商品房開發(fā)貸款項目評估PPT課件

1、商品房開發(fā)貸款項目評估實務(wù),1、房地產(chǎn)開發(fā)貸款是一種用于企業(yè)流動資金的固定資產(chǎn)貸款。理由：樓盤=開發(fā)商產(chǎn)品。開發(fā)資金反映在流動資產(chǎn)科目2、企業(yè)對銀行貸款的需求要求快、銀行對企業(yè)還款也要求快的特點。3、貸款期限短，但手續(xù)相對復(fù)雜。4、還款來源：,房地產(chǎn)開發(fā)貸款和一般固定資產(chǎn)貸款區(qū)別,評估原則,評估依據(jù),評估內(nèi)容和要點,評估流程,案例,內(nèi)容提要,一、評估原則,客觀原則,公正原則,科學(xué)原則,嚴(yán)謹(jǐn)原則,風(fēng)險防范原則,二、評估依據(jù),我國房地產(chǎn)法律法規(guī)體系：法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、技術(shù)規(guī)范等,我行的內(nèi)部制度：規(guī)范商品房開發(fā)貸款評估管理的相關(guān)文件,評估過程中獲取的信息：借款人基礎(chǔ)信息、項目信息、征信信息

2、等,總行2003年6月印發(fā)的商品房開發(fā)貸款評估暫行辦法(農(nóng)銀發(fā)【2003】103號)；總行2009年10月印發(fā)的固定資產(chǎn)貸款管理辦法項目融資業(yè)務(wù)管理辦法（農(nóng)銀發(fā)2009417號）；總行于2010年3月印發(fā)的商品房開發(fā)貸款管理辦法（農(nóng)銀規(guī)章201048號）,法律：房地產(chǎn)管理法、土地管理法等；行政法規(guī)：房地產(chǎn)經(jīng)營管理條例、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定等；技術(shù)規(guī)范：房地產(chǎn)估價規(guī)范等,三、評估流程,評估準(zhǔn)備階段（包括初步審核和評估資料的搜集工作）,組建評估小組(一般由省、市、支三級行客戶部門的人員組成）,進駐現(xiàn)場評估（企業(yè)現(xiàn)場、項目現(xiàn)場、擔(dān)保人及擔(dān)保物現(xiàn)場）,制定評估計劃（制定評估預(yù)案，擬定訪談提綱，確

3、定評估重點）,形成評估報告（章節(jié)分工，匯總報告初稿，經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)審閱完善后，形成報告終稿）,三、評估流程評估準(zhǔn)備階段,一、評估前的初步審核,1、項目在經(jīng)濟上是否可行（樓面地價+建安成本+其他費用同類項目市場銷售價）？樓面地價=土地出讓金總額/按容積率計算的建筑面積=土地出讓單價/項目容積率建安成本=同品質(zhì)樓盤的一般建安標(biāo)準(zhǔn)（如哈爾濱多層住宅：1600元/m2、高層2100元/m2）其他費用=財務(wù)費用+管理費用+銷售費用、銷售稅費等（一般700元/m2）,三、評估流程評估準(zhǔn)備階段,一、評估前的初步審核,2、開發(fā)企業(yè)和項目是否符合我行準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，準(zhǔn)入依據(jù)：關(guān)于印發(fā)商品房開發(fā)貸款客戶分類標(biāo)準(zhǔn)和客戶分類名單的

4、通知（農(nóng)銀辦發(fā)【2009】717號）黑龍江省分行關(guān)于2010年城市房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的準(zhǔn)入意見（農(nóng)銀黑辦發(fā)【2010】242號）,三、評估流程評估準(zhǔn)備階段,一、評估前的初步審核,3、貸款投向是否符合我行要求：文件依據(jù)：關(guān)于印發(fā)中國農(nóng)業(yè)銀行房地產(chǎn)行業(yè)信貸政策的通知（農(nóng)銀發(fā)【2010】78號）關(guān)于加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知（農(nóng)銀辦發(fā)【2010】534號）具體要求：投放區(qū)域上：經(jīng)濟發(fā)達、房地產(chǎn)市場較為成熟的省內(nèi)大中城市客戶選擇上：總分行級優(yōu)質(zhì)客戶、年度房地產(chǎn)百強企業(yè)、省內(nèi)房地產(chǎn)龍頭企業(yè)貸款項目上：重點投放地理位置好、有一定規(guī)模的普通商品住房、還款來源有保障的保障性住房開發(fā)貸款，審慎介入商業(yè)用房開發(fā)項目

5、，嚴(yán)謹(jǐn)介入新建的別墅、低密度等高檔住宅小區(qū)某一綜合用房項目確定住房與商業(yè)用房的原則：（60%和40%）,三、評估流程評估準(zhǔn)備階段,二、評估資料的搜集與審核,經(jīng)營行職責(zé)：負(fù)責(zé)項目評估資料的收集工作，對上報資料的真實性負(fù)責(zé)，經(jīng)營行客戶經(jīng)理需將上報資料中的影印件與原件認(rèn)真核對，在確認(rèn)無誤后在資料上蓋“與原件核對相符”章，并簽名確認(rèn)后，提交二級分行客戶部門進行資料的完整性審核；二級分行職責(zé)：客戶部門需要對經(jīng)營行提交的評估資料的完整性進行審核，經(jīng)二級分行審核確認(rèn)后，向省行公司業(yè)務(wù)部申報項目調(diào)查評估。,三、評估流程評估準(zhǔn)備階段,二、評估資料的搜集與審核（資料搜集的內(nèi)容）,借款人基礎(chǔ)資料：項目資料：貸款擔(dān)保

6、資料：其他資料：,三、評估流程評估準(zhǔn)備階段,二、評估資料的搜集與審核（資料搜集的渠道、方法）,向借款人、擔(dān)保人搜集：（基礎(chǔ)資料、項目資料、擔(dān)保資料）向主管部分、政府相關(guān)部分了解：工商登記管理部門查詢的借款人基礎(chǔ)信息、章程及工商登記變更記錄等通過網(wǎng)絡(luò)查詢：房地產(chǎn)信息網(wǎng)有關(guān)房地產(chǎn)交易記錄；統(tǒng)計年鑒中記載的經(jīng)濟發(fā)展和房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)量統(tǒng)計；企業(yè)網(wǎng)站上有價值信息；實地勘察：工程形象進度的影像資料，周邊樓盤的市場價格等信息的收集,三、評估流程組建評估小組,一、組建評估小組前：,二、評估小組的人員組成：,對下級行申報的評估項目，省行公司部經(jīng)過部內(nèi)研究并經(jīng)主管行長同意評估后（需部門領(lǐng)導(dǎo)及主管行長在調(diào)查評估申報單

7、上簽字確認(rèn)），由省行公司部負(fù)責(zé)組建項目評估小組；,項目評估小組一般由省分行、二級分行、支行三級行客戶部門的人員組成，目前，省分行正在著手組建項目評估人才庫，以后，項目評估人才庫的人員將會參與到項目評估工作中來。,三、評估流程制定評估計劃,主要內(nèi)容：,評估小組組建后，需要制定評估預(yù)案，擬定訪談提綱，確定評估重點，并要對評估資料的完整性作進一步審核，列出補充資料清單（注意：訪談提綱和資料補充清單可以在現(xiàn)場評估前向客戶提供），同時，評估組內(nèi)部需要先行討論項目情況，對項目進行分析，明確評估難點、思路、方法。,三、評估流程進駐現(xiàn)場評估,現(xiàn)場評估工作的內(nèi)容：,現(xiàn)場評估工作主要包括：赴企業(yè)現(xiàn)場進行訪談（企業(yè)

8、的基本情況、項目的基本情況，財務(wù)狀況等內(nèi)容）；到項目現(xiàn)場實地勘察（了解項目的進度情況、項目與規(guī)劃是否相符等內(nèi)容）；與擔(dān)保人（保證人或抵押人）訪談?wù){(diào)查，核實抵押物狀況等（確認(rèn)擔(dān)保能力）。,三、評估流程形成評估報告,項目評估小組經(jīng)過上面的現(xiàn)場評估之后，小組成員需要溝通評估情況，指出問題所在，形成初步意見；評估組內(nèi)部分工，分別撰寫評估報告不同章節(jié)；匯總評估報告，形成評估報告初稿，并撰寫評估摘要；初稿經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo)、行領(lǐng)導(dǎo)審閱后，根據(jù)意見作修改完善，形成評估報告終稿，移交信貸管理部門審查。,報告形成過程：,四、評估的內(nèi)容和要點,第二章項目基本情況評價,第四章項目市場分析,第三章項目投資估算和籌資評價,第五

9、章償債能力分析,第六章貸款方式分析,第七章銀行效益及風(fēng)險分析,第一章借款人資信評價,第八章項目總體評價,四、評估的內(nèi)容和要點,評估重點：判斷借款人在資金和技術(shù)上有無開發(fā)本項目的能力，借款人主體資格的合法性和有效性。評估內(nèi)容：借款人概況經(jīng)營者素質(zhì)及組織架構(gòu)借款人經(jīng)營情況及發(fā)展前景借款人財務(wù)狀況借款人信用狀況股東情況評價（針對項目公司進行的股東評價）集團客戶評價（集團組織架構(gòu)、經(jīng)營管理模式及經(jīng)營狀況）,第一章借款人資信評價,四、評估的內(nèi)容和要點,內(nèi)容：主要調(diào)查借款人歷史沿革、企業(yè)類型、股權(quán)變化情況、注冊資本、經(jīng)營范圍、經(jīng)營期限、資質(zhì)等級、經(jīng)營管理模式等內(nèi)容。方法：我們可以通過借款人的營業(yè)執(zhí)照和去工

10、商登記管理部門查詢借款人基本情況、變更記錄和公司章程、驗資報告等進行調(diào)查、核對。注意事項：貸款期限是否在借款人存續(xù)經(jīng)營期限內(nèi)（關(guān)注借款人剩余經(jīng)營期限）；借款人與項目開發(fā)主體是否一致（核對立項文件、合法性手續(xù)等資料）；借款人是否超范圍經(jīng)營業(yè)務(wù)（關(guān)注營業(yè)執(zhí)照載明的經(jīng)營范圍）；注冊資本是否足額到位，出資是否符合法律規(guī)定（關(guān)注驗資報告）；借款人資質(zhì)證書是否年檢有效（實際工作中，可能會遇到資質(zhì)證書正在年檢，無法提供的情況）；項目開發(fā)面積是否超過資質(zhì)等級所能承建的范圍（了解資質(zhì)等級的有關(guān)規(guī)定）,第一章借款人資信評價借款人概況,四、評估的內(nèi)容和要點,等級設(shè)置：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級分為:一級、二級、三級、四

11、級、暫定級；分級審批制度：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級實行分級審批制度；承擔(dān)的開發(fā)規(guī)模：一級資質(zhì)承擔(dān)的開發(fā)規(guī)模不受限制；二級資質(zhì)承擔(dān)的開發(fā)規(guī)模為建筑面積25萬平方米以下；三級資質(zhì)承擔(dān)的開發(fā)規(guī)模為建筑面積20萬平方米以下；資質(zhì)等級與開發(fā)規(guī)模的確認(rèn)原則：項目取得了“四證”，可以認(rèn)定項目具有相應(yīng)的開發(fā)資質(zhì)；如果項目僅取得前兩證，則可根據(jù)上述有關(guān)規(guī)定進行確認(rèn)；,第一章借款人資信評價借款人概況,四、評估的內(nèi)容和要點,內(nèi)容：主要調(diào)查企業(yè)法人代表、財務(wù)負(fù)責(zé)人的年齡、文化程度、行業(yè)經(jīng)歷、工作業(yè)績及社會榮譽、有無不良記錄、部門建設(shè)和人員構(gòu)成、職工素質(zhì)等，評價借款人的經(jīng)營管理水平。方法：可以通過查詢個人征信、索取工作

12、簡歷、核對公司章程、網(wǎng)上檢索、走訪主管部門等方式進行調(diào)查了解。注意事項：關(guān)注主要經(jīng)營管理者從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的年限是否在年以上；,第一章借款人資信評價經(jīng)營者素質(zhì)及組織架構(gòu),四、評估的內(nèi)容和要點,內(nèi)容：主要調(diào)查借款人房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展?fàn)顩r，近3年已開發(fā)完工項目的建設(shè)、銷售和經(jīng)營業(yè)績，其他在建項目和儲備項目情況，在同業(yè)中的競爭地位，評價企業(yè)發(fā)展前景。方法：主要是通過企業(yè)簡介、獲獎證書、竣工驗收報告、開發(fā)業(yè)績、網(wǎng)上查詢等途徑獲取。注意事項：重點調(diào)查了解借款人其他在建項目的開發(fā)規(guī)模和投融資情況；,第一章借款人資信評價借款人經(jīng)營情況及發(fā)展前景,四、評估的內(nèi)容和要點,目的及意義：了解企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績、償債能力和

13、資產(chǎn)質(zhì)量等內(nèi)容的重要途徑；對項目的調(diào)查評估有很大的輔助作用。財務(wù)特征：資產(chǎn)負(fù)債率、速動比率、流動資產(chǎn)、負(fù)債構(gòu)成等內(nèi)容。分析對象：借款人近三年財務(wù)報表（注意經(jīng)審計）；近期財務(wù)報表和科目余額表及明細(xì)表。具體內(nèi)容（分三個層次進行分析）：財務(wù)報表總體合理性的審核；重要會計科目余額的詳細(xì)調(diào)查分析；財務(wù)比率分析（償債能力、盈利能力、營運能力、發(fā)展能力）,第一章借款人資信評價財務(wù)狀況分析評價,四、評估的內(nèi)容和要點,報表總體合理性審核（勾稽關(guān)系）資產(chǎn)負(fù)債表：資產(chǎn)=負(fù)債+所有者權(quán)益（財務(wù)狀況）利潤表：利潤=收入-費用（經(jīng)營成果）現(xiàn)金流量表：現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額等于三項活動（經(jīng)營活動、投資活動、籌資活動）現(xiàn)金

14、凈流量之和（現(xiàn)金收支）資產(chǎn)負(fù)債表與利潤表：年末未分配利潤=年初未分配利潤+當(dāng)年實現(xiàn)的凈利潤；所有者權(quán)益變動額=報告期內(nèi)實現(xiàn)的凈利潤（前提：實收資本、資本公積未發(fā)生增減變動）資產(chǎn)負(fù)債表與現(xiàn)金流量表：貨幣資金的增減變化額=現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物的凈增加（減少）額（前提：企業(yè)不存在現(xiàn)金等價物）三張報表之間：銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金與主營業(yè)務(wù)收入和應(yīng)收賬款、預(yù)收賬款等項目之間存在一定的勾稽關(guān)系舉例：,第一章借款人資信評價財務(wù)狀況分析評價,四、評估的內(nèi)容和要點,重要科目余額分析：重要會計科目：實收資本、資本公積、存貨、預(yù)付賬款、其他應(yīng)收款、預(yù)收賬款、其他應(yīng)付款等科目；分析的依據(jù)：科目余額表及二、三級科目明

15、細(xì)，主要科目的原始憑證；分析的內(nèi)容：科目余額增減變化情況與相關(guān)科目的增減變化是否合理；各科目余額的明細(xì)；資金來源及占用情況分析等；分析的方法：查閱各會計科目余額表及明細(xì)表，現(xiàn)場核實在建項目；查閱驗資報告，資產(chǎn)評估報告，實收資本、資本公積與其他應(yīng)收、其他應(yīng)付科目的關(guān)聯(lián)分析等；評估案例：,第一章借款人資信評價財務(wù)狀況分析評價,四、評估的內(nèi)容和要點,財務(wù)比率分析：與一般固定資產(chǎn)貸款評估時的財務(wù)比率分析方法基本一致；結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營特點進行分析；流動資產(chǎn)占比高；流動比率、速動比率低；存貨周轉(zhuǎn)率低、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率高；,第一章借款人資信評價財務(wù)狀況分析評價,四、評估的內(nèi)容和要點,內(nèi)容：調(diào)查借款人基

16、本賬戶、借款總額和還本付息情況、對外擔(dān)保情況、對他行貸款需分析貸款用途、擔(dān)保狀況、貸款起訖日期、貸款形態(tài)等（列表表述）。在我行的存款和借款、還本付息等情況，評價借款人在我行存量貸款的風(fēng)險狀況，并對借款人與我行的合作情況進行說明（針對存量客戶，主要是貸款付息率、到期貸款償還率、存貸比率和銷售款歸行率）。另外，需要對信用等級評定結(jié)果和授信情況進行客觀闡述。方法：主要是依據(jù)收集的客觀資料和企業(yè)征信查詢結(jié)果，并向企業(yè)相關(guān)人員進行調(diào)查了解,第一章借款人資信評價借款人信用狀況評價,如果是項目公司，除進行前面五個內(nèi)容的分析評價外，還要收集控股股東的有關(guān)資料，評價借款人股東情況和項目公司注冊資金到位情況。,四

17、、評估的內(nèi)容和要點,第一章借款人資信評價股東評價,重點：判斷項目建設(shè)的合法性和可行性、經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)及建設(shè)周期。具體內(nèi)容包括：項目建設(shè)的必要性項目概況項目的市場定位項目建設(shè)合法性分析項目開發(fā)周期及工程進度計劃項目建設(shè)條件評價相關(guān)單位的資質(zhì)評價,第二章項目基本情況,四、評估的內(nèi)容和要點,內(nèi)容：主要調(diào)查項目提出的背景，綜合分析項目所在地區(qū)有關(guān)商品房開發(fā)的政策環(huán)境和發(fā)展規(guī)模，分析項目建設(shè)的目的和社會效益，評價項目建設(shè)的必要性。評估要點是：項目建設(shè)是否屬于國家宏觀政策支持范圍；項目是否屬于我行房地產(chǎn)開發(fā)貸款支持的范圍。,四、評估的內(nèi)容和要點,第二章項目基本情況項目建設(shè)的必要性分析,內(nèi)容：調(diào)查項目的地理位

18、置、占地面積、總建筑面積及分類建筑面積，建筑密度、容積率、綠化率、車位數(shù)量等經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)，全面了解項目的拆遷安置計劃和規(guī)劃設(shè)計方案等。名詞解釋：建筑密度：即建筑覆蓋率，某一基地范圍內(nèi)，所有建筑物底層占地面積與基地面積的比率（%）綠化率：某一基地范圍內(nèi)，各類綠化用地總面積占基地面積的比例（%），一般不低于30%。從綠化率的定義中可知，綠化率與建筑密度是蹺蹺板的關(guān)系。容積率：項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比（%）。,四、評估的內(nèi)容和要點,第二章項目基本情況項目概況評估,調(diào)查項目的價格定位、物業(yè)檔次、功能結(jié)構(gòu)和戶型設(shè)計和銷售對象。評估人員要到實地察看項目地理位置、周邊配套設(shè)施

19、、工程形象進度等。并通過查詢政府發(fā)展規(guī)劃、市區(qū)地圖等分析項目的市場前景。重點分析項目的設(shè)計方案是否符合當(dāng)?shù)氐纳钐攸c、消費偏好，建造的檔次是否有消費群體，開發(fā)成本是否脫離了當(dāng)?shù)氐某惺苣芰Α?四、評估的內(nèi)容和要點,第二章項目基本情況項目市場定位,評估合法性手續(xù)的取得和辦理情況，并核實合法性手續(xù)的真實性和有效性。項目的合法性手續(xù)的內(nèi)容：是否取得立項批復(fù)、核準(zhǔn)或備案文件（了解批復(fù)、核準(zhǔn)、備案的不同范圍）關(guān)于核準(zhǔn)文件需要注意兩點：（總投資是否有差距；核準(zhǔn)文件有效期）項目是否取得消防批件和環(huán)保批件土地出讓合同、出讓金及契稅付款憑證建設(shè)用地規(guī)劃許可證國有土地使用證建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程施工許可證項目總

20、平面圖,四、評估的內(nèi)容和要點,第二章項目基本情況項目建設(shè)的合法性分析,實際投資完成情況實際工程進度評價實際投資與工程進度是否相符評價實際進度與計劃進度是否相符；案例：,四、評估的內(nèi)容和要點,第二章項目基本情況項目開發(fā)周期及工程進度計劃,項目建設(shè)期間道路、電力、供水等保障程度的評價；項目建成后供水、供電、供氣、供熱、交通、通訊的落實情況；,四、評估的內(nèi)容和要點,第二章項目基本情況項目建設(shè)條件評價,相關(guān)單位：設(shè)計單位、施工單位、監(jiān)理單位相關(guān)單位資質(zhì)等級的一般規(guī)定：設(shè)計單位：甲、乙、丙三個等級施工單位：施工總承包、專業(yè)承包、勞務(wù)分包三個序列工程監(jiān)理：綜合資質(zhì)：只設(shè)甲級資質(zhì)專業(yè)資質(zhì)：甲、乙、丙三個級別

21、事務(wù)所：不分等級,四、評估的內(nèi)容和要點,第二章項目基本情況相關(guān)資質(zhì)單位評價,四、評估的內(nèi)容和要點,重點：判斷項目的投資是否合理，籌資方案是否可行，是否有符合規(guī)定要求和比例的自有資金。具體內(nèi)容：項目總投資估算項目資金來源評價項目投資計劃評價,第三章投資估算與籌資評價,四、評估的內(nèi)容和要點,定義：從擬建到竣工交付使用投入的全部費用。內(nèi)容：開發(fā)成本及期間費用，一般情況下，包括11項內(nèi)容估算依據(jù)：可研、概預(yù)算書、相關(guān)合同、政府各種規(guī)費的收費標(biāo)準(zhǔn)投資估算中注意的事項：費用構(gòu)成必須齊全，不得漏項，不得夸大，盡量考慮全面；估算的取費標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)，必須符合國家或當(dāng)?shù)氐氖召M標(biāo)準(zhǔn)。,第三章投資估算與籌資評價項目總投

22、資估算,四、評估的內(nèi)容和要點,重點：資金來源，結(jié)合資金投入情況，評價資本金比例是否滿足我行制度要求。資金來源：資本金、銀行貸款、其他自籌（主要是銷售轉(zhuǎn)投、施工方墊款）資金籌措原則：資本金35%以上；銀行貸款40%左右；其他自籌25%左右。以上是比較審慎的資金籌措方案。項目資本金的認(rèn)定：認(rèn)定依據(jù)：主要依據(jù)三個文件認(rèn)定方法：以案例講解為主,第三章投資估算與籌資評價項目資金來源評價,四、評估的內(nèi)容和要點,投資計劃評價主要分析項目投資計劃與項目進度計劃是否吻合，用款計劃安排與資金來源是否適應(yīng)。重點是通過調(diào)查，分析至評估日，項目的實際投入情況及后續(xù)投資的投入計劃，判斷與項目進度的吻合程度。,第三章投資估

23、算與籌資評價投資計劃評價,四、評估的內(nèi)容和要點,重點：對項目所在城市經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r、同類競爭項目比較、SWOT等內(nèi)容的分析，對項目的市場前景作出判斷，評價項目計劃銷售價格及銷售進度是否合理。內(nèi)容：當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r的調(diào)查了解與評價；當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的發(fā)展?fàn)顩r的調(diào)查（市場供求分析），預(yù)測當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場前景；同類競爭項目的比較；SWOT綜合分析；項目市場前景預(yù)測；評價借款人的銷售計劃（價格、進度）是否合理；,第四章項目市場分析,重點：通過測算項目的財務(wù)效益和財務(wù)指標(biāo)，評價項目的經(jīng)濟可行性。內(nèi)容：項目財務(wù)效益預(yù)測項目現(xiàn)金流量和財務(wù)指標(biāo)分析不確定性分析重點完成：項目利潤的靜態(tài)分析；現(xiàn)金流的動態(tài)分析，分析項目的財務(wù)可行性，并計算動態(tài)和靜態(tài)投資回收期，通過評估附表完成的。關(guān)鍵點：合理、謹(jǐn)慎地確定項目銷售單價和銷售進度；根據(jù)項目總投資及投機計劃確定各年度資金投入，并做好評估附表中公式的維護工作，相關(guān)的財務(wù)效益指標(biāo)和財務(wù)指標(biāo)會自動計算出來。,四、評估內(nèi)容和要點,第五章償債能力分析,重點：評價貸款的第二還款來源是否足值、合法、有效。貸款方式：商品房開發(fā)貸款應(yīng)采用抵押擔(dān)保方式,并且優(yōu)先以本項目的土地及在建工程設(shè)定抵押（若貸款項目土地使用權(quán)及在