鄂爾多斯市老年公寓工程建設項目可行性研究報告

XX市XX旗XX老年公寓建設項目可行性研究第一章總論一、項目概述項目名稱：XX市XX旗XX老年公寓建設項目項目地址：XX市XX旗XX鎮(zhèn)項目單位：XX市XX區(qū)XX老年公寓法定代表人：可研編制單位：XX市基本建設咨詢投資有限公司二、項目編制原則、依據及范圍編制原則充分結合當地自然條件和實際情況，并參照其他省市在老年公寓開發(fā)建設的有益成果，因地制宜，科學合理的提出既符合XX旗經濟情況又符合當地居民生活水準而開發(fā)建設的。2、項目充分利用XX旗XX鎮(zhèn)的經合理使用資金，提高投資效益。隨著居民收入水平的不斷提高，居民的生活狀況隨之不斷改善，逐步向消費需求多元化、消費結構合理化方向發(fā)展。在追求物質生活質量的同時，追求充實的精神生活成為必然。3、該項目建筑造型兼顧當地建筑及環(huán)境特色，力求整體協調，統(tǒng)一和諧?？傮w布局充分考慮經濟、人文及生態(tài)環(huán)境，利用建筑物的科學布置及周邊環(huán)境的合理安排，建設環(huán)境幽雅、功能實用、檔次較高的老4、該項目盡量采用效率高、耗能低的先進設施，在經濟合理的情況下積極使用新產品、新技術，提5、對該項目的建設條件是否具備，在技術上、經濟上是否合理可行，本著實事求是的原則進行分析6、項目設計方案的選擇在確保功能、質量的前提下，貫徹勤儉節(jié)約的方針，同時注重結合當地的實際情況，力求做到“少投入、多產出、工期短、見效快”。7、項目總體設計上采用一次性規(guī)劃，分布實施，除滿足本次建設生產需要，充分考慮遠景擴建的可8、項目嚴格按照國家環(huán)境保護及勞動保護的有關法律、規(guī)定，采用先進的設備和順暢的工藝，提高自動化控制程度，減少手工崗位，注重環(huán)境保護和勞動安全衛(wèi)生。9、項目建筑及配套設備功能本著滿足老年人居住要求及心理需要。10、項目總體布局本著合理分區(qū)、生活方便的原則進行設計。編制依據1、《中華人民共和國建筑法》2、《民用建筑設計通則》（JG3738）4、《建筑給排水設計規(guī)范》（JBJ1588）5、《采暖通風與空氣調節(jié)設計規(guī)范》（GBJ966、《城市房地產管理法》7、《建筑設計防火規(guī)范》（GBl6—87）8、《建筑物電路設計規(guī)范》9、XX旗XX鎮(zhèn)城市總體規(guī)劃10、XX區(qū)XX老年公寓提供的基礎資料(包括廠址、投資、規(guī)模、遠景規(guī)劃等)11、二○○九年有關設備制造商及生產廠家提供的工藝技術參數和設備報價12、二○○九年有關建筑工程預算定額13、國家有關部門對可行性研究報告編制的規(guī)范和要求14、《老年人社會福利機構基本規(guī)范》15、國務院辦公廳轉發(fā)民政部等部門《關于加快實現社會福利社會化意見的通知》(國辦發(fā)〔2000〕16、財政部、國家稅務局《關于對老年服務機構有關稅收政策問題的通知》(財稅17、《內蒙古自治區(qū)老齡事業(yè)發(fā)展“十一五"規(guī)劃綱要》18、自治區(qū)人民政府批轉民政廳等15個19、內蒙古自治區(qū)民政廳印發(fā)的《關于印發(fā)<內蒙古自治區(qū)資助社會力量興辦社會福利機構實施細則>的通知》(內民政社〔2000〕89號)編制范圍XX市XX區(qū)XX老年公寓在現有公寓基礎上，決定擴大業(yè)務范圍，在XX市XX旗XX鎮(zhèn)開發(fā)建設新的集老年人生活、娛樂、休閑、鍛煉、養(yǎng)老為一體的綜合性建筑物，項目位于XX旗XX鎮(zhèn)。項目占地面積74570平方米，總建筑面積40000平方米。本可行性研究報告主要包括以下內容：2、市場分析3、項目建設條件評價4、消防及環(huán)境保護5、總體規(guī)劃設計6、項目實施進度計劃7、項目建設及管理服務方案8、公用工程設計9、節(jié)水與節(jié)能措施10、環(huán)境保護、職業(yè)衛(wèi)生與勞動保護11、組織機構、勞動定員及項目實施進度12、投資估算及資金籌措三、項目概況本項目總占地面積74570平方米，總建筑面積40000平方米，樓層主體結構為二層，局部為三層，標準為高標準別墅式，有床位數2600張。負責開發(fā)建設XX旗子XX老年公寓項目業(yè)主單位為XX市XX區(qū)XX老年公寓，屬民營企業(yè)，經濟實力較為雄厚，經營管理老年公寓具有多年經驗，具備該項目開發(fā)的多種客觀優(yōu)勢，該項目建設條件已經形成。項目建設期兩年，建筑物內外設計、規(guī)劃及物業(yè)管理在XX旗力求體現地方特色，具有較強的競爭能項目建設工程總投資為4800萬元，其中：建筑工程投資4000萬元；安裝工程費200萬元；設備購本項目建設期投資回收期短，具有較強的經濟效益和社會效益，本可研認為項目在操作上穩(wěn)健，定位上明確，技術上可行，經濟上有利。四、項目承建單位概況XX市XX區(qū)XX老年公寓創(chuàng)辦于2006年9月，占地面積3000平方米，建筑面積1500平方米，總投資730余萬元，公寓集飲食起居、醫(yī)療護理、文體娛樂、健身保健于一體，目前擁有床位120張，員工20多人，公寓經過兩年多的運營，已達到了良好的經濟效益和社會效益。隨著XX經濟的快速發(fā)展，特別是隨著XX城鄉(xiāng)一體化進程的推進，老年公寓面臨著前所未有的發(fā)展機遇。XX區(qū)XX老年公寓成立后始終以推動地方經濟發(fā)展，逐步改善居民居住環(huán)境，共建富裕、祥和、文明的XX為己任，虛心學習外市兄弟公寓的先進經驗，結合自身具體實際，從而形成了獨特的管理文化和經營公寓始終堅持“以質量求生存，憑信譽求發(fā)展”經營宗旨，大力發(fā)揚“團結、奉獻、務實、創(chuàng)新”的精神，憑借信譽和實力在XX地區(qū)建立了良好的口碑效應。公寓成立幾年來，積累了豐富的市場預測及運作經驗，經營狀況良好。今后公寓將加大開發(fā)能力，樹立自己的獨特品牌，建立良好的服務體系。預計在未來幾年內，公寓經營情況將越來越好，凈利潤也將會不斷遞增。公寓將“以人為本、追求卓越"作為永恒不變的理念，牢固樹立“依法經營、照章納稅、提供周到服務、科學有效管理、創(chuàng)造最佳效益”的經營宗旨，在以郝占?？偨浝頌楹诵牡木\團結和全體員工的共同努力下，以“務實的工作作風，自信的工作精神，成功的奮斗目標、扎實奮進的經營戰(zhàn)略”不斷創(chuàng)造輝煌的業(yè)第二章項目建設的背景、必要性及重要性一、項目提出的背景XX市隨著改革開放的不斷深入，已形成了羊絨、化工、煤炭、建材等四大集團為支柱的工業(yè)經濟基礎體系。2007年全市地區(qū)生產總值達到1151億元，是2000年的6倍，年均增長30%以上；人均GDP達到10290美元，五年累計創(chuàng)造GDP總量是前50年總和的兩倍。財政收入達到200億元，是2000年的6倍，年均增長42.8%；五年累計實現財政收入500億元，是前51年總和的2.6倍。經濟總量進入西部145個地級市前15位，綜合實力列中國百強市第53位，綜合經濟指標進入自治區(qū)前三位，部分指標居全自治區(qū)第一、二位，實現了從全區(qū)中游位次向與呼包二市交替領先的跨越。乘著XX市二次創(chuàng)業(yè)的東風，XX旗正在進一步壯大工業(yè)經濟實力，加大基礎設施建設力度，創(chuàng)造良好的投資環(huán)境，大力發(fā)展第三產業(yè)，把該旗建設成為我國重要的電力能源基地和農業(yè)示范基地。與之相適應，XX旗在經濟發(fā)展的過程中，常住人口、流動人口也在不斷地增加，每年都有大批的中外游客來XX旗參觀游覽，投資者不斷涌入，對XX旗的投資環(huán)境、住宿、餐飲、娛樂條件也提出了更高的要求。為了迎合客戶和居民的消費需求心里，XX市XX旗建設XX老年公寓項目，能滿足不同客戶的消費需求。二、項目建設的必要性據國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，中國人口的老齡化年輪又加重了一圈。2006年8月25日，國家統(tǒng)計局在對全國1%人口抽樣調查后發(fā)布的數據稱，2005年末我國總人口為130756萬人。其中65歲以上(含65歲)的老齡人口首次超過1億，達到10045萬人，占總人口的7.69%。清華大學公共管理學院教授、清華大學社會政策研究所所長楊燕綏指出，中國老齡化人口比重達到7%，西方國家用了20多年，中國才僅僅數年時間。這也意味著中國老齡化程度在加深，相應的各種社會問題也會加重。按照國際標準，一個國家或者一個地區(qū)，65歲以上的人口占到總人口的7%(或者60歲以上的老年人口達到總人口的10%)就是老齡化社會了。中國65歲以上人口的比例5年來上升了0.73個百分老年人口平均每年將以總人口3.28%的速度增長。和全國相比，內蒙古自治區(qū)60歲以上老年人口已達255.8萬人，占總人口的10.76%，到2025年將占總人口的20%左右。與西部其它省區(qū)相比，內蒙古自治區(qū)人口老齡化來得早，來得快，老齡工作任務十分緊迫而繁重。同時，針對老年人的各項綜合服務機構建設也急需三、項目建設的重要性本項目可以解決社會老齡化問題，滿足老年人不斷增長的物質和文化需求，實現老齡事業(yè)與經濟社會協調發(fā)展，促進社會公平和諧穩(wěn)定，是社會主義現代化建設的一項重要戰(zhàn)略任務。各級黨組織和政府高度重視福利事業(yè)社會化。中央、省、自治區(qū)、市各級組織和部門都專門下發(fā)了文件，如國家出臺的國務院辦公廳轉發(fā)民政部等部門《關于加快實現社會福利社會化意見的通知》(國辦發(fā)〔2000〕19號)、財政部、國家稅務局《關于對老年服務機構有關稅收政策問題的通知》(財稅〔2000〕97號)、自治區(qū)出臺的《內蒙古自治區(qū)老齡事業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要》、自治區(qū)人民政府批轉民政廳等15個部門《關于大力扶持社會福利事業(yè)發(fā)展意見的通知》(內政字〔2000〕262號)、內蒙古自治區(qū)民政廳印發(fā)的《關于印發(fā)<內蒙古自治區(qū)資助社會力量興辦社會福利機構實施細則>的通知》(內民政社〔2005〕89號)等，以及各級黨政部門有關解決人口老齡化、提供社會化服務的會議精神，反應了黨和各級政府高度重視社會福利事業(yè)的堅強決心，為興辦民營福利機構創(chuàng)造了良好的寬松社會環(huán)境。從XX市老年社會福利機構數量及類型來看，全市共有各類老年社會福利機構11家(獲批并經民政局備案的)，其中屬老年公寓性質的共有6家，共有床位數613張，其它性質的共有5家，有床位數249張，以上總計床位數862張，加上正在申報和未獲批準的養(yǎng)老機構大約共有總床位數1662張，占全市老年人口數的0.09%，占全市人口總數的萬分之十，遠未達到自治區(qū)老齡事業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要規(guī)定的養(yǎng)老服務機構床位不低于總人口的千分之一，人口超過6萬人的城鎮(zhèn)養(yǎng)老服務機構床位數到2010年達到總人口的可見，興辦老年公寓項目不僅是利國利民的好事，具有顯著的社會效益，同時享受國家有關稅收優(yōu)惠政策及財政補貼，對投資者來說，社會環(huán)境寬松，項目有保障，因此，建設老年公寓項目是可行的，是比較第三章市場前景分析及預測一、經濟社會環(huán)境“十五”期間，XX市的地區(qū)生產總值平均增長30%以上；財政收入年均增長42.8%。全市規(guī)模以上工業(yè)增加值增速連續(xù)5年居全自治區(qū)第一。從XX市統(tǒng)計局提供的資料來看，XX市近三年GDP總量分別為元，環(huán)比增長31.7%、25.7%。XX市目前已經成為內蒙古自治區(qū)經濟發(fā)展的三個“火車頭”之一，經濟增長速度位于全區(qū)第一位。XX旗作為全市的北大門，迎著全國改革開放的春風，確立了工業(yè)經濟的主導地位，以項目為支撐，以煤炭、電力、化工、農牧業(yè)等資源優(yōu)勢為依托，煤電、化工經濟產銷兩旺，帶動了三次產業(yè)的良性發(fā)展，不但擴大了這些行業(yè)的經濟總量，提高了其運行質量，更促進了經濟和社會各項事業(yè)的發(fā)展。2007年全旗地區(qū)生產總值達到155億元，是2003年的3.2倍，年均增長34.1%；三次產業(yè)之間的比例由城鎮(zhèn)居民人均可支配收入80000元，是2003年的2.1倍，年均增長20.2%；農牧民人均純收入6600元，是2003年的2.1倍，年均增長19.8%；累計完成固定資產投資331.5億元，平均每年投資82.9億元。七屆全國縣域經濟基本競爭力評價中，XX旗名列中國西部百強縣（市）第14位，較2003年上升1XX旗工業(yè)化進程明顯加快，農牧業(yè)綜合生產能力顯著提升，第三產業(yè)整體實力不斷增強，城鎮(zhèn)集聚功能全面提升。此外，XX旗積極優(yōu)化投資結構，著力加強生態(tài)和基礎設施建設，發(fā)展后勁持續(xù)增強。堅持以人為本，著力促進經濟社會協調發(fā)展，和諧社會建設有序推進。全旗廣泛開展了多種形式的群眾性精神文明創(chuàng)建活動，精神文明建設呈現積極向上的良好態(tài)勢。積極推進依法治旗進程，落實依法行政、從嚴治政要求，高度重視社情民意，認真落實安全生產責任制，有效遏制了重特大事故的發(fā)生。不斷提高預防和處置突發(fā)公共事件的能力，建立健全各類突發(fā)事件預警、應急機制，維護了社會的平安穩(wěn)定。今后幾年XX旗經濟社會發(fā)展將緊緊圍繞富民強旗的總目標，按照“優(yōu)勢產業(yè)強旗、優(yōu)越環(huán)境興旗”的總體思路，堅持科學發(fā)展，推進“三個轉變”，加快經濟轉型，促進社會和諧，創(chuàng)新體制機制，實現“三個提高”，即提高經濟自主增長能力、提高城鄉(xiāng)一體化水平、提高社會和諧程度，奮力建設富強、民主、文明、和諧的現代化XX。到2012年，全旗地區(qū)生產總值達到500億元，年均增長26.4%；財政收入達到50億元，年均增長29%；累計完成固定資產投資700億元，平均每年投資800億元；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入23000元，年均增長10.4%；農牧民人均純收入15000元，年均增長17.8%；城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4%以內；人口自然增長率控制在1.07‰以內。經過五年的發(fā)展，將XX旗建成自治區(qū)新型能源化工基地和農牧業(yè)強旗，XX成為崛起在呼包鄂經濟帶上的生態(tài)型現代能源化工城，成為輻射周邊地區(qū)的區(qū)域性商貿物流中心、信息服務中心、科技教育中心、文化旅游中心。促進產業(yè)優(yōu)化升級，全力打造新型能源化工基地。堅持新型工業(yè)化道路，發(fā)展現代產業(yè)體系，淘汰落后生產能力，推進工業(yè)經濟由外延擴大向內涵提升轉變。到2012年，二產增加值達到245億元，年均增長23%；其中，規(guī)模以上工業(yè)增加值達到205億元，年均增長26.2%。推進城鄉(xiāng)一體化進程，加快建設社會主義新農村新牧區(qū)。全面貫徹“工業(yè)反哺農牧業(yè)，城市支持農村牧區(qū)”的方針，推進城鄉(xiāng)人口就業(yè)結構、產業(yè)結構和社區(qū)空間結構的戰(zhàn)略性調整，以工業(yè)化帶動現代農牧業(yè)發(fā)展，以城鎮(zhèn)化帶動農村牧區(qū)勞動力轉移，以農牧業(yè)產業(yè)化帶動農牧民收入增加，形成城鄉(xiāng)經濟社會一體化提升第三產業(yè)發(fā)展水平，積極培育新的經濟增長點。認真貫徹落實鼓勵支持服務業(yè)發(fā)展的各項政策措施，進一步擴大服務業(yè)的產業(yè)領域、企業(yè)數量和就業(yè)規(guī)模，加快構筑適應經濟社會發(fā)展要求的現代服務體系。提高城市綜合承載能力，加快推進城鎮(zhèn)化進程。圍繞建設30－50萬人口中等城市的發(fā)展目標，按照“擴容、提質、開放、和諧”的總體思路，和諧建設城市，建設和諧城市，將XX建成空間布局合理、區(qū)域功能清晰、文化內涵豐富、城市個性突出、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、宜于投資創(chuàng)業(yè)的文明之城。到2012年，城鎮(zhèn)常住人口達到25萬人，城鎮(zhèn)化率達到70%。大力發(fā)展各項社會事業(yè)，不斷提高公共服務水平。創(chuàng)新發(fā)展理念，以人為本，從政策措施和投入機制上重點傾斜社會事業(yè)，逐步提升公共服務水平，不斷滿足群眾物質文化和精神需求，促進社會全面進步。優(yōu)先發(fā)展教育事業(yè)。大力發(fā)展醫(yī)療衛(wèi)生事業(yè)。加強科技、人才工作。高度關注民生問題，努力構建和諧社會。以解決人民群眾最關心、最直接、最現實的利益問題為重點，提高人民生活水平，促進社會公平正義，完善社會管理，激發(fā)社會活力。做好就業(yè)和再就業(yè)工作。把就業(yè)作為構建和諧社會的頭等大事，加強政府組織引導，完善市場就業(yè)機制，擴大就業(yè)規(guī)模，改善就業(yè)結構。然而，與經濟快速發(fā)展不相適應的是目前XX旗相應的集商務、購物、辦公、娛樂的老年人服務性行業(yè)建設速度較慢，到2008年XX市現有各類型老年社會養(yǎng)老機構11家(經獲準并經民政局備案的)，其中XX旗目前沒有一家備案的老年公寓，已遠遠不能滿足XX旗經濟發(fā)展的需要，影響了XX旗大投入、大開發(fā)、大建設的進度，在經濟發(fā)展的硬件建設上形成了缺口。二、項目市場現狀市各旗區(qū)人口總數第三名，人口密度高居全市第二。再加上流動人口，XX旗已有人口總數34萬人。目前，XX市60歲以上人口達17萬人，占總人口數的11.3%，已超出全自治區(qū)平均水平0.5個百分點，可見XX地區(qū)的社會老齡化現象已不容忽視。以上客觀原因的存在，也相應催生了XX市巨大的老年人市場服務，尤其以老年社會福利機構尤為突出。三、現有社會福利機構現狀XX市現有各類型老年社會養(yǎng)老機構11家(經獲準并經民政局備案的)，其中XX6家，分別為XX市老年公寓（240床）、至瑞祥老年公寓(120床)、XX老年公寓（120床），康巴什上公寓（80床）、天天好敬老院(62床)、哈龍民俗老年公寓(38床)，共擁有總床位數660張；鄂旗一家，為鄂托克旗包樂浩曉民族敬老院，床位數36張；鄂前旗一家，為慈濟老年公寓，床位數38張；伊旗有2家，分別為伊金霍洛旗綜合敬老院(60床)、伊旗社會福利院(40床)；烏審旗1家，為烏審旗社會福利敬老院，有床位數28張。以上各類養(yǎng)老機構，共計有床位總數862張，加上正在申報和未獲批準的養(yǎng)老機構大約共有總床位數1662張，占全市老年人口數的0.09%，占全市人口總數的萬分之十，遠未達到內蒙古自治區(qū)老齡事業(yè)發(fā)展“十一五"規(guī)綱要規(guī)定的養(yǎng)老服務機構床位不低于總人口的千分之一，人口超過6萬人的城鎮(zhèn)養(yǎng)老服務機構床位數到2010年達到總人口的千分之三的目標。以上各類養(yǎng)老機構老年公寓性質的只有6家，而且屬于中高檔老年公寓的僅有一家。四、市場預測分析老齡人口市場分析億，占總人口的11.8%；根據聯合國衛(wèi)生組織有關規(guī)定，60歲以上人口達到總人口的10%左右，即該國進入老齡化社會，老齡問題日趨突出，養(yǎng)老成為沉重社會負擔。目前我市老齡人口比例也大致如此，也已步入了老齡化社會，老年人的養(yǎng)老、休閑、醫(yī)療、保健等服務需求隨之大增，老年人和家庭迫切希望有一批可供不同層次的老年人休養(yǎng)生息、頤養(yǎng)天年的社會福利服務機構，為老年朋友營造一個老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所樂、老有所學、老有所為和老有所享的溫馨老年之家。社會家庭分析社會工作、生活節(jié)奏加快，大多家庭急需社會養(yǎng)老服務。自我國實行計劃生育政策以來，這一代獨生子女均已步入結婚生育年齡，以城鎮(zhèn)一對夫婦只生育一個孩子計算，一對夫婦將承擔撫養(yǎng)4位以上長輩和1個小孩的重任，且目前工作生活節(jié)奏加快，家庭相處交流時間有限，若撫養(yǎng)對象出現患病等意外情況，年輕人更苦不堪言，年輕家庭迫切需求社會提供多層次的養(yǎng)老育兒服務。再者，由于社會發(fā)展較快，轉型較大，老年人和年輕人產生了不同的認知，造成了代溝，老年人更喜歡有自我選擇的生活規(guī)律和氛圍，社會養(yǎng)老與老人群居生活得到了更大認同。政策因素分析各級黨組織和政府高度重視福利事業(yè)社會化，中央、自治區(qū)、市各級組織和部門都專門下發(fā)了文件，反應了黨和各級政府高度重視社會福利事業(yè)，為興辦民營福利機構營造了一個良好寬松社會環(huán)境。同時各級政府出臺了大量優(yōu)惠政策，對民辦社會福利機構給予了充分肯定和認可，鼓勵社會各界采取合資、合作、獨資等形式興辦民營社會福利機構，對個人興辦的福利性老年服務機構免征企業(yè)所得稅，自用的房產、土地、車輛、船舶均免征有關稅收；建設用地方面按有關規(guī)定有的無償劃撥，有的低價轉讓；同時，免征設施配套、施工管理、墻體革新等費用，以及免燃氣、供水、供電增容費；對興辦醫(yī)療康復機構，也給實踐證明社會養(yǎng)老事業(yè)前景廣闊。五、市場前景分析綜上所述，預計未來十年內，老年人的居住市場將是一個充滿巨大潛力的市場。這其中“老年公寓”將成為夕陽事業(yè)中的朝陽產業(yè)。老年公寓是依據老年人的特點和需求設計、建造的專供老年人居住的住宅。它既體現老年人養(yǎng)老居住，又能享受到各方面社會化服務的住宅。隨著人口結構變化，生活水平提高和工作生活節(jié)奏加快，社會養(yǎng)老事業(yè)前景非常廣闊。部分城市老年公寓建成營運以來，床位爆暴滿，不少老人預訂排隊等待空房入住。目前中國的老年公寓市場在設施設備、居住條件、醫(yī)療服務等方面并沒有滿足老年人日益增高的生活需求，因此老年人的居住市場將是一個充滿巨大潛力的市場。第四章項目建設條件一、項目區(qū)概況XX旗地處黃河中游南岸、XX高原北端，位于呼和浩特市、包頭市、XX市“金三角”經濟區(qū)中心地帶，屬環(huán)渤海經濟圈。地理坐標：東經109°00′—110°45′，北緯40°00′—40°30′。全旗地形南高北低，海拔高度由1500米降至990米，屬典型的溫帶大陸性氣候，分三大自然類區(qū)，南部屬XX臺地北端，占總面積的54%，系丘陵山區(qū)，土壤為栗鈣土類，地勢起伏較大，礦藏豐富；中部為庫布其沙漠區(qū)，占總面積的是國家商品糧基地和國家農業(yè)開發(fā)區(qū)。全旗總面積8188平方公里，總人口33.1萬人，其中非農牧業(yè)人口62141人；有蒙、藏、滿、回、壯等13個少數民族，共13376人，占全旗總人口的4%。近年來，XX旗出臺了一系列優(yōu)惠政策，成功引進了許多大中型民營企業(yè)。鎮(zhèn)區(qū)建設日趨完善，實現了五化(硬化、美化、綠化、亮化、凈化)、五通(水通、電通、路通、訊通、暖通)，新上排污管線，成功解決了鎮(zhèn)區(qū)排污問題，建起了鎮(zhèn)區(qū)經濟園區(qū)，為投資企業(yè)商家提供了良好的環(huán)境。二、氣象及地質情況年平均風速2.9米/秒；歷年最高氣壓926.2百帕，最低氣壓880百帕，平均氣壓901.7百帕；平均相對濕度58%，最小0%，最高90%多；晴天日數123.3天，陰天56.2天，大風日數17天，有霧天數27.1天，XX旗歷年來少地震，僅有兩次地震的最高震級為里氏3級左右，地質結構較為穩(wěn)定。該項目選址地勢平整，項目選址內的土質以粘土為主，地耐力在20噸以上，工程地質狀況良好，項目選址內地下水位較低，平均在4米以下。地震建設場地基本地震烈度為7度區(qū)，建筑抗震按7度區(qū)設防。三、交通狀況項目區(qū)位于XX旗XX鎮(zhèn)，該旗交通便捷，包神鐵路、210國道及包（頭）東（勝）高速公路、德敖運煤復線、烏泊公路、正在建設的高頭窯至解放灘運煤專線和德勝西至薩拉齊公路縱貫南北，109國道、羊巴公路橫穿東西；包（頭）達（旗）快速通道、包頭東興至XX公路（含黃河大橋、運煤專線）、馬場壕到呼斯梁公路、XX沿黃河鐵路、包頭至達旗鐵路的前期工作正在進行。全旗公路年設計運量為4290萬噸，包神鐵路電氣化復線改造后，運力提高到1億噸/年。旗府所在地XX鎮(zhèn)距包頭機場22公里，距自治區(qū)首府呼和浩特180公里，距市府所在地XX65公里。此外，XX鎮(zhèn)建有火車站和汽車站，有直達北京、常州、西安四、資源情況達旗探明煤炭儲量100億噸，為滿足新建電廠、周邊電廠擴建和煤化工項目對煤炭資源的需求，達旗已著手籌措資金在烏蘭格爾煤田淺部區(qū)和青達門—高頭窯地區(qū)約770平方公里井田范圍內開展煤田地質勘探芒硝礦區(qū)位于王愛召鎮(zhèn)一帶，面積約500平方公里，探明儲量68億噸，遠景儲量100億噸，居世界之首，硫酸鈉含量大于40%，品位高，質量好，含雜質少。目前，試采已成功，正進行招商引資工作。主要產于白泥井鎮(zhèn)，儲量大、埋藏淺、易開采、品位高、質量好，耐火度1750℃,透氣性850，含礦面積約30平方公里，探明儲量4720萬噸，預測儲量8000萬噸，品位之高為全國同類礦產之首。XX旗規(guī)劃火電裝機2000萬千瓦，其中XX電廠規(guī)劃容量1000萬千瓦，目前三期6×33萬千瓦機組已并網發(fā)電，達電四期4×60萬千瓦機組首期2臺機組已正式開工，已建成198萬千瓦裝機容量的XX電廠伏輸變電線路向XX、伊旗、烏審旗和烏海市供電，另有兩條50萬伏輸變電線路分別向包頭市和準旗永圣裕供電，XX電廠成為蒙西電網中主要的支撐電源點。此外，地區(qū)220千伏、110千伏、35千伏輸變電網絡建成，形成較為完善的電網結構；近期，擬建設火力發(fā)電項目投產后，電力可由XX市協助進入華北電網，此外當地用電潛力巨大，預計到2006年可達到80億千瓦時，到2010年達到150億千瓦時XX旗地處黃河“幾”字彎內，水資源相當豐富。全旗的水資源由三部分組成：地下水、地表水和過立方米/小時，現狀近年平均開采地下水資源1.8億立方米，主要以農灌為主，地下余水1.35億立方米。地表水年可利用量1.55億立方米，現狀年利用0.058億立方米，有近1.5億立方米的余水流入黃河，補充黃河水資源。黃河水年過境310億立方米，批準達旗年可用水量1.6億立方米，現狀年用黃河水量0.8億立方米，余水0.8億立方米五、市場優(yōu)勢從XX全市養(yǎng)老機構規(guī)模及檔次來看，包括正在申報的杭錦旗老年公寓項目，全市尚無上規(guī)模、上檔次的老年公寓。而從人口總量及經濟發(fā)展來看，XX旗人口總數(包括流動人口)逐年增大，經濟總量不斷擴大，現有老年公寓數遠遠不能滿足需求。同時，項目建成后總床位數500張，遠期目標3000張，檔次規(guī)模在全旗范圍內尚無競爭對手，配套設施完善，收費合理。六、配套資源XX旗XX鎮(zhèn)供電充足，能滿足該項目的各項用電，公寓將與供電部門簽定供電協議。利用XX旗XX鎮(zhèn)得天獨厚的供水資源，能夠解決該項目的辦公、住宿、購物、娛樂和魚塘一切用水。該項目將采用集中供冷、暖設施。4、供氣預留天然氣管網，可與XX旗XX鎮(zhèn)天然氣供應管線對接。由于道路暢通，可以充分利用公交車、出租車出行。預留有線電視和電話接口，達到通訊暢通的目的，同時，安裝寬帶微機網絡系統(tǒng)，通訊網分為市話網、長話網、移動通訊網，電話已全部實現交換程控化和傳輸數字化。長話自動網進入全國，并實現國際長話直撥和傳真(Fax)，CDMA數字移動網覆蓋全境，通訊條件便利。7、物業(yè)管理以招投標的形式引入最先進的物業(yè)管理部門，其職能就是將辦公、公寓、餐飲、娛樂以及購物活動場所的各項管理、保安、應急等服務集中于一體，為老年人提供專業(yè)化，特殊化服務。七、總體評價綜上所述，本項目從區(qū)位優(yōu)勢、政策優(yōu)勢、市場優(yōu)勢、水、電、暖、交通、通訊、廠址條件及建設條件等方面考慮，項目建設的內、外部條件良好，符合該項目建設要求。第五章建設規(guī)模及內容一、建設規(guī)模本項目建設規(guī)模是根據本地區(qū)老年公寓市場需求和承辦單位資金籌措情況進行確定的。本項目總占地面積74570平方米，總建筑面積40000平方米，樓層主體結構為二層，局部為三層，標準為高標準別墅式，有床位數2600張。二、配套活動中心及設施1、公園式休閑場地本項目擬建公園式休閑場地一座，總建筑面積為3000平方米。廣場中心設置有景觀噴泉，仿生休憩長廊100米，休閑二人、三人廣場椅24張，廣場路燈、景觀燈及各類老年主題的建筑小品。同時，硬化出2、醫(yī)療保健區(qū)域本項目擬建小型康體診療中心一座，建筑面積為2000平方米。該診療中心暫時不對外營業(yè)，設置床位數80張。為適應老年病和康復兩大專業(yè)功能的需要，院內將逐步配置螺旋CT、B超、X光機、全自動生化儀，電子胃腸鏡等治療檢查設備和心、腦、呼吸、骨密度、疼痛等治療測試設備。設有體育療法、多種物理療法、高壓氧倉、血液透析、多功能電腦牽引、作業(yè)訓練、生物反饋、音樂療法、心理咨詢等治療手段。在傳統(tǒng)康復治療方面，有針灸、推拿、藥浴療法等設備。堅持貫徹中西醫(yī)并重，綜合治療的方針，滿足老年病患者和康復治療的需要。同時中心內將配備康復常用器材和設備，如肋木、訓練床、懸吊架、運動墊、體操棒、單輪固定腳踏車或功率自行車、姿勢矯正鏡、訓練球、肩關節(jié)旋轉運動器、前臂內外懸運動器、腕關節(jié)屈伸運動器、踝關節(jié)矯形板等。同時，配備有常用互利設備，如洗浴椅、吊床、輪椅、轉移器及護理帶。護理設備可采取租賃方式使用。為了更好地保證老年人的身心健康，中心將外聘專業(yè)醫(yī)生及護士，并配備心項目依托當地豐富的水資源和水產資源，依據當地規(guī)劃及功能分區(qū)，充分考慮老年人的生理、心理及興趣愛好，擬建一個垂釣園。離退休的老年人不少有垂釣的愛好，垂釣是一項情趣高雅、有益于健身的活動。垂釣能調節(jié)人體內節(jié)律，增強活力，控制和緩解煩躁、焦慮和憂郁等不良情緒，解除勞累。垂釣時坐時立，有靜有動，動靜皆宜，運動量又不大，是一種適合老年人的體育活動項目。由于釣魚不能急躁，它又能使人的性格在垂釣的“入靜”中得到陶冶，心平氣和，怡然自得。4、閱覽室本項目擬建閱覽室一座，占地面積為500平方米，可同時容納150位老人讀書消遣。5、室外健身器材區(qū)公寓擬購進全套室外健身器材設備，包括雙人伸展器、雙人橢圓機、四聯康復機、單柱雙位旋轉輪、四位拖拉訓練器、肩關節(jié)康復器、立式腰背按摩椅等適合老年康復鍛煉器材。本項目擬建棋牌室一座，考慮到本地老年人的生活習慣及業(yè)余愛好，將棋牌室分為三個區(qū)，分別為麻將區(qū)、棋類區(qū)、撲克區(qū)，總建筑面積為500平方米，可同時容納100位老人娛樂消遣。7、養(yǎng)殖基地為完善服務，方便廣大老年顧客，公司同時配套養(yǎng)殖基地5500平方米。第六章項目管理方案一、方案原則依據符合老年人體能心態(tài)特征，致力于老年人服務事業(yè)，為老年人提供身心居家的安樂場所。依據中華人民共和國行業(yè)標準(MZ008—2001)《老年人社會福利機構基本規(guī)范》。二、老人居室根據老人實際需要，居室配備齊全床頭柜、桌椅、衣柜、衣架、毯子、褥子、被子、床單、被罩、枕芯、枕套、枕巾、時鐘、梳妝鏡、洗臉盆、暖水瓶、痰盂、廢紙桶、床頭牌等，介助、介護老人的床頭安裝智能呼叫系統(tǒng)。室內家具、各種設備均與廠家及經銷商定制購進，應無尖角凸出部分或其它易對老年人造成傷害的設施。餐廳配設餐桌、桌椅、時鐘、公告欄、廢紙桶、窗簾、消毒柜、洗漱池、防蠅設備等。同時，餐廳設置宴會大廳及雅間，以方便老人壽誕慶賀。標準公寓樓煤層配備公共洗手間及浴室各一間，別墅型公寓每套設備單獨洗浴間。洗手間及浴室配備安裝在墻上的尿池、坐便器、衛(wèi)生紙、衛(wèi)生紙專用夾、廢紙桶、淋浴器、坐浴盆或浴池、防滑的浴池墊和淋浴墊、浴室溫度計、抽氣扇等。配備全套洗衣、熨燙、消毒設備。三、公共區(qū)域室外活動場所綠化面積達到65%。公共區(qū)域均設有明顯標志，方便識別。每間、套房均安裝IC卡電話一部，實現內線免費撥打。及時解決消防、照明、報警、取暖、通訊、降溫、排污等設施和生活設備出現的問題，嚴格執(zhí)行相關規(guī)定，保證其隨時處于正常狀態(tài)。保證水、電供應，冬季室溫不低于18℃,夏季不超過28℃。保證生活環(huán)境安靜、清潔、優(yōu)美，居室物品放置有序，頂棚、墻面、地面、桌面、鏡面、窗戶、窗四、服務膳食配備有專門為老年人服務的食堂、廚師和炊事員。廚師和炊事員持證上崗，嚴格執(zhí)行食品衛(wèi)生法規(guī)，嚴防食物中毒。注意營養(yǎng)、合理配餐，每周有食譜，根據老人的需要或醫(yī)囑制作普食、軟食、流食及其它特殊飲食。為有需要的自理老人、介助老人和所有介護老人送飯到居室，根據需要喂水喂飯。清洗消毒餐具。每月召開一次膳食管理會議，征求智力正常老人及其他老人家屬的意見，保證滿意率達到80%以上。照顧不同老年人的飲食習慣，尊重少數民族的飲食風俗。五、護理每天清掃房間1次，室內應無蠅、無蚊、無鼠、無蟑螂、無臭蟲。提供干凈、得體的服裝并定期換洗，冬、春、秋季每周1次，夏季經常換洗。保持室內空氣新鮮，無異味。協助老人整理床鋪。每周換洗一次被罩、床單、枕巾(必要時隨時換洗)。夏季每周洗澡2次，其他季節(jié)每周1次。督促或協助老人洗頭、理發(fā)、修剪指甲。服務人員24小時值班，實行程序化個案護理。毛巾、洗臉盆應經常清洗，便器每周消毒一次。攙扶老人上廁所排便。保證I褥瘡發(fā)生率低于5%，II褥瘡發(fā)生率為零。對因病情不能翻身而患褥瘡的情況應有詳細記錄，并盡可能提供防護措施。服務人員24小時值班，實行程序化個人護理。介護老人送飯到居室，為行走不便的老人配備臨時使用的拐杖、輪椅車和其它輔助器具。對因病情不能翻身而患褥瘡的情況應有詳細記錄，并盡可能提供防護措施。早上起床后幫助老人洗漱，晚上幫助老人洗腳。視天氣情況，每天帶老人到戶外活動l小時。服務人員24小時值班。幫助老人辦理到異地的車船票。特別保護女性智殘和患有精神病的老人的人身權益不受侵犯。對患有傳染病的老人要及時采取特殊保護措施，并對其隔離、治療，以既不影響他人又尊重病患老人為原則。六、康復組織智力健全和部分健全的老人每月進行一次健康教育和自我保健、自我護理知識的學習，常見病、多發(fā)病的自我防治以及老年營養(yǎng)學的學習。醫(yī)護人員確保各項治療措施的落實，確保每周開展兩種以上康復活動。定期或不定期的做好休養(yǎng)區(qū)和院內公共場所的消毒滅菌工作。制定年度康復計劃，每周組織老年人開展3次七、心理療法為有勞動能力的老人自愿參加公益活動提供中介服務或給予勞動機會。組織健康老人每季度參加1次公益活動。每周根據老人身體健康情況、興趣愛好、文化程度，開展1次有益于身心健康的各種文娛、體育活動，豐富老年人的文化生活。與老人每天交談15分鐘以上，并作好談話周記。及時掌握每個老人的情緒變化，對普遍性問題和極端的個人問題集體研究解決，保持老人的自信狀態(tài)。經常組織老人進行必要的情感交流和社會交往。不定期開展為老人送溫暖、送歡樂活動。消除老人的心理障礙。幫助老人建立新的社會聯系，努力營造和睦的大家庭色彩，基本滿足老人情感交流和社會交往的需要。根據老年人的特長、身體健康狀況、社會參與意愿，不定時的組織老年人參與社會活動，為社會發(fā)展貢獻余熱。制定有針對性的“入住適應計劃"，幫助新入住老人順利渡過住初不適應期。八、臨終關懷臨終關懷是對臨終病人的生命和尊嚴的最深切的關注，是一種有組織的以減輕病人心理和生理上的痛苦為目的的特殊的照顧和服務，包括醫(yī)療、護理、社會、心理等方面。其目的是為了緩解臨終病人軀體上的疼痛和不適，減輕心理上的痛苦，提高尚的生命和生活質量，維護人格和生命的尊嚴。使其在舒適和安詳中走完人生的最后旅程，并使其家屬得到慰藉和居喪照護。第七章公用工程設計一、建筑設計方案本項目總占地面積74570平方米，總建筑面積40000平方米，樓層主體結構為二層，局部為三層，標準為高標準別墅式，有床位數2600張。根據該項目的特點，辦公及標準公寓樓屋面為預制砼屋面板，公寓樓為異形頂，以彩色瓦為主，自由排水，內外墻抹灰噴涂料。保溫建筑外墻厚370，內墻厚240。公寓及辦公用房室內地面，配套輔助用房室內均采用防滑地板磚地面。窗以塑鋼窗為主，門為普通復合材料門。南北兩個大門均選用平開彩板鋼大門，本項目建筑風格擬超越XX旗目前建筑風格水平，打造新古典主義風格建筑，要求大氣、穩(wěn)重、高貴建筑結構的設計使用年限和安全等級結構的設計使用抗震設防地基基礎地下室安全等級年限類別設計等級二級丙類二級二、電力設計方案根據老年公寓規(guī)模和電力負荷規(guī)范標準，框算出老年公寓供電總功率，確定每棟樓供電電源的引入。其低壓配電系統(tǒng)設計、電氣負荷計算、變壓器的臺數及容量的確定、主要設備材料的選擇以及室內外供電線路敷設方式的確定、照明系統(tǒng)設計原則的確定、防雷及接地系統(tǒng)等電氣安全設計原則的確定等。電源來自鎮(zhèn)區(qū)配套電網。引入老年公寓樓內的低壓電纜一般采用直埋或穿鋼管敷設方式。照明、插座線路均選用2.5平方電線，照明與插座回路分開，宿舍、衛(wèi)生間、空調及普通插座分別設置供電回路。所有電纜、電線均采用銅質，保護鋼管均采用焊接鋼管，戶內采用JDG管或阻燃PVC管。樓內設置應急照明及疏散照明。按照當年雷擊次數N>=0.06年/次時屬第三類防雷建筑物，老年公寓屬第二類防雷建筑物，原則上應利用建筑物的金屬構件及鋼筋混凝土結構中的鋼筋作為防雷接地裝置。高低壓配電線路均采用銷裝電纜直埋敷設。老年公寓室外照明采用庭院燈，路燈控制在老年公寓物業(yè)值班室內，路燈配線選用YJVV22—老年公寓安裝視頻監(jiān)控、報警系統(tǒng)，在老年公寓周邊設置紅外報警系統(tǒng)，主機設在值班室，并可與監(jiān)控系統(tǒng)聯動。在老年公寓主要出入口、干道交叉口、樓區(qū)道路入口等處設有攝像機進行監(jiān)控及記錄，監(jiān)視器及控制主機放置在值班室。閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)采用先進的電子技術和計算機技術，對遠端場景進行傳感成像、信號傳輸、集中監(jiān)視、圖象記錄以及聯動控制的系統(tǒng)。老年公寓安防中心設立在值班室，值勤人員可以通過電視監(jiān)控系統(tǒng)全方位的實時了解各區(qū)域動向情。當有突發(fā)事件發(fā)生時，有利于迅速觀察現場并采取行動，還能集中監(jiān)視事態(tài)發(fā)展及指揮行動。通過安裝監(jiān)控也能有效地起到震懾作用，預防事件的發(fā)生，并可通過錄像帶為事后破案提供有利線索，提高了技防裝備水平與管理檔次。三、給排水及供暖通風設計方案給水水源由市政給水管網提供，設計內容包括：生活給水系統(tǒng)、直飲水供水系統(tǒng)、消防供水系統(tǒng)、局部消防噴淋給水系統(tǒng)、中水處理及供水系統(tǒng)、廢(污)水排水系統(tǒng)等。廢水匯集后，集中在中水處理站進行處生活熱水由公寓自設供熱水系統(tǒng)提供，設直飲水器或水嘴，排水采用污、廢分流制排放。四、采暖、通風與空氣調節(jié)設計方案熱源與市政集中供熱管網對接，臥室、活動室預留分體空調接口，商業(yè)部分預留立柜式分體空調接口，公寓設備間、水泵房、庫房、管理用房等房間，盡可能提供自然通風條件，部分不能保證自然通風的建筑設施內，需設置機械送排風系統(tǒng)，公寓內衛(wèi)生間，均設變壓式排風道和排氣扇，通風換氣，廚房設排油煙豎井，五、總平面設計項目地勢相對平坦，按照分區(qū)原則和場地實際情況，該項目建、構筑物，按其生產使用功能，建、構筑物特征，分為主要建筑、輔助建筑和辦公生活建筑三大部分，按街區(qū)式布置方式，進行平面布置。主要建筑物辦公及標準公寓樓位于項目場地正南且迎街面；別墅式公寓樓點綴于場地中段，分南北錯列；公園休閑場地位于辦公及標準公寓樓正前方；接待大廳為便于管理接待，位于場地東面，鄰近大門北側；廚房、餐廳、便民超市與接待大廳兩面環(huán)繞室外健身場東北；康體診療區(qū)域、閱覽室、棋牌室位于場地西墻項目區(qū)道路為適應生活經營需要，合理組織物流，按休閑娛樂區(qū)、生活區(qū)、辦公及輔助構建物區(qū)分別組織。按街區(qū)式結合環(huán)狀式道路布置。使項目區(qū)內各部分聯系方便，便于消防和物流、人流的組織，主干道路面寬為7米，次干道面寬為4米。道路結構：18厘米水泥混凝土面層30排水項目區(qū)內雨水由道路路面排水，全場的雨水自西北向東南排放，沿道路匯集到項目區(qū)東北角的雨水井中，最后統(tǒng)一排出。在室外根據消防要求的間距設地消火栓，廠房內按規(guī)定設手提式滅火器。項目區(qū)綠化，根據項目設計思路及《老年人社會福利機構基本規(guī)范》相關要求，項目建成后，場地綠化率將達到65%。大面積綠化可以美化環(huán)境，杜絕污染，對老年人的心理及身理健康均有較大促進作用，因此有必要對項目區(qū)空地、建構筑物周圍進行植樹綠化，綠化以種植青闊葉樹種和適宜當地氣候的灌木花卉。第八章消防、安全與節(jié)能影響評價本項目選址位于XX市XX旗XX鎮(zhèn)，建設項目周邊道路硬化和空地綠化已基本定型，項目場地較為平整，起伏不大，且不存在人口或單位搬遷問題，適合本項目建設。一、消防）；）；所有建筑物均應按《建筑設計防火規(guī)范》確定建筑物耐火等級和安全通道，合理選擇防雷電設施，在走廊、倉庫等地設置一定數量的滅火器，外接給水管網時，要考慮消防用水量，各建筑物內預留消火栓。倉庫、生活區(qū)禁止存放易燃易爆物品，要定期檢查消防設施，確保其安全使用的可靠性。二、安全嚴格執(zhí)行《建筑設計衛(wèi)生標準》、《建筑抗震設計規(guī)范》、《鍋爐與壓力容器安全監(jiān)察規(guī)程》及其它相關的規(guī)范和標準，建立健全安全防范制度，建筑物的設計按地震裂度7度設防，注意排污排雨水，搞好防洪等項工作。定期檢查鍋爐和受壓容器，電力設計應按規(guī)范搞好防雷接地，對有毒有害物品要嚴格檢查。三、節(jié)能要以《節(jié)約能源暫行條例》、《合理利用電技術導則》、《合理利用熱技術導則》及國家相關法律、法規(guī)、規(guī)定和政策為依據，采用高性能保溫材料，對供熱管道按設計規(guī)范要求進行保溫，以減少熱損失。大力實施節(jié)能設備，減少用電量。定期搞好耗能設備的檢修與保養(yǎng)工作，保持其熱效能在規(guī)定的設計參數之內。要提高單位和個人的節(jié)能意識，使節(jié)能工作真正落到實處。第九章環(huán)保、勞動安全與衛(wèi)生防護一、設計依據、執(zhí)行標準與規(guī)范《中華人民共和國環(huán)境保護法》、《中華人民共和國水污染防治法》、《中華人民共和國大氣污染防治法》；《中華人民共和國環(huán)境噪聲污染防治法》、《建設項目環(huán)境保護管理條例》、《污水綜合排放標準》GB8978—96、《關于生產性建設工程項目職業(yè)安全衛(wèi)生監(jiān)察的暫行規(guī)定》、《建筑設計防火規(guī)范》、《建設設計標準》、《噪聲控制設計規(guī)范》、《采暖通風與空氣調節(jié)設計規(guī)范》、《爆炸和火災危險環(huán)境電力裝二、主要污染物的治理與綜合利用本項目本著“預防為主，防治結合"的原則，盡量減少“三廢”的產生，一但產生，立即采取措施進行處理。同時要考慮綜合利用，節(jié)約能源。廢水的防治可循環(huán)利用的水盡量設法利用，稍有污染的水，可用于洗刷地面。通過這樣，減輕處理廢水的負擔，減少建設投資和一些技術上的困難。生活廢水主要是職工和居住老年人的洗滌用水，這部分廢水本身不含有害物質，廢氣的影響本項目在建設過程中及今后營運期間，廢氣主要來自車輛的尾氣，對項目區(qū)環(huán)境的影響不大。根據項目建成后的環(huán)境功能，該區(qū)域可以達到環(huán)境空氣質量一級標準。廢棄物的影響項目在建設期和運營中都會產生廢棄物。本項目在建設過程中產生的建筑垃圾，全部運往垃圾處理廠進行無公害處理，不會對周圍環(huán)境造成不利影響。在運營期間，為保證項目區(qū)的美觀，在場區(qū)內每隔50米建設一個仿生垃圾收集箱，項目區(qū)集中建一個垃圾轉運站，統(tǒng)一用專用車輛運往垃圾處理場。在采取上述措施后，廢棄物亦不會對項目區(qū)及周邊環(huán)境產生不利影響。綠化綠色植物既有減輕沙塵污染，降低噪聲的作用，又可以保持生態(tài)平衡，減少水土流失。從保護和改善環(huán)境出發(fā)，在場區(qū)道路兩旁各建筑物四周，種植花草樹木，綠化面積達美化環(huán)境的目的，使大氣污染和噪聲污染降到最小程度。三、勞動安全在必要的崗位均應制定安全操作規(guī)程。上崗前均需進行安全教育和上崗培訓，上崗時穿戴勞動防護用品。設計中重點考慮了：總圖布置與廠內外運輸安全；建筑安全；防火、防爆、電傷、雷傷、防暑、降溫、本設計較全面地考慮了各方面的安全與衛(wèi)生防護措施，并較好地結合了工藝和設備選型方面的因素，且各項措施均具先進性，經濟上也較合理，預期達到的各項指標如下：控制室噪聲<65分貝；崗位平均聲級<60分第十章組織機構和勞動定員一、機構設置本著簡化機構，保證正常經營的原則，擬設以下機構：公寓領導：經理一名，副經理一名。營運部門：綜合部、財務部、護理部、保健部等職能部門，以保證全公寓的正常的經營活動。服務部門主要有：環(huán)衛(wèi)、消防、二、營運組織安排天。職工采取輪休制，所有職工全部執(zhí)行國家勞動工作制度。三、勞動定員依據勞動定員標準，結合本項目運營特點，控制水平和具體內容，參照國內同類企業(yè)實際定員情況，按照擬設機構配備管理人員，本項目建成后共需定員300人，其中護理人員260人，管理人員20人，服務人員20四、人員培訓為提高員工的專業(yè)知識和技術操作水平，保證高質量的服務水平，必須對職工進行專項培訓。由專業(yè)技術人員講授有關專業(yè)理論、操作規(guī)程等，對主要崗位培訓要有計劃、有步驟地進行。經考試合格后方準上崗。同時管理人員組織培訓輪換學習，達到工作標準方能上崗。培訓地點以本地區(qū)為主。第十一章項目實施進度計劃該項目實施進度計劃綜合考慮工程各項條件，資金周轉及XX旗消費水平等因素，工程的主要內容為可研審批立項、施工圖設計、資金籌措，征地及拆遷及水、電、電訊、管網引接等，該工程建設期為兩年，目前的進度為：1、審批規(guī)劃立項正在進行；2、征地正在進行，征用的土地手續(xù)正在辦理中；3、供電、供水、電訊、城建等部門的手續(xù)正在辦理當中，預計下半年可以全部完成；4、2010年1月一9月，安排人員培訓；5、2010年12月，完成設施、設備安裝，場區(qū)硬化及綠化。第十二章招投標要求及內容一、編制依據1、《中華人民共和國招投標法》2、《工程建設項目招標范圍和規(guī)模標準規(guī)定》(國家發(fā)展計劃委員會令第3號)3、2001年內蒙古自治區(qū)第九屆人民代表大會常務委員會《內蒙古自治區(qū)實施〈中華人民共和國招標4、《建設項目可行性研究報告增加招標內容及核準事項暫行規(guī)定》(國家發(fā)展改革委員會2001年第二、招標方案本項目在國家規(guī)定的招標項目范圍之內，應按國家要求，對工程設計、監(jiān)理、施工、專業(yè)設備及材料本工程招標主要包括勘察設計、工程施工及設備材料采購。2、招標組織形式招標工作小組由業(yè)主單位委托具有法人資格的招標代理機構負責組成。采用公開招標的方式。即在國家或地方指定的報刊、信息網或其它媒體公告。4、工程分包根據項目自身特點建議對消防工程、綠化工程、電梯設備采購及安裝等進行專業(yè)分包。設計階段是決定建設工程價值和使用價值的主要階段，也是影響投資的關鍵階段，設計方案的優(yōu)劣對建設項目的成敗有著至關重要的影響，因此，選擇優(yōu)秀的設計單位，達到建設項目能夠采用先進的技術和工藝，降低工程造價，縮短建設周期和提高投資效益的目的是建設項目實施的重要工作。設計招標主要對投標人設計方案的優(yōu)劣、經濟效益、設計進度、設計資歷和合理的報價綜合評價，選擇其優(yōu)秀者為本工程的設計施工招標要根據土木工程的特點，通過對市內外投標人的水平、資質、技術力量及業(yè)務能力、進度、質量、投資的情況進行綜合評價，確定適合本工程的施工單位。設備采購要對投標人的商業(yè)信譽、加工制造能力、報價、交貨期限和方式、安裝調試、保修、人員培訓等各方面條件進行全面比較，選擇最優(yōu)的供貨廠家。招標基本情況表招標范圍招標方式招標組織形式不采用招部分招標自行招標委托招標公開招標邀請招標標方式建筑及一般設備安裝工程第十三章社會評價解決老齡化問題，滿足老年人不斷增長的物質和文化需求，實現老齡事業(yè)與經濟社會協調發(fā)展，促進社會公平和穩(wěn)定，是社會主義現代化建設的一項重要戰(zhàn)略任務。因此，該項目的實施有利于促進當地社會和諧，改二、居民收入影響項目所在地位于XX市XX旗XX鎮(zhèn)，屬于城鄉(xiāng)結合部，由于受地理位置的限制，經濟發(fā)展相對緩慢，因此，本項目的建成，將會增加當地人民收入。三、居民生活質量影響本項目填補了當地老年公寓市場空白，可以帶動同類及相關行業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。隨著當地經濟的不斷發(fā)展，居民生活水平將會不斷提高，在物質條件日益豐富的前提下，作為配套齊全、服務完善、環(huán)境優(yōu)美的中高檔老年公寓項目，必將提高當地老年人的生活水平和生活質量。四、居民就業(yè)影響本項目實施后，可以安置當地一定數量的剩余勞動力及待業(yè)人員，可新增就業(yè)崗位220多個，為當地政府及五、弱勢群體利益影響項目所在地社會福利事業(yè)滯后，現有老年福利機構設施簡陋，規(guī)模較小，檔次及服務水平偏低，本項目的建設和運營，對當地老年人、殘疾人的利益提供了保障。六、評價結論綜上所述，該項目實施和運營后，所產生的影響和周邊的社會環(huán)境、社會企業(yè)、當地的政府以及居民等利益是一致的，社會風險也較小，項目的社會評價是可行的，社會效果是可觀的。第十四章項目投資規(guī)模及資金來源一、投資估算編制依據本投資估算是在確定技術方案的基礎上結合當地的建設條件，采用當地的建筑工程定額標準和材料價格，參考同類工程的工程量及決算指標，執(zhí)行廠家目前的設備報價及詢價，以及國家建材局1992年頒發(fā)的《建材工業(yè)工程其它費用定額》而計算編制的?；绢A備費按5%計算。按照國家《固定資產投資方向調節(jié)稅民政類稅目注釋》相關規(guī)定，本項目固定資產投資適用零稅率。二、工程投資估算項目建設工程總投資為4800萬元，其中：建筑工程投資4000萬元；安裝工程費200萬元；設備購三、資金籌措項目總投資4800萬元，其中自籌解決2880萬元，占總投資的60%，銀行貸款1920萬元，占總投資的40%。四、資金使用計劃2009年使用資金2000萬元，主要投資內容包括：前期費、三通一平、征地、咨詢、調研、設計費、2010年使用資金2800萬元，主要投資內容包括：建構筑物工程、設施設備購置費、安裝工程、硬化及綠化工程、培訓費用及其它費用等。第十五章經濟效益及分險分析一、財務評價依據2、國家現行的財稅制度3、建設單位提供的有關資料二、收入及稅金估算收入1、2600（床）×800元/月/床×12個月=2496萬元2、II級護理費(能部分自理的老人，暫按總床位數的30%預估)：260元/月/床×780(床)×12個月=243.36萬元；3、I級護理費(完全不能自理的