國際貿(mào)易中心可行性研究報告

1第一節(jié)項目概況 1第二節(jié)可行性研究報告編制依據(jù) 4第三節(jié)項目建設(shè)的背景和必要性 4第二章市場需求分析 7第一節(jié)青島市概況 7第二節(jié)青島市房地產(chǎn)綜合分析 7第三節(jié)青島市住宅市場分 第四節(jié)青島市寫字樓市場分析 第五節(jié)青島市酒店式公寓市場分析 第六節(jié)青島市酒店供需市場分析 第七節(jié)青島市商業(yè)零售市場分析 第九節(jié)項目的優(yōu)劣勢分析 第三章項目建設(shè)規(guī)模 第四章建設(shè)場址及條件 第一節(jié)建設(shè)場址 第二節(jié)建設(shè)條件 第五章總體規(guī)劃建設(shè)方案 第一節(jié)設(shè)計依據(jù) 第二節(jié)設(shè)計指導(dǎo)思想與原則 第三節(jié)規(guī)劃建設(shè)方案 第四節(jié)公用工程 第六章環(huán)境保護(hù)、節(jié)能與節(jié)水 第一節(jié)環(huán)境保護(hù) 第二節(jié)節(jié)能 第三節(jié)節(jié)水措施 第七章勞動安全、衛(wèi)生和消防 第一節(jié)勞動安全與衛(wèi)生 第二節(jié)消防設(shè)施 第八章組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 第九章項目進(jìn)度計劃安排 第十章投資估算和資金籌措 第一節(jié)投資估算 第二節(jié)資金籌措及使用計劃 第十一章經(jīng)濟(jì)效益評價 第一節(jié)評價說明及財務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 第二節(jié)項目財務(wù)分析與評價 第十二章結(jié)論 5、《中華人民共和國房地產(chǎn)權(quán)證》(青房地權(quán)市字第20062670號、第20062672號、第20062671號)1第一節(jié)項目概況二、建設(shè)地址：青島市市南區(qū)香港中路8號三、開發(fā)商：青島中金渝能置業(yè)有限公司青島中金渝能置業(yè)有限公司注冊成立于2005年9月22日，是由青島中金實(shí)業(yè)股份有限公司和重慶渝能產(chǎn)業(yè)(集團(tuán))有限公司共同出資組建的房地產(chǎn)公司，注冊地址位于青島市香港中路52號時代廣場10層，法定代表人為司榮彬，注冊資本1億元人民幣。公司可控資期工程)總占地面積18229.2平方米，規(guī)劃總建筑面積327449平方米，其中：地上建筑面積264995平方米，地下建筑面積62454平方1、A區(qū)：位于山東路6號，占地面積5067.7平方米，規(guī)劃建筑2面積113141平方米，其中：商業(yè)裙房19178平方米(1～6層),五星級酒店式公寓76615平方米(7～50層),地下商場、地下停車場、設(shè)備用房、地下人防等17348平方米。2、B區(qū)：位于香港中路8號，占地面積6494.8平方米，規(guī)劃建筑面積119094平方米，其中：商業(yè)裙房20921平方米(1～6層),甲級寫字樓28298平方米(7～22層),五星級產(chǎn)權(quán)式酒店47669平方米(23～48層),地下商場、地下停車場、設(shè)備用房、地下人防等22206平方米。面積95214平方米，其中：商業(yè)裙房20921平方米(1～6層),高級公寓51393平方米(7～43層),地下商場、地下停車場、設(shè)備用房、地下人防等22900平方米。分區(qū)計算投資，A區(qū)建設(shè)投資為92250.6萬元，B區(qū)建設(shè)投資為(1)建設(shè)單位青島中金渝能置業(yè)有限公司自籌資金110000萬3(2)申請銀行貸款或信托貸款100000萬元；序號單位總指標(biāo)C區(qū)指標(biāo)1占地面積平方米2建筑面積平方米3建設(shè)總投資萬元4銷售收入萬元5銷售稅金及附加萬元6土地增值稅萬元7銷售利潤(稅前)萬元8稅后利潤萬元9投資利潤率%投資利稅率%所得稅后財務(wù)內(nèi)部收益率%所得稅后投資回收期年所得稅后財務(wù)凈現(xiàn)值萬元所得稅前財務(wù)內(nèi)部收益率%所得稅前投資回收期年所得稅前財務(wù)凈現(xiàn)值萬元4號)第三節(jié)項目建設(shè)的背景和必要性5司以9.1億元中標(biāo)，2005年9月26日，濟(jì)南軍區(qū)聯(lián)勤部與青島中金使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給青島中金渝能置業(yè)有限公司。2006年3月9日，青島2006年7月15日，青島市規(guī)劃局核發(fā)了該項目的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》(青規(guī)用地字[2006]22號);2006年7月29日，青島市國地權(quán)市字第20062670號、第20062671號、第20062672號);2006年8月3日，青島市發(fā)展和改革委員會《關(guān)于青島國際貿(mào)易中心項目年4月30日，青島市規(guī)劃局核發(fā)了《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》(青規(guī)建6并且已經(jīng)建成了近300萬平方米。在建的青島國際貿(mào)易中心位于香港中路8號(青島金融街),地處青島CBD的核心地帶，在此規(guī)劃建設(shè)國際5A寫字樓、五星級酒店、商場、公寓，完全符合青島市中央商務(wù)區(qū)(CB7第二章市場需求分析南、市北、四方、李滄、嶗山、城陽、黃島等七區(qū))為1102平方公2005年末全市總?cè)丝?40.9萬人，其中：市區(qū)265.43萬人，所轄五市(縣級)475.47萬人。2005年，全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值(GDP)2695.5億元，增長16.9%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值174.64億元，增長0.4%,第二產(chǎn)業(yè)增加值預(yù)算收入176.34億元，增長35.1%;地方財政一般預(yù)算支出203.06 (含海關(guān)代征)393.01億元，增長15.1%;地稅稅收收入120.88億元，增長20.0%。8房地產(chǎn)業(yè)才開始起步發(fā)展起來。從1992年以來，青島市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展大致經(jīng)歷四個發(fā)展階段：即①增長擴(kuò)張期(92年到95年);②回落調(diào)整期(96年到97年);③復(fù)蘇回升期(98到99年);④新一輪快速發(fā)展期(2000年以來)。1、增長擴(kuò)張期(1992-1995)1992-1995年，在國內(nèi)房地產(chǎn)熱和青島行政辦公中心東移戰(zhàn)略的帶動下，青島房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一輪快速增長，包括92到93年的爆炸式增長(施工面積和商品房銷售面積增長均超過130%),94年的調(diào)整鞏固(施工面積和商品房銷售面積分別略降2.06%、3.28%),95年的進(jìn)一步增長(施工面積和商品房銷售面積分別增長43.72%和青島市房地產(chǎn)1992-1995概況年份房地產(chǎn)開發(fā)投資(萬元)施工房屋面積同比增長%實(shí)際銷售商品房屋面積同比增長%房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量一一一一2、回落調(diào)整期(1996—1997)9經(jīng)過92—95年的過快膨脹，1996、1997年兩年，青島市房地產(chǎn)進(jìn)入小幅盤整回落和調(diào)整期。房地產(chǎn)開發(fā)投資額分別同比下降7.1%、9.8%,1996年實(shí)際銷售面積同比下降了5.1%,竣工面積分別同比下降5.2%、11%。在經(jīng)過短期的調(diào)整后，青島房地產(chǎn)銷售面積在1997年出現(xiàn)了31.6%的增長，預(yù)示著房地產(chǎn)走勢的新一輪啟動。青島房地產(chǎn)1996-1997年發(fā)展概況年份房地產(chǎn)開發(fā)投資(億元)同比增長%施工房屋面積同比增長實(shí)際銷售面積同比增長%企業(yè)數(shù)量進(jìn)入1998年和1999年，青島房地產(chǎn)市場又逐漸升溫，98、99年房地產(chǎn)開發(fā)投資額分別同比增長11.95%、28.06%,施工面積同比增長15.88%、3.27%,實(shí)際銷售面積同比增長53.78%、30.26%。青島房地產(chǎn)1998-1999發(fā)展概況年份房地產(chǎn)開發(fā)投資(億元)同比增長%施工房屋面積同比增長實(shí)際銷售面積同比增長%企業(yè)數(shù)量4、新一輪發(fā)展期(2000至今)從2000年起，在國內(nèi)房地產(chǎn)市場整體回暖和快速增長的大背景來通過近來青島市市區(qū)幾宗土地交易可以明顯察覺土地的珍缺1、市北區(qū)西吳家村地塊2007年2007年9月5日，通過掛牌出讓及拍賣方式，青島市位于市北區(qū)西吳家村250號的(山東路)地塊，在拍賣會上經(jīng)歷了279個回合的較量，最終以16.1826億元的總價成交，樓面地價達(dá)到8330元。地塊2005年2006年6月18日，位于市南區(qū)銀川西路土地面積近1.8萬平方米的A地塊以5120元/平方米的樓面價被某地產(chǎn)公司拍得。此地塊3、奧帆賽地塊2005年四方區(qū)三級地段房價在在15000-50000元資268.36億元，同比增長19.9%,比上年回落15個百分點(diǎn)，比2006年一季度、二季度、三季度，分別降低17.1個百分點(diǎn)、8.8個百分全部投資額的74.4%,較上年提高了2個百分點(diǎn)；辦公樓18.13億元，同比增長30.7%,占全部投資額的6.8%,比上年提高了0.6個百分點(diǎn)；商業(yè)營業(yè)用房投資22.61億元，同比增長25.6%,占全部投資額的億元，占全部投資的10.44%。住宅投入加大，占比上提，房地產(chǎn)開2006年，市內(nèi)四區(qū)、市郊三區(qū)、五市等板塊區(qū)域特征明顯。從成房地產(chǎn)開發(fā)投資105.7億元，同比增長47.1%,高出全市增幅27.2個百分點(diǎn)，占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資的39.4%,比去年提高7.3個百分點(diǎn)。五市完成投資57.92億元，增長19.5%,增幅低于全市增幅0.4五市施工規(guī)模擴(kuò)張較快，全年為985萬平方米，增長27.8%,其次是市郊三區(qū)1071萬平方米，增長2.3%,市內(nèi)四區(qū)僅增長1.2%。從竣工增長6.6%?！笆晃濉逼陂g，青島市市南區(qū)將進(jìn)一步明確東部、西部兩個功商務(wù)樓宇面積120萬平方米；以產(chǎn)業(yè)聯(lián)動、產(chǎn)業(yè)互補(bǔ)為主導(dǎo)，以適當(dāng)萬元的樓宇爭取達(dá)到40座，樓宇稅收占全區(qū)總稅收超過60%;引導(dǎo)區(qū)樓宇企業(yè)總數(shù)達(dá)到1萬家，總部型企業(yè)達(dá)到500家。3、市場現(xiàn)狀(以2006年1—5月份為例)2006年1-6月青島房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步推進(jìn)，2006年1-6月份，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資117.43億元，同比增長28.7%,低于固定資產(chǎn)投資增幅8.9個百分點(diǎn)，比上年同期回落27.1個百分點(diǎn)。按投資用途劃分，前6個月完成住宅投資91.5億元，比去年同期增長50%,高于全市房地產(chǎn)投資增速21.3個百分點(diǎn)，占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資的77.9%,比去年同期提升了11.1個百分點(diǎn)；辦公樓投資8.25億元，同比增長2.2%;商業(yè)營業(yè)用房和其它用房投資額為7.04億元、10.63億元，分別下降3.8%、28.5%。2006年前6個月，青島市房屋銷售面積281.4萬平方米，其中：同比提高17.4個百分點(diǎn)；現(xiàn)房銷售面積105.2萬平方米，占37.4%。青島市房屋銷售額124.2億元，其中：期房銷售額為81.7億元，占比重為65.8%,同比上升13.5個百分點(diǎn)，現(xiàn)房銷售額為42.5億元，銷售2006年1—5月份，全市房屋銷售面積237.3萬平方米，其中，現(xiàn)房銷售面積89.9萬平方米，占比重為37.9%,期房銷售面積147.4萬平方米，占比重為62.1%;全市房屋銷售額102.8億元，其中，現(xiàn)房銷售額為36億元，占比重為35%,期房銷售額為66.8億元，所占比重為65%。投資分類指數(shù)與新開工面積分類指數(shù)接近100%的景氣線，反映應(yīng)開工而未開工項目的增加，明年房地產(chǎn)市場供應(yīng)量會相對縮圖2-4雖然受到國家宏觀調(diào)控的影響，但是2005年房屋銷售價格較上年依然呈上升態(tài)勢，較2004年的漲幅高0.6個百分點(diǎn)，漲幅位居全國三十五個大中城市首位，其中2005年四季度較上年同期上升格漲幅達(dá)13.8%,高于全國平均水平4.4個百分點(diǎn)。②普通住宅價格繼續(xù)竄高，2005年較上年上升14.1%。區(qū)設(shè)計上有較大提高，房屋成本有所增加，從而使2005年高檔公寓2005年，各類房產(chǎn)交易總成交84988套，比去年增長10%;總成交金額273.27億元，同比增長22%。全年市場房價總趨勢上揚(yáng)，但2005年2-2005年2-10月份商品房住宅市場吸納量0累計辨工面積累計銷售面積面積在70至100平方米之間的房子，這類住房占總成交套數(shù)的44.24%,同比下降2.03%;其次是面積在100至150平方米的房子，這類住房占總成交套數(shù)的24.30%,同比增加1.19%。2、青島高檔住宅市場分析青島具有當(dāng)代意義的第一代高檔住宅應(yīng)該是弄海園。上世紀(jì)90目琴島之星更是以每平方米3萬元的價格再創(chuàng)青島之最。2000年前后，青島的又一輪高檔住宅開發(fā)熱形成，隨著東部的出現(xiàn)了一部分豪宅，如明珠花園、浮山灣花園、金海家園等。20032006年-2007年，青島房地產(chǎn)市場增加了很多由萬科、綠城、和售價已超過3萬元，絲毫也不比北京、上海的房價低。市區(qū)豪宅幾乎對2008年奧運(yùn)會商情及人氣的預(yù)期及青島市對外開放步伐的加快是(1)精裝修交房已成為高檔豪宅公寓的趨勢。(2)從銷售價格上可以看出，18000元/平方米，已成為區(qū)域市(3)本地購買力不容忽視：璽景園有7套別墅為本地企業(yè)家購買。2005年外地購房者比例僅占11.4%,隨著青島經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，越來(4)市場對海景豪宅存在巨大的消化力。2.3CBD區(qū)域豪宅分析筑中的空中別墅將成為豪宅市場的一個趨勢。如2005年推出的豪宅項目名稱經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)價格地址際公寓規(guī)劃總用地面積53891平方米，地上總建筑面積121752平方米，容積率2.26,建筑密度8.74%,綠地率67.7%,住宅總戶數(shù)719戶，地下停車位550個加上立體車位總共850個車位。起價14000元/平方米，均價20000元/平方米側(cè)東海路9號樓高180米精裝銷售均價30000東海路與延安三路交界處東北角麥島金岸45%。包括90棟高層及別墅。高層11000起，小高層15000起，別墅30000起海門路8號，香格里拉大酒店西側(cè)國際由31層酒店式商務(wù)公寓及40層五星米為青島第二高度建筑。公寓戶型60-140m2,精裝銷售，寫字間大開間設(shè)計起價13000元/平方米，均價18000元/平方米位于香港中路10號，市政府對面。筑物業(yè)也是城市空間建筑品質(zhì)發(fā)展程度的最佳體現(xiàn)形式，對于青島CBD區(qū)域(香港路沿線及市政府周邊)為主。2005年，市南區(qū)已建成可使用寫字樓97座，總建筑面積為303萬平方米，建筑面積比2004年增長7%,已經(jīng)入駐企業(yè)5000余家。去年，市南區(qū)在建寫字樓17座，總建筑面積為81萬平方米，建筑面積比2004年底增長67%。核心CBD區(qū)域平均售價13000-25000元/平方米，平均凈租價5元/天/平方米。青島市的大型公司、外資企業(yè)的需求多集中于此處，因此租售價較高。3、區(qū)域租售率對比分析CBD區(qū)域集中了絕大多數(shù)的在售寫字樓項目，有些目前處于銷售狀態(tài)或者是招租中，出租率在95%左右，出售率在93%左右。4、區(qū)域裝修配套對比分析CBD區(qū)域?qū)懽謽堑幕九涮自O(shè)施較其他區(qū)域完善，除必備的餐廳、電梯、停車場，部分寫字樓內(nèi)還配有會議中心、咖啡廳、娛樂場所及商場等設(shè)施。裝修外立面主要以玻璃和金屬為主、大堂多采用現(xiàn)代風(fēng)格設(shè)計、室內(nèi)墻面以涂料為主。二、區(qū)域?qū)懽謽卿N售狀況分析1、區(qū)域?qū)懽謽卿N售率分析名稱銷售率青島國際金融中心豐和廣場華仁國際大廈光大國際金融中心英德隆大廈由于前期當(dāng)?shù)卦谑蹖懽謽禽^少，絕大多數(shù)已售完。近期上市的總體銷售率在80%以上。CBD區(qū)域在售寫字樓一般均采用售租相結(jié)合的方式。租賃的投資回報率一般可以達(dá)到8%。2、區(qū)域?qū)懽謽卿N售價格分析名稱均價(元/平方米)青島國際金融中心豐和廣場華仁國際大廈光大國際金融中心英德隆大廈區(qū)域內(nèi)寫字樓的銷售均價基本都在13000元/平方米以上，位于3、區(qū)域?qū)懽謽茄b修配套分析名稱裝修配套青島國際金融中心外部為玻璃幕，墻裙樓外墻采用進(jìn)口石材干掛，內(nèi)部精裝自控系統(tǒng)、高端通訊系統(tǒng)、衛(wèi)視系統(tǒng)銀行、商務(wù)中心、員工餐廳。豐和廣場內(nèi)部為毛坯房，通訊、管理、華仁國際大廈建筑、消防、保安、辦公、通商務(wù)中心、票務(wù)中心、浴中心、美容美發(fā)廳、光大國際金融中心5A級標(biāo)準(zhǔn)寫字樓內(nèi)部裝修較為高檔，接近5A級寫字樓。名稱出租率光大國際金融中心豐合廣場青島國際金融中心華仁國際大廈太平洋中心世界貿(mào)易中心中港大廈世紀(jì)大廈新世界數(shù)碼廣場環(huán)海大廈東方航空大廈海信大廈青啤大廈海悅廣場綺麗大廈民航大廈時代廣場名稱價格(元/平方米/天)(凈價)光大國際金融中心5豐合廣場青島國際金融中心5華仁國際大廈4太平洋中心世界貿(mào)易中心3中港大廈3世紀(jì)大廈新世界數(shù)碼廣場5環(huán)海大廈3東方航空大廈海信大廈4青啤大廈綺麗大廈民航大廈時代廣場3從上述分析中可以看出各個寫字樓的租賃均價基本上在3元以上、(凈價，不包含物管費(fèi)在內(nèi))絕大部分的寫字樓已售完，基本上都是返租。如果客戶需要房租發(fā)票，租金將上漲20%,物業(yè)管理費(fèi)用最高的可以達(dá)到8元左右，但大多數(shù)的在3-5元左右。名稱裝修配套光大國際金融中心外部為玻璃幕墻，裙樓外墻采用進(jìn)口，石材干掛內(nèi)部精裝，修原裝三菱電梯自控系統(tǒng)、高端通訊系統(tǒng)、衛(wèi)視系統(tǒng)，銀行、豐合廣場內(nèi)部為毛坯房，通訊、管理、樓宇、辦公自動化會所、超市、餐廳青島國際金融中心大堂采用現(xiàn)代風(fēng)格，裝修設(shè)計、框架結(jié)構(gòu)。商務(wù)中心、票務(wù)中心、精品商場、健身房、洗浴中心、美容美發(fā)廳、金庫、員工餐廳。華仁國際大廈外立面以玻璃為主、大堂采用現(xiàn)代風(fēng)格設(shè)計。太平洋中心外立面以玻璃為主。內(nèi)部墻面采用大理石、框架結(jié)構(gòu)。商務(wù)中心、會所。世界貿(mào)易中心外立面以玻璃和金屬為主、大堂地面為大理石、內(nèi)部墻面為涂料。商務(wù)中心、票務(wù)中心、健身房、洗浴中心、美容美發(fā)廳、員工餐廳。中港大廈大堂設(shè)計采用現(xiàn)代風(fēng)格、內(nèi)部墻美容美發(fā)、商務(wù)中心世紀(jì)大廈外立面以玻璃為主、內(nèi)部墻面為涂料。商務(wù)中心、員工餐廳新世界數(shù)碼廣場外立面主材為玻璃和金屬、內(nèi)部墻面為涂料、大堂地面為大理石。商務(wù)中心、票務(wù)中心、健身房、洗浴中心、美容美發(fā)廳、員工餐廳。環(huán)海大廈大堂設(shè)計為現(xiàn)代風(fēng)格、內(nèi)部墻面采用面磚。商務(wù)中心、干洗店、票務(wù)中心。東方航空大廈大堂采用現(xiàn)代風(fēng)格裝修設(shè)計、主框架結(jié)構(gòu)。運(yùn)動場所、會議室外立面主材為玻璃和金屬、內(nèi)部墻面為涂料、大堂地面為大理石。外立面主材為玻璃和金屬、內(nèi)部墻面為涂料、大堂地面為大理石。運(yùn)動場所、游泳池采用面磚。大堂采用現(xiàn)代風(fēng)格裝修設(shè)計、主框架結(jié)構(gòu)。大堂設(shè)計為現(xiàn)代風(fēng)格、內(nèi)部墻面采用面磚。票務(wù)中心、商務(wù)中心、員工餐廳。外立面主材為玻璃和金屬、內(nèi)部墻面為涂料、大堂地面為大理石。等。知酒店的租金通常要比公寓高30%,而酒店式服務(wù)公寓單位小，好管項目名稱地址面積配套開發(fā)商三度空間柏悅公寓市南區(qū)海豐路10號準(zhǔn)四星新世界地產(chǎn)瑞納康都海門路8號精裝修華僑房地產(chǎn)海納尊邸海門路8號精裝修百通房地產(chǎn)TOP頤和國際香港中路10號精裝修頤中房地產(chǎn)千禧龍精英啤酒城東側(cè)精裝修榮昌置業(yè)廣業(yè)錦江(由錦江集團(tuán)管理)四星廣業(yè)置業(yè)三、個案分析項目由青島華僑房地產(chǎn)開發(fā)，位于海門路8號，香格里拉大酒店西側(cè)，總建筑面積10000平米。是青島首座現(xiàn)代意義上的服務(wù)式獨(dú)立三度空間位于海豐路10號，由陽光新地開發(fā)，物管公司新世界物業(yè)。規(guī)模2萬平米，共計200套，戶型面積在52-112平米之間。此項目當(dāng)前二手房價格在12000元以上。3、TOP頤和國際匯處，青島市政府對面的黃金地段。2004年11月18日正式開盤。項目分為公寓和寫字樓兩部分，公寓30層每層13戶共390套，寫字樓40層每層11戶共440套。戶型范圍為60-145平米，主力戶型為60-100平米，已售罄。寫字樓共58套，已售罄。項目全裝修，并提供酒店式的服務(wù)，公寓銷售均價為18000元。政府周邊及其優(yōu)越的地理位置)。第六節(jié)青島市酒店供需市場分析青島星級酒店的供應(yīng)以三星級數(shù)量最大，占到總數(shù)的45%,其次是二星級酒店，占到總數(shù)的36%,四星級、五星級的酒店總計占到10%。一星級的占到9%。2003年星級酒店的平均出租率約為87%,平均租金在330元/間，香格里拉的平均租金是920元/間，出租率為95%。星級酒店的出租高峰期為2003年6月——8月25日，出租率大約在95%左右。2008年奧運(yùn)會青島的飯店壓力很大，目前香格里拉正在進(jìn)行二期的開發(fā)建設(shè)，共計投資8億元，建筑面積8萬平方米，大約在300開發(fā)建設(shè)；青島市旅游局預(yù)計2008年青島市星級酒店將達(dá)到200家，1、南部沿海酒店分布五四廣場、第一和第六海水浴場以及火車2、東部沿海酒店分布第七節(jié)青島市商業(yè)零售市場分析香港中路商圈位于青島商務(wù)中心區(qū)的核心區(qū)域，是隨著1994年街、燕兒島路酒吧街7個商業(yè)項目。項目名稱商業(yè)零售面積(平方米)落成時間東泰佳世客陽光百貨家樂福2、中山路商圈項目名稱商業(yè)零售面積(平方米)落成時間第一百盛青島國貨東方貿(mào)易大廈發(fā)達(dá)商廈些年隨著青島市區(qū)的迅速擴(kuò)大及東移，導(dǎo)致中山路周邊人口快速減北京市統(tǒng)計局“房地產(chǎn)景氣指數(shù)報告”顯示，2006年上半年，新建商品房價格上漲7.7%,比去年同期提高1個百分點(diǎn)。其中，新建商品住宅價格上漲8.5%,比上年同期提高1.3個百分點(diǎn)。7月新宅均價過萬和6千元以下樓盤全在郊區(qū)。1～6月，北京全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資640.1億元，比上年同期增長20.8%。在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，住宅完成投資333.7億元，比上年同期增長31.1%;商業(yè)服務(wù)業(yè)等經(jīng)營性用房完成投資92.9億元，增長1.4倍；寫字樓完成投資75.1比上年同期增長47.2%。商品房新開工面積增速較快，表明未來的市但是，上半年全市商品房竣工面積798.6萬平方米，比上年同期下降27%。商品房竣工面積下降多，反映出2006年來新出臺宏觀調(diào)了市場當(dāng)期供應(yīng)量。此外，北京的空置房面積有所減少，1～6月份全市商品房空置面積965.2萬平方米，比上年同期下降6.5%,比一季度下降12.2%。表明2006年來，受市場需求較旺及供給量減少的影項目名稱均價(元/平米)項目名稱均價(元/平米)北京財富中心北京銀泰中心悅園藍(lán)堡光華路SOHO貢院六號國瑞城莊勝廣場北京國貿(mào)二、上海市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析上海GDP增長的貢獻(xiàn)率不斷提高，成為支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重由1995年的3.7%增加到2004年的8.4%;房地產(chǎn)市場不設(shè)小康社會的宏觀背景下，上海房地產(chǎn)業(yè)將面臨良好的發(fā)展環(huán)境：2010年“世博會”是“十一五”上海房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要支撐。。樓盤名稱均價(元/m2)樓盤名稱均價(元/m2)湯臣一品公館77泰府名邸中遠(yuǎn)風(fēng)華園濱江蘭亭慧閑雅居永新城萬科燕南園華府天地濟(jì)南路8號錦麟天地圣和圣廣場世紀(jì)公園濱江板塊陸家嘴濱江公寓海上夢苑香港特區(qū)政府預(yù)期2005年，GDP將會增長5.5%。隨著香港經(jīng)濟(jì)幅5.5%,略低于去年的7.5%。因此預(yù)期今年的房價升幅會略遜于去年，2004年全年房價升幅約為35%,2005年全年的房價升幅預(yù)期可達(dá)25%到30%。2005年房價升幅不如去年，不代表樓市開始退潮，早在2003年初，便開始蓄勢待升，可惜2003年3月爆發(fā)非典疫情，商鋪?zhàn)饨鹬笖?shù)，由2003年6月的谷底63.9點(diǎn)，持續(xù)上升至今。2003年底達(dá)87.8點(diǎn)，到2004年底應(yīng)可上升到90點(diǎn)的水平，而2004年全年升幅約有2.5%。商鋪售價指數(shù)，由2003年7月的79.4點(diǎn)，持續(xù)大幅上升，2003年底達(dá)98.2,到2004年底達(dá)到120點(diǎn)的水平。2004年推動香港商鋪市道的力量離不開自由行，自由行的消費(fèi)樓面，又或轉(zhuǎn)租更大面積的辦公室。2004年全年香港寫字樓租金持續(xù)上升，預(yù)期年底時可升至83點(diǎn)的水平，較2003年12月的73.6點(diǎn)，上升約13%。而售價指數(shù)，2004年底達(dá)到110點(diǎn)，較2003年12月的69.5點(diǎn)，上升約58%。2004年寫字樓的需求來自香港本地企業(yè)的擴(kuò)張，而2005年的需項目和關(guān)稅限制，吸引外國商人來港部署，開拓中國市場。2005年續(xù)暴漲，2004年即創(chuàng)下了每平方米1272萬日元的天價，連續(xù)18年第九節(jié)項目的優(yōu)劣勢分析一、項目所在地板塊市場分析本項目位于青島市中央商務(wù)區(qū)的圓周線和沿海風(fēng)景線的交叉點(diǎn)上。市南區(qū)的優(yōu)勢是區(qū)位和樓宇，市南區(qū)的目標(biāo)是利用高檔寫字樓，發(fā)展“樓宇經(jīng)濟(jì)”和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，努力把市南打造成青島的“中央商務(wù)區(qū)”。按照青島市總體規(guī)劃，青島的中央商務(wù)區(qū)是以市政府新辦公樓為中心，規(guī)劃的范圍為西至太平角六路，東至麗晶大酒店，北至閩江路，南至海岸線，總面積3平方公里，中央商務(wù)區(qū)內(nèi)不僅包含金融、辦公、服務(wù)，還有高檔次的購物、休閑、娛樂場所。沿海一線分成三個區(qū)域：海豚館以及規(guī)劃中的青島極地海洋世界等旅游、娛樂場所，為青島市的文化、休閑、旅游和商務(wù)住宅區(qū)。第二區(qū)域：麥島路至海軍療養(yǎng)院，整個東海路貫穿范圍之內(nèi)，包括浮山灣奧運(yùn)景區(qū)，為青島的CBD區(qū)域，為經(jīng)濟(jì)、旅游、金融、政第三區(qū)域：八大關(guān)以西至棧橋，中間包括匯泉灣、太平灣景區(qū)，有青島市著名的八大關(guān)旅游勝地、中山公園、第一海水浴場、魯迅公園、棧橋等，為青島的旅游、文化、休閑功能區(qū)。本項目處在第二區(qū)域，即青島的CBD區(qū)域，緊鄰海天大酒店和香格里拉大酒店兩個五星級酒店，北鄰青島市政府，東靠五四廣場，南面直接面向大海，一覽無余，西邊為青島市萬國建筑博覽區(qū)、著名酒店公寓的市場需求加強(qiáng)，本項目可以說是抓住了市場的兩個空白一條條新道路的建設(shè)使得青島的交通框架正在被重新構(gòu)建。地第三章項目建設(shè)規(guī)模濟(jì)南軍區(qū)青島第一療養(yǎng)院第二療養(yǎng)區(qū)改造工程總用地59942平方米，總建筑面積378435平方米。其中：一期工程(即青島國際貿(mào)易中心)用地18229.2平方米，建筑面積327449平方米，建設(shè)甲級約41712.8,建筑面積50986平方米，建設(shè)療養(yǎng)、接待綜合樓等。表3-1項目名稱備注規(guī)劃總用地平方米二規(guī)劃總建筑面積平方米1一期工程建筑面積平方米①地上建筑面積平方米②地下建筑面積平方米2二期工程建筑面積平方米三地上總面積平方米四容積率五建筑密度%六綠化率%一期工程(即青島國際貿(mào)易中心)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表表3-2項目名稱備注規(guī)劃用地平方米1建筑用地平方米2道路廣場用地平方米3綠化用地平方米二規(guī)劃建筑面積平方米1地上建筑面積平方米①商業(yè)裙房平方米②甲級寫字樓平方米③五星級產(chǎn)權(quán)式酒店平方米④五星級酒店服務(wù)產(chǎn)權(quán)式國際公寓平方米⑤公寓平方米2地下建筑面積平方米①商場平方米地下1層②地下停車場平方米地下2～3層③設(shè)備用房及人防平方米地下4層三地下機(jī)械停車位個第四章建設(shè)場址及條件第一節(jié)建設(shè)場址在建的青島國際貿(mào)易中心建設(shè)場址位于青島市市南區(qū)香港中路8號，北臨香港中路，東依山東路，南鄰東海路，規(guī)劃用地2公頃(30畝)。項目處于青島市中央商務(wù)區(qū)(CBD)的核心，東側(cè)是青島市政府、五四廣場，南面是2008年奧運(yùn)會帆船比賽中心會場，西側(cè)是世依山傍海，環(huán)境優(yōu)美，地理位置十分優(yōu)越，具有無可取代的“絕版”的批復(fù)》([2005]聯(lián)字第167號文),并經(jīng)青島市市南區(qū)人民政府批準(zhǔn) (青南政字[2005]118號文),同意將該場址土地變更為辦公及商住用通過公開招標(biāo)拍賣，青島中金渝能置業(yè)有限公司中標(biāo)，2005年9月26日，濟(jì)南軍區(qū)聯(lián)勤部與青島中金渝能置業(yè)有限公司簽定了“軍用土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同”,將該宗土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給青島中金渝能置業(yè)有限公司。2006年7月29日，青島市國土資源和房屋管理局分三塊核發(fā)了該宗土地的《房地產(chǎn)權(quán)證》(青房地權(quán)市字第20062670號、第20062671號、第20062672號)。1898年以來百余年氣象資料查考，市區(qū)年平均氣溫12.7℃,極端高氣溫38.9℃(2002年7月15日),極端低氣溫—16.9℃(1931年1月10日)。全年8月份最熱，平均氣溫25.3℃;1月份最冷，平均氣年降水量最多為1272.7毫米(1911年),最少僅308.2毫米(1981年),降水的年變率為62%。年平均降雪日數(shù)只有10天。年平均氣壓為相對濕度為73%,7月份最高，為89%;12月份最低，為68%。青其中山地約占全市總面積的15.5%、丘陵占25.1%、平原占37.7%、砂岸及基巖砂礫質(zhì)海岸等3種基本類型。淺海海底則有水下淺灘、現(xiàn)青島所處大地構(gòu)造位置為新華夏隆起帶次級構(gòu)造單元——膠南漿巖以元古代膠南期月季山式片麻狀花崗巖及中生代燕山晚期的艾三、項目建設(shè)場地地質(zhì)勘探情況根據(jù)中國石油天然氣華東勘察設(shè)計研究院巖土工程公司所做的《濟(jì)南軍區(qū)青島第二療養(yǎng)院營區(qū)規(guī)劃改造工程巖土工程初步勘察報2、場區(qū)地層特征巖為黃褐色～肉紅色鉀長花崗巖及少量巖脈?？碧阶畲笊疃?0m范圍內(nèi)，地層由上而下共分為5大層：第(15)層全風(fēng)化花崗巖：該層在場區(qū)內(nèi)均有分布，層厚0.50~第(16)層強(qiáng)風(fēng)化花崗巖：該層在場區(qū)內(nèi)均有分布，層厚7.70~承載力特征值：上亞帶fak=600kpa;中亞帶fak=800kpa;下亞帶第(17)層中風(fēng)化花崗巖：該層在場區(qū)內(nèi)均有分布，層厚1.30~195.50～374.50m/s,建筑場地類別為I類。 第五章總體規(guī)劃建設(shè)方案第一節(jié)設(shè)計依據(jù)九、青島市規(guī)劃局《關(guān)于對第二療養(yǎng)區(qū)規(guī)劃改造項目規(guī)劃布局、建設(shè)規(guī)模等相關(guān)問題的復(fù)函》(青規(guī)函業(yè)字[2006]155號)十、建設(shè)單位提供的其他相關(guān)資料及有關(guān)設(shè)計要求第二節(jié)設(shè)計指導(dǎo)思想與原則一、設(shè)計指導(dǎo)思想根據(jù)青島市城市總體規(guī)劃的要求，充分發(fā)掘本區(qū)的歷史與文化內(nèi)涵，利用并有機(jī)組織本區(qū)的自然、歷史與人文要素，運(yùn)用現(xiàn)代設(shè)計風(fēng)格和城市設(shè)計手段，合理調(diào)控空間布局，加強(qiáng)景觀風(fēng)貌設(shè)計，塑造具有鮮明特色的集酒店、辦公、住宅、公寓和商業(yè)等于一體的綜合性建第三節(jié)規(guī)劃建設(shè)方案車流通行，沿山東路設(shè)2個人行出入口。商業(yè)裙房東側(cè)設(shè)15米的步行街與場地內(nèi)10米寬的環(huán)形路相聯(lián)結(jié)，既滿足消防通道的要求，又下停車的出入。不同方向進(jìn)入的車行流線均符合交通管理部門的規(guī)327449平方米，其中：地上建筑面積264995平方米，地下建筑面積62454平方米。其中：商業(yè)裙房19178平方米(1～6層),五星級酒店式公寓76615平方米(7～50層),地下商場、地下停車場、設(shè)備用房、地下人防等17348平方米。其中：商業(yè)裙房20921平方米(1～6層),甲級寫字樓28298平方米(7～22層),五星級產(chǎn)權(quán)式酒店47669平方米(23～48層),地下商3、C區(qū)：占地面積6666.7方米，規(guī)劃建筑面積95214平方米，其中：商業(yè)裙房20921平方米(1～6層),高級公寓51393平方米(7~43層),地下商場、地下停車場、設(shè)備用房、地下人防等22900平方(2)地下二至三層：為大型智能化停車場，設(shè)1761個地下機(jī)械(3)地下四層：為機(jī)電設(shè)備用房和平戰(zhàn)結(jié)合的地下人防。項目名稱A區(qū)B區(qū)C區(qū)合計1商業(yè)裙房2甲級寫字樓3五星級產(chǎn)權(quán)式酒店4五星級酒店式公寓5高級公寓6地下商場7地下停車場8地下設(shè)備用房及人防合計1、外墻：3棟主樓為全玻璃幕墻體系，主要材料選用全鋼化中用國外優(yōu)質(zhì)花崗巖石材干掛飾面，后襯面為玻璃幕墻(透明部分),3、甲級寫字樓辦公區(qū)內(nèi)無結(jié)構(gòu)柱，視線通暢，標(biāo)準(zhǔn)層高4米，(1)高級公寓：在臨海的一面和景觀視覺寬闊的方向，設(shè)計單層567平方米、復(fù)式1179平方米和復(fù)式396平方米的高級住宅，140~(2)商務(wù)公寓和五星級酒店式公寓：每套(3)室內(nèi)精裝修和設(shè)施配置標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)精裝修和設(shè)施配置入戶門：高級四防門地面：高級木地板墻面：高級壁紙、木飾造型和飾面高級品牌臺盆和龍頭1套高級進(jìn)口天然石材臺面吊柜及地柜1套開關(guān)插座：高級品牌產(chǎn)品(帶調(diào)光系統(tǒng))地面：高級木地板墻面：高級壁紙、木飾造型和飾面起居室、餐廳、臥室、書房，配置4管浴室、衛(wèi)生間設(shè)置地板舒適電加熱系統(tǒng)地面：高級木地板墻面：高級壁紙、木飾造型和飾面弱電系統(tǒng)：預(yù)留多個電話接口。同時提供模擬直撥電話線路以及模擬或數(shù)字酒寬帶上網(wǎng)：設(shè)置2個網(wǎng)絡(luò)點(diǎn)；戶內(nèi)通過地面：高級木地板墻面：高級壁紙、木飾造型和飾面櫥柜：品牌產(chǎn)品(博德堡系列)水盆及龍頭：品牌高級水盆和龍頭打碎機(jī)：1臺家具：沙發(fā)組合、茶幾組合、電視柜、墊、邊幾、邊桌等高級品牌灶具1件高級品牌抽油煙機(jī)1件地面：高級木地板、優(yōu)質(zhì)地毯墻面：高級壁紙、木飾造型和飾面高級品牌蒸箱1件高級品牌洗碗機(jī)1件高級品牌冰箱1件高級品牌烤箱1件地面：高級進(jìn)口天然石材水乳膠漆高級品牌洗衣機(jī)1件高級品牌干衣機(jī)1件高級品牌淋浴房1件膠漆高級品牌浴缸1件高級品牌座廁1件高級品牌臺盆和水龍頭高級品牌五金配件客梯2.5m/s、載重1350kg,消防電梯3.5m/s、載重1600kg并按本項目設(shè)計由德國GMP設(shè)計院為主設(shè)的國內(nèi)外著名設(shè)計院及知第四節(jié)公用工程用量為40升/秒，整個系統(tǒng)分為兩個區(qū)。七層及以下為低區(qū)，由低區(qū)消防供水設(shè)備(變頻調(diào)速)供水。七層以上為高區(qū)，由高區(qū)消防供水設(shè)備(變頻調(diào)速)供水，兩區(qū)分設(shè)水(1)生活污水主要有餐飲廢水、盥洗水和糞便污水等。糞便污(2)項目雨水管沿道路鋪設(shè)。建筑物屋面雨水采用內(nèi)落水。場電機(jī)組1臺，作為備用電源。商業(yè)裙房、寫字樓、五星級產(chǎn)權(quán)式酒店和地下商場按每平方米(1)各主要建筑物內(nèi)分別設(shè)置配電控制室?？刂剖覂?nèi)設(shè)置該樓(2)樓內(nèi)電源由變配電所引來380/220伏低壓供電電源。(3)由配電控制室配電柜引出供電線路；配電型式采用樹干、主干線路采用銅芯電纜為主。分支(末端)線路采用銅芯導(dǎo)線為主。4、應(yīng)急照明電源系統(tǒng)5、接地與防雷保護(hù)系統(tǒng)(1)接地保護(hù)系統(tǒng)采用TN一S系統(tǒng)。在配電控制室集中設(shè)置接地專用端子箱(為一點(diǎn)接地系統(tǒng)),經(jīng)接地專用端子箱引出，再分別與所需接地保護(hù)的重要的房間內(nèi)設(shè)備及進(jìn)出建筑物的金屬管道等均作等電位接地(2)防雷系統(tǒng)筋做避雷接地極(與接地保護(hù)等接地系統(tǒng)共用接地極)。1、消防系統(tǒng)5、建筑物綜合布線(PDS)系統(tǒng)6、樓宇自動化控制管理(BAS)系統(tǒng)柜等設(shè)備)2、通風(fēng)第六章環(huán)境保護(hù)、節(jié)能與節(jié)水第一節(jié)環(huán)境保護(hù)3、廢氣4、噪聲第七章勞動安全、衛(wèi)生和消防第二節(jié)消防設(shè)施第八章組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置機(jī)構(gòu)約需配備勞動定員200人，其中：管理人員30人，服務(wù)人員170第九章項目進(jìn)度計劃安排序號項目名稱24682468246824681立項、規(guī)劃等2勘察、設(shè)計3土建工程4安裝工程5裝飾工程6室外工程7全部竣工投入使用第十章投資估算和資金籌措?yún)^(qū)詳細(xì)投資估算見附表。序號總計A區(qū)B區(qū)C區(qū)土地成本1土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)2土地契稅3土地出讓金業(yè)務(wù)費(fèi)4初始登記費(fèi)及其他費(fèi)用二建筑安裝工程費(fèi)用1土建工程2安裝工程3裝飾工程4室外公用工程三其他費(fèi)用四預(yù)備費(fèi)用五建設(shè)期利息表10-2單位：萬元序號合計2006年2007年2008年建設(shè)總投資1土地成本2建筑安裝工程費(fèi)用3其他費(fèi)用4預(yù)備費(fèi)用5財務(wù)費(fèi)用二資金籌措1自籌資金2銀行貸款3其他第一節(jié)評價說明及財務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)1、本項目暫按可出售房屋測算其效益，即以預(yù)售或開發(fā)完成后變化情況另附項目出租(只租不售及部分出租)收益估算表以供參考。2、地下機(jī)械停車庫、地下人防作為配套設(shè)施和社會停車場，不3、參照社會折現(xiàn)率，項目財務(wù)基準(zhǔn)收益率定為10%。銷售收入計算表表11-1序號計算基數(shù)銷售收入(萬元)1商業(yè)裙房2甲級寫字樓3五星級產(chǎn)權(quán)式酒店4五星級酒店式公寓5高級公寓6地下商場合計根據(jù)項目實(shí)施進(jìn)度計劃，在開工建設(shè)的同時開展銷售工作，計劃項目建成后一年內(nèi)全部售出。各年度銷售計劃見表12-2。2006年2007年2008年2009年合計銷售比例銷售總收入2、稅金及附加(1)營業(yè)稅、城建稅及教育費(fèi)附加項目銷售環(huán)節(jié)需交納營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加。營業(yè)稅稅率為5%,城建稅和教育費(fèi)附加分別為營業(yè)稅的7%和3%。(2)土地增值稅根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，土地增值稅按四級超率累進(jìn)稅率計算。(3)所得稅企業(yè)所得稅稅率按33%計算。3、總成本費(fèi)用項目總成本費(fèi)用，由項目建設(shè)總投資和經(jīng)營費(fèi)用構(gòu)成。(1)項目建設(shè)總投資為287996.82萬元。(2)經(jīng)營費(fèi)用為項目銷售期間發(fā)生的銷售費(fèi)用和管理費(fèi)用等。銷售費(fèi)用為房屋銷售過程中發(fā)生的各項費(fèi)用，包括廣告費(fèi)、宣傳收入的2%計算。潤370058.51萬元(稅前),扣除所得稅122119.31萬元后，稅后利根據(jù)損益表(表11-3)和開發(fā)建設(shè)總投資計算出投資利潤率和投資利稅率分別為128.49%、236.27%。損益表表11-3序號金額(萬元)備注1銷售收入2銷售稅金及附加銷售收入的5.5%3建設(shè)總投資4運(yùn)營費(fèi)用①銷售費(fèi)用銷售收入的2%②管理費(fèi)用銷售收入的2%5增值額6土地增值稅按超額累進(jìn)稅率分別計算7銷售利潤(稅前)8所得稅9稅后利潤3、財務(wù)評價指標(biāo)根據(jù)全部投資財務(wù)現(xiàn)金流量表(表11-4)計算得出，項目的各項序號指標(biāo)名稱所得稅后指標(biāo)所得稅前指標(biāo)1財務(wù)內(nèi)部收益率2財務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=10%)156637萬元247719萬元32.54年2.31年表11—4單位：萬元序號2006年2007年2008年2009年1現(xiàn)金流入銷售收入2現(xiàn)金流出開發(fā)建設(shè)投資銷售費(fèi)用管理費(fèi)用銷售稅金及附加土地增值稅所得稅3凈現(xiàn)金流量4累計凈現(xiàn)金流量5所得稅前凈現(xiàn)金流量6所得稅前累計凈現(xiàn)金流量通過上述財務(wù)分析可以看出：房屋出售后可取得銷售收入1008800萬元、實(shí)現(xiàn)利潤247939.2萬元(稅后),投資利潤率達(dá)128.49%;全部投資所得稅后財務(wù)內(nèi)部收益率為59.62%,遠(yuǎn)高于10%的財務(wù)基準(zhǔn)收益率；稅后投資回收期為2.54年，稅后財務(wù)凈現(xiàn)值 貿(mào)有較多類比點(diǎn)：北京國貿(mào)一二期寫字樓部分租金在2美元/天/平方寓部分選取項目北側(cè)的香格里拉大酒店(五星級)酒店公寓部分作比出租收入(全租)計算表序號物業(yè)類型計算基數(shù)/m2年租金(萬元)1商業(yè)裙房2甲級寫字樓3六星級酒店47669(520間)4酒店式公寓5豪華公寓61761個11元/小時出租收入(售后出租)計算表序號物業(yè)類型年租金(萬元)1商業(yè)裙房2六星級酒店47669(520間)31761個11元/小時第十二章結(jié)論與建議投資與經(jīng)濟(jì)分析報告第一章投資估算和資金籌措 1第一節(jié)投資估算 第二節(jié)資金籌措及使用計劃 3第二章經(jīng)濟(jì)效益評價 4第一節(jié)評價說明及財務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 4第二節(jié)A區(qū)財務(wù)分析與評價 6第一章投資估算和資金籌措第一節(jié)投資估算青島國際貿(mào)易中心A區(qū)位于山東路6號，占地面積5067.7平方6層),五星級酒店式國際公寓76615萬平方米(7～50層),地下商A區(qū)投資估算匯總表序號投資→土地成本二建筑安裝工程費(fèi)用1土建工程2安裝工程3裝飾工程4室外公用工程三其他費(fèi)用四預(yù)備費(fèi)用五建設(shè)期利息一～五項總計表1-2單位：萬元序號合計2006年2007年2008年建設(shè)投資1土地成本2建筑安裝工程費(fèi)用3其他費(fèi)用4預(yù)備費(fèi)用5財務(wù)費(fèi)用二資金籌措1自籌資金2銀行貸款3其他第二章經(jīng)濟(jì)效益評價第一節(jié)評價說明及財務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)1、本項目暫按可出售房屋測算其效益，即以預(yù)售或開發(fā)完成后2、地下機(jī)械停車庫、地下人防作為配套設(shè)施和社會停車場，不3、參照社會折現(xiàn)率，項目財務(wù)基準(zhǔn)收益率定為10%。表2-1計算基數(shù)銷售收入(萬元)1商業(yè)裙房3五星級公寓式酒店4地下商場合計項目建成后一年內(nèi)全部售出。各年度銷售計劃見表2-2。2006年2007年2008年2009年銷售比例A區(qū)銷售收入—(1)營業(yè)稅、城建稅及教育費(fèi)附加業(yè)稅稅率為5%,城建稅和教育費(fèi)附加分別為營業(yè)稅的7%和3%。(2)土地增值稅(3)所得稅企業(yè)所得稅稅率按33%計算。項目總成本費(fèi)用，由項目建設(shè)總投資和經(jīng)營費(fèi)用構(gòu)成。銷售費(fèi)用為房屋銷售過程中發(fā)生的各項費(fèi)用，包括廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)等，按銷售收入的2%計算。收入的2%計算。經(jīng)過計算得出，A區(qū)銷售可取得收入285060萬元，實(shí)現(xiàn)銷售利潤101336.52萬元(稅前),扣除所得稅33441.05萬元后，稅后利潤為67895.47萬元。根據(jù)損益表(表2-3)和建設(shè)投資計算出A區(qū)投資利潤率和投資利稅率分別為111.83%、202%。序號金額(萬元)備注1銷售收入2銷售稅金及附加銷售收入的5.5%3建設(shè)總投資4運(yùn)營費(fèi)用①銷售費(fèi)用銷售收入的2%②管理費(fèi)用銷售收入的2%5增值額6土地增值稅按超額累進(jìn)稅率分別計算7銷售利潤(稅前)8所得稅銷售利潤的33%9稅后利潤3、財務(wù)評價指標(biāo)根據(jù)全部投資財務(wù)現(xiàn)金流量表(表2-4)計算得出，A區(qū)的各項財序號指標(biāo)名稱所得稅后指標(biāo)所得稅前指標(biāo)1財務(wù)內(nèi)部收益率2財務(wù)凈現(xiàn)值(Ie=10%)39663萬元64148萬元33.15年2.84年表2-4單位：萬元序號2006年2007年1現(xiàn)金流入銷售收入2現(xiàn)金流出開發(fā)建設(shè)投資銷售費(fèi)用管理費(fèi)用銷售稅金及附加土地增值稅所得稅3凈現(xiàn)金流量4累計凈現(xiàn)金流量5所得稅前凈現(xiàn)金流量6所得稅前累計凈現(xiàn)金流量67895.47萬元(稅后),投資利潤率達(dá)111.83%;全部投資所得稅后財務(wù)內(nèi)部收益率為45.92%,遠(yuǎn)高于10%的財務(wù)基準(zhǔn)收益率；稅后投資回收期為3.15年，稅后財務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=10%)為39663萬元。由附表序號計算基礎(chǔ)數(shù)量單價總價(萬元)土地成本占地52425.78元/m2二建筑安裝工程費(fèi)用1土建工程①土石方工程土石方量15.01萬m37.22元/m3②邊坡支護(hù)③商業(yè)裙房建筑面積1200元/m2④五星級酒店式公寓建筑面積2100元/m2⑥地下室建筑面積2300元/m22安裝工程①電氣工程建筑面積190元/m2②消防工程建筑面積200元/m2③空調(diào)工程建筑面積320元/m2④給排水工程建筑面積200元/m2⑤弱電系統(tǒng)工程建筑面積300元/m2⑥熱交換工程建筑面積25元/m2⑦電梯工程18部120萬元/部⑧排煙及通風(fēng)工程建筑面積100元/m23裝飾工程①商業(yè)裙房室內(nèi)裝飾工程建筑面積600元/m2③五星級酒店式公寓室內(nèi)裝飾工程建筑面積900元/m2④地下商場室內(nèi)裝飾工程建筑面積0.5萬m2600元/m2⑤外墻裝飾工程建筑面積8.52萬m2400元/m24室外公用工程建筑面積35元/m2序號計算基礎(chǔ)數(shù)量單價總價(萬元)三其他費(fèi)用1城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)建筑面積255元/m22人防易地建設(shè)費(fèi)地下室面積免繳2700元/m23白蟻預(yù)防工程費(fèi)建筑面積2元/m24水土保持設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)占地面積2元/m25質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)建安造價6工程定額測定費(fèi)建安造價7勞保基金建安造價8建筑勞務(wù)保證金建安造價可退一9新墻體材料基金建筑面積可退10元/m2散裝水泥基金建筑面積可退2元/m2排水設(shè)施使用費(fèi)建筑面積1元/m2規(guī)劃用地技術(shù)服務(wù)費(fèi)規(guī)劃用地面積2.1元/m2規(guī)劃用地界限測量費(fèi)建設(shè)用地面積0.28元/m2購買建設(shè)用地地形圖規(guī)劃用地面積0.22元/m2評審中心專家評審費(fèi)建安造價工程規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi)建筑面積3.2元/m2建筑方案專家評審費(fèi)建安造價環(huán)境設(shè)計評估費(fèi)3～9萬/項目3日照分析測量分析點(diǎn)每增加一點(diǎn)按1500元/點(diǎn)規(guī)劃方案設(shè)計費(fèi)規(guī)劃用地面積2萬元/公頃地質(zhì)勘察設(shè)計費(fèi)建筑面積2.9元/m2設(shè)計費(fèi)建筑面積140元/m2施工圖審查費(fèi)設(shè)計費(fèi)地籍測量費(fèi)用地面積28元/m2測繪部門放線建筑單體建筑單體建筑物初放線建筑單體建筑單體序號計算基礎(chǔ)數(shù)量單價總價(萬元)紅線內(nèi)綜合測量用地面積0.22元/m2單體竣工測量建筑單體2594元/單體竣工綜合測繪建設(shè)用地面積0.22元/m2商品房面積測量建筑面積4.64元/m2商品房交易手續(xù)費(fèi)建筑面積3元/m2紅線內(nèi)配套建設(shè)監(jiān)管資金配套投資額一交易服務(wù)費(fèi)建安造價工程施工監(jiān)理費(fèi)建安造價造價咨詢費(fèi)建安造價施工期污水處理費(fèi)建筑面積1元/m2施工變壓器用電租賃費(fèi)按月收取2000元/月三通一平費(fèi)用建筑面積4.3元/m2建筑垃圾平整費(fèi)基槽挖方4元/m3施工占道費(fèi)占道面積0.3元/天/m25掘路補(bǔ)償費(fèi)掘路面積5文明施工增加費(fèi)建筑面積10元/m2工程設(shè)計監(jiān)理費(fèi)建安造價招標(biāo)代理費(fèi)建安造價支護(hù)設(shè)計、觀測費(fèi)建筑面積四預(yù)備費(fèi)用二～三項五建設(shè)期利息分?jǐn)傎J款10億元年利率6.39%青島國際貿(mào)易中心B區(qū)投資與經(jīng)濟(jì)分析報告二零零七年第一章投資估算和資金籌措 0第一節(jié)投資估算 0第二節(jié)資金籌措及使用計劃 1第二章經(jīng)濟(jì)效益評價 3第一節(jié)評價說明及財務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 3第二節(jié)B區(qū)財務(wù)分析與評價 5第一章投資估算和資金籌措第一節(jié)投資估算青島國際貿(mào)易中心B區(qū)位于香港中路8號乙，占地面積6494.8平方米，規(guī)劃建筑面積119094平方米，其中：商業(yè)裙房20921平方米(1～6層),甲級寫字樓28298平方米(7～22層),五星級產(chǎn)權(quán)式酒店47669平方米(23～48層),地下商場、地下停車場、設(shè)備用房、地下人防等22206平方米。簽定的“軍用土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同”,土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓面積約2公頃。2、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、人防易地建設(shè)費(fèi)等費(fèi)用，依據(jù)青島市3、勘察設(shè)計費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)等按照建設(shè)部頒發(fā)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及山4、預(yù)備費(fèi)用按建筑安裝工程費(fèi)用與其他費(fèi)用之和的3%計算。三、投資估算1B區(qū)投資估算匯總表序號投資土地成本二建筑安裝工程費(fèi)用1土建工程2安裝工程3裝飾工程4室外公用工程三其他費(fèi)用四預(yù)備費(fèi)用五建設(shè)期利息一～五項總計第二節(jié)資金籌措及使用計劃22、申請銀行貸款或信托貸款36000萬元，年利序號合計2006年2007年2008年建設(shè)投資1土地成本2建筑安裝工程費(fèi)用3其他費(fèi)用4預(yù)備費(fèi)用5財務(wù)費(fèi)用二資金籌措1自籌資金2銀行貸款3其他3第二章經(jīng)濟(jì)效益評價1、本項目暫按可出售房屋測算其效益，即以預(yù)售或開發(fā)完成后2、地下機(jī)械停車庫、地下人防作為配套設(shè)施和社會停車場，不3、參照社會折現(xiàn)率，項目財務(wù)基準(zhǔn)收益率定為10%。B區(qū)銷售收入計算表表2-1計算基數(shù)銷售收入(萬元)1商業(yè)裙房2五星級產(chǎn)權(quán)式酒店3甲級寫字樓4地下商場合計4項目建成后一年內(nèi)全部售出。各年度銷售計劃見表2-2。2006年2007年2008年2009年銷售比例B區(qū)銷售收入—(1)營業(yè)稅、城建稅及教育費(fèi)附加業(yè)稅稅率為5%,城建稅和教育費(fèi)附加分別為營業(yè)稅的7%和3%。(2)土地增值稅(3)所得稅企業(yè)所得稅稅率按33%計算。項目總成本費(fèi)用，由項目建設(shè)總投資和經(jīng)營費(fèi)用構(gòu)成。銷售費(fèi)用為房屋銷售過程中發(fā)生的各項費(fèi)用，包括廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)等，按銷售收入的2%計算。5收入的2%計算。經(jīng)過計算得出，B區(qū)銷售可取得收入323520萬元，實(shí)現(xiàn)銷售利潤114886.95萬元(稅前),扣除所得稅37912.69萬元后，稅后利潤為76974.26萬元。根據(jù)損益表(表2-3)和建設(shè)投資計算出B區(qū)投資利潤率和投資利稅率分別為111.34%、200.98%。6序號金額(萬元)備注1銷售收入2銷售稅金及附加銷售收入的5.5%3建設(shè)投資4運(yùn)營費(fèi)用①銷售費(fèi)用銷售收入的2%②管理費(fèi)用銷售收入的2%5增值額6土地增值稅按超額累進(jìn)稅率分別計算7銷售利潤(稅前)8所得稅銷售利潤的33%9稅后利潤3、財務(wù)評價指標(biāo)根據(jù)全部投資財務(wù)現(xiàn)金流量表(表2-4)計算得出，B區(qū)的各項財序號指標(biāo)名稱所得稅后指標(biāo)所得稅前指標(biāo)1財務(wù)內(nèi)部收益率2財務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=10%)44570萬元72329萬元33.15年2.85年7表2-4單位：萬元序號2006年2007年2008年2009年1現(xiàn)金流入銷售收入2現(xiàn)金流出開發(fā)建設(shè)投資銷售費(fèi)用管理費(fèi)用銷售稅金及附加土地增值稅所得稅3凈現(xiàn)金流量4累計凈現(xiàn)金流量5所得稅前凈現(xiàn)金流量6所得稅前累計凈現(xiàn)金流量76974.26萬元(稅后),投資利潤率達(dá)111.34%;全部投資所得稅后財務(wù)內(nèi)部收益率為44.28%,遠(yuǎn)高于10%的財務(wù)基準(zhǔn)收益率；稅后投資回收期為3.15年，稅后財務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=10%)為44570萬元。由8附表序號計算基礎(chǔ)數(shù)量單價總價(萬元)土地成本占地52425.78元/m2二建筑安裝工程費(fèi)用1土建工程①土石方工程土石方量19.24萬m37.22元/m3②邊坡支護(hù)③商業(yè)裙房建筑面積1200元/m2④甲級寫字樓建筑面積2100元/m2⑤五星級產(chǎn)權(quán)式酒店建筑面積2100元/m2⑥地下室建筑面積2300元/m22安裝工程①電氣工程建筑面積190元/m2②消防工程建筑面積200元/m2③空調(diào)工程建筑面積320元/m2④給排水工程建筑面積200元/m2⑤弱電系統(tǒng)工程建筑面積300元/m2⑥熱交換工程建筑面積25元/m2⑦電梯工程120萬元/部⑧排煙及通風(fēng)工程建筑面積100元/m23裝飾工程①商業(yè)裙房室內(nèi)裝飾工程建筑面積600元/m2②寫字樓室內(nèi)裝飾工程建筑面積900元/m2③五星級產(chǎn)權(quán)式酒店室內(nèi)裝飾工程建筑面積3000元/m2序號計算基礎(chǔ)數(shù)量單價總價(萬元)9④地下商場室內(nèi)裝飾工程建筑面積600元/m2⑤外墻裝飾工程建筑面積8.64萬m2400元/m24室外公用工程建筑面積35元/m2三其他費(fèi)用1城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)建筑面積255元/m22人防易地建設(shè)費(fèi)地下室面積免繳2700元/m2—3白蟻預(yù)防工程費(fèi)建筑面積2元/m24水土保持設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)占地面積2元/m25質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)建安造價6工程定額測定費(fèi)建安造價7勞?；鸾ò苍靸r8建筑勞務(wù)保證金建安造價可退9新墻體材料基金建筑面積可退10元/m2二散裝水泥基金建筑面積可退2元/m2排水設(shè)施使用費(fèi)建筑面積1元/m2規(guī)劃用地技術(shù)服務(wù)費(fèi)規(guī)劃用地面積2.1元/m2規(guī)劃用地界限測量費(fèi)建設(shè)用地面積0.28元/m2購買建設(shè)用地地形圖規(guī)劃用地面積評審中心專家評審費(fèi)建安造價工程規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi)建筑面積3.2元/m2建筑方案專家評審費(fèi)建安造價環(huán)境設(shè)計評估費(fèi)3～9萬/項目3日照分析測量分析點(diǎn)每增加一點(diǎn)按1500元/點(diǎn)規(guī)劃方案設(shè)計費(fèi)規(guī)劃用地面積2萬元/公頃地質(zhì)勘察設(shè)計費(fèi)建筑面積2.9元/m2設(shè)計費(fèi)建筑面積140元/m2施工圖審查費(fèi)設(shè)計費(fèi)序號計算基礎(chǔ)數(shù)量單價總價(萬元)地籍測量費(fèi)用地面積28元/m2測繪部門放線建筑單體建筑單體建筑物初放線建筑單體建筑單體紅線內(nèi)綜合測量用地面積0.22元/m2單體竣工測量建筑單體2594元/單體竣工綜合測繪建設(shè)用地面積0.22元/m2商品房面積測量建筑面積4.64元/m2商品房交易手續(xù)費(fèi)建筑面積3元/m2紅線內(nèi)配套建設(shè)監(jiān)管資金配套投資額一交易服務(wù)費(fèi)建安造價工程施工監(jiān)理費(fèi)建安造價造價咨詢費(fèi)建安造價施工期污水處理費(fèi)建筑面積1元/m2施工變壓器用電租賃費(fèi)按月收取2000元/月三通一平費(fèi)用建筑面積4.3元/m2建筑垃圾平整費(fèi)基槽挖方4元/m3施工占道費(fèi)占道面積0.3元/天/m25掘路補(bǔ)償費(fèi)掘路面積5文明施工增加費(fèi)建筑面積10元/m2工程設(shè)計監(jiān)理費(fèi)建安造價招標(biāo)代理費(fèi)建安造價支護(hù)設(shè)計、觀測費(fèi)建筑面積四預(yù)備費(fèi)用二～三項五建設(shè)期利息分?jǐn)傎J款10億元年利率6.39%投資與經(jīng)濟(jì)分析報告第一章投資估算和資金籌措 1第一節(jié)投資估算 第二節(jié)資金籌措及使用計劃 第二章經(jīng)濟(jì)效益評價 4第一節(jié)評價說明及財務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 4第二節(jié)C區(qū)財務(wù)分析與評價 61第一章投資估算和資金籌措第一節(jié)投資估算規(guī)劃建筑面積95214平方米，其中：商業(yè)裙房20921平方米(1～6層),2C區(qū)投資估算匯總表表1-1