某房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案課件(ppt 49頁(yè)).ppt

1、謹(jǐn)呈：廊坊天域房地產(chǎn)集團(tuán),廊坊 天域?qū)W府項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案,一、廊坊目前的銷售環(huán)境？ （市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)分析）二、目標(biāo)客戶是誰(shuí)？ （目標(biāo)客戶群）三、實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的營(yíng)銷策略是什么？ （產(chǎn)品策略、價(jià)格策略、包裝策略、宣傳推廣策略等）,第一部分：市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)分析,1、宏觀市場(chǎng)把握,09年3月份以來，廊坊房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了復(fù)蘇，現(xiàn)在市場(chǎng)形勢(shì)較好； 市場(chǎng)回暖，使開發(fā)商面臨的資金壓力和銷售壓力得以緩解，資金實(shí)力的雄厚促使了市場(chǎng)供應(yīng)的增加，新一輪的“供需矛盾”在未來一段時(shí)間將會(huì)呈現(xiàn)； 09年7月份以來，市場(chǎng)出現(xiàn)了“量跌價(jià)漲”的現(xiàn)象。在這種現(xiàn)象反映出：市場(chǎng)有效需求出現(xiàn)了萎縮，客戶觀望氣氛逐漸濃重，市場(chǎng)價(jià)格在未來一段時(shí)間極有可

2、能出現(xiàn)下滑。 現(xiàn)階段廊坊城市大改造，尤其今年城中村改造，新地塊上市。預(yù)計(jì)10年市場(chǎng)將競(jìng)爭(zhēng)激烈。,在售項(xiàng)目分布特點(diǎn)： 在售新項(xiàng)目主要分布在外環(huán)外，沿西外環(huán)外，北外環(huán)外與東外環(huán)； 在售現(xiàn)項(xiàng)目少數(shù)分布在外環(huán)內(nèi)，而且一般規(guī)模較?。?城市向北發(fā)展成為趨勢(shì)：未來廊坊市政府將搬至北環(huán)路以北，市文化藝術(shù)中心附近，未來房地產(chǎn)重心仍在城北。同時(shí)表明市區(qū)內(nèi)住宅用地的減少，居住在郊區(qū)化。 截至2009年11月20日，廊坊市住宅可售套數(shù)為 7609 套，可售面積為 85.8234萬(wàn) ，,廣陽(yáng)東區(qū)：城市核心價(jià)值高地 廣陽(yáng)西區(qū)：新興的生活中心區(qū) 安次區(qū)：放量爆發(fā)的待發(fā)展區(qū) 開發(fā)區(qū)：發(fā)展前景較為廣闊,2、區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析,分

3、析：區(qū)域住宅的市場(chǎng)中，主要以小高層與高層為主，合計(jì)各占72%，低層為少數(shù)項(xiàng)目，為開發(fā)區(qū)的別墅項(xiàng)目，表明區(qū)域市場(chǎng)中低層項(xiàng)目為稀缺產(chǎn)品。,2、區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析建筑形式分析,市區(qū)住宅規(guī)模小，開發(fā)區(qū)規(guī)模較大； 普通住宅的規(guī)模小，別墅規(guī)模較大； 廣陽(yáng)區(qū)項(xiàng)目規(guī)模均20萬(wàn)以下，10萬(wàn)以上也僅有三個(gè)分別為2008年新開盤的紫金華府、東日瑞景、華夏奧韻。 開發(fā)區(qū)項(xiàng)目規(guī)模較大，恒盛塞納河谷75萬(wàn)，旭輝十九城邦50萬(wàn)，與本項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)。 安次區(qū)項(xiàng)目規(guī)模普遍較小。,2、區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析產(chǎn)品規(guī)模對(duì)比分析,分析：區(qū)域市場(chǎng)在售項(xiàng)目的容積率多數(shù)在1.0-2.0之間，約占在售項(xiàng)目總數(shù)的75%，1.0以下項(xiàng)目?jī)H有3個(gè)，為開發(fā)的別

4、墅，表明目前市場(chǎng)中低容積率的高端產(chǎn)品在市場(chǎng)上是稀缺資源。,2、區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析容積率對(duì)比分析,分析：區(qū)域市場(chǎng)的綠化率以35%界限，各占約一半，別墅項(xiàng)目綠化率高，在50%以上，外環(huán)邊的項(xiàng)目綠化較高。,2、區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析綠化率對(duì)比分析,分析：江南水郡、東日瑞景、華夏奧韻的銷售率分別為84%、62%和88%，,2、區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析供給量與消化量對(duì)比分析,分析：市場(chǎng)中68%的項(xiàng)目?jī)r(jià)格在45005500之間，是目前市場(chǎng)上的主流產(chǎn)品價(jià)格區(qū)間。 目前市場(chǎng)在售項(xiàng)目開發(fā)區(qū)、廣陽(yáng)區(qū)、安次區(qū)價(jià)格基本呈遞減趨勢(shì)，主要是由于位置與產(chǎn)品品質(zhì)不同；當(dāng)前報(bào)價(jià)相差幅度較小，市區(qū)銷售均價(jià)從4900元/6500元/。,2、區(qū)域市

5、場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析報(bào)價(jià)區(qū)間比例分析,分析：區(qū)域在售項(xiàng)目總價(jià)30-80萬(wàn)元/套之間的占80%以上，少數(shù)項(xiàng)目總價(jià)在100萬(wàn)元以上，主要是由于戶型面積較大所致，同時(shí)表明區(qū)域居民需求支付能有限。,2、區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析總價(jià)區(qū)間比例分析,區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)目主力戶型面積以兩居與三居為主： 小兩居：6180；大兩居80100 小三居：80100，大三居100-140 分析：區(qū)域內(nèi)主力戶型在60100之間，銷售情況良好，說明區(qū)域內(nèi)購(gòu)房者支付能力不是很強(qiáng)。,2、區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析戶型比例分析,區(qū)域市場(chǎng)以高層、小高層為主，多層為輔。高層建筑多為24層、18層，小高層產(chǎn)品在區(qū)域市場(chǎng)中現(xiàn)階段屬于稀缺產(chǎn)品。 區(qū)域市場(chǎng)項(xiàng)目均價(jià)5000元/

6、平方米-6000元/平方米之間，地段成為影響價(jià)格的主要因素。其中華夏奧韻洋房以洋房產(chǎn)品價(jià)格明顯高于周邊其他項(xiàng)目。 區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品以常規(guī)型戶型為主，其中8090的兩室戶型，100120的三室戶型占據(jù)市場(chǎng)絕對(duì)主力，無(wú)明顯的產(chǎn)品特色。 區(qū)域市場(chǎng)在售體量在50萬(wàn)平方米左右，在未來一年內(nèi)由于廊坊大改造，市場(chǎng)新增體量會(huì)不斷加大，市場(chǎng)供需矛盾在未來一年內(nèi)會(huì)格外突出。2010年廊坊市場(chǎng)將面臨新的一輪價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。,2、區(qū)域市場(chǎng)小結(jié),項(xiàng)目名稱：東日瑞景 項(xiàng)目地址：永興路與北五環(huán)交匯處南側(cè) 整體規(guī)劃：總建筑面積146475平方米 22棟樓1357套 建筑類別：多層、小高層 戶型設(shè)計(jì)：64-180平方米（主力戶型8010

7、0平方米2、3居） 裝修情況：毛坯 物 業(yè) 費(fèi)：多層1元/平方米/月、小高層1.5元/平方米/月 銷售價(jià)格：多層50005500元/平方米、小高層4900-5400元/平方米、部分景觀樓層，起價(jià)5500元/平方米 現(xiàn)有優(yōu)惠：目前無(wú)優(yōu)惠 銷售情況：目前在售一期房源，銷售率在60% 待開房源：多層、高層 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：地理位置較好，未來發(fā)展區(qū)域優(yōu)勢(shì)較強(qiáng)：項(xiàng)目戶型配比豐富：價(jià)位相比相鄰項(xiàng)目具有性價(jià)比優(yōu)勢(shì),3、區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析,項(xiàng)目名稱：江南水郡 項(xiàng)目地址：光明西道與西外環(huán)交叉口西北側(cè) 開 發(fā) 商：榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司 整體規(guī)劃：總建筑面積18萬(wàn)平方米 20棟樓 1954套 建筑類別：小高層、高

8、層住宅 戶型設(shè)計(jì)：56-140平方米（主力戶型為80110平方米2居、3居） 裝修情況：毛坯 物 業(yè) 費(fèi)：1元/平方米/月 銷售價(jià)格：目前銷售的為一期剩余15層以上高層，起價(jià)為4780元/平方米。二期即將入市，均價(jià)為5100元/平方米 現(xiàn)有優(yōu)惠：購(gòu)買現(xiàn)房50元/平方米優(yōu)惠，期房目前優(yōu)惠未定 銷售情況：目前一期共5棟基本售馨，二期9棟含多層、小高層、高層在09年10月份陸續(xù)推出,3、區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析,項(xiàng)目名稱：金碧倫溫泉公寓 項(xiàng)目地址：新開路與金星道交口 開 發(fā) 商：金碧倫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 整體規(guī)劃：總建筑面積16萬(wàn)平方米 建筑類別：多層、高層 戶型設(shè)計(jì)：40-160平方米 戶型為40-6

9、0平方米1居、90平方米2居、120160平方米3居、4居 裝修情況：毛坯 物 業(yè) 費(fèi)：0.8元/平方米/月 銷售價(jià)格：一期均價(jià)：5300元/平方米 二期均價(jià)：5500元/平方米 現(xiàn)有優(yōu)惠：二期認(rèn)購(gòu)100-200元/平方米優(yōu)惠 銷售情況：一期開盤5棟（高層3棟、多層2棟）已售馨入住、二期即將推出2棟高層共 計(jì)約200套房源，預(yù)計(jì)10月底或11月份開盤,3、區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析,項(xiàng)目名稱：華夏奧韻 一棟洋房 項(xiàng)目地址：北環(huán)路與西外環(huán)路交匯處 開 發(fā) 商：華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司 整體規(guī)劃：總建筑面積20萬(wàn)平方米 建筑類別：多層、小高層、高層 戶型設(shè)計(jì)：130-160平方米花園洋房 裝修情況：毛坯

10、 物 業(yè) 費(fèi)：1-1.5元/平方米/月 銷售價(jià)格：為多層洋房1層約6500元-6700元/平方米、 2層6400-6500元/平方米，三層6600元/平方米 層 差：100-200元/層 現(xiàn)有優(yōu)惠：每個(gè)樓層贈(zèng)送47平米面積作為優(yōu)惠 銷售情況：該項(xiàng)目為含多層、小高層、高層大型社區(qū)目前一期、二期銷售 三期花園預(yù)計(jì)9月底開盤。 待開房源：六棟多層花園洋房,3、區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析,項(xiàng)目名稱：名人國(guó)際 項(xiàng)目地址：金光道與和平路交匯處（市公安局對(duì)面） 開 發(fā) 商：廊坊宏泰集團(tuán) 建筑類別：高層住宅、酒店式公寓 整體規(guī)劃：規(guī)劃占地面積29319 總建筑面積79335平方米 9棟418套 戶型設(shè)計(jì)：80-26

11、0平方米 8090平方米2居、 100120平方米3居、150-260平方米4居 物 業(yè) 費(fèi)： 1元/平方米/月 裝修情況：毛坯 銷售價(jià)格：均價(jià)：6500元/平方米 層 差：30-60元/層 銷售情況：目前為一期4、5、6、7、8、9、號(hào)樓接受認(rèn)購(gòu)，8號(hào)樓已全部認(rèn)購(gòu)?fù)戤吰溆嘁颜J(rèn)購(gòu)50%房源。 優(yōu)惠措施：現(xiàn)繳納20萬(wàn)認(rèn)購(gòu)金可享受9.7折優(yōu)惠,3、區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析,項(xiàng)目名稱：旭輝十九城邦 項(xiàng)目地址：東方大學(xué)城內(nèi)畢升路1號(hào) 開 發(fā) 商：旭輝集團(tuán) 建筑類別：聯(lián)排別墅、高層板樓 整體規(guī)劃：規(guī)劃占地面積25萬(wàn)平米 總建筑面積50萬(wàn)平米 戶型設(shè)計(jì)：260-320平方米 物 業(yè) 費(fèi)： 1.8-2元/平方米

12、/月 裝修情況：毛坯 銷售價(jià)格：均價(jià)：7000元/平方米 銷售情況：目前別墅已售100多套，銷售率超過50%。 優(yōu)惠措施：目前認(rèn)購(gòu)客戶可享受9.6折優(yōu)惠 44棟4號(hào)別墅目前特價(jià)168萬(wàn),3、區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析,3、區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析,第二部分：目標(biāo)客戶群,區(qū)域住宅市場(chǎng)在售項(xiàng)目客群分析,在售項(xiàng)目客戶群以廊坊本地人為主，各個(gè)區(qū)域客群自己的特點(diǎn)： 廣陽(yáng)區(qū)在售項(xiàng)目是本地居民最為認(rèn)可的地區(qū)，本區(qū)域中本市客群占80以上%，包括政府官員、企業(yè)職員、管道局職員、開發(fā)區(qū)中高層管理者與白領(lǐng)等，個(gè)體老板、廊坊中高收入者，以及少量的北京人、天津人、石家莊、唐山。如紫金華府購(gòu)買以個(gè)體老板占不少比例，整體客戶群素質(zhì)相

13、對(duì)較高。 安次區(qū)在售項(xiàng)目以本市居民與下轄區(qū)縣購(gòu)房者為主，由于相對(duì)低廉的價(jià)格對(duì)周邊下轄區(qū)縣購(gòu)房者有較強(qiáng)的吸引力，如馨視界目前的特價(jià)房為3660元/平方米。一套房子足50萬(wàn)，對(duì)投資者也有很強(qiáng)的吸引力。整體客戶素質(zhì)相對(duì)較低 開發(fā)區(qū)在售項(xiàng)項(xiàng)目客群以開發(fā)的工作中的中層以上領(lǐng)導(dǎo)居多，本地，少量北京、天津人士，作為度假用途。,通過本區(qū)域市場(chǎng)的調(diào)研以及我司對(duì)本案的形象定位，本案的目標(biāo)客戶群主要包括以下三類：,廊坊市區(qū)常住居民，包括：企事業(yè)員工、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者等,周邊縣、鎮(zhèn)的居民，他們家庭的某成員在,地緣性客戶,市中心外溢客戶,這部分群體以家庭某成員在市區(qū)工作為主，對(duì)城市生活有自己的一種向往，渴望在城市安家，享有教

14、育配套、醫(yī)療配套等。,客戶定位,這部分群體以首次置業(yè)者為主，他們充滿激情，生活正存在奮斗階段，沒有雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，卻擁有對(duì)品質(zhì)生活的向往。少量二次置業(yè)者，追求品質(zhì)生活。,區(qū)域外客戶,以北京、天津少量客戶為主,這部分客戶群體購(gòu)買動(dòng)機(jī)較為復(fù)雜，或看重價(jià)格優(yōu)勢(shì)，或看重地區(qū)升值潛力。,目標(biāo)客群來源及購(gòu)買動(dòng)機(jī),廊坊市區(qū)：廣陽(yáng)區(qū)及安次區(qū)政府或事業(yè)單位中高層領(lǐng)導(dǎo)干部、公務(wù)員，大型企事業(yè)高層。 開發(fā)區(qū)：東方大學(xué)城教職員工、入駐企事業(yè)管理人員，中、高層技術(shù)管理人員。 廊坊下轄市縣：固安縣、永清縣等下轄區(qū)縣的私營(yíng)企業(yè)主、政府或事業(yè)單位中高層領(lǐng)導(dǎo)干部、公務(wù)員。 北京、天津及其他區(qū)域：具有不確定性 主要區(qū)域的鎖定：

15、廊坊市區(qū)+開發(fā)區(qū),近鄰工作地的升級(jí)版居所，在方便居住的同時(shí)，兼具投資功能 廊坊區(qū)域小型公司商務(wù)人士為家人購(gòu)買，居住升級(jí) 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕人群購(gòu)置產(chǎn)業(yè) 投資，期待獲得升值收益,第三部分：營(yíng)銷策略,產(chǎn) 品 借 勢(shì) 發(fā) 力,媒 體 組 合 宣 傳,形 象 賣 點(diǎn) 擦 亮,價(jià) 格 平 開 高 走,快速回籠資金，現(xiàn)金流收益最大化； 兌現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)值，利潤(rùn)最大化； 把握入市時(shí)機(jī)及入市價(jià)格，規(guī)避各類風(fēng)險(xiǎn)； 創(chuàng)造品牌效應(yīng)，提升現(xiàn)在將來產(chǎn)品價(jià)值,我們的目標(biāo),建筑面積：153平米 戶型格局：四室兩廳兩衛(wèi) 戶型點(diǎn)評(píng)：格局方正，明廚、明廳 入戶門與廚房門相挨太近，影響生活品質(zhì) 走廊浪費(fèi)面積,建筑面積：113平米 戶型格局：三

16、室兩廳二衛(wèi) 戶型點(diǎn)評(píng)：雙衛(wèi)設(shè)計(jì)，主衛(wèi)干濕分離，明廚、明衛(wèi)、明廳 廚房緊鄰衛(wèi)生間，影響生活品質(zhì),名人國(guó)際戶型分析,1、產(chǎn)品借勢(shì)發(fā)力,建筑面積：63平米 戶型格局：一室兩廳 戶型點(diǎn)評(píng)：明廚明廳 餐廳空間浪費(fèi)面積過大，不利于合理利用 廚房與衛(wèi)生間門對(duì)開，影響生活品質(zhì),建筑面積：100平米 戶型格局：三室兩廳兩衛(wèi) 戶型點(diǎn)評(píng)：布局稍顯混亂，戶型設(shè)計(jì)無(wú)新意,東日瑞景戶型分析,1、產(chǎn)品借勢(shì)發(fā)力,本項(xiàng)目戶型：,市場(chǎng)戶型：,產(chǎn)品設(shè)計(jì)新穎 方正實(shí)用、布局合理 具有較高品質(zhì) 超大景觀陽(yáng)臺(tái) 明廚、明衛(wèi)設(shè)計(jì),產(chǎn)品設(shè)計(jì)無(wú)新意 格局分布常規(guī) 滿足一般購(gòu)房需求,對(duì)比,對(duì)比分析，本項(xiàng)目在戶型上擁有眾多優(yōu)勢(shì)，是目前市場(chǎng)稀缺產(chǎn)品，

17、應(yīng)抓住入市時(shí)機(jī)，將每個(gè)點(diǎn)作為項(xiàng)目戶型亮點(diǎn)進(jìn)行宣傳，促使客戶充分對(duì)本項(xiàng)目戶型產(chǎn)品的認(rèn)可。,1、產(chǎn)品借勢(shì)發(fā)力,體驗(yàn)式營(yíng)銷（獲取最大效益）,情景示范區(qū)未來生活示范。建議先行建立情景示范區(qū)，通過售樓中心、入口大堂、樣板間、建筑工藝、材質(zhì)、園林景觀等方面提前直觀的情景展示，通過直觀的情景展示，讓客戶直觀的體驗(yàn)到項(xiàng)目與眾不同的價(jià)值，以及未來生活的舒適享受，建立消費(fèi)者的購(gòu)買信心，從而快速?zèng)Q策購(gòu)買，達(dá)到促進(jìn)成交的目的。 把“生活情境”通過客戶的“體驗(yàn)” 傳遞出去，這樣做的效果非常明顯，因?yàn)橛H歷是最真實(shí)的體驗(yàn)，并將樓盤品質(zhì)傳遞給身邊親朋好友，達(dá)到口碑傳送，宣傳項(xiàng)目的目的，從而積累更多影響客戶。,1、產(chǎn)品借勢(shì)發(fā)力

18、,售樓處包裝,1、產(chǎn)品借勢(shì)發(fā)力,本案售樓處為項(xiàng)目信息及形象的主要對(duì)外展示渠道，因此做好售樓處的包裝，以給客戶留下深刻的印象，是爭(zhēng)取客戶在第一時(shí)間成交的重要手段。配合項(xiàng)目整體建筑風(fēng)格，建議本案售樓處以歐式風(fēng)格為主，通過細(xì)節(jié)達(dá)到充分展示項(xiàng)目品質(zhì)的目的。望開發(fā)商配合，力求最大化利用校門口底商現(xiàn)場(chǎng)資源，達(dá)到項(xiàng)目展示最佳效果。,備注：具體包裝方案詳見售樓處包裝方案091110，已提交。,樣板區(qū)范例,鬧中取靜-本案所在位置避開了嘈雜的道路，是鬧中取靜之所； 休閑社區(qū)-獨(dú)具特色的小區(qū)休閑景觀布置； 戶型結(jié)構(gòu)-獨(dú)特的戶型為市場(chǎng)首創(chuàng)。,我們現(xiàn)階段可利用的最大賣點(diǎn)： 區(qū)域成熟度、準(zhǔn)現(xiàn)房銷售、低容積率項(xiàng)目,形象賣點(diǎn)

19、擦亮,2、價(jià)格平開高走,經(jīng)過我司對(duì)于周遍區(qū)域進(jìn)行調(diào)研后，考慮在當(dāng)前市場(chǎng)的情況下， 本案的參考入市價(jià)格為5600-5800元/平方米是比較合適的,考慮到后期產(chǎn)品線的豐富、工程進(jìn)度的推進(jìn)以及我司多年來的操盤能力等對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的提升，項(xiàng)目整體均價(jià)為：,項(xiàng)目整體均價(jià)：6000元/ （毛坯物業(yè)價(jià)格）,2、價(jià)格平開高走,“平開高走，逐漸上揚(yáng)”策略,采取平開高走的價(jià)格策略。 依市場(chǎng)反饋情況拉升價(jià)格。,2、價(jià)格平開高走,廊坊市目前在售項(xiàng)目雖然較多，但與本案品質(zhì)有直接競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的并不多。儷水嘉園已售罄，名人國(guó)際剩余尾房不多，其他在售項(xiàng)目推出的余貨也會(huì)基半在半年內(nèi)消化。而剛剛?cè)胧械男褫x十九城邦，及正在籌備的鳳凰花園，

20、可能對(duì)本案造成一定的影響：,本案總貨值不過214套，對(duì)于其它項(xiàng)目從貨量上看并不構(gòu)成相互的威脅。而鳳凰花園、十九城邦體量較大，產(chǎn)品線豐富，總價(jià)較本案有直接競(jìng)爭(zhēng)，而且推貨時(shí)間預(yù)測(cè)在2010年上半年，戶型區(qū)間與本案也有重疊，因此，我司建議本案入市節(jié)奏：,各階段銷售工作籌備及推廣主題,第一階段：鋪墊期 （售樓處包裝到位） 第二階段：內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期 （銷售物料準(zhǔn)備:工程部配合確定戶型及銷售面積，相應(yīng)宣傳材料制作印刷開盤前準(zhǔn)備完畢） （廣告設(shè)計(jì)制作） 第三階段：認(rèn)購(gòu)期 （銷售人員培訓(xùn)到位、銷售手續(xù)辦理完畢） 推廣方向：大客戶營(yíng)銷、企業(yè)團(tuán)購(gòu)聯(lián)誼活動(dòng) 第三階段：開盤強(qiáng)銷期 推廣方向：項(xiàng)目完整形象，品質(zhì)為先的主題

21、第四階段：持續(xù)強(qiáng)銷期 推廣方向：強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目各賣點(diǎn) 第五階段：持續(xù)掃尾期 推廣方向：有針對(duì)性的促銷宣傳、車位、商鋪銷售,構(gòu)筑立體化宣傳綜合體,3、媒體組合宣傳,推廣將以戶外廣告、短信、夾報(bào)、現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景展示、小區(qū)巡展派單、大客戶營(yíng)銷等直效營(yíng)銷與大眾傳播結(jié)合的整合營(yíng)銷。集中資源、 統(tǒng)一整體宣傳出街時(shí)間，形成立體式的宣傳迅速形成轟動(dòng)效應(yīng)。,企業(yè)團(tuán)購(gòu)活動(dòng),說明 由于本項(xiàng)目暫尚不具備接訪條件，為了更好的完成開盤前的蓄水工作，針對(duì)團(tuán)購(gòu)客戶我們建議推出以活動(dòng)為主，以促銷為輔的走出去的營(yíng)銷策略。實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目口碑建立的基礎(chǔ)。 ,初步篩選團(tuán)購(gòu)意向客戶 總監(jiān)上門拜訪廊坊當(dāng)?shù)氐恼笫聵I(yè)單位、俱樂部團(tuán)體，初步確定團(tuán)購(gòu)意向。,上

22、門拜訪：直接拜訪客戶，初步建立團(tuán)購(gòu)意向。 （至少有項(xiàng)目宣傳折頁(yè)、開發(fā)商企業(yè)宣傳冊(cè)）。團(tuán)購(gòu)說辭，說明團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠政策、項(xiàng)目賣點(diǎn)、開發(fā)商實(shí)力等。最終共同組織活動(dòng),團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠辦法： 同一單位或團(tuán)體客戶同時(shí)購(gòu)買五套或五套以上者均可在正常折扣基礎(chǔ)上再享受一定的優(yōu)惠。（套數(shù)及折扣待商榷）,團(tuán)購(gòu)流程：,企業(yè)團(tuán)購(gòu)活動(dòng),初步篩選團(tuán)購(gòu)意向客戶 總監(jiān)上門拜訪廊坊當(dāng)?shù)氐恼笫聵I(yè)單位、俱樂部團(tuán)體，初步確定團(tuán)購(gòu)意向。,上門拜訪：直接拜訪客戶，初步建立團(tuán)購(gòu)意向。 （至少有項(xiàng)目宣傳折頁(yè)、開發(fā)商企業(yè)宣傳冊(cè)）。團(tuán)購(gòu)說辭，說明團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠政策、項(xiàng)目賣點(diǎn)、開發(fā)商實(shí)力等。最終共同組織活動(dòng),活動(dòng)主題： “品質(zhì)樓盤全城競(jìng)賞”,售樓處開放活動(dòng)方案,活動(dòng)細(xì)則： 售樓處開放當(dāng)天以鞭炮、舞獅、鑼鼓演出方式烘托現(xiàn)場(chǎng)熱烈的氣氛。 開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)為獅子點(diǎn)睛，同時(shí)宣布“天域?qū)W府”售樓處正式開放。 售樓處內(nèi)部播放優(yōu)雅鋼琴曲，為到訪客戶提供簡(jiǎn)餐。 開放當(dāng)天接受誠(chéng)意金派發(fā)VIP卡，凡當(dāng)天繳納誠(chéng)意金的客戶開盤當(dāng)天享受一定的優(yōu)惠折扣。,宣傳配合,售樓處開放，VIP卡認(rèn)購(gòu)工作開始,目