房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)決策ppt課件

1、6 房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)決策,6.1 風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)決策概述 6.2 風(fēng)險(xiǎn)管理成本-效益分析 6.3風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 6.4 風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整折現(xiàn)率法 6.5 肯定當(dāng)量法,6.1.1 風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)決策,風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)決策是在風(fēng)險(xiǎn)識別、風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)的基礎(chǔ)上，判斷風(fēng)險(xiǎn)對 房地產(chǎn)開發(fā)方案的影響，并將風(fēng)險(xiǎn)的影響同開發(fā)方案的其他目標(biāo)構(gòu) 成一個多目標(biāo)問題進(jìn)行決策。,6.1.2 風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)決策的任務(wù),判斷某一風(fēng)險(xiǎn)管理措施在經(jīng)濟(jì)上的可行性； 判斷單一房地產(chǎn)項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的可行性； 在多個開發(fā)項(xiàng)目中選優(yōu) 。,6.1.3房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)指標(biāo)體系,房地產(chǎn)開發(fā)收益指標(biāo),期望凈現(xiàn)值E(NPV) 期望凈現(xiàn)值E(NPV)是指按基準(zhǔn)收益率或按風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整的折現(xiàn)率將項(xiàng)

2、目計(jì)算期內(nèi)各年的期望凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)初期的現(xiàn)值之和。 E(NPV)0，則項(xiàng)目不能接受。 E(NPV)0，項(xiàng)目可以接受； 期望凈現(xiàn)值E(NPV)0，說明開發(fā)方案按現(xiàn)值計(jì)算的投資收益率高于所有折現(xiàn)率。故可以接受。在選擇投資方案時(shí)，期望凈現(xiàn)值E(NPV)越大越好，說明項(xiàng)目收益水平越高。 期望內(nèi)部收益率E(IRR) 期望內(nèi)部收益率E(IRR)是指項(xiàng)目在整個計(jì)算期內(nèi)，各年期望凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。期望內(nèi)部收益率E(IRR)放映項(xiàng)目所占用資金的獲利能力。由于期望內(nèi)部收益率E(IRR)被作為項(xiàng)目的實(shí)際投資收益率，因此： E(IRR)基準(zhǔn)收益率或風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整得折現(xiàn)率，則項(xiàng)目不能接受。 E(IRR

3、)基準(zhǔn)收益率或風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整得折現(xiàn)率，可以考慮接受該項(xiàng)目； 開發(fā)失敗率PF 開發(fā)失敗率是放映開發(fā)方案收益風(fēng)險(xiǎn)的一個指標(biāo)，其定義有兩種： PFP（NPV0）（開發(fā)失敗率即為凈現(xiàn)值小于零的概率） PFP（IRRio）（開發(fā)失敗率即為內(nèi)部收益率小于基準(zhǔn)收益率的概率） 開發(fā)成功率PS 開發(fā)成功率反映開發(fā)方案投資成功的可靠性，定義為：PS1PF,6.1.3房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)指標(biāo)體系,風(fēng)險(xiǎn)效用的新定義,效用是對風(fēng)險(xiǎn)決策系統(tǒng)的客觀放映，不同的風(fēng)險(xiǎn)對決策系統(tǒng) 有不同的影響，故效用不同；對于同樣的風(fēng)險(xiǎn)，由于風(fēng)險(xiǎn)決策系 統(tǒng)存在差異，故對決策系統(tǒng)影響的客觀放映（即效用）也就不同。 效用取決于風(fēng)險(xiǎn)本身和決策系統(tǒng)兩個因素。

4、風(fēng)險(xiǎn)效用即風(fēng)險(xiǎn)對開發(fā)項(xiàng)目的影響，可用風(fēng)險(xiǎn)度RD、致命度FD 和激勵度PD三個指標(biāo)表示。,房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)效用指標(biāo),風(fēng)險(xiǎn)度RD 式中RD風(fēng)險(xiǎn)度； SD方案標(biāo)準(zhǔn)差； E(I)項(xiàng)目總投資的期望值； I0項(xiàng)目計(jì)劃總投資 對于不同方案，風(fēng)險(xiǎn)度RD越小越好。 對比第5章風(fēng)險(xiǎn)度的定義: 式中 RD風(fēng)險(xiǎn)度 SD方案標(biāo)準(zhǔn)差 E(R)方案的收益期望值 E0項(xiàng)目預(yù)期（計(jì)劃）收益值,致命度FD,致命度FD反映決策方案可能對決策者的不利影響程度，即致命程度。 致命度FD表現(xiàn)為對決策的限制與約束，致命度FD越大，決策越須謹(jǐn)慎。,激勵度PD,激勵度PD反映決策方案可能對決策者的有利影響程度，即對企 業(yè)今后成長的支持程度。 激

5、勵度PD表現(xiàn)為對決策者的激勵，激勵度PD越大，風(fēng)險(xiǎn)對項(xiàng)目 的有利影響越大，決策者越容易做出肯定的決策。,6 房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)決策,6.1 風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)決策概述 6.2 風(fēng)險(xiǎn)管理成本-效益分析 6.3 風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)方法 6.4 房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)指標(biāo)體系 6.5 房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)綜合評價(jià)決策,6.2.1 成本-效益分析,20世紀(jì)60年代,美國GreatSociety規(guī)劃中,費(fèi)用-效益分析法被用于公共衛(wèi)生、教育、勞動開發(fā)、社會福利等項(xiàng)目。 1965年，美國政府采用了成本-效益分析的預(yù)算體系，名為“計(jì)劃方案及預(yù)算體系”（planning，programming and budgeting system），把

6、預(yù)算、方案制定與項(xiàng)目選擇聯(lián)系起來。 從60年代后，成本-效益分析這種方法廣泛流行于各工業(yè)部門。整個工程系統(tǒng)消耗的費(fèi)用一般是從研制設(shè)計(jì)開始到服務(wù)期滿之間的下列各項(xiàng)費(fèi)用的折現(xiàn)總合：（1）研制與生產(chǎn)費(fèi)用；（2）倉儲與運(yùn)輸費(fèi)用；（3）技術(shù)改造費(fèi)用；（4）人員培訓(xùn)、日常運(yùn)行及意外損失等費(fèi)用。所有這些費(fèi)用均在不同時(shí)期支付，應(yīng)根據(jù)反映貨幣價(jià)值與時(shí)間關(guān)系的折現(xiàn)率，把它們折算到同一時(shí)間來計(jì)算。,風(fēng)險(xiǎn)管理成本-效益分析,所謂風(fēng)險(xiǎn)管理成本效益分析，就是根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確 定的開發(fā)目標(biāo)，利用數(shù)量分析方法計(jì)算、評估各方案的全部預(yù)期 成本和全部預(yù)期效益，通過比較凈效益及成本，以判斷風(fēng)險(xiǎn)管理 措施在經(jīng)濟(jì)上的可行性。,風(fēng)險(xiǎn)

7、管理成本,風(fēng)險(xiǎn)管理成本是指采用、維持風(fēng)險(xiǎn)管理措施所花費(fèi)的費(fèi)用。 包括三類費(fèi)用： 建造特殊防護(hù)設(shè)施的費(fèi)用支出和折舊； 從事風(fēng)險(xiǎn)管理的人員費(fèi)用； 與風(fēng)險(xiǎn)管理有關(guān)的咨詢、培訓(xùn)等費(fèi)用。,風(fēng)險(xiǎn)管理效益,風(fēng)險(xiǎn)管理效益是指采用風(fēng)險(xiǎn)管理措施后的效果，一般是指風(fēng) 險(xiǎn)管理措施避免或降低的風(fēng)險(xiǎn)事件損失。這類損失包括： 風(fēng)險(xiǎn)事件造成的直接經(jīng)濟(jì)損失； 受傷人員的時(shí)間成本及其工資支出； 受傷人員的治療、護(hù)理等費(fèi)用支出； 死亡人員的喪葬費(fèi)、撫恤金； 招聘、培訓(xùn)替補(bǔ)人員的支出及時(shí)間成本； 風(fēng)險(xiǎn)事件、損失造成員工士氣低落、效率降低帶來的損失； 風(fēng)險(xiǎn)事件、損失導(dǎo)致企業(yè)聲譽(yù)受損，導(dǎo)致產(chǎn)品銷售不暢、 融資成本增加、材料設(shè)備采購費(fèi)用增

8、加。 風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生后企業(yè)消除不良影響的支出。,股票A未來1年可上漲50的概率是20，而下跌30的概率是80；B上漲30的概率是80，最大下跌10的概率是20；A的預(yù)期最高漲幅B的預(yù)期最高漲幅，所以應(yīng)該買A。對嗎？,A的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為（0.50.20.30.8）-14， B的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為（0.30.80.10.2）22。 也就是說，投資股票B平均可以獲得每年22的收益， 投資股票A的結(jié)果是平均每年虧損14。 故應(yīng)選擇股票B,風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬,風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬是指投資者因承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)而獲得的超過時(shí)間價(jià)值的那 部分額外報(bào)酬。即: 風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬投資收益時(shí)間價(jià)值(投資額基準(zhǔn)利率) 這個基準(zhǔn)利率一般對企業(yè)來說使用的是貸款利率。在財(cái)

9、務(wù)管 理中，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬通常采用相對數(shù)，即風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率來加以計(jì)量。,風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率,所謂的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率即為投資者因承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)而獲得的超過時(shí)間 價(jià)值率的那部分額外報(bào)酬率，即風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬與原投資額的比率，即 風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬 / 投資額 風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率是投資項(xiàng)目報(bào)酬率的一個重要組成部分，如果不 考慮通貨膨脹因素，投資回報(bào)率就是無風(fēng)險(xiǎn)收益率與風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 之和。即 投資回報(bào)率=無風(fēng)險(xiǎn)收益率+風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率,風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整折現(xiàn)率法,風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整折現(xiàn)率法是用考慮了風(fēng)險(xiǎn)的貼現(xiàn)率來進(jìn)行項(xiàng)目的投資效益 指標(biāo)（如凈現(xiàn)值）的分析方法。 具體地，調(diào)整折現(xiàn)率法是將項(xiàng)目因承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)而要求的、與開發(fā)項(xiàng)目 風(fēng)險(xiǎn)程度相適應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，計(jì)入要求達(dá)到的收益率，構(gòu)成

10、按風(fēng)險(xiǎn)調(diào) 整的折現(xiàn)率，以調(diào)整的折現(xiàn)率對現(xiàn)金流進(jìn)行折現(xiàn)，并據(jù)此評價(jià)開發(fā)方案 的方法。 由于按風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整的折現(xiàn)率的高低取決于風(fēng)險(xiǎn)的大小，這就相當(dāng)于在 進(jìn)行項(xiàng)目投資決策時(shí)，計(jì)入了風(fēng)險(xiǎn)因素。因而，風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整折現(xiàn)率法成為 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)決策中最重要的方法或措施。,兩種按風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整的折現(xiàn)率的確定方法,憑經(jīng)驗(yàn)按風(fēng)險(xiǎn)的大小規(guī)定不同的折現(xiàn)率。一般而言，風(fēng) 險(xiǎn)越大，折現(xiàn)率越高。 根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)程度直接確定風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬，而后加上無風(fēng)險(xiǎn)收益率 作為按風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整的折現(xiàn)率。 風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整折現(xiàn)率的計(jì)算公式： K風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整折現(xiàn)率 io基準(zhǔn)貼現(xiàn)率 b風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償斜率 風(fēng)險(xiǎn)程度系數(shù),考慮風(fēng)險(xiǎn)后的期望凈現(xiàn)值計(jì)算公式,式中 E(NPV)項(xiàng)目的期望凈現(xiàn)值

11、 K按風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整的折現(xiàn)率 E(Yt)第t年凈現(xiàn)金流量的期望值 如果E(NPV)0，則表示在考慮風(fēng)險(xiǎn)后，項(xiàng)目仍 能達(dá)到規(guī)定的收益水平，可以接受。 如果E(NPV)0，意味著考慮風(fēng)險(xiǎn)后，項(xiàng)目不能達(dá)到規(guī)定收益水平，不能接受。,就某房地產(chǎn)項(xiàng)目提出了A、B兩種方案，其現(xiàn)金流量表見圖。設(shè)A、B兩種方案的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整折現(xiàn)率分別為6.8%和9.4%。據(jù)此進(jìn)行項(xiàng)目方案決策。,解：（1）計(jì)算A、B兩方案各年凈現(xiàn)金流量的期望值： E(A1)30000.2520000.510000.252000（萬元） E(A2)40000.2030000.6020000.203000（萬元） E(A3)25000.3020000.401

12、5000.302000（萬元） E(B2)25000.2010000.258000.551190（萬元） E(B3)60000.1040000.5020000.403000（萬元） （2）計(jì)算A、B兩方案的期望凈現(xiàn)值： （3）項(xiàng)目選優(yōu)： 考慮了風(fēng)險(xiǎn)后，A、B兩個方案的期望凈現(xiàn)值均大于0，且A方案的 凈現(xiàn)值大于B方案，故選A方案。,風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整折現(xiàn)率法的優(yōu)缺點(diǎn),風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整折現(xiàn)率法主要通過調(diào)整項(xiàng)目現(xiàn)金流量的折現(xiàn)率（貼現(xiàn)率）來考 慮風(fēng)險(xiǎn)程度，在技術(shù)處理上比較方便，得到了廣泛的應(yīng)用。但是，這種方法 混淆了時(shí)間價(jià)值和風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值的概念，把風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值也以貼現(xiàn)率的形式來加以考 慮，這意味著風(fēng)險(xiǎn)將隨著時(shí)間的推移而加大，這

13、在有些情況下并不完全與事 實(shí)相符合。為此，人們又提出了肯定當(dāng)量法。,肯定當(dāng)量法的基本思路,先用一個系數(shù)把有風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)金流量調(diào)整為無風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)金流量， 然后再用無風(fēng)險(xiǎn)貼現(xiàn)率去計(jì)算凈現(xiàn)值。則凈現(xiàn)金流量去期望值計(jì)算 公式如下： 式中 dt第t年肯定當(dāng)量系數(shù) E(Yt)第t年凈現(xiàn)金流量的期望值 io無風(fēng)險(xiǎn)折現(xiàn)率（基準(zhǔn)貼現(xiàn)率） 如果E(NPV)0，項(xiàng)目可以接受； 如果E(NPV)0，拒絕該項(xiàng)目。,例 就某房地產(chǎn)項(xiàng)目提出了A、B兩種方案，其現(xiàn)金流量表見圖。設(shè)A、B兩種方案的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整折現(xiàn)率分別為6.8%和9.4%?；鶞?zhǔn)貼現(xiàn)率為6%。據(jù)此進(jìn)行項(xiàng)目方案決策。,解：（1）由肯定當(dāng)兩系數(shù)表（趙世強(qiáng)P148）查出各年的肯

14、定當(dāng)量系數(shù)： dA10.6 dA20.8 dA30.8 dB20.4 dB30.5 （2）計(jì)算A、B兩方案各年凈現(xiàn)金流量的期望值： E(A1)30000.2520000.510000.252000（萬元） E(A2)40000.2030000.6020000.203000（萬元） E(A3)25000.3020000.4015000.302000（萬元） E(B2)25000.2010000.258000.551190（萬元） E(B3)60000.1040000.5020000.403000（萬元） （3）將各年肯定當(dāng)量系數(shù)代入凈現(xiàn)金流量期望值計(jì)算公式： 得： （4）項(xiàng)目方案決策： 有計(jì)算結(jié)

15、果可知，E(NPVB)0, 方案B為否定方案；E(NPVA)0，所以方案A為優(yōu)選方案。,本章重點(diǎn)內(nèi)容,（1）風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)決策的任務(wù)包括： 判斷某一風(fēng)險(xiǎn)管理措施在經(jīng)濟(jì)上的可行性；判斷單一房地產(chǎn)項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的可行性；在多個開發(fā)項(xiàng)目中選優(yōu) 。 （2）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)主要指標(biāo)：開發(fā)方案的收益、風(fēng)險(xiǎn)效用、總投資、工期。 （2）風(fēng)險(xiǎn)管理成本效益分析：根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確定的開發(fā)目標(biāo)，利用數(shù)量分析方法計(jì)算、評估各方案的全部預(yù)期成本和全部預(yù)期效益，通過比較凈效益及成本，以判斷風(fēng)險(xiǎn)管理措施在經(jīng)濟(jì)上的可行性。 （3）風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率：即為投資者因承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)而獲得的超過時(shí)間價(jià)值率的那部分額外報(bào)酬率，即風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬與原投資額的比率。 （4）風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整折現(xiàn)率法：是用考慮了風(fēng)險(xiǎn)的貼現(xiàn)率來進(jìn)行項(xiàng)目的投資效益 指標(biāo)（如凈現(xiàn)值）的分析方法。 （5）肯定當(dāng)量法：先用一個系數(shù)把有風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)金流量調(diào)整為無風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)金流量，然后再用無風(fēng)險(xiǎn)貼現(xiàn)率去計(jì)算凈現(xiàn)值。,課堂練習(xí)題,某房地產(chǎn)開發(fā)公司獲得60