【天津市房?jī)r(jià)的影響因素實(shí)證探析（論文）7800字】

天津市房?jī)r(jià)的影響因素實(shí)證分析目錄TOC\o"1-2"\h\u24948天津市房?jī)r(jià)的影響因素探究 1165451緒論 2283821.1研究背景 2103161.2研究意義 3310391.3研究?jī)?nèi)容 4290912天津市房?jī)r(jià)影響因素分析 4240502.1發(fā)展水平因素 548642.2供需因素 5221622.3家庭收入因素 7127002.4政策因素 713912.5其他因素 862923數(shù)據(jù)的收集與整理 8150973.1數(shù)據(jù)的收集 8269393.2描述性分析 925431head(data) 11222224建立天津市房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)模型 12178454.1建立多元線性回歸模型 1243634.2模型結(jié)果分析 14192235結(jié)論和建議 1423609參考文獻(xiàn) 15內(nèi)容摘要：住房問題是我國(guó)重要的民生問題，而房?jī)r(jià)與百姓息息相關(guān)。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。房地產(chǎn)開發(fā)的黃金時(shí)代已經(jīng)過去了，逐漸進(jìn)入了房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的白熱化階段。隨著土地成本的不斷上升和項(xiàng)目合作開發(fā)模式的頻繁出現(xiàn)以及房地產(chǎn)新政策的出現(xiàn)，合理判斷天津未來房?jī)r(jià)走勢(shì)顯得尤為重要。本文分析了住宅開發(fā)成本、商品房供給、經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)商品房?jī)r(jià)格的影響。本文選取2010-2019年影響天津市房?jī)r(jià)的幾個(gè)主要因素的歷史數(shù)據(jù)作為依據(jù)，利用SPSS軟件對(duì)上述因素進(jìn)行多重共線性檢驗(yàn)，最終篩選出經(jīng)濟(jì)因素，人口因素，供求關(guān)系，土地成本，天津市人均生產(chǎn)總值，居民消費(fèi)水平作為自變量，建立多元線性回歸模型，運(yùn)用SPSS軟件計(jì)算得到回歸方程，另外通過標(biāo)準(zhǔn)化回歸系數(shù)的計(jì)算，比較各因素對(duì)天津市商品房?jī)r(jià)格的影響程度。關(guān)鍵字：房?jī)r(jià)；影響因素；多元線性回歸模型；多重共線性檢驗(yàn)1緒論1.1研究背景房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)主要城市的支柱產(chǎn)業(yè)。是監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要指標(biāo)，研究其影響因素具有重要意義。房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的調(diào)控是房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心問題，其合理發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展至關(guān)重要。近兩年，當(dāng)?shù)卣畬?shí)施了嚴(yán)厲的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，房?jī)r(jià)漲幅有所回落。但截止至2020年9月，15個(gè)副省級(jí)城市中，仍然有8個(gè)城市商品房銷售價(jià)格出現(xiàn)上漲趨勢(shì)，最高漲幅為14.03%。我國(guó)是一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡的國(guó)家，地區(qū)之間的房?jī)r(jià)差異巨大，即使在同一個(gè)城市的同一時(shí)間，不同地區(qū)的房?jī)r(jià)也有很大差異，天津也不例外。而一直以來，房地產(chǎn)是人們關(guān)注的永恒話題，而房?jī)r(jià)則是人們關(guān)注的焦點(diǎn)。然后選擇影響天津市房?jī)r(jià)的因素進(jìn)行研究，一方面豐富了本課題的理論研究，另一方面也為房?jī)r(jià)評(píng)估提供了理論依據(jù)和參考價(jià)值。最近，人們發(fā)現(xiàn)，購(gòu)買商品房可以產(chǎn)生良好的投資回報(bào)。很多人都在關(guān)注商品房市場(chǎng)。由此，房?jī)r(jià)飆升，居民購(gòu)房熱情高漲，甚至出現(xiàn)了恐慌性購(gòu)房現(xiàn)象。重點(diǎn)樓盤有很多售樓處，甚至項(xiàng)目一開盤就售罄，于是出現(xiàn)了所謂的“陽(yáng)光之家”。房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了房改、金融危機(jī)、限購(gòu)、限貸之后，天津市近年來商品房成交均價(jià)和成交量見表1-1，天津商品房市場(chǎng)未來的發(fā)展方向是大家關(guān)心的問題。我國(guó)對(duì)住房體制改革已經(jīng)停止了長(zhǎng)期以來我國(guó)所有企業(yè)和個(gè)人家庭的住房福利均等分配體系,使得房地產(chǎn)行業(yè)逐步活躍了起來,造成住房供給嚴(yán)重短缺的情況,再加上我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)迅猛發(fā)展和城市化,居民收入不斷提高,銀行對(duì)住房消費(fèi)信貸支持,潛在對(duì)住房的需求量大幅增加,推動(dòng)了我國(guó)房?jī)r(jià)的持續(xù)、快速攀升。房?jī)r(jià)的迅猛上升引發(fā)了很多社會(huì)性的問題。比如,部分農(nóng)村居民因?yàn)橘?gòu)房困難,資金太過集中到房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng),對(duì)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展造成一定的影響,甚至可能導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫,危害經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展。作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡的國(guó)家，我國(guó)各地區(qū)間房?jī)r(jià)差異巨大，即使是同一個(gè)城市同一時(shí)間，不同地段的房?jī)r(jià)有很大的差異，天津市也不例外。那么通過深入分析研究天津市造成房?jī)r(jià)價(jià)格波動(dòng)的主要影響因素,對(duì)于加快促進(jìn)當(dāng)前天津市房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)健康和可持續(xù)發(fā)展必將起到非常重要的推動(dòng)作用。該畢業(yè)論文以天津市房?jī)r(jià)為研究對(duì)象，通過選取合理的指標(biāo)體系，搜集資料，收集數(shù)據(jù)，并利用多元線性回歸分析的原理、方法，借助于統(tǒng)計(jì)軟件進(jìn)一步分析天津房?jī)r(jià)的現(xiàn)狀、探析影響天津市房?jī)r(jià)的主要因素，一方面，豐富了有關(guān)該課題的理論研究，另一方面，也為房?jī)r(jià)評(píng)估提供理論依據(jù)和參考價(jià)值。表12010年—2019年天津市住宅商品房成交面積和均價(jià)年份均價(jià)面積/萬(wàn)平1.2研究意義作為我們國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基本支柱和承載體的房地產(chǎn)業(yè)為國(guó)家經(jīng)濟(jì)建設(shè)和發(fā)展提供了基本的資源和物質(zhì)保障。它是各級(jí)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)各行業(yè)、各部門不可缺少的基本物質(zhì)條件和空間環(huán)境條件。它也是我國(guó)工業(yè)化、城市化、一體化、發(fā)展和發(fā)展的重要因素，在現(xiàn)代化進(jìn)程中逐漸形成的獨(dú)立產(chǎn)業(yè)也促進(jìn)了上述進(jìn)程的發(fā)展，已經(jīng)成為國(guó)家發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步的一個(gè)非常重要的組成部分。房地產(chǎn)行業(yè)的周期相對(duì)較長(zhǎng),關(guān)聯(lián)和設(shè)計(jì)的產(chǎn)業(yè)比較多。因此，房地產(chǎn)業(yè)整體產(chǎn)品結(jié)構(gòu)是否正確，布局是否合理，業(yè)主的市場(chǎng)需求及其帶來的增長(zhǎng)速度直接影響到其他產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)、布局和速度。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)是人類社會(huì)財(cái)富的重要組成部分，房地產(chǎn)商品和服務(wù)業(yè)的發(fā)展將對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。房地產(chǎn)商品行業(yè)本身就是一個(gè)特殊的多元化行業(yè)，直接關(guān)系到一個(gè)國(guó)家和民生的問題。它們既有一般商品行業(yè)的共同特點(diǎn)，也有自己未來的發(fā)展趨勢(shì)。從上圖可以看出，天津商品房?jī)r(jià)格居高不下，已經(jīng)超過了很多人的購(gòu)買力。面對(duì)國(guó)家和地方政府出臺(tái)的一系列購(gòu)房政策，銀行的貨幣信貸政策，以及商品房市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)，成為飯后熱議的話題。尤其重要的是，要深入分析天津市商品住宅價(jià)格的影響因素，對(duì)消費(fèi)者如何選擇購(gòu)房、房?jī)r(jià)如何波動(dòng)做出客觀合理的預(yù)測(cè)。對(duì)廣大市民具有重要的指導(dǎo)作用，對(duì)開發(fā)商的投資、發(fā)展規(guī)劃和戰(zhàn)略布局具有重要的參考價(jià)值。1.3研究?jī)?nèi)容本文的主要研究對(duì)象將是天津市房?jī)r(jià)的主要影響因素,將從理論基礎(chǔ)上綜合分析天津市房地產(chǎn)行業(yè)的一些相關(guān)統(tǒng)計(jì)資料,通過分析建立一個(gè)多元線性回歸的模型,運(yùn)用SPSS軟件對(duì)各區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，住房投資，住房供給，各地區(qū)家庭收入，家庭人口等方面篩選出權(quán)重較大的影響因素，再進(jìn)行多重共線性檢驗(yàn)。之后再根據(jù)數(shù)學(xué)模型對(duì)天津房?jī)r(jià)進(jìn)行預(yù)測(cè)以及對(duì)房?jī)r(jià)影響因素做具體闡述。2天津市房?jī)r(jià)影響因素分析房?jī)r(jià)受很多因素的影響，這些因素相互制約，最終才形成了房地產(chǎn)的價(jià)格，通過查閱大量資料，以及翻閱有關(guān)書籍，總結(jié)出了以下影響房?jī)r(jià)的主要因素。各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平：經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高，相對(duì)應(yīng)的房?jī)r(jià)也會(huì)越來越高，窮人區(qū)和富人區(qū)的差距也會(huì)越來越明顯。住房投資：隨著房?jī)r(jià)越來越高，早些年的購(gòu)房政策并不是那么完善，大量的資本涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，大量的買房囤房，扭曲了房產(chǎn)價(jià)格，惡意哄抬房?jī)r(jià)。住房供應(yīng):一個(gè)完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該包括房地產(chǎn)市場(chǎng)和土地市場(chǎng)兩部分。交易中主要信息指標(biāo)和與房?jī)r(jià)、地價(jià)緊密相關(guān)的主體性信息。地價(jià)費(fèi)用是住宅建設(shè)項(xiàng)目總成本支出的重要因素。在進(jìn)行房屋銷售的過程中,土地價(jià)格會(huì)有所上升而其它成本保持一定的變化,房地產(chǎn)工廠的開發(fā)商獲利。一般做法都是通過提高住房?jī)r(jià)格,但由于房地產(chǎn)供應(yīng)總量缺乏彈性、競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的作用等因素。土地需求的增加促進(jìn)了地價(jià)的進(jìn)一步上漲。各地區(qū)家庭收入：居民的收入提高，相應(yīng)的購(gòu)買力也會(huì)增強(qiáng)。真正的住房需求會(huì)有更多的潛在需求，高收入人群的收入也會(huì)對(duì)商品房市場(chǎng)產(chǎn)生影響，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。家庭人口:家庭流動(dòng)性是對(duì)商品房和住宅銷售價(jià)格的重要影響因素,人口總體數(shù)量的減少,家庭規(guī)模的多少等等也都會(huì)直接影響到商品房和住宅的價(jià)格。其他因素：房?jī)r(jià)除了受以上因素的影響外，還會(huì)受到一些不可控因素的影響，比如突發(fā)事件，自然災(zāi)害等。穩(wěn)定的房?jī)r(jià)市場(chǎng)，需要穩(wěn)定的社會(huì)環(huán)境支撐，沒有穩(wěn)定的社會(huì)環(huán)境，投資者們就不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生信心，需求就會(huì)萎縮，房?jī)r(jià)就會(huì)下跌，這是很重要的一個(gè)因素，但一般發(fā)生概率不大。2.1發(fā)展水平因素目前，在濱海新區(qū)綜合開發(fā)開放的階段，“一帶一路”、第一批國(guó)家重點(diǎn)自主技術(shù)創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)示范區(qū)正在逐步發(fā)展，京津冀區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展。“一帶一路”和第一批國(guó)家重點(diǎn)自主技術(shù)創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)示范區(qū)的五個(gè)重點(diǎn)領(lǐng)域是圍繞國(guó)家的發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行互聯(lián)和疊加的。共同推動(dòng)了近代天津的繁榮和快速發(fā)展，也為天津乃至國(guó)際發(fā)展提供了諸多機(jī)遇。以下是天津市近十年的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值。圖1天津市近十年生產(chǎn)總值近十年天津市生產(chǎn)總值水平有了明顯的提升,實(shí)現(xiàn)了天津市居民收入與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的協(xié)同推動(dòng)和發(fā)展,房地產(chǎn)的發(fā)展也相對(duì)穩(wěn)定,由此可以說明天津市生產(chǎn)總值的提高帶動(dòng)了天津市房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,而且房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)的快速發(fā)展也是天津市社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)至關(guān)重要的推動(dòng)力量。2.2供需因素天津市作為中國(guó)人口最密集的省份之一,僅次于北京,上海。第七次人民全國(guó)常住人口普查十年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn),天津市十年內(nèi)累計(jì)常住人口增加規(guī)模大約為1386.60萬(wàn)余千人,與2010年第六次人民全國(guó)常住人口普查的1293.82萬(wàn)余千人規(guī)模相比,十至五年間累計(jì)天津市人口增加92.78萬(wàn)余千人,增長(zhǎng)7.17%,年平均人口增長(zhǎng)率大約為0.69%。在1個(gè)農(nóng)村集體常住人口中,共有1個(gè)農(nóng)村集體家庭戶486.71萬(wàn)戶,集體戶59.75萬(wàn)戶,家庭戶農(nóng)村常住人口數(shù)量總和戶數(shù)分別為1166.85萬(wàn)戶,集體戶農(nóng)村常住人口戶數(shù)總和分別為219.75萬(wàn)戶。平均每個(gè)擁有家族戶的城鎮(zhèn)農(nóng)村居民平均人口居住規(guī)模大約應(yīng)該是2.40人,比2010年第六次官方全國(guó)常住人口普查的2.80人大約略微減少0.40。常住人口中,0-14歲的城鎮(zhèn)居民主體群眾為186.81萬(wàn)人,占13.47%;15-59歲的適齡兒童每年總?cè)丝谠鲩L(zhǎng)分別為899.52萬(wàn)人,占64.87%;60歲及以上的兒童總?cè)丝谠鲩L(zhǎng)規(guī)模分別為300.27萬(wàn)人,占21.66%。人口的增長(zhǎng)增加了住房需求的壓力。根據(jù)大量數(shù)據(jù)，房?jī)r(jià)與人口正相關(guān)。圖2天津市商品房銷售面積圖3天津市商品房平均銷售價(jià)格2.3家庭收入因素從下表可知2019年天津市居民人均近幾年都在穩(wěn)步增長(zhǎng)并且可支配收入已經(jīng)突破40000元，從而導(dǎo)致居民的消費(fèi)水平也在逐年增加，房屋成了重要的消費(fèi)需求，因此房屋需求不斷增加，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供了有利條件。圖4天津市人均可支配收入和消費(fèi)水平2.4政策因素近十年來，天津市商品房市場(chǎng)發(fā)展迅速，房?jī)r(jià)也隨之飆升。為了抑制房?jī)r(jià)不合理上漲，政府出臺(tái)了幾項(xiàng)穩(wěn)定房?jī)r(jià)的相關(guān)政策，以及天津市政府近期出臺(tái)的政策：區(qū)域性住房限購(gòu)、差別化住房限貸、價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)、自有租賃、棚改、價(jià)格調(diào)控。黨中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的要求，堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒房的”定位。這次調(diào)控力度大，調(diào)控范圍更全面。天津商品房市場(chǎng)已取得初步成效。在當(dāng)前的大環(huán)境下，商品房市場(chǎng)的未來走向還需要進(jìn)一步探討?；谝陨戏治觯氚褍r(jià)格變化控制在合理水平，就需要堅(jiān)定不移地堅(jiān)持商品房調(diào)控政策，防止價(jià)格反彈。另外，房?jī)r(jià)本身受多種因素影響，只能靠政策調(diào)控。這種“看得見的手”只能解決一時(shí)的需要，不能解決長(zhǎng)遠(yuǎn)的問題。要長(zhǎng)期保持樓市穩(wěn)定，需要商品房市場(chǎng)的短期調(diào)控和一系列長(zhǎng)效機(jī)制有機(jī)配合，共同協(xié)調(diào)調(diào)控。2.5其他因素穩(wěn)定的房?jī)r(jià)市場(chǎng)，需要穩(wěn)定的社會(huì)環(huán)境支撐，沒有穩(wěn)定的社會(huì)環(huán)境，投資者們就不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生信心，需求就會(huì)萎縮，房?jī)r(jià)就會(huì)下跌，這是很重要的一個(gè)因素，但一般發(fā)生概率不大，不具備參考意義，在此不過多闡述。3數(shù)據(jù)的收集與整理3.1數(shù)據(jù)的收集綜合考慮上述各種影響因素的數(shù)據(jù)來選擇作為模型分析的主要數(shù)據(jù),包括經(jīng)濟(jì)因素,人口因素,土地成本,天津市的人均生產(chǎn)總值,居民的消費(fèi)水平。（數(shù)據(jù)來源于統(tǒng)計(jì)年鑒）表2天津市近十年年末常住人口年份2010201120122013201420152016201720182019常住人口12991355141314721517154715621557156015623.2描述性分析圖5天津市年末常住人口如圖5所示，天津市近十年年末常住人口緩慢增長(zhǎng)甚至基本不變。圖6天津市居民消費(fèi)水平由圖6可知，天津市從2010年開始，居民消費(fèi)水平都呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，并且2019年最高。圖7天津市生產(chǎn)總值天津市生產(chǎn)總值趨勢(shì)與居民消費(fèi)水平一樣，總體呈上升趨勢(shì)，于2019年最高，說明天津市經(jīng)濟(jì)發(fā)展十分穩(wěn)定。圖8人均可支配收入人均可支配收入發(fā)展趨勢(shì)和生產(chǎn)總值一樣穩(wěn)定上升。圖9房地產(chǎn)開發(fā)住宅投資額近十年來，房地產(chǎn)投資額越來越大，說明房地產(chǎn)市場(chǎng)受到越來越多的關(guān)注，并且發(fā)展前景較好。房地產(chǎn)開發(fā)住宅投資額關(guān)系到了房地產(chǎn)投資的比例，比例越大房地產(chǎn)銷售額就越大。將所選數(shù)據(jù)用spss軟件進(jìn)行描述性分析，結(jié)果如下：圖10房地產(chǎn)開發(fā)住宅投資額用R語(yǔ)言對(duì)相關(guān)變量繪制箱線圖進(jìn)行描述性分析，代碼如下：data=read.csv("d:/111(1).csv",header=T)head(data)fix(data)install.packages("gridExtra")library(gridExtra)p1=boxplot(data$年末常住人口.萬(wàn)人,data$國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值.億元,data$居民消費(fèi)水平.元,data$居民人均可支配收入.元,data$房地產(chǎn)開發(fā)住宅投資額.億元)結(jié)果如圖：圖11各個(gè)指標(biāo)數(shù)據(jù)的箱線圖通過描述性分析可知，樣本數(shù)據(jù)都不存在特別大或者特別小的異常值，對(duì)建立模型效果較好。其中年末常住人口的均值相對(duì)較大，總體呈右偏態(tài)勢(shì)。4建立天津市房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)模型4.1建立多元線性回歸模型設(shè)X1為年末人口常住量；X2為天津市GDP；X3為居民消費(fèi)水平；X4為居民人均可支配收入；X5為房地產(chǎn)開發(fā)住宅投資額；Y為成交均價(jià)。先通過spss軟件對(duì)變量進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，再進(jìn)行回歸分析圖12系數(shù)圖13共線性診斷通過上述結(jié)果我們發(fā)現(xiàn)建立模型之前應(yīng)該避免出現(xiàn)自變量之間是否存在某種線性相互關(guān)系的情況,多重共線性會(huì)給模型參數(shù)估計(jì)帶來很多問題,為了有效地避免這種情況的出現(xiàn),我們應(yīng)該使用spss軟件對(duì)自變量之間是否存在多重共線性的檢驗(yàn),如果是否存在多重共線性,就應(yīng)該排除問題變量,再建立回歸模型。根據(jù)多重共線性檢驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)變量之間存在嚴(yán)重共線性，我們需要對(duì)影響變量進(jìn)行剔除，再進(jìn)行模型建立。通過上述共線性檢驗(yàn)。本文需要對(duì)引起共線性的變量進(jìn)行剔除，首先考慮剔除關(guān)聯(lián)度較大的變量，剔除之后再建立房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)模型。前兩個(gè)章節(jié)中已經(jīng)談到了人均可支配收入和房地產(chǎn)開發(fā)投資呈正相關(guān)關(guān)系。所以選擇保留人均可支配收入，剔除房地產(chǎn)開發(fā)投資變量。這樣就得到了回歸模型中的所有變量。設(shè)X1為年末人口常住量；X2為天津市GDP；X3為居民消費(fèi)水平；X4為居民人均可支配收入；Y為成交均價(jià)。然后剔除對(duì)變量有影響的住宅投資額。再次進(jìn)行多重共線性檢驗(yàn)，檢驗(yàn)成果如下圖14R值圖15Anova值圖16系數(shù)圖17共線性診斷數(shù)值可以看出剔除影響變量后，自變量和因變量之間的R為0.991，R2為0.983，說明擬合效果較好，方差分析中F值為72.068，P值小于0.05，建立的回歸模型有統(tǒng)計(jì)學(xué)意義。將天津市房屋的成交均價(jià)作為因變量，年末常住人口，天津市GDP，居民消費(fèi)水平，居民人均可支配收入為自變量，建立天津市房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)模型。根據(jù)SPSS軟件算出的回歸系數(shù)得到回歸方程：Y=58581.712?50.8864.2模型結(jié)果分析本章對(duì)天津市房?jī)r(jià)的影響因素進(jìn)行了深入的剖析和研究，首先收集數(shù)據(jù)，然后對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行處理，選出回歸分析的自變量，再利用SPSS軟件對(duì)初步篩選出的自變量進(jìn)行多重共線性檢驗(yàn)，根據(jù)多重共線性檢驗(yàn)的結(jié)果剔除了相關(guān)性高的變量，保證了回歸模型的穩(wěn)定性和有效性。對(duì)最終選定的影響因素作為回歸模型的自變量，用SPSS軟件得出回歸系數(shù)，算出回歸方程，根據(jù)回歸系數(shù)可以得出年末常駐人口對(duì)應(yīng)的符號(hào)是負(fù)的，說明這個(gè)因素對(duì)天津市房?jī)r(jià)的影響是負(fù)面的，同樣的居民人均可支配收入也是負(fù)的，該因素對(duì)天津市房?jī)r(jià)的影響也是負(fù)面的。而天津市國(guó)民生產(chǎn)總值和居民消費(fèi)水平對(duì)天津市房?jī)r(jià)起到積極的作用。5結(jié)論和建議本文通過對(duì)天津市近十年的發(fā)展情況進(jìn)行分析建模，對(duì)開發(fā)商投資，地方政府制定政策起到了一定的指導(dǎo)作用，我們得出以下結(jié)論：房屋作為國(guó)民生活中不可或缺的一部分，政府制定的政策在很大程度上影響了房屋的價(jià)格。房屋本身的開發(fā)成本，所處的地理位置這些房屋本身的因素決定了房屋價(jià)格，還有其他外部因素，比如人均可支配收入，天津市國(guó)民生產(chǎn)總值，人口因素等。這些因素綜合作用，影響房屋的供需，從而決定了房屋的價(jià)格水平。不同的國(guó)家,不同地區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展水平不盡相同,這些受到影響的因素對(duì)天津市房屋價(jià)格的影響也不相同,本文主要通過分析天津市近十年來的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),通過建立一種多元線性回歸模型的研究方法,對(duì)這些受到影響的天津市房?jī)r(jià)的主要影響因素進(jìn)行了探究，根據(jù)回歸方程標(biāo)準(zhǔn)化系數(shù)得出，對(duì)天津市房?jī)r(jià)影響最大的是人均可支配收入，其次是居民消費(fèi)水平。房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)一大支柱產(chǎn)業(yè)，人口的增加對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求奠定基礎(chǔ)，國(guó)家應(yīng)該實(shí)施合理有效的房地產(chǎn)政策，使市場(chǎng)健康發(fā)展，避免房?jī)r(jià)畸形，嚴(yán)重影響市場(chǎng)環(huán)境，嚴(yán)厲打擊炒房等不利于市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行的一系列行為。隨著城市的發(fā)展和進(jìn)步，城市居民的數(shù)量逐年增加，人口規(guī)模的增加為商品房市場(chǎng)的有效需求奠定了基礎(chǔ)，這使得商品房?jī)r(jià)格應(yīng)運(yùn)而生。為穩(wěn)定商品房市場(chǎng)，國(guó)家可以考慮采取提高中長(zhǎng)期貸款利率等金融手段，抑制投資性需求和投機(jī)性需求，避免購(gòu)房恐慌，使市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展。除此之外，消費(fèi)者們過于樂觀的心理也相應(yīng)的抬高了房?jī)r(jià)，人們的盲目樂觀導(dǎo)致很多消費(fèi)者跟風(fēng)購(gòu)房，非常不利于商品房市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行。政府應(yīng)該制定相關(guān)政策，降低消費(fèi)者們的心理預(yù)期，穩(wěn)定市場(chǎng)環(huán)境。上述情況對(duì)市場(chǎng)有綜合影響，預(yù)計(jì)未來商品房市場(chǎng)將趨于穩(wěn)定。參考文獻(xiàn)[1]茆詩(shī)松,呂曉玲.數(shù)理統(tǒng)計(jì)學(xué)（第2版）[M].北京：中國(guó)人民大學(xué)出版社,2016.[2]何曉群,劉文卿.應(yīng)用回歸分析（第5版）[M].北京：中國(guó)人民大學(xué)出版社,2019.[3]張清華.基于主成分分析法研究影響宜昌市房?jī)r(jià)的主要因素[J].住宅與房地產(chǎn).2018(36).[4]高田.南京市房?jī)r(jià)影響因素的實(shí)證研究[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊.2019(12).

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