房地產(chǎn)市場報告 -2024年第三季度深圳寫字樓辦公樓出租租金市場分析報告與發(fā)展前景趨勢展望

1高力季報|深圳|2024年10月16日洞察及建議洞察及建議三季度全市寫字樓市場以價換量成效凸顯，凈吸納量環(huán)比上升61%至15.2萬平方米，接近近五年來季均水平，年內累計凈吸納量超去年全年?？罩寐试诙鄠€存量項目的有效去化支撐下連續(xù)兩個季度企穩(wěn)，環(huán)比收窄0.1個百分點至27.0%。一至三季度全市供求比約1.6，較去年全年2.5的水平顯著下降。本季度硬科技企業(yè)在本季度表現(xiàn)相對活躍，大面積成交行業(yè)分布多樣。全市租金環(huán)比下降3.6%至157.5元每月每平方米。新增供應持續(xù)高企，租金下跌趨勢料將持續(xù)，而近期推出的大規(guī)模宏觀刺激政策有望帶來需求端的提振。業(yè)主建議運營方深挖企業(yè)需求及自身特有資源，進行差異化定位，提供具有針對性的專業(yè)服務，以在激烈的競爭中打造差異化競爭優(yōu)勢，避免陷入價格戰(zhàn)。租戶對自身未來3-5年發(fā)展具有樂觀預期的企業(yè)，可在當前租戶市場環(huán)境下，篩選性價比突出且符合企業(yè)發(fā)展需求的物業(yè)進行擴租或提升物業(yè)品質，改善員工體驗。租金空置率●傳統(tǒng)商務區(qū)整體市場2024Q22024Q3新興商務區(qū)羅湖24Q224Q3福田24Q224Q3南山24Q224Q324Q3寶安24Q224Q3數(shù)據(jù)來源：高力國際注：本頁地圖經(jīng)過變形處理，不作為實際測量依據(jù)22024年三季度回顧2024年三季度回顧?本季度共計三個新項目入市，體量約21.6萬平方米，全市甲級寫字樓總存量攀升至941.1萬平方米。一至三季度，全市甲級寫字樓新供應約57萬平方米，供求比約1.6，較去年全年高達2.5的水平顯著下降。?三季度凈吸納量則環(huán)比上升61%至15.2萬平方米，已接近近五年來平均水平。以價換量、推出專業(yè)化服務、定制裝修、延長免租期、聯(lián)動政府產(chǎn)業(yè)培育戰(zhàn)略、深挖業(yè)主自身資源等措施均在一定程度上助力成交的落定。具有顯著的價格優(yōu)勢且品質突出的項目更易于吸納周邊置換需求。前三季度全市凈吸納量35.2萬平方米已超去年全年。季末全市空置率環(huán)比收窄0.1個百分點至27.0%。?從行業(yè)分布來看，本季度互聯(lián)網(wǎng)科技表現(xiàn)亮眼，總量占比達35%，半導體、存儲等硬科技相關企業(yè)相對活躍。大面積成交行業(yè)分布多樣化，金融業(yè)占比下降至11%；以律所、人力資源服務為代表的專業(yè)服務業(yè)占比約11%。?在各片區(qū)，前海、科技園表現(xiàn)活躍。其中前海凈去化量最高，達5.7萬平方米，科技、金融成交活躍，多為區(qū)域內置換及來自科技園、寶安的搬遷；科技園的科技類企業(yè)多為擴租及區(qū)域內整合。?受到存量項目以價換量以及新供應項目更多的分布于新興商務區(qū)及非核心區(qū)域等多方面因素的影響，全市甲級寫字樓平均租金環(huán)比下降3.6%至158元每月每平方米，同比下降14.0%。更低的租賃成本是促進降本增效需求釋放的重要因素。?持續(xù)下行的成本促進企業(yè)積極推進辦公空間整合，帶動需求復蘇。三季度多個項目取得較好的去化成果，全市年內累計凈吸納量已超去年全年水平，單季凈吸納量接近過去五年平均水平，空置率在去化支撐下連續(xù)兩個季度持穩(wěn)。歸屬于新質生產(chǎn)力的科技企業(yè)表現(xiàn)亮眼，為市場重要支撐力。?近期，大規(guī)模經(jīng)濟刺激政策出臺，首次提出要促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，經(jīng)濟預期信心大幅扭轉。后續(xù)伴隨政策的持續(xù)落實，消費提振、企業(yè)經(jīng)營改善有望逐步實現(xiàn)，進而促進需求增長，帶動寫字樓市場活躍度的提升。?就市場指標而言，四季度預期的待入市項目約40萬平方米，主要分布于前海。受制于新增供應，各區(qū)域空置壓力將持續(xù)分化。而租金在競爭壓力、結構性因素及年末指標壓力影響下下行趨勢難以改變。?在供應放量且需求疲軟的市場中，即便項目具有優(yōu)質的地理位置及硬件條件，僅依賴以價換量仍難以實現(xiàn)持續(xù)健康運營，且不利于市場良性發(fā)展。而差異化定位及針對性專業(yè)服務有望打造差異化競爭優(yōu)勢，要求運營方深挖企業(yè)需求及自身資源，高度重視專業(yè)服務能力的提升。供應、凈吸納量及空置率201920202021202220232024Q1-Q3201920202021202220232024Q1-Q3供應/吸納量2,0005000數(shù)據(jù)來源：高力國際空置率空置率及租金租金2502502000201920202021202220232024Q1-Q3201920202021202220232024Q1-Q3數(shù)據(jù)來源：高力國際alvin.zhong@june.kang@alvin.zhong@june.kang@如需更多資訊，請聯(lián)系：鐘偉毅董事總經(jīng)理|華南+8675588258659劉紫千董事|辦公樓服務部|深圳+8675588258646joyce.s.liu@亢亞娟負責人|研究|深圳+8675588258634關于高力國際高力國際（納斯達克及多倫多證券交易所股票代碼：CIGI）是一家領先的多元化專業(yè)服務和投資管理公司。憑借在66個國家建立的運營網(wǎng)絡，超過19,000位銳意進取的專業(yè)人員緊密合作，努力為房地產(chǎn)用戶、業(yè)主和投資者提