開發(fā)經(jīng)營與管理-《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》名師預(yù)測卷2

開發(fā)經(jīng)營與管理-《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》名師預(yù)測卷2單選題（共35題，共35分）(1.)對房地產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行全壽命期的管理，通常是由包括物業(yè)管理、設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和（江南博哥）()在內(nèi)的房地產(chǎn)管理人員的責(zé)任。A.定資產(chǎn)管理B.變動資產(chǎn)管理C.房地產(chǎn)投資組合管理D.投資管理正確答案：C參考解析：此題屬于熟悉范疇。根據(jù)房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的內(nèi)容。(2.)開發(fā)項目房地產(chǎn)市場分析應(yīng)該注意方面不包括()。A.需求分析B.供給分析C.競爭分析D.建造商分析正確答案：D參考解析：因為建造商只負(fù)責(zé)建房，房地產(chǎn)市場分析不涉及建造商。(3.)政府對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控的主要方式不包括()。A.調(diào)控土地供應(yīng)計劃B.城市規(guī)劃指導(dǎo)C.控制人口D.稅收調(diào)節(jié)正確答案：C參考解析：因為政府對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控的主要方式包括調(diào)控土地供應(yīng)計劃、城市規(guī)劃指導(dǎo)、稅收調(diào)節(jié)。(4.)個人住房貸款業(yè)務(wù)信用風(fēng)險涉及購房人和()兩方面。A.政府B.建造商C.開發(fā)商D.物業(yè)管理企業(yè)正確答案：C參考解析：因為個人住房貸款業(yè)務(wù)信用風(fēng)險涉及購房人和開發(fā)商兩方面。(5.)消費(fèi)者購買行為要受()、知覺、學(xué)習(xí)和態(tài)度等心理因素的影響。A.年齡B.動機(jī)C.文化D.社會正確答案：B參考解析：消費(fèi)者購買行為要受動機(jī)、知覺、學(xué)習(xí)和態(tài)度等心理因素的影響。(6.)房地產(chǎn)開發(fā)項目通常采取預(yù)售期房的方式籌集資金，使得房地產(chǎn)開發(fā)項目的流動負(fù)債數(shù)額較大，流動比率相對()。A.較低B.較高C.不高不低D.為零正確答案：A參考解析：根據(jù)流動比率的概念。(7.)財務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)，是指項目在整個計算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計()時的折現(xiàn)率。A.大于零B.等于零C.小于零D.無關(guān)系正確答案：B參考解析：此題屬于熟悉范疇。根據(jù)FIRR的定義。(8.)決定基準(zhǔn)收益率大小的因素主要是資金成本和()。A.資金收益B.項目規(guī)模C.經(jīng)營狀況D.項目風(fēng)險正確答案：D參考解析：因為決定基準(zhǔn)收益率大小的因素主要是資金成本和項目風(fēng)險。(9.)房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金來源通常不包括的資金渠道是()。A.資本金B(yǎng).預(yù)租售收入C.借貸資金D.政府資助正確答案：D參考解析：因為政府一般不會無償資助房地產(chǎn)開發(fā)項目。(10.)制定進(jìn)度計劃的方法有橫道圖法和()。A.水平進(jìn)度計劃表B.網(wǎng)絡(luò)圖法C.POCA.法D.直方圖法正確答案：B參考解析：因為制定進(jìn)度計劃的方法有橫道圖法和網(wǎng)絡(luò)圖法。(11.)存量房地產(chǎn)交易市場屬于房地產(chǎn)()。A.一級市場B.二級市場C.三級市場D.一手房市場正確答案：C參考解析：根據(jù)教材中的房地產(chǎn)市場劃分的內(nèi)容。(12.)如果銀行存款的利率為12%，為在5年末獲得10000元，現(xiàn)在應(yīng)該存入銀行()。A.5674元B.2000元C.6250元D.8929元正確答案：A參考解析：根據(jù)教材中的一次支付現(xiàn)值公式。(13.)資產(chǎn)負(fù)債率是反映項目各年所面臨的財務(wù)風(fēng)險程度及償債能力的指標(biāo)，屬長期償債能力指標(biāo)，反映債權(quán)人所提供的資金占()的比例。A.全部貸款B.全部資產(chǎn)C.銀行貸款D.部分資產(chǎn)正確答案：B參考解析：此題屬于熟悉范疇。根據(jù)資產(chǎn)負(fù)債率的定義。(14.)房地產(chǎn)抵押物的抵押率是貸款金額與()之比。A.抵押物價值B.預(yù)計利潤額C.總投資額D.總成本額正確答案：A參考解析：根據(jù)房地產(chǎn)抵押物的抵押率定義。(15.)以下指標(biāo)不能反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)償債能力()。A.資產(chǎn)負(fù)債率B.內(nèi)部收益率C.流動比率D.速動比率正確答案：B參考解析：因為內(nèi)部收益率指標(biāo)反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盈利能力。(16.)房地產(chǎn)抵押貸款二級市場上交易的抵押貸款支持證券不包括以下類型()。A.政府債券B.抵押貸款支持債券C.抵押貸款傳遞證券D.抵押貸款擔(dān)保債務(wù)正確答案：A參考解析：因為政府債券與抵押貸款支持證券是完全不同的。(17.)規(guī)范房地產(chǎn)市場行為的方法不包括()。A.產(chǎn)權(quán)登記B.規(guī)范交易行為C.建立房地產(chǎn)價格評估制度D.城市規(guī)劃指導(dǎo)正確答案：D參考解析：因為城市規(guī)劃指導(dǎo)不能規(guī)范房地產(chǎn)市場行為。(18.)房地產(chǎn)抵押貸款不包括()。A.個人住房抵押貸款B.商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款C.維修基金D.在建工程抵押貸款正確答案：C參考解析：因為維修基金是業(yè)主交給物業(yè)管理公司用于維修房屋的資金。(19.)與其他投資相比，房地產(chǎn)投資的優(yōu)點不包括()。A.能夠得到稅收方面的好處B.能夠抵消通貨膨脹的影響C.提高投資者的資信等級D.變現(xiàn)容易正確答案：D參考解析：因為房地產(chǎn)投資的變現(xiàn)難。(20.)按存量增量細(xì)分通常將房地產(chǎn)市場劃分為三級市場，一級市場是指()。A.土地使用權(quán)出讓市場B.土地轉(zhuǎn)讓市場C.新建商品房租售市場D.存量房地產(chǎn)交易市場正確答案：A參考解析：此題屬于掌握范疇。根據(jù)房地產(chǎn)市場劃分的理論。(21.)以下原因不是房地產(chǎn)市場過度開發(fā)誘因的是()。A.開發(fā)商對市場預(yù)測的偏差B.建造商的參與C.開發(fā)商間非理性行為D.開發(fā)資金的易得性正確答案：B參考解析：因為建造商只是按房地產(chǎn)開發(fā)商的意圖建筑房屋。(22.)財務(wù)評價是根據(jù)()，計算評價指標(biāo)，判別項目的財務(wù)可行性。A.市場平均價格B.國家現(xiàn)行的財稅制度和價格體系C.社會平均收益率D.集團(tuán)企業(yè)之間的交換價格正確答案：A參考解析：根據(jù)教材的內(nèi)容即可。(23.)某單位以現(xiàn)時的樓價15%的預(yù)付款訂購了開發(fā)商開發(fā)建設(shè)過程中的樓宇，若1年后竣工交付使用時樓價上漲了12%，則其預(yù)付款的收益率是()。A.50%B.60%C.70%D.80%正確答案：D參考解析：根據(jù)預(yù)付款的收益率的計算公式。(24.)獲取土地使用權(quán)屬于房地產(chǎn)開發(fā)中()的工作。A.資機(jī)會選擇B.建設(shè)階段C.前期工作D.租售階段正確答案：C參考解析：此題屬于掌握范疇。根據(jù)教材中房地產(chǎn)開發(fā)的程序方面的內(nèi)容即可。(25.)收益性物業(yè)的經(jīng)營費(fèi)用不包括()。A.人員工資B.抵押貸款還本利息C.辦公費(fèi)D.保險費(fèi)正確答案：B參考解析：因為收益性物業(yè)的經(jīng)營費(fèi)用包括人員工資、辦公費(fèi)、保險費(fèi)。(26.)下列房地產(chǎn)交易活動處于房地產(chǎn)一級市場的是()。A.房屋出售B.房地產(chǎn)抵押C.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓D.土地使用權(quán)出讓正確答案：D參考解析：根據(jù)教材中的房地產(chǎn)市場劃分的內(nèi)容。(27.)新城區(qū)開發(fā)房地產(chǎn)具有的不利條件有()。A.增加安置補(bǔ)償費(fèi)開支B.獲得土地非常困難C.規(guī)劃設(shè)計條件苛刻D.市政配套設(shè)施缺乏正確答案：D參考解析：因為新城區(qū)開發(fā)房地產(chǎn)，其市政配套設(shè)施缺乏。(28.)所謂的“五M”包括廣告的目標(biāo)、資金、應(yīng)傳送的信息、應(yīng)使用的媒體和()。A.任務(wù)B.可用的費(fèi)用C.廣告效果評估D.企業(yè)信譽(yù)正確答案：C參考解析：根據(jù)教材的內(nèi)容即可。(29.)房地產(chǎn)投資之弊不包括()A.流動性差B.投資數(shù)額巨大C.提高投資者的資信等級D.投資回收期較長正確答案：C參考解析：此題屬于掌握范疇。根據(jù)房地產(chǎn)投資的利弊方面的內(nèi)容。(30.)產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營活動中的成本包括生產(chǎn)成本和()兩部分。A.廣告費(fèi)B.銷售費(fèi)用C.促銷費(fèi)用D.不可預(yù)見費(fèi)用正確答案：B參考解析：因為廣告費(fèi)和促銷費(fèi)用包括銷售費(fèi)用之中。(31.)進(jìn)行靜態(tài)條件下的計算與進(jìn)行動態(tài)條件下的計算，兩者的區(qū)別是()。A.是否考慮計算公式的影響B(tài).是否的考慮設(shè)備壽命影響C.是否考慮資金時間價值的影響D.是否考慮設(shè)備磨損的影響正確答案：C參考解析：此題屬于熟悉范疇。根據(jù)進(jìn)行靜態(tài)條件下的計算與進(jìn)行動態(tài)條件下的計算，兩者的區(qū)別是是否考慮了資金的時間價值。(32.)編制房地產(chǎn)項目招標(biāo)工程標(biāo)底是由()來完成。A.開發(fā)商B.承包商C.設(shè)計部門D.建委正確答案：A參考解析：此題屬于熟悉范疇。編制房地產(chǎn)項目招標(biāo)工程標(biāo)底是由開發(fā)商來完成。(33.)下列因素或措施可能會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降的是()。A.提高抵押貸款利率B.降低抵押貸款利率C.降低首期付款比例D.通貨膨脹率上升正確答案：A參考解析：因為提高抵押貸款利率；就會抑制業(yè)主對房地產(chǎn)的需求，需求的減少則會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降。(34.)房地產(chǎn)投資個別風(fēng)險包括()。A.利率風(fēng)險B.或然損失風(fēng)險C.持有期風(fēng)險D.政策風(fēng)險正確答案：C參考解析：此題屬于熟悉范疇。根據(jù)房地產(chǎn)投資分析方面的內(nèi)容。(35.)對房地產(chǎn)投資者而言，購買熟地比購買生地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，有()的特點。A.土地費(fèi)用高B.無投資風(fēng)險C.投資者易與政府溝通D.開發(fā)周期長正確答案：A參考解析：因為熟地的許多條件比生地要好得多。所以熟地的土地費(fèi)用高。多選題（共15題，共15分）(36.)開發(fā)商對投標(biāo)人進(jìn)行資格審查時應(yīng)考慮()。A.企業(yè)注冊證明、資金和財務(wù)狀況B.主要施工經(jīng)歷、投標(biāo)人在施工的承建項目C.技術(shù)力量簡況D.投標(biāo)人的積極性E投標(biāo)人正在施工的承建項目正確答案：A、B、C參考解析：因為投標(biāo)人的資格是客觀存在的，而投標(biāo)人積極性是主觀的姿態(tài)。(37.)物業(yè)代理的形式主要有以下()方式。A.聯(lián)合代理B.獨家代理C.招標(biāo)代D.投標(biāo)代理E政府代理正確答案：A、B參考解析：此題屬于熟悉范疇。根據(jù)教材的有關(guān)內(nèi)容。(38.)若按照消費(fèi)者對產(chǎn)品兩種屬性的重視程度進(jìn)行劃分，就會形成不同偏好的細(xì)分市場，這時會出現(xiàn)三種不同模式，即()。A.分散偏好B.集群偏好C.商品偏好D.同質(zhì)偏好E不同質(zhì)偏好正確答案：A、B、D參考解析：根據(jù)細(xì)分市場劃分的理論。(39.)潛在購買者一般具有三個特點即()。A.調(diào)查B.分析C.興趣D.收入E途徑正確答案：C、D參考解析：此題屬于了解范疇。根據(jù)教材中市場需求分析的基本概念。(40.)寫字樓分類過程中要考慮的因素包括()。A.所處區(qū)位B.交通方便性C.建筑設(shè)備系統(tǒng)D.物業(yè)管理水平E建筑形式正確答案：A、B、C、D參考解析：此題屬于了解范疇。根據(jù)教材的有關(guān)內(nèi)容。(41.)通常將房地產(chǎn)市場劃分為()。A.土地市場B.一級市場C.二級市場D.三級市場E四級市場正確答案：B、C、D參考解析：根據(jù)房地產(chǎn)市場劃分的定義。(42.)房地產(chǎn)市場可以理解為從事()等交易活動場所及一切交易途徑和形式。A.房地產(chǎn)買賣B.房地產(chǎn)市場調(diào)研C.房地產(chǎn)抵押D.房地產(chǎn)租賃E房地產(chǎn)協(xié)會正確答案：A、C、D參考解析：根據(jù)房地產(chǎn)市場的定義。(43.)房地產(chǎn)投資之利包括()。A.較高的收益水平B.抵消通貨膨脹影響C.較少的投資D.可獲金融機(jī)構(gòu)支持E能夠得到稅收方面的好處正確答案：A、B、D參考解析：因為房地產(chǎn)投資額巨大，不可能是較少的投資。(44.)房地產(chǎn)企業(yè)在制定宣傳策略時應(yīng)做好以下工作()。A.與房地產(chǎn)主管部門協(xié)調(diào)B.確定宣傳目標(biāo)、實施宣傳方案C.選擇宣傳的信息與工具、評價宣傳效果D.與其他房地產(chǎn)企業(yè)的溝通E實施宣傳方案正確答案：B、C參考解析：根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)制定宣傳策略的工作內(nèi)容。(45.)管理費(fèi)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各種費(fèi)用，包括()。A.管理人員工資B.房屋開發(fā)費(fèi)C.財務(wù)費(fèi)用D.辦公費(fèi)E勘察費(fèi)用正確答案：A、D參考解析：根據(jù)管理費(fèi)的定義。(46.)敏感性分析的三項預(yù)測值是指()預(yù)測值。A.最合理B.最樂觀C.最可能D.最悲觀E最公平正確答案：B、C、D參考解析：根據(jù)敏感性分析的三項預(yù)測值法的內(nèi)容。(47.)以下指標(biāo)屬于市場指標(biāo)的是()。A.銷售量B.出租量C.吸納量D.建筑面積E預(yù)售面積正確答案：A、B、C參考解析：因為建筑面積指標(biāo)不屬于市場交易指標(biāo)。(48.)政府宏觀調(diào)控房地產(chǎn)的手段包括()。A.嚴(yán)格控制建設(shè)程序B.金融政策和住房政策C.地價政策D.城市政策E住房政策正確答案：B、C、D參考解析：根據(jù)建設(shè)程序的概念。(49.)房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)體系中以下()屬于盈利能力指標(biāo)。A.FIRRB.借款償還期C.財務(wù)凈現(xiàn)值D.資產(chǎn)負(fù)債率E流動比率正確答案：A、C參考解析：因為借款償還期、流動比率和資產(chǎn)負(fù)債率不屬于贏利能力指標(biāo)。(50.)房地產(chǎn)價格指數(shù)包括()價格指數(shù)。A.供給B.房屋銷售C.需求D.房屋租賃E土地交易正確答案：B、D參考解析：此題屬于熟悉范疇。根據(jù)房地產(chǎn)價格指數(shù)的定義。判斷題（共15題，共15分）(51.)對于任何工程項目，開發(fā)商可以在開標(biāo)會議上當(dāng)場決定中標(biāo)單位。正確答案：錯誤參考解析：對于一般不太復(fù)雜的工程項目，開發(fā)商可以在開標(biāo)會議上當(dāng)場決定中標(biāo)單位。(52.)投資是一個國家經(jīng)濟(jì)增長的基本推動力。正確答案：正確(53.)房地產(chǎn)開發(fā)過程中需要兩類資金，即建設(shè)貸款和短期資金。正確答案：錯誤參考解析：房地產(chǎn)開發(fā)過程中需要兩類資金，即建設(shè)貸款和抵押貸款。(54.)空置率等于空置量。正確答案：錯誤參考解析：空置率不等于空置量。(55.)房地產(chǎn)市場的自然周期在第二個階段時，需求不斷增長，超過了長期平均控制率水平。正確答案：正確(56.)在獲取土地使用權(quán)的途徑中，土地使用權(quán)出讓即是土地使用權(quán)劃撥。正確答案：錯誤參考解析：在獲取土地使用權(quán)的途徑中，土地使用權(quán)出讓與土地使用權(quán)劃撥是不同的獲取土地使用權(quán)的途徑。(57.)公開招標(biāo)通常適用于工程項目規(guī)模較大，建設(shè)周期較長，技術(shù)復(fù)雜的開發(fā)項目建設(shè)。正確答案：正確(58.)在制定廣告方案時，市場營銷經(jīng)理必須先確定廣告公司，然后才作出制定廣告方案所需的五種決策。正確答案：錯誤參考解析：在制定廣告方案時，市場營銷經(jīng)理必須先確定目標(biāo)市場和購買者動機(jī)，然后才作出制定廣告方案所需的五種決策。(59.)消費(fèi)者購買行為也會受到諸如相關(guān)群體、家庭、社會角色與地位等一系列社會因素的影響。正確答案：正確(60.)從投資者的角度來看資金的增值特征使其具有時間價值。正確答案：正確(61.)開發(fā)商公開招標(biāo)項目應(yīng)該授標(biāo)給最低