辦公樓物業(yè)管理投標(biāo)方案（技術(shù)方案）

、

正本

辦公樓物業(yè)管理

投標(biāo)方案

投標(biāo)文件

1

目錄

第一章服務(wù)規(guī)劃..................................12

1.1.整體設(shè)想與策劃...........................12

1.1.1.人性化物業(yè)管理.....................12

1.1.2.重視員工的管理理念.................13

1.2.環(huán)境管理中人性化因素的融入...............14

1.2.1.以人為本的辦公環(huán)境概念.............14

1.2.2.為客戶提供體貼入微的關(guān)懷...........14

1.2.3.全面實施綠色環(huán)境保護計劃...........14

1.2.4.充分運用現(xiàn)代科學(xué)管理方法...........15

1.2.5.堅持管理服務(wù)運作規(guī)范化.............16

1.2.6.充分發(fā)揮高科技在管理中的作用.........16

第二章維修保養(yǎng)管理...............................17

2.1.概述.....................................17

2.2.組織制度..................................18

2.2.1.崗位設(shè)置.............................18

2.2.2.人員要求...........................18

2.2.3.崗位責(zé)任...........................19

2.2.4.考核制度...........................21

2.3.技術(shù)管理.................................23

2.3.1.技術(shù)資料管理.......................23

2.3.2.基本技術(shù)保障.......................23

1

2.3.3.操作規(guī)程、作業(yè)程序及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn).........25

2.3.4.員工技術(shù)培訓(xùn).......................27

2.4.設(shè)備運行、維修、保養(yǎng).....................29

2.4.1.管理責(zé)任定員.........................29

2.4.2.設(shè)備日常運行、維修.................29

2.4.3.設(shè)備運行管理方式...................31

2.4.4.計劃保養(yǎng).............................33

2.4.5.防范性計劃保養(yǎng)周期...................34

2.4.6.大修及更新改造.......................36

2.5.設(shè)備正常運行保障.........................37

2.5.1.工程管理.............................37

2.5.2.協(xié)助管理項目.........................42

2.5.3.工程管理制度.........................42

2.5.4.維修保養(yǎng)應(yīng)急措施.....................48

2.5.5.組織措施.............................50

2.6.維修服務(wù).................................52

2.6.1.維修服務(wù)的含義及內(nèi)容.................52

2.6.2.主要工作制度及其基本程序...........52

2.6.3.建立維修服務(wù)檔案.....................53

2.6.4.保證維修服務(wù)質(zhì)量的基本原則.........54

2.6.5.改進管理手段.........................54

2.7.能源和維修材料管理.......................55

2.7.1.能源管理.............................55

2

2.7.2.維修材料、備件及工具管理...........55

第三章保安管理...................................59

3.1.概述及人力配備...........................59

3.1.1.概述.................................59

3.1.2.人力資源配備.......................59

3.2.消防安全事件.............................63

3.2.1.消防安全.............................63

3.2.2.各類防火事件.......................64

3.3.人身及財物安全...........................67

3.3.1.訪客驗證登記.........................67

3.3.2.客戶登記備案.........................67

3.3.3.鑰匙發(fā)放借用.........................68

3.3.4.更換鎖具、配置鑰匙規(guī)定...............68

3.3.5.揀拾物品安全規(guī)定.....................69

3.3.6.接報刑事治安事件...................70

3.3.7.財務(wù)取送款規(guī)定.......................70

3.3.8.警衛(wèi)交接班規(guī)定.......................71

3.3.9.警衛(wèi)請示匯報規(guī)定...................71

3.3.10.內(nèi)部安全巡視規(guī)定...................72

3.3.11.客戶未鎖門的安防管理規(guī)定..........73

3.3.12.火災(zāi)應(yīng)急處置.......................74

3.3.13.緊急疏散...........................75

3.3.14.停車場管理規(guī)定.....................77

3

第四章保潔管理...................................80

4.1.目的及操作程序...........................80

4.1.1.目的.................................80

4.1.2.操作程序.............................80

4.2.人力資源配備.............................82

4.2.1.崗位設(shè)置...........................82

4.2.2.工作內(nèi)容.............................82

4.2.3.崗位職責(zé).............................83

4.2.4.招聘條件...........................84

4.2.5.培訓(xùn)方式.............................85

4.3.清潔工作細則.............................86

4.3.1.大堂.................................86

4.3.2.男女衛(wèi)生間...........................86

4.3.3.電梯.................................87

4.3.4.通道.................................88

4.3.5.樓梯.................................89

4.3.6.外圍車道.............................90

4.4.清潔設(shè)備的保養(yǎng)及使用.....................91

4.4.1.吸水機...............................91

4.4.2.吸塵器...............................92

4.4.3.洗地機...............................92

4.4.4.拋光機...............................93

4.4.5.吹干機...............................94

4

4.4.6.洗沙發(fā)機...........................94

4.4.7.三合一地毯清洗機...................95

4.5.清潔劑的種類及使用方法.................96

4.5.1.起蠟水.............................96

4.5.2.封地蠟.............................96

4.5.3.底蠟...............................97

4.5.4.面蠟...............................97

4.5.5.拋光蠟.............................97

4.5.6.家具蠟.............................98

4.5.7.全能清潔劑.........................98

4.5.8.玻璃清潔劑.........................99

4.5.9.潔廁劑.............................99

4.5.10.洗手液...........................100

4.5.11.高泡地毯清潔劑...................100

4.5.12.低泡地毯清潔劑...................100

4.5.13.不銹鋼清潔劑......................101

4.5.14.牽塵劑.............................101

4.5.15.化泡劑............................101

4.5.16.萬能除漬劑.......................102

4.6.質(zhì)量控制計劃及其他管理制度.............103

4.6.1.崗前培訓(xùn)...........................103

4.6.2.監(jiān)督計劃...........................103

4.6.3.溝通方案...........................104

5

4.6.4.應(yīng)急措施...........................105

4.6.5.問卷考核.........................105

4.7.安全操作守則...........................106

4.7.1.目的...............................106

4.7.2.范圍...............................106

4.7.3.一般資料.........................106

4.7.4.工具...............................108

4.7.5.設(shè)備...............................109

4.7.6.工作須知...........................111

第五章管理服務(wù)的控制程序.......................112

5.1.安全控制程序...........................112

5.1.1.目的...............................112

5.1.2.范圍...............................112

5.1.3.職責(zé)...............................112

5.1.4.工作程序...........................112

5.1.5.支持性文件.......................116

5.1.6.相關(guān)記錄...........................116

5.1.7.本程序文件的修改權(quán)和解釋權(quán)在保安部.117

5.2.消防控制程序...........................118

5.2.1.目的...............................118

5.2.2.范圍...............................118

5.2.3.職責(zé)...............................118

5.2.4.消防工作程序.......................118

6

5.2.5.支持文件...........................121

5.2.6.相關(guān)記錄...........................121

5.3.服務(wù)設(shè)施、設(shè)備管理控制程序...............122

5.3.1.目的...............................122

5.3.2.范圍...............................122

5.3.3.職責(zé)...............................122

5.3.4.工作程序...........................122

5.3.5.支持性文件.........................128

5.3.6.相關(guān)記錄...........................128

5.3.7.本程序文件的修改權(quán)和解釋權(quán)在客戶服務(wù)部129

5.4.保潔工作控制程序.........................130

5.4.1.目的...............................130

5.4.2.范圍...............................130

5.4.3.職責(zé)...............................130

5.4.4.工作程序...........................130

5.4.5.支持性文件.........................132

5.4.6.相關(guān)記錄...........................132

5.4.7.本程序文件的修改權(quán)和解釋權(quán)在客戶服務(wù)部133

5.5.緊急事件處理控制程序.....................134

5.5.1.目的...............................134

5.5.2.范圍...............................134

5.5.3.職責(zé)...............................134

5.5.4.工作程序...........................135

7

5.5.5.支持性文件.......................140

5.5.6.六、相關(guān)記錄：......................140

5.6.收樓、入住、退租管理控制程序...........141

5.6.1.目的...............................141

5.6.2.范圍...............................141

5.6.3.職責(zé)...............................141

5.6.4.工作程序...........................141

5.6.5.支持性文件.......................143

5.6.6.相關(guān)記錄...........................143

5.7.二次裝修管理控制程序...................144

5.7.1.目的...............................144

5.7.2.范圍...............................144

5.7.3.職責(zé)...............................144

5.7.4.工作程序...........................144

5.7.5.支持性文件.......................146

5.7.6.相關(guān)記錄...........................146

5.8.車輛管理控制程序.......................147

5.8.1.目的...............................147

5.8.2.范圍...............................147

5.8.3.職責(zé)...............................147

5.8.4.工作程序...........................147

5.8.5.支持性文件.......................149

5.8.6.相關(guān)記錄...........................149

8

5.8.7.本程序文件的修改和解釋權(quán)在管理部及保安

部.......................................149

5.9.日常服務(wù)控制程序.......................150

5.9.1.目的...............................150

5.9.2.范圍...............................150

5.9.3.職責(zé)...............................150

5.9.4.工作程序...........................150

5.9.5.相關(guān)記錄...........................151

5.9.6.本程序文件的解釋權(quán)和修改權(quán)客戶服務(wù)部。151

第六章報價及承諾..............................152

6.1.報價說明...............................152

6.1.1.報價依據(jù)...........................152

6.1.2.報價計算原則.......................153

6.1.3.服務(wù)面積及區(qū)域.....................154

6.2.費用預(yù)估...............................155

6.2.1.耗材費.............................155

6.2.2.人工費.............................155

6.2.3.工裝費.............................157

6.2.4.管理費.............................158

6.2.5.營業(yè)稅...........................158

6.2.6.年物管費總計.......................158

6.3.服務(wù)承諾...............................159

6.3.1.目標(biāo)的承諾.........................159

9

6.3.2.合同承諾...........................160

第七章應(yīng)急預(yù)案.................................161

7.1.應(yīng)急準(zhǔn)備與響應(yīng)控制程序...................161

7.1.1.緊急突發(fā)事件分類...................161

7.1.2.緊急突發(fā)事件類型...................161

7.1.3.重大緊急突發(fā)事件處理...............162

7.2.意外性事件...............................164

7.2.1.可能發(fā)生意外情況...................164

7.2.2.各崗采取措施.......................164

7.3.火警火災(zāi).................................166

7.3.1.報警與確認.........................166

7.3.2.處理原則及辦法.....................166

7.3.3.現(xiàn)場控制..........................167

7.3.4.撲滅后的處置.......................168

7.4.停電事件.................................169

7.4.1.檢修停電...........................169

7.4.2.臨時停電...........................169

7.4.3.總結(jié)情況...........................170

7.5.暴雨雷擊.................................171

7.5.1.管理處響應(yīng).........................171

7.5.2.崗位職責(zé)...........................173

7.6.高空拋物與觸電應(yīng)急處理.................174

7.6.1.預(yù)防高空拋物.......................174

10

7.6.2.高空拋物應(yīng)對措施...................174

7.6.3.觸電急救應(yīng)急處理...................174

7.7.夏季中暑.................................177

7.7.1.中暑癥狀...........................177

7.7.2.預(yù)防措施...........................177

7.7.3.應(yīng)急處理...........................177

7.7.4.裝備管理...........................178

7.8.傳染病疫情防控..........................181

7.8.1.傳染病分析.........................181

7.8.2.預(yù)防和緊急措施.....................181

7.9.其他事件.................................184

7.9.1.汛期緊急處理程序...................184

7.9.2.電梯困人的應(yīng)急方案.................185

7.9.3.消防應(yīng)急方案.......................185

11

第一章服務(wù)規(guī)劃

1.1.整體設(shè)想與策劃

XX辦公樓位于XX,總建筑面積近XX萬平方米，包括高檔

商務(wù)辦公樓、餐廳、酒店，具有優(yōu)越的地理位置和便利的外

部交通環(huán)境；設(shè)施設(shè)備優(yōu)良，具有現(xiàn)代智能化系統(tǒng)，各項功

能齊全，可提供舒適的辦公環(huán)境，將為XX樹立良好的形象。

基于上述因素，認為XX辦公樓的發(fā)展空間潛力很大。作

為高質(zhì)量物業(yè)項目，建成后必然要求提供有與之相適應(yīng)的高

質(zhì)量的物業(yè)管理服務(wù)水準(zhǔn)。

公司將憑借XX特有企業(yè)文化底蘊和統(tǒng)配的人力資源優(yōu)

勢，整合的傳統(tǒng)與高新技術(shù)優(yōu)勢，成熟、規(guī)范的管理優(yōu)勢，

放射型信息優(yōu)勢等，做好業(yè)主的管家，提供一流的物業(yè)服務(wù)，

使物業(yè)保值、升值。運用科學(xué)的管理方法，提升辦公樓形象。

綜合分析，我們擬定出物業(yè)管理的設(shè)想及策劃。

1.1.1.人性化物業(yè)管理

人性，是人類亙古不變的永恒主題；崇尚人性，是我公

司的精髓。在海關(guān)辦公樓，我們將廣泛引入人性化物業(yè)管理

的理念，以關(guān)注員工的不同需求、關(guān)注物業(yè)使用者的工作環(huán)

境質(zhì)量、關(guān)注辦公樓的整體氛圍為特征的物業(yè)管理，使該項

目成為“人性”得以充分張揚的生存空間。我們在“XX辦公

樓”將實施“人性化”物業(yè)管理的設(shè)想及策劃具體為：

12

1.1.2.重視員工的管理理念

(一)員工是人性化物業(yè)管理的實施者，只有“善待員

工”才能實現(xiàn)“善待客戶”。

(二)多層次、多角度地激勵員工，以滿足員工物質(zhì)與

精神需要；

(三)主張管理者與員工之間的充分溝通，體現(xiàn)人與人

之間的人格平等；

(四)關(guān)注員工自我價值的實現(xiàn)，使員工與企業(yè)同步發(fā)

展；

(五)為員工創(chuàng)造公平競爭的工作氛圍，實現(xiàn)“能者上，

平者讓，庸者下”;

(六)為員工設(shè)計職業(yè)生涯，通過培訓(xùn)，使每一個物業(yè)

管理員可以成為職業(yè)管理處主任和職業(yè)經(jīng)理。

13

1.2.環(huán)境管理中人性化因素的融入

1.2.1.以人為本的辦公環(huán)境概念

公司在介入XX辦公樓的管理后，將憑借豐富的物業(yè)管理

實踐經(jīng)驗并充分了解客戶之辦公需求，將“以人為本”的辦

公概念引入到XX辦公樓的環(huán)境管理中去，把環(huán)境意識、人與

環(huán)境的協(xié)調(diào)與契合放在首位，使客戶感受到XX辦公樓的文明

和環(huán)境的清麗和諧。

實施“便利辦公環(huán)境計劃”為客戶提供所需的各項特約

服務(wù)，解決客戶后顧之憂。

1.2.2.為客戶提供體貼入微的關(guān)懷

傾聽客戶心聲，確立“善待客戶”的職業(yè)意識。安排“客

戶接待日”,傾聽客戶心聲，滿足客戶的合理需求。

1.2.3.全面實施綠色環(huán)境保護計劃

環(huán)境保護是二十一世紀(jì)人類最關(guān)注的主題，綠色環(huán)保將

成為一種潮流。XX辦公樓的“環(huán)保指標(biāo)”則成為衡量XX辦公

樓物業(yè)管理水平的重要標(biāo)志，也是客戶的人性需要。因此，

我們將在物業(yè)管理中導(dǎo)入IS014000環(huán)境管理體系，全面實施

環(huán)境保護計劃，從辦公樓園區(qū)綠化覆蓋率、排污排水設(shè)施、

垃圾處理、噪聲處理及營造自然景觀等方面采取一系列環(huán)保

措施。

14

1.2.4.充分運用現(xiàn)代科學(xué)管理方法

提高XX辦公樓物業(yè)管理水平必須充分運用現(xiàn)代科學(xué)管

理方法。如果我公司能獲得XX辦公樓的管理權(quán)，我們將充分

運用我公司已經(jīng)建立起來的四個系統(tǒng)——IS09002國際質(zhì)量

保證體系、MIS系統(tǒng)(信息管理系統(tǒng))、CIS系統(tǒng)(企業(yè)形象

識別系統(tǒng))、CS系統(tǒng)(客戶滿意戰(zhàn)略)確保海關(guān)辦公樓的管

理服務(wù)始終保持一流水平。

(一)IS09002質(zhì)量保證體系——對管理服務(wù)運作的規(guī)

范

公司已經(jīng)建立起科學(xué)嚴(yán)密的IS09002質(zhì)量保證體系并在

所管項目上成功運作，管理服務(wù)運作的每一個行為都在該體

系中有明確的規(guī)范和界定，為我們的管理服務(wù)提供質(zhì)量保

證。

(二)MIS系統(tǒng)(信息管理系統(tǒng))——對信息處理的規(guī)

范

XX辦公樓智能化程度高，故信息快速反饋并及時處理十

分重要，為了保證XX辦公樓信息反饋渠道通暢，確保所有信

息都能得到及時處理，我們建議在管理處機構(gòu)中設(shè)置“智能

控制中心”。該中心除了對樓宇各種智能化設(shè)備進行控制外，

還負責(zé)樓宇所有信息的接受和處理，并在處理措施指令發(fā)出

后進行跟蹤。

(三)CIS系統(tǒng)(企業(yè)形象設(shè)計系統(tǒng))——提升辦公樓

的文化品位

我們將對XX辦公樓的形象設(shè)計提供參考意見及方案。該

15

設(shè)計內(nèi)容包括辦公樓標(biāo)識、導(dǎo)向系統(tǒng)、配套設(shè)施的色調(diào)、員

工的服飾、標(biāo)牌等。

(四)CS系統(tǒng)(顧客滿意戰(zhàn)略)——為客戶提供全方位

服務(wù)

將在XX辦公樓實施顧客滿意戰(zhàn)略，一切從客戶需要出

發(fā)，以客戶滿意為目標(biāo)，為客戶提供全方位的服務(wù)。

1.2.5.堅持管理服務(wù)運作規(guī)范化

在XX辦公樓的物業(yè)管理中，我們將在發(fā)展商的支持和配

合下，嚴(yán)格按照XX市有關(guān)物業(yè)管理條例的規(guī)定對辦公樓實行

規(guī)范化管理，確保發(fā)展商、物業(yè)管理人、客戶三者處于良性

互動的狀態(tài)之中。此外，我們在嚴(yán)格執(zhí)行條例的同時，還將

對日常管理的有關(guān)問題做有益的探索，為XX辦公樓的物業(yè)管

理步入健康的發(fā)展軌道做出貢獻。

1.2.6.充分發(fā)揮高科技在管理中的作用

管理公司建議在辦公樓的管理中，根據(jù)辦公樓的實際情

況逐步建立及使用高科技現(xiàn)代化的管理方法管理辦公樓包

括：

1.樓宇自動化系統(tǒng)(BA)

2.辦公自動化系統(tǒng)(OA)

3.通訊自動化系統(tǒng)(CA)

4.消防自動化系統(tǒng)(FA)

5.保安自動化系統(tǒng)(SA)

6.物業(yè)管理自動化系統(tǒng)(MA)

16

第二章維修保養(yǎng)管理

2.1.概述

XX辦公樓維修保養(yǎng)的基本任務(wù)是確保該項目之建筑物、

內(nèi)外裝潢、基礎(chǔ)設(shè)施、服務(wù)設(shè)施、機電設(shè)備的完好和正常運

行使用。適應(yīng)高檔辦公樓(及酒店)辦公和經(jīng)營服務(wù)需要。

保持并提高“硬件”水平使辦公樓保值增值，為辦公樓的長

遠發(fā)展打下穩(wěn)定的物質(zhì)基礎(chǔ)。

實施維修保養(yǎng)項目的綜合管理，是完成既定任務(wù)的保

障。我們認為根據(jù)XX辦公樓的使用和經(jīng)營需要，結(jié)合該物業(yè)

的實際情況，將維修保養(yǎng)范疇內(nèi)諸因素的各主要方面及各重

點環(huán)節(jié)科學(xué)地、有機地結(jié)合起來，發(fā)揮整體實力，是完成管

理目標(biāo)、保證質(zhì)量和提高綜合效益的有效手段。

本計劃書系統(tǒng)地概括了XX辦公樓維修保養(yǎng)的組織制度、

技術(shù)管理、設(shè)備計劃保養(yǎng)、維修服務(wù)、能源和材料管理的實

施方案，注重了操作性。就設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)作業(yè)等重要的

操作環(huán)節(jié)進行簡淺展開，希望能成為比較切合實際的作業(yè)指

導(dǎo)綱領(lǐng)。

末端具體工作計劃、操作程序及規(guī)章制度等應(yīng)在實際工

作中根據(jù)不同的具體情況和業(yè)主委托的實際管理內(nèi)容進行

細化和量化。

17

2.2.組織制度

部門名稱：工程部(或維修部)——辦公樓工程維修服

務(wù)部門

2.2.1.崗位設(shè)置

維修保養(yǎng)主管(工程師):XX人

變電站/發(fā)電機運行值班：XX人

冷凍機和空調(diào)系統(tǒng)運行維修：XX人

熱力站/水/燃氣/消防水系統(tǒng)運行：XX人

樓宇自控/衛(wèi)星電視運行值班：XX人

和電話線路/報警線路等弱電維修：XX人

水/電/空調(diào)末端維修和客戶綜合維修服務(wù)：XX人

土建/裝修日常維修：XX人

合計：XX人

2.2.2.人員要求

(一)主管：工程師或技師職稱，10年以上工作經(jīng)驗。

(二)電站電工：有高壓電工操作證和入網(wǎng)證，中級以

上技術(shù)等級，5年以上工作經(jīng)驗。

(三)維修電工：有(高)低壓電工操作證，中級以上

技術(shù)等級，3年以上物業(yè)維修服務(wù)經(jīng)驗。

(四)水/暖/空調(diào)工：有相應(yīng)操作證，5年以上專業(yè)經(jīng)

驗。有物業(yè)維修服務(wù)經(jīng)驗。

18

(五)弱電技工：弱電技術(shù)5年以上，有樓宇自控運行

經(jīng)驗。懂消防自控、衛(wèi)星電視、通訊線路運行維修。

2.2.3.崗位責(zé)任

(一)維修保養(yǎng)主管：直接上級項目經(jīng)理

工作范圍：

1.辦公樓所屬建筑物、裝飾裝潢、基礎(chǔ)設(shè)施、各類機電

設(shè)備的運行、維修、保養(yǎng)工作的管理；各類內(nèi)部工程大修改

造工作管理；日常維修、服務(wù)管理。

2.對工程部所有員工負有領(lǐng)導(dǎo)、組織、教育的責(zé)任。

3.制定部門工作計劃、費用計劃并組織執(zhí)行和過程的控

制。

4.對員工人身安全、設(shè)備運行安全進行檢查、督導(dǎo)。

5.制定或?qū)徟こ滩扛鞣N規(guī)章制度和工作規(guī)范。

6.向經(jīng)理報告工作完成情況、費用執(zhí)行情況及經(jīng)營情

況。

(二)工程師(主管兼)。直接上級公司工程部總監(jiān)

工作范圍

1.全面技術(shù)管理工作。負責(zé)辦公樓“硬件”設(shè)備設(shè)施的

技術(shù)管理和員工的技能培訓(xùn)。

2.制定設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)計劃，并提供技術(shù)保障。

3.制定操作規(guī)程和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

4.對維修保養(yǎng)的操作過程實施控制，維修保養(yǎng)工作完成

后驗收。

19

5.維修費用預(yù)算、成本控制、維修材料備件的審核及確

認。

6.大修、改造方案的制定及；客戶二裝工程方案及技術(shù)

資料的審批。

(三)能源使用管理

業(yè)務(wù)工作范圍

1.所轄專業(yè)的維修、保養(yǎng)、服務(wù)的組織工作。

2.專業(yè)維修保養(yǎng)計劃制定和實施，完成各種工作任務(wù)。

3.專業(yè)技術(shù)工作的實施及有關(guān)的工程方案審查，完工驗

收。

4.專業(yè)費用預(yù)算，并控制費用的使用。

5.員工業(yè)務(wù)分配和業(yè)務(wù)考核。專業(yè)系統(tǒng)規(guī)章制度的建立

與執(zhí)行。

6.其他日常管理工作和維修保養(yǎng)的實際操作。

(四)班組(或崗位)領(lǐng)班。

1.具體日常運行值班、維修、服務(wù)工作的分配和操作。

2.執(zhí)行保養(yǎng)計劃并保證質(zhì)量。

3.執(zhí)行主管工程師安排的工作指令。

5.及時處理報修和投訴。

6.負責(zé)分管設(shè)備的安全和員工的操作安全。

6.與員工共同操作。

(五)技工。直接上級領(lǐng)班

按崗位分配和責(zé)任制規(guī)定，完成各類工作任務(wù)。(各項

工作制度、規(guī)范及崗位分配另行制定)。

20

(六)值班調(diào)度(樓宇自控值班員兼)。直接上級主管。

1.24小時受理各方面的報修、投訴。隨時分配給各班組

員工或通報各級有關(guān)人員處理，并得到反饋。

2.隨時掌握員工動態(tài)分布情況，及時進行維修服務(wù)中的

人員協(xié)調(diào)互補。

3.及時傳達上級臨時安排的工作指令。

4.服務(wù)中的聯(lián)絡(luò)、約定、配合、協(xié)調(diào)。組織處理緊急事

件。

5.規(guī)定的外部事務(wù)及有關(guān)業(yè)務(wù)手續(xù)的聯(lián)絡(luò)、辦理。

(七)檔案、資料管理；文秘性工作。

2.2.4.考核制度

根據(jù)不同的工作崗位和工作性質(zhì)分別建立各類考核規(guī)

章。

(一)部門逐級考核：制定系統(tǒng)、班組崗位逐級考核標(biāo)

準(zhǔn)和辦法。

(二)員工逐級考核：制定領(lǐng)班、技工逐級考核標(biāo)準(zhǔn)和

辦法。

(三)考核內(nèi)容：

1.部門考核

(1)保養(yǎng)計劃完成情況。

(2)設(shè)備完好率和運行情況。

(3)服務(wù)質(zhì)量。

(4)費用執(zhí)行情況。

21

2.員工考核

(1)績效。

(2)業(yè)務(wù)能力技術(shù)水平。

(3)工作質(zhì)量。

(4)服務(wù)態(tài)度。

22

2.3.技術(shù)管理

2.3.1.技術(shù)資料管理

(一)制定詳細的技術(shù)資料管理制度，細化技術(shù)資料的

收集、存檔、保護、修改、變更、使用、移交等辦法及程序：

1.技術(shù)資料交接程序和日常收集辦法。

2.設(shè)備改造或變更后強制修改或變更資料規(guī)定。

3.資料存檔及保護辦法。

4.技術(shù)資料使用、復(fù)印、分配規(guī)則及內(nèi)部資源共享方法。

(二)技術(shù)資料內(nèi)容：

1.各類竣工圖紙、原始資料。

2.各類技術(shù)修改材料、圖紙、文件。

3.設(shè)備設(shè)施運行、維修檔案。

4.設(shè)備設(shè)施說明書及其備品備件規(guī)格、型號、供貨來源。

5.政府和行業(yè)管理部門對設(shè)備設(shè)施有關(guān)檢測報告、使用

批準(zhǔn)文件、認證等材料。

6.各有關(guān)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。

2.3.2.基本技術(shù)保障

(一)建立基本技術(shù)保障體系，由工程師牽頭，高中級

專業(yè)技工具體負責(zé)的綜合技術(shù)力量，是確保辦公樓經(jīng)營檔次

和正常運轉(zhuǎn)的必要條件。技術(shù)力量的調(diào)配方式，根據(jù)工作性

質(zhì)和服務(wù)要求屆時具體制定。技術(shù)人員的配置，重點采用以

下方法：

23

1.日常維修及服務(wù)：以技工為主。逐步建立細致的工作

流程和操作規(guī)范。以標(biāo)準(zhǔn)化和科學(xué)的靈活性確保工作質(zhì)量。

2.保養(yǎng)、大修、工程、改造：在得到業(yè)主委托后由工程

師直接負責(zé)，具體操作由技工分工實施。制定詳細的技術(shù)流

程和本辦公樓的專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。

3.公司總部的綜合技術(shù)支持：公司工程部及其各專業(yè)工

程師組將全面支持項目的維修保養(yǎng)工作，以及酒店擴大經(jīng)營

的工程需求。

4.重點設(shè)備納入“總部”統(tǒng)一管理范圍，實施專業(yè)技術(shù)

統(tǒng)管，并有備案。

5.設(shè)備中修、大修技術(shù)方案報“總部”專業(yè)技術(shù)組審批。

6.大型維修機具及重要通用備件靈活調(diào)劑，確保供應(yīng)。

7.專業(yè)技術(shù)組定期到項目檢查，考評設(shè)備情況，并提出

整改意見。

8.根據(jù)實際需要隨時派遣有關(guān)專業(yè)工程師配合。

9.總部“專業(yè)工程組”隨時配合重大搶修、重要大修、

綜合技改及其他規(guī)模性或復(fù)雜性的維保工作。

(二)專項技術(shù)(或設(shè)備)保障：

1.專項重點設(shè)備或?qū)ｍ椉夹g(shù)以“專項委外合同”為保障，

強制保養(yǎng)和大修。

2.與專業(yè)廠家和代理商建立穩(wěn)定的業(yè)務(wù)關(guān)系，保證專用

備件和關(guān)鍵技術(shù)的提供。

3.針對性地建立與市政(或政府)及社會專業(yè)維修隊伍

的相對穩(wěn)定的業(yè)務(wù)聯(lián)系，用于應(yīng)付突發(fā)事件、緊急任務(wù)及不

24

可預(yù)見的工作。

4.針對工作中遇到的具體的高精尖疑難技術(shù)問題，以多

種形式適時聘請專項技術(shù)人員協(xié)助解決并對酒店員工進行

培訓(xùn)。

2.3.3.操作規(guī)程、作業(yè)程序及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

1.變電站運行規(guī)程

2.變電站倒閘操作程序

3.變電站檢修操作程序

4.強電低壓供用電系統(tǒng)運行規(guī)程

5.強電低壓維修作業(yè)程序

6.供水系統(tǒng)運行規(guī)程

7.供水系統(tǒng)作業(yè)程序

8.熱力站運行工作規(guī)程和作業(yè)程序

9.熱力站檢修作業(yè)程序

10.排水、排污系統(tǒng)檢修制度及作業(yè)程序

11.空調(diào)系統(tǒng)運行規(guī)程

12.空調(diào)制冷檢修作業(yè)程序

13.空調(diào)送、回風(fēng)系統(tǒng)檢修作業(yè)程序

14.衛(wèi)星接受站運行規(guī)程及檢修程序

15.消防報警系統(tǒng)運行規(guī)程

16.消防報警故障處理程序

17.消防報警試驗、檢修程序

18.消防聯(lián)動系統(tǒng)試驗、檢修程序

25

19.消防噴灑系統(tǒng)試驗、檢修程序

20.消防栓水系統(tǒng)試驗、檢修程序

21.消防卷閘試驗、檢修程序

22.消防排煙、送風(fēng)設(shè)備設(shè)施運行、檢修規(guī)程及操作程

序

23.保安系統(tǒng)運行規(guī)程

24.保安系統(tǒng)檢修、試驗程序

25.樓宇自控系統(tǒng)運行規(guī)程

26.樓宇自控系統(tǒng)檢修程序

27.燃氣系統(tǒng)運行規(guī)程

28.燃氣系統(tǒng)檢修作業(yè)程序

29.通信系統(tǒng)運行規(guī)程

30.通信系統(tǒng)檢修作業(yè)程序，移機、裝機作業(yè)程序

31.通信主機、計費、服務(wù)系統(tǒng)作業(yè)程序

32.裝飾裝修維護作業(yè)規(guī)程

33.建筑物、路面、外圍維護作業(yè)程序

34.家具木器維修工作規(guī)程

35.電梯、升降機、擦窗機運行工作規(guī)程

36.電梯、升降機、擦窗機檢修作業(yè)程序

37音響設(shè)備使用規(guī)范及維護程序

38.廚房設(shè)備使用規(guī)范及維護程序

39.衛(wèi)生潔具維護、檢修規(guī)程

40.各類專用設(shè)備操作規(guī)程及檢修作業(yè)程序

41.各類設(shè)備、設(shè)施，系統(tǒng)維修及保養(yǎng)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

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42.各種設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)的安裝及施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

43.其他有關(guān)安全規(guī)程和技術(shù)措施

2.3.4.員工技術(shù)培訓(xùn)

(一)對員工的技術(shù)培訓(xùn)本著專業(yè)技術(shù)熟練、一專多能

的原則。培訓(xùn)安排可分為三個階段。

1.第一階段，使各專業(yè)員工盡快熟悉辦公樓內(nèi)本專業(yè)、

本崗位的設(shè)備設(shè)施情況，掌握運行和操作，保證整體運轉(zhuǎn)。

2.第二階段，對重點設(shè)備、關(guān)鍵設(shè)備透徹掌握，能夠獨

立排除故障，獨立進行保養(yǎng)。

3.第三階段，全面熟悉樓內(nèi)各類設(shè)備設(shè)施。

(二)打破工種界限，一般性的維修部分專業(yè)人人能做，

提高效率、降低成本。方案如下：

1.由甲方安排工程交接前的培訓(xùn)。施工單位及設(shè)備制造

廠家派專人或組織培訓(xùn)班，對維修人員培訓(xùn)其設(shè)備的使用、

維修方法。此項應(yīng)屬“工程合同”范圍。

2.工程交接后，在保修期內(nèi)由施工方派專人同辦公樓維

修人員共同參與設(shè)備運行，指導(dǎo)并處理專項技術(shù)問題，在實

際工作中教會崗上維修人員。

3.系統(tǒng)運行穩(wěn)定后，由專業(yè)工程師(或技師)對技工進

行深入的較全面的培訓(xùn)。

4.專業(yè)之間交叉培訓(xùn)。結(jié)合日常工作利用多種形式對員

工進行一專多能培訓(xùn)。這是一項長期的工作。

5.培訓(xùn)考核制度。任何有組織的技術(shù)培訓(xùn)都要進行考

27

核，以確認受訓(xùn)者的水平和培訓(xùn)者工作績效。

(三)竣工技術(shù)培訓(xùn)范圍：機電各系統(tǒng)全部設(shè)備、設(shè)施。

詳細培訓(xùn)計劃另定。

28

2.4.設(shè)備運行、維修、保養(yǎng)

2.4.1.管理責(zé)任定員

(一)建立設(shè)備明細臺賬，按單體分項。

(二)將主要設(shè)備設(shè)施按單體確定責(zé)任人分管。所有維

修保養(yǎng)人員對自己分管的設(shè)備負有綜合管理責(zé)任。

(三)設(shè)備分管責(zé)任人對設(shè)備完好率、設(shè)備安全、設(shè)備

保養(yǎng)完成情況進行檢查，并提出有關(guān)保養(yǎng)建議，補充設(shè)備檔

案。

(四)制定詳細的設(shè)備管理責(zé)任制度(細則根據(jù)實際情

況確定)。

2.4.2.設(shè)備日常運行、維修

(一)對辦公樓及所有機電設(shè)備的日常運行管理及維護

保養(yǎng)。

(二)對商戶的裝修施I進行監(jiān)督管理。

(三)辦公樓水電正常運行管理及維護，保證商戶正常

用電。

(四)公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。

1.強電

(1)負責(zé)辦公樓變配電系統(tǒng)的日常運行、管理、維修

及保養(yǎng)工作。

(2)負責(zé)空調(diào)機房、自來水泵房、消防泵房等動力機

組電源的供給。

29

(3)負責(zé)辦公樓公共區(qū)域的照明維護。

(4)負責(zé)辦公樓臨時供電的安排和計劃。

(5)負責(zé)防火卷簾門的維修和保養(yǎng)。

(6)負責(zé)辦公樓內(nèi)23部扶梯及垂直電梯日常運行、管

理、維修及保養(yǎng)工作。

(7)對辦公樓各系統(tǒng)不完善的地方提出整改方案。

2.通風(fēng)、給排水

(1)負責(zé)辦公樓通風(fēng)系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、空

調(diào)系統(tǒng)的日常運行、管理、維修及保養(yǎng)工作。

(2)通風(fēng)系統(tǒng)在使辦公樓有一個良好舒適的環(huán)境同時，

應(yīng)最大限度節(jié)約能源。

3.綜合維修

(1)負責(zé)整個辦公樓內(nèi)外所有水箱、水池、污水井、

雨水井等公共范圍內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施的維修工作。

(2)對于辦公樓內(nèi)所有公共范圍的土建問題，進行維

修和整改工作。

(3)對外來施工人員進行安全教育及協(xié)議簽訂。

4.弱電

(1)負責(zé)辦公樓保安監(jiān)控系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)及公共

廣播系統(tǒng)的正常運行和維護工作。

(2)負責(zé)辦公樓巡更系統(tǒng)的正常運行和維護工作。

(3)負責(zé)LED大屏系統(tǒng)的正常運行和維護工作。

30

2.4.3.設(shè)備運行管理方式

(一)設(shè)備運行按專業(yè)系統(tǒng)管理。由運行主管(或領(lǐng)班)

負責(zé)，工程師協(xié)調(diào)。

(二)設(shè)備運行的實施由運行維修班組執(zhí)行，各工種分

工協(xié)作。

(三)機電系統(tǒng)實行24小時運行值班制度。

(四)運行人員適用于相關(guān)的日常維護、保養(yǎng)、服務(wù)工

作。

(五)根據(jù)餐飲、客房、辦公樓等不同的經(jīng)營需要，在

運行班組中劃分責(zé)任區(qū)域。

(六)設(shè)備運行內(nèi)容：

1.站點24小時運行值班

電站(及發(fā)電機)、中控室(及衛(wèi)星站)、熱力站(及

冷凍站)設(shè)置固定值班崗位，值班人員同時負責(zé)相關(guān)的日常

維護及臨時性維修。

2.系統(tǒng)設(shè)備運行、維修值班

運行維修班組實施24小時值班。負責(zé)水、電、空調(diào)、電

梯、消防、通信等機電系統(tǒng)的綜合運行、維修及相關(guān)服務(wù)。

運行操作項目

3.站點故障處理

(1)系統(tǒng)停、送(開關(guān))操作

(2)機房及基礎(chǔ)設(shè)施巡視

(3)公共區(qū)巡視

(4)系統(tǒng)運行狀態(tài)調(diào)整

31

(5)運行表格(提要)

4.按專業(yè)系統(tǒng)或設(shè)備類型規(guī)定運行表格，主要內(nèi)容如

下：

(1)各類巡視表

(2)各類運行記錄表

(3)交接班表

(4)故障處理登記表

(七)日常維修內(nèi)容：

1.系統(tǒng)設(shè)備運行故障處理

2.系統(tǒng)設(shè)備缺陷的維修

3.公共區(qū)設(shè)施維修

4.末端設(shè)施、單體設(shè)備的故障維修

5.消耗品的更換

6.其他各類報修

(八)運行維修制度(提要)

1.維修值班制度

2.巡視制度

3.維修記錄制度

4.維修工作單制度

5.日常維修工作流程

(九)建立運行維修“速查表”

為提高工作效率，發(fā)揮員工一專多能的作用，按專業(yè)系

統(tǒng)建立維修速查表。將關(guān)鍵部位、故障多發(fā)點、系統(tǒng)連接各

環(huán)節(jié)及位置等用表格分類表示出來。使任何人對一般故障不

32

用查圖紙即可準(zhǔn)確到位處理。

2.4.4.計劃保養(yǎng)

(一)建立每臺設(shè)備的維修檔案，動態(tài)反映設(shè)備情況。

(二)按專業(yè)系統(tǒng)分別制定詳細的設(shè)備防范性保養(yǎng)計

劃。

(三)制定關(guān)鍵設(shè)備、重點設(shè)備的強制性保養(yǎng)計劃。

(四)強制保養(yǎng)(或檢測)項目：

1.電梯；

2.擦窗機；

3.消防水泵；

4.高壓配電開關(guān)；

5.電力變壓器；

6.熱力泵；

7.主補水泵；

8.消防排煙風(fēng)機；

9.應(yīng)急燈；

10.燃氣閥門、管線；

11.熱水閥門管線；

12.主排污泵；

13.防盜報警器；

14.火警探測器；

15.發(fā)電機；

16.衛(wèi)星天線結(jié)構(gòu)；

33

17.樓頂、室外廣告牌(架)結(jié)構(gòu)；

18.燃氣灶具；

19.桑拿電爐；

20.各種蓄電池(電瓶);

21.冷凍機；

22.冷卻塔；

23.其他涉及使用安全的設(shè)備。

2.4.5.防范性計劃保養(yǎng)周期

(一)年周期保養(yǎng)計劃主要項目：

1.各類電機；

2.消防水泵；

3.高低壓配電盤；

4.電力變壓器；

5.鍋爐；

6.空調(diào)主機；

7.空調(diào)風(fēng)道清理；

8.空調(diào)風(fēng)閥；

9.冷熱水主泵；

10.避雷系統(tǒng)；

11.風(fēng)機盤管；

12.熱交換器；

13.消防煙(溫)感探頭；

14.接地系統(tǒng)；

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15.電話分線箱；

16.電力電纜或母線；

17.建筑外墻門窗等。

(二)季度周期保養(yǎng)計劃主要項目：

1.各類普通水泵；

2.空氣處理機(風(fēng)機);

3.空調(diào)散流器(風(fēng)口);

4.分路低壓開關(guān)(分路電盤);

5.電熱水器；

6.生活水箱；

7.蓄水池；

8.應(yīng)急燈；

9.蓄電池組；

10.擦窗機；

11.交換機、配線架；

12.管井、管溝；

13.動力控制電盤；

14.消防報警盤；

15.消火栓；

16.燃氣灶具；

17.衛(wèi)生間機電設(shè)備；

18.保安設(shè)施；

19.應(yīng)急廣播。

(三)月周期保養(yǎng)計劃主要項目：

35

1.空調(diào)過濾網(wǎng)；

2.排污泵；

3.排污井及管道；

4.水箱清洗；

5.給排水自控裝置；

6.電梯；

7.發(fā)電機等。

2.4.6.大修及更新改造

(一)符合下列情形之一，即視為大修。

1.發(fā)生的單項維修費用符合海關(guān)財務(wù)制度規(guī)定的固定

資產(chǎn)列支金額的。(如高價值零備件和材料。)

2.發(fā)生固定資產(chǎn)增值的項目。(如設(shè)備設(shè)施更換、改造、

安裝等。)

3.財務(wù)已列入固定資產(chǎn)的低值項目，其一次性維修費用

等于或大于設(shè)備整體價值的。(如整體不能更換或貨源困難

的低值設(shè)備。)

4.超過折舊期的設(shè)備維修。

(二)實施大修的辦法

1.根據(jù)實際情況提出大修計劃及其預(yù)算。

2.制定大修技術(shù)方案和實施方案。

3.由相關(guān)人員決定是否由維修保養(yǎng)人員或物管公司專

業(yè)隊操作執(zhí)行。必要時委托工程隊伍或廠商執(zhí)行。

4.按規(guī)定進行檢查驗收。

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2.5.設(shè)備正常運行保障

2.5.1.工程管理

(一)工程部每天工作事項

1.每天按時交接班后，首先做好各自區(qū)域內(nèi)的衛(wèi)生，保

證所有辦公區(qū)域、設(shè)備操作間的衛(wèi)生整潔。

2.工程部人員每日對所管轄的各種設(shè)備、設(shè)施進行認真

的巡回檢查，并做好相關(guān)記錄，對所發(fā)現(xiàn)的問題要及時處理，

及時上報相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。

3.工程部人員每日必須嚴(yán)格遵守各項規(guī)章制度，對所操

作的設(shè)備運行情況要認真填寫清楚，并對在運行中所發(fā)現(xiàn)的

問題要及時上報有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。

4.工程部配電室人員每天必須嚴(yán)格遵守各項規(guī)章制度，

并對所有設(shè)備的每日耗能、容量詳細記錄，保證正常供電。

5.工程部每日必須保證有人接聽報修電話，保證維修工

及時維修率為100%,保證整棟辦公樓的正常工作。

6.工程部經(jīng)理每日必須對所管轄的所有區(qū)域進行檢查、

督促各工種人員的工作，對所發(fā)現(xiàn)的問題，要及時給予糾正

并幫其改正

7.工程部值夜班人員必須在十一點以前對所有設(shè)備、設(shè)

施檢查無誤后，方可休息，運行工每日必須早上7點半開啟

制冷機組，下午6點關(guān)閉運行設(shè)備。

8.工程部各班組負責(zé)人必須在每日下午6點集中開碰頭

會，把每日所做的工作和發(fā)現(xiàn)的問題做出總結(jié)，并安排好第

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二天工作安排后方可下班。

(二)工程部禮貌用語規(guī)范

1.接報維修電話服務(wù)用語：接到報修電話時，首先問“您

好!工程部，您有什么需要幫助的嗎?”在報修人員講明需

維修的事項時，做好記錄(如：報修事項、報修地址、報修

人姓名及電話),在記錄做好后說“好的，我們會盡快派維

修工趕到現(xiàn)場給您維修，您還有什么需要幫助的嗎?”再問

清沒有其他事項后，說“再見”。

2.維修工服務(wù)用語：在接到維修通知單后，及時趕到維

修現(xiàn)場，如進辦公場所時，首先敲門，經(jīng)同意后方可進入。

進入后說“您好!我是工程部維修工，是您需要幫助嗎?”

在落實清楚說“好的，讓我先幫您檢查一下?！痹跈z查完畢

后，發(fā)現(xiàn)問題及時維修。維修完畢后說“您好!現(xiàn)在已修好

了，您可以使用了，您還有什么需要幫助的嗎?”在報修人

員沒有其他事情后說“再見”。

3.操作工服務(wù)用語：設(shè)備操作運行工如在設(shè)備間遇到檢

查人員或參觀人員說“您好!您有什么需要幫助的嗎?”再

問清來由后說“請您稍等一會兒，我通知我們工程部主管一

下?！痹俳?jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)同意后說“您好!請您登記一下。”在

登記完畢后，迎領(lǐng)參觀人員參觀，并隨時回答參觀人員提出

的問題。在參觀人員參觀完畢后，送出門外說“您慢走，再

見”。

(三)水暖維修工服務(wù)流程

1.每天對管轄區(qū)域內(nèi)的給排水系統(tǒng)、暖通系統(tǒng)、消防系

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統(tǒng)進行巡回檢查。

2.對巡回檢查中發(fā)現(xiàn)的問題要及時處理。

3.巡回檢查完畢后要認真填寫巡檢記錄。

4.接到報修任務(wù)后，要及時完成維修任務(wù)，并如實填寫

報修單。

5.維修時需進入辦公場所必須穿鞋套，并使用禮貌用

語，征得業(yè)主同意后方可進入維修。

6.維修時要注意保護室內(nèi)設(shè)施，維修完畢后要做到活完

場清。

7.維修完畢后使用禮貌用語，讓業(yè)主在報修單上簽字確

認并詢問業(yè)主是否還有其他需要幫助的事情。

8.負責(zé)清掃地下室公共區(qū)域內(nèi)的衛(wèi)生，每周進行一次全

面的衛(wèi)生清潔。

9.如發(fā)生溢水事故時應(yīng)沉著冷靜，迅速關(guān)閉閥門，切斷

水源，并及時維修處理和上報有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。爭取把財產(chǎn)損失降

到最低限度。

10.對所有設(shè)備、設(shè)施按規(guī)定要求進行維修保養(yǎng)和消毒。

11.每周對辦公樓區(qū)域內(nèi)所有用水量作一次統(tǒng)計，隨時

掌握室外管網(wǎng)是否有溢水現(xiàn)象。

(四)電工服務(wù)流程

1.每天對管轄區(qū)域內(nèi)各層強電井道母線、負荷開關(guān)、插

座、普通照明、應(yīng)急照明、庭院照明、景觀照明以電氣設(shè)備

進行巡回檢查。

2.對巡回檢查中發(fā)現(xiàn)的問題要及時處理。

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3.巡回檢查完畢后要認真填寫巡檢記錄。

4.接到報修任務(wù)后，要及時完成維修任務(wù)，并如實填寫

報修單。

5.維修時需進入辦公場所必須穿鞋套，并使用禮貌用

語，征得業(yè)主同意后方可進入維修。

6.維修時要注意保護室內(nèi)設(shè)施，維修完畢后要做到活完

場清。

7.維修完畢后使用禮貌用語，讓業(yè)主在保修單上簽字確

認并詢問業(yè)主是否還有其他需要幫助的事情。

8.負責(zé)清掃配電室區(qū)域內(nèi)、地下室男、女衛(wèi)生間、發(fā)電

機房、地下室西走廊衛(wèi)生清掃，每周進行一次全面的衛(wèi)生清

潔。

9.如發(fā)生停電事故時應(yīng)沉著冷靜，協(xié)助配電室值班電工

查明停電原因，并及時維修處理，恢復(fù)正常供電和上報有關(guān)

領(lǐng)導(dǎo)。

(五)配電室值班員服務(wù)流程

1.值班人員每天認真查看交接班記錄并檢查設(shè)備，做好

記錄。

2.值班人員每天必須認真巡查配電室從高壓到低壓供

電系統(tǒng)運行情況，并做好記錄。

3.詳細核查各控制柜的工作參數(shù)，并做好詳細記錄。

4.每兩小時對高低壓變配電系統(tǒng)巡查，并做好各饋電柜

運行記錄，隨時掌握用電高峰、低峰情況。

5.對配電室存在的問題及時上報主管領(lǐng)導(dǎo)，做到及時解

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決處理，保證配電室正常安全運行。

6.詳細填寫交接班記錄、運行記錄、巡回檢查記錄。

7.負責(zé)清掃配電室區(qū)域內(nèi)、地下室男、女衛(wèi)生間、發(fā)電

機房、地下室西走廊衛(wèi)生清掃，每周進行一次全面的衛(wèi)生清

潔。

8.每周、每月對所有設(shè)備用電量進行統(tǒng)計，隨時掌握用

電量。

9.每15天對柴油發(fā)電機房設(shè)備試運行一次，并認真填寫

運行記錄。

10.如發(fā)生停電事故時應(yīng)沉著冷靜，查明停電原因，并

及時維修處理，恢復(fù)正常供電。如遇外網(wǎng)停電，首先啟用應(yīng)

急預(yù)案，開啟發(fā)電機組，保證重要設(shè)備的正常運行，然后倒

閘操作用第二路高壓供電，恢復(fù)正常供電關(guān)閉發(fā)電機組。

(六)空調(diào)操作工服務(wù)流程

1.每天接班前對冷水機組前班的運行工況，運行參數(shù)做

全面、細致地了解。

2.每天接班前對冷水機組及附屬設(shè)備做認真細致的檢

查。

3.每天當(dāng)班時隨時檢查機組及附屬設(shè)備的運行情況，做

到設(shè)備正常運行。

4.每天當(dāng)班時隨時檢查制冷機房各種儀表，確保各種儀

表靈敏可靠。

5.每天對管轄區(qū)的衛(wèi)生進行清潔，做到區(qū)域衛(wèi)生整潔，

每周做一次全面衛(wèi)生清潔。

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6.對每天進入制冷機房的非工作人員實行嚴(yán)格管理，出

入必須登記。

7.對已到保養(yǎng)周期的設(shè)備要及時向領(lǐng)導(dǎo)匯報。

2.5.2.協(xié)助管理項目

(一)使用和經(jīng)營過程中的土建、機電、裝修等改造工

程或安裝工程。

(二)辦公樓擴大經(jīng)營增加的工程項目。

(三)辦公樓內(nèi)客戶自行實施的二次裝修工程。

(四)客戶退租后“租區(qū)恢復(fù)”工程。

2.5.3.工程管理制度

(一)內(nèi)部施工管理

1.目的

規(guī)范裝修管理工作，確保公共設(shè)施的正常使用、樓宇安

全和房屋外觀的統(tǒng)一和協(xié)調(diào)。

2.適用范圍

適用于辦公樓物業(yè)裝修的管理工作。

3.職責(zé)

(1)物業(yè)經(jīng)理負責(zé)裝修申請的審批及重大違章裝修的

處理。

(2)物管部負責(zé)受理業(yè)主裝修申報及裝修資料的收集、

整理、歸檔。

(3)物業(yè)工程部各專業(yè)主管負責(zé)業(yè)主的裝修初審，工

程經(jīng)理和工程副總負責(zé)技術(shù)上的復(fù)審。