管理組織成立于1908年，由喬治?A霍爾特成立，隨后歐美國家紛紛成立物業(yè)管理類似組織。物業(yè)管理行業(yè)在國外發(fā)展日趨成熟。國外研究學者對物業(yè)管理方式也是存在很大爭議的，其中以AlanSpedding的觀點最為著名。AlanSpedding認為物業(yè)管理應(yīng)當采用綜合成本和效益管理模式，在管理過程中，實現(xiàn)業(yè)主需求和物業(yè)職能的有機統(tǒng)一，使得物業(yè)達到最優(yōu)化效果，同時能夠為用戶提供更好的服務(wù)。因此從這個角度上來分析，國外物業(yè)管理研究主要以用戶滿意程度和物業(yè)公司盈利情況作為目標。從國外研究學者的物業(yè)管理理論來看，物業(yè)管理行業(yè)是一個牽扯到眾多部門的行業(yè)。國內(nèi)部分研究學者在談?wù)撐覈飿I(yè)管理發(fā)展模式層面，始終從物業(yè)管理行業(yè)本身出發(fā)，這就影響了我國物業(yè)管理發(fā)展的動力。首先物業(yè)管理企業(yè)作為一個盈利機構(gòu)，脫離企業(yè)運行模式是辦不到的。只有盈利的企業(yè)才能保證運轉(zhuǎn)下去。其次物業(yè)管理行業(yè)法律體系建設(shè)、企業(yè)人員調(diào)配、企業(yè)與業(yè)主關(guān)系，并非單純依靠企業(yè)自身力量能夠?qū)崿F(xiàn)自我突破。實際上要想實現(xiàn)我國物業(yè)管理新發(fā)展，就必須要整合所有和物業(yè)管理相關(guān)的資源，實現(xiàn)有機統(tǒng)一。在《美國物業(yè)管理服務(wù)特點》一文中，詳細介紹了物業(yè)管理服務(wù)特點，主要分為四個方面。第一，美國物業(yè)專業(yè)服務(wù)發(fā)達。在美國物業(yè)管理行業(yè)中，實施專業(yè)化管理，通常來說，一家開發(fā)商開發(fā)樓盤之后，與物業(yè)管理公司合作進行管理。在美國物業(yè)管理公司主要職能就是管理整個小區(qū)，具體事宜通過業(yè)主委員會進行有效管理。在物業(yè)管理過程中，可以提供專業(yè)清潔、保安、設(shè)備維修等服務(wù)，比如說聘用安檢警察來進行保安工作，可以對業(yè)務(wù)違約行為進行處理。第二，企業(yè)經(jīng)營規(guī)模較大。隨著物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展，美國成立一大批物業(yè)管理公司，這些管理公司規(guī)模較大，可以提供全方位的物業(yè)管理服務(wù)，而對于我國來說，很多物業(yè)管理公司尚未形成規(guī)模，沒有做大做強物業(yè)管理公司的期望。第三，美國物業(yè)管理工作信息化程度較高，通常物業(yè)公司采用電腦管理模式，在數(shù)據(jù)庫中，可以看到物業(yè)管理公司自身資料和小區(qū)結(jié)構(gòu)圖等信息，通過信息化操作，提高了物業(yè)管理工作的辦事效率。第四，美國物業(yè)管理行業(yè)風險防范機制比較健全。針對物業(yè)管理中業(yè)主風險問題，物業(yè)管理公司在收取物業(yè)管理費的時候，通常包含房屋保險費用，因此即便是住戶家庭遭遇了自然災害，也可以享受到保險。在《美國物業(yè)管理概況及其借鑒啟示》一文中，介紹了美國管理模式和一些可供參考建議。美國物業(yè)管理模式可以系統(tǒng)地分為業(yè)主自我管理和委托物業(yè)管理公司管理。業(yè)主自我管理是美國物業(yè)管理公司中主要的管理模式之一。在美國由業(yè)主選出業(yè)主委員會，代表業(yè)主權(quán)益，物業(yè)管理公司按照業(yè)主管理委員會的要求來進行有效管理。從文化氛圍上來講，美國業(yè)主高度重視業(yè)主委員會的職能，每年業(yè)主對委員會進行選舉，業(yè)主委員會成員通常沒有報酬，或者只有極少的福利，每年業(yè)主對委員會工作予以考核。美國物業(yè)管理工作對我國物業(yè)管理工作具有重要參考意義。委托物業(yè)管理公司進行管理是美國物業(yè)管理的一個主要方式。通常物業(yè)管理公司在進行物業(yè)管理的時候，會委派一名經(jīng)理制定管理細則，制定詳細的管理措施，在具體管理細節(jié)上，委托專業(yè)公司進行操作。業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司是監(jiān)督關(guān)系，如果業(yè)主委員會對物業(yè)管理公司工作不滿意，可以停止合約，這樣就增加了物業(yè)管理公司工作的積極性。美國物業(yè)管理行業(yè)良好的發(fā)展局面離不開物業(yè)管理人員的管理。美國建立了完善的物業(yè)管理專業(yè)化人才，并實行了職業(yè)經(jīng)理人制度，物業(yè)管理人才必須具有資質(zhì)才能正式上崗，美國物業(yè)管理資格證書主要包括居住物業(yè)管理經(jīng)理和注冊物業(yè)管理經(jīng)理，提倡物業(yè)管理工作者職業(yè)化和長期化工作。居住物業(yè)管理經(jīng)理主要職責：管理出租公寓、住宅等，要想獲得居住物業(yè)管理經(jīng)理資質(zhì)必須通過ARM考試，并遵守職業(yè)道德規(guī)則，通過職業(yè)培訓并獲得規(guī)定學分之后，就可以申請居住物業(yè)管理經(jīng)理資質(zhì)。注冊物業(yè)管理經(jīng)理主要職責：確保物業(yè)管理正常運營，管理人力資源和管理資產(chǎn)、風險等。要想獲得注冊物業(yè)管理經(jīng)理資質(zhì)，必須經(jīng)過候選和注冊兩個層次。首先，從業(yè)人員必須具有高中學歷，同時達到了法定年齡，擁有一年以上的房地產(chǎn)管理經(jīng)驗，成為候選人是申請注冊物業(yè)管理經(jīng)理的前提條件。其次從業(yè)人員需要達到注冊條件，才能取得相應(yīng)資質(zhì)。在注冊過程中，候選人應(yīng)當學習IREM培訓課程，并取得30個學分，通過管理能力的評估、道德能力評估、遵守職業(yè)道德和五年以上物業(yè)管理工作經(jīng)驗、100個選修學分，同時達到這六個條件才能獲得相應(yīng)資質(zhì)?！睹绹飿I(yè)管理概況及其借鑒啟示》一文針對我國物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀，提出了我國物業(yè)管理未來發(fā)展模式。第一，實行多樣化物業(yè)服務(wù)模式。由于我國目前小區(qū)發(fā)展水平不一致，業(yè)主訴求也存在很大差異，因此有必要推行多樣化的物業(yè)管理服務(wù)模式。首先，實行專業(yè)工作外包策略，比如說物業(yè)管理中的保安、保潔、綠化等工作，實現(xiàn)物業(yè)管理公司于專業(yè)工作的分離，降低服務(wù)成本，提高服務(wù)效率，全面滿足業(yè)主需求。其次推進服務(wù)方式多樣化，以需求定服務(wù)，倡導業(yè)主自由選擇物業(yè)服務(wù)項目和需求。第二，搭建公共服務(wù)基礎(chǔ)。美國物業(yè)管理工作之所以能夠取得進步，其信息化建設(shè)和專業(yè)化服務(wù)是其成功地關(guān)鍵所在。在我國物業(yè)管理工作中，應(yīng)當搭建物業(yè)管理工作平臺，首先可以對住宅維修資金進行有效管理，提高物業(yè)管理工作者的素質(zhì)和門檻，其次，建立物業(yè)服務(wù)呼叫平臺，有效提供房屋維修、保潔等專業(yè)化服務(wù)，實現(xiàn)物業(yè)管理工作的專業(yè)化進程。第三，實行物業(yè)保險制度。美國物業(yè)保險市場發(fā)展比較成熟，物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的風險意識比較強，保險能夠增加物業(yè)管理抗風險程度。在我國保險行業(yè)處于新型行業(yè)，無論是物業(yè)管理公司還是業(yè)主，普遍存在風險意識較弱的問題，所以我國物業(yè)管理工作中普遍存在較大風險，因此解決手段也是比較匱乏的。針對我國物業(yè)發(fā)展情況來說，引進物業(yè)保險制度是非常必要的，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)通過購買物業(yè)保險，能夠有效減少物業(yè)管理中存在的風險，有效解決物業(yè)管理中出現(xiàn)的經(jīng)濟矛盾。由于我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展起步晚，因此物業(yè)管理理論和實踐相脫節(jié)。在國內(nèi)眾多學者的理論研究過程中，往往普遍看重物業(yè)企業(yè)的實踐能力。實際上理論與實踐相脫節(jié)的物業(yè)管理模式，對于實現(xiàn)我國物業(yè)管理發(fā)展瓶頸是非常不利的。本文立足于理論和實踐兩個角度，對我國物業(yè)管理發(fā)展所遭遇的瓶頸，進行深度挖掘和分析，探索出適合我國物業(yè)管理的指導理論，分析我國物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當采取的舉措。實質(zhì)上，我國物業(yè)管理企業(yè)所遭遇的問題，不僅僅是一個行業(yè)的問題，同時也是一個社會問題，單純依靠物業(yè)管理企業(yè)管理者素質(zhì)的高低和操作方法，對于我國整體物業(yè)管理行業(yè)是微不足道的。本文借鑒國外先進的管理模式和管理經(jīng)驗，結(jié)合我國國情，從理論上予以指導，從實踐中予以分析，探索出適合我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的共性之路，實現(xiàn)我國物業(yè)管理發(fā)展的瓶頸環(huán)節(jié)。（四）研究方法 1.文獻研究方法任何一項研究都有一定的連貫性，都是建立在前人研究的基礎(chǔ)之上的。查閱相關(guān)文獻資料，并對文獻資料進行分析，對一項研究的順利展開十分必要。從學術(shù)界的研究來看，目前針對我國物業(yè)管理發(fā)展，主要集中在實踐方面，本文要從中吸取有益知識，而后結(jié)合理論基礎(chǔ)，對我國物業(yè)管理發(fā)展予以全方面剖析，指出其未來發(fā)展路徑。2.比較分析法比較分析法是把客觀事物加以比較，以達到認識事物的本質(zhì)和規(guī)律并做出正確的評價。本文在分析物業(yè)管理存在的問題時，把國內(nèi)外物業(yè)管理不同的發(fā)展狀況進行了適當?shù)谋容^，以反映出這兩者生存狀況的真實差距。3.問卷調(diào)查方法問卷調(diào)查法是指由社會調(diào)查者向被調(diào)查者提供并請其對問卷中的問題作答而搜集有關(guān)信息的一種社會調(diào)查資料搜集方法。本文通過在一定范圍內(nèi)對物業(yè)管理部門和業(yè)主的問卷調(diào)查，經(jīng)過定量分析獲取信息，從而搜集物業(yè)管理所存在的問題，為援助對策提供可靠依據(jù)。4.個別訪談方法個別訪談法是調(diào)查者通過與被調(diào)查者面談口問的形式來搜集有關(guān)物業(yè)管理的信息資料的一種方法。本人通過與物業(yè)管理部門面對面交談的方式來進一步了解物業(yè)管理工作狀況及形成的原因，從而尋找解決其弱勢狀況的途徑。（五）研究的重點、難點、創(chuàng)新點 研究重點：本文研究的重點在于通過理論和實踐兩個方面，對我國物業(yè)管理發(fā)展所遭遇的瓶頸以及原因進行詳細分析，通過學習先前學者的研究成果，對我國物業(yè)管理發(fā)展提出可行性建議，通過系統(tǒng)的物業(yè)管理發(fā)展對策來實現(xiàn)物業(yè)管理發(fā)展瓶頸突破。研究的難點：1、資料收集工作是本次論文寫作的難點之一。由于我國物業(yè)管理發(fā)展時間較短，因此針對我國物業(yè)管理發(fā)展的理論研究成果不是很多，因此造成了前期資料準備存在一定程度上的困難。2、開展問卷調(diào)查存在一定的問題，由于物業(yè)管理行業(yè)具有非常明顯的地域性，通過發(fā)放調(diào)查問卷能夠確保調(diào)查數(shù)據(jù)真實有效，能否如實反映出我國物業(yè)管理行業(yè)所存在的問題，是非常值得考慮的。本文創(chuàng)新之處主要有兩個方面。第一個創(chuàng)新點：長期以來國內(nèi)外研究學者往往立足于物業(yè)管理行業(yè)本身來尋求突破，實際上物業(yè)管理行業(yè)并不是一個孤立存在的行業(yè)。從國外良好的物業(yè)管理局面，我們可以看到物業(yè)管理行業(yè)涉及到立法部門、業(yè)主委員會等等諸多部門，如果單純依靠物業(yè)管理部門本身力量，顯然是難以實現(xiàn)突破的。第二個創(chuàng)新點：很多學者在研究我國物業(yè)管理發(fā)展對策的時候，往往忽略了理論指導作用。從物業(yè)管理詳細的舉措來分析我國物業(yè)管理模式存在問題，雖然這樣做能夠解決短期問題，但是缺乏長期理論指導的物業(yè)發(fā)展存在著致命傷。所以本文從理論和實踐兩個方面，對我國物業(yè)發(fā)展所存在的問題，予以多方面的剖析，由此從兩個維度，推進我國物業(yè)管理發(fā)展進程。（六）研究的基本思路和內(nèi)容（1）確定論文選題，制定計劃安排結(jié)合自身所從事行業(yè)，綜合比較自身優(yōu)勢和興趣點，以及理論與實踐的價值，確定論文選題；在論文設(shè)計工作期間，首先制訂一個計劃表，合理安排每個階段所應(yīng)完成的任務(wù)。定時定量、保質(zhì)保量地階段性完成論文。（2）圍繞論文選題進行文獻回顧在確定自己的研究方向和研究題目后，應(yīng)首先需要查閱大量的中文、外文文獻資料，從而全面地、正確地了解掌握所要研究的問題，對課題的背景以及研究現(xiàn)狀進一步把握。（3）研究設(shè)計，確定分析方法綜合運用觀察法定性、定量分析法、調(diào)查法等方法以及談話、問卷、個案研究、測驗等科學方式，對現(xiàn)象進行有計劃的、周密的和系統(tǒng)的了解，并對調(diào)查搜集到的大量資料進行分析、綜合、比較、歸納，從而提出規(guī)律性的認識。（4）設(shè)計論文框架結(jié)構(gòu)在對研究對象已經(jīng)深入了解之后可以擬定論文提綱，詳略得當?shù)匕才判枰谡撐闹嘘愂龅膬?nèi)容。經(jīng)導師審核過后可以開始論文撰寫。除請教指導老師外，廣泛請教專家和從業(yè)人員的意見和觀點，注重主題與章節(jié)之間的邏輯聯(lián)系，避免在正式撰寫論文是出現(xiàn)淹沒主題、盲目展開、不知所云的現(xiàn)象。（5）撰寫畢業(yè)論文在論文撰寫時應(yīng)先擬定提綱并不斷完善，用正確的邏輯思維和嚴謹?shù)臄?shù)據(jù)組織方式，緊緊圍繞以確定的理論假設(shè)或具體問題，按照論文提綱完成畢業(yè)設(shè)計論文。其中對論文的格式要求嚴格按照規(guī)范進行排版。（6）規(guī)范化檢查和修改論文初稿根據(jù)指導老師的意見和建議，修改并完善初稿。（7）提交終稿，論文答辯在論文終稿確認后提交，并在精心準備之后進行論文答辯。重要定義物業(yè)管理，主要是指物業(yè)管理工作者在業(yè)主委托下，運用現(xiàn)代管理與服務(wù)技術(shù)，以委托合同為依據(jù)，對各類物業(yè)企業(yè)進行社會化、專業(yè)化、高效管理，為物業(yè)提供高效周到服務(wù)，打造一流的居住環(huán)境，提高業(yè)主生活滿意程度。根據(jù)物業(yè)管理定義，物業(yè)管理內(nèi)容可以分為公共服務(wù)、專項服務(wù)和特約服務(wù)。第一種公共服務(wù)，其內(nèi)容主要包括管理房屋主體、維修住宅、保持環(huán)境衛(wèi)生和小區(qū)綠化等工作。第二種專項服務(wù)主要是指生活類服務(wù)，為小區(qū)業(yè)主提供文化、體育、衛(wèi)生、金融服務(wù)等多方面的服務(wù)。第三種是特約服務(wù)。物業(yè)管理公司根據(jù)業(yè)主的實際需求，采用多種靈活方式，為業(yè)主提供周到的管理服務(wù)。本文采用理論和實踐相結(jié)合的方式，分析了物業(yè)管理發(fā)展存在的問題以及解決對策。整合了國內(nèi)外研究學者不同的視角，從物業(yè)管理理論和物業(yè)管理實踐兩個方面，規(guī)劃了我國物業(yè)管理發(fā)展軌跡。首先分析了物業(yè)管理研究成果，其次探討了我國物業(yè)管理發(fā)展所存在的瓶頸，再次分析了我國物業(yè)管理瓶頸存在的原因，同時針對我國物業(yè)管理所存在的瓶頸，提出了相應(yīng)對策。全文共分為五大部分。第一部分首先分析國內(nèi)外學者對于物業(yè)管理不同的研究成果，通過研究背景、研究意義、研究方法、國內(nèi)外研究狀況等方面，對本文物業(yè)管理理論和實踐研究思路進行了梳理，指出了我國物業(yè)管理實現(xiàn)自身新發(fā)展、新跨越的發(fā)展路徑。第二部分分析了我國物業(yè)管理發(fā)展所存在的瓶頸。這種瓶頸問題主要分為兩個層面，分別為理論和實踐層面。從理論上來說，我國物業(yè)管理理論制約了我國物業(yè)管理實踐推進。“重實踐輕理論”的理念影響了我國物業(yè)管理理論發(fā)展，同時物業(yè)管理理論和物業(yè)管理實踐相脫節(jié)的問題，制約了我國物業(yè)管理進一步發(fā)展。從實踐方面來說，我國物價管理體系存在諸多問題，比如說人員素質(zhì)低、管理層管理方法不到位等。我國物業(yè)費定價機制有待完善，混亂的物業(yè)、業(yè)主和開放商三者的關(guān)系造成了我國物業(yè)發(fā)展困境。第三部分主要分析了我國物業(yè)發(fā)展瓶頸存在的原因。具體來說，理論瓶頸存在原因主要分為兩個方面，分別為輕理論觀念存在和缺乏理論研究人才。實踐瓶頸存在原因可以分為如下三個方面：缺乏管理制度依托；物業(yè)費定價缺乏溝通機制；物業(yè)職責不清。第四部分重點描述了突破我國物業(yè)發(fā)展瓶頸對策。完善物業(yè)管理理論基礎(chǔ)可以從培養(yǎng)理論研究人才和更新物業(yè)管理理念兩個方面入手。探索物業(yè)管理模式可以從完善物業(yè)管理法制依托、強化物業(yè)內(nèi)部管理、優(yōu)化物業(yè)費定價機制、理順三方關(guān)系等四個方面入手。第五部分分析了我國物業(yè)發(fā)展趨勢展望分別是職業(yè)經(jīng)理人物業(yè)管理模式和業(yè)主自主物業(yè)管理模式。二、我國物業(yè)管理發(fā)展瓶頸（一）理論發(fā)展瓶頸物業(yè)管理行業(yè)涉及到管理項目具有凸顯的實踐特征。物業(yè)管理實踐在物業(yè)管理行業(yè)中具有重要意義，同時容易導致物業(yè)管理工作中容易出現(xiàn)重視實踐，而輕視理論的現(xiàn)象。物業(yè)管理理論對于整個物業(yè)管理工作能夠有序開展具有重要意義。只有提升物業(yè)管理理論水平，才能推動物業(yè)管理工作的健康發(fā)展。因此物業(yè)管理理論地位是非常重要的。第一，物業(yè)管理理論能夠妥善處理各方面的利益關(guān)系，確保各項矛盾有力予以解決。物業(yè)管理工作涉及到政府部門、物業(yè)管理單位、開發(fā)商和業(yè)主等多個層次的參與者，每一個主體具有不同的利益訴求，很有可能出現(xiàn)矛盾，針對具有不同社會資源，依托不同角色的物業(yè)管理工作需要一套系統(tǒng)的理論來支撐。完善的物業(yè)管理理論能夠梳理各利益主體之間的相互關(guān)系，避免各個主體之間的利益沖突，及時解決我國物業(yè)管理實踐中的發(fā)展問題。第二，缺乏理論指導的物業(yè)管理實踐具有盲目性。理論來源于實踐，指導實踐。缺乏物業(yè)管理理論指導，物業(yè)管理實踐就不能有序開展，物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展水平就會在一定程度上受到限制。第三，物業(yè)管理理論是確保物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的動力之一。首先物業(yè)管理是一項管理工作，物業(yè)管理理論可以推動物業(yè)管理工作有序開展，實現(xiàn)更為科學化、系統(tǒng)化的工作思路。物業(yè)管理理論可以有效提高物業(yè)管理水平。物業(yè)管理工作是一門位于人文學科和自然學科的交叉學科，通過物業(yè)管理理論的研究，可以有效推進物業(yè)管理工作的開展。對于物業(yè)管理企業(yè)而言，研究物業(yè)管理理論，能夠提升其市場競爭能力和服務(wù)質(zhì)量，推動企業(yè)發(fā)展。物業(yè)管理理論能夠塑造物業(yè)管理品牌，在進行物業(yè)管理公司品牌傳播過程中，新聞媒介傳播代替了口碑傳播，一些物業(yè)管理理論和著作能夠在最短時間內(nèi)，得到有效傳播，傳播效果遠遠優(yōu)于傳統(tǒng)新聞媒介，物業(yè)管理企業(yè)擁有物業(yè)管理理論基礎(chǔ)，一方面能夠提升物業(yè)管理企業(yè)的整體實力，提升物業(yè)管理公司品牌，從而推動物業(yè)管理公司發(fā)展，另一方面物業(yè)管理企業(yè)以物業(yè)管理理論為指導，能夠推動物業(yè)管理公司進入全新的發(fā)展空間，增強發(fā)展活力。對于物業(yè)管理行業(yè)來說，物業(yè)管理理論能夠提高國內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)整體水平上升，推動物業(yè)管理健康、快速發(fā)展。1、重實踐輕理論在物業(yè)管理實踐中，物業(yè)管理公司往往存在重實踐輕理論的問題。物業(yè)管理工作的推進，有助于改善人民群眾的生活環(huán)境，有助于實現(xiàn)社會就業(yè)，有助于推進住房消費，但是其中不容否認的是，我國物業(yè)管理理論發(fā)展起步晚，同時發(fā)展速度落后于物業(yè)管理實踐，尚未形成系統(tǒng)的物業(yè)管理系統(tǒng)，比如說關(guān)于業(yè)主自治組織、業(yè)主委員會決策制度等，這些理論上的空白，造成了物業(yè)管理實踐中的發(fā)展困境，影響了物業(yè)管理工作有序開展。物業(yè)管理工作是一項實踐性很強的工作，因此不少物業(yè)管理企業(yè)往往只重視物業(yè)管理實踐操作，而忽略了物業(yè)管理理論研究。缺乏理論指導的物業(yè)管理實踐，影響了物業(yè)管理工作的有序開展。2、物業(yè)管理理論與實踐相脫節(jié)當前我國物業(yè)管理行業(yè)有一定程度上的理論研發(fā)，但是與實踐存在一定的差距，由此導致了物業(yè)管理工作出現(xiàn)了一定程度上的問題。物業(yè)管理理論與實踐相脫節(jié)主要體現(xiàn)在物業(yè)管理理論的時間和空間兩個維度。時間維度主要體現(xiàn)在如下兩個方面，第一，理論來源于實踐，實踐在時間維度上發(fā)展。中國物業(yè)管理理論研究內(nèi)容應(yīng)當是我國物業(yè)管理實踐中存在的問題，比如說覆蓋面小、專業(yè)性人才不足問題、服務(wù)質(zhì)量不高這些問題。第二，理論應(yīng)當高于實踐，理論應(yīng)當指導實踐。我國物業(yè)管理實踐應(yīng)當對未來物業(yè)管理工作予以預測和指導，明確物業(yè)管理發(fā)展目標、發(fā)展趨勢和發(fā)展策略，推動我國物業(yè)管理行業(yè)的有序發(fā)展?？臻g維度主要體現(xiàn)在如下兩個方面，第一，物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)部與外部之間的關(guān)系需要調(diào)節(jié)。在物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)部，需要確保物業(yè)管理工作能夠高效運行，其內(nèi)容主要包括物業(yè)管理企業(yè)與政府之間的關(guān)系、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的關(guān)系、物業(yè)管理企業(yè)與開發(fā)商之間的關(guān)系，如何有效開展物業(yè)管理服務(wù)工作，如何在不同管理區(qū)域中推進物業(yè)管理工作開展，這些都是物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)部需要解決完善的工作。在物業(yè)管理行業(yè)之外，物業(yè)管理應(yīng)當立足于物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，其中包括物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展中存在的問題，物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)部存在的法制化問題。第二，處理國內(nèi)與國際關(guān)系。從國內(nèi)角度上來分析，物業(yè)管理理論應(yīng)當重視物業(yè)管理的全局發(fā)展，探究物業(yè)管理工作在全國各個地區(qū)的平衡。從國際角度上來分析，物業(yè)管理理論應(yīng)當關(guān)注我國物業(yè)管理中存在的問題，以及如何應(yīng)對全球經(jīng)濟一體化發(fā)展態(tài)勢，確保我國物業(yè)管理工作獨立發(fā)展。從物業(yè)管理角度來說，實踐與理論相脫節(jié)。我國物業(yè)管理理論在時間與空間上，與實踐存在很大差距。從時間角度上來說，物業(yè)管理理論滯后于物業(yè)管理實踐，難以指導物業(yè)管理工作有序開展，對我國物業(yè)管理工作中存在的問題，不能予以及時解決。從空間角度上來說，物業(yè)管理理論難以妥善處理物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)外、國內(nèi)外之間的關(guān)系，難以指導我國物業(yè)管理進入良性發(fā)展階段。（二）實踐發(fā)展瓶頸在我國物業(yè)管理實踐中，存在很多問題，比如說管理體系落后、物業(yè)費定價機制不完善、亂收費現(xiàn)象這些問題。這些問題影響了我國物業(yè)管理實踐的發(fā)展進程。妥善處理這些問題，才能有力推動我國物業(yè)管理實踐的發(fā)展。1、物業(yè)管理體系落后物業(yè)管理體系落后是我國物業(yè)管理實踐中面臨的最大的問題，物業(yè)管理體系落后可以分為如下幾個方面：（1）法律主體權(quán)利義務(wù)不清我國物業(yè)管理法制建設(shè)缺失，從福利分房轉(zhuǎn)向個人購房，小區(qū)物業(yè)管理問題引發(fā)矛盾越來越多。物業(yè)管理工作涉及到眾多的市場主體，其中包括政府、業(yè)主、物業(yè)管理公司、開放商等主體。這些利益主體之間既存在民事法律行為關(guān)系，也存在行政管理關(guān)系。當前我國物業(yè)管理體系中尚未建立完善的立法體系，因此各個市場主體之間權(quán)利義務(wù)不明確，容易出現(xiàn)責任不清的問題，其中尤以開發(fā)商和物業(yè)管理公司矛盾最為突出，比如說開發(fā)商建筑工程時留下的質(zhì)量問題，在物業(yè)管理公司運營中集中暴露出來，增加了物業(yè)管理企業(yè)的責任，承擔了開發(fā)商應(yīng)當承擔的責任，加劇了物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的矛盾。（2）物業(yè)管理公司門檻低隨著我國改革開放的進程，我國物業(yè)管理公司發(fā)展速度非?？?，但是物業(yè)管理公司發(fā)展呈現(xiàn)出參差不齊的局面，一些沒有經(jīng)過培訓的工作人員和農(nóng)村剩余勞動力等，進入到了物業(yè)管理行業(yè)中，這些工作者中，擁有物業(yè)職業(yè)資格的人數(shù)非常少，具有高級經(jīng)理資格的人員更是非常少，由于從事物業(yè)管理工作的人員普遍素質(zhì)不高，因此難以保障業(yè)主的權(quán)利，使得業(yè)主滿意度下降。2、物業(yè)費定價機制有待完善(1)物業(yè)管理收入與支出失衡地方政府對前期物業(yè)管理制定的指導價和最高限價幾年甚至十幾年不變，而地方最低工資標準、最低社?；鶖?shù)，以及物價指數(shù)每年都在大幅度上漲，這就造成物業(yè)管理企業(yè)在人工成本、耗材成本大幅增加的情況下，卻無法適應(yīng)市場發(fā)展隨時調(diào)整前期物業(yè)費用，造成物業(yè)管理企業(yè)收入和支出的嚴重脫節(jié)。(2)調(diào)整物業(yè)管理費的障礙物業(yè)管理條例規(guī)定，普通住宅的物業(yè)管理費調(diào)整必須有小區(qū)三分之二的業(yè)主同意方可調(diào)價，這對物業(yè)企業(yè)的發(fā)展造成了一定的障礙。我國物業(yè)管理，尤其是內(nèi)地大部分城市的物業(yè)管理發(fā)展都才剛剛開始，快的不過十幾年時間，廣大的居民和業(yè)主對物業(yè)管理這個新興行業(yè)還沒有形成清晰地認識，甚至一些舊城改造的居民對物業(yè)管理的理解僅僅停留在“有個人看看門，有個人收收垃圾”的層面，對物業(yè)管理的專業(yè)化程度和所承擔的責任義務(wù)模糊不清。在這種權(quán)責利不明的情況下，讓業(yè)主理解物業(yè)企業(yè)并大多數(shù)同意適應(yīng)市場行情而漲價，這顯然是難度很大的。對于物業(yè)企業(yè)而言，畢竟是企業(yè)行為，最終要以盈利為目的。一旦收入不能增加，而成本在不斷上漲，為了不在虧損狀態(tài)下運營，只有縮減投入，比如減人或者減少對設(shè)施設(shè)備的檢修。如果到了收入支出差距太大的狀態(tài)，物業(yè)企業(yè)就會退出管理項目，要求業(yè)主委員會重新選聘新的物業(yè)，而此時，小區(qū)的公共設(shè)施設(shè)備和品質(zhì)已經(jīng)進入了不良狀態(tài)。因為物業(yè)企業(yè)降低了服務(wù)標準，小區(qū)業(yè)主便心懷不滿，從而直接影響收繳率，物業(yè)企業(yè)的收入變得更少，只能更少投入，于是變成惡性循環(huán)，漲價也就更為渺茫。（3）物業(yè)亂收費現(xiàn)象物業(yè)管理公司屬于服務(wù)型企業(yè)，作為企業(yè)獲取合法利潤是符合市場規(guī)律的，沒有收益的公司顯然是難以維系下去的。但是在實際操作中，很多物業(yè)公司往往不擇手段，采用各種違規(guī)方式來收取費用，提高收費標準，單方制定收費標準，造成了管理不規(guī)范現(xiàn)象，比如說強行收取垃圾清理費用、自立收費項目等，物業(yè)管理企業(yè)亂收費現(xiàn)象非常突出。從目前的發(fā)展情況來看，前期物業(yè)管理公司主要以競標形式來獲得管理權(quán)限，業(yè)主沒有選聘物業(yè)公司權(quán)力，業(yè)主之間尚未了解不夠，尚未成立業(yè)主委員會。業(yè)主委員會缺失無法對前期物業(yè)收費進行監(jiān)督，原本由業(yè)主和業(yè)主委員會商定的收費項目，實際上全部是由物業(yè)管理公司說了算，比如說裝修管理費用。在收取費用的過程中，物業(yè)管理公司一不交鑰匙為條件，強迫業(yè)主被動接受這些收費項目。而在我國，由于沒有法律規(guī)定，業(yè)務(wù)委員會自身的法律地位、決定權(quán)力都沒有法律依據(jù)，影響了業(yè)主委員會的責任心，同時由于物業(yè)公司對業(yè)主委員會采取拉攏方式，因此很多小區(qū)業(yè)主委員會已經(jīng)形同虛設(shè)，起不到應(yīng)有的作用。從物業(yè)管理公司亂收費的原因中，可以分為如下幾個方面：第一，業(yè)主管理委員會尚未對物業(yè)公司亂收費行為形成有效監(jiān)督，由此導致物業(yè)管理公司收費處于一種無人監(jiān)管的地位。第二，物業(yè)管理體制不合理是導致亂收費的主要原因之一。第三，在目前物業(yè)收費項目中，水電費由物業(yè)公司代為收繳，為物業(yè)公司強行收費提供了可乘之機。我國物業(yè)管理行業(yè)需要進行有效管理。作為一種全新的房屋管理模式，物業(yè)管理呈現(xiàn)出專業(yè)性、規(guī)范性和市場化的特點，與社會主義市場經(jīng)濟相一致，但是我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展較晚，因此在發(fā)展過程中難免存在諸多問題。物業(yè)管理亂收費是物業(yè)企業(yè)不規(guī)范行為之一。在我國國內(nèi)，大多數(shù)物業(yè)管理公司依托于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)公司成立，由于門檻較低，因此管理人員構(gòu)成比較復雜，對業(yè)主服務(wù)意識不強，亂收費現(xiàn)象非常明顯。物業(yè)管理企業(yè)屬于勞動密集型企業(yè)，對資金需要不高，沒有建立系統(tǒng)的培訓上崗機制，由此導致服務(wù)水平低下，亂收費現(xiàn)象頻發(fā)，引發(fā)了一系列的矛盾糾紛，業(yè)主投訴、上訪現(xiàn)象時有發(fā)生。物業(yè)監(jiān)管體系不到位，同樣是造成物業(yè)企業(yè)亂收費原因之一。在物業(yè)企業(yè)管理評價體系中，服務(wù)質(zhì)量、投訴情況與物業(yè)企業(yè)審核沒有直接聯(lián)系，造成了物業(yè)企業(yè)可以為所欲為。政府部門對于物業(yè)公司收費整治不到位，造成了物業(yè)企業(yè)亂收費現(xiàn)象層出不窮。在小區(qū)中，水電是居民生活不可缺少的商品。目前收取水電費完全由物業(yè)管理公司代收，這樣就造成了物業(yè)公司采用以停電停水作為威脅，使得業(yè)主被迫接受這種不公平的收費項目。3、物業(yè)、業(yè)主、開發(fā)商三方關(guān)系混亂物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主和開發(fā)商三者之間的關(guān)系不清，造成了我國物業(yè)管理行業(yè)矛盾出現(xiàn)，產(chǎn)生了一系列的問題。我國物業(yè)、業(yè)主、開發(fā)商三者之間的混亂關(guān)系，主要體現(xiàn)在如下方面：(1)輿論對業(yè)主無條件支持在社會輿論眼中，業(yè)主永遠是正確的，即便是業(yè)主沒有道理，一樣會博得社會輿論的同情，從而政府會施加壓力，影響物業(yè)公司被迫接受這種事實。這樣就有可能造成一部分業(yè)主不良行為產(chǎn)生。業(yè)主會出現(xiàn)三種不良發(fā)展勢頭，第一種是業(yè)主對自身權(quán)力和義務(wù)認識不清，對物業(yè)管理部門要求卻比較高，常常要求物業(yè)管理部門做出符合自身意愿的舉動。第二種是業(yè)主不顧及其他業(yè)主的利益，比如說第二次裝修過程中造成的影響，物業(yè)管理公司無法對業(yè)主不適當行為予以改正。第三種是業(yè)主無組織、自由化發(fā)展趨向。個別業(yè)主不遵從物業(yè)管理統(tǒng)一管理，只按照自己的意愿進行操作，這樣就導致一系列問題出現(xiàn)。我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展時間較短，速度非?？?，廣大消費者對物業(yè)管理理念停留在感性認識的基礎(chǔ)上，尚未形成理性理念，一旦涉及到自身利益，業(yè)主就會對物業(yè)管理公司工作進行橫加阻攔。與國外發(fā)達國家相比，我國物業(yè)管理行業(yè)中，對部分業(yè)主不合規(guī)行為約束較小。（2）開發(fā)商與物業(yè)管理公司關(guān)系不清開發(fā)商與物業(yè)管理公司之間的關(guān)系不清，是矛盾出現(xiàn)最主要的原因。具體體現(xiàn)在如下兩個方面：第一，開發(fā)商前期宣傳與服務(wù)偏差。很多開發(fā)商為了尋求賣點，進行夸張炒作，為日后業(yè)主與物業(yè)、開發(fā)商之間矛盾產(chǎn)生制造了空間。首先，開發(fā)商宣傳小區(qū)業(yè)主可以享受到高品質(zhì)服務(wù)，但是在實際中，這些高品質(zhì)服務(wù)根本不存在，同時收費價格較高，這樣就造成了業(yè)主的怨氣。其次，開發(fā)商宣傳優(yōu)質(zhì)服務(wù)，以此來提高物業(yè)收費標準，但是實際中，物業(yè)服務(wù)水平不高，讓業(yè)主感覺有上當感覺。再次，一些物業(yè)管理公司，為了能夠贏得競標，往往提出零收入物業(yè)管理費用口號，在企業(yè)發(fā)展過程中不提及企業(yè)盈利要求，一旦出現(xiàn)問題，采用低價競標方式來贏得項目的物業(yè)公司往往損失巨大。這種低價惡性競爭，往往帶有非常大的盲目性和不真實性，中標之后物業(yè)管理公司往往采用降低服務(wù)標準，或者提高收費標準等方式來獲得盈利，這種言行不一的模式容易引起業(yè)主的反感，為日后矛盾出現(xiàn)留下了隱患。第二，物業(yè)管理公司缺乏監(jiān)管。我國物業(yè)發(fā)展管理模式中，缺乏有效監(jiān)管，因此在選擇企業(yè)利益還是業(yè)主利益的時候，物業(yè)管理公司往往選擇企業(yè)利益，這樣就造成了業(yè)主損失。在實際生活中，有一部分物業(yè)管理公司以迎合業(yè)主為目的，犧牲企業(yè)利益，將整個物業(yè)管理行業(yè)帶入到了一個惡性發(fā)展狀態(tài)之中。（3）業(yè)主和物業(yè)公司關(guān)于物業(yè)管理費的爭論長期以來，物業(yè)管理費收取不合理，造成了業(yè)主和物業(yè)管理公司之間的矛盾。這種關(guān)系主要體現(xiàn)在兩個方面，第一個方面，物業(yè)管理公司收取物業(yè)管理費，只是針對物業(yè)公共部分負責，但是按照現(xiàn)在的物業(yè)計費方式來看，物業(yè)管理公司收取物業(yè)費的方式，是按照業(yè)主產(chǎn)權(quán)面積來計算，業(yè)主產(chǎn)權(quán)面積包括了業(yè)主自身建筑面積和公共面積，這樣一來，小區(qū)業(yè)主普遍認為物業(yè)管理公司應(yīng)當對自身房屋服務(wù)和負責。以一個案例來說明，一位單身在家的女業(yè)主，因為放在自家的錢包丟失了，找到物業(yè)管理公司索賠，最后鬧到派出所解決。實際上物業(yè)管理公司并不對業(yè)主自身單套房屋負責，只是對公共地區(qū)負責。直到目前，很多業(yè)主普遍認為，既然上交了物業(yè)費，物業(yè)管理公司應(yīng)當對業(yè)主戶內(nèi)一切財物負責。第二個方面，從這個層面上來說，物業(yè)管理公司應(yīng)當改變收費方式，比如說可以通過計算戶主面積占據(jù)公共面積比例來進行判斷，這樣能夠從根本上改善這種錯誤認識。三、我國物業(yè)發(fā)展瓶頸的原因（一）理論瓶頸存在原因1、輕理論觀念存在相對于我國物業(yè)管理實踐來說，我國物業(yè)管理理論發(fā)展遠遠滯后于發(fā)展進度，成為了影響我國物業(yè)管理發(fā)展的主要瓶頸環(huán)節(jié)。長期以來，在我國物業(yè)管理理論研究過程中，普遍存在研究氛圍不濃的問題。在我國物業(yè)管理發(fā)展的階段，人們普遍認為物業(yè)管理行業(yè)處于朝陽行業(yè)，在發(fā)展初期，應(yīng)當側(cè)重實踐探索和業(yè)務(wù)開拓，在這種理念指導下，我國物業(yè)管理輕理論觀念普遍存在。從目前我國物業(yè)管理實踐來看，很多物業(yè)管理公司往往不根據(jù)理論，而是憑著自己主觀臆斷來進行摸索和試驗，因此在缺乏理論指導下的實踐活動，引發(fā)了眾多矛盾和問題，對我國物業(yè)管理造成了非常不利影響。雖然我國物業(yè)管理行業(yè)不少專家呼吁加大對物業(yè)管理理論研究進度，但是我國物業(yè)管理行業(yè)尚未形成理論研究氛圍，輕理論的理念并沒有得到根本改變。2、缺乏理論研究人才物業(yè)管理理論研究人才缺乏是造成我國物業(yè)管理理論發(fā)展緩慢的主要原因。從我國目前的物業(yè)管理理論來看，我國研究物業(yè)管理的研究成果，主要分為“理論篇”和“實務(wù)篇”。從目前研究成果來看，實務(wù)篇研究成果要遠遠多于理論篇成果，這主要原因是由于在我國物業(yè)管理研究過程中，更加注重實務(wù)，理論研究人才缺乏是導致我國物業(yè)管理理論發(fā)展滯緩的主要原因，這樣就難以形成理論共識。（二）實踐瓶頸存在原因1、缺乏管理制度依托雖然我國物業(yè)管理公司呈現(xiàn)出市場化發(fā)展趨勢，但是從目前物業(yè)管理制度來看，尚未形成規(guī)范化的物業(yè)管理機制，這是我國物業(yè)管理中存在的最主要的問題。從我國物業(yè)管理行業(yè)獲得數(shù)據(jù)來看，我國物業(yè)管理企業(yè)多數(shù)從房地產(chǎn)企業(yè)中分離出來，管理經(jīng)驗是非常缺乏，并沒有建立起完善的現(xiàn)代企業(yè)管理制度。這些不正規(guī)物業(yè)管理公司影響了正規(guī)化操作的物業(yè)管理公司進入，因此在很大程度上給整體物業(yè)管理公司造成了發(fā)展困境，影響了物業(yè)管理行業(yè)市場推廣進度，從根本上說，這同樣是由于缺乏管理制度依托，才造成了物業(yè)管理公司發(fā)展不景氣局面。2、物業(yè)費缺乏溝通機制按照物業(yè)管理條例規(guī)定，住宅的前期物業(yè)管理收費標準由建設(shè)單位通過招投標確定，這就無形中賦予了建設(shè)單位審核物業(yè)費的職能。如果物業(yè)管理企業(yè)脫離當?shù)厥袌鲂星槁煲獌r，業(yè)主在買房時會考慮到后期的居住成本較大，這就勢必會在建設(shè)單位銷售時造成一定的阻礙，所以建設(shè)單位不會聘用報高價的物業(yè)企業(yè)，也不會支持對銷售形成障礙的收費標準。相反，如果物業(yè)企業(yè)想承接項目，必須要符合當?shù)氐氖袌霭l(fā)展規(guī)律，并在同等條件下有適當?shù)膬?yōu)惠，這樣才能在建設(shè)單位銷售時形成支撐，從而促進銷售，也只有這樣，建設(shè)單位才會考慮與其合作。所以，即使沒有政府指導價和最高限價，物業(yè)管理企業(yè)的收費標準也不會是毫無約束，而是必須遵循市場發(fā)展規(guī)律。3、物業(yè)職責不清四、突破我國物業(yè)發(fā)展瓶頸對策（一）完善物業(yè)管理理論基礎(chǔ)1、培養(yǎng)理論研究人才對于任何一個企業(yè)來說，人力資源是企業(yè)發(fā)展的動力。缺乏人才支撐的物業(yè)管理公司，顯然難以在管理上實現(xiàn)突破。物業(yè)管理理論缺乏造成了物業(yè)管理公司整體發(fā)展的之后，在很大程度上是由于物業(yè)理論缺乏人才，所以需要培養(yǎng)物業(yè)管理理論人才。一方面物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當對現(xiàn)有物業(yè)管理人員進行深入培訓，對這些在職人員進行有效管理。這方面培訓可以分為如下兩個方面，其一以短期培訓形式，提升理論水平，其二，選拔一批人才進行深造。另一方面聘請優(yōu)秀理論工作者進行理論挖掘，推動物業(yè)管理市場化進程，推動物業(yè)管理理論研究進一步發(fā)展。2、更新物業(yè)管理理論研究理念長期以來物業(yè)管理理論研究存在“重實踐，輕理論”的工作思路，針對我國物業(yè)管理理論發(fā)展不到位的問題，物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)理論研究人才應(yīng)當更新物業(yè)管理理論，物業(yè)管理學術(shù)界應(yīng)當研究物業(yè)管理理論，從國內(nèi)外文獻中學習物業(yè)管理經(jīng)驗，提升物業(yè)管理理論水平，營造一種物業(yè)管理理論研究氛圍。（二）探索物業(yè)管理模式1、樹立“以人為本”的服務(wù)理念“以人為本”的管理，在管理過程中以人為出發(fā)點和中心，激發(fā)和調(diào)動人的主動性，積極性，創(chuàng)造性的發(fā)展，實現(xiàn)人與企業(yè)共同發(fā)展的一系列管理活動。它具有以下特點：這種以人為本的管理主要是指在企業(yè)管理過程中以人為出發(fā)點和中心的指導思想。以人為本的管理活動圍繞激發(fā)和調(diào)動其主觀能動性，積極性和創(chuàng)造性推出。以人為本的管理致力于人與企業(yè)共同發(fā)展。以人為本的管理是重要的，因為它是企業(yè)提高知識生產(chǎn)率的重要條件。企業(yè)的知識生產(chǎn)力是指企業(yè)利用其知識資源創(chuàng)造財富的能力，是適應(yīng)企業(yè)國際化經(jīng)營的基本管理，是建立一個生意人和其他要素的良好關(guān)系的必要條件，是企業(yè)持續(xù)發(fā)展的基石?；纠砟睿匀藶楸镜墓芾硎侨祟惞芾碇凶罨镜囊?，一個是動態(tài)的，和環(huán)境是一種交互：創(chuàng)造一個良好的環(huán)境可以促進發(fā)展和企業(yè)的發(fā)展；個人目標與企業(yè)目標相協(xié)調(diào)，企業(yè)變成一個學習型組織，可以使員工實現(xiàn)其目標，在這個過程中，企業(yè)進一步了解員工使企業(yè)目標，更好地反映員工的利益和員工的目標；以人為本的管理對人的全面發(fā)展為核心，人的發(fā)展是企業(yè)發(fā)展和社會發(fā)展的前提。以人為本的管理的基本原則是什么？重視人的需要；為鼓勵員工為主；對員工的培訓；設(shè)計以人為中心。以人為本，是實現(xiàn)人的全面發(fā)展為目標，從人民群眾的根本利益和促進發(fā)展，不斷滿足人民日益增長的物質(zhì)和文化需求，保障人民的經(jīng)濟，政治和文化權(quán)益，讓發(fā)展的成果惠及全體人民?！耙匀藶楸尽保谌龑弥袊伯a(chǎn)黨十六是《決定》提出了新的要求。”堅持以人為本，樹立全面，協(xié)調(diào)，可持續(xù)的發(fā)展觀，促進經(jīng)濟社會和人的全面發(fā)展。”的新論斷，深刻地闡述了中國共產(chǎn)黨新開發(fā)的自然觀，是馬克思人的全面發(fā)展理論，豐富和發(fā)展繼承。堅持以人為本，我們黨把自己的心和靈魂的基本宗旨全心全意為人民和代表中國最廣大人民的根本利益的要求，是一脈相承的。新的發(fā)展觀，明確以人為本的發(fā)展為最高價值取向，是尊重人，理解人，關(guān)心人，是不斷滿足人的全面需求，促進人的全面發(fā)展，作為發(fā)展的根本出發(fā)點。人類生活世界的人，自然，社會等三部分組成，以人為本的新發(fā)展觀，從根本上說，是尋求人與自然，人與社會，人與人之間關(guān)系的全面和諧發(fā)展。隨著業(yè)主對生活品質(zhì)要求越來越高，物業(yè)管理部門要樹立“以人為本”的服務(wù)理念，在“以人為本”理念關(guān)懷下，提升物業(yè)管理水平。樹立以人為本的服務(wù)理念，關(guān)乎到我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展思路和水平。樹立“以人為本”的服務(wù)理念，是打造物業(yè)管理企業(yè)品牌優(yōu)勢的條件之一，是應(yīng)對加入世貿(mào)組織后的必要舉措，體現(xiàn)了和諧社會理念在物業(yè)管理體系中的貫徹，是物業(yè)管理企業(yè)未來發(fā)展核心思想。物業(yè)管理工作職責是為業(yè)主提供全方位的服務(wù)，讓小區(qū)業(yè)主享受生活品質(zhì)。物業(yè)管理公司需要準確定位自身職責，明確服務(wù)理念，通過獲得業(yè)主認可來實現(xiàn)自身發(fā)展壯大。（1）科學規(guī)劃居住區(qū)隨著市場經(jīng)濟發(fā)展，人們更加注重生活品質(zhì)提升，人們對居住條件要求越來越高，更加向往高品質(zhì)生活。樹立“以人為本”的服務(wù)理念，需要把服務(wù)理念同小區(qū)建設(shè)有機聯(lián)系起來，滿足人們需求，實現(xiàn)每一個業(yè)主自我交往需要和保護隱私，實現(xiàn)“天人合一”的生活理念。同時在設(shè)計社區(qū)過程中，需要按照原有地形特征來設(shè)計道路，注重自然景觀的設(shè)計，通過整體規(guī)劃，來實現(xiàn)小區(qū)美感的統(tǒng)一，實現(xiàn)人造景觀與自然景觀的有機融合，通過這種美好環(huán)境的設(shè)計來實現(xiàn)一種心靈的美感享受。在物業(yè)規(guī)劃工作伊始，物業(yè)管理公司要超前介入，以業(yè)主代表身份，及時審查物業(yè)工程以及配套工程，高效保證物業(yè)質(zhì)量，明確開發(fā)商在建設(shè)過程中，所遺留的問題，做到建設(shè)和管理的有效銜接。同時有效劃分業(yè)主和物業(yè)管理公司之間的權(quán)力和義務(wù)，避免日后出現(xiàn)糾紛問題。（2）提供人性化的服務(wù)物業(yè)管理企業(yè)要確立理性管理理念，逐步擺脫經(jīng)驗管理模式，在管理過程中，體現(xiàn)服務(wù)，在服務(wù)過程中，實施管理，吸收優(yōu)秀物業(yè)管理人才進入物業(yè)管理隊伍，建立系統(tǒng)化的人員培訓模式，通過對物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部員工培訓，提高其工作技能和人員素質(zhì)，更好地為業(yè)主服務(wù)。培訓員工內(nèi)容主要包括企業(yè)經(jīng)營管理模式、企業(yè)文化、員工管理規(guī)章制度和服務(wù)方式等，針對員工在物業(yè)管理過程中所發(fā)現(xiàn)的問題及時予以解決，由此推動物業(yè)管理企業(yè)員工更好地為業(yè)主服務(wù)。通過系統(tǒng)化的培訓，引領(lǐng)員工創(chuàng)新服務(wù)理念，提升服務(wù)質(zhì)量。提高小區(qū)硬件管理僅僅是優(yōu)化服務(wù)質(zhì)量的一個方面，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，才是完善居住者的生活質(zhì)量最佳方式。在小區(qū)物業(yè)管理過程中，物業(yè)管理公司利用智能化的信息操作平臺，來實現(xiàn)“以人為本”的服務(wù)理念，通過電腦操控平臺，實現(xiàn)防火、防盜等自動化預警機制，在小區(qū)內(nèi)部配置文化、娛樂、教育等場所，提升居住者對居住環(huán)境認同感，享受到高雅生活氛圍。進入到新的發(fā)展階段，物業(yè)管理公司應(yīng)當把“以人為本”的服務(wù)理念同智能化建設(shè)有機融合在一起，物業(yè)管理公司管理內(nèi)容主要包括清潔、保安、綠化等工作，物業(yè)管理公司應(yīng)當及時引進先進的技術(shù)來進行高效管理，同時可以幫助業(yè)主、開發(fā)商、住戶提供交易咨詢服務(wù)，提升小區(qū)增值收益，提升物業(yè)管理公司收益，實現(xiàn)物業(yè)管理良性運行。（3）打造和諧人文環(huán)境物業(yè)管理企業(yè)不僅需要為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，而且需要為業(yè)主營造出一種人文環(huán)境，增加業(yè)主居住愉悅感。物業(yè)管理企業(yè)在管理過程中，需要把自己定位為社區(qū)業(yè)主的核心部分，讓更多的人信賴物業(yè)管理企業(yè)，可以通過在平時舉辦一些社會活動等形式提升業(yè)主之間的交流，打造業(yè)主對于小區(qū)具有的歸屬感，以一種和諧人文環(huán)境來推進物業(yè)管理工作的有效開展。（4）與業(yè)主委員會緊密合作小區(qū)業(yè)主委員會由業(yè)主選舉產(chǎn)生，代表著業(yè)主的利益和意愿。物業(yè)管理公司作為小區(qū)服務(wù)公司，應(yīng)當與業(yè)主委員會緊密合作，發(fā)揮業(yè)主管理委員會自我管理功能。物業(yè)管理企業(yè)樹立“以人為本”的服務(wù)理念，需要與業(yè)主管理委員會合作，把工作內(nèi)容和成效，向業(yè)主管理委員會匯報，爭取業(yè)主管理委員會的支持，推動物業(yè)管理工作能夠有效開展。2、開發(fā)物業(yè)管理人才從目前發(fā)展情況來看，我國物業(yè)管理企業(yè)中人才普遍缺乏，具體體現(xiàn)在如下幾個方面，第一，能夠進行物業(yè)初級管理人才多，而能夠從事高級物業(yè)管理人才人數(shù)較少，能夠從全局和國內(nèi)外形勢來分析物業(yè)管理發(fā)展趨勢的人更少。第二，在物業(yè)管理人才隊伍中，往往能夠肩負綜合型管理任務(wù)的人才缺乏，第三，擁有創(chuàng)新理念的物業(yè)管理人才不足。這些問題嚴重制約了我國物業(yè)管理發(fā)展進程。因此開發(fā)物業(yè)管理人才，是物業(yè)管理突破發(fā)展瓶頸的有效環(huán)節(jié)。隨著我國物業(yè)管理行業(yè)日趨成熟，我國物業(yè)管理行業(yè)轉(zhuǎn)型是一個必然趨勢，在由勞動密集型向知識密集型轉(zhuǎn)變過程中，對物業(yè)管理人才要求越來越高，因此吸納一大批物業(yè)管理人才是非常必要的。在企業(yè)發(fā)展過程中，物業(yè)管理公司需要對員工的工作和地位予以積極肯定，充分發(fā)揮出員工的積極性和主動性，建立激勵機制，充分調(diào)動員工的工作積極性。按照社會心理學和管理學的觀點，激勵手段主要分為目標激勵、期望激勵、責任激勵、危機激勵、獎勵激勵。目標激勵旨在為企業(yè)員工設(shè)定一個目標，使之具有明確的奮斗目標，從而誘發(fā)員工最大的工作動力；期望激勵是建立在公司管理層對員工的工作期望上，被賦予了高期望的員工，勢必會以積極的姿態(tài)，去面對工作，以求得期望實現(xiàn)；責任激勵是一種較為常用的手法，將工作任務(wù)落實到每一個人身上，以責任為紐帶，煥發(fā)出員工工作熱情；危機激勵類似于末位淘汰制，這種高壓的態(tài)勢，勢必讓員工產(chǎn)生緊張向上情緒；獎勵激勵主要分為物質(zhì)獎勵和精神獎勵，這兩種獎勵對于最大限度上刺激員工工作熱情，具有十分重要的意義。二十一世紀是一個人才等于財富的時代，對于一個公司來說，留住人才才是最核心的人力資源管理內(nèi)容。薪酬設(shè)計與員工積極性息息相關(guān)，是公司調(diào)控員工工作情緒的有利手段。根據(jù)美國心理學家亞當斯的社會比較理論，合理確定公司員工薪酬。從內(nèi)部整體公司薪酬來看，謀求內(nèi)部公平；從行業(yè)趨勢來看，謀求行業(yè)競爭。薪酬政策內(nèi)部要確保實現(xiàn)一致性特征，這種分配機制完全建立在工作本身，而不是從事工作的某一個人的個人素質(zhì)，在制定薪金的時候，要考慮工作內(nèi)，或者此項工作所需要的技能復雜程度。在公司薪酬設(shè)計要與外部整體競爭環(huán)境相掛鉤，不僅要與同類行業(yè)相比具有競爭性，而且在不同組織之間同樣具有競爭力。在公司薪酬設(shè)計上，公司總部與員工進行有效溝通，使員工對薪酬決策程序有清晰認識，尊重每一個員工的要求。在現(xiàn)實生活中，之所以出現(xiàn)人才流失問題，薪酬因素過低或者不合理現(xiàn)象，加劇了人才流失進程。從經(jīng)濟學的角度上來說，人都是趨利性的，人工作的目的在很大程度上是為了經(jīng)濟效益，如果經(jīng)濟效益過低，很多人勢必會選擇跳槽，去謀求更多的經(jīng)濟利益。薪酬制定不應(yīng)局限于傳統(tǒng)薪酬設(shè)計方案。多元化的薪酬設(shè)計方案更能符合員工的利益。比如說在項目制定上，根據(jù)項目進展情況和項目效益，給予員工足夠的薪酬獎勵，能夠有效提升整體工作積極性，這對于推進項目發(fā)展進程是是非常有幫助的。激發(fā)員工積極性只是一種手段，而不是目的。促進公司利益最大化才是最終目的。對于員工考核和薪酬設(shè)計，要樹立科學管理理念，跳出員工管理的層面，站在公司管理高度，審核人力資源管理工作是否到位。企業(yè)人力資源管理方案，需要以強有力的執(zhí)行者支撐，才能最大程度上激發(fā)員工的工作積極性。人情無處不在。以制度為開路先鋒，能夠有效擺脫公司人情問題。針對考核者和被考核者不對等關(guān)系，公司應(yīng)當就考核細節(jié)予以明確公示，使考核者和被考核者明確細節(jié)。同時對考核者要建立完善監(jiān)督機制，避免出現(xiàn)徇私舞弊現(xiàn)象。按照馬斯洛五個層次的需求理論，為每一位員工量身打造個人發(fā)展計劃，使每一個員工明確自身發(fā)展路徑，充分發(fā)揮其工作積極性和創(chuàng)造性，為員工創(chuàng)造歸屬感。企業(yè)要不斷地為員工提供高難度任務(wù)。留住人才的關(guān)鍵是：不斷提高要求，為他們提供新的成功機會。人人都希望獲勝，熱愛挑戰(zhàn)是優(yōu)秀員工的普遍表現(xiàn)，如果企業(yè)能不斷提出更高的目標，他們就會留下。作為一個管理者，你要認識到在員工成長時，他們需要更多的運用自己的頭腦來幫助企業(yè)并被認可的機會。所以你必須創(chuàng)造并設(shè)計一些挑戰(zhàn)機會以刺激員工去追求更高的業(yè)績。只有當員工感到自己在工作中能夠得到不斷的支持，能夠不斷地學到新的東西，他們才會留下來并對企業(yè)更加忠誠。公司在發(fā)展過程中，可以考慮將股票、債券作為紅利分發(fā)給員工，使員工的利益與公司的利益捆綁在一起，變被動工作為主動工作，充分實現(xiàn)員工的個人價值，努力實現(xiàn)公司效益的最大化。3、完善物業(yè)管理法制依托當前涉及到物業(yè)管理的行政法規(guī)非常多，比如說《物業(yè)管理條例》等，國家立法部門應(yīng)當在這些法律法規(guī)基礎(chǔ)上進一步完善法律法規(guī)。建立一套完善的物業(yè)管理體系是非常必要的，對物業(yè)管理公司的法律地位、經(jīng)營范圍和服務(wù)標準予以明確規(guī)定，對所應(yīng)承擔的法律責任予以規(guī)定，規(guī)定物業(yè)管理市場的經(jīng)營原則和競爭規(guī)則，明確開發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)管理公司之間的關(guān)系，確保權(quán)力和義務(wù)，確保物業(yè)管理工作有序開展。4、發(fā)揮行業(yè)協(xié)會作用物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會是物業(yè)管理發(fā)展的推動力量，因此在物業(yè)管理過程中，要高度重視物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會的重要作用，發(fā)揮自身影響力，積極參與有關(guān)物業(yè)管理法律法規(guī)制定，對物業(yè)管理市場中所出現(xiàn)的一些不良糾紛，予以管理和協(xié)調(diào)，制定物業(yè)管理行業(yè)詳細的評價體系和標準，推動物業(yè)管理企業(yè)自身建設(shè)。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會力爭讓更多的物業(yè)管理企業(yè)實現(xiàn)規(guī)?；l(fā)展趨勢，實現(xiàn)經(jīng)營面擴展，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展。5、塑造物業(yè)管理企業(yè)文化（1）物業(yè)管理企業(yè)文化定位物業(yè)管理企業(yè)文化定位于開發(fā)商的小區(qū)設(shè)計文化定位是一致的。當物業(yè)管理企業(yè)從房地產(chǎn)企業(yè)中接管物業(yè)之后，要對原有的硬件條件予以品味，從中定位物業(yè)管理企業(yè)文化，因此在小區(qū)規(guī)劃建設(shè)階段，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當及早定位，對房地產(chǎn)企業(yè)文化定位予以分析，結(jié)合自身服務(wù)管理經(jīng)驗，為今后社區(qū)文化定位做好準備工作。（2）物業(yè)管理企業(yè)中文化內(nèi)涵物業(yè)管理企業(yè)文化中包含的文化內(nèi)涵主要分為三個方面，分別為物業(yè)企業(yè)文化、服務(wù)文化和社會公共文化。第一，物業(yè)企業(yè)文化建設(shè)物業(yè)企業(yè)文化建設(shè)的核心內(nèi)涵是服務(wù)，建設(shè)物業(yè)企業(yè)文化能夠提升物業(yè)管理企業(yè)標準提升，推動員工個人培養(yǎng)水平提升。物業(yè)服務(wù)文化建設(shè)有助于營造物業(yè)管理企業(yè)品牌形象，以企業(yè)文化建設(shè)為契機，來引導員工進行品牌塑造，使得業(yè)主樂于接受服務(wù)。可以說，企業(yè)品牌的內(nèi)涵就是文化，員工對品牌的認可，影響到業(yè)主對物業(yè)企業(yè)的認可程度。營造企業(yè)文化氛圍，能夠吸引更多的人才進入物業(yè)管理行業(yè)。在物業(yè)企業(yè)文化建設(shè)過程中，需要遵循“以人為本”、團隊精神和與時俱進的原則。“以人為本”的服務(wù)理念內(nèi)化為物業(yè)管理企業(yè)文化原則，具體體現(xiàn)在如下幾個方面，首先物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營應(yīng)當以業(yè)主需求為首要考慮要素，滿足業(yè)主個性身份、審美和情感等各方面的需求，使得服務(wù)更加人性化和多樣化。其次物業(yè)管理公司營造以人為本的企業(yè)文化，應(yīng)當在內(nèi)部營造公平的工作氛圍，增加員工工作的積極性和主動性，通過調(diào)動員工的工作積極性來實現(xiàn)物業(yè)管理優(yōu)化。團隊精神原則是物業(yè)管理企業(yè)塑造企業(yè)文化必須遵照的原則，按照這種團隊原則，應(yīng)當讓每一個員工擁有歸屬感，實現(xiàn)員工與團隊整體有效融合，提高工作效率和速度。與時俱進原則，則是對物業(yè)管理企業(yè)文化的動態(tài)要求。企業(yè)文化并不是孤立靜止的，而是呈現(xiàn)出一種動態(tài)的發(fā)展趨勢。唯有與時俱進的企業(yè)文化才能趕上時代潮流，才能推動自身發(fā)展。同時物流管理企業(yè)文化應(yīng)當與社會文化相一致，物業(yè)管理企業(yè)并不是單個個體，在開展物業(yè)管理過程中，需要與業(yè)主管理委員會、政府各部門進行信息溝通交流，只有融合企業(yè)文化和社會文化，才能提升企業(yè)發(fā)展活力。第二，物業(yè)企業(yè)文化建設(shè)內(nèi)容物業(yè)管理企業(yè)文化建設(shè)內(nèi)容具體可以劃分為物業(yè)企業(yè)文化、服務(wù)文化和公共社會文化。物業(yè)企業(yè)文化主要是指物業(yè)企業(yè)員工在公司工作過程中，所形成的統(tǒng)一的目標和價值標準，具有共同遵守特征，從內(nèi)涵上來說，可以分為精神層面、物質(zhì)層面和制度層面。企業(yè)文化的精神層主要是指物業(yè)管理企業(yè)員工共同信仰的信念和價值標準、精神風貌等，其中企業(yè)風氣、企業(yè)道德水平、企業(yè)奮斗等，這些都屬于精神層面。這些因素影響了員工的工作效率和工作熱情。物質(zhì)層是物業(yè)管理企業(yè)中最為表面的一層，主要體現(xiàn)為一種載體，具體要素包括物業(yè)管理企業(yè)名稱、標志、服務(wù)技術(shù)等。制度層是指物業(yè)管理企業(yè)所形成的一系列的管理行為準則，具體要素包括一般制度、企業(yè)風格等。物質(zhì)層是物業(yè)企業(yè)文化載體和表現(xiàn)形式，是企業(yè)文化制度層和精神層的依托。企業(yè)文化中的制度層，約束著企業(yè)文化整體發(fā)展；精神層是物業(yè)管理企業(yè)文化發(fā)展的靈魂和核心要素。服務(wù)文化建設(shè)主要是指物業(yè)管理企業(yè)對客戶服務(wù)管理的統(tǒng)一體，其核心要素為服務(wù)價值理念，爭取讓每一個業(yè)主滿意，提升企業(yè)綜合競爭實力。建設(shè)物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)文化是非常必要的。首先物業(yè)管理企業(yè)作為一個服務(wù)行業(yè)，所面臨的服務(wù)對象較為復雜，服務(wù)內(nèi)容也是非常多的，建設(shè)服務(wù)文化能夠引導公司員工更好的開展工作。其次服務(wù)文化對整體服務(wù)質(zhì)量起到一種監(jiān)督作用，可以無形中對服務(wù)文化進行監(jiān)督。社會公眾文化建設(shè)主要是指物業(yè)、經(jīng)營者、政府和業(yè)主所共同打造的文化形態(tài)。很多人簡單地把社會公眾文化建設(shè)理解為娛樂休閑，實質(zhì)上物業(yè)管理文化體現(xiàn)在社區(qū)文化價值觀念、行為規(guī)范和社區(qū)制度等多個方面。從目前情況來看，城市社區(qū)普遍存在人際關(guān)系冷漠現(xiàn)象，物業(yè)管理企業(yè)有必要研究如何破解這種冷漠人際關(guān)系，實現(xiàn)互敬互愛的人居氛圍，這些都是社會公眾文化建設(shè)的任務(wù)之一。（3）物業(yè)管理企業(yè)文化構(gòu)建第一，提升員工活力堅持以人為本的原則，注重“以人為本”的現(xiàn)代企業(yè)，是大多數(shù)員工為企業(yè)管理決策的因素，充分調(diào)動員工的積極性是企業(yè)生存，發(fā)展的關(guān)鍵因素。雇員應(yīng)得到全面發(fā)展，素質(zhì)全面提升，為提高企業(yè)創(chuàng)新與企業(yè)競爭力。企業(yè)發(fā)展創(chuàng)新中起著主導地位是員工，員工不斷提高自身素質(zhì)，企業(yè)才能發(fā)展。在日益激烈的市場競爭中，科技飛速發(fā)展的今天，企業(yè)員工的素質(zhì)，已日益成為企業(yè)競爭力的主要標記。只有高素質(zhì)的員工，為適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動，成為企業(yè)文化的發(fā)展與創(chuàng)新的主體，只有不斷提升員工的整體素質(zhì)，不斷加強員工的知識，每個員工能夠發(fā)揮自己的個人能力和聰明有限的知識，為先進生產(chǎn)力，緊跟時代步伐，不斷創(chuàng)新突破，從而使企業(yè)長期保持不敗的地位。為了提高員工的活力，必須讓員工有三種感情：個人，壓迫感，成就感。首先，讓員工有直接的意義，這是一個自我認識的過程。人是自私的，只有自己的工作當作事業(yè)來對待，會產(chǎn)生動力。如果每一個員工從深承認并接受“我們在為他人工作的同時，也在為自己工作”這樣一個簡單的生活理念，責任，忠誠，奉獻將不再是空洞的口號。這樣的員工將迸發(fā)活力。企業(yè)主，如何讓員工有直接的意義，認為這是他們自己的事，獎勵或多種系統(tǒng)。其次，讓員工有壓迫的感覺——造成恐懼。例如，工作細分，讓成員們意識到他們各自在整個組織中的地位和作用；例如給他們一些時間壓力，應(yīng)用倒計時的工作方法，讓員工有期限的壓力，一個任務(wù)，完成規(guī)定的時間內(nèi)，完成你會得到相應(yīng)的懲罰。處罰。無論是經(jīng)濟制裁，體罰，精神懲罰，可以讓一個人進入緊張的狀態(tài)，開始人們的能力，趨利避害，以激發(fā)無限潛能。第三，個人感和壓迫感，讓員工感受到成就感。個人成就感可以幫助人們在工作中充分發(fā)揮自己的才能，并有勇氣和力量去面對未知和挑戰(zhàn)，使人有一個更好的工作績效，為職業(yè)生涯更添輝煌。但是現(xiàn)在的情況是，大多數(shù)工人的工作沒有成就感。一項調(diào)查顯示，工作場所抑郁癥是沒有收入的減少，推廣不暢及辦公環(huán)境惡化，但“工作無成就感”。而一個人的成就感，有2個方面：自我滿足和外部的肯定。其中，外部因素占據(jù)更重要的地位，也發(fā)揮更大的作用。人們在實現(xiàn)一些非常需要周圍的人們對他的肯定，否則容易有疑問，沮喪，失去激情。找不到工作的成就，工作的樂趣中提到，這是很難看出什么更多的發(fā)展，這是很難想象的員工將有活力。第二，營造“以人為本”的文化氛圍所有企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動的人。堅持“以人為本”的企業(yè)文化建設(shè)重點抓住。企業(yè)文化建設(shè)，強調(diào)以人為本，實施教育水平的要求，創(chuàng)造一個鼓舞人心的企業(yè)精神，最大限度地調(diào)動員工的積極性，創(chuàng)造性，增強企業(yè)的凝聚力和向心力，使職工不僅把企業(yè)作為一個居住的地方，更視為實現(xiàn)自己的愿望和社會責任的組織。“以人為本”的企業(yè)文化，其關(guān)鍵是通常所說的尊重人，關(guān)心人，理解人，關(guān)心人，管理所有的工作和整個過程納入以人為中心的軌道，始終堅持“人是企業(yè)的主體地位和財富的主人。由于中小企業(yè)產(chǎn)權(quán)集中的原因，更容易使員工產(chǎn)生”的企業(yè)服務(wù)是為錢老板”的思想，這是非常容易挫傷員工工作熱情。因此，加強人才對企業(yè)的信任感和歸屬感，使企業(yè)準備工作，奉獻。優(yōu)秀的企業(yè)文化是企業(yè)管理者和員工共同的精神家園，在這個家中，企業(yè)管理者最重要的職責是使員工不后悔”的寶貴的時間在這里。”為此，應(yīng)注重目標的精神，鼓勵員工自我實現(xiàn)，利用各種載體，以大多數(shù)工人和追求自我實現(xiàn)的目標的精神開辟廣闊的前景。其次，在材料的改進，提高員工的工作，生活環(huán)境和生活水平，使員工認識到他們是企業(yè)的所有者和管理。最后，提高員工素質(zhì)和科學文化。企業(yè)之間的競爭是人才的競爭，實質(zhì)是企業(yè)文化的競爭。因此，企業(yè)應(yīng)該是一個“學習型組織”，而不是一個終身雇傭組織。為此，必須切實抓好學習系統(tǒng)，教學設(shè)施建設(shè)、轉(zhuǎn)變觀念等幾個方面的工作。第三，樹立企業(yè)戰(zhàn)略意識。企業(yè)歸根結(jié)底是經(jīng)濟主體，搞好管理是企業(yè)追求的終極目標。但中小企業(yè)為追求短期利益最大化，往往被忽視的商業(yè)道德和企業(yè)形象建設(shè)。這是一個重要的保證了企業(yè)長期立于不敗之地，是企業(yè)發(fā)展的長期戰(zhàn)略。因此，中小企業(yè)文化建設(shè)應(yīng)高目標，樹立戰(zhàn)略意識。有必要建立一種體現(xiàn)社會價值的企業(yè)使命和理念。日本經(jīng)營之神松下幸之助說：“先謀社會公益，企業(yè)自有效益”。這充分說明，企業(yè)要得到發(fā)展，必須確定一個體現(xiàn)社會價值的企業(yè)使命和理念，以高尚的理念，企業(yè)員工，通過體現(xiàn)社會價值的企業(yè)使命感，激發(fā)員工在企業(yè)生產(chǎn)的有一種使命感，為社會做貢獻，滿足其實現(xiàn)人生價值的需要，充分發(fā)揮員工的主觀能動性。其次，注重信譽，樹立了良好的企業(yè)形象。中國傳統(tǒng)文化介紹“人無信不立，政無信不威，商無信不富”。根據(jù)信息不對稱理論，企業(yè)對消費者是在不利的信息，他們對中小企業(yè)的理解是基于企業(yè)的外部形象，企業(yè)文化。因此，中小企業(yè)應(yīng)視信譽為生命。誠信在當今的“信用”制度缺乏社會環(huán)境，可以彌補中小企業(yè)在規(guī)模，品牌，資金短缺，使企業(yè)獲得市場的信任，中小企業(yè)提高知名度。在某種意義上說，誠信是立業(yè)之中小企業(yè)。第四，營造創(chuàng)新企業(yè)文化客觀事物是在不斷運動，變化和發(fā)展。成功的企業(yè)文化應(yīng)隨內(nèi)外環(huán)境的變化而不斷發(fā)展和完善，而不應(yīng)該墨守成規(guī)，因循守舊，繼續(xù)發(fā)揮“朝”，拒唱“新翻楊柳枝”。實踐告訴我們，企業(yè)文化是企業(yè)成員形成反射時的動機和價值取向，與企業(yè)的發(fā)展和形勢的變化，不適應(yīng)。在這個時候，就要及時的揚棄舊企業(yè)文化，創(chuàng)建一個新的企業(yè)文化，促進企業(yè)發(fā)展。同時，企業(yè)文化是時代精神和開發(fā)為主線，微觀經(jīng)濟組織的指標，因此，優(yōu)秀的企業(yè)應(yīng)把握時代發(fā)展的脈搏，密切結(jié)合企業(yè)實際，創(chuàng)造鮮明時代特征的企業(yè)文化。中小企業(yè)的比較優(yōu)勢是其靈活性，集中有限的資金為自己的特色產(chǎn)品和服務(wù)，大膽產(chǎn)品創(chuàng)新，市場創(chuàng)新，營銷創(chuàng)新，服務(wù)創(chuàng)新，管理創(chuàng)新，技術(shù)創(chuàng)新，融資方式的創(chuàng)新，企業(yè)形象創(chuàng)新，塑造個性，有自己的特點，企業(yè)的核心價值觀在企業(yè)發(fā)展的過程中形成和管理理念，行為規(guī)范，在企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展階段，并引導企業(yè)實現(xiàn)戰(zhàn)略目標的各種業(yè)務(wù)活動必須遵循的價值觀和行為規(guī)范。企業(yè)的核心價值在里面是一種凝聚力，對外是一種競爭能力。6、營造良性運行組織環(huán)境企業(yè)要可持續(xù)發(fā)展，要想立于不敗之地，就必須建立一個有效的實現(xiàn)組織結(jié)構(gòu)。我們都知道：如果我們在沒有有效執(zhí)行的組織結(jié)構(gòu)，每一天都會發(fā)生許多嚴重的后果，從有組織的混亂。如果你知道原因，我認為最不知道到底誰應(yīng)該做什么，誰有任何權(quán)力，以及誰應(yīng)該向誰匯報。這引起了混亂，沖突，結(jié)果是重復的，徒勞的，延遲，挫折，口不擇言，或不理會，所有工作的人。而整個單元，無數(shù)的困惑和矛盾的結(jié)合，是由于性能差，成本高，競爭優(yōu)勢喪失，士氣低落，利潤下降，損失和培訓管理人員的機會。整個經(jīng)濟體系這一現(xiàn)象的不斷積累，成為資源的驚人的浪費，單位效益下滑。所以這個組織不完全和不完全的后果，因此，我認為，管理必須包括組織。建立組織結(jié)構(gòu)是一種管理程序，但任何有效的管理系統(tǒng)，絕對不可或缺的一環(huán)。當然，建立良好的企業(yè)組織架構(gòu)本身不是目的，而是手段，主要是促進企業(yè)效益，最終促進企業(yè)與員工的共同發(fā)展。企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)要有自己的特色，突出企業(yè)的自主權(quán)，即形成適合企業(yè)發(fā)展的特點和優(yōu)勢，同時得到了廣大員工的認同，而且還與有關(guān)行政部門和企業(yè)組織管理模式和工作機制，相應(yīng)的。7、強化物業(yè)內(nèi)部管理針對目前我國物業(yè)管理過程中，所出現(xiàn)的問題，因此強化物業(yè)內(nèi)部管理是非常必要的。在強化物業(yè)內(nèi)部管理過程中，可以具體分為如下幾個方面：（1）規(guī)范化物業(yè)管理行業(yè)標準當前物業(yè)管理行業(yè)服務(wù)標準不同，造成了我國物業(yè)管理工作難以有序開展。建立和實施物業(yè)管理資質(zhì)是非常必要的。在對物業(yè)管理行業(yè)標準進行規(guī)范化的同時，樹立一大批品牌物業(yè)管理公司，建立物業(yè)管理行業(yè)優(yōu)勢劣汰競爭機制，制定設(shè)備操作與物業(yè)服務(wù)管理標準體系，從而完善物業(yè)管理企業(yè)自身發(fā)展，提升物業(yè)管理服務(wù)水平。（2）構(gòu)建物業(yè)管理良性循環(huán)體系針對物業(yè)管理里資金鏈條，出臺相關(guān)的規(guī)定，對開發(fā)商和業(yè)主繳納的物業(yè)管理維修費進行明確規(guī)定，形成具體條文，對物業(yè)管理公司經(jīng)營范圍和資金來源予以規(guī)定，形成物業(yè)管理為主，多種服務(wù)內(nèi)容齊頭并進的局面。（3）普及物業(yè)管理知識當前由于物業(yè)管理不到位造成的矛盾很多，在很大程度上是由于物業(yè)管理知識普及不到位造成的，因此普及物業(yè)管理知識是非常必要的。大力普及物業(yè)管理知識能夠讓消費者運用法律武器來維護自身合法權(quán)益，推進物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范化發(fā)展，另一方面，普及物業(yè)管理知識能夠有效推進物業(yè)管理公司及時進行理念更新，推動物業(yè)服務(wù)獲得迅猛發(fā)展。隨著業(yè)主對物業(yè)管理知識越發(fā)明確，物業(yè)管理公司和業(yè)主關(guān)系，兩者之間的權(quán)利和義務(wù)更加明確，有助于推動業(yè)主服務(wù)理念更新。（4）建立物業(yè)管理對應(yīng)機制當前物業(yè)管理市場往往進入門檻低，競爭不足，這些問題不利于物業(yè)管理公司自身成長，同時物業(yè)管理公司存在亂收費現(xiàn)象，員工素質(zhì)不高，這些問題嚴重影響了我國物業(yè)管理發(fā)展。建立物業(yè)管理對應(yīng)機制是非常必要的。完善我國物業(yè)管理對應(yīng)機制，主要分為三個方面，分別為建立市場競爭機制、物業(yè)管理收費機制和人員培訓機制。在物業(yè)管理行業(yè)中，引進市場競爭機制，通過競爭方式來選擇合格物業(yè)模式。對物業(yè)管理市場準入制度予以規(guī)定，加強企業(yè)資質(zhì)管理，讓物業(yè)管理企業(yè)位于民眾監(jiān)督之中。對物業(yè)管理收費予以明確規(guī)定，可以實行“質(zhì)價相符”的收費機制，從而滿足不同類型的服務(wù)需求，對不同的服務(wù)質(zhì)量收取不同的服務(wù)費用，業(yè)主可以根據(jù)自身需要來選擇服務(wù)項目和層次。隨著社會發(fā)展，物業(yè)行業(yè)環(huán)保要求越來越高，節(jié)能、低碳是其發(fā)展主流，營造高素質(zhì)人才隊伍有助于提升物業(yè)管理公司服務(wù)水平，政府部門可以針對物業(yè)管理公司發(fā)展情況，及時開展培訓活動，提升物業(yè)從業(yè)人員的整體素質(zhì)，從而有助于物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升。物業(yè)管理行業(yè)作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的一部分，具有環(huán)保特征，同時能夠帶動居民就業(yè)，是一項朝陽行業(yè)。我國應(yīng)當完善物業(yè)管理法律法規(guī)，培育物業(yè)管理市場主體，順利實現(xiàn)行業(yè)轉(zhuǎn)型，推動物業(yè)管理行業(yè)向更高層次發(fā)展。8、發(fā)展物業(yè)管理人才從我國目前物業(yè)管理水平來看，僅有上海、深圳等少數(shù)城市無惡意發(fā)展水平較高，其余城市物業(yè)發(fā)展水平普遍不高，只能提供一些清潔服務(wù)等，物業(yè)管理企業(yè)尚未采用先進的管理模式，服務(wù)行為不規(guī)范非常突出。從物業(yè)從業(yè)人員構(gòu)成要素來看，物業(yè)從業(yè)人員多數(shù)為城市下崗再就業(yè)人員、復員軍人等。雖然我國部分高校開設(shè)了一些物業(yè)管理專業(yè)，但是相對于我國物業(yè)行業(yè)發(fā)展來說，杯水車薪，我國物業(yè)管理發(fā)展急需大量專業(yè)人才。（1）強化培訓課程我國物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)當對員工及時開展培訓活動，培訓課程可以劃分為建筑節(jié)能方面、計算機應(yīng)用等技能。關(guān)于建筑節(jié)能課程主要涉及到關(guān)于節(jié)能法律法規(guī)要素、建筑材料節(jié)能等專業(yè)知識。在學習建筑節(jié)能知識之前，要對員工培訓房屋建筑相關(guān)知識，讓員工能夠?qū)ξ飿I(yè)管理中的節(jié)能理念和具體操作有一個全面的認識，更好地維護設(shè)備和建筑物。在實際工作中，物業(yè)管理公司可以有針對性地對房屋維護與維修、園林綠化工作予以及時操作，以鞏固所學習的知識。隨著信息化時代來臨，物業(yè)管理行業(yè)有必要對員工計算機操作能力予以操控，熟練掌握計算機能夠提升物業(yè)管理水平和效率。員工應(yīng)當熟悉物業(yè)設(shè)備維修、物業(yè)管理信息系統(tǒng)，強化員工的實踐操作能力。（2）聘請專業(yè)物業(yè)管理教師物業(yè)管理行業(yè)是一個朝陽行業(yè)，在新的環(huán)境下，物業(yè)管理行業(yè)缺乏大量專業(yè)管理人才，物業(yè)管理公司有必要聘請專業(yè)物業(yè)管理教師對公司員工予以培訓，豐富物業(yè)管理知識，培訓出更多的優(yōu)秀物業(yè)管理人才。當前我國物業(yè)管理從業(yè)者多數(shù)沒有專業(yè)的物業(yè)管理知識，改行居多，因此聘請專業(yè)的物業(yè)管理教師對物業(yè)管理行業(yè)的員工進行培訓是非常必要的，能夠使員工實現(xiàn)物業(yè)管理理論和實踐的有機統(tǒng)一，提高物業(yè)從業(yè)者的綜合素質(zhì)。9、建立完善的物業(yè)監(jiān)督考核體系物業(yè)管理企業(yè)屬于服務(wù)行業(yè)，長期以來物業(yè)管理行業(yè)缺乏有效監(jiān)督，因此造成了物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)質(zhì)量不高，亂收費現(xiàn)象頻發(fā)，這些問題嚴重影響了我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展。對于物業(yè)管理企業(yè)來說，建立一套完善的物業(yè)管理監(jiān)督考核體系，對于提高物業(yè)管理服務(wù)水平是具有重要意義的。當前我國物業(yè)監(jiān)督考核體系比較簡單，主要針對清潔、保安兩個方面，政府有關(guān)部門對物業(yè)管理企業(yè)監(jiān)督不到位，且監(jiān)督方式比較原始，主要通過查閱資料的形式進行監(jiān)督，降低了監(jiān)督權(quán)限。建立完善的物業(yè)管理監(jiān)督體系，能夠充分發(fā)揮體系監(jiān)督評價作用。之前的物業(yè)管理監(jiān)督體系只側(cè)重于日常管理工作，對物業(yè)管理實際服務(wù)質(zhì)量考核較少，因此很難起到真正意義上的監(jiān)督。完善物業(yè)管理考核體系，能夠讓監(jiān)督者及時發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理過程中存在的問題，指導實際工作的開展，使得實際工作與基礎(chǔ)工作相一致，提升物業(yè)管理專業(yè)水平。建立一套完善的物業(yè)管理監(jiān)督體系，需要明確考核主體、監(jiān)督部門以及具體流程，對考核記錄工具予以明確，建立起公平、公正考核監(jiān)督平臺。（1）確立考核主體在完善物業(yè)管理體系流程過程中，應(yīng)當明確考核主體。針對我國物業(yè)管理監(jiān)督考核情況，可以由政府部門出現(xiàn)牽頭組織，由行業(yè)協(xié)會予以協(xié)調(diào)，成立專門的物業(yè)管理監(jiān)督體系平臺，通力合作來完善物業(yè)管理監(jiān)督體系。（2）確立被考核對象在物業(yè)管理考核體系中，明確物業(yè)管理公司作為被考核對象，在具體考核要點中，包括物業(yè)考核體系中保安、清潔等改革具體要點。對物業(yè)管理公司考核，應(yīng)當以服務(wù)質(zhì)量為主要考核依據(jù)，同時把物業(yè)管理公司經(jīng)濟效益、管理指標、重點工作融合在一起。（3）確立考核依據(jù)完善物業(yè)管理監(jiān)督體系，應(yīng)當以《物權(quán)法》以及一些物業(yè)管理法作為主要依據(jù)來進行，同時物業(yè)管理監(jiān)督機構(gòu)可以制定相關(guān)辦法，對物業(yè)管理考核工作進行規(guī)范，明