2011年?yáng)|莞樓市發(fā)展形勢(shì)分析32P

1、東莞樓市發(fā)展形勢(shì)分析,東莞中原研究部 2011年10月,目錄 Contents,歐債危機(jī)：,歐債危機(jī)發(fā)展圖示：,歐元區(qū)債務(wù)總額的份額,歐債危機(jī)蔓延歐洲，全球經(jīng)濟(jì)烏云密布。,歐債危機(jī)：,歐債危機(jī)發(fā)展階段：,希臘申請(qǐng)?jiān)?希臘稱在10年5月19日之前需要約90億歐元資金以度過(guò)危機(jī)。歐盟10日凌晨達(dá)成總額7500億歐元的穩(wěn)定機(jī)制。,歐債危機(jī),危機(jī),后續(xù)救援難產(chǎn) 歐盟對(duì)希臘的第二輪援助方案遲遲沒(méi)有出臺(tái)，而歐元區(qū)第三大經(jīng)濟(jì)體意大利的形勢(shì)也驟然緊張。,歐債危機(jī)：,各國(guó)債務(wù)與GDP比值：,歐洲幾乎所有國(guó)家都超過(guò)紅線，多米諾骨牌效應(yīng)隱憂重重！,各國(guó)赤字與GDP比值：,歐債危機(jī)：最新動(dòng)態(tài),北京時(shí)間10月14日，

2、標(biāo)普調(diào)降西班牙信用評(píng)級(jí)至AA- ，評(píng)級(jí)展望為負(fù)面！19日穆迪將西班牙國(guó)債評(píng)級(jí)由AA2下調(diào)至A1。,北京時(shí)間10月14日，德國(guó)第一季度經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率高達(dá)6.1%，二季度僅為0.1%！,歐債危機(jī)影響：,歐債危機(jī)下，歐元兌美元將長(zhǎng)期處于弱勢(shì)。,1,美元撤出歐洲、新興經(jīng)濟(jì)體，回流美國(guó)。,2,資產(chǎn)價(jià)格下跌、 樓市調(diào)整恐雪上加霜。,3,10月中旬，歐元兌美元面臨著1.39位置的阻力，仍低位徘徊。,歐元疲軟、大宗商品價(jià)格回落，美元回流，導(dǎo)致熱錢(qián)大規(guī)模撤出，對(duì)中國(guó)等新興經(jīng)濟(jì)體帶來(lái)負(fù)面影響。,每一輪經(jīng)濟(jì)危機(jī)的發(fā)生，都造成資產(chǎn)價(jià)格泡沫的破滅，中國(guó)樓市的隱憂也是逐漸浮現(xiàn)，恐將雪上加霜。,目錄 Contents,國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)

3、難題：,持續(xù)的緊縮政策，流動(dòng)性控制，造成融資環(huán)境惡化。,歐債危機(jī)影響逐漸凸顯，全球經(jīng)濟(jì)二次探底前景堪憂。,人民幣匯率、原材料成本、人工成本不斷上升，蠶食中小企業(yè)利潤(rùn)。,外資撤出風(fēng)險(xiǎn)激增，特別是外資撤出中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。（全球最大私募股權(quán)公司黑石集團(tuán)拋售上海調(diào)頻壹廣場(chǎng)）,經(jīng)濟(jì)難題,（歐元低迷、大宗商品價(jià)格回落， 資金出現(xiàn)回流美元。）,Next！造成經(jīng)濟(jì)增速下滑。,經(jīng)濟(jì)增速逐季下降：,國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP),前3季度GDP32.07萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)9.4%；其中，一季度增長(zhǎng)9.7%，二季度增長(zhǎng)9.5%，三季度增長(zhǎng)9.1%。逐季下降、與常規(guī)逐季增長(zhǎng)相反。,最新工業(yè)增加值，6月同比增長(zhǎng)15.1%，7月1

4、4.0%，8月13.5%。逐月下降，工業(yè)企業(yè)景氣指數(shù)下降。,中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速放緩日趨明顯！12年宏觀面更加不容樂(lè)觀。,CPI高位、信貸緊繃：,最新CPI走勢(shì)：6-9月，6.4% 6.5% 6.2% 6.1%。雖然沖高回落，但仍將長(zhǎng)期保持高位，貨幣政策難以轉(zhuǎn)向。,首套房貸利率：繼中國(guó)建設(shè)銀行在北京率先提高首套房貸利率后，已經(jīng)有14個(gè)城市開(kāi)始上調(diào)首套房貸款利率，包括廣州、深圳、上海、武漢、長(zhǎng)春、無(wú)錫等城市，東莞首套房利率也上浮5%30% ，甚至多家銀行暫停房貸。,所以，短期之內(nèi)貨幣政策難以轉(zhuǎn)向！年底信貸枯竭，對(duì)樓市的緊縮作用愈加明顯。,居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)(CPI),新增貸款余額,新增貸款余額：9月新增貸

5、款余額4700億元，創(chuàng)09年12月以來(lái)月度新低，信貸年尾枯竭效應(yīng)凸顯。,信貸從緊下的溫州民間借貸危機(jī)：,事件爆發(fā)：9月底，被稱作溫州“眼鏡大王”的浙江信泰集團(tuán)總裁胡福林出走美國(guó)留下10多億元欠債，溫州老板“跑路潮”成為焦點(diǎn)。3月至今，溫州已有80多家企業(yè)發(fā)生老板失蹤、公司破產(chǎn)事件，僅9月以來(lái)，就高達(dá)25起，包括信泰集團(tuán)、三旗集團(tuán)、波特曼、江南皮革等知名民企。,產(chǎn)生原因：1、貨幣緊縮，企業(yè)向銀行的正常融資渠道堵死，無(wú)奈轉(zhuǎn)向民間借貸。2、勞動(dòng)力價(jià)格上漲、原材料價(jià)格上漲、人民幣升值、稅負(fù)過(guò)重，沖擊中小企業(yè)生存空間。,規(guī)模與流向：根據(jù)央行溫州市中心支行的報(bào)告，溫州有1100億元民間借貸資金，占同期當(dāng)?shù)?/p>

6、銀行貸款的20%，民間借貸用于一般生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的占35%，用于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資或集資炒房的占20%，約220億元。,借貸利息：6月份溫州民間借貸綜合利率水平為24.4%，折合月息超過(guò)2分，出問(wèn)題的大部分超過(guò)4分。,溫州借貸危機(jī)造成，近期溫州客大量拋售房產(chǎn)。,后續(xù)影響：近期浦東新區(qū)張楊板塊，二手房掛牌中溫州客占了20%以上。廣州市場(chǎng)也出現(xiàn)溫州客拋售，大多比市場(chǎng)價(jià)格低10%20%。,東莞民間借貸：,東莞民間借貸規(guī)模：當(dāng)前東莞民間借貸規(guī)模約為380億元，相當(dāng)于同期商業(yè)銀行貸款規(guī)模的10%左右。,東莞民間借貸利息：東莞民間借貸月息為2%-4%，24分的利率，按100元錢(qián)借期一年，到期之后需要連本帶利還124

7、元到148元。,銀行信貸無(wú)門(mén)、轉(zhuǎn)民間借貸,東莞企業(yè),后續(xù)影響：蟄伏在東莞資本市場(chǎng)的大鱷、炒家不少，但這些錢(qián)最終去向如何，多少是進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，多少拿去做投資甚至投機(jī)，雖然沒(méi)有準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)，但民間借貸高利貸的風(fēng)險(xiǎn)不言而喻。 不時(shí)，也有鎮(zhèn)區(qū)本地房地產(chǎn)項(xiàng)目，傳出資金鏈岌岌可危，多方尋求合作開(kāi)發(fā)的消息。,銀行貸款無(wú)門(mén)、轉(zhuǎn)民間借貸，背后資金風(fēng)險(xiǎn)恐危及樓市。,東莞經(jīng)濟(jì)舉步維艱：,東莞經(jīng)濟(jì),數(shù)據(jù)說(shuō)話：,1-8月GDP：2107.20億元，同比增長(zhǎng)8.0%。遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全國(guó)、全省水平。,規(guī)模以上工業(yè)增加值1175.60億元，同比增長(zhǎng)10.5%。,3-8月累計(jì)出口總額增速走勢(shì)：19.8% 19.5% 17.3%15.9

8、% 14.3% 14.0%，累計(jì)逐月下滑。,固定資產(chǎn)投資總額610.91億元，同比增長(zhǎng)7.6%，增速緩慢，依賴投資也難扭轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)頹勢(shì)。,投資依然乏力,出口增速回落,消費(fèi)平穩(wěn)（社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增16%，唯一安慰的數(shù)據(jù)）,（歐美出口訂單銳減、利潤(rùn)下滑，企業(yè)轉(zhuǎn)內(nèi)銷(xiāo)舉步維艱）,國(guó)際環(huán)境、國(guó)內(nèi)環(huán)境，信貸政策多方造成，東莞經(jīng)濟(jì)舉步維艱,國(guó)內(nèi)樓市調(diào)控：,2010年4月17日,2011年3月,2011年4月上旬,2011年5月,新國(guó)十條,公布年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo),國(guó)務(wù)院督察組調(diào)研各地樓市調(diào)控,深圳、增城 限價(jià)令,2011年2-3月,限購(gòu)席卷全國(guó)30多城市,2011年1月26日,新國(guó)八條,2010年延續(xù)至今的樓

9、市調(diào)控，寄往政策放松預(yù)期全部落空。,2011年10月11日,佛山放松限購(gòu)被叫停！,目錄 Contents,保障房、商品房雙軌制漸行漸近：,截止9月底，保障房開(kāi)工986萬(wàn)套，開(kāi)工率達(dá)98%，“1000萬(wàn)套”目標(biāo)基本確定。, 10月10日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部稱，截至9月底，全國(guó)城鎮(zhèn)保障性住房已開(kāi)工986萬(wàn)套，開(kāi)工率98。15個(gè)省區(qū)市超目標(biāo)任務(wù)，其中北京新開(kāi)工保障性住房達(dá)到21萬(wàn)余套，超過(guò)年初確定的20萬(wàn)套目標(biāo)。,保障房、商品房雙軌制漸行漸近：,龐大的保障房、商品房供應(yīng)，將同步處于高位，價(jià)格調(diào)整壓力將更大。,保障房供應(yīng),商品房供應(yīng),11年1000萬(wàn)套； 未來(lái)5年3600萬(wàn)套！基本上與商品房供應(yīng)量“平起

10、平坐”，大約能解決1億人的住房問(wèn)題。,根據(jù)10年來(lái)商品住宅竣工量的年均復(fù)合增長(zhǎng)率計(jì)算，未來(lái)5年商品住宅供應(yīng)量約為4000萬(wàn)套，其中11年為623萬(wàn)套，以后每年大約為700萬(wàn)、800萬(wàn)套。,由政府主導(dǎo)的保障房將擠入商品房“一家獨(dú)大”的住宅市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入“商品房保障房”的雙軌制時(shí)代。,各地庫(kù)存進(jìn)入高位：,一線、二線城市，庫(kù)存紛紛進(jìn)入高位。,一線城市中，北京、上海、深圳、廣州新建商品住宅庫(kù)存總量高達(dá)3187萬(wàn)，同比增長(zhǎng)超過(guò)3成，而9月份，上述4個(gè)城市新建商品住宅共成交226萬(wàn)平方米，比去年同期下降45%，北京、上海、深圳消化周期25、18、13個(gè)月。,二線城市中，也進(jìn)入存銷(xiāo)比高壓階段。濟(jì)南、

11、南京、廈門(mén)、杭州新建商品住宅庫(kù)存總量為1320萬(wàn)平方米，比去年同期增35.9%，其中杭州新建商品住宅庫(kù)存282萬(wàn)平方米，同比增146.6%；南京庫(kù)存366萬(wàn)平方米，同比增68.1%。,在四季度受資金壓力影響，部分開(kāi)發(fā)商要加緊推盤(pán)，另一方面，調(diào)控繼續(xù)，成交低迷，開(kāi)發(fā)商促銷(xiāo)更大。,東莞庫(kù)存再次攀升：,截止9月底，東莞全市商品房存量600.59萬(wàn)，環(huán)比大幅增加12.51%，時(shí)隔1年再次踏上600萬(wàn)的關(guān)口。,根據(jù)東莞商品房的供應(yīng)節(jié)奏，以及樓市的發(fā)展趨勢(shì)，東莞樓市庫(kù)存預(yù)計(jì)將在12年3-5月達(dá)到高峰，樓市調(diào)整日趨明顯。,攀升,在明年國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境悲觀，樓市即將進(jìn)入雙軌制，又逢供應(yīng)激增、庫(kù)存高企的時(shí)候，樓市

12、調(diào)整將變得不可避免。,目錄 Contents,近期東莞樓市走勢(shì)：,“以價(jià)換量”逐漸成為共識(shí)，住宅價(jià)格穩(wěn)步回落。,以價(jià),換量,價(jià)格回落：除別墅之外住宅價(jià)格全面回落，9月住宅價(jià)格為8172元/，環(huán)比下降3.92%，連續(xù)2月下降。 供應(yīng)爆增：9月全市共36個(gè)新增供應(yīng)項(xiàng)目，總供應(yīng)面積為124.75萬(wàn)，環(huán)比增加242.00%，同比上升70.90%，住宅供應(yīng)量爆發(fā)增長(zhǎng)，12年將呈現(xiàn)嚴(yán)重供過(guò)于求。,年關(guān)將至，上半年擠壓貨量集中上市，供應(yīng)爆增。,5月及以前,6月,7月,8月,9月,金地外灘8號(hào)（首次開(kāi)盤(pán)均價(jià)6964） 御花苑天瓏灣（ 5萬(wàn)抵20萬(wàn)認(rèn)籌） 國(guó)際公館香榭里（ 10萬(wàn)抵30萬(wàn)） 東方華府（購(gòu)房有9折

13、優(yōu)惠） 黃旗山1號(hào)（6萬(wàn)抵18萬(wàn)） 天邑灣（ 72折）,碧桂園（均價(jià)5800元/) 五福里（交2萬(wàn)享受8.8折） 達(dá)鑫江濱新城（余貨特價(jià)59萬(wàn)） 萬(wàn)科紫臺(tái)（ 銀行團(tuán)購(gòu)享97折） 東海城堡（ 14號(hào)樓均價(jià)7500，再享97折）,葡萄莊園（別墅10萬(wàn)抵30萬(wàn)） 南國(guó)雅苑（ 1萬(wàn)低5萬(wàn)） 金地外灘8號(hào)（認(rèn)籌2萬(wàn)抵5萬(wàn)） 星城國(guó)際花園三期（ 96+96折雙重優(yōu)惠）,近期優(yōu)惠折扣變化：,之前“折扣”幅度、廣度逐漸擴(kuò)大。,品牌開(kāi)發(fā)商引領(lǐng)新一輪降價(jià)，碧桂園、外灘8號(hào)開(kāi)盤(pán)價(jià)低于預(yù)期。,濱江公館榮爵館 （2萬(wàn)抵10萬(wàn)） 深業(yè)御泉山 （2萬(wàn)抵7萬(wàn)） 萬(wàn)科紫臺(tái) （10萬(wàn)抵30萬(wàn)） 香檳雅苑 （2萬(wàn)抵5萬(wàn)）,新世紀(jì)星

14、城三期（認(rèn)購(gòu)1萬(wàn)抵3萬(wàn)和額外3個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠。） 豐泰觀山碧水二期（20萬(wàn)抵40萬(wàn)） 天驕峰景（ 8萬(wàn)抵20萬(wàn)） 沿海翡翠灣（最高可享30萬(wàn)開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠）,中信旗下：蘭溪谷特價(jià)單位8000元/左右； 萬(wàn)科旗下：10月萬(wàn)科城洋房大棲地5600起！,從加大折扣向直接調(diào)低開(kāi)盤(pán)價(jià)轉(zhuǎn)變,開(kāi)發(fā)商完成業(yè)績(jī)情況：,開(kāi)發(fā)商完成業(yè)績(jī)情況千差萬(wàn)別，即使排名前幾的開(kāi)發(fā)商業(yè)績(jī)完成情況也不樂(lè)觀；,年底急需沖量的開(kāi)發(fā)商：中信、光大、益田、中惠、金地、佳兆業(yè)、聯(lián)華國(guó)際等等。,動(dòng)作明顯的開(kāi)發(fā)商：中信（蘭溪谷）、金地（外灘8號(hào)）、益田（大運(yùn)城邦）、富通（天邑灣）。,1-9月銷(xiāo)售額排名：,目錄 Contents,樓盤(pán)降價(jià)分析：,中信森林湖蘭

15、溪谷,特價(jià)房源：13棟的2單元、3單元，共132套。面積：162.88、121.60。,價(jià)格走勢(shì)：9月開(kāi)始簽約，9月均價(jià)8415元/，10月均價(jià)8218元/。,整個(gè)蘭溪谷，產(chǎn)品面積與13棟相同的只有14棟，14棟上半年形勢(shì)較好入市，均價(jià)9146元/。,13棟降價(jià)了10.15%。,降價(jià)策略：拿出小面積產(chǎn)品打特價(jià)，不影響項(xiàng)目 高端品質(zhì)。,13#,樓盤(pán)降價(jià)分析：,金地外灘8號(hào),首次開(kāi)盤(pán)房源：9棟，10棟，共171套。面積：94.44、144.29為主。,實(shí)際價(jià)格：9棟均價(jià)6503元/，10棟7329元/。,與萬(wàn)江的上東國(guó)際二期、濱江公館榮爵館、葡萄莊園均價(jià)8000元/左右，下調(diào)明顯。,不算9棟，也比

16、片區(qū)均價(jià)降了10%左右。,降價(jià)策略：低于市場(chǎng)預(yù)期入市，先拿出中小戶型，一棟靠江、一棟靠近橋的樓棟低價(jià)入市，迅速打響知名度，后續(xù)在8、9月接連順勢(shì)加推。,10#,樓盤(pán)降價(jià)分析：,大朗碧桂園,特價(jià)房源：鳳翔苑1棟、2棟、4棟；鳳妍苑5-7棟；鳳馨苑8-10棟、12棟；共2241套。面積：82.74-89.97。,開(kāi)盤(pán)價(jià)格：精裝均價(jià)5800元/，毛坯起價(jià)4200元/。,最新10月簽約均價(jià)5543元/ ，去年底推出的少量洋房均價(jià)5964元/ 。,此次降價(jià)了約7.05%。,降價(jià)策略：雖然降價(jià)幅度不算太大，但由于推出的貨量巨大、宣傳到位，所以造成的轟動(dòng)效應(yīng)較好。,樓盤(pán)降價(jià)分析：,富通天邑灣,特價(jià)房源：碧水長(zhǎng)天花園2棟，合拼前共178套。戶型面積：95.39、88.33+36.74合拼=125.07 、51.22+91.45合拼=142.67 （一層合拼后3個(gè)單元，1個(gè)非合拼，2個(gè)合拼）,開(kāi)盤(pán)價(jià)格：9月均價(jià)6586元/，售出70套，銷(xiāo)售率39.33%。,2棟產(chǎn)品面積與3棟相同，3棟均價(jià)7262元/ 。,此次降價(jià)了9.30%。,降價(jià)策略：選擇合拼戶型，直接對(duì)外發(fā)布明降打折信息，但實(shí)際折扣遠(yuǎn)沒(méi)有宣傳的82折那么高。,江景,1#,2#,3#,4-5#,6#,7#,8#,9#,目前，僅剩1#沒(méi)有開(kāi)售，最靠江、景觀最好。,樓盤(pán)降價(jià)分析：,新世紀(jì)熙龍灣 洋房,特價(jià)房源：