河北張家口市緯三路地塊企劃報(bào)告2007

中廣信房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)2007年7月PART1：市場(chǎng)篇PART2：本體篇PART3：團(tuán)隊(duì)篇三張家口市房地產(chǎn)發(fā)展預(yù)測(cè)張家口市面積36829平方千米，人口449萬(wàn)。其中市區(qū)人口約50萬(wàn)，橋西區(qū)人口23萬(wàn)；橋東區(qū)人口25萬(wàn)；目前全市發(fā)現(xiàn)礦產(chǎn)地和礦化點(diǎn)1200多處，礦種近60種,其中有10多種礦產(chǎn)儲(chǔ)京包鐵路通過(guò)市區(qū)、大秦鐵路從城市南部橫貫東西；公路四通八達(dá)，110、112、207國(guó)道穿過(guò)市區(qū)樓馳名中外；塞外明珠官?gòu)d湖、壩上草原渡假村、翠云 GDPGDP增幅高于全國(guó)水平增長(zhǎng)速度較快且平穩(wěn)城市經(jīng)濟(jì)處于高速發(fā)展階段老工業(yè)城市工業(yè)額度高老工業(yè)城市工業(yè)額度高輕重工業(yè)均有基礎(chǔ)就業(yè)人數(shù)能源工業(yè)占有一定的比重從上表可以看出城市固定資產(chǎn)投資中：城市建設(shè)投資占主導(dǎo)地位，城市步入快速發(fā)展從上表可以看出城市固定資產(chǎn)投資中：城市建設(shè)投資占主導(dǎo)地位，城市步入快速發(fā)展、擴(kuò)張階段。房地產(chǎn)投資總額不大，證明城市處于初級(jí)發(fā)展階段，房地產(chǎn)增長(zhǎng)空間巨大塞北滑雪場(chǎng)、蔚縣飛狐峪、張家口綠野天都、察北白塔旅游莊園3張家口市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況—政策環(huán)境國(guó)八條到國(guó)六條及備受爭(zhēng)議的70、90執(zhí)行細(xì)則地產(chǎn)依舊保持著健康的增長(zhǎng)水平。但是大戶型毫無(wú)疑問(wèn)成為未來(lái)市場(chǎng)國(guó)家宏觀政策的出臺(tái)旨在調(diào)控?zé)狳c(diǎn)地區(qū)房?jī)r(jià)水平，對(duì)張家口影響較國(guó)家宏觀政策的出臺(tái)旨在調(diào)控?zé)狳c(diǎn)地區(qū)房?jī)r(jià)水平，對(duì)張家口影響較要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證后，應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)開(kāi)始銷售商品房，同時(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)廣告發(fā)布管理，未取得商品房預(yù)售許可房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況—宏觀市場(chǎng)環(huán)境1、張家口市宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析（偏住宅類）張家口市房地產(chǎn)市場(chǎng)自2004年起步，至今已初具規(guī)模。大量外地開(kāi)總體供給量不足，導(dǎo)致今年房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格增長(zhǎng)幅度較大，從均價(jià)1900元/平米飆升到2200元/平米，高層產(chǎn)品的均價(jià)達(dá)到2600元/平米求。全市商品房供給總量約為70萬(wàn)平方米。需求：主力戶型均集中在90-110平米二居、100-150平米的三居。產(chǎn)品形價(jià)格：房地產(chǎn)價(jià)格水平較2005年漲幅較大，但是隨著城市中心的南移，新住宅在售項(xiàng)目一覽表在售住宅項(xiàng)目約11個(gè)，項(xiàng)目規(guī)模在7-25萬(wàn)平米之間，在區(qū)域上較為分散，多以高層及多層產(chǎn)品出現(xiàn)，產(chǎn)品形態(tài)較為單一。u目前市場(chǎng)上在售的項(xiàng)目基本上屬06年已經(jīng)開(kāi)始銷售的項(xiàng)目，新項(xiàng)目今年入世較少，多集中在高新區(qū)內(nèi)，市場(chǎng)的總體供應(yīng)量估測(cè)在70萬(wàn)平方米左右；u多數(shù)為多層普通住宅產(chǎn)品，高層產(chǎn)品大約占到整個(gè)市場(chǎng)供應(yīng)量的30%左右；u整體需求較為旺盛，多數(shù)為自住性改善需求。購(gòu)買人群集中在30-50歲之間，購(gòu)實(shí)用兩居緊湊三居舒適三居實(shí)用四居舒適四居舒適五居容辰莊園12020%17050%20530%27510%金鳳91-10240%12316%13616%13716%前屯新天地11625%12025%14025%18025%天秀花園67-10860%97-11020%140-16020%18010%瑞麟軒80-11040%120-15030%16020%18010%盛世華庭13318%136-14374%金鼎世紀(jì)城50-8030%120-13020%鉑金時(shí)代廣場(chǎng)11050%13010%新東亞8010%110-12020%130-14030%清河灣76-10260%11010%14030%岸上清城70-8030%90-10030%120-13020%住宅類房地產(chǎn)的主力戶型及面積主要集中在90-100平米的兩居及100-150平米的三居，產(chǎn)品形態(tài)較為單一；高端產(chǎn)品缺乏。2、張家口市宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析（偏商業(yè)類）特色餐飲業(yè)較為滯后，整個(gè)城市日常百貨類的面積在90－300平米左右，價(jià)格差異較大，集中在5000－12000元/平業(yè)的營(yíng)業(yè)時(shí)間較短，多在10：00-20：00主要以藍(lán)鯨大廈、康美娛樂(lè)城為主的商務(wù)休閑商圈，隨著鉑金時(shí)代廣場(chǎng)高新區(qū)現(xiàn)有商業(yè)較為落后，但是從整體城市規(guī)劃上可以看出23445678商業(yè)的定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)從城市的老商業(yè)核心區(qū)武城街商圈至帝廣商圈至紅旗樓后起之秀以更清晰的定位、更完善的規(guī)劃、更完善的交通配套沖擊著城市老的設(shè)施比較齊全，極大地方便了居民的生活。底商務(wù)、娛樂(lè)等綜合性需求的功能。業(yè)態(tài)多樣化投資前景看好，催生了新的商機(jī)。底商的開(kāi)發(fā)建設(shè)城市整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快且平穩(wěn)，城市對(duì)固定資產(chǎn)的投資尤其是對(duì)房地產(chǎn)的投資在增強(qiáng)，整體區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境較好。同時(shí)，城市處于市場(chǎng)發(fā)展的初級(jí)階段，市場(chǎng)活躍。供需兩旺，價(jià)量同升。同時(shí)產(chǎn)品差異化較小，行業(yè)內(nèi)同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重，中低端產(chǎn)品供給較大，高端客戶備受冷落。房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況—區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境1、高新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀分析2、高新區(qū)及張家口市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展動(dòng)態(tài)對(duì)比房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況—潛在供應(yīng)分析張家口市2006年土地交易情況房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況—重點(diǎn)個(gè)案分析歐式建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格，項(xiàng)目11萬(wàn)平米，產(chǎn)品形態(tài)較為豐富。歐式建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格，項(xiàng)目11萬(wàn)平米，產(chǎn)品形態(tài)較為豐富。商業(yè)約4萬(wàn)平米，體量較大，最大限度的利用商業(yè)約4萬(wàn)平米，體量較大，最大限度的利用了項(xiàng)目的地段價(jià)值2、銷售價(jià)格較低，且一期30000多平米被團(tuán)購(gòu)，使項(xiàng)目的利潤(rùn)額度有所降低。3、產(chǎn)品：占地:12.14公頃，建筑面積:24.5萬(wàn)平方米，其中商業(yè)4萬(wàn)平方米寫(xiě)字樓4.5萬(wàn)平方米。2、引進(jìn)主力店超市發(fā)較為地址：橋東區(qū)勝利南路18號(hào)電話：2131888/2130888產(chǎn)品：1、戶型面積很大，突出了相當(dāng)?shù)暮诵膮^(qū)域配套好；3、商業(yè)對(duì)住宅的圍合營(yíng)銷：1、高位宣傳，貴族化包裝，不僅體現(xiàn)在樓書(shū)、宣傳單頁(yè)上而且案場(chǎng)布置也很好；2、價(jià)值主要以地段為依托，營(yíng)銷3、商業(yè)體量供應(yīng)較大，約3萬(wàn)平米，單套面積集中在200-300平米，銷售時(shí)電話：6061168產(chǎn)品：1、容積率高；2、整體小區(qū)規(guī)模較大；3、產(chǎn)品設(shè)計(jì)較為豐富；4、整體商業(yè)體量較大，并且面積較大，營(yíng)銷：1、售樓處布局成功；2、銷售產(chǎn)品：1、地處高新區(qū)，規(guī)劃總建筑面積119900平方米，小區(qū)規(guī)模較大；2、小區(qū)布局錯(cuò)落有致、環(huán)境典雅，戶型設(shè)計(jì)合理、適其它：1、后期交房后維護(hù)不善，缺少口碑；2、作為區(qū)域的領(lǐng)頭羊、需要對(duì)客戶進(jìn)行觀念商鋪面積區(qū)間：100—250平米商鋪面積區(qū)間：100—250平米商鋪價(jià)格區(qū)間：8000—12000底商全部沿韋三路南側(cè)，加之住宅為小高層價(jià)值高，銷售速度較快，價(jià)格增長(zhǎng)快，由起初的6000元左右到現(xiàn)在的10000元左右電話：5913888產(chǎn)品：1、地處高新區(qū)，經(jīng)三路與韋三路交叉口，較規(guī)劃總建筑面積119900平方米，小區(qū)規(guī)模較大；2、小區(qū)布局錯(cuò)落有致、環(huán)境典雅，戶型設(shè)計(jì)合理、適用，各種基礎(chǔ)設(shè)其它：1、后期交房后維護(hù)不善，缺少口碑；2、作為區(qū)域的領(lǐng)頭羊、需要對(duì)客戶進(jìn)行觀念的改變，銷售周期1、大規(guī)模綜合性商業(yè)社區(qū)，約23.8萬(wàn)平1、大規(guī)模綜合性商業(yè)社區(qū)，約23.8萬(wàn)平2、業(yè)態(tài)規(guī)劃涉及的范圍面較廣，包括百貨、超市、珠寶、餐飲、服裝等多個(gè)業(yè)態(tài)組3、商業(yè)、住宅分區(qū)較為合理，最大限度的發(fā)揮了地段的商業(yè)價(jià)值。4、景觀設(shè)計(jì)較5、多條道路經(jīng)過(guò)，商業(yè)底商面積較大。6、6米層高的首層商業(yè)，顯示大氣豪華。2、證件不齊，缺少銷售許可證件電話：2160888/2166888產(chǎn)品：1、容積率較高密度大、私密度低；2、傳統(tǒng)產(chǎn)品設(shè)計(jì)規(guī)劃；3、本身亮點(diǎn)較少；4、規(guī)劃上簡(jiǎn)單排營(yíng)銷：1、售樓處布局成功；2、沿路燈箱布局很實(shí)；3、宣傳上對(duì)賣點(diǎn)的2張家口房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況分析政府正在加強(qiáng)高新區(qū)建設(shè)，基礎(chǔ)設(shè)施配套不斷完善，省政地區(qū)供應(yīng)的多層產(chǎn)品主要以周邊輻射范圍內(nèi)的居民為主，升場(chǎng)的主力需求，依據(jù)市場(chǎng)發(fā)展情況及2006年土地交易情況，未來(lái)隨著舊城改造以及新區(qū)的加速建設(shè)，市場(chǎng)改善型需求將不斷增加，這部分從對(duì)2006年土地市場(chǎng)的監(jiān)控來(lái)看，未來(lái)房地產(chǎn)的供應(yīng)體量較大，特別是高新區(qū)沿城市重心的南移、區(qū)域人口的不斷增加，交通配套的房地產(chǎn)的發(fā)展。產(chǎn)品將是未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心競(jìng)爭(zhēng)排列，多層產(chǎn)品為主，面積主要集中在100-150平米左右。同類產(chǎn)品供應(yīng)體量較房地產(chǎn)經(jīng)歷了近幾年的高速發(fā)展，市場(chǎng)日趨成熟和穩(wěn),對(duì)產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量有了更高的要求。2項(xiàng)目總體定位思路 3 32項(xiàng)目總體定位思路 3 3主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總用地面積15351.7平方米可用面積10552.7平方米容積率2.6建筑密度35%建筑控高小于50米綠化率30%從表面上看，整個(gè)地塊的建筑規(guī)模不會(huì)超過(guò)27437平米，通過(guò)與貴司張總溝通，可以適當(dāng)擴(kuò)大容積率，總建筑面積達(dá)到30000平米。項(xiàng)目態(tài)勢(shì)(項(xiàng)目態(tài)勢(shì)(SWOT)分析OpportunitieOpportunitieStrengthsWeaknessesThreats優(yōu)勢(shì)：Strengths優(yōu)勢(shì)1：項(xiàng)目處于高速發(fā)展的高新區(qū)區(qū)域中，未來(lái)高新區(qū)將是投資、置業(yè)的優(yōu)勢(shì)2：周邊社會(huì)人文條件較好，市政府新址、北方學(xué)院新優(yōu)勢(shì)2：周邊社會(huì)人文條件較好，市政府新址、北方學(xué)院新校區(qū)、重點(diǎn)中學(xué)優(yōu)勢(shì)3：交通條件較好，周邊有城市主要交通干道緯二路、優(yōu)勢(shì)3：交通條件較好，周邊有城市主要交通干道緯二路、經(jīng)三路、市府西劣勢(shì)：Weaknesses機(jī)會(huì)：Opportunities機(jī)會(huì)3：世紀(jì)豪園的建成，增加了人流。行政中心的南遷、教育核心區(qū)的雛機(jī)會(huì)4：周邊市場(chǎng)供給多為中低檔物業(yè)，中高檔物業(yè)需求旺盛，但區(qū)域市場(chǎng)威脅：Threats地塊的用地性質(zhì)為商業(yè)金融用地，本區(qū)域商業(yè)金融2、地價(jià)高，成本高，對(duì)預(yù)期售價(jià)要求較高3、市政府何時(shí)南遷，周邊道路何時(shí)動(dòng)工修建，均屬未知因素2、整體房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展還不成熟，新政府領(lǐng)導(dǎo)班子對(duì)房地產(chǎn)的態(tài)度還打造城市核心區(qū)，最有景觀價(jià)值和文化內(nèi)涵的標(biāo)桿項(xiàng)目打造城市核心區(qū)，最有景觀價(jià)值和文化內(nèi)涵的標(biāo)桿項(xiàng)目住宅－類型多樣化、差異性住宅－類型多樣化、差異性商業(yè)－主題商業(yè)街商業(yè)－主題商業(yè)街合理的開(kāi)發(fā)與銷售策略，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定現(xiàn)金流合理的開(kāi)發(fā)與銷售策略，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定現(xiàn)金流 3 3商業(yè)供給、商業(yè)氛圍、政府態(tài)度規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)商業(yè)供給、商業(yè)氛圍、政府態(tài)度把握機(jī)會(huì)宏觀經(jīng)濟(jì)、區(qū)域熱點(diǎn)、中高檔物業(yè)需求把握機(jī)會(huì)地塊小、市場(chǎng)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)、道路、人氣、配套扭轉(zhuǎn)劣勢(shì)地塊小、市場(chǎng)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)、道路、人氣、配套市場(chǎng)形勢(shì)好、人文條件好、區(qū)域熱點(diǎn)、宜居利用優(yōu)勢(shì)2項(xiàng)目總體策略的，綜合性的，③具備城市代表名片效應(yīng)的④城市產(chǎn)品定位（偏商業(yè)類）業(yè)業(yè)SOHO商住樓業(yè)人均消費(fèi)水平的增長(zhǎng)速度反映了居民生活方式的變化，市場(chǎng)需求偏好的轉(zhuǎn)變，從而影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)業(yè)態(tài)的供應(yīng)人均消費(fèi)水平的增長(zhǎng)速度反映了居民生活方式的變化，市場(chǎng)需求偏好的轉(zhuǎn)變，從而影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)業(yè)態(tài)的供應(yīng)處于第二階段，應(yīng)當(dāng)在發(fā)展適合第二階段物業(yè)業(yè)態(tài)的基礎(chǔ)業(yè)適合做適合做區(qū)域型商業(yè)特點(diǎn)區(qū)域型商業(yè)特點(diǎn)項(xiàng)目特點(diǎn)集集大格酒店：市場(chǎng)條件不允許，區(qū)域內(nèi)規(guī)劃中的酒店較多，如寶龍大酒寫(xiě)字樓：受經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的限制，商務(wù)需求還以自建自用為主，市場(chǎng)還不成熟。同時(shí)調(diào)查中了解到現(xiàn)有寫(xiě)字樓銷商業(yè)業(yè)態(tài)背景分析商業(yè)業(yè)態(tài)選擇本項(xiàng)目及周邊社區(qū) 本項(xiàng)目及周邊，區(qū)域兼顧周邊高校及居民百貨超市+餐飲本項(xiàng)目及周邊社區(qū) 本項(xiàng)目及周邊，區(qū)域兼顧周邊高校及居民百貨超市+餐飲+專賣店、折社區(qū)及周邊社區(qū)配套商業(yè)特色餐飲、娛專賣店及折扣 專賣店及折扣店項(xiàng)目本身規(guī)模較小，但周邊已形成項(xiàng)目本身規(guī)模較小，但周邊已形成和即將形成大的規(guī)檔次較高，同時(shí)有聯(lián)通、遼海國(guó)際大廈等周邊有北方學(xué)院新校區(qū)等高校，同時(shí)周邊居民對(duì)市右商業(yè)體量右2000平米專賣2000平米專賣2000特色餐飲商業(yè)總體體量1500平米百貨總體規(guī)模約5500平米，可售部分約4000平米1百貨超市（示特色餐飲（示特色餐飲（示專賣店、折扣店（示產(chǎn)品定位（偏住宅類）偏商類物業(yè)SOHO商住樓偏住類物業(yè)酒店式公寓Loft產(chǎn)品偏商類物業(yè)SOHO商住樓偏住類物業(yè)酒店式公寓Loft產(chǎn)品寫(xiě)字樓商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目物業(yè)類型在考慮本項(xiàng)目地塊的前提下，可選擇的物業(yè)類型1、現(xiàn)有產(chǎn)品類型分析SOHO意為居家辦公。類似于商住樓，區(qū)別于商住樓SOHO族多是從事文字性、咨詢、設(shè)計(jì)、藝術(shù)、計(jì)算機(jī)等工作，獨(dú)立性和創(chuàng)造性強(qiáng)，家里辦公比傳統(tǒng)的集中辦公效率更高在SOHO住宅中，辦公的就是業(yè)主本人，而不是公司全體，住宅里不應(yīng)當(dāng)出現(xiàn)大量客戶來(lái)來(lái)往往，對(duì)網(wǎng)絡(luò)的依賴性非常強(qiáng)。商住樓內(nèi)公司的工作模式與寫(xiě)字樓公司完全相同，是集中辦公，酒店式公寓酒店式公寓與傳統(tǒng)酒店的本質(zhì)區(qū)別在于，這種樓盤(pán)可將每個(gè)單元出售給個(gè)體買房者，由擁有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主自住或委托酒店物業(yè)管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營(yíng)，所以從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，它是擁有私家產(chǎn)權(quán)的酒店。酒店式公寓既吸收了星級(jí)酒店的服務(wù)功能和管理模式，又兼具了信息時(shí)代寫(xiě)字樓的特點(diǎn)，擁有良好的通訊條件，可針對(duì)性地提供秘書(shū)、信息、翻譯等商務(wù)服務(wù)，是一種綜合性很強(qiáng)的物業(yè)管理概念，是住宅，酒店和會(huì)所等多種功能的集大成者。在物業(yè)形態(tài)和用地性質(zhì)上，它屬于住宅的范疇。Loft產(chǎn)品。一層由于層高較低，客廳挑空，可適用于產(chǎn)品展示、創(chuàng)作及日常辦公等，二層層高尚可，則適合居住。意向客戶以20~30歲及40~50歲兩個(gè)年齡段居多。前者主要是從事IT業(yè)、設(shè)計(jì)、貿(mào)易的單身貴族，而后者主要是投資客。而在30~40歲年齡段的人里，比較受即將結(jié)婚或已經(jīng)結(jié)婚尚無(wú)孩子的家庭歡迎，主要以過(guò)渡住房為目的。根據(jù)這幾種產(chǎn)品的特性及所面對(duì)的客戶群體，我們可以看出，從當(dāng)?shù)氐膶?shí)際經(jīng)濟(jì)發(fā)展及商務(wù)需求上看，酒店式公寓是我們可選的產(chǎn)品類型，同時(shí)為了充足的利用項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)大目標(biāo)客戶群體，我們建議的產(chǎn)品類型是：墅產(chǎn)品u走產(chǎn)品“差異化”路線充分挖掘區(qū)域價(jià)值并堅(jiān)持走差異化路線，與周邊直接競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目錯(cuò)開(kāi)正面交鋒時(shí)段；u產(chǎn)品多元化組合設(shè)計(jì)中高密度住宅產(chǎn)品多元化組合設(shè)計(jì)，兼顧“實(shí)用”與“舒適”戶型，使項(xiàng)目面對(duì)的客戶群更加有針對(duì)性；u保證本案產(chǎn)品品質(zhì)與價(jià)格成良性的正比關(guān)系，保持對(duì)區(qū)域市場(chǎng)客戶的吸引力20000平米酒店式公寓+2000平米（躍層）20000平米酒店式公寓+2000平米（躍層）Loft產(chǎn)品產(chǎn)品類型戶型面積比例建筑面積總建面約住宅部分躍層（loft)2500㎡酒店公寓三居三居20%110-130㎡4320㎡3240㎡25%140-160㎡5400㎡建筑面積約22000㎡3、價(jià)格定位：承接市場(chǎng)最高點(diǎn)以成本加成定價(jià)法為主，以市場(chǎng)比較法為輔Loft產(chǎn)品4000元/平米，酒店式公寓3600元/平米650元/平米650元/平米1500元/平米1300元/平米200元/平米200元/平米300元/平米300元/平米30元/平米30元/平米80元/平米80元/平米50元/平米50元/平米2810元/平米2610元/平米4、目標(biāo)客戶群體定位政府官員，或情況好一點(diǎn)部門的政府公務(wù)員，部分廠或企業(yè)里的普通干部等人群；家庭平均月收入達(dá)到了2000元或更高對(duì)于居住的綜合品質(zhì)也有了一定認(rèn)識(shí)，總價(jià)35萬(wàn)左右，追求性價(jià)比，高檔需求地位身份體現(xiàn)，不止一套房，周遍縣市業(yè)主有為教育n高檔需求的張家口市及周邊區(qū)縣高級(jí)政府官員、私企業(yè)主將是主要目標(biāo)群體，其對(duì)5、產(chǎn)品單體設(shè)計(jì)建議戶型設(shè)計(jì)原則下原則u保證宜居性的前提下，減小面寬，擴(kuò)大進(jìn)深u戶外景觀利用最大化u擴(kuò)大南向采光面u豐富戶型的居住功能u強(qiáng)調(diào)其空間的豐富和靈活性u(píng)確保居住空間的合理性提高居住舒適度u追求亮點(diǎn)與附加值u明衛(wèi)設(shè)計(jì)的應(yīng)用采光要求采光要求景觀要求產(chǎn)品單體設(shè)計(jì)建議-----強(qiáng)化功能性設(shè)計(jì)產(chǎn)品單體設(shè)計(jì)建議-----戶型內(nèi)部空間變化錯(cuò)層設(shè)計(jì)通過(guò)錯(cuò)層布局改變室內(nèi)局部層高，使空間產(chǎn)生多維變化，增加室內(nèi)空間的趣味性。戶型內(nèi)部空間靈活性－－多功能半居空間的合理性————?jiǎng)屿o分區(qū)起居與主臥均在南向，采光通風(fēng)條件優(yōu)越追求亮點(diǎn)與附加值————儲(chǔ)物空間設(shè)置儲(chǔ)藏空間頂層躍層五居頂層躍層五居u建筑面積約200平米；u南向采光豪華主衛(wèi)；u儲(chǔ)藏空間；頂層躍層五居頂層躍層五居實(shí)用3居u南北通透；實(shí)用3居u建筑面積約120平方米；舒適3居u建筑面積約150平方米；實(shí)用4居u建筑面積約