【天津市房價的影響因素實證探析（論文）7800字】

天津市房價的影響因素實證分析目錄TOC\o"1-2"\h\u24948天津市房價的影響因素探究 1165451緒論 2283821.1研究背景 2103161.2研究意義 3310391.3研究內(nèi)容 4290912天津市房價影響因素分析 4240502.1發(fā)展水平因素 548642.2供需因素 5221622.3家庭收入因素 7127002.4政策因素 713912.5其他因素 862923數(shù)據(jù)的收集與整理 8150973.1數(shù)據(jù)的收集 8269393.2描述性分析 925431head(data) 11222224建立天津市房價預(yù)測模型 12178454.1建立多元線性回歸模型 1243634.2模型結(jié)果分析 14192235結(jié)論和建議 1423609參考文獻(xiàn) 15內(nèi)容摘要：住房問題是我國重要的民生問題，而房價與百姓息息相關(guān)。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。房地產(chǎn)開發(fā)的黃金時代已經(jīng)過去了，逐漸進(jìn)入了房地產(chǎn)競爭的白熱化階段。隨著土地成本的不斷上升和項目合作開發(fā)模式的頻繁出現(xiàn)以及房地產(chǎn)新政策的出現(xiàn)，合理判斷天津未來房價走勢顯得尤為重要。本文分析了住宅開發(fā)成本、商品房供給、經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)調(diào)控政策對商品房價格的影響。本文選取2010-2019年影響天津市房價的幾個主要因素的歷史數(shù)據(jù)作為依據(jù)，利用SPSS軟件對上述因素進(jìn)行多重共線性檢驗，最終篩選出經(jīng)濟(jì)因素，人口因素，供求關(guān)系，土地成本，天津市人均生產(chǎn)總值，居民消費水平作為自變量，建立多元線性回歸模型，運(yùn)用SPSS軟件計算得到回歸方程，另外通過標(biāo)準(zhǔn)化回歸系數(shù)的計算，比較各因素對天津市商品房價格的影響程度。關(guān)鍵字：房價；影響因素；多元線性回歸模型；多重共線性檢驗1緒論1.1研究背景房地產(chǎn)業(yè)作為我國主要城市的支柱產(chǎn)業(yè)。是監(jiān)測房地產(chǎn)市場的重要指標(biāo)，研究其影響因素具有重要意義。房地產(chǎn)價格影響因素的調(diào)控是房地產(chǎn)市場的核心問題，其合理發(fā)展對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展至關(guān)重要。近兩年，當(dāng)?shù)卣畬嵤┝藝?yán)厲的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，房價漲幅有所回落。但截止至2020年9月，15個副省級城市中，仍然有8個城市商品房銷售價格出現(xiàn)上漲趨勢，最高漲幅為14.03%。我國是一個經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡的國家，地區(qū)之間的房價差異巨大，即使在同一個城市的同一時間，不同地區(qū)的房價也有很大差異，天津也不例外。而一直以來，房地產(chǎn)是人們關(guān)注的永恒話題，而房價則是人們關(guān)注的焦點。然后選擇影響天津市房價的因素進(jìn)行研究，一方面豐富了本課題的理論研究，另一方面也為房價評估提供了理論依據(jù)和參考價值。最近，人們發(fā)現(xiàn)，購買商品房可以產(chǎn)生良好的投資回報。很多人都在關(guān)注商品房市場。由此，房價飆升，居民購房熱情高漲，甚至出現(xiàn)了恐慌性購房現(xiàn)象。重點樓盤有很多售樓處，甚至項目一開盤就售罄，于是出現(xiàn)了所謂的“陽光之家”。房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了房改、金融危機(jī)、限購、限貸之后，天津市近年來商品房成交均價和成交量見表1-1，天津商品房市場未來的發(fā)展方向是大家關(guān)心的問題。我國對住房體制改革已經(jīng)停止了長期以來我國所有企業(yè)和個人家庭的住房福利均等分配體系,使得房地產(chǎn)行業(yè)逐步活躍了起來,造成住房供給嚴(yán)重短缺的情況,再加上我國經(jīng)濟(jì)社會迅猛發(fā)展和城市化,居民收入不斷提高,銀行對住房消費信貸支持,潛在對住房的需求量大幅增加,推動了我國房價的持續(xù)、快速攀升。房價的迅猛上升引發(fā)了很多社會性的問題。比如,部分農(nóng)村居民因為購房困難,資金太過集中到房地產(chǎn)開發(fā)市場,對經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展造成一定的影響,甚至可能導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫,危害經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展。作為一個經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡的國家，我國各地區(qū)間房價差異巨大，即使是同一個城市同一時間，不同地段的房價有很大的差異，天津市也不例外。那么通過深入分析研究天津市造成房價價格波動的主要影響因素,對于加快促進(jìn)當(dāng)前天津市房地產(chǎn)開發(fā)市場健康和可持續(xù)發(fā)展必將起到非常重要的推動作用。該畢業(yè)論文以天津市房價為研究對象，通過選取合理的指標(biāo)體系，搜集資料，收集數(shù)據(jù)，并利用多元線性回歸分析的原理、方法，借助于統(tǒng)計軟件進(jìn)一步分析天津房價的現(xiàn)狀、探析影響天津市房價的主要因素，一方面，豐富了有關(guān)該課題的理論研究，另一方面，也為房價評估提供理論依據(jù)和參考價值。表12010年—2019年天津市住宅商品房成交面積和均價年份均價面積/萬平1.2研究意義作為我們國民經(jīng)濟(jì)的基本支柱和承載體的房地產(chǎn)業(yè)為國家經(jīng)濟(jì)建設(shè)和發(fā)展提供了基本的資源和物質(zhì)保障。它是各級國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會各行業(yè)、各部門不可缺少的基本物質(zhì)條件和空間環(huán)境條件。它也是我國工業(yè)化、城市化、一體化、發(fā)展和發(fā)展的重要因素，在現(xiàn)代化進(jìn)程中逐漸形成的獨立產(chǎn)業(yè)也促進(jìn)了上述進(jìn)程的發(fā)展，已經(jīng)成為國家發(fā)展和社會進(jìn)步的一個非常重要的組成部分。房地產(chǎn)行業(yè)的周期相對較長,關(guān)聯(lián)和設(shè)計的產(chǎn)業(yè)比較多。因此，房地產(chǎn)業(yè)整體產(chǎn)品結(jié)構(gòu)是否正確，布局是否合理，業(yè)主的市場需求及其帶來的增長速度直接影響到其他產(chǎn)業(yè)的市場規(guī)模、結(jié)構(gòu)、布局和速度。因此，房地產(chǎn)市場是人類社會財富的重要組成部分，房地產(chǎn)商品和服務(wù)業(yè)的發(fā)展將對國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。房地產(chǎn)商品行業(yè)本身就是一個特殊的多元化行業(yè)，直接關(guān)系到一個國家和民生的問題。它們既有一般商品行業(yè)的共同特點，也有自己未來的發(fā)展趨勢。從上圖可以看出，天津商品房價格居高不下，已經(jīng)超過了很多人的購買力。面對國家和地方政府出臺的一系列購房政策，銀行的貨幣信貸政策，以及商品房市場的動態(tài)，成為飯后熱議的話題。尤其重要的是，要深入分析天津市商品住宅價格的影響因素，對消費者如何選擇購房、房價如何波動做出客觀合理的預(yù)測。對廣大市民具有重要的指導(dǎo)作用，對開發(fā)商的投資、發(fā)展規(guī)劃和戰(zhàn)略布局具有重要的參考價值。1.3研究內(nèi)容本文的主要研究對象將是天津市房價的主要影響因素,將從理論基礎(chǔ)上綜合分析天津市房地產(chǎn)行業(yè)的一些相關(guān)統(tǒng)計資料,通過分析建立一個多元線性回歸的模型,運(yùn)用SPSS軟件對各區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，住房投資，住房供給，各地區(qū)家庭收入，家庭人口等方面篩選出權(quán)重較大的影響因素，再進(jìn)行多重共線性檢驗。之后再根據(jù)數(shù)學(xué)模型對天津房價進(jìn)行預(yù)測以及對房價影響因素做具體闡述。2天津市房價影響因素分析房價受很多因素的影響，這些因素相互制約，最終才形成了房地產(chǎn)的價格，通過查閱大量資料，以及翻閱有關(guān)書籍，總結(jié)出了以下影響房價的主要因素。各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平：經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高，相對應(yīng)的房價也會越來越高，窮人區(qū)和富人區(qū)的差距也會越來越明顯。住房投資：隨著房價越來越高，早些年的購房政策并不是那么完善，大量的資本涌入房地產(chǎn)市場，大量的買房囤房，扭曲了房產(chǎn)價格，惡意哄抬房價。住房供應(yīng):一個完整的房地產(chǎn)市場應(yīng)該包括房地產(chǎn)市場和土地市場兩部分。交易中主要信息指標(biāo)和與房價、地價緊密相關(guān)的主體性信息。地價費用是住宅建設(shè)項目總成本支出的重要因素。在進(jìn)行房屋銷售的過程中,土地價格會有所上升而其它成本保持一定的變化,房地產(chǎn)工廠的開發(fā)商獲利。一般做法都是通過提高住房價格,但由于房地產(chǎn)供應(yīng)總量缺乏彈性、競爭機(jī)制的作用等因素。土地需求的增加促進(jìn)了地價的進(jìn)一步上漲。各地區(qū)家庭收入：居民的收入提高，相應(yīng)的購買力也會增強(qiáng)。真正的住房需求會有更多的潛在需求，高收入人群的收入也會對商品房市場產(chǎn)生影響，從而導(dǎo)致房價上漲。家庭人口:家庭流動性是對商品房和住宅銷售價格的重要影響因素,人口總體數(shù)量的減少,家庭規(guī)模的多少等等也都會直接影響到商品房和住宅的價格。其他因素：房價除了受以上因素的影響外，還會受到一些不可控因素的影響，比如突發(fā)事件，自然災(zāi)害等。穩(wěn)定的房價市場，需要穩(wěn)定的社會環(huán)境支撐，沒有穩(wěn)定的社會環(huán)境，投資者們就不會對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生信心，需求就會萎縮，房價就會下跌，這是很重要的一個因素，但一般發(fā)生概率不大。2.1發(fā)展水平因素目前，在濱海新區(qū)綜合開發(fā)開放的階段，“一帶一路”、第一批國家重點自主技術(shù)創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)示范區(qū)正在逐步發(fā)展，京津冀區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展?！耙粠б宦贰焙偷谝慌鷩抑攸c自主技術(shù)創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)示范區(qū)的五個重點領(lǐng)域是圍繞國家的發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行互聯(lián)和疊加的。共同推動了近代天津的繁榮和快速發(fā)展，也為天津乃至國際發(fā)展提供了諸多機(jī)遇。以下是天津市近十年的國內(nèi)生產(chǎn)總值。圖1天津市近十年生產(chǎn)總值近十年天津市生產(chǎn)總值水平有了明顯的提升,實現(xiàn)了天津市居民收入與經(jīng)濟(jì)增長的協(xié)同推動和發(fā)展,房地產(chǎn)的發(fā)展也相對穩(wěn)定,由此可以說明天津市生產(chǎn)總值的提高帶動了天津市房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,而且房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)的快速發(fā)展也是天津市社會和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個至關(guān)重要的推動力量。2.2供需因素天津市作為中國人口最密集的省份之一,僅次于北京,上海。第七次人民全國常住人口普查十年統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn),天津市十年內(nèi)累計常住人口增加規(guī)模大約為1386.60萬余千人,與2010年第六次人民全國常住人口普查的1293.82萬余千人規(guī)模相比,十至五年間累計天津市人口增加92.78萬余千人,增長7.17%,年平均人口增長率大約為0.69%。在1個農(nóng)村集體常住人口中,共有1個農(nóng)村集體家庭戶486.71萬戶,集體戶59.75萬戶,家庭戶農(nóng)村常住人口數(shù)量總和戶數(shù)分別為1166.85萬戶,集體戶農(nóng)村常住人口戶數(shù)總和分別為219.75萬戶。平均每個擁有家族戶的城鎮(zhèn)農(nóng)村居民平均人口居住規(guī)模大約應(yīng)該是2.40人,比2010年第六次官方全國常住人口普查的2.80人大約略微減少0.40。常住人口中,0-14歲的城鎮(zhèn)居民主體群眾為186.81萬人,占13.47%;15-59歲的適齡兒童每年總?cè)丝谠鲩L分別為899.52萬人,占64.87%;60歲及以上的兒童總?cè)丝谠鲩L規(guī)模分別為300.27萬人,占21.66%。人口的增長增加了住房需求的壓力。根據(jù)大量數(shù)據(jù)，房價與人口正相關(guān)。圖2天津市商品房銷售面積圖3天津市商品房平均銷售價格2.3家庭收入因素從下表可知2019年天津市居民人均近幾年都在穩(wěn)步增長并且可支配收入已經(jīng)突破40000元，從而導(dǎo)致居民的消費水平也在逐年增加，房屋成了重要的消費需求，因此房屋需求不斷增加，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供了有利條件。圖4天津市人均可支配收入和消費水平2.4政策因素近十年來，天津市商品房市場發(fā)展迅速，房價也隨之飆升。為了抑制房價不合理上漲，政府出臺了幾項穩(wěn)定房價的相關(guān)政策，以及天津市政府近期出臺的政策：區(qū)域性住房限購、差別化住房限貸、價格競爭、自有租賃、棚改、價格調(diào)控。黨中央、國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的要求，堅持“房子是用來住的，不是用來炒房的”定位。這次調(diào)控力度大，調(diào)控范圍更全面。天津商品房市場已取得初步成效。在當(dāng)前的大環(huán)境下，商品房市場的未來走向還需要進(jìn)一步探討。基于以上分析，要想把價格變化控制在合理水平，就需要堅定不移地堅持商品房調(diào)控政策，防止價格反彈。另外，房價本身受多種因素影響，只能靠政策調(diào)控。這種“看得見的手”只能解決一時的需要，不能解決長遠(yuǎn)的問題。要長期保持樓市穩(wěn)定，需要商品房市場的短期調(diào)控和一系列長效機(jī)制有機(jī)配合，共同協(xié)調(diào)調(diào)控。2.5其他因素穩(wěn)定的房價市場，需要穩(wěn)定的社會環(huán)境支撐，沒有穩(wěn)定的社會環(huán)境，投資者們就不會對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生信心，需求就會萎縮，房價就會下跌，這是很重要的一個因素，但一般發(fā)生概率不大，不具備參考意義，在此不過多闡述。3數(shù)據(jù)的收集與整理3.1數(shù)據(jù)的收集綜合考慮上述各種影響因素的數(shù)據(jù)來選擇作為模型分析的主要數(shù)據(jù),包括經(jīng)濟(jì)因素,人口因素,土地成本,天津市的人均生產(chǎn)總值,居民的消費水平。（數(shù)據(jù)來源于統(tǒng)計年鑒）表2天津市近十年年末常住人口年份2010201120122013201420152016201720182019常住人口12991355141314721517154715621557156015623.2描述性分析圖5天津市年末常住人口如圖5所示，天津市近十年年末常住人口緩慢增長甚至基本不變。圖6天津市居民消費水平由圖6可知，天津市從2010年開始，居民消費水平都呈增長態(tài)勢，并且2019年最高。圖7天津市生產(chǎn)總值天津市生產(chǎn)總值趨勢與居民消費水平一樣，總體呈上升趨勢，于2019年最高，說明天津市經(jīng)濟(jì)發(fā)展十分穩(wěn)定。圖8人均可支配收入人均可支配收入發(fā)展趨勢和生產(chǎn)總值一樣穩(wěn)定上升。圖9房地產(chǎn)開發(fā)住宅投資額近十年來，房地產(chǎn)投資額越來越大，說明房地產(chǎn)市場受到越來越多的關(guān)注，并且發(fā)展前景較好。房地產(chǎn)開發(fā)住宅投資額關(guān)系到了房地產(chǎn)投資的比例，比例越大房地產(chǎn)銷售額就越大。將所選數(shù)據(jù)用spss軟件進(jìn)行描述性分析，結(jié)果如下：圖10房地產(chǎn)開發(fā)住宅投資額用R語言對相關(guān)變量繪制箱線圖進(jìn)行描述性分析，代碼如下：data=read.csv("d:/111(1).csv",header=T)head(data)fix(data)install.packages("gridExtra")library(gridExtra)p1=boxplot(data$年末常住人口.萬人,data$國內(nèi)生產(chǎn)總值.億元,data$居民消費水平.元,data$居民人均可支配收入.元,data$房地產(chǎn)開發(fā)住宅投資額.億元)結(jié)果如圖：圖11各個指標(biāo)數(shù)據(jù)的箱線圖通過描述性分析可知，樣本數(shù)據(jù)都不存在特別大或者特別小的異常值，對建立模型效果較好。其中年末常住人口的均值相對較大，總體呈右偏態(tài)勢。4建立天津市房價預(yù)測模型4.1建立多元線性回歸模型設(shè)X1為年末人口常住量；X2為天津市GDP；X3為居民消費水平；X4為居民人均可支配收入；X5為房地產(chǎn)開發(fā)住宅投資額；Y為成交均價。先通過spss軟件對變量進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，再進(jìn)行回歸分析圖12系數(shù)圖13共線性診斷通過上述結(jié)果我們發(fā)現(xiàn)建立模型之前應(yīng)該避免出現(xiàn)自變量之間是否存在某種線性相互關(guān)系的情況,多重共線性會給模型參數(shù)估計帶來很多問題,為了有效地避免這種情況的出現(xiàn),我們應(yīng)該使用spss軟件對自變量之間是否存在多重共線性的檢驗,如果是否存在多重共線性,就應(yīng)該排除問題變量,再建立回歸模型。根據(jù)多重共線性檢驗，發(fā)現(xiàn)變量之間存在嚴(yán)重共線性，我們需要對影響變量進(jìn)行剔除，再進(jìn)行模型建立。通過上述共線性檢驗。本文需要對引起共線性的變量進(jìn)行剔除，首先考慮剔除關(guān)聯(lián)度較大的變量，剔除之后再建立房價預(yù)測模型。前兩個章節(jié)中已經(jīng)談到了人均可支配收入和房地產(chǎn)開發(fā)投資呈正相關(guān)關(guān)系。所以選擇保留人均可支配收入，剔除房地產(chǎn)開發(fā)投資變量。這樣就得到了回歸模型中的所有變量。設(shè)X1為年末人口常住量；X2為天津市GDP；X3為居民消費水平；X4為居民人均可支配收入；Y為成交均價。然后剔除對變量有影響的住宅投資額。再次進(jìn)行多重共線性檢驗，檢驗成果如下圖14R值圖15Anova值圖16系數(shù)圖17共線性診斷數(shù)值可以看出剔除影響變量后，自變量和因變量之間的R為0.991，R2為0.983，說明擬合效果較好，方差分析中F值為72.068，P值小于0.05，建立的回歸模型有統(tǒng)計學(xué)意義。將天津市房屋的成交均價作為因變量，年末常住人口，天津市GDP，居民消費水平，居民人均可支配收入為自變量，建立天津市房價預(yù)測模型。根據(jù)SPSS軟件算出的回歸系數(shù)得到回歸方程：Y=58581.712?50.8864.2模型結(jié)果分析本章對天津市房價的影響因素進(jìn)行了深入的剖析和研究，首先收集數(shù)據(jù)，然后對數(shù)據(jù)進(jìn)行處理，選出回歸分析的自變量，再利用SPSS軟件對初步篩選出的自變量進(jìn)行多重共線性檢驗，根據(jù)多重共線性檢驗的結(jié)果剔除了相關(guān)性高的變量，保證了回歸模型的穩(wěn)定性和有效性。對最終選定的影響因素作為回歸模型的自變量，用SPSS軟件得出回歸系數(shù)，算出回歸方程，根據(jù)回歸系數(shù)可以得出年末常駐人口對應(yīng)的符號是負(fù)的，說明這個因素對天津市房價的影響是負(fù)面的，同樣的居民人均可支配收入也是負(fù)的，該因素對天津市房價的影響也是負(fù)面的。而天津市國民生產(chǎn)總值和居民消費水平對天津市房價起到積極的作用。5結(jié)論和建議本文通過對天津市近十年的發(fā)展情況進(jìn)行分析建模，對開發(fā)商投資，地方政府制定政策起到了一定的指導(dǎo)作用，我們得出以下結(jié)論：房屋作為國民生活中不可或缺的一部分，政府制定的政策在很大程度上影響了房屋的價格。房屋本身的開發(fā)成本，所處的地理位置這些房屋本身的因素決定了房屋價格，還有其他外部因素，比如人均可支配收入，天津市國民生產(chǎn)總值，人口因素等。這些因素綜合作用，影響房屋的供需，從而決定了房屋的價格水平。不同的國家,不同地區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展水平不盡相同,這些受到影響的因素對天津市房屋價格的影響也不相同,本文主要通過分析天津市近十年來的統(tǒng)計數(shù)據(jù),通過建立一種多元線性回歸模型的研究方法,對這些受到影響的天津市房價的主要影響因素進(jìn)行了探究，根據(jù)回歸方程標(biāo)準(zhǔn)化系數(shù)得出，對天津市房價影響最大的是人均可支配收入，其次是居民消費水平。房地產(chǎn)行業(yè)是我國一大支柱產(chǎn)業(yè)，人口的增加對房地產(chǎn)市場的需求奠定基礎(chǔ)，國家應(yīng)該實施合理有效的房地產(chǎn)政策，使市場健康發(fā)展，避免房價畸形，嚴(yán)重影響市場環(huán)境，嚴(yán)厲打擊炒房等不利于市場平穩(wěn)運(yùn)行的一系列行為。隨著城市的發(fā)展和進(jìn)步，城市居民的數(shù)量逐年增加，人口規(guī)模的增加為商品房市場的有效需求奠定了基礎(chǔ)，這使得商品房價格應(yīng)運(yùn)而生。為穩(wěn)定商品房市場，國家可以考慮采取提高中長期貸款利率等金融手段，抑制投資性需求和投機(jī)性需求，避免購房恐慌，使市場健康穩(wěn)定發(fā)展。除此之外，消費者們過于樂觀的心理也相應(yīng)的抬高了房價，人們的盲目樂觀導(dǎo)致很多消費者跟風(fēng)購房，非常不利于商品房市場的平穩(wěn)運(yùn)行。政府應(yīng)該制定相關(guān)政策，降低消費者們的心理預(yù)期，穩(wěn)定市場環(huán)境。上述情況對市場有綜合影響，預(yù)計未來商品房市場將趨于穩(wěn)定。參考文獻(xiàn)[1]茆詩松,呂曉玲.數(shù)理統(tǒng)計學(xué)（第2版）[M].北京：中國人民大學(xué)出版社,2016.[2]何曉群,劉文卿.應(yīng)用回歸分析（第5版）[M].北京：中國人民大學(xué)出版社,2019.[3]張清華.基于主成分分析法研究影響宜昌市房價的主要因素[J].住宅與房地產(chǎn).2018(36).[4]高田.南京市房價影響因素的實證研究[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊.2019(12).

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