某地產(chǎn)項目前期工作操作實務(wù)( 28頁).ppt

1、,項目前期工作操作實務(wù),一、前期工作內(nèi)容,一、前期工作內(nèi)容,1. 市場調(diào)查研究； 2. 取得土地； 3. 協(xié)調(diào)方案設(shè)計和會審（領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證）； 4. 協(xié)調(diào)初步設(shè)計和會審； 5. 辦理建設(shè)用地審批（領(lǐng)取國有土地使用權(quán)證）； 6. 協(xié)調(diào)施工圖設(shè)計、交叉審核和審查（領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證）；,一、前期工作內(nèi)容,7. 協(xié)調(diào)施工招投標(biāo)手續(xù)（領(lǐng)取建筑工程施工許可證）； 8. 進(jìn)行施工過程中的對外協(xié)調(diào)； 9. 領(lǐng)取房屋預(yù)（銷）售許可證； 10. 組織進(jìn)行涉及建設(shè)審批要求的各項驗收工作，并領(lǐng)取相關(guān)驗收文件； 11. 為客戶辦理三證創(chuàng)造條件。,一、前期工作內(nèi)容,由上可知： 1. 前期工作貫穿項目建設(shè)的

2、始終； 2. 前期工作的效率和品質(zhì)直接決定了項目建設(shè)的優(yōu)劣和成敗; 3. 要重視前期工作，做好前期工作。,二、開工前前期工作,二、開工前前期工作,開工前階段的前期工作主要目的是取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、 國有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證以及各建設(shè)管理職能部門對項目建設(shè)的批準(zhǔn)文件，以確保項目合法開工建設(shè)。 涉及建設(shè)管理職能部門：發(fā)改委、規(guī)劃、國土、建委、人防、環(huán)保、衛(wèi)生防疫、園文、市政、消防、交警、招標(biāo)辦等。,二、開工前前期工作,（一）流程圖,二、開工前前期工作,（二）主要工作 1. 方案設(shè)計審查 方案審查主要內(nèi)容包括（但不限于）： （1）是否符合選址意見書以及附圖各項要求

3、。 （2）是否達(dá)到設(shè)計深度規(guī)范要求。 （3）總圖設(shè)計是否完整。包括總平圖圖簽和設(shè)計單位蓋章是否完整；是否標(biāo)注道路紅線、征地紅線、用地紅線、建筑紅線等。 （4）是否標(biāo)明技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)，技術(shù)指標(biāo)有無超標(biāo)。 （5）是否與當(dāng)年有效計劃一致。,二、開工前前期工作,（6）是否符合建筑安全間距和居民日照。 （7）消防登高和環(huán)通場地是否滿足規(guī)范要求，消控中心設(shè)置是否合理性，消防室內(nèi)設(shè)計是否滿足規(guī)范要求。 （8）人防應(yīng)建面積是否達(dá)到規(guī)范要求；人防疏散是否滿足需求；其它設(shè)計是否符合地下人防建設(shè)要求。 （9）機動車和自行車車位設(shè)計數(shù)量和標(biāo)準(zhǔn)是否達(dá)到規(guī)范要求，機動車進(jìn)出口及車道設(shè)置是否符合設(shè)計規(guī)范。 （10）綠化指標(biāo)是

4、否達(dá)到要求，計算是否準(zhǔn)確。,二、開工前前期工作,（11）排氣、排煙、排污、排水是否符合設(shè)計規(guī)范要求，排水、排污與市政接口是否合理。 （12）是否因建筑功能布局等原因產(chǎn)生噪音，噪音是否進(jìn)行處理，并符合規(guī)范要求。 （13）電力變配電房位置設(shè)計是否合理。 （14）生活和消防水池設(shè)置是否符合規(guī)范，供水是否能滿足需求。 （15）天然氣室內(nèi)設(shè)置是否合理。 （16）場地管線布置是否合理。 （17）公建配套是否滿足政策和規(guī)范要求。,臺州政府對該地塊總平要求,方案說明 1. 功能定位 以休閑娛樂、高尚居住帶動商務(wù)、零售發(fā)展的休閑商務(wù)區(qū)。 本區(qū)是市級商務(wù)中心的重要組成部分，將利用與中央商務(wù)區(qū)、東商務(wù)區(qū)在公共功能上

5、的錯位性，突出本區(qū)特色。 2. 定位要素分解 主導(dǎo)角色：市級商務(wù)中心的重要組成部分、市區(qū)最高品質(zhì)居住社區(qū)之一。 核心區(qū)定位：休閑商務(wù)區(qū)。 商業(yè)目標(biāo)：市區(qū)最高品位的情景式購物中心和特色休閑商業(yè)街區(qū)。 業(yè)態(tài)構(gòu)想：以特色休閑及餐娛、文化創(chuàng)意等帶動主題百貨、專賣店、專業(yè)店等零售業(yè)發(fā)展，并以此培養(yǎng)休閑商務(wù)氛圍。,公司意向總平圖,二、開工前前期工作,2. 初步設(shè)計審查 初步設(shè)計審查前必須取得交通評價批復(fù)和地質(zhì)勘探資料。初步設(shè)計審查主要內(nèi)容包括： （1）是否符合選址意見書以及附圖的各項要求。 （2）是否對方案設(shè)計批復(fù)提出的意見進(jìn)行修改和完善。 （3）是否達(dá)到設(shè)計深度規(guī)范要求。 其余審查內(nèi)容參照方案設(shè)計審查的

6、內(nèi)容。,二、開工前前期工作,3. 申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證 建設(shè)用地規(guī)劃許可證可在方案或初步設(shè)計審查通過后進(jìn)行，各公司可根據(jù)自己項目的實際情況進(jìn)行安排。需要準(zhǔn)備的材料主要包括地形圖、 勘設(shè)紅線圖、方案或初步設(shè)計批復(fù)等。,二、開工前前期工作,4. 申領(lǐng)國有土地使用權(quán)證 在領(lǐng)取國有土地使用權(quán)證前根據(jù)方案或初步設(shè)計批復(fù)以及建設(shè)用地規(guī)劃許可證，先行用地預(yù)審查，同步可委托用地測繪。預(yù)審?fù)ㄟ^后，進(jìn)入建設(shè)項目用地審批，取得建設(shè)用地批準(zhǔn)書。最后，根據(jù)建設(shè)用地批準(zhǔn)書申領(lǐng)國有土地使用權(quán)證，申領(lǐng)期間還需要按規(guī)定辦理用地界址確認(rèn)、土地公告、契稅繳交。,二、開工前前期工作,5. 施工圖設(shè)計審查 建設(shè)工程規(guī)劃許可證申領(lǐng)前必

7、須進(jìn)行項目建筑預(yù)定位計算和預(yù)定位、施工圖交叉審核，并根據(jù)定位計算成果修正總平面圖，報衛(wèi)生防疫、消防、人防、環(huán)保先行施工圖審查，審查依據(jù)是方案和初步設(shè)計批復(fù)以及各項專業(yè)設(shè)計規(guī)范。交通以及綠化審查不作為建設(shè)工程規(guī)劃許可證申領(lǐng)的前置條件，其中綠化審查可在景觀施工圖通過公司內(nèi)部評審后再行報批。,二、開工前前期工作,6. 申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證 在通過環(huán)境影響評價報告審批、建筑工程消防審核、建設(shè)項目設(shè)計衛(wèi)生審查、人民防空工程設(shè)計審核、取得國有土地使用權(quán)證，同時有日照影響的項目還必須完成對日照受影響住戶的處理工作后，可申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。 7. 申領(lǐng)建筑工程施工許可證 在項目通過施工和監(jiān)理招標(biāo)、取得中

8、標(biāo)通知書、簽定施工和監(jiān)理合同，并按規(guī)定繳交各項規(guī)費，按照市建委的要求準(zhǔn)備各項資料后，可申領(lǐng)建筑工程施工許可證。,杭州市各項建設(shè)規(guī)費情況統(tǒng)計表,人防工程易地建設(shè)費標(biāo)準(zhǔn),二、開工前前期工作,（三）應(yīng)注意的工作 1.應(yīng)認(rèn)真審查取得的建設(shè)用地規(guī)劃許可證、 國有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證及附件、附圖，不要因筆誤而造成證件失真。 2. 在委托項目方案設(shè)計前，前期人員要弄清楚待開發(fā)項目用地及周邊地上附著物和地下綜合管線的現(xiàn)狀以及室內(nèi)外場地標(biāo)高等；熟悉項目選址意見書以及附圖中的各項內(nèi)容，并與控制性規(guī)范做比較，確保項目選址意見書以及附圖中的各項要求得到合理落實。對于需要突破的指標(biāo)，要在

9、有效把握規(guī)范的前提下，提前和相關(guān)政府部門溝通，確保整個項目的順利推進(jìn)。,二、開工前前期工作,3. 根據(jù)公司慣例，一般項目都是由自己的設(shè)計公司負(fù)責(zé)設(shè)計。前期工作人員要做好市建委設(shè)計處的工作，優(yōu)先采取1家單位多方案競選。如建委認(rèn)為項目規(guī)模大，地理位置特殊等原因要求招投標(biāo)的，則應(yīng)根據(jù)項目規(guī)模與自己的設(shè)計公司協(xié)商確定符合資質(zhì)要求的陪標(biāo)單位，做好邀請招標(biāo)的各項準(zhǔn)備工作。,二、開工前前期工作,4. 在各審查階段，要隨時跟蹤各部門審批情況，對于審批人員臨時提出的各類預(yù)計在后期設(shè)計階段或施工或現(xiàn)狀無法規(guī)避的問題，要以最快的速度與政府、設(shè)計師進(jìn)行有效溝通，確保后期設(shè)計和施工可以落實。為確保項目設(shè)計的進(jìn)度，在各設(shè)

10、計階段經(jīng)辦人基本有一個意見后，可委托進(jìn)入下一道工作（設(shè)計或施工安排）。,二、開工前前期工作,5. 方案設(shè)計期間，為準(zhǔn)確把握設(shè)計方向，減少日后圖紙修改，在方案設(shè)計中期，可根據(jù)項目的實際情況，請日照分析、景觀分析 、環(huán)境影響分析、交通影響分析相關(guān)專業(yè)單位介入，對方案設(shè)計提出建議，并不斷完善方案設(shè)計。同時，由于方案批復(fù)前，必須進(jìn)行方案公示，并由街道（社區(qū)）證實公示過程，因此，在項目開始確立后，要協(xié)調(diào)和維護(hù)好項目所在地政府關(guān)系，以確保公示順利通過。,二、開工前前期工作,6. 由于目前杭州市規(guī)劃局出臺了關(guān)于建設(shè)工程規(guī)劃許可證批后內(nèi)部修改有關(guān)意見，因此，對初步設(shè)計提出了更高的要求，特別是精裝修項目。為確保

11、整個圖紙設(shè)計的進(jìn)度，在初步設(shè)計階段要按照方案設(shè)計批復(fù)的有關(guān)意見落實設(shè)計，同時要做好設(shè)計單位與政府之間的溝通協(xié)調(diào)工作，在初步設(shè)計階段盡可能細(xì)化各項設(shè)計成果，特別是外立面以及公共區(qū)域和功能用房定位設(shè)計。為了節(jié)省時間，每個項目公司可結(jié)合項目的實際情況，在施工圖基本完成前，抽取施工圖中間成果作為初步設(shè)計方案報批，對初步設(shè)計出圖面積進(jìn)行核算，若有小幅增加，應(yīng)在此階段圖紙予以反映。,二、開工前前期工作,7. 施工圖總平圖將作為建設(shè)工程規(guī)劃許可證的附圖，因此要協(xié)調(diào)設(shè)計單位嚴(yán)格規(guī)范總圖繪制，主要包括經(jīng)濟指標(biāo) 、住宅配套公建、報批建筑單體明細(xì)以及建筑內(nèi)外關(guān)聯(lián)數(shù)據(jù)?？倛D應(yīng)根據(jù)預(yù)定位成果進(jìn)行校對。一般情況， 施工圖將作為項目預(yù)售面積圖紙，根據(jù)目前杭州市凹凸陽臺以及架空層等面積計算規(guī)則