同濟(jì)大學(xué)房地產(chǎn)開發(fā)與管理課程演示文稿（46）.ppt

1、第四章 房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)與建筑工程基礎(chǔ)知識(shí),第一節(jié) 城市規(guī)劃管理 一、城市規(guī)劃概述 （一）城市規(guī)劃的基本概念 城市規(guī)劃是指為了實(shí)現(xiàn)一定時(shí)期內(nèi)城市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展目標(biāo)，確定城市性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展方向，合理利用城市土地，協(xié)調(diào)城市空間布局和各項(xiàng)建設(shè)的綜合部署和具體安排。,城市規(guī)劃區(qū)是指城市市區(qū)、近郊區(qū)以及城市行政區(qū)域內(nèi)因城市建設(shè)和發(fā)展需要實(shí)行規(guī)劃控制的區(qū)域。 城市規(guī)劃管理是指城市人民政府按照法定程序編制和審批城市規(guī)劃，并依據(jù)國家和各級(jí)政府頒布的城市規(guī)劃管理的有關(guān)法規(guī)和具體規(guī)定，對(duì)批準(zhǔn)的城市規(guī)劃，采用法制的、行政的、經(jīng)濟(jì)的管理辦法，對(duì)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)建設(shè)進(jìn)行統(tǒng)一的安排和控制，使城市的各項(xiàng)建設(shè)用地和建設(shè)工

2、程活動(dòng)有計(jì)劃、有秩序地協(xié)調(diào)發(fā)展，保證城市規(guī)劃的順利實(shí)施。,（二）與房地產(chǎn)有關(guān)的城市規(guī)劃的內(nèi)容和圖紙及文件,城市規(guī)劃包括總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃。 1、總體規(guī)劃 總體規(guī)劃是一個(gè)遠(yuǎn)景規(guī)劃，短的15年，長的30年，一般為20年。 城市總體規(guī)劃由同級(jí)人民政府負(fù)責(zé)編制。 總體規(guī)劃圖是房地產(chǎn)開發(fā)公司在一個(gè)城市進(jìn)行投資開發(fā)決策的重要依據(jù)之一。,3、詳細(xì)規(guī)劃,詳細(xì)規(guī)劃又可分為控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃。 控制性詳細(xì)規(guī)劃使城市總體規(guī)劃與詳細(xì)規(guī)劃有機(jī)地銜接起來。 修建詳細(xì)規(guī)劃是在城市分區(qū)的局部地區(qū)所進(jìn)行的城市空間構(gòu)成的規(guī)劃。,二、城市規(guī)劃的實(shí)施和監(jiān)督檢查,（一）城市規(guī)劃的實(shí)施 城市規(guī)劃的實(shí)施管理主要是報(bào)建

3、審批管理和批后管理兩部分內(nèi)容。 報(bào)建審批管理主要包括對(duì)建設(shè)項(xiàng)目選址審批核發(fā)項(xiàng)目選址意見書，對(duì)城市用地審批核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，對(duì)建筑工程審批核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。 批后管理主要是按照規(guī)劃實(shí)施監(jiān)督檢查體系對(duì)違章占地和違章建設(shè)的查禁工作。,第二節(jié) 居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)與技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),一、居住區(qū)的組成和規(guī)模 （一）居住區(qū)的組成 居住區(qū)的組成有用地和工程構(gòu)成。 按居住區(qū)內(nèi)用地性質(zhì)劃分： 1、居住建筑用地； 2、公共建筑用地； 3、道路廣場(chǎng)用地； 4、公共綠地和體育場(chǎng)地 5、其它用地。,居住區(qū)的工程構(gòu)成： 1、建筑工程； 2、市政基礎(chǔ)設(shè)施； 3、環(huán)境工程。,（二）居住區(qū)的規(guī)模 居住區(qū)的規(guī)模主要是指人口規(guī)模

4、和用地規(guī)模，其中以人口規(guī)模為主要指標(biāo)。 （三）居住區(qū)的規(guī)劃結(jié)構(gòu) 我國居住區(qū)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)通常分為居住區(qū)、居住小區(qū)、住宅組團(tuán)三個(gè)等級(jí)。,二、居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的內(nèi)容,控制性詳細(xì)規(guī)劃著重解決各類用地界限、建筑密度、建筑高度、容積率、道路紅線位置、斷面、控制點(diǎn)座標(biāo)和標(biāo)高、工程管線走向、管徑和用地范圍等控制指標(biāo)； 修建性詳細(xì)規(guī)劃是根據(jù)建筑、綠化和空間要求布置平面圖，進(jìn)行道路、建筑、工程管線的規(guī)劃設(shè)計(jì)，進(jìn)行豎向設(shè)計(jì)和土石方工程設(shè)計(jì)、編制工程概算。修建性詳細(xì)規(guī)劃主要包括：居住建筑規(guī)劃、公共建筑規(guī)劃、道路規(guī)劃和綠地規(guī)劃。,（一）居住建筑規(guī)劃,1、住宅建筑群體的平面布置形式基本有四種： （1）行列式； （2）周邊式；

5、 （3）混合式； （4）自由式。,2、住宅的選型,（1）住宅層數(shù)； （2）進(jìn)深和面寬； （3）長度和體型； （4）層高； （5）戶室比。,（二）公共建筑規(guī)劃,規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)滿足適當(dāng)集中、縮短服務(wù)半徑、符合人流走向、不干擾住戶的基本要求。 居住小區(qū)內(nèi)道路不能四能八達(dá)，而是要“順而不穿，通而不暢”。,（五）建筑設(shè)計(jì),建筑設(shè)計(jì)一般分初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)兩個(gè)階段。居住建筑設(shè)計(jì)的內(nèi)容包括： 1、住宅建筑設(shè)計(jì)的平、立、剖面設(shè)計(jì)； 2、住宅結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)； 3、住宅建筑裝修和室內(nèi)設(shè)備的設(shè)計(jì)； 4、住宅設(shè)計(jì)的工程概算和預(yù)算。,三、居住區(qū)的各類技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),（一）居住區(qū)用地控制指標(biāo)表（表4-3）,（二）居住區(qū)用地平衡表（

6、表4-4）,用地構(gòu)成,（三）居住區(qū)規(guī)劃方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),1、居住區(qū)總用地（ha），其中包括居住用地，公共建筑用地，道路用地，綠化用地； 2、居民每人占地（/人），其中包括人均居住用地、公共建筑用地、道路用地、綠化用地； 3、居住區(qū)總建筑面積（），其中包括居住建筑面積、公共建筑面積； 4、總戶數(shù)、總?cè)丝?、平均每戶人口（?戶）； 5、平均每戶居住面積（）；,6、居住建筑密度，是指住宅建筑對(duì)居住用地的覆蓋率。即： （%）； 7、居住面積密度： （/ha）；,8、容積率（居住建筑面積密度）： （/ha）； 9、人口毛密度，是指居住總?cè)丝诤涂傆玫刂龋?（人/ ha）；,10、人口凈密度，是指居住總

7、人口與居住建筑用地面積之比： （人/ ha）； 11、平均層數(shù)，是指住宅總面積與住宅基底總面積之比： ；,12、高層比例，一般七層以上為高層住宅，即高層住宅占總建筑面積的比例： （%）； 13、住宅間距（m）；,14、居住區(qū)平均造價(jià)： （元/）； 15、停車為個(gè)數(shù)，是指在規(guī)劃用地范圍內(nèi)設(shè)置的地面和地下停車位的個(gè)數(shù)； 16、建設(shè)周期，是指自工程開工至全部工程完工之間的持續(xù)時(shí)間。,第三節(jié) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),一、城市基礎(chǔ)設(shè)施的內(nèi)容和特點(diǎn) （一）城市基礎(chǔ)設(shè)施的內(nèi)容 1、能源系統(tǒng) 2、給水、排水系統(tǒng) 3、道路交通系統(tǒng) 4、郵電、通訊系統(tǒng) 5、環(huán)境系統(tǒng) 6、安全系統(tǒng) 7、土地平整工程 “七通”是指通道路、通自

8、來水、通電信、通排水、通煤氣、通熱力、通電力。 “一平”即平整場(chǎng)地，按照豎向規(guī)劃進(jìn)行土方工程。,二、居住區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),（二）基礎(chǔ)設(shè)施與住宅建設(shè)的比例關(guān)系 1、實(shí)物量比例關(guān)系 實(shí)物量比例關(guān)系是指每平方米住宅建筑面積需要提供的水、電、熱、氣等相應(yīng)配套設(shè)施的具體數(shù)量。,2、價(jià)值量比例關(guān)系 該比例關(guān)系通常用基礎(chǔ)設(shè)施投資與住宅建設(shè)投資的比例和每平方米住宅建筑面積基礎(chǔ)設(shè)施投資量來表示。,（四）管線綜合,3、地下管線的排列次序一般從建筑物外排起，最近的是煤氣管，然后依次為給水、污水及雨水管等。 自道路紅線向道路中心線方向平行布置各種管線的次序，要根據(jù)管線的性質(zhì)，埋深確定。一般次序是電力電纜、電信電纜、煤氣

9、、熱力、給水、雨水和污水管道。,第四節(jié) 建筑工程基礎(chǔ)知識(shí),一、建筑構(gòu)造與結(jié)構(gòu) （一）建筑物的用途和分類 建筑物按照使用性質(zhì)（即用途），通常分為生產(chǎn)性建筑，即工業(yè)建筑、農(nóng)業(yè)建筑等；非生產(chǎn)性建筑，即民用建筑。,1、按建筑物的用途分類,（1）居住建筑 （2）公共建筑 生活服務(wù)性建筑； 文教建筑； 托幼建筑； 科研建筑； 醫(yī)療建筑； 商業(yè)建筑； 體育建筑； 文娛建筑； 交通、郵電建筑； 其他建筑。,2、按建筑物的結(jié)構(gòu)類型和材料分類 （1）磚木結(jié)構(gòu)建筑 （2）磚混結(jié)構(gòu)建筑 （3）鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑 （4）鋼結(jié)構(gòu)建筑,3、按建筑物的層數(shù)分類,（1）低層建筑 一般是指一至三層的房屋 （2）多層建筑 一般是指

10、四至七層的房屋 （3）高層建筑 第一類，小高層，層數(shù)8-16層，房屋的高度在25m-50m之間，其結(jié)構(gòu)形式一般為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)； 第二類，中高層，層數(shù)在17-25層，最高達(dá)75m； 第三類，高高層，層數(shù)26-40層，最高達(dá)100m高；層數(shù)在40層以上，高度超過100m，稱為超高層建筑。,（三）建筑設(shè)計(jì)的主要內(nèi)容,1、建筑平面設(shè)計(jì) 用以滿足建筑的使用功能的平面要求，包括設(shè)計(jì)建筑物的內(nèi)部使用空間和交通聯(lián)系空間的設(shè)計(jì)，是建筑平面設(shè)計(jì)的一個(gè)重要內(nèi)容。 2、建筑剖面設(shè)計(jì) 建筑剖面設(shè)計(jì)主要分析建筑物各部分應(yīng)有的高度，建筑物層數(shù)、建筑空間的組合和利用，以及建筑結(jié)構(gòu)、構(gòu)造關(guān)系等。 3、建筑體型和立面設(shè)計(jì)

11、建筑體型和立面設(shè)計(jì)是建筑師充分發(fā)揮其想象力和創(chuàng)造力的地方，也是開發(fā)商表示所開發(fā)的項(xiàng)目品質(zhì)、思想的重要方面。,（四）建筑識(shí)圖,一套完整的建筑施工圖包括建筑總平面圖、建筑施工圖、結(jié)構(gòu)施工圖、暖通及空調(diào)施工圖、給排水施工圖（通常暖通空調(diào)、給排水作為一套圖紙）、電氣施工圖等。各工種的施工圖又分為基本圖和詳圖兩部分。,1、建筑制圖的基本規(guī)定,（2）圖標(biāo)和會(huì)簽欄,（3）比例尺的選用,一個(gè)圖形一般只采用一種比例尺。結(jié)構(gòu)施工圖一般不注比例尺，允許一個(gè)圖形使用兩種比例尺。結(jié)構(gòu)施工圖在施工中以所注尺寸為準(zhǔn)。,（4）軸線,施工圖中的軸線是施工中定位、放線的重要依據(jù)。 軸線用點(diǎn)劃線表示，端部劃圓圈，圓圈內(nèi)注明編號(hào)。水

12、平方向用阿拉伯?dāng)?shù)字由左至右編號(hào)，垂直方向用英文字母由下而上編號(hào)。,（5）尺寸及單位 總圖以米為單位，其余均以毫米為單位。尺寸的數(shù)字后面可不寫單位。 （6）標(biāo)高 注到小數(shù)點(diǎn)后面第三位。 標(biāo)高分絕對(duì)標(biāo)高和相對(duì)標(biāo)高兩種。 （7）索引號(hào) 索引號(hào)的用途是索引,2、建筑施工圖,建筑施工圖是根據(jù)正投影原理繪制出來的，用立面圖及屋頂平面圖表示建筑物的外部，用總平面圖表示建筑物的位置，用平面圖及剖面圖表示其內(nèi)部，用大樣圖表示其細(xì)部作法的一套圖紙。,（1）建筑總平面圖 用來說明建筑物所在具體位置和其周圍環(huán)境關(guān)系的平面圖。 （2）建筑平面圖 它不僅反映了建筑的使用空間、裝修等情況，而且是其他各工種圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的基礎(chǔ)。還

13、是室內(nèi)外裝修設(shè)計(jì)的重要依據(jù)。 （3）建筑立面圖 立面圖主要表示建筑物的外觀形狀，是做外部裝修的主要依據(jù)。 （4）建筑剖面圖 剖面圖主要用以簡(jiǎn)要表示建筑物的內(nèi)部結(jié)構(gòu)形式、空間關(guān)系。,3、結(jié)構(gòu)施工圖 結(jié)構(gòu)施工圖主要表明建筑結(jié)構(gòu)的專業(yè)設(shè)計(jì)內(nèi)容，同時(shí)反映建筑、給排水、暖通、電氣等專業(yè)對(duì)結(jié)構(gòu)的要求。 4、給排水施工圖 5、采暖施工圖 6、通風(fēng)施工圖 7、電氣施工圖,（五）建筑構(gòu)造,1、建筑物的基本構(gòu)造和設(shè)計(jì)時(shí)須考慮的因素 房屋建筑一般由基礎(chǔ)、墻、柱、梁、板、屋架、門窗、屋面（包括隔熱、保溫和防水層）、樓梯、陽臺(tái)、雨篷、樓地面等部分組成。,2、房屋的建筑等級(jí),（1）建筑物耐久性（年限）的等級(jí) （2）建筑物

14、的耐火等級(jí) （3）建筑物的重要性等級(jí),3、建筑物的常用基礎(chǔ)形式 按基礎(chǔ)的構(gòu)造特點(diǎn)不同，基礎(chǔ)可分為五種基本類型。 （1）條形基礎(chǔ) （2）獨(dú)立基礎(chǔ) （3）筏板基礎(chǔ) （4）箱形基礎(chǔ) （5）樁基礎(chǔ),4、墻體的構(gòu)造,（2）磚墻的厚度,5、鋼筋混凝土柱、梁、板的構(gòu)造 6、屋頂?shù)臉?gòu)造 7、樓梯的類型與構(gòu)造 8、房屋門窗的類型,二、建筑裝飾材料,（一）建筑材料與建筑裝飾材料 建筑材料是一切建筑工程的物質(zhì)基礎(chǔ)，是建造建筑物所使用的各種材料的總稱。 主要包括：房屋結(jié)構(gòu)材料、墻體材料、屋面材料、隔熱、隔聲材料、內(nèi)外墻裝飾材料等。,（二）建筑裝飾材料的分類,1、按化學(xué)成分分類 （1）金屬材料 （2）非金屬材料 （3）

15、復(fù)合材料 2、按建筑裝飾的部位分類 （1）外墻裝飾材料 （2）內(nèi)墻裝飾材料 （3）地面裝飾材料 （4）吊頂裝飾材料 （5）室內(nèi)裝飾用品及配套設(shè)備 （6）其他裝飾材料,（三）建筑裝飾材料使用效果評(píng)價(jià) 1、裝飾效果 評(píng)價(jià)裝飾效果主要考察： （1）建筑物外部色彩 （2）建筑物內(nèi)部色彩 2、耐久性 3、經(jīng)濟(jì)性 4、環(huán)保性,（四）建筑材料的主要種類和用途,三、建筑設(shè)備,（一）建筑給水 給水系統(tǒng)分為生活、生產(chǎn)、消防等三種。 （二）建筑排水 排水系統(tǒng)分為生活污水、生產(chǎn)廢水、雨水三類。 （三）建筑采暖 （四）建筑通風(fēng)與空調(diào) （五）建筑電氣,（六）住宅小區(qū)智能化系統(tǒng),1、住宅小區(qū)智能化的含義 所謂住宅小區(qū)智能化

16、就是利用4C(即計(jì)算機(jī)、通訊與網(wǎng)絡(luò)、自控、IC卡)技術(shù)，通過有效的傳輸網(wǎng)絡(luò)，將多元信息服務(wù)與管理、物業(yè)管理與安防、住宅智能化系統(tǒng)集成為住宅小區(qū)的服務(wù)與管理提供高技術(shù)的智能化手段，以期實(shí)現(xiàn)快捷高效的服務(wù)與管理，提供安全舒適的家居環(huán)境。,四、工程造價(jià),（二）工程造價(jià)的定義和特性 工程造價(jià)是指建設(shè)工程的建造價(jià)格。它有兩種含義，一是指建設(shè)一項(xiàng)工程的預(yù)期開支或?qū)嶋H開支的全部固定資產(chǎn)投資費(fèi)用；二是指工程價(jià)格，即為建成一項(xiàng)工程、預(yù)期在土地市場(chǎng)、技術(shù)和設(shè)備市場(chǎng)、勞務(wù)市場(chǎng)以及工程承包市場(chǎng)等交易活動(dòng)中所形成的建筑安裝工程價(jià)格或建設(shè)項(xiàng)目總價(jià)格。 通常又把工程造價(jià)的第二種含義稱為工程承發(fā)包價(jià)格。 工程造價(jià)的第一種含義

17、是從投資者(業(yè)主)的角度來定義的，第二種含義是從承包商的角度來定義的。,（三）工程造價(jià)的計(jì)價(jià)特征,（1）投資估算 在項(xiàng)目建議書和可行性研究階段估算出建設(shè)項(xiàng)目的投資額。 （2）概算造價(jià) 在初步設(shè)計(jì)階段，根據(jù)初步設(shè)計(jì)圖紙，通過編制工程概算預(yù)先測(cè)算和確定的工程造價(jià)。 （3）預(yù)算造價(jià) 在施工圖設(shè)計(jì)階段，根據(jù)施工圖紙編制預(yù)算文件，預(yù)先測(cè)算和確定的工程造價(jià)。 （4）合同價(jià) 指在工程招投標(biāo)階段簽訂總承包合同、建筑安裝工程承包合同、設(shè)備和材料采購合同， 以及技術(shù)咨詢合同所確定的工程價(jià)格。 （5）結(jié)算價(jià) 指在合同實(shí)施階段，在工程結(jié)算時(shí)按合同調(diào)價(jià)范圍和調(diào)價(jià)方法，對(duì)實(shí)際發(fā)生的工程量 增減、設(shè)備和材料價(jià)差等進(jìn)行調(diào)整后

18、計(jì)算和確定的價(jià)格。 （6）實(shí)際造價(jià) 指竣工決算階段，通過為建設(shè)單位編制竣工決算，最終確定的實(shí)際工程造價(jià)。,復(fù)習(xí)思考題,1、簡(jiǎn)述城市規(guī)劃的概念。 2、居住區(qū)的用地和工程構(gòu)成有哪些？ 3、居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的內(nèi)容主要有哪些？ 4、掌握居住區(qū)規(guī)劃方案的各類技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 5、城市基礎(chǔ)設(shè)施的主要內(nèi)容是什么？ 6、按照建筑物的結(jié)構(gòu)類型和材料種類，可以把建筑物分為幾類？ 7、一套完整的施工圖一般由哪些圖紙組成? 8、建筑物總平面圖、平面圖、立面圖、剖面圖的概念是什么?,第五章 房地產(chǎn)開發(fā)的建設(shè)過程管理,房地產(chǎn)開發(fā)的建設(shè)過程分為四個(gè)階段： 項(xiàng)目建設(shè)準(zhǔn)備階段； 招標(biāo)投標(biāo)（落實(shí)承發(fā)包）階段； 施工（監(jiān)理）階段； 市

19、政公建配套階段。,第一節(jié) 住宅建設(shè)項(xiàng)目的建管管理,住宅建設(shè)項(xiàng)目的建管管理是指在住宅建設(shè)項(xiàng)目施工前，由政府建筑業(yè)管理部門對(duì)住宅建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建開始到施工許可證發(fā)放為止的全過程管理。,一、住宅建設(shè)項(xiàng)目建管管理工作的基本流程,（二）住宅建設(shè)項(xiàng)目建管管理的工作流程圖 在圖5-1的各個(gè)工作流程中，政府部門采用“電子身份證”的形式來進(jìn)行管理，即采用工程項(xiàng)目IC卡來對(duì)整個(gè)住宅建設(shè)項(xiàng)目建管管理的工作流程中關(guān)鍵的節(jié)點(diǎn)進(jìn)行管理。,二、住宅建設(shè)項(xiàng)目建管管理中的主要工作,（一） 住宅建設(shè)項(xiàng)目工程報(bào)建 2、住宅建設(shè)項(xiàng)目工程報(bào)建的范圍 凡在上海市進(jìn)行建設(shè)的住宅建設(shè)項(xiàng)目，總投資在50萬元以上（不含50萬元）的，住宅建設(shè)項(xiàng)目的建

20、設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在住宅建設(shè)項(xiàng)目工程立項(xiàng)文件批準(zhǔn)后30天內(nèi)，且在住宅建設(shè)項(xiàng)目工程勘察、設(shè)計(jì)發(fā)包前向政府報(bào)建部門辦理報(bào)建手續(xù)。,3、住宅建設(shè)項(xiàng)目工程報(bào)建的管理部門 市建委主管，交易中心組織實(shí)施和管理。 區(qū)（縣）建設(shè)主管，分中心實(shí)施。 4、住宅建設(shè)項(xiàng)目工程報(bào)建的管理權(quán)限 市建設(shè)工程交易管理中心負(fù)責(zé)全市建設(shè)工程總投資在1500萬元以上的住宅建設(shè)項(xiàng)目和總投資在500萬美元以上的非限制性中外合資的工程項(xiàng)目的報(bào)建管理。 各區(qū)（縣），總投資在1500萬元以下（含1500萬元）的住宅建設(shè)項(xiàng)目和總投資在500萬美元以下（含500萬美元）的非限制性中外合資的工程項(xiàng)目的報(bào)建管理；,5、住宅建設(shè)項(xiàng)目工程報(bào)建的內(nèi)容 工程名稱；

21、建設(shè)地點(diǎn)；總投資、總面積；當(dāng)年投資額；資金來源；工程規(guī)模；預(yù)計(jì)開、竣工日期。,6、住宅建設(shè)項(xiàng)目工程報(bào)建的程序 住宅建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)單位向報(bào)建管理部門領(lǐng)取上海市建設(shè)工程報(bào)建表和上海市建設(shè)工程報(bào)建信息卡。 住宅建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)單位填妥上述表格后隨帶建設(shè)工程立項(xiàng)批準(zhǔn)文件原件和復(fù)印件、企業(yè)營業(yè)執(zhí)照及有關(guān)證明文件的原件和復(fù)印件，報(bào)送市建設(shè)工程交易中心或各區(qū)（縣）建設(shè)工程交易分中心審核。凡符合要求的住宅建設(shè)項(xiàng)目，市交易中心或分中心將當(dāng)場(chǎng)予以辦理手續(xù)，并發(fā)給項(xiàng)目IC卡。,（二） 住宅建設(shè)項(xiàng)目工程發(fā)包資格審查,1、住宅建設(shè)項(xiàng)目工程發(fā)包資格審查的內(nèi)容 住宅建設(shè)項(xiàng)目工程發(fā)包單位應(yīng)具備下列條件： （1）是否有法人資格或

22、系依法成立的組織； （2）是否有與建設(shè)工程相適應(yīng)的資金； （3）是否有與建設(shè)工程相適應(yīng)的人員。,（三） 勘察招標(biāo)發(fā)包 凡屬本市設(shè)計(jì)招標(biāo)范圍的建設(shè)工程項(xiàng)目（總投資額在500萬元以上的居住小區(qū)、高層住宅、公共建筑及其他民用建設(shè)工程和新建、擴(kuò)建、技術(shù)改造的工業(yè)、市政工程等項(xiàng)目），其工程勘察任務(wù)必須進(jìn)行勘察招標(biāo)。 （四） 設(shè)計(jì)招標(biāo)發(fā)包 總投資額在500萬元以上（含500萬元）的居住小區(qū)、高層住宅、公共建筑及其他民用建筑工程；總投資額在100萬元（含100萬元）以上的市區(qū)廣場(chǎng)、主要道路兩旁和重要風(fēng)景區(qū)的新建、改建、擴(kuò)建的建筑物；總投資額在1000萬元以上（含1000萬元）的新建、擴(kuò)建、技術(shù)改造的工業(yè)、市

23、政工程等項(xiàng)目。,（六） 住宅建設(shè)項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)審批,1、建設(shè)項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)的審批機(jī)關(guān) 實(shí)行分級(jí)管理，建委（局）是建設(shè)項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)的審批機(jī)關(guān)。 2、建設(shè)單位送審初步設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)提交的文件資料 （1）工程建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的批準(zhǔn)文件（復(fù)印件）； （2）規(guī)劃部門簽發(fā)的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求及設(shè)計(jì)方案審核意見； （3）設(shè)計(jì)單位提供的全套初步設(shè)計(jì)文件（應(yīng)加蓋市建委統(tǒng)一頒發(fā)的出圖專用章）； （4）批租地塊的土地使用權(quán)有償出讓合同復(fù)印件； （5）相關(guān)土地批準(zhǔn)文件。,審批機(jī)關(guān)應(yīng)組織住宅、環(huán)保、綠化等相關(guān)部門評(píng)審，并以住宅（房地產(chǎn)）部門為主。 有關(guān)部門可能根據(jù)整個(gè)小區(qū)周圍環(huán)境及國家的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行調(diào)整。 初步設(shè)計(jì)審批合格，將

24、由相應(yīng)負(fù)責(zé)部門批復(fù)，其一經(jīng)批準(zhǔn)，不得任意修改。如需作較大修改，則須重新報(bào)原審批機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。,（七） 住宅工程項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)審查,1、住宅工程項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)審查、送審、內(nèi)容 審查單位是具有設(shè)計(jì)審圖資質(zhì)的審圖公司。 送審單位是承擔(dān)住宅工程項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)單位。 內(nèi)容： （1）是否符合有關(guān)的法律、法規(guī)和現(xiàn)行的技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的要求； （2）提供審查的設(shè)計(jì)文件是否齊全和符合程序； （3）是否按照經(jīng)批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)文件進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)，施工圖設(shè)計(jì)文件是否達(dá)到規(guī)定的設(shè)計(jì)深度標(biāo)準(zhǔn)要求； （4）基礎(chǔ)處理是否妥當(dāng)，基礎(chǔ)最終沉降計(jì)算值、偏心距計(jì)算值、傾斜率計(jì)算值是否符合本市有關(guān)規(guī)定； （5）上部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)是否安全等。,

25、（八）施工監(jiān)理招標(biāo)發(fā)包,1、施工監(jiān)理招標(biāo)的范圍 根據(jù)國家的有關(guān)規(guī)定，實(shí)施施工監(jiān)理招標(biāo)的范圍為：國家和本市重大建設(shè)工程；大、中型公益事業(yè)工程；住宅工程；利用外國政府或者國際金融組織贈(zèng)款、貸款的工程等。 2、施工監(jiān)理招標(biāo)的管理部門 上海市建設(shè)工程交易管理中心監(jiān)理分中心負(fù)責(zé)本市范圍內(nèi)上述工程的施工監(jiān)理交易活動(dòng)的管理。,（九）施工監(jiān)理合同登記,1、施工監(jiān)理合同登記的范圍：凡監(jiān)理公司所承接的所有施工監(jiān)理項(xiàng)目。 2、施工監(jiān)理合同登記的管理部門：上海市建設(shè)工程交易管理中心監(jiān)理分中心負(fù)責(zé)承辦施工監(jiān)理合同的登記手續(xù)。 3、施工監(jiān)理合同登記需提交的材料：建設(shè)項(xiàng)目IC卡（僅限應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)方式選擇監(jiān)理單位的項(xiàng)目）；監(jiān)

26、理企業(yè)IC卡、交易席位證；建筑總平面圖一張（復(fù)印件）；標(biāo)準(zhǔn)施工監(jiān)理合同本及復(fù)印件等。 4、進(jìn)行施工監(jiān)理合同登記的單位。施工監(jiān)理合同登記應(yīng)由住宅建設(shè)單位和施工單位共同前往辦理。,（十）住宅建設(shè)項(xiàng)目施工招標(biāo)發(fā)包,1、住宅建設(shè)項(xiàng)目施工招標(biāo)投標(biāo)的管理部門 上海市建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)管理辦公室及各區(qū)（縣）的建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)管理辦公室。 2、住宅建設(shè)項(xiàng)目施工招標(biāo)投標(biāo)的范圍 總投資額在50萬元（含50萬元）的住宅建設(shè)項(xiàng)目。 3、住宅建設(shè)項(xiàng)目施工招標(biāo)投標(biāo)的管理權(quán)限 市建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)管理辦公室負(fù)責(zé)全市建設(shè)工程總投資在3000萬元及以上的生產(chǎn)性建設(shè)工程項(xiàng)目，總投資在1500萬元及以上的非生產(chǎn)性建設(shè)工程項(xiàng)目的施工招標(biāo)

27、投標(biāo)管理； 區(qū)（縣）招標(biāo)投標(biāo)管理辦公室負(fù)責(zé)本區(qū)域內(nèi)總投資在3000萬元以下的生產(chǎn)性建設(shè)工程項(xiàng)目，總投資在1500萬元以下的非生產(chǎn)性建設(shè)工程項(xiàng)目的施工招標(biāo)投標(biāo)管理。 4、專業(yè)分包管理 凡本市地域內(nèi)建設(shè)工程的土方、石方、樁基、建筑幕墻、金屬結(jié)構(gòu)等專業(yè)承包或分包的交易都必須進(jìn)入相應(yīng)的交易市場(chǎng)公開交易。,（十一）住宅建設(shè)項(xiàng)目質(zhì)量、安全監(jiān)督申報(bào),1、住宅建設(shè)項(xiàng)目質(zhì)量、安全監(jiān)督的范圍 本市范圍內(nèi)除個(gè)人建造自住房屋外的房屋建筑、土木工程、工程設(shè)備安裝、管道敷設(shè)等新建、改建、擴(kuò)建的建設(shè)工程。 2、住宅建設(shè)項(xiàng)目質(zhì)量、安全監(jiān)督的管理部門 由市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督總站及各區(qū)（縣）質(zhì)監(jiān)站負(fù)責(zé)。 申報(bào)的工程中含有人防工程的

28、，建設(shè)單位應(yīng)將其中人防工程部分向上海市民防建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站辦理民防工程質(zhì)量核驗(yàn)監(jiān)督的申報(bào)。,（十三）施工許可申辦,1、施工許可申辦的管理部門 市建設(shè)工程交易中心或市建設(shè)工程交易中心派出分中心或區(qū)（縣）分中心為施工許可申辦的管理部門。 2、施工許可申辦的管理范圍 凡在本市行政區(qū)域內(nèi)新建、改建和擴(kuò)建的建設(shè)工程施工前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)辦理建設(shè)工程施工許可證手續(xù)。施工許可證應(yīng)放在施工現(xiàn)場(chǎng)，隨時(shí)備查。,帶下列資料申領(lǐng)建設(shè)工程施工許可證：,（1）建設(shè)工程規(guī)劃許可證； （2）資金入賬憑證； （3）通水、通電、通路以及場(chǎng)地平整等有關(guān)證明；（4）建設(shè)工程承發(fā)包合同副本和廉潔協(xié)議； （5）監(jiān)理合同（應(yīng)當(dāng)實(shí)行監(jiān)理的工

29、程）； （6）建設(shè)工程質(zhì)量和安全監(jiān)督申報(bào)材料； （7）項(xiàng)目施工登記卡（中標(biāo)單位）； （8）勘察、設(shè)計(jì)、施工中標(biāo)（交易成交）通知書；（9）住宅新開工審核通知單； （10）住宅建設(shè)項(xiàng)目配套建設(shè)條件審核申請(qǐng)表審核意見通知單等。 根據(jù)規(guī)定，未領(lǐng)取建設(shè)工程施工許可證的住宅建設(shè)項(xiàng)目，不得進(jìn)行施工。,第二節(jié) 住宅建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)管理,一、住宅建設(shè)項(xiàng)目招投標(biāo) 住宅建設(shè)項(xiàng)目招投標(biāo)是住宅建設(shè)項(xiàng)目發(fā)包的一項(xiàng)重要方式，它可分為勘察招標(biāo)、設(shè)計(jì)招標(biāo)、監(jiān)理招標(biāo)和施工招標(biāo)。,（一）住宅建設(shè)項(xiàng)目勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理招標(biāo),住宅建設(shè)項(xiàng)目勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理招標(biāo)有一個(gè)共同的特點(diǎn)，就是其費(fèi)用在一般情況下，各投標(biāo)者的報(bào)價(jià)基本相似，因?yàn)閲覍?duì)勘察

30、、設(shè)計(jì)、監(jiān)理的收費(fèi)都有明確的指導(dǎo)價(jià)。因此，招標(biāo)單位在評(píng)標(biāo)時(shí)，不應(yīng)將商務(wù)標(biāo)作為主要的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，而應(yīng)以技術(shù)標(biāo)作為評(píng)標(biāo)時(shí)的依據(jù)。,3、施工發(fā)包方式,根據(jù)現(xiàn)行的做法，施工發(fā)包的方式，主要可分為： 招標(biāo)發(fā)包（又可分為：公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)）； 議標(biāo)發(fā)包； 直接發(fā)包三種。,4、施工承包,（1）施工承包的基本概念 施工承包是指具有資質(zhì)證書或者承接業(yè)務(wù)許可證的建筑施工單位在規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)承包建設(shè)工程施工的過程。,二、施工招投標(biāo)程序,（一）施工招標(biāo)程序,（二）“無標(biāo)底招標(biāo)，有標(biāo)底評(píng)標(biāo)”的實(shí)施方法,上海市在施工評(píng)標(biāo)中試行“無標(biāo)底招標(biāo)，有標(biāo)底評(píng)標(biāo)”的評(píng)標(biāo)辦法，其做法如下： 1、公開擇優(yōu)選擇施工投標(biāo)單位 假設(shè)擇優(yōu)選擇

31、了6家符合其各方面要求的施工投標(biāo)單位，分別設(shè)定為A1、A2、A3、A4、A5和A6。 2、公布建設(shè)工程項(xiàng)目的參考工程造價(jià) 編制該項(xiàng)目的參考工程造價(jià)，向各個(gè)參加競(jìng)爭(zhēng)的施工招標(biāo)單位公布（一般公布在招標(biāo)文件里）。設(shè)定該項(xiàng)目編制的參考工程造價(jià)為b。,3、施工投標(biāo)單位自主報(bào)價(jià),設(shè)定：a3（最高）a4a6a1a2a5（最低） 去掉一個(gè)最高的報(bào)價(jià)a3和去掉一個(gè)最低的報(bào)價(jià)a5。 設(shè)定為： 規(guī)定：有效區(qū)間的系數(shù)在+2%-6%間。那么不舍去的有效區(qū)間在（1+2%）（1-6%）范圍里。如果a3（1+2%），那么，決定a3舍去；如果a5（1-6%），決定a5不舍去。,4、計(jì)算正式確定后的算術(shù)平均值 計(jì)算5家報(bào)價(jià)的算術(shù)

32、平均值，設(shè)定為，則： 5、隨機(jī)抽取報(bào)價(jià)算術(shù)平均值的權(quán)數(shù) 規(guī)定報(bào)價(jià)算術(shù)平均值的權(quán)數(shù)范圍在0.600.70這八個(gè)數(shù)之間。由評(píng)標(biāo)小組的組長在這八個(gè)數(shù)碼簽中當(dāng)場(chǎng)抽取。假如抽取的數(shù)碼簽為0.65，那么報(bào)價(jià)算術(shù)平均值的權(quán)數(shù)是0.65，而參考工程造價(jià)的權(quán)數(shù)就是0.35了。,6、計(jì)算加權(quán)平均工程造價(jià)，c=0.65+0.35b。 7、隨機(jī)抽取加權(quán)平均工程造價(jià)的下浮率 假定規(guī)定的下浮率范圍在1%3%之間。由評(píng)標(biāo)小組的組長在1.0%、1.1%、1.2%、3.0%的數(shù)碼簽中當(dāng)場(chǎng)抽取。假如抽取的數(shù)碼簽為2.3%，那么下浮率就是2.3%。設(shè)定期望工程造價(jià)為d，則d=（1-2.3%）c=0.977c，即為在“無標(biāo)底招標(biāo)，有

33、標(biāo)底評(píng)標(biāo)”中的評(píng)標(biāo)標(biāo)底。,8、給各個(gè)施工投標(biāo)單位的報(bào)價(jià)打分 根據(jù)招標(biāo)文件中評(píng)標(biāo)辦法的規(guī)定，假如規(guī)定的商務(wù)標(biāo)的滿分為60分，報(bào)價(jià)偏離標(biāo)底，上浮1%，扣2分；下浮1%，扣1分。據(jù)此給各投標(biāo)單位打分。即： 若為正值，選用 公式計(jì)算；若為負(fù)值，選用 公式計(jì)算。,（三）施工投標(biāo),（四）投標(biāo)應(yīng)注意的幾個(gè)問題,投標(biāo)活動(dòng)是一個(gè)系統(tǒng)工程，每一個(gè)環(huán)節(jié)都要認(rèn)真對(duì)待，要做到：加強(qiáng)信息管理，把握投標(biāo)機(jī)會(huì)；研究投標(biāo)決策，化解市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；解讀投標(biāo)須知，防止廢標(biāo)產(chǎn)生；編好投標(biāo)文件，造價(jià)技術(shù)并重。 同時(shí)要注意防止導(dǎo)致廢標(biāo)原因的產(chǎn)生，因?yàn)橥稑?biāo)標(biāo)書列為廢標(biāo)，一切努力將前功盡棄。通常廢標(biāo)產(chǎn)生的原因有：投標(biāo)文件沒密封、標(biāo)書無印鑒、格式不

34、對(duì)、超時(shí)送達(dá)等。,第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)工程的監(jiān)理,通過恰當(dāng)?shù)姆绞胶屯緩?，?duì)工程質(zhì)量、工程進(jìn)度、工程造價(jià)、工程設(shè)計(jì)、竣工驗(yàn)收等重要環(huán)節(jié)實(shí)施必要的管理和監(jiān)督。,一、工程監(jiān)理概述,（一）工程監(jiān)理的基本含義 建筑工程監(jiān)理，是指由具有法定資質(zhì)條件的工程監(jiān)理單位，根據(jù)建設(shè)單位的委托，依照法律、行政法規(guī)及有關(guān)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)文件和建筑工程承包合同，在施工質(zhì)量、建設(shè)工期和建設(shè)資金使用等方面，代表建設(shè)單位對(duì)工程施工實(shí)施專門的監(jiān)督活動(dòng)，以求用最少的人力、物力、財(cái)力和時(shí)間獲得符合質(zhì)量要求的產(chǎn)品。,（二）監(jiān)理工作的主體及其職能,1、政府監(jiān)理 政府監(jiān)理是指各級(jí)人民政府建設(shè)行政主管部門和國務(wù)院工業(yè)交通部門對(duì)工程建設(shè)實(shí)施階段

35、建設(shè)行為實(shí)施的監(jiān)理，以及對(duì)社會(huì)監(jiān)理單位監(jiān)督管理。 政府監(jiān)理的主要內(nèi)容包括：制定并監(jiān)督實(shí)施監(jiān)理法規(guī)以及相關(guān)的建設(shè)法規(guī)；審批建設(shè)監(jiān)理單位資質(zhì)；歸口管理所轄區(qū)域的建設(shè)監(jiān)理工作；對(duì)工程建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施直接監(jiān)理，如建設(shè)項(xiàng)目是否符合國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體要求，是否符合環(huán)境保護(hù)要求等。,2、社會(huì)監(jiān)理 社會(huì)監(jiān)理是指社會(huì)監(jiān)理單位受建設(shè)單位的委托，對(duì)工程建設(shè)實(shí)施階段建設(shè)行為實(shí)施的監(jiān)理。 社會(huì)監(jiān)理單位可以是專門從事監(jiān)理業(yè)務(wù)的工程建設(shè)監(jiān)理公司或事務(wù)所，也可以是兼承建設(shè)監(jiān)理業(yè)務(wù)的工程設(shè)計(jì)、科學(xué)研究、工程建設(shè)咨詢單位等。 社會(huì)監(jiān)理的內(nèi)容非常廣泛，從投資決策咨詢的建設(shè)項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段，到工程保修階段，貫穿整個(gè)工程的全過程。,（四）工

36、程監(jiān)理的總?cè)蝿?wù),工程監(jiān)理有四項(xiàng)主要任務(wù)，即建設(shè)項(xiàng)目的三大目標(biāo)控制與合同管理。 三大目標(biāo)是費(fèi)用控制目標(biāo)、總工期目標(biāo)和質(zhì)量目標(biāo)。通過對(duì)這三大目標(biāo)在項(xiàng)目實(shí)施過程 中的動(dòng)態(tài)控制，及時(shí)跟蹤糾偏，有利于達(dá)到預(yù)期目的。,三、監(jiān)理工作的內(nèi)容與方法,（一）工程投資監(jiān)理 工程投資監(jiān)理是對(duì)工程的投資可能性、投資量、投資分配形式和方案等作具體的研究、考證和管理。 1、投資監(jiān)理的內(nèi)容 （1）投資決策階段的投資監(jiān)理 （2）設(shè)計(jì)階段的投資監(jiān)理 （3）施工招標(biāo)階段的投資監(jiān)理 （4）施工階段的投資監(jiān)理 3、投資監(jiān)理的方法 投資監(jiān)理的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析方法有： （1）方案比較法 （2）盈虧分析法 （3）回歸分析法 （4）決策樹法

37、（5）價(jià)值分析法,（二）建設(shè)工程進(jìn)度監(jiān)理,工程建設(shè)進(jìn)度監(jiān)理是指對(duì)工程建設(shè)項(xiàng)目的各建設(shè)階段的工作順序和持續(xù)時(shí)間進(jìn)行規(guī)劃、實(shí)施、檢查、協(xié)調(diào)及信息反饋等一系列活動(dòng)的總稱。建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)度監(jiān)理的總目標(biāo)是建設(shè)工期，通過監(jiān)理單位的咨詢和監(jiān)督活動(dòng)，確保如期完成工程。,1、工程進(jìn)度監(jiān)理的方法 （1）橫道圖法,（三）建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)理,工程質(zhì)量監(jiān)理是指建設(shè)工程在準(zhǔn)備和實(shí)施過程中，監(jiān)理單位通過對(duì)市場(chǎng)調(diào)查、設(shè)計(jì)、采購物資、加工訂貨、施工、試驗(yàn)和檢驗(yàn)、安裝和試運(yùn)轉(zhuǎn)、竣工驗(yàn)收、用后服務(wù)等一系列環(huán)節(jié)中的作業(yè)技術(shù)活動(dòng)的檢查和督促，使建設(shè)工程在性能、壽命、安全性、可靠性、經(jīng)濟(jì)性等方面都達(dá)到一定的標(biāo)準(zhǔn)的活動(dòng)。質(zhì)量監(jiān)理貫穿工程建設(shè)的始

38、終，是整個(gè)建設(shè)工程的重要組織部分。,3、設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)理的內(nèi)容 工程質(zhì)量監(jiān)理從內(nèi)容上看主要包括以下三個(gè)方面： （1）對(duì)原材料的監(jiān)理 （2）對(duì)混凝土澆灌的試驗(yàn)監(jiān)理 （3）對(duì)施工程序的監(jiān)理,（四）建設(shè)工程成本（造價(jià)）監(jiān)理,是防止預(yù)算超概算，決算超預(yù)算的重要手段。 1、建設(shè)工程成本（造價(jià)）監(jiān)理的任務(wù)和控制方法 在項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施過程中，工程成本（造價(jià)）監(jiān)理的任務(wù)是按預(yù)算成本階段、分部位地進(jìn)行成本控制，不使其一個(gè)部位或一個(gè)項(xiàng)目超出預(yù)算規(guī)定，否則就要進(jìn)行比較分析，找出原因。 工程成本（造價(jià)）監(jiān)理與傳統(tǒng)管理方法的重要區(qū)別是：傳統(tǒng)管理是一次撥款，竣工后決算，對(duì)工程的預(yù)控工作難以落實(shí)，往往是虧盈既成事實(shí)；而工程成本

39、（造價(jià)）監(jiān)理則正好彌補(bǔ)了傳統(tǒng)管理的缺陷，實(shí)行工程建設(shè)過程的預(yù)先控制，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)分析處理，并采取補(bǔ)救措施。,1、招標(biāo)承包工程的成本（造價(jià)）監(jiān)理 （1）詳細(xì)分析中標(biāo)者的標(biāo)書和報(bào)價(jià)，并根據(jù)合同預(yù)算，組織雙方簽訂合同，并以此作為工程結(jié)算的依據(jù)。 （2）工程開工后，要逐月進(jìn)行成本分析，具體核算實(shí)際成本與計(jì)劃價(jià)格、投標(biāo)報(bào)價(jià)、合同預(yù)算、施工預(yù)算之間的各分部分期工程及各階段差別，進(jìn)行比較和盈虧分析。如果發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)及時(shí)采取有力措施，確保施工過程中的實(shí)際成本始終在計(jì)劃價(jià)格幅度之內(nèi)，直至工程竣工結(jié)算。 （3）逐步建立檢查制度和程序，進(jìn)行定量工作，制定切實(shí)可行的措施（負(fù)責(zé)人、執(zhí)行人等），從而保證計(jì)劃的實(shí)施和目標(biāo)的

40、實(shí)現(xiàn)。 （4）根據(jù)工期計(jì)算工程造價(jià)的監(jiān)理程序，應(yīng)先根據(jù)建設(shè)單位提出的工期計(jì)算造價(jià)，編制二或三個(gè)不同工期的進(jìn)度計(jì)劃方案，詳細(xì)計(jì)算每個(gè)方案的造價(jià)，然后求得最低造價(jià)的工期即為最優(yōu)工期。,第四節(jié) 住宅配套建設(shè)管理,一、住宅區(qū)市政、公用配套設(shè)施 （一）住宅區(qū)市政、公用配套設(shè)施的內(nèi)容和設(shè)置要求 1、住宅區(qū)市政、公用配套設(shè)施分類,二、住宅區(qū)公共建筑配套建設(shè)內(nèi)容和設(shè)置要求,（二）住宅區(qū)公建配套建設(shè)的內(nèi)容和設(shè)置 1、住宅區(qū)公建配套建設(shè)的內(nèi)容 主要包括：教育系統(tǒng)的中、小學(xué)，幼兒園、托兒所；交通系統(tǒng)的公交站點(diǎn)、郵政所等；建設(shè)系統(tǒng)的物業(yè)用房、管養(yǎng)段、煤氣營業(yè)所、環(huán)衛(wèi)分所（道班房）、公共廁所及小區(qū)公園前期征地；地區(qū)系統(tǒng)

41、的街道辦事處、派出所以及居委會(huì)；社區(qū)服務(wù)的托老所、活動(dòng)中心等；商委系統(tǒng)的街坊級(jí)部分商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)；小區(qū)及居住區(qū)級(jí)的商業(yè)用房、體育場(chǎng)（館）、圖書館、敬老院、民政福利用房、文化娛樂中心等。,2、住宅區(qū)公建配套建設(shè)的設(shè)置 居住區(qū)公建配套費(fèi)用基本上都納入住宅成本，但投資方式具體有兩種：一種是開發(fā)商按規(guī)定交配套費(fèi)，除經(jīng)營性項(xiàng)目由開發(fā)商按規(guī)劃要求直接投資建設(shè)外，其他公建項(xiàng)目由主管部門立項(xiàng)統(tǒng)一安排建造。二是開發(fā)商經(jīng)批準(zhǔn)不交配套費(fèi)，所有公建項(xiàng)目都由開發(fā)商直接投資，包干建設(shè)。 居委會(huì)雖然是群眾性組織，但是它和居民的日常生活密切相關(guān)，因此，目前其用房仍實(shí)行開發(fā)商無償轉(zhuǎn)交的方式進(jìn)行，居委會(huì)擁有使用權(quán)。,三、居住區(qū)綠化環(huán)境

42、建設(shè),居住區(qū)綠化能充分發(fā)揮植物在防塵、遮陽、隔音、降溫、防災(zāi)等方面的綜合功能，達(dá)到改善住區(qū)小氣候的目的，創(chuàng)造人與自然和諧共存，貼近自然的自然環(huán)境。,（二） 總體要求 居住區(qū)是人居環(huán)境最直接的空間，應(yīng)充分體現(xiàn)“以人為本”，以創(chuàng)造舒適、安全、健康、寧靜、平衡的生態(tài)環(huán)境為目標(biāo)?？傮w要求是： 1、力求自然活潑的風(fēng)格，創(chuàng)造景觀各異、豐富多彩的人工植物群落。 2、合理的地形設(shè)計(jì)。進(jìn)行地形設(shè)計(jì)是為了豐富景觀，為植物生長創(chuàng)造條件。 3、從居住的特定功能出發(fā)，做到因地制宜，綠化不影響居室的通風(fēng)、采光。 4、高層、小高層住區(qū)的綠化規(guī)劃設(shè)計(jì)還必須充分注意鳥瞰效果，滿足住在高樓上的居民俯視欣賞園林構(gòu)圖的色彩美、藝術(shù)美

43、，給人以賞心悅目的享受。 5、充分運(yùn)用我國傳統(tǒng)園林設(shè)計(jì)手法。,（三）配植建議,1、居住區(qū)的綠化建設(shè)應(yīng)堅(jiān)持喬木為主的原則，同時(shí)考慮景觀及秋冬光照的需要，應(yīng)布置相應(yīng)數(shù)量的落葉木。常綠喬木與落葉喬木比例不低于1：2，喬木與灌木比例原則為1：31：6； 3、居住區(qū)綠化設(shè)計(jì)和建設(shè)應(yīng)注意植物多樣性 7、綠化對(duì)于小區(qū)環(huán)境品位提升具有重要作用，綠化設(shè)計(jì)和建設(shè)應(yīng)遵循美觀、多彩的原則。,四、住宅建設(shè)配套費(fèi)的繳付與使用,（一）住宅建設(shè)配電費(fèi)的繳納 1、征收標(biāo)準(zhǔn) 征收標(biāo)準(zhǔn)各地不一，就上海市住宅建設(shè)配套費(fèi)的征收標(biāo)準(zhǔn)到目前共有過四次修改。 2、住宅建設(shè)配套費(fèi)交繳對(duì)象 征收配套費(fèi)的范圍為進(jìn)行住宅建設(shè)（包括新建、擴(kuò)建、改建、

44、翻建、加層、單人宿舍建設(shè)等）的單位，均應(yīng)繳納住宅建設(shè)配套費(fèi)。 3、繳納住宅建設(shè)配套費(fèi)的時(shí)限規(guī)定,五、住宅建設(shè)工程現(xiàn)場(chǎng)管理工作,復(fù)習(xí)思考題,1、試述住宅建設(shè)項(xiàng)目的建管管理的概念。 2、試述工程項(xiàng)目IC卡制度的作用。 4、試述住宅建設(shè)工程發(fā)包應(yīng)具備的條件。 5、試述住宅建設(shè)項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)的評(píng)審部門及其要求。 6、試述施工招標(biāo)的意義。 7、試比較公開招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)的優(yōu)缺點(diǎn)。 9、什么叫工程監(jiān)理？ 11、工程進(jìn)度監(jiān)理的方法有哪些？ 12、工程質(zhì)量監(jiān)理包括哪幾方面的內(nèi)容？ 13、施工階段的成本（造價(jià)）監(jiān)理應(yīng)做到哪幾點(diǎn)要求？ 14、合同執(zhí)行中的監(jiān)理方式有哪些？ 19、市住宅區(qū)公建配套建設(shè)的內(nèi)容有哪些？,第六

45、章 住宅建設(shè)項(xiàng)目竣工備案和交付使用許可管理,第一節(jié) 住宅工程竣工備案制度 從事建設(shè)工程各有關(guān)方面承擔(dān)的質(zhì)量責(zé)任和義務(wù)，工程竣工后，由建設(shè)單位組織設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收，驗(yàn)收合格方可交付使用，并應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件報(bào)建設(shè)行政主管部門備案。 上海新開工的建設(shè)工程實(shí)行竣工備案制度。至此，由政府質(zhì)監(jiān)機(jī)構(gòu)對(duì)建設(shè)工程竣工直接發(fā)合格證的管理模式被由建設(shè)單位自己組織竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)政府建設(shè)行政主管部門備案的管理模式所替代。,二、住宅工程竣工備案管理的特點(diǎn),（一）住宅建設(shè)工程竣工備案往往不能一次完成，需要分期分批地進(jìn)行

46、（二）住宅建設(shè)工程竣工備案后，需要完成相應(yīng)的配套設(shè)施，經(jīng)審核許可后方能交付使用,三、住宅工程竣工備案制度的實(shí)施,（一）主管部門和驗(yàn)收條件 1、主管部門 上海市建設(shè)和管理委員會(huì)是本市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案主管部門，上海市建筑業(yè)管理辦公室負(fù)責(zé)本市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案管理工作。各區(qū)、縣建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)本區(qū)、縣立項(xiàng)工程的竣工驗(yàn)收備案管理工作。上海市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督總站和各區(qū)、縣建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站，分別受市和區(qū)、縣建設(shè)行政主管部門委托，具體實(shí)施建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案工作。,3、竣工驗(yàn)收主體 由建設(shè)單位組織實(shí)施。 4、竣工驗(yàn)收條件 （1）完成工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容，達(dá)到竣工標(biāo)準(zhǔn)； （2）施工單位完成

47、對(duì)工程質(zhì)量自檢，并提出工程竣工報(bào)告； （3）勘察、設(shè)計(jì)單位確認(rèn)施工單位的工程質(zhì)量達(dá)到設(shè)計(jì)要求，并提出工程質(zhì)量檢查報(bào)告； （4）監(jiān)理單位對(duì)工程質(zhì)量完成檢查并確定合格，提出工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告； （5）有完整的竣工檔案資料（分期分批建設(shè)的住宅，除最后一批外，可暫不作要求；） （6）建設(shè)單位已按合同約定支付工程款，有證明； （7）施工單位與建設(shè)單位簽訂了工程質(zhì)量保修書； （8）規(guī)劃部門對(duì)工程是否符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要求進(jìn)行了檢查，出具認(rèn)可文件（分期分批建設(shè)的住宅，除最后一批外，可暫不作要求）； （9）公安消防、環(huán)保等部門出具許可文件（分期分批建設(shè)的住宅，除最后一批外，可暫不作要求）； （10）要求整頓的質(zhì)量問題

48、全部整改完畢。,（二）竣工驗(yàn)收程序和方法,1、竣工驗(yàn)收程序 （1）建設(shè)單位收到施工單位報(bào)告、勘察設(shè)計(jì)報(bào)告、監(jiān)理單位報(bào)告，組織施工單位、勘察設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、其他單位的專家組成驗(yàn)收組，制定驗(yàn)收方案； （2）在竣工驗(yàn)收7日前，向備案管理部門（質(zhì)量監(jiān)督站）申領(lǐng)建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表、建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，并書面通知質(zhì)監(jiān)站驗(yàn)收時(shí)間、驗(yàn)收地點(diǎn)、驗(yàn)收組名單； （3）備案管理部門（質(zhì)量監(jiān)督站）審查，符合要求的，發(fā)給兩表；不符合要求的，通知整改，重新確定驗(yàn)收時(shí)間。,2、建設(shè)單位組織竣工驗(yàn)收方法,（1）由參與各方匯報(bào)介紹工程合同履約情況和標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范執(zhí)行情況； （2）驗(yàn)收組審閱檔案資料； （3）驗(yàn)收組實(shí)地查驗(yàn)；

49、 （4）驗(yàn)收組形成驗(yàn)收意見。意見不一致時(shí)，協(xié)商解決；否則由建設(shè)行政主管部門或質(zhì)監(jiān)站裁決。,3、建設(shè)單位編寫工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告 （1）按照建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告（樣本）填寫； （2）應(yīng)附文件； 4、備案 （1）自竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，向備案部門（質(zhì)量監(jiān)督站）備案。 （2）提交備案文件 （3）備案部門收到建設(shè)單位備案文件和質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告后，在備案表上簽署文件收訖。備案表一式二份，一份由建設(shè)單位保存，一份由備案部門存檔。,第二節(jié) 住宅項(xiàng)目竣工交付使用許可制度,一、住宅項(xiàng)目竣工交付使用許可制度的基本涵義和作用 （一）住宅項(xiàng)目竣工交付使用許可制度的有關(guān)概念 1、住宅項(xiàng)目竣工 住宅項(xiàng)目按照批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)圖

50、紙和文件的內(nèi)容全部建成，達(dá)到入住居民使用的條件，經(jīng)過竣工驗(yàn)收合格的，稱為住宅項(xiàng)目竣工。 只有住宅項(xiàng)目達(dá)到入住居民的使用條件，才可以申辦交付使用許可手續(xù)。,2、住宅工程竣工驗(yàn)收,住宅一項(xiàng)或數(shù)項(xiàng)工程已按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，在施工單位預(yù)先完成自檢自驗(yàn)并認(rèn)為符合正式驗(yàn)收條件的基礎(chǔ)上，向建設(shè)單位辦理正式驗(yàn)收并移交手續(xù)，建設(shè)單位組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等各有關(guān)方面對(duì)住宅項(xiàng)目技術(shù)資料和實(shí)物進(jìn)行檢查驗(yàn)收，稱為住宅工程竣工驗(yàn)收。,3住宅項(xiàng)目竣工交付使用許可,住宅工程竣工驗(yàn)收合格后，相應(yīng)的市政、公用、公建配套項(xiàng)目也已完成，達(dá)到入住居民的使用條件，建設(shè)單位就可向政府住宅建設(shè)主管部門提出交付使用許可審核申請(qǐng)，住宅建設(shè)

51、管理部門在規(guī)定的期限內(nèi)按照確定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行綜合檢驗(yàn)。經(jīng)審核符合交付使用條件的住宅，按幢頒發(fā)住宅交付使用許可證，稱為住宅項(xiàng)目竣工交付使用許可。,二、新建住宅交付使用許可制度的主要內(nèi)容,（一）交付使用管理辦法實(shí)施的適用范圍及主管和協(xié)調(diào)部門 2、主管部門和協(xié)管部門 新建住宅交付使用審核及發(fā)證的主管部門是市房地局和各區(qū)（縣）房地局。 協(xié)同管理部門是各級(jí)計(jì)劃規(guī)劃、市政、電力、環(huán)衛(wèi)、環(huán)保、水務(wù)、工商、公安、財(cái)貿(mào)、郵電、教育、衛(wèi)生、民政和園林等部門。,（二） 住宅竣工交付使用申請(qǐng)的條件和管理原則,新建住宅工程竣工驗(yàn)收合格并備案后，已達(dá)到入住居民生活基本條件，可以交付使用的，住宅建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向市或區(qū)（縣）住宅建

52、設(shè)管理部門提出交付使用許可審核的申請(qǐng)。 這里提出了兩個(gè)申請(qǐng)交付使用的前提條件：一是住宅工程項(xiàng)目包括的各個(gè)單體及相應(yīng)的配套設(shè)施已經(jīng)竣工，并經(jīng)驗(yàn)收合格；二是已達(dá)到滿足入住居民生活基本條件需要。 新建住宅經(jīng)審核合格，取得住宅交付使用許可證后，方可交付使用。,（五）審核時(shí)間的規(guī)定及限制措施,新建住宅交付使用許可證是住宅開發(fā)建設(shè)單位交付使用住宅項(xiàng)目的依據(jù)，有了該證，方可到房地產(chǎn)管理部門辦理商品房注冊(cè)登記、入戶手續(xù)，居民才能入住。,三、住宅竣工交付使用許可證的申辦,第三節(jié) 住宅交付時(shí)的“兩書”提供,一、“兩書”制度的含義與特征 （一）新建住宅質(zhì)量保證書的含義與特征 新建住宅質(zhì)量保證書是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)銷售

53、的商品住宅建設(shè)質(zhì)量以書面的形式承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的承諾。 1、承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的主體是經(jīng)批準(zhǔn)的有行為能力的開發(fā)企業(yè)，有法律規(guī)定的對(duì)自己生產(chǎn)的產(chǎn)品質(zhì)量負(fù)責(zé)的責(zé)任、能力和資格。,（二）住宅使用說明書的含義與特征,住宅使用說明書是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)建設(shè)的住宅結(jié)構(gòu)、性能和各部位（部件）的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等，以書面形式向購房者作出的使用說明和注意事項(xiàng)。具有以下特點(diǎn)： 1、編制和提交住宅使用說明書的主體是建設(shè)單位，不是設(shè)計(jì)、施工或物業(yè)管理公司。 2、住宅使用說明書既是建設(shè)單位為方便住戶安全使用住宅而編制提交的指導(dǎo)性文書，也是向住戶發(fā)出的建設(shè)單位承擔(dān)質(zhì)量保證責(zé)任的前置條件的詳細(xì)說明，是住宅質(zhì)量保證書的配套性文件。 3、建設(shè)單位對(duì)住宅使用說明書介紹和說明的真實(shí)性、正確性和科學(xué)性負(fù)責(zé)。,第四節(jié) 物業(yè)的交接與前期物業(yè)管理,一、物業(yè)管理早期介入 （一） 早期介入的含義 1、物業(yè)管理服務(wù) 物業(yè)管理服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主、開發(fā)商和業(yè)主委員會(huì)委托，對(duì)已建成并經(jīng)竣工驗(yàn)收投入使用的房屋建筑物及其相關(guān)的公共設(shè)施進(jìn)行全面管理服務(wù)的經(jīng)營活動(dòng)。,2、物業(yè)管理早期介入的概念,物業(yè)管理的早期介入是指在住宅項(xiàng)目開始設(shè)計(jì)時(shí)起，由擬在竣工驗(yàn)收后接管物業(yè)進(jìn)行管理的企業(yè)主要管理人員、工程人員、維修人員參與介入，或請(qǐng)有