中小城市小高層產品銷售形態(tài)分析報告

中小城市小高層產品專題分析報告第一章小高層產品形態(tài)分析近年來，在我國城市住宅的設計與開發(fā)建設中，小高層住宅異軍突起，十分流行，在銷售市場上很受廣大購房者的青睞。其現象值得認真探索。所謂小高層住宅是指層數為7層~11層的住宅，其平面布局類似于多層住宅，有載人電梯，但無消防電梯。小高層住宅是一種約定俗成的說法，在國際住宅設計規(guī)范中并無此定義。小高層住宅實際上是中高層住宅(7層~9層)和10層~11層的高層住宅相加在一起的概念。根據規(guī)范，電梯和樓梯共同作為公共垂直交通工具，但可以不設消防電梯。因此，小高層住宅雖然是高層住宅，但層數較低，具有多層住宅的某些特點，雖設有電梯，但防火要求并不如高層建筑防火要求那么高。一、對小高層住宅建筑設計的探討高層建筑出現于十九世紀末，二十世紀中葉得到迅速發(fā)展，逐漸遍及到世界各國。近十年來，隨著我國城市人口的高度集中，小高層住宅建筑成為一些大中城市建筑活動的重要內容。這種以小高層住宅建筑為主體的居住區(qū)，在社區(qū)環(huán)境的設計上頗具特色，套型及公共部位的設計靈活多變，其安全問題及結構體系設計，也與以往的多層住宅建筑有許多不同的方面。下面就此作幾點探討。（一）社區(qū)環(huán)境特色早在1930年春，著名建筑大師、現代建筑的奠基人格羅皮烏斯，在布魯塞爾召開的國際現代建筑協(xié)會(CIAM)第三次會議的報告中，提出在大城市中建造1012層的高層住宅的主張。他認為“高層住宅的空氣陽光最好，建筑物之間距離拉大，可以有大塊綠地供孩子們嬉戲”，“應該利用我們擁有的技術手段，使城市和鄉(xiāng)村這對立的兩極互相接近起來”。高層住宅建筑占地面積小，在既定的地段內能最大限度地增加建筑面積，擴大市區(qū)空地，有利于城市綠化，改善環(huán)境衛(wèi)生。良好的居住環(huán)境，是城市商品住宅品位及價值的一個決定性因素，也是居者生活舒適必不可少的條件，它所涉及的問題十分復雜，包括交通組織、綠化鋪裝、水體、景觀、小品的設置和環(huán)境照明等各個細節(jié)問題。小高層建筑住宅區(qū)的寬?？臻g，經過建筑師的精心策劃和合理組織，可形成特色鮮明、風格各異的居住環(huán)境。建筑是社區(qū)居住環(huán)境的主角，其創(chuàng)作水平直接影響整個社區(qū)的環(huán)境質量。建筑創(chuàng)作應在空間組織、形態(tài)尺度、色彩質地等方面，加強社區(qū)環(huán)境特色建設。小高層住宅建筑，在建筑群體布局上，高低相間，點面結合，可以改善城市面貌，豐富城市藝術，同時也是社區(qū)文化形成的因素之一。（二）套型設計對于住宅套型的重要性，現在被越來越多的開發(fā)商認識和重視了，這是一個很大的進步，是“以人為本”的住宅建設理念開始具體落實的良好開端，也是對大量積壓空置房現象冷靜、認真反思的結果。在同一環(huán)境中，住戶買家經濟實力是前提，在同樣的經濟實力條件下，買家最重視的是住宅“套型結構”問題，它是買家關心和挑剔的焦點?！疤仔徒Y構”，是單元式住宅戶內獨家擁有的空間組成、大小及其平面的布局形式。套型設計，實際上是一種人的生活方式的設計。生活方式，反映住戶的社會地位、職業(yè)特點、經濟條件、家庭人口結構及生活習慣等各方面的綜合要求。小高層住宅建筑套型設計，是一項復雜而又要求極其仔細的設計，要讓住宅能適應不同人的需要，而不是要人來適應房子或要不同的人來適應同一種房子，就應體現“以人為本，為人服務”的設計宗旨。小高層住宅建筑，以其特有的建筑環(huán)境及結構特點，造就了其套型設計的多樣性和靈活性。1、合理的功能分區(qū)作為代表未來居住方向的小康型套型設計，其最大特點就是公私分區(qū)明確。要塑造家庭的舒適環(huán)境，必須加深對公私分區(qū)明確的理解，以恰當的空間劃分，使居住生活行為適得其所，進而獲得最佳的居住空間環(huán)境。由客廳、餐廳、廚房組成的公共區(qū)和由臥室、衛(wèi)生間組成的私密區(qū)，應互不干擾、簡潔方便，滿足各層次人行為的居住性、適合性和私密性。2、開放的空間體系小高層住宅區(qū)的環(huán)境特點，決定了其套型設計更多地側重于綠色、陽光和生命，其建筑的框架結構或框剪結構，決定了它具有多層建筑所沒有的空間，便于實現住宅的可變性和靈活性，讓住戶參與再設計。在現代家庭中，擁有一個40平米上，附有南向陽臺的大起居室，是白領階層的首選。這種起居室增強了公共娛樂性及歸屬感。在一個環(huán)境優(yōu)美、公共服務設施完善的小區(qū)內，用些許綠化，可點綴出一個富于個人品味特征的起居室，使之與室外環(huán)境交相輝映。這個充滿陽光和綠色的大起居室，可靈活分隔，劃分成一室一廳，滿足人口較多的家庭的需要;或用作書房，以豐富居室的內涵。起居室與南向陽臺的緊密結合，采用大面積的落地玻璃門，形成陽光室與南向的陽臺和透空的鑄鐵欄桿通透，可將室外優(yōu)美的環(huán)境組織到室內來。“躍層式”的套型，可在室外景觀良好的一面設置觀景平臺，使之有空中花園的效果，這也是小高層住宅建筑的特色之一。3、合理的房間尺度小高層住宅的設計應建立在合理的空間尺度上，面積不可一味地大。起居室設計，根據現在小康住房喜用大屏幕彩電和音響組成的家庭影院和真皮大沙發(fā)，結合人體尺度和視覺適應尺寸，以開間4.5m為宜;餐廳以3.3x3.3m的空間，能較好地滿足家庭吃飯和宴客的需要;主臥室以3.6x4.8m，加上獨立衛(wèi)生間為較舒適的尺寸，附有南向大陽臺的更佳;廚房面積應大于6㎡，平面以方形為宜，使櫥柜呈“島”形布置，氣派、大方，空間感覺完整;衛(wèi)生間面積不應小于4㎡，將洗浴與面盆、洗衣機分開設置，可避免晨間高峰期的交叉使用問題。4、有效地組織設備管網在小高層住宅建筑設計中，廚房和衛(wèi)生間管道均應采用集中管道井布置，豎向管道設在其中，水平管道在操作臺后部設100cm寬的水平管線區(qū)，衛(wèi)生設備的管件可采用吊頂將其隱蔽。當結構布置有條件時，可采用樓板下沉，將戶內的所有管件均在同層布置，維修時不需到下一層，以減少住戶間的矛盾。5、舒適的空間感受小高層住宅建筑，因為跨度較大，層高比一般多層住宅建筑高，形成了更舒適的空間感受。一般多層住宅建筑層高為2.7-2.9m，小高層建筑的層高，視其框架梁的高度變化而變化，一般在3m左右。躍層式住宅的起居室可設置“吹拔”，連通上下兩層，形成4-5m高的寬敞空間，可增加空間的流動性和趣味性。這種寬敞與舒適，在當前城市建筑密度增加，住宅建筑層高普遍較低的情況下，尤為難得。（三）公共部位的設計公共部位的設計，也應充分體現人性化空間的特點。每棟小高層住宅建筑的一層，應設計面積適當、空間形態(tài)完整的大堂空間，電梯門在一層，以直接面向大堂為宜，使人在大堂的每一個位置均能看到電梯的顯示牌。電梯廳及公共走道至戶門外的所有公共部位，均應精心設計，提高小區(qū)的可識別性和歸屬感，體現“以人為本”的設計理念。（四）安全問題及結構體系居住首先需要安全。居住安全保障，要求在交通組織、設備安裝及運行、結構設計、災害預防等方面做到綜合考慮。在結構設計上，混凝土框架結構具有自重較重、抗震原理為剛性的特點，雖然施工速度較慢，噪聲大，但在防火方面性能較好，因而目前在國內應用廣泛。而另一種應用不多的鋼結構小高層結構體系，正逐漸引起開發(fā)商和設計師們的注意，這種結構具有自重輕、抗震性能優(yōu)良的特點，不僅使建筑結構更加安全，而且大大提高了工廠化、產業(yè)化水平，減少了現場濕作業(yè)，能極大地提高勞動生產率和施工速度及精度，減少施工噪聲，符合環(huán)保施工的要求。這種結構雖然防火性能較差，但如果做好防火處理，同樣也能滿足防火要求。二、“小高層”住區(qū)整體風貌與環(huán)境特色隨著可持續(xù)發(fā)展的觀念日漸深入人心，保護和節(jié)約不可再生資源、能源成為住宅建設中必須遵循的原則之一。與此同時，社會經濟的快速發(fā)展和生活水平的提高使居民對居住環(huán)境提出更高要求，促使住宅形態(tài)向更為舒適、方便的方向發(fā)展。在此形勢的影響下，單純“多層+高層”模式已不能滿足土地緊張的城市發(fā)展的需要，而另一種折衷模式--“小高層”住宅（7-11層），因其與多、高層比較具有特有優(yōu)勢，既適應現代居住生活要求、適合居民意愿，又可在一定程度上提高土地利用率、節(jié)約土地資源，而成為當前和未來城市住宅中一道亮麗的風景線。（一）景觀輪廓與空間限定景觀設計與住區(qū)空間領域的限定對于塑造良好的居住環(huán)境形象具有重要作用。層次豐富的景觀和空間使住區(qū)富有活力和可識別性，在住宅商品化時代更可提高房產品位，誘發(fā)消費者的購買欲望，而真正的受益者仍是居民自身。1、“小高層”住宅與住區(qū)總體景觀輪廓人對景觀環(huán)境的認知是視覺在大腦中一種復雜的反映。蘆原義信在《外部空間設計》中曾闡述其在紐約的觀察體會：當水平距離在20-30m以內時，可清楚識別單幢建筑；100m以內留下建筑的印象，600m以內可看清建筑輪廓線。因此靠近小區(qū)時，第一印象便是住區(qū)建筑物疊合的景觀輪廓?！靶「邔印弊≌膶訑底兓尚纬韶S富多變、高低起伏的天際輪廓線，與多、高層相結合，根據其層數特點在住區(qū)中適當布局，更有利于創(chuàng)造住區(qū)景觀的高潮和焦點，并形成遠、中、近的多層次景觀。當住區(qū)采用“小高層”與多層結合的方式時，一般將“小高層”置于小區(qū)入口，作為門戶與屏蔽，隔離外界的紛繁與喧嘩，同時界定領域，形成連續(xù)的街景。也可將其設于住區(qū)中心空間，結合綠地、廣場等使之成為住區(qū)的焦點與高潮。當住區(qū)中多、高層與“小高層”并存時，“小高層”一般被用以構成中景，形成近低遠高的景觀層次。利用“小高層”住宅的層數靈活性，將不同層數的單元進行組合，使單棟建筑的輪廓也富于變化，更增添景觀魅力。2、“小高層”住宅與外部空間領域的限定空間領域的限定可以創(chuàng)造安全感。通過設置真正的或象征性的障礙來區(qū)分不同層次的空間。對于住區(qū)外部空間而言，真正的障礙包括出入口、圍墻、建筑邊界的圍合等，象征性障礙則諸如鋪地紋理變化、改變地面高差及綠化配置、設立特殊標志或路障等，兩者都可使陌生人意識到自己進入了他人的領域而卻步。而其中最有效的手段莫過于使建筑圍合成不同層次的庭院空間，以加強領域感。對于“小高層”住區(qū)而言，可通過形式多樣的“小高層”住宅或和多、高層結合進行圍合，以實現對空間領域的限定。周邊式布局通常以直線、流線形、弧形的“小高層”群圍合中心公共空間，并通過園林綠化、高差變化等手段減小庭院尺度，并賦予居民靈活使用的余地。例如，上海的陸家嘴花園則采用更為靈活和多層次的手法，利用板式、點式“小高層”，與板狀高層、階梯形多層等多種住宅形態(tài)相結合，限定中心橢圓形公共空間，而偏離中心區(qū)一側，兩組略微錯落的板式“小高層”完成了對次一級公共領域的界定。（二）住宅形象與造型藝術“小高層”住宅的視覺形象、體量與尺度，直接限定并影響著住區(qū)空間與景觀，其設計不僅應創(chuàng)造適合居住的人性化空間，也應符合多樣統(tǒng)一的美學原則，擁有清新悅目的視覺效果。1、風格認同據市場調查，當問及所喜歡的建筑風格時，48.6％的居民選擇現代風格，27.5％認為“無所謂，只要美觀”，23.9％選擇歐陸風格，2.8％選擇徽派傳統(tǒng)風格。可見，簡潔、新穎、富于時代氣息的現代風格在居民的住宅風格取向上占有主導地位，此外，徽派住宅雖終將成為回憶，但帶有地方色彩的徽派住宅仍頗受歡迎，容易營造出令人懷舊的氛圍，展現安徽地區(qū)獨有的風貌。2、造型與尺度近年來，住宅逐漸多彩紛呈，多種造型語匯組合，創(chuàng)造出良好的住區(qū)景觀，但缺憾仍然存在?！靶「邔印弊≌v向多采用“標準層迭加法”，只在底部和頂部稍作變化，橫向則是“基本單元陣列法”。該方式應用于多層無可非議，但對于層數較多的“小高層”而言，則整體造型和肌理顯得過于單一。若從造型角度入手，進行平面調整和局部變化，某一層或一戶采取特殊設計，會令住宅造型更為靈活。尺度是指建筑物與人體的比例關系，尺度與人接近，則感覺舒適。設計中可通過減小“小高層”的尺度來拉近與人的“距離”?；麨榱悴皇橐环N有效的方法，如單元間錯位、屋頂迭落、豎向分段（設置二層平臺、造型色彩材質變化）等方式。此外，對住宅細部進行精心處理，亦有助于增強住宅的親切感。（三）人與自然共生長期生活在城市環(huán)境中的人們尤其渴望能擁有一片接近自然的天地，住區(qū)環(huán)境的塑造必須考慮創(chuàng)造適合人們居住、生活和工作的自然生態(tài)環(huán)境，達到人與自然的和諧共生。1、綠地在容積率相同的情況下，“小高層”住宅相對于多層占地面積小，從而可將更多的土地用于綠化，改善住區(qū)生態(tài)環(huán)境?？衫谩靶「邔印笨蚣芙Y構的優(yōu)勢將其底層架空，作為住宅的入口和公共活動場所，使綠化在此半室外的灰空間內得到延續(xù)，室內外的過渡更為自然。2、陽光陽光是萬物之源，對于人類的生存、生長和生活具有重要作用?！靶「邔印弊≌韵鄬τ诟邔邮軞g迎，其中一個重要原因即各戶朝向良好。然而其布局并非僅限于正南北向，可以根據當地有關規(guī)定和氣候風向條件做適當調整?？赡艿那闆r下，應適當增大間距，或采用多種層數相結合、底層架空或底層用作車庫等方式。3、地形地貌的巧妙利用住區(qū)用地的植被、水體及地形地貌是一筆寶貴財富，應盡可能充分重視并加以利用。隨著生活水平的提高，人們的居住模式潛移默化地改變著，這就要求建筑師更多地關注人的心理需求，在創(chuàng)造舒適居所的同時，給予人們優(yōu)美的戶外空間，構建有領域感的社區(qū)環(huán)境，塑造住區(qū)特有的景觀形象，并提供與自然融合交匯的場所，使“小高層”住區(qū)更富有魅力和吸引力。三、小高層住宅發(fā)展前景分析（一）小高層住宅的流行原因小高層住宅的流行現象，決非是一時時髦，從近幾年的住宅建筑實踐尤其是高層建筑實踐入手，才能夠比較清晰地看到流行現象的背后原因。1、高層住宅的弊端從居住角度來看，低層住宅和多層住宅均比高層住宅優(yōu)越，但基于我國人口多、土地少的現實情況，在城市中建高層住宅是必然出路。因此，近幾年全國各大城市都建了很多高層住宅。在北京、上海、廣州等大城市出現了不少二三十層的高層住宅，甚至出現了超過100m的超高層住宅。在一些地價昂貴地段，還經常出現塔式住宅相互拼接成塔群住宅的情況。高層住宅雖節(jié)約用地，能容納更多住戶，但也帶來很多弊端。1)住宅平面往往是一梯8戶或一梯6戶，因此，有近1/3的住宅朝向不好。2)標準層的公共交通面積和設備及管井占用面積較大，每戶分攤較多公用面積，因此，每戶的建筑面積雖大，但有效使用面積并不大，即K值低。而高層住宅的售價往往高于多層住宅，購房者覺得不合算。3)人們遠離了大地，生活在“空中鴿籠”中，兒童和老人感到活動不方便，而且易使人產生孤獨感。4)容易導致居住小環(huán)境的惡化，如高層住宅北面的大片陰影區(qū)、高層住宅的樓群風等。5)建設費用高、建設周期長。這是高層建筑層數多、面積大結構復雜帶來的直接后果。2、多層住宅的優(yōu)缺點至于多層住宅，其優(yōu)點是顯而易見的，至今在全國各地仍是最主要的住宅型式。其主要問題是在節(jié)約用地和容納戶數方面效果不如高層建筑。因此，在大中城市的住宅建設中，多層住宅越來越多地讓位于高層住宅。近年來，由于人民生活水平的提高，生活方式的變化，人們對居住的質量提出了更高的要求，特別是取消福利分房，實行住房分配貨幣化之后，每個住宅消費者都理所當然地關心住宅的質量、地段、戶型和價格等各種切身利益。3、小高層住宅的優(yōu)勢正是在這種大背景下，小高層住宅應運且逐漸流行起來。它摒棄了大高層住宅(11層以上)的缺點，同時保持了多層住宅的優(yōu)點；它既符合現行的國家技術設計規(guī)范，又有利于開發(fā)建設，同時又適應了現在購房者的實際購買水平。因此，小高層住宅具有如下優(yōu)點：1)節(jié)約用地，尺度適宜。小高層住宅也是一種高層住宅，因此，同多層住宅相比，具有節(jié)約用地的明顯效果。其建筑尺度也比較合適，以一幢11層的小高層住宅為例，其高度約為31m，容易形成居住建筑的特點和氛圍。以觀賞角度看，比較接近自然，不太壓抑。2)戶型優(yōu)越。以單元式為例，小高層住宅同多層住宅相比，其平面布局基本相同，只是多加了一部電梯，因此，具有良好的通風、采光、觀景效果和良好的戶內布局。由于每戶分攤的公用面積并不大，易為購房者所接受。3)提高了生活質量。仍以單元式為例，雖然小高層住宅只加了一部電梯，但作用不可小看。據調查，在許多大城市，老人問題已十分突出。老人占城市人口的比例約為15%。如果在小高層住宅的設計、施工和管理中，規(guī)定電梯從4層開始停靠，這將給老、弱、病、殘、孕居民上下樓以及居民搬運重物等帶來極大方便，提高了生活質量。就標準而言，基本達到歐美國家4層以上住宅設電梯的規(guī)定。4)投資少、工期短、難度低。由于小高層住宅層數較低、結構體系較簡單，抗風、抗震要求不如一般的高層建筑，對于開發(fā)商來說，投資較少，工期較短，資金和人員均容易周轉，而回報并不低，因此，受到他們的歡迎。由于以上諸多原因，小高層住宅逐漸從圖紙變?yōu)楝F實并成為風行一時的時尚。（二）小高層住宅的前景小高層住宅的核心問題是電梯問題，如果能解決好的話，小高層住宅是有廣闊市場的。目前存在問題較多的是電梯質量不穩(wěn)定，電梯貼近住戶內墻布置，有震動和噪音以及電梯價格及運行費用較高，導致房價較高等問題。解決此問題的對策是選用進口或國產名牌電梯，容量不要過大(如選用630kg的7人電梯)，電梯與住戶內墻之間要做隔聲減振處理或者干脆設單獨電梯。另外在設計和施工時還要注意滿足住宅的消防要求，以及公用交通面積的合理布局，這樣既滿足安全要求又能降低房價。應該指出的是，小高層住宅是一種由多層住宅向高層住宅過渡的一種中介住宅，符合現行的國家技術規(guī)范和建設開發(fā)的水平以及居民的購買能力。隨著實踐的進行，應不斷總結經驗，進一步提高設計標準，同時降低成本，小高層住宅才會有更強的生命力，為更多的居民所喜愛。第二章中小城市適合發(fā)展小高層住宅1998年全面取消住房實物分配、實行住房貨幣化分配后，在國家相關政策的大力扶持下，我國城市住宅建設取得了前所未有的發(fā)展，2001年全國住宅建設完成投資達到了創(chuàng)紀錄的6245億元，住宅竣工面積也達到7.25億平方米。這一數據一方面反映了我國房地產行業(yè)已經成為國民經濟新的增長點和居民的消費熱點，但同時也從另一個側面說明我國地產市場競爭已經日趨激烈。隨著房地產市場競爭的不斷加劇，以及廣大購房者消費觀念的日趨成熟。如何開發(fā)出滿足廣大消費者需求的新型住宅產品，已經成為各家房地產開發(fā)企業(yè)必須解決的首要問題。我國的許多中小城市，長期以來由于經濟欠發(fā)達，再加上城市人口較少，土地資源相對充裕，所以土地價格不是很高。開發(fā)商在選擇住宅類型時，往往更多地考慮住宅的建筑工程費用。因此，為了降低住宅的成本，各中小城市的住宅建設一直以5～6層的多層住宅為主。然而，進入新世紀以來，隨著城市戶籍制度的改革以及“經營城市”這一全新理念的推出，各地城市化進程的速度明顯加快，隨著中小城市人口數量的增加、人均占有土地的下降和國家對城市國有土地出讓方式的不斷規(guī)范，再加上土地本身具有的相對稀缺性和不可再生性，我國各中小城市的建設用地價格呈現出快速上漲的勢頭。土地價格的快速上揚，使土地成本占到了住宅銷售價格的40％-50％，如何節(jié)約用地，提高現有土地的利用率已經成為開發(fā)商在選擇住宅建筑類型時必須考慮的一大問題。在現有的多層、高層、小高層和連排別墅等住宅類型中，小高層住宅由于兼?zhèn)淞硕鄬雍透邔幼≌髯缘膬?yōu)點，使其在我國中小城市得以流行。一、小高層住宅為什么適合中小城市小高層住宅是指建筑層數在7-12層之間，平面布局類似多層住宅，以電梯和樓梯共同作為公共垂直交通工具的一種住宅類型。小高層住宅與其他類型住宅相比，具有以下幾方面的優(yōu)勢。1、可以有效節(jié)約土地小高層住宅與多層住宅相比，由于增加了住宅層數，提高了居住區(qū)的容積率，從而有效地節(jié)約了土地，具有明顯的節(jié)約用地效果。有資料顯示，在安排同樣戶數的前提下，與多層住宅相比，小高層住宅可節(jié)約土地30％左右，如果開發(fā)建造一個2萬人規(guī)模的居住小區(qū)，可以節(jié)約開發(fā)用地6-10萬平方米。開發(fā)建造小高層住宅，由于層數的提高，如果在同樣的開發(fā)用地上，則可以降低小區(qū)的建筑密度，使小區(qū)比建造多層住宅擁有更高的綠化率。小高層鋼筋混凝土的框架結構又可以使住宅的底層采用架空設計，引入綠地、小品，作為小區(qū)綠化、休閑活動場地，既擴大了小區(qū)的視野，也美化了小區(qū)的居住環(huán)境。這樣的住宅小區(qū)無論從視野、環(huán)境、空間上都大大優(yōu)于多層住宅。2、良好的戶型設計，適中的銷售價格從節(jié)約土地的角度而言，高層住宅比小高層住宅更有優(yōu)勢，但高層住宅在我國中小城市并未能得到良好的發(fā)展。究其原因，首先是高層住宅的平面設計不合理，往往是一梯8戶或6戶，導致近1/3的住宅朝向不好，影響了住戶的采光和通風。其次是比多層住宅增加了電梯間，電梯井走道和大堂等公攤面積，使高層住宅的得房率比多層住宅要低10％；第三是較高的銷售價格超出了中小城市消費者的承受能力。而小高層住宅在這些方面比高層住宅優(yōu)越得多。首先，戶型設計相同于多層住宅，以一梯2戶為主，其平面布局兩者基本相同，只是多增加了一部電梯，因此每戶住宅都具有很好的通風、采光和觀景效果；其次，每戶較少的公攤面積，較高的得房率，也容易被購房者所接受。第三，銷售價格適中。小高層住宅由于建筑高度比高層低，抗風、抗震、防火等要求相對較低，使小高層住宅的施工周期短、建筑成本低，其銷售價格一般只比多層住宅每平方米建筑面積高出200-300元，比較適合中小城市消費者的收入水平。3、建筑類別適應中小城市開發(fā)企業(yè)現實狀況雖然高層住宅節(jié)地效果比小高層住宅明顯，但由于高層住宅建筑層數多，建筑面積大，結構復雜，并且有很嚴格的防火、抗震要求，所以對開發(fā)商的綜合素質要求很高，如果沒有雄厚的資金作經濟后盾以及相當的資質等級，一般的房地產開發(fā)企業(yè)是不敢貿然開發(fā)高層住宅項目的。相反，小高層住宅由于建筑層數相對較少，建筑高度限制在30-35米以內，施工復雜程度要比高層住宅簡單得多，對防火、抗震等也沒有特別的要求，只是比多層住宅增設了一部電梯，這樣對開發(fā)商的綜合素質、資金實力要求相對較低。我國許多中小城市受經濟發(fā)展水平的限制，絕大多數的房地產開發(fā)企業(yè)資質等級都不高，以三級及三級以下為主，較低的企業(yè)資質、有限的資金實力使這類房地產開發(fā)商更傾向于開發(fā)小高層住宅項目。4、提高了小區(qū)居民的生活質量住宅設計應以人為本，電梯的采用體現了對人的關懷，歐美一些國家四層的住宅就設置了電梯。按我國《建筑設計規(guī)范》規(guī)定，6層及以下的多層住宅可以不設電梯。近年來，隨著住宅越建越高，個別地方甚至發(fā)展到7-8層也不設電梯。目前，我國正面臨著人口老齡化這一發(fā)展趨勢，城市老年人的人口數量正在不斷增加，小高層住宅電梯的采用，從根本上解決了住宅垂直交通的問題，方便了住戶，尤其是老、弱、病、殘居民的日常出入，極大提高了居住的舒適度和居民的生活質量。5、豐富了城市和小區(qū)的景觀很長一段時間以來，我國中小城市的居民住宅建設以多層住宅為主，整個城市缺乏一批個性鮮明的標志性建筑物，影響了城市形象。11-12層的小高層住宅，建筑高度在30-35米左右，在城市街景及多層住宅群中可起到點綴作用，極大地豐富了中小城市的建筑景觀，展示了城市的現代風貌。二、中小城市發(fā)展小高層住宅存在的問題盡管小高層住宅在我國中小城市具有較好的發(fā)展前景，但目前還存在一些問題，應引起開發(fā)商及有關方面的高度重視：第一、如何保證小高層住宅的日常供水雖然小高層住宅的建筑高度比高層要低，但是30-35米左右的建筑高度相對于多層住宅而言，還是高了不少。而一般中小城市現有的自來水廠，其供水壓力只能達到6層樓的高度，所以如何保證小高層住宅的日常供水，成為開發(fā)商必須解決的一個問題。目前開發(fā)商采取的對策就是在建造小高層住宅時，小區(qū)自己配備壓力泵來保證小高層住戶的用水需求。但是增設的壓力泵在工作時會產生很高的噪音，如果開發(fā)項目是住宅群還好，可以找一個遠離住宅樓的偏僻地方設置泵房；而如果只有幾幢單體住宅樓的話，則只能設置在住宅底層，此時就會影響該幢居民的日常生活；嚴重時，還會引發(fā)住戶與物業(yè)管理公司之間的矛盾。第二、如何提高電梯運行質量小高層的另一個問題就是電梯運行的質量。由于小高層的電梯貼近住戶內墻布置，電梯運行時產生的震動和噪音也給住戶帶來了不便。為了解決這一問題，目前開發(fā)商采取的對策，一是選用高質量的進口或國產名牌電梯，二是在電梯與住戶內墻之間作隔聲減振處理。但這只是治標措施，并沒有解決實質性問題。隨著電梯使用年限的增加，性能的降低，電梯運行質量將成為困擾住戶的一個長期問題。雖然小高層住宅目前還存在著一些問題，但由于它們能比多層住宅節(jié)約開發(fā)用地，創(chuàng)造更好的居住環(huán)境，以及改善住戶的生活質量，同時又在戶型的平面布置、房間朝向設計、銷售價格、物業(yè)管理收費等方面比高層住宅優(yōu)越，因此，只要開發(fā)商對上述問題采取積極有效的對策，小高層住宅在中小城市應具有良好的發(fā)展前景。三、中小城市小高層住宅開發(fā)建設的可行性分析伴隨著社會主義市場經濟的不斷發(fā)展和我國經濟持續(xù)快速增長，城鄉(xiāng)消費結構發(fā)生了重大變化，住宅商品化、市場化程度進一步提高。逐步成熟的商品化住宅市場不僅給房地產開發(fā)商帶來新的機遇，更帶來了新的挑戰(zhàn)。值得注意的是，一些城市新近推出一批小區(qū)的一個共同點，就是在小區(qū)規(guī)劃設計時布置了一定比重的小高層住宅。1、小高層住宅受到市場的青睞并非偶然小高層住宅形態(tài)有其自身的特點，與高層相比，具有其特殊的優(yōu)勢。小高層住宅在小區(qū)環(huán)境創(chuàng)造上有突出優(yōu)勢。生理學表明，人的視覺清晰度范圍一般在30米以內，而高層通常達到50米左右。小高層多為7-11層（部分11躍12層），高度為30米左右，俯視地面，觀看景物，照看兒童戶外活動等均為適宜，使人感到親切而不失舒展。我國已進入老齡化社會，無障礙設計越來越受到關注，成為住宅設計中的重要理念和重要內容。從實際生活看，7-8層不帶電梯的住宅，給居民生活帶來諸多不便。與多層相比，小高層均安裝電梯，能免除爬樓之苦，且因層次不多，電梯服務戶數相應較少，流量降低，運行速度加快，等待時間較短，人們普遍感受到居家住行的方便感、舒適感。朝向良好。從調查資料可見，97.2％的居民認為主臥室應朝南，39.4％的同時認為次臥室也應朝南，沒有陽光的臥室和起居室難以使人接受。而塔式高層無論如何布局，總有一些套型朝向不甚理想。相比之下，板式小高層由多層住宅平面發(fā)展而來，大多坐北朝南，日照充沛，通風良好，能充分滿足居民采光的要求。得房率高。一般而言，多層得房率為80％以上，而高層由于須設置兩座防煙樓梯、兩臺電梯、配電間、值班管理用房等，得房率只能徘徊在70％左右。而小高層一般在11層以下，可采用一臺電梯、一座樓梯，無須值班室，因而也就省卻了大量公用面積，得房率可達到80％以上。容積率合理。我國土地資源相對匱乏、人口眾多。節(jié)約、合理利用土地是基本國策，適當的層數、合理的容積率成為一種必然。開發(fā)建設小高層，既節(jié)約用地，又利于創(chuàng)造優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境，這一點上，小高層相對于多層具有明顯的優(yōu)勢。有利于開發(fā)建造和室內裝修。與多層住宅磚混結構相比，小高層住宅具有高層建筑的結構優(yōu)勢，采用壁式結構，樁基牢固穩(wěn)定，抗震性良好。室內承重墻少，便于重新布局，裝修室內空間，具有較強的適用性，而高層住宅一般采用剪力墻結構，室內空間不可隨意改動，給裝修帶來諸多不便。2、小高層住宅開發(fā)建設市場分析小高層住宅的原型為歐美發(fā)達國家的帶電梯多層集合住宅。在我國，這種住宅形態(tài)的產生決非偶然，它是時代發(fā)展和市場需求的必然結果。這里以無錫市為例。以無錫市為例子，開始較普遍采用小高層這種住宅形態(tài)起始于1998年，近兩年新建規(guī)模較大的住宅小區(qū)，主要采取多層與小高層結合發(fā)展的模式，這表明該市的住宅建設從住宅形態(tài)上已上了一個臺階，從銷售情況看，已逐步形成一年比一年好的態(tài)勢。無錫市近年推出的無錫標準花園，在規(guī)劃設計上，采用多層住宅與小高層住宅結合開發(fā)的思路，于沿金匱路南側建造小高層，重點加強立面效果設計、戶型設計，采用高檔電梯，加強售后管理，并在小高層的視線范圍內營造出“靜綠”、“動水”的優(yōu)美環(huán)境，加之開發(fā)商較好地進行了營銷的宣傳策劃，該小區(qū)小高層銷售情況出人預料地紅火，可以說是無錫市小高層住宅開發(fā)建設的成功范例之一。實踐證明，只要堅持貫徹“以人為本”，切實搞好規(guī)劃設計，通過必要的市場引導、示范和完善的銷后服務，小高層住宅必定會成為樓市中一道亮麗的風景線。3、小高層住宅建設的經濟分析投入與產出關系。撇開環(huán)境因素，從房地產開發(fā)項目投資與費用看，土地費用和建設安裝工程這兩項占了很大的比重，它決定著各類住宅形態(tài)的收益率。小高層住宅與多層住宅相比，容積率相對高一點，樓面地價要低些，相應地降低了成本費用；小高層住宅與高層住宅相比，由于住宅形態(tài)的差異，大大降低了建設安裝工程費用，也相應地降低了成本費用；以上從理論上講提高了收益率。容積率與地價的關系，建造小高層有較高的經濟性。以上反映，在沒有容積率控制時，根據傳統(tǒng)的微觀經濟學效用分析（可參見任何一本微觀經濟學教材），小區(qū)開發(fā)的邊際成本為MC和邊際收益價格曲線為MP。MC最初隨著容積率的增加而下降，達到某一“門檻”后，由于地基、結構處理和電梯、消防等配套費用的增加，曲線上揚；邊際收益曲線則相反，先升后降，兩曲線相交于C，則MC＝MP，此時可獲得最大利潤。F1成為經濟效益最好的容積率?？梢娙莘e率提高取得的經濟效益是有一定限度的，并非容積率越高越好，小高層這種住宅形態(tài)可塑性最強。容積率與銷售價格的關系?，F行條件下，住宅小區(qū)容積率對銷售價格的調節(jié)作用是較為明顯的。采用小高層與多層結合開發(fā)建設的形式，在得當的價格策略下，是切實可行。第三章、小高層的銷售難點與化解小高層產品被市場接受需要一個過程，中小城市房地產開發(fā)項目推出小高層，應在向消費者詳細分析小高層優(yōu)劣勢的基礎上，展示小高層所能帶來的美好生活環(huán)境，針對可能出現的問題，逐一化解。（一）小高層簡介及優(yōu)劣勢首先，我們讓消費者了解什么是小高層。我們目前常說的“小高層”是指由多個住宅單元組合而成，每單元均設有電梯，大多在7至12層之間的住宅建筑，是介于多層與高層之間的一種建筑模式。6層以下的則稱炎“多層”；更高的稱為“高層”。一般說來，7到12層、板式結構、帶電梯的住宅樓被稱為板式小高層。它介于多層和高層之間，將兩者的優(yōu)點結合在一起。其次，小高層擁有采光、通風充分，戶型均好性強的特點。與高層相比，板式小高層在這一點上具有諸多優(yōu)勢。一梯兩戶、三戶或兩梯三戶的板式小高層，使家庭生活的私密性得到保證，將噪音污染、視線干擾降低到最小程度，減少了住戶之間的相互干擾。并且小高層在原有板式多層的基礎上增多層數，可以節(jié)約土地，周邊大多可留出相當空地用于綠化。多層住宅樓所不具備的景觀及視線問題也得以解決。一梯兩戶配一部電梯，同時又保留了多層住宅的優(yōu)點，更加適合老人和小孩出行，且運行、維修成本則要低于高層住宅，建安成本也比高層塔樓低，受到了消費者的歡迎。我們可以進一步把小高層建筑的優(yōu)劣羅列如下：優(yōu)勢：1、通風良好、戶戶朝陽效果受到人們喜愛2、樓層較高，空氣質量、噪音污染情況較多層占有優(yōu)勢3、建筑風格較多層具有領先性4、容積率較高層小、視野開闊5、入口集中便于安全保衛(wèi)6、多是一梯兩戶，私密性較好7、空間結構靈活，戶型富于變化8、相對高層，公攤面積少，使用率高9、圍合式布局令人有四合院般歸屬感劣勢：1、分攤面積相對多層大2、售價較多層稍高，使用費用高，如電梯3、對電梯的使用有顧慮。如產生質量問題，對生活造成不便4、單價相對多層較高5、面積基本都為大戶型，總價偏高6、對建筑地點要求較高7、總面寬窄，進深長，房子像竹筒8、衛(wèi)生間多無明采光9、市場不認可。（二）小高層在當前市場推廣上遇到的主要問題及解決方案探討1、推廣時市場不認可小高層建筑首先，我們應該在前期進行市場調研，對區(qū)域房地產小高層市場進行分析，如果沒有小高層建筑出現，則需調查人們對小高層的認可度，引導客戶購買小高層是一個長期行為，根據其他城市市場經驗，一般需要1-2.5年左右。若有，則對市場上出現的小高層進行分析，取長補短。例如戶型保持面寬大，進深小的優(yōu)勢，15米是板樓進深的上限，超過后整個戶型采光效果就會受到影響。再如采用較先進、美觀的建筑立面、建筑風格等對購房者造成先聲奪人的效果。但根本解決之道就是小高層的產品質量要優(yōu)于多層。一方面通過新技術、新材料、新工藝的運用，提高小高層硬件品質，比如現在采用的鋼板結構，使房間內看不到梁、柱，就提高了得房率。2、對電梯使用產生抗性必須使用一些檔次在中檔的電梯（人們都熟知的品牌，并視樓盤品質上調檔次），避免出現電梯經常性的維修，降低對客戶群對電梯產生不信任的抗性。銷售時注意擴大對客戶群對電梯品牌的認可度灌輸。3、市場認為小高層公攤大，房款總價高客戶群并不清楚到底都哪里多了公攤，銷售時可以稱是電梯間帶來的公攤，讓客戶心里有數自己多出哪里面積。并且，可以采用一些先進的技術提高使用率，如在室內采用超薄填充墻，客戶看房時是非常認可這種形式。4、小高層的低層部分的銷售障礙小高層的低層特別是1－3樓則享受不到小高層種種優(yōu)勢，而且1－3樓住戶也要承擔包括電梯維修管理等在內的同樣金額的物業(yè)管理費用，低層的銷售非常緩慢。一個是從價格上找平衡，一樓住宅的價格往往也就是小高層的起價，另外就是附送一些額外的東西，小花園便是最常見的一種。而一些樓盤則干脆將一樓改成大堂、會所，避免了這一銷售難點（慎用，除非是高檔地產或可考慮）?；蛘咴?樓之下不設停設點?；蛘邇H一樓不交電梯維修管理和運營費，其他一視同仁。5、戶型不能刺激消費者購買欲望除設置明衛(wèi)外，能否設置明餐廳作為賣點？如：加大外飄窗的美觀設計，注重山墻與北面房間的多做挑出式設計等。（三）對小高層建筑開發(fā)一些建議1、注重環(huán)境，前后庭院的綠化、園林小品的營造，使居住質量得到飛躍。2、開間增大，戶型趨合理，廚房、衛(wèi)生間加窗，增強陽臺觀景的作用。3、改變購房者的觀念首先要改變發(fā)展商以及銷售人員的觀念，現在不少銷售人員本身就不認同小高層，在介紹時本身低氣不足，這樣本身就會給購房者一種“小高層不如多層”的誤解。4、多做戶型市場的創(chuàng)新，根據目標客戶群的生活習慣，分析戶型每一個細節(jié)的可能創(chuàng)新方向。附錄附錄1：多層、小高層和高層的優(yōu)劣勢對比分析摘錄自博客之家：/posts/32670，作者yunyunyou@2006-06-0300:48:00一、進一步加大小高層住宅開發(fā)建設力度隨著我國經濟持續(xù)快速增長，城鄉(xiāng)消費結構發(fā)生了重大變化，商品化住宅市場逐步成熟。城市住宅開發(fā)開始進一步注重以人為本、滿足人的基本要求。在這一方面，小高層住宅形態(tài)與多層和高層相比，具有其特殊的優(yōu)勢。1、小高層住宅在小區(qū)環(huán)境創(chuàng)造上有突出優(yōu)勢。生理學表明，當人們居住達到一定高度時，往往在視覺上、產生對地面人物、景物失去明確特征的感覺，況且高層上下交通完全依賴電梯，距離尺度甚遠，使人感到壓抑、不自然。與之相比，小高層多為7-11層（部分11躍12層），高度為30米左右，俯視地面、觀看景物、照看兒童戶外活動等均為適宜，使人感到親切而不失舒展，結合總體環(huán)境可創(chuàng)造出更宜人的居住空間。2、我國已進入老齡化社會，無障礙設計越來越受到關注，成為住宅設計中的重要理念和重要內容。從實際生活看，7-8層不帶電梯的住宅，給居民生活帶來諸多不便。與多層相比，小高層均安裝電梯，能免除爬樓之苦，且因層次不多，電梯服務戶數相應較少，流量降低，運行速度加快，等待時間較短，人們普遍感受到居家住行更為方便、舒適。3、朝向良好。有調查資料表明，97.2％的居民認為主臥室應朝南，39.4％同時認為次臥室也應朝南。而塔式高層無論如何布局，總有一些套型朝向不甚理想，沒有陽光的臥室和起居室使人難以接受。相比之下，板式小高層由多層住宅平面發(fā)展而來，大多坐北朝南，日照充沛，通風良好，能充分滿足居民采光的要求。4、得房率高。一般而言，多層得房率為80％以上，高層由于須設置兩座防煙樓梯、兩臺電梯、前室友、配電間、值班管理用房等，得房率只能徘徊在70％左右。而小高層一般在11層以下，可采用一臺電梯、一座樓梯，無須值班室，因而也就省卻了大量公用面積，得房率可達到80％以上。5、容積率合理。我國人口眾多，土地資源相對匱乏，適當的層數、合理的容積率成為一種必然。在節(jié)約用地這一點上，小高層相對于多層具有明顯的優(yōu)勢。在一定條件下，綠化率相同，可在一定程度上提高城市住宅用地的集約度；容積率相同，則可較大地減少建筑占地面積，增大綠化空間。6、有利于開發(fā)建造和室內裝修。與多層住宅磚混結構相比，小高層住宅具有高層建筑的結構優(yōu)勢：采用壁式結構，樁基牢固穩(wěn)定，抗震性良好；室內承重墻少，便于重新布局裝修室內空間，具有較強的適用性。而高層住宅一般采用剪力墻結構，室內空間不可隨意改動，給裝修帶來諸多不便。由于上述小高層住宅這種高度低、重量輕、基礎和結構處理相對簡單的特點，加之建設施工周期短、投資少、造價低，有利于資金周轉，有利于提高經濟效益的優(yōu)勢，因此越來越受到開發(fā)商的青睞和居民的歡迎。但是，客觀地看多層住宅仍比小高層銷售得好，原因之一是居民的消費觀念滯后，需要市場的引導。同時在開發(fā)小高層住宅時，要注意避免：一是一味追求容積率，破壞了小區(qū)的大環(huán)境；二是有的小區(qū)在布局小高層位置時，不盡合理；三是有些小高層的立面效果沒有經過精心的設計，給人以“失落感”；四是有些小高層建設中對戶型設計、得房率、電梯選用及樓內交通組織等考慮不夠周全，也是造成消費者誤解的原因之一。二、城郊高層住宅瓶頸有待突破一位地產策劃人告訴記者，郊區(qū)和城郊接合處的購房者大多屬于工薪階層，從經濟實惠的角度考慮，價格便宜的多層自然是首選。另外，從得房率的角度來看，一般高層得房率在80％左右，小高層的得房率在84．5％左右，多層得房率大概在88％左右，得房率是影響市民購買多層的重要原因。郊區(qū)小高層應以中等戶型為主的業(yè)內人士認為，雖然小高層是市場發(fā)展的必然趨勢，但至少在幾年內，多層仍是非中心區(qū)的市場主流。他認為，郊區(qū)和城郊接合處還應以發(fā)展多層為主，小高層為輔的居住小區(qū)。記者采訪時發(fā)現，大多數位于非中心區(qū)的小高層戶型品種比較單一，僅有三四種，有的只有兩種，大多為100平方米以上，而旁邊的多層樓房大多有十幾種戶型可供選擇、甚至有的達到二十幾種戶型，選擇范圍從幾十平方米到兩百平方米，選擇面十分大。一位購房者告訴記者，小高層的確方便居住，但是戶型偏大，總價大多在30多萬元，選擇余地有些小，開發(fā)商應在小高層中設計出更多種類的戶型，滿足普通消費者的需要。湯遜湖小高層陽光海岸是目前湯遜湖區(qū)域惟一建有小高層的項目。陽光海岸的殷總介紹，陽光海岸二期小高層已全部賣完，應該說銷售情況還不錯。同多層比起來，小高層由于造價較高、公攤面積大，因此，相對價格也要高。比如在陽光海岸，同樣的面積，買小高層得比多層多付出6~8萬元。如此一來，兩者同時推出的時候，小高層便會有銷售阻力。購房者在做選擇時，不單單是在多層或小高層之間作比較，還有居住環(huán)境、物業(yè)管理、戶型等各方面的考慮。小高層開發(fā)商如果從這些方面著手，讓小高層達到多層的舒適度，就有可能出現“小高層市場”。具體說來，吳曉建議從三個方面入手。首先，小高層的戶型不能參照多層，應在滿足居住功能的前提下，縮小單套面積，比如現在的三室二廳面積多在130~140平方米，那么小高層的三室二廳放在120平方米左右會比較合適，總價降低，減小了購房者的付款壓力；其次，小高層最好采取“板式”，不宜采取“點式”。點式易帶來兩個問題：“黑房”和電梯緊張。板式在避免了這兩個問題的同時，和多層一樣的結構還會帶來相似的居住感受；最后，還要將小高層的尊貴程度與多層區(qū)分開來。這主要是從一些附加設施上下工夫，如居住環(huán)境、物業(yè)管理等。小高層的購買成本比多層高，如果居住環(huán)境優(yōu)于多層，物業(yè)管理更為周到，會給購房者帶來心理上的滿足感，從而樂意購買小高層。三、（?。└邔哟黉N開發(fā)商各顯神通記者走訪了一些城郊接合部發(fā)現，大多數樓盤小高層的售價與多層差不多，有的甚至低于多層售價100~200元／平方米不等。泰合李經理介紹，泰合百花公園一期曾推出兩棟小高層，由于當時有多層住宅可供選擇，大多購房者不愿意選擇小高層，最后公司以比多層住宅優(yōu)惠的價格將小高層銷售完畢。小高層在郊區(qū)銷售不如多層，與人們的消費習慣有重要關系。李經理介紹，該公司前不久做了一項市場調查，市民對小高層的認可度為39％，比起3年前的10％大大提高，可相比多層50.4％的認可率，還是有一定距離。一樓盤銷售經理給記者算了一筆賬，目前多層的物管費在1元以下，而小高層則為1元以上，物管費相差一倍，再加上電梯的公攤電費，居住成本增加了一倍還要多。再看房價，以一套2800元／平方米的小高層為例，購買100平方米需要28萬元左右，而相同地段的多層只要2600元／平方米左右，30萬元的總價可以購買114平方米，比購買小高層多出了一間房間。因此，不少樓盤以低價來吸引購房者，多層住宅價格比高層價格大約高100~200元／平方米，以此來吸引客戶。沿海麗水佳園開發(fā)的小高層，在江城首創(chuàng)夾復式，可以提高使用面積一半以上，一推出市場立即受到市場追捧，反映良好。沿海物業(yè)的方總認為，雖然小高層的公攤面積比較大，但電梯的便捷，使生活在小高層的居住者生活品質更高些。華工·鏡湖園常經理說，人們來到這里，最常用的一個詞就是“風水好”。因此，“觀景”可以說是該項目小高層最主要的功能。紫菘楓亭策劃部經理胡焰認為，城市的發(fā)展必然會帶來越來越多的高層建筑，光谷是武漢發(fā)展?jié)摿薮蟮膮^(qū)域，因此未來趨勢必將以小高層與高層為主。光谷的消費群以高知人群居多，一方面，他們有足夠的購買能力，做小高層與高層建筑，最主要的是要保證居住的舒適度。四、城郊（?。└邔幼≌€需創(chuàng)新1999年，麗島便較早推出了小高層。聯(lián)合置業(yè)的策劃總監(jiān)姚華說，麗島從兩方面融解了小高層的銷售難度。姚總提醒城郊小高層在建的項目：多層一定要與小高層拉開距離。充分利用小高層的觀景優(yōu)勢，設計上要讓小高層更好用。如該空出來的地方一定要空出來，給住戶更多的綠地。姚總認為，與消費者的溝通也很重要。你必須很了解你的客戶都有哪些需求，通過溝通，你可以將客戶所擔心的問題去掉。姚總認為，“創(chuàng)新”也是必不可少的。長城建設的湯經理認為，消費心態(tài)是需要引導的。如果小高層的建筑材料、電梯的品質等各方面都比多層做得更好，越來越理性的購房者會將目光更多地投向小高層。耀江·麗景灣副總經理陸怡認為，市郊樓盤一般擁有大的社區(qū)環(huán)境，開發(fā)商也要考慮在利用稀缺的土地資源時，在整體規(guī)劃設計方面如何將產品突出出來。小高層在沿海城市發(fā)展已經非常成熟，這是值得本地開發(fā)商借鑒的。德盛行物業(yè)顧問有限公司市場部經理吳曉分析，由于售價相對較高，因此，小高層在市場推廣時有一定的難度，但也并非不能逾越。吳曉提出，郊區(qū)要建小高層，不能跟多層搶市場，而應另辟一個“小高層市場”。她分析說，從購房者的需求層面上來講，購房是個綜合的過程。購房者在做選擇時，不單單是在多層或小高層之間作比較，還有居住環(huán)境、物業(yè)管理、戶型等各方面的考慮。小高層開發(fā)商如果從這些方面著手，將小高層的劣勢降到最低，優(yōu)勢發(fā)揮得最大，讓小高層達到多層的舒適度，就有可能出現“小高層市場”。具體說來，吳曉建議從三個方面入手。首先，小高層的戶型不能參照多層，應在滿足居住功能的前提下，縮小單套面積，比如現在的三室二廳面積多在130~140平方米，那么小高層的三室二廳放在120平方米左右會比較合適。一來總價降低，減小了購房者的付款壓力，二來，由于在居住方面不會受到明顯的影響，較為容易得到購房者的認可。其次，小高層最好采取“板式”，不宜采取“點式”。點式易帶來兩個問題：“黑房”和電梯緊張。板式在避免了這兩個問題的同時，和多層一樣的結構還會帶來相似的居住感受。最后，還要將小高層的尊貴程度與多層區(qū)分開來。這主要是從一些附加設施上下工夫，如居住環(huán)境、物業(yè)管理等。小高層的購買成本比多層高，如果居住環(huán)境優(yōu)于多層，物業(yè)管理更為周到，會給購房者帶來心理上的滿足感，從而樂意購買小高層。附錄2：鄭州小高層發(fā)展（2005）很多人都會贊嘆聳入云層的建筑師杰作，但是真正讓他們把家安在高層之上時，他們卻突然都患上了恐高癥。他們不了解高層住宅，在他們眼里，小高層公攤面積大、物業(yè)費多、價格高、戶型不好，更甚者他們擔心會被困在電梯里。但是，每一個新事物的出現，必定給人們帶來的好處要多于它的缺點，它的發(fā)展也是一個逐步完善的過程。目前鄭州高層住宅的價格一般在3000元/平方米左右，地段景觀配套好一點的每平方米要4000元以上。雖然比多層略高，但還是在一個合理范圍內。至于高物業(yè)費，隨著消費理念的成熟，許多消費者也比較理性。相對于多層住宅，小高層的公攤其實就是多了電梯面積，通過建筑新技術、新材料的采用，加上合理的設計，公攤面積會變小，因此小高層的得房率與多層已不差上下。對于開發(fā)商，他們也不斷地在提高小高層的環(huán)境價值和配套價值，創(chuàng)造更大的效益空間。對于購房者來說，選擇什么樣的樓盤意味著享受什么樣的服務。小高層的客戶群一般經濟基礎好，文化素質高，對新事物接受能力較強，比較關心樓盤的品質，價格已不再是他們購房考慮的唯一重要因素。他們更看中的是居住品質和樓房的潛在價值。鄭州的漢飛·城市公園是一個倡導人與自然相融的江南山水園林，精心打造了坡景建筑小高層。其新穎的生活形態(tài)、居高臨下的氣質風韻、與人相協(xié)調的遺園藝術，必然以其罕見性和稀缺性從眾多“綠色樓盤”中脫穎而出，成為鄭州樓市又一建筑經典。從居住價值來看，通風良好、戶戶朝陽．視野開闊，收納更多的風景；空氣質量好、噪音污染小，帶給我們的是更高的生活質量。在漢飛·城市公園，讓您真正得到50％以上的綠化率，享受高品質的公園生活，完善的小區(qū)配套：時尚休閑沙龍、體閑娛樂廣場等。并建有小區(qū)幼兒園、小學，與鄰近新七中、藝術小學形成全齡教育體系，實現家長對孩子未來的期望。從投資價值來看，在二、三線城市，小高層住宅一般位于城市土地資源缺乏的繁華地段和正在發(fā)展的第二城市中心。從交通到環(huán)境，從配套到物業(yè)服務，居住和投資的大好前景毋庸置疑。在鄭州，小高層與多層住宅的差價并不大，這與鄭州的發(fā)展和消費水平有關。小高層在這樣一個不成熟的區(qū)域，價格不得不保守。叫得太低，成本不保；叫得太高，很多人難以接受。要與多層奪天下．差價就不能拉太大。但是在今后的幾年．小高層價值日益上漲．成為市場的寵兒。這是由小高層住宅產品品質一般較好，能夠歷時增值，在城市居住發(fā)展大潮中能夠長時間保持不落后等內在原因決定的。附錄3：武漢市小高層住宅市場研究小高層住宅近年來已成為武漢住宅發(fā)展的新趨勢?；仡櫸錆h市房地產市場，2000年以前，多層住宅以絕對的優(yōu)勢成為市場的主導產品，而小高層住宅作為一種嶄新的建筑形式并沒有被武漢市民所接受。“待置閨中無人識”的“小高層”，而今已逐漸成為武漢市住宅建設的重要形式。所謂小高層住宅，是指層數為7層以上14層以下的住宅，其平面布局類似于多層住宅，有載人電梯無消防電梯。與傳統(tǒng)的多層住宅和高層住宅相比，小高層住宅有許多優(yōu)點，可以說是更“人性化”的住宅。首先，小高層住宅帶有電梯，滿足老、弱、病、殘、孕居民上下樓，也給搬運重物帶來方便，提高了生活質量。其次，從節(jié)地原則出發(fā)，小高層住宅提高了建筑容積率，節(jié)約用地，但建筑密度卻縮小，從而可空出更多土地營造環(huán)境，提高綠化率，小區(qū)環(huán)境質量因而可大幅度改善。另外，相對于高層住宅而言，小高層住宅層數較低，結構體系簡單，對于開發(fā)商來說，投資較少，因此受到開發(fā)商青睞。目前，武漢市小高層項目的售價一般在2100元／平方米至3000元／平方米之間，約高出多層10％；電梯、環(huán)境的維護，使物業(yè)管理費用提高，武漢市民的消費觀相對滯后，高價產品受認同的程度相對較低。因此武漢市小高層消化情況和多層住宅相比相差甚遠。專家認為，由于土地的稀缺性，使節(jié)地原則在未來住宅建設中占有主導地位，小高層既順應了這種要求，其結構設計也十分符合人居需要。盡管初期在推廣上會有一定的阻礙，但只要有引導力，努力培育其市場