凱旋商業(yè)營銷策劃報告(初稿).ppt

1、,凱旋世紀廣場商業(yè)營銷策劃報告,謹呈：玉林市斯壯房地產開發(fā)有限公司,深圳市世紀行 2009年10月,版權聲明 本文僅供客戶內部使用，版權歸深圳市世紀行地產顧問有限公司所有，未經深圳市世紀行地產顧問有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內容。,研究內容,研究目的,2,3,4,目標客戶分析,項目營銷策略,報告目錄,根據項目態(tài)勢、綜合資源及銷售環(huán)境，給出合理的營 銷、推廣建議,1,市場研究分析,從營銷角度研究分析市場情況，對項目準確營銷定位,項目推廣策略,結合項目及商戶情況，為項目推廣和招商定出有效策略以促進項目銷售和招商,對項目的投資、租賃客戶進行分

2、析，確定符合其需要的賣場、售價及營銷推廣方式,主要服務內容,宏觀市場環(huán)境 區(qū)域市場環(huán)境 類比項目分析 項目發(fā)展市場契機,市場研究分析,1,4,項目推廣策略,宏觀市場環(huán)境,喬治索羅斯6月7日在上海復旦大學演講時稱，從中國目前的能源消耗的情況看，中國經濟已走出谷底開始復蘇。索羅斯同時還指出，中國經濟的發(fā)展規(guī)模目前只有美國經濟的四分之一，未來中國經濟的發(fā)展不可限量，將成為世界經濟發(fā)展的動力之源。目前中國外貿雖然受到金融危機一定程度的影響，不過在中國政府擴大信貸、擴大投資的刺激下，中國經濟將有很大增長。,索羅斯：中國經濟已經復蘇,統計局：1-5月全國城鎮(zhèn)固定資產投資增長32.9%,1-5月全國城鎮(zhèn)固定

3、資產投資53520億元，同比增長32.9%。其中，國有及國有控股完成投資23055億元，增長40.6%；房地產開發(fā)完成投資10165億元，增長6.8%。,招行、中行、民生、工行等銀行在二套房政策這個方面，這幾家均堅定地表示“不可能低于四成”。民生銀行首付必須四成，利率不能7折，但可以打7.1或者7.2折；建行在首付四成基礎上，利率還不得低于基準利率1.1倍，如果是第三第四套房，利率至少再上浮0.03倍，首付比例相應增加5%；華夏銀行首付四成，利率可優(yōu)惠到8.5折。銀行表示，如果第二套房被認定是改善型住房的話，仍可以執(zhí)行20%的首付。,多數銀行首付須四成,銀行在抑制投資性需求,目前房價快速上漲，

4、再現樓市火爆局面，銀行此舉是在規(guī)避自身風險的同時，對投資性的需求進行抑制。 覺得上半年房價上漲過快，刺激投資性需求，導致房價偏離價值軌道。這樣會產生惡性循環(huán)，購房人再度不認可房價，進而會再次導致房價大幅下跌。目前銀行出臺收緊政策，會有效地抑制投資類需求，不僅可以防止壞賬的出現，也可以幫助樓市真正健康發(fā)展。 銀行執(zhí)行緊縮房貸政策是信貸政策變化的信號，在一定程度上也說明有關部門對當前市場的火爆局面有所擔心，控制一下是有必要的，避免重蹈2007年覆轍 。,宏觀市場環(huán)境,宏觀市場環(huán)境觀點與結論,結論一：中國經濟環(huán)境轉好，未來經濟發(fā)展?jié)摿薮螅?結論二：固定資產投資成居民投資熱點，投資潛力巨大； 結論三

5、：國家對房地產收緊銀根、加息調稅，使投資、消費更趨理性；,愛地觀點：如果把握新經濟環(huán)境下的機會，應該對新政策，增強項目核心競爭力、創(chuàng)新營銷推廣，保持項目投資熱度是核心問題。,報告目錄,主要服務內容,宏觀市場環(huán)境 項目發(fā)展市場契機,類比項目分析,區(qū)域市場環(huán)境,區(qū)域市場環(huán)境,前推出在售的是1、2樓，1樓共99間鋪面，面積在4090平方；2樓共劃分260間商鋪，面積在2030平方左右。公攤48%。 價格方面：1樓內鋪均價在2.5萬/平方左右，租金80元每平方；外鋪3.5萬元 /平方左右，租金180元每平方左右。 2樓銷售均價約1.3萬元/平方左右 最新動態(tài)：項目目前認籌階段，交3000抵一萬，7月1

6、2日與箱根會議廳舉行產品推介，7月18日開盤,金灣女人世界,中藥港,鋪位面積分割：臨街店面100280平方，內鋪2027平方居多，做小8平方 ，公攤10% 優(yōu)惠情況： 老中藥材市場業(yè)主為主，預約金1.5萬元，其他新客戶交預約金3萬元，另VIP客戶購鋪可享受優(yōu)惠1萬元。一次性付款99折， 價格方面均價17000元每平方，臨街商鋪1800022000元每平方，內鋪1400017000元每2平方 銷售情況：開盤當天銷售90%左右，剩余部分為邊角位置,華商國際,商業(yè)總面積5000平方左右，主要商鋪集中在中山路與江南大道交匯處?，F推一期商鋪，2500平方左右，鋪位面積在25110平方左右，12%的公攤。

7、 價格：580011000元/平方左右，預約階段實施交1000元預約，可享受開盤當天額外優(yōu)惠。 開盤當天以抽簽的形式選鋪，輔以買鋪中大獎等促銷形式，開盤當天所推單位全部售完。,弘景金色藍灣,鋪面分割面積在50200平方左右，12%左右的公攤，主要商業(yè)面積分布沿新民路與江南大道兩條路。 價格：新明路均價13000元每平方，江南大道均價18000元每平方， 返租三年，按回報率8%計算。預約期間實施交五千抵一萬的優(yōu)惠策略，開盤銷售率50%左右。,單鋪鋪面劃分較小，面積在30平米左右，組合拆分自由靈活，方便銷售；總價較低，降低了投資門檻和客戶首付款總額； 開放地攤式銷售，缺乏良好的銷售節(jié)奏和銷售控制，

8、所有貨量同時推出，增加客戶選擇面，導致銷售速度放慢，價值低的鋪面滯留嚴重； 項目主題和形象缺乏鮮明性，推廣渠道和手段較老舊，多依賴項目外墻、及一些最常規(guī)的宣傳物料，推廣力度和效果不大。,區(qū)域市場分析小結,結論一,議,建,項目適宜采用分期銷售，緊扣銷售節(jié)奏和銷售控制，造成搶購態(tài)勢，以最大限度減少滯留的鋪面； 項目適宜劃分小面積鋪面來銷售，并充分考慮投資者投資門檻和資金流轉的需求，靈活制定多種付款方式；,銷售團隊缺乏專業(yè)培訓和專業(yè)形象，對項目優(yōu)勢和商業(yè)前景理解不深；銷售現場對客戶把控不力，造成客戶流失； 招商情況較差，招商團隊缺乏專業(yè)度和良好形象；開發(fā)商和業(yè)主自行招商同時進行，缺乏統一管理，招商品

9、牌良莠不齊，影響項目整體招商；,結論二,議,建,采取招商先行的策略，利用進駐的主力店影響力帶動散戶商家的進駐，同時提升投資客的投資信心； 作好銷售隊伍和招商團隊的建設，以專業(yè)形象、優(yōu)質服務體現項目國際氣質和高檔次；,區(qū)域市場分析小結,開發(fā)商具有一定經濟實力和社會影響力，享有國外或國內知名實業(yè)的背景，項目推售過程中也有意識注重開發(fā)商品牌的建設，但利用不足； 充分整合政府資源，與政府積極合作及較好利用政府資源，提升了項目的影響力和知名度；,結論三,議,建,項目需注重相關的資源整合利用，政府、媒體、客戶以及商家等多方的聯動，積極塑造開發(fā)商和項目的品牌； 利用營銷活動和營銷事件帶動項目的發(fā)展和銷售；,

10、區(qū)域市場分析小結,報告目錄,主要服務內容,宏觀市場環(huán)境 區(qū)域市場環(huán)境 項目發(fā)展市場契機,類比項目分析,2,3,4,目標客戶分析,項目態(tài)勢分析,項目營銷定位,市場研究分析,1,5,項目推廣策略,類比項目分析,東門商業(yè)廣場與本項目僅一路之隔，將是本項目最直接的競爭對手，其規(guī)模較大，以中檔、低檔百貨為主，可能分流項目的部分目標客戶。擁有一個較大的露天廣場及較優(yōu)越的地理位置是其最大的賣點。 在A 座南城百貨和B 座東門流行館的部分業(yè)態(tài)重合，預計經營時除了面對周邊商家的競爭，還有面臨其內部的競爭壓力。 商家招商的品牌多為玉林已有的品牌，難以在業(yè)態(tài)和品牌上對消費者形成吸引力。,東門商業(yè)廣場,國際購物中心,

11、一樓售價2000031000元/平方，租金90180元/平方，利用率65%左右。 二樓售價1300017000元/平方，租金7090元/平方，利用率55%左右。,局限性分析： 產品存在硬傷，人流動態(tài)規(guī)劃不合理，垂直人流上不去。 整個商業(yè)運營缺乏統一的經營管理，地攤擺放，影響項目形象。 招商不力，項目缺乏吸引人氣的磁極，導致項目內部人氣不足。,金城商廈,金城商廈集服裝、文體用品、家電、超市、娛樂等多種經營業(yè)態(tài)于一體，出現了“一站式購物中心”的雛形。經營狀況較好，銷售額居玉林首位，屬于中檔商場、促銷活動較多，人氣較旺盛，形象較好，輻射力較強。 局限性分析： 但購物環(huán)境不良，硬件設施較落后，整體形象

12、包裝較差，地面停車位不足，二、三級通道較多，部分商鋪的價值較低，電梯服務半徑不足。 商場設備陳舊、落后，后勤管理不到位。衛(wèi)生間、倉庫通道、維修部等地方都雜亂無序，環(huán)境較差，與其作為玉林經營狀況最好的商場的形象不符合。 形象包裝不到位，如中庭、電梯、樓梯等地方的廣告位沒有充分利用，包裝形式及概念較差。,美家園商業(yè)廣場號稱集購物、娛樂、餐飲、觀光、休閑、旅游、商務、居住八大功能于一體，屬于玉林市較新的商業(yè)經營模式，在建筑形態(tài)、商業(yè)定位、經營業(yè)態(tài)、內部空間設計及硬件設施配套都較傳統商業(yè)更為現代，整體購物環(huán)境較其他商場好。 但限于地理位置的不理想及缺乏自身特色的影響，人氣較差，經營狀況一般。,美家園商

13、業(yè)廣場,局限性分析： 1. 南寧百貨的位置較其他商場差，客流量較少，缺乏吸引人氣的磁極。 2. 隨著客流量的增加，現有停車位不夠，流失了部分駕車的客戶。 3. 商場很多細節(jié)的管理還比較不到位，出現如外立面的部分廣告位空置，一層中庭的商品銷售促銷區(qū)擺設雜亂等問題。 4. 導視系統不夠完善，雖然每層都有水牌作指示，依然讓消費者在商場內迷失方向。 5. 二、三級通道較多，造成商鋪之間的價值差異較大，部分商鋪很難吸引顧客，生意較差。,踏浪百貨,踏浪百貨規(guī)模較小，位置較好，鄰近騎樓步行街；人氣較旺，人流量稍遜于金城商廈，經營狀況良好，在消費者中具有較好的口碑；面積較小，以服裝類百貨為主， 業(yè)態(tài)相對單一；

14、其服裝品牌檔次較高、部分品牌屬于踏浪百貨獨家經營品牌，有比較穩(wěn)定的消費群。,局限性分析： 1、商業(yè)已經發(fā)展成以規(guī)?；?、一體化、多功能、個性化為競爭武器，踏浪百貨規(guī)模較小，從長遠來看，其發(fā)展將受到限制。 2、建筑外立面形象較差，與其作為商業(yè)項目的形象不符，落后于其他商業(yè)項目。 3、處于十字路口，交通情況較為混亂，沒有空間來緩解人流。 4、硬件設施條件較差，內部裝修較簡陋，燈光、通風、采光等條件一般。通道較窄，主通道約2m，次通道僅1m 寬。 5、沒有固定停車位，門口自行車位不足對客源有一定的影響。,金茂.白馬商城,金茂.白馬商城是商住樓，是玉林早期產權式商鋪銷售的代表。銷售階段及開業(yè)初在玉林都造

15、成了巨大的影響。但目前經營狀況較差，除一樓臨街的鋪面經營狀況較好外，其他鋪位生意都相對冷清，已有部分商家已經撤離，管理公司把部分柜臺出租給散戶做臨時的促銷。,局限性分析： 商場的結構方面存在問題，單層的面積過大，而沒有中庭進行采光通風等，同時室內的通風系統設計不合理，商場內部空氣不流通，使購物者在里面容易產生胸悶等不舒服的感覺。 項目臨街面沒有自行車停車位，減少購物者逗留的可能，同時項目自身及周邊都沒有場地以開展促銷活動，難以聚集人氣。 開發(fā)商沒有考慮到商場的長遠的經營需求，以快速回籠資金為目的，為了降低銷售難度，壓縮單間商鋪的面積，出現面積太小或者進深太短的商鋪，如邊廳的進深僅有4 米左右，

16、不利于商家的使用，同時二三級通道過多嚴重影響部分鋪面的價值。 白馬商城沒有引進大型的主力店，如知名百貨或者超市，使商場失去吸引人氣的錨固點；而四層的家具和五層休閑娛樂經營狀況較好，他們的業(yè)態(tài)相對獨立，有自己獨立穩(wěn)定的客源，不受商場的管理。,類比項目分析小結,愛地研判： 通過合理的產品規(guī)劃，人流動態(tài)規(guī)劃避免出現死角；營銷方面采用租售并舉的銷售模式，營造項目美好商業(yè)前景，鞏固投資者信心加強項目招商和后期營運，以增強項目的商業(yè)價值和贏利性。,缺乏商業(yè)規(guī)劃，人流動態(tài)規(guī)劃，形象較差，無法形成規(guī)模效應，影響商業(yè)輻射能力；,缺乏經營檔次和形象,日常零售業(yè)落后，娛樂、購物等旅游配套資源缺乏，尚有較大發(fā)展和提升

17、空間；,日常零售業(yè)比落后,開發(fā)商沒有考慮長遠的經營效果，缺乏統一招商、統一經營、統一管理，后期營運提升較難；,商鋪持有較少，銷售居多,項目營銷推廣較單一，僅是單一賣鋪，無法有效的提升項目價值和形象；,營銷理念和手法陳舊,開發(fā)商不注重市場品牌，對企業(yè)形象包裝和品牌嫁接力度不夠，品牌效應不強；,缺乏品牌概念,報告目錄,主要服務內容,宏觀市場環(huán)境 零售商業(yè)市場環(huán)境 類比項目分析 項目發(fā)展契機分析,2,3,4,目標客戶分析,項目營銷定位,市場研究分析,1,項目推廣策略,STRENGTH優(yōu)勢,OPPORTUNITY機會,WEAKNESS劣勢,THREAT威脅,地段優(yōu)勢；唯一性 升值潛力；未來升值潛力巨大

18、 區(qū)位;優(yōu)勢；市中心，商圈中心都市價值 配套優(yōu)勢； 產品優(yōu)勢；現代、時尚的建筑風格，合理科學的人流動態(tài)規(guī)劃與鋪位劃分,區(qū)位發(fā)展前景良好； 城市遠景發(fā)展勢頭強勁； 當地處于房地產啟動期,租金上長，有助于吸 引投資客；,片區(qū)的競爭對手推出，導致客戶分流； 城市需求量小，容易導致市場飽和 國家宏觀調控，對投資型物業(yè)的政策限制； 未來宏觀政策調控帶來的不確定因素；,項目SWOT分析,周邊屬于舊城改造，有損項目形象 產品本身存在缺陷，無景觀、園林配套,多為東西朝向 項目開工時間過長，有一定市場負面影響，形象受損 周邊國際購物中心、金白馬商廈等經營不善，影響投資者信心,注：圖片僅供示意,項目賣點提煉,交通

19、鄰近城市主干交通樞紐，易于掌握時代財富脈搏 片區(qū)已建和在建道路的交通網絡四通八達，帶來極大的人流物流； 項目前臨人民路，后與教育路相接，共享交通主動脈帶來的便利與高效，也是穿梭生活與事業(yè)的快捷之道，為商務成功人士所注重； 沿線將匯集金融、商貿、文化、居住、休閑等，發(fā)達的資訊與交通為融入玉林經濟圈提供了支撐效率的高效平臺，片區(qū)經濟發(fā)展更迅速。,交通,注：圖片僅供示意,人流商務、金融、貿易和居住的高端人流，帶來財富的聚集和流通 東門商業(yè)廣場、國際購物中心、金城商廈等構成高端商圈，締造玉林消費力最強、掌握財富人群的聚集地，本項目處于玉林核心商圈的中心位置，旺盛的人流動量促進項目商業(yè)的發(fā)展； 高檔住宅

20、群、學校、政府機關，將帶來旺盛的人流物流，區(qū)已建有和在建道路的立體交通網絡四通八達，帶來極大的人流物流；,人流旺盛,項目賣點提煉,注：圖片僅供示意,商業(yè)業(yè)態(tài)全新業(yè)態(tài)規(guī)劃組合，知名品牌匯聚，強大財富引擎 以精品商業(yè)和娛樂消費為中心的集購物、休閑、娛樂、餐飲于一體的全新商業(yè)業(yè)態(tài)組合，全面滿足玉林人最時尚、最現代的都市生活； 國內外知名品牌匯聚，帶來豐富多樣的商品選擇和尊貴的購物服務； 精品貿易、特色商業(yè)、SPA休閑、主題鮮明的現代主題消費體驗，強烈吸引消費人群，帶來項目商業(yè)的租售兩旺。,業(yè)態(tài)規(guī)劃,項目賣點提煉,注：圖片僅供示意,建筑規(guī)劃,建筑規(guī)劃高標準硬件配置，商業(yè)長遠經營的有力保證 新現代時尚的

21、建筑風格，結合商業(yè)建筑體的高格調和大氣魄，帶來購物的尊貴體驗； 建筑連廊、中庭、觀光電梯等先進商業(yè)建筑概念設計，鋪位功能最大化，順暢的人流動線、舒適的購物環(huán)境，科學的商業(yè)布局空間； 街區(qū)式商鋪的開放空間，人潮互動，購物也是一種享受風景的美好過程； 配備充足停車位、休閑廣場、進口電梯等人性化設計，帶來細致入微的人性關懷。,項目賣點提煉,注：圖片僅供示意,商業(yè)運營,實力管家實力商業(yè)經營管理公司，財富天然保障 實力商業(yè)經營管理公司，數年商業(yè)經營豐富經驗的沉淀，擁有強大的商家資源和成熟完善的經營體制； 優(yōu)秀強大、先進成熟的經營管理團隊，先進管理理念和成功經驗完美結合； 統一招商、統一管理、統一規(guī)劃、統

22、一運營，投資坐享其成。,項目賣點提煉,報告目錄,主要服務內容,終端消費群分析 目標客戶分析 租賃客戶分析,2,3,4,目標客戶分析,項目態(tài)勢分析,項目營銷定位,市場研究分析,1,5,項目推廣策略,目標消費群分析說明,區(qū)域內 (一次置業(yè)),區(qū)域內 （二次置業(yè)）,外地客戶與其他城區(qū)客戶,投資客 拆遷戶,必然,超越,培養(yǎng),挖掘,消費者在商業(yè)地產投資回報的資金流動鏈上是最根本的環(huán)節(jié)， 他們帶來的消費， 轉化為租賃客戶的經營收入， 再轉化為投資客戶的投資收益。 項目商業(yè)價值的體現最終來源于消費者對項目的認可。,客戶來源玉林市區(qū)居住、工作的客戶； 年齡層次25-45歲之間的中青年； 教育程度較高的知識和學

23、歷； 經濟收入個人月收入4000元左右，物質條件比較豐富； 家庭成員3-5口之家居多； 職業(yè)狀況機關事業(yè)單位職工、管理人員，私營企業(yè)主，外資合資企業(yè)中青年白領、職業(yè)經理人；生意人、中小企業(yè)所有者；商貿、法律、通訊、金融、醫(yī)藥、教育、房地產等高收入行業(yè)等。,目標消費群分析基本特征,終端消費者基本特征,目標消費群分析消費需求與傾向,支配社會資源和財富，追求新文化、新生活方式； 主導家庭生活，追逐流行，推動時尚潮流； 消費注重品質和品味，追求精致、高品質的生活情調； 關注下一代的成長和教育，接受寓教于樂的方式； 城市中堅消費力量，得到社會和他人的尊重和認同；,目標消費群分析購物習慣,購物：購物多用于

24、家庭消費，消費額度較高，選擇商業(yè)綜合體，傾向于一站式便捷綜合性購物； 餐飲：餐飲花費較高，注重餐廳的環(huán)境和周邊配套； 娛樂：講究消費場所的環(huán)境、檔次、配套以及私密性，消費額度較高；,項目特色、休閑餐飲、中西快餐、 精品商業(yè)、寓教于樂的招商和開業(yè)，都應注重對此做針對性推廣，開展相關活動，以促進項目順利開業(yè)和后期運營。,目標消費群分析小結,必然,超越,培養(yǎng),挖掘,是玉林收入偏高且穩(wěn)定一群，屬于中產階級范疇，購買力較強，消費力旺盛； 對商品價格敏感度較低，對購物環(huán)境和商品檔次要求高； 文化、娛樂等精神消費在總消費支出中占較大的比重； 喜歡方便、快捷的購物方式，對時尚、新潮的新鮮事物接受力強。,愛地研

25、判：項目應針對消費者的需求和心理，對項目的業(yè)態(tài)、商業(yè)配套等所體現的檔次、品質及良好的購物環(huán)境加大宣傳。,主要服務內容,終端消費群分析 目標客戶分析 租賃客戶分析,2,3,4,目標客戶分析,項目營銷定位,市場研究分析,1,項目推廣策略,目標客戶分析投資先鋒,投資先鋒,以當地居民及公務員、企事業(yè)單位高層人士，約占20% 熱衷于潛力商鋪投資，目的是為獲得穩(wěn)定的物業(yè)租金； 不從事具體商業(yè)經營，以出租為主； 看重獲益及時性和項目周邊配套的成熟度，關注區(qū)位商業(yè)價值；,據愛地時代市調，投資客對玉林中心區(qū)投資潛力普遍看好，投資回報期望值集中在8%-10%左右,重點關注回報率，回報期望值主要在8%10%左右,目

26、標客戶分析投資自營客,投資自營,以周邊個體戶為主，約占80% 客戶群多為在本地經商數年，對玉林商業(yè)的認知度較高； 擁有較強的資金實力和豐富商業(yè)操作經驗，認可項目的地段； 購買物業(yè)是為了獲得穩(wěn)定的、有潛力的經營場所，并享有物業(yè)的升值； 投資的眼光長遠，購買鋪位對日后經營問題考慮較多。,據愛地時代市調，客戶20%購鋪用于自己經營，投資轉租他人占80%,重點關注經營，是項目重要目標客戶群,目標客戶分析外地投資客,外地投資者,重點利益追隨者 外地投資者 以玉林市區(qū)以及周邊縣市、北流看好玉林中心區(qū)發(fā)展的投資者為主； 投資為獲得項目和地塊的升值； 往往通過提前介入搶占區(qū)域發(fā)展地塊升值的先機； 這類客戶投資

27、目的明確，看好項目區(qū)域的發(fā)展前景或看好項目的前景； 喜歡抱團多購獲得優(yōu)惠等方式購買。,據愛地時代調查，大部分客戶趨向于2040平方的鋪面，大面積鋪面可靈活組合。,重點看重較低總價，關注回報率和物業(yè)增值性,目標客戶分析小結,愛地研判：項目應針對投資客需求，劃分2040左右的小面積、低總價鋪面，并重點加強對項目投資前景、商業(yè)配套等推廣，以增強投資客的信心。,以玉林本地居民為主，包括部分周邊縣市、北流、以及南寧投資客； 投資客購鋪多為用于轉租他人，自我經營較少； 對投資回報的期望值在8%10%范圍，對玉林中心城區(qū)區(qū)商業(yè)前景充滿信心； 能接受鋪面面積集中在20-40平米左右； 重點關注商鋪的投資回報率

28、和經營配套等；,主要服務內容,終端消費群分析 目標客戶分析 租賃客戶分析,2,3,4,目標客戶分析,項目營銷定位,市場研究分析,1,項目推廣策略,租賃客戶分析實力經營者,具有雄厚實力的經營者,具有豐富的經營管理經驗和實力； 注重項目整體規(guī)劃定位，看重區(qū)域發(fā)展方向，不過分的強調短時間內的經營利潤； 是一些成熟品牌或機構，新進入一個經營場所有比較苛刻的條件； 對商業(yè)旺場和經營散戶的招商具有極大的促進作用； 抗風險能力強，是一個新生商業(yè)項目迅速成熟的有力促進者。,愛地研判：需積極跟進意向主力店商家，盡早確定其進駐意向，做好主力商家在建筑設計、硬件配套方面的工作，便于加快項目整體招商進度和銷售速度，加

29、快資金回籠，降低營運風險。,租賃客戶分析經營散戶,經營散戶,客戶群體數量較大，經營規(guī)模較小，具有一定的經營管理經驗和實力； 看重商業(yè)氛圍成熟的項目，以減小經營風險； 經營的目的是為最快、最大化的獲得經營的利潤； 支付能力較強，能夠為項目支付比較接近市場價格的租金水平； 抗風險能力差，經營場所的敏感度很高； 大型商業(yè)項目最重要的租賃客戶群，也是項目商業(yè)價值體現的最主要支持者,愛地研判：經營散戶對于項目收益的極大作用，項目在主力店招商的同時應積極跟進經營散戶進駐意向，加快項目整體招商進度。,主要服務內容,客戶定位 總體營銷策劃原則 營銷傳播定位 營銷部署,2,3,4,目標客戶分析,項目營銷定位,市

30、場研究分析,1,項目推廣策略,銷售階段目標客戶投資客定位,已在附近項目購買鋪投資客 購買項目住宅的部分客戶 周邊縣市、北流富裕階層 高收入人群及當地高消費人群 對玉林市場看好的外地投資者,將受本項目極具差異化的商業(yè)定位、先進業(yè)態(tài)規(guī)劃所吸引； 看重本項目極具發(fā)展?jié)摿Φ耐顿Y地段； 看重本項目住宅及周邊高檔住宅區(qū)、學校、市政配套等的消費人群； 部分客戶購買商鋪進行投資，多數不參與商鋪的經營； 部分客戶購鋪自己經營；,招商階段目標客戶租賃客戶定位,具有雄厚實力的經營者（主力店） 項目人流和商業(yè)氛圍的強大帶動者，如本項目電影院、大型超市等主力店和半主力店； 經營散戶 強承租能力者，能支付較高的租金，是項

31、目收益的重要保證；,愛地研判：租賃客戶是對商鋪承租，進行實際經營的客戶群體，是商業(yè)地產投資回報的資金流動鏈上的重要中間環(huán)節(jié)，他們支付租金是商業(yè)項目潛在商業(yè)價值轉化為實際投資回報的體現。,經營階段目標客戶消費群定位,企業(yè)商業(yè)精英階層（企業(yè)家） 白領階層 政府企事業(yè)單位員工 專業(yè)人士（智力精英） 北流、福綿等其它跨區(qū)域消費者,城市中產階級，消費能力最強、 品位最高的一族,他們是新興中產階級 傾向于格調、環(huán)境高雅的商家，多消費中間價位商品，對富于特色、個性鮮明的商品接受度高； 屬于中高等收入家庭 家庭性團體消費比例較高，家庭共享的娛樂大受他們的歡迎； 是高收入、高消費人群 多有商務公事在身，消費滿足

32、商務接待、自身需求，以中高檔精品、餐飲、休閑類消費為主。,主要服務內容,客戶定位 總體營銷策劃原則 營銷傳播定位 營銷部署,2,3,4,目標客戶分析,項目營銷定位,市場研究分析,1,項目推廣策略,總體營銷策劃原則,差異原則 切合市場，尋求競爭差異化與住宅一脈相承的現代時尚的建筑風格差異、商業(yè)定位、主力商家品牌差異、時尚購物風情體驗差異 創(chuàng)新原則 以創(chuàng)新的策劃思路制勝惠東商業(yè)樓市項目商業(yè)業(yè)態(tài)組合創(chuàng)新、消費形式創(chuàng)新、營銷推廣方式創(chuàng)新 快速原則 力求在營銷策劃、招商的各個環(huán)節(jié)制定出精心嚴密的部署，加快招商進度，快速出貨，快速回籠資金，控制風險，以實現銷售,三大營銷策劃原則：,主要服務內容,目標客戶定

33、位 總體策劃原則 營銷傳播定位 營銷部署,2,3,4,目標客戶分析,項目營銷定位,市場研究分析,1,項目推廣策略,營銷傳播定位 商業(yè)定位語,定位于整座城市高端的商業(yè)品牌形象，地處惠東未來的商貿新區(qū)中心核心位置是之確立的根本； 從項目形象上入手，精準體現項目鮮明特色和無人能及的高度； 與住宅的主題定位語“領享城市中心未來”一脈相承，更深層次的支撐項目整體的高端和領袖地位，提升住宅、商業(yè)的價值； “城市商業(yè)驕傲”極具人文力量，凸現強大號召力而引發(fā)本地消費群體的自豪感和外地消費群體的向往感，體現項目高端形象。,玉林城市商業(yè)驕傲,愛地研判：建議項目的商業(yè)部分在項目整體VI體系基礎上，獨立設計LOGO，

34、并把商業(yè)定位語融入其中，以貫穿商業(yè)整體的銷售過程。,營銷傳播定位 功能定位語,玉林精品商業(yè)時尚領地,品牌商品的全天候形象展場； 為高檔商品交易提供與地位形象相符的場所； 商家促銷、活動SHOW場所； 提供給消費者一種全新的“體驗性購物”模式，讓生硬的買賣關系軟化； 新產品新聞發(fā)布會場所； 高檔品位的休閑娛樂場所；,營銷傳播定位 傳播目標,代表玉林商業(yè)經濟的第一品牌,樹立玉林商業(yè)第一品牌形象； 標榜項目在城市商業(yè)格局中的龍頭地位； 獲取市場共識認可，有力地帶動市場銷售；,代表玉林商業(yè)形象的第一品牌,代表玉林休閑娛樂生活的第一品牌,營銷傳播定位 傳播形象,整體氣勢表現高檔大氣、豐富，形成強烈的視覺

35、沖擊； 推廣措詞精準，突出誠信，避免虛假； 營造本地客戶城市自豪感，外地客戶的向往感。,注：圖片僅供示意,營銷傳播定位商業(yè)業(yè)態(tài),城市面向中高檔消費人群的大型綜合購物中心，最國際、最尊貴、充滿現代時尚風情的玉林休閑購物娛樂生活高地； 包括精品商業(yè)、商務接待、娛樂天地、寓教于樂、品味生活、特色零售，全方位滿足玉林人最夢想的生活需求。,營銷傳播定位中央財富區(qū),項目所處商圈價值提升、地段潛力的一種讓人美好幻想的概念，可貫穿在整體推廣中，提升項目的投資價值； 考慮到玉林投資客文化層次方面的因素，此概念僅為提出，不做過大的宣傳。,項目地段價值的塑造者和形象體現者中央財富區(qū),營銷傳播定位 中央財富區(qū),中央財

36、富區(qū)是一個泛中央商務區(qū)CBD概念，更強調經濟資源配比關系和綜合城市功能配套，如商業(yè)、高檔住宅等； 中央財富區(qū)比CBD更好的解釋了人與社會、經濟的互動； 中央財富區(qū)是指在一個新興規(guī)劃的城市中心，伴隨政務、商務、金融、商業(yè)、人居等城市配套功能設施的逐步完善而形成的新城區(qū)板塊地域； 中央財富區(qū)匯集了多項城市功能，是政府和社會各項資源集中投入的地方，其資源配套相當完善，在城市發(fā)展中起到了重要的示范帶頭作用。,關于中央財富區(qū)：,報告目錄,主要服務內容,目標客戶定位 總體策劃原則 營銷傳播定位 營銷部署,2,3,4,目標客戶分析,項目營銷定位,市場研究分析,1,項目推廣策略,項目營銷部署總體營銷策略,以銷

37、售為直接目的 以銷售項目所有商業(yè)鋪面為直接目的； 以招商為重要手段 主力店的品牌進駐激發(fā)投資者信心，穩(wěn)定租約保障投資者收益； 以營造無限發(fā)展前景為推進動力 以熱烈的營銷情景、未來區(qū)域發(fā)展?jié)摿橥顿Y者描繪藍圖，推動項目的租售； 招商先行、租售并舉 先行招商，吸引知名品牌進駐，借用他們的品牌、形象展示及穩(wěn)定的投資回報率，加大投資者的信心，促進銷售； 在成功招進主力店的情況下，開始銷售，以核心租戶（主力店、一級品牌）的入駐來帶動銷售； 通過銷售，為投資客尋找合適的經營客，免去其尋找租客的不穩(wěn)定性，促進投資客踴躍認購，使經營客與投資客形成良好的互動，達到共贏局面。,項目營銷部署與住宅銷售的配合,與住宅

38、銷售的配合,共用一個銷售中心，應商鋪銷售需要重新包裝 商鋪銷售進入認籌時期，銷售中心轉為商鋪銷售所用，重新包裝銷售中心，放置商業(yè)沙盤、宣傳海報、銷售物料等，營造商業(yè)賣場的氛圍； 戶外廣告、車體廣告等廣告載體內容撤換商業(yè)廣告，住宅信息附帶發(fā)布 商業(yè)推廣渠道主要借助住宅廣告載體，撤換廣告內容，如需增加針對性的廣告載體則再增加； 銷售人員銷售重心轉變，商業(yè)的蓄客 住宅銷售同時注意對商鋪客戶的積累，商鋪銷售和住宅銷售的銷售節(jié)點上，銷售人員轉變重心，針對性進行蓄客和銷售；,項目營銷部署入市時機,入市時機選擇原則,不造勢不入市 必須在入市前做足宣傳造勢，初步建立品牌形象，吸引客戶關注，為銷售作鋪墊； 銷售

39、旺季入市 每年五、六月份及九、十月份為銷售旺季，項目在銷售黃金時段推出容易快速聚集人氣，達到較高的銷售率。 有目的地入市 迎合商業(yè)主題，選擇具有指向意義的節(jié)假日，有目的性形成差異化和影響力； 有配合地入市 商業(yè)入市建立再招商有一定成果以及客戶積累一定量的基礎上，以足夠的客戶支撐。,愛地研判：入市時機的選擇對于樓盤銷售尤其關鍵，通過銷售旺季火熱的銷售氣氛使項目一炮打響，迅速在市場上擴大知名度和影響力，會有力的促進后續(xù)銷售。,項目營銷部署入市時機,鑒于商業(yè)對項目的良好展示作用及較高售價獲得回籠資金， 初步判定項目商業(yè)比較適宜的時機是：,2009年9月入市,項目營銷部署入市時機,住宅熱銷到09年7月

40、已積累一定客戶，對商業(yè)開盤具有客戶支撐 住宅炒熱市場，同時積累了一定量的商業(yè)客戶； 主力店、次主力店須在09年8月確定，確保商鋪售價提升 2009年5月，項目經過將近一年左右的招商，確定了主力店，到2009年7月確定了次主力店和半主力店，其能較大提升商鋪價值并帶動商鋪銷售； 商業(yè)良好展示作用，早宣傳和開業(yè)利于項目整體銷售的推進 商業(yè)部分作為整體項目的配套和形象展示，借項目住宅一期熱銷推出并開業(yè)，對整個項目的后期住宅銷售將起到較好的促進作用； 商鋪銷售具有較高利潤，回籠資金，支持項目持續(xù)開發(fā) 具有較高利潤價值的商鋪銷售，能迅速回籠資金，保證項目整體的順利開發(fā)。,項目營銷部署銷售前提條件,愛地研判

41、：以上銷售的前提條件，是項目進行銷售的最基本保證，必須分工作重點、分階段的全部完善。,主力店招商成功簽約，次主力店、半主力店意向確定；,1,各項預售許可手續(xù)辦理完備；,2,商業(yè)規(guī)劃方案、商鋪分割設計方案、智能化設施方案、推廣方案、物業(yè)管理方案確定；,3,銷售現場準備就緒，售樓中心商業(yè)包裝、布置完畢；,銷售過程中配合相關單位落實按揭銀行、按揭年數、各種收費等；,4,各項預售許可手續(xù)辦理完備；,5,銷售資料及配備物料準備就緒,7,6,項目營銷部署營銷各階段節(jié)點,主力店招商談判,形象導入階段,內部認購階段,首期公開發(fā)售階段,開盤強銷階段,尾盤清掃階段,09年6月 7月,形象導入階段：2009年7月中

42、，共1個半月時間； 內部認購階段：2009年8月9月底，共1個半月時間； 一批公開發(fā)售階段： 2009年10月10月底，共1個月時間； 二批開盤強銷階段：2009年11月11月底，共1個月時間； 三批開盤強銷階段： 2009年12月2010年1月底，共1個月時間； 尾盤清掃階段： 2010年1月2月， 共1個月時間；,持銷階段,8月 8月中,9月,10月,12月,11月,2010年1月,完成工作 廣告策略制定； 戶外廣告牌的制作； 宣傳資料的設計與制作； 銷售道具的準備，包括銷售記錄、客戶登記冊、銷售控制表等。,形象導入階段：2009年7月-8月中，共1個半月時間,項目營銷部署形象導入階段,推

43、廣要點 項目的品牌價值和形象定位； 媒介策略 通過項目現場包裝、戶外廣告等向目標客戶群傳播品牌信息； 住宅銷售廣告載體附帶發(fā)布項目商業(yè)信息；,價格策略 公布銷售信息不公布價格； 價格競猜試探市場反映，預估客戶心理價位，為定價做準備；,核心工作：傳播項目商業(yè)形象，建立市場知名度、提升項目入市形象；,完成工作 完善現場、售樓中心形象包裝和導視系統制作發(fā)布； 投放系列形象廣告及相關軟文； 對各項準備工作（銷售方式、優(yōu)惠策略、價格、銷售道具、交屋標準等）作最后完善；,項目營銷部署內部認籌階段,營銷活動 項目投資推介會暨招商成果發(fā)布會，以專家口吻對項目作專項推介，提升購買信心； 認籌策略 實施交1000

44、0，惠10000的認籌優(yōu)惠策略，認籌客戶在開盤當天成交可享受額外折扣。（認籌金的適當提高可最大程度的梳理出客戶誠意度）,內部認籌階段：2009年8月中-9月底，共1個半月時間,核心工作：開始正式認籌，提純誠意客戶，為開盤做好準備；,推廣要點 全面?zhèn)鞑ロ椖恳?guī)劃特色及功能定位； 對項目商業(yè)、投資經營價值和片區(qū)商業(yè)前景進行炒作； 媒介策略 全方位、高姿態(tài)的宣傳策略，核心賣點與品牌提升齊頭并進，拔高項目形象； 現場包裝、模型、招商手冊、報紙等立體宣傳,推廣要點 十一財富盛會暨首期盛大開盤 ； 主力店強勢進駐,媒介策略 報紙硬廣為主，戶外宣傳、電視廣告、短信群發(fā)為輔；,完成工作 舉辦開盤營銷活動； 發(fā)布

45、系列銷售廣告； 鎖定目標客戶，防止流失； 統計和分析成交客戶構成，準確把握客戶購買心理； 簽定認購合同。,項目營銷部署公開發(fā)售階段,開盤公開發(fā)售階段：2009年10月1日-10月底共1個月,核心工作：集中消化前期認籌客戶，連續(xù)發(fā)布項目熱烈認籌即將開盤信息，引起市場高度關注，產生聯動購買效果；,營銷活動 主力店進駐簽約儀式； 開盤慶典活動（東門廣場） 價格策略 以平價開盤，在較好品質的鋪墊下給客戶驚喜感； 開盤一定時間后即可提價，使已購鋪客戶獲得升值感；,項目營銷部署開盤強銷階段,強銷階段：2009年11月-11月底1個月,核心工作：將銷售推向第二次高潮，兼顧消化一批剩余單位；,推廣要點 展現直

46、觀賣點； 突現項目購買價值； 結合形象推廣營造亮點，公布二期銷售信息、優(yōu)惠辦法； 媒介策略 戶外廣告；報紙廣告；宣傳單張；軟硬兼施；,銷售策略 老業(yè)主介紹成交獲現金獎勵，新業(yè)主可獲額外折扣； 一期剩余貨量進行促銷； 價格策略 二期售價在一期基礎上低幅上揚，體現商鋪良好銷售態(tài)勢，穩(wěn)定已購鋪客戶心理，刺激持幣觀望者；,完成工作 發(fā)布二期系列廣告； 戶外布幅、噴繪內容相應調整； 加強人脈傳播推廣； 銷售人員到進行點對點宣傳； 二期銷售各項準備工作（優(yōu)惠方式、價格表、銷售培訓等）。,項目營銷部署尾盤清掃階段,尾盤清掃階段：2009年12月1個月時間，整體銷售率達到80%,目的：乘熱銷的市場余熱，強化銷

47、售，全力消滅尾盤；,推廣要點 借助招商進度和開業(yè)籌備，體現尾盤的性價比優(yōu)勢； 強調清盤階段的優(yōu)惠價格，完成剩余產品的銷售； 傳帶項目開業(yè)信息。,炒作要點 開業(yè)在即，限量旺鋪壓軸奉獻； 大折扣優(yōu)惠奉送，客戶感到高性價比的優(yōu)惠； 渲染給予市場投資者壓力，不把握最后機會就會“走寶”。,媒介策略 利用業(yè)主人脈傳播，減少尾期的推廣投入； 以夾報、短信形式發(fā)布項目促銷清盤廣告； 輔助針對性的投放報紙、電視廣告。,項目營銷部署招商部署,商業(yè)裙樓工程,招商,建立團隊/培訓,資料收集,主力店招商,半主力店招商,租戶進場,簽約進度,完成設計,主體開工,結構封頂,竣工交接,媒體/市場推廣,主體完工,開業(yè),零售店鋪招

48、商,(70%),(90%),(30%),項目營銷部署招商階段節(jié)點,報告目錄,主要服務內容,總體策略 營銷推廣策略 營銷推廣工具 推廣費用,2,3,4,目標客戶分析,項目營銷定位,市場研究分析,1,項目推廣策略,總體推廣策略,品牌策略 樹立本地市場的高端品牌形象，塑造玉林第一商業(yè)品牌高度，突出項目潛力、體量規(guī)模、商業(yè)業(yè)態(tài)、建筑規(guī)劃、名牌主力店經營等優(yōu)勢； 重商原則 主力店為項目核心價值推廣的載體，注重經營商家的炒作和招商推廣并重，相互促進利用； 全方位渠道策略 立足于玉林，輻射北流、玉林周邊等地，通過報紙、DM、車體、現場、戶外等各種媒介全方位出擊，旨在市場上造成強大氣勢，營造整個項目良好市場宣

49、傳環(huán)境； 快速作戰(zhàn)的原則 短期集中優(yōu)勢兵力、快速突破，爭取盡可能短時間創(chuàng)造市場高潮，完成銷售。,總體推廣策略 營銷推廣思路,構建推廣平臺尋找支撐元素循序推廣打動客戶,結合項目特定的區(qū)位優(yōu)勢（城市商圈核心）、商業(yè)品牌優(yōu)勢（在招商中）、商業(yè)精神（誠信而穩(wěn)?。┑忍攸c； 在投資者心目中導入一個核心概念，以項目的最大亮點、獨特的產品定位、城市中心商圈、先進經營理念、鮮明的精品商業(yè)風格等作為項目推廣的一個初始平臺； 吸引投資者注意，為后期推廣形成一個核心，逐步挖掘各個支撐元素，構筑核心價值體系，打動投資者。,總體推廣策略形象優(yōu)勢賣點,玉林商業(yè)旗艦集購物、休閑、娛樂、餐飲于一體，最高檔、最時尚的風情體驗精品

50、商業(yè)中心； 玉林商業(yè)新時代經營環(huán)境、產品規(guī)劃、開發(fā)理念、投資回報、市場定位等全方位的超越； 國際風情的“商業(yè)地標”時尚現代風格的建筑及建筑連廊、退臺、中庭等先進概念設計，合理的人流動向設計；,總體推廣策略銷售優(yōu)勢賣點,玉林中央財富區(qū)，投資新熱點玉林投資的熱點區(qū)域，中心商圈的極高商業(yè)價值； 城市金融中心的“黃金旺鋪”體現項目優(yōu)越的地段、交通，彰顯項目商業(yè)價值和未來潛力； 全城投資“購鋪易”回報計劃低門檻、低總價、低月供，投資強保障的全城投資； 富人扎堆的人流旺地高端住宅、商業(yè)中心、行政中心的配套支持和高端龐大的消費群體； 實力商企強強聯合，引爆商機發(fā)展商實力強大，知名合作伙伴和意向進駐的品牌商家

51、，帶給投資者足夠的信心； 完善商業(yè)配套的強投資保障充足車位、休閑廣場、觀光電梯等，全新購物環(huán)境，尊貴貴賓體驗；,總體推廣策略經營優(yōu)勢賣點,現代時尚的“體驗式”購物天堂簡約現代的建筑風格、國際品牌主街區(qū)、現代風情裝修裝飾，帶給消費者全新的尊貴購物體驗； 玉林第一條精品商業(yè)步行街通過室內環(huán)境、交通系統、空間布局、主題小景等體現項目的商業(yè)空間系統； 完美商業(yè)規(guī)劃，打造一流經營環(huán)境多角度體現項目的規(guī)劃優(yōu)勢，展現項目良好的經商環(huán)境；,總體推廣策略 招商推廣思路,2009.72009.8月：項目品牌形象樹立 通過大勢的招商宣傳，協助樹立項目的品牌形象和商業(yè)發(fā)展前景，約2008年8月完成項目主力店招商進行成

52、果展示，為其后的全面公開招商和開業(yè)打下基礎； 2009.92009.12年：項目品牌推廣和目標商家招商 延續(xù)前期項目品牌形象宣傳工作，進行全面的項目招商宣傳推廣。,招商推廣,總體推廣策略招商優(yōu)勢賣點,招商賣點,25000平米“體驗式”購物天堂25000平米玉體驗式購物中心，專業(yè)組織，專業(yè)營銷，規(guī)模效應明顯； 玉林第一家精品購物中心以精品商業(yè)為經營主題，集精品商業(yè)、美食廣場、特色餐飲、酒吧、SPA、生活品位、等配套服務和品牌加盟； 專業(yè)商業(yè)經營管理，財富好管家專業(yè)化商業(yè)管理，專業(yè)團隊高效運作，品牌持續(xù)超前推廣、營銷活動持續(xù)舉辦，統一招商、統一規(guī)劃、統一宣傳、統一管理、統一經營管理新模式；,總體推

53、廣策略營銷推廣渠道組合,一個推廣核心：玉林城市中心，全面展示項目的優(yōu)勢和價值 兩條推廣主線：城市商業(yè)驕傲，突出項目整體的形象 玉林中央財富區(qū)，突出項目所在的商圈價值和地 段潛力 三個品牌組合：項目品牌、開發(fā)商品牌和商業(yè)經營企業(yè)品牌 全方位推廣渠道：電視、報紙、戶外、3D影視、網絡及異地推廣等海陸空全線突圍,一個推廣核心、兩條推廣主線、三個品牌組合、全方位推廣渠道,報告目錄,主要服務內容,總體策略 營銷推廣策略 營銷推廣工具 營銷推廣計劃 推廣費用,2,3,4,目標客戶分析,項目營銷定位,市場研究分析,1,項目推廣策略,營銷推廣策略,多元化資源整合利用包括對3商家、代理公司、媒體、發(fā)展商社會資源

54、等多方的整合； 豐富的體驗式營銷包括銷售中心賣場體驗氛圍的營造，展現濃郁商業(yè)氛圍； 營銷活動全面帶動貫穿于項目整體的營銷、招商和運營全程，在各個階段開展極強針對性的營銷活動，帶動項目招商銷售和運營； 高調造勢全方位立體互動項目營銷過程中的重頭戲，多種媒體組合結合營銷活動進行大量造勢宣傳，營造項目租售兩旺的局面； 銷售走出去的主動出擊銷售走出售樓部，進行異地推廣，積極攔截客戶以促進項目銷售。,營銷推廣策略之一資源整合,商家、媒體、社會、代理商資源整合利用,利用入駐主力店的品牌商家號召力，開展相關銷售、招商活動和廣告宣傳； 開發(fā)商媒體、社會資源運用：為項目帶來高曝光率，提升項目知名度和美譽度； 愛

55、地時代、媒體、商家、融投資、公關策劃等資源多方導入，提供利于項目發(fā)展的專項服務。,營銷推廣策略之二尊貴體驗,現代時尚商業(yè)風情體驗+銷售中心商業(yè)文化生活體驗+服務體驗,對商業(yè)中心臨街鋪面進行與商業(yè)建筑風格一體化形象生動的品牌包裝，體現項目國際商業(yè)風情； 銷售中心和招商處裝飾設計具有國際風情的高品質格調； 定期舉辦具有異國風情的文化表演和互動性節(jié)目，強烈聚集人氣，讓玉林人提前體驗項目娛樂、休閑的購物感受；,營銷推廣策略之二體驗式包裝,在臨街、過道等商鋪門窗和樓體上張貼商業(yè)渲染畫，以整潔、醒目的強烈視覺沖擊，引起客戶關注； 按照項目業(yè)態(tài)規(guī)劃的區(qū)域，安裝即將入駐的商家品牌代表的宣傳畫，渲染濃郁的商業(yè)氛

56、圍，提前展現項目業(yè)態(tài)的經營布局，形成對客戶的引導；,商鋪體驗式包裝,營銷推廣策略之二商業(yè)氛圍體驗,外部商業(yè)氛圍營造,通過圍墻包裝、懸掛POP掛旗、商業(yè)指示牌等導視細節(jié)，體現開發(fā)商的人性關懷，折射未來尊貴的購物享受；,售樓處商業(yè)氛圍營造,內部營造商業(yè)氛圍 與項目定位保持統一風格，體現出鮮明個性，注意與住宅相結合； 利用售樓部內柱子、擋板等物件和空間，營造高檔商業(yè)賣場的氛圍；,營銷推廣策略之二商業(yè)氛圍體驗,外部展示和指示 售樓處建筑的造型、檔次體現項目風格、檔次； 售樓處挑高、適當的廣告畫面進行具有指向性包裝，對客戶起到指示作用。,營銷推廣策略之三營銷活動,充分展現項目個性和開發(fā)商形象品牌； 廣告

57、效果良好，可使推廣費用價值最大化； 對公眾形成深刻的記憶點；,營銷活動是銷售的利器，也是商場營運的“人氣聚集王”，建議貫穿項目整體銷售和商場營運當中,營銷推廣策略之三營銷活動借鑒,星河捐款600萬建設銀湖山郊野公園，贏得了眾人的愛戴和極高的社會美譽度,CocoparK五一邀請楊千樺舉辦“殘酷一?！?，聚集了非常旺盛的人流,營銷活動貫穿于項目銷售、招商和運營的始終； 營銷活動追求強烈聚集人氣的效果；,多具有公益性質和良好社會影響力； 營銷活動多借助政府行為、相關單位等來增強效果和影響力。,銷售階段活動之三認籌初期活動,活動時間： 項目一期排號第一天,銷售階段活動之三開盤前活動,活動時間： 開盤前兩

58、周,銷售階段活動之三開盤活動,銷售階段活動之三持續(xù)銷售期活動,活動時間： 12月項目持續(xù)銷售期間,銷售階段活動之三活動包裝,重視營銷活動氛圍的營造,注重營銷活動現場的包裝和活動氛圍的體現，優(yōu)秀營銷主題活動必須要通過高度統一、具有渲染力的活動包裝來增添風采； 注重與營銷活動主題的統一性，注重包裝材質質量檔次及成本控制；,招商階段活動之三玉林本地招商會,利用愛地時代資源，開展項目產品推介會，吸引來自國內及海外的專業(yè)觀眾的參觀； 針對各種商業(yè)行業(yè)的各類型展會，例如商家投資運營討論等，吸引眾多商家的出席和關注。,玉林本地招商活動,招商階段活動之三南寧、玉林周邊展銷會,外場展銷招商,南寧、柳州等招商活動

59、 基于南寧、柳州的產業(yè)發(fā)達，每年房地產交易會均有大量的商業(yè)項目參展，可針對性南寧、柳州等市場的招商推廣，使用專業(yè)論壇或采用參加展覽會的方式； 北流、福綿招商 注重在玉林周邊區(qū)域招商，采取更為靈活的“路演”方式進行招商推廣，即通過在周邊城市比如重點的北流、福綿等，通過對商家有計劃的上門拜訪，進行面對面的項目推介與溝通。,營運階段活動之三公關宣傳和節(jié)日活動,別具創(chuàng)意的公關宣傳活動,節(jié)日推廣活動 因應不同的節(jié)日如新年、圣誕節(jié)及萬圣節(jié)等，在商場內設置特色布置，進行有關的慶?；顒樱钌虉鲈鎏砉?jié)日氣氛； 公關宣傳活動 結合當地一些重大項目、民俗文化節(jié)日、市政利好節(jié)點等舉行相應的公關宣傳活動，傾向公益性，體現開發(fā)商的關懷，提升項目影響力；,活動時間： 商業(yè)中心開業(yè)運營期間,愛地研判：提高項目知名度，增加人流，在項目后期營運中則能增加消費者在商場停留時間，刺激消費，為商場帶來更多收入。,項目推廣策略之三節(jié)日氛圍包裝,重視活動氛圍包裝,注重節(jié)假日、開業(yè)慶典、周年店慶等喜慶、熱鬧氛