工程經(jīng)濟(jì)學(xué)課程設(shè)計(jì)2

1、 四川理工學(xué)院課程設(shè)計(jì)工程經(jīng)濟(jì)學(xué)課程設(shè)計(jì)學(xué) 生： 學(xué) 號(hào)：專 業(yè)： 班 級(jí)： 指導(dǎo)教師： 四川理工學(xué)院建筑工程學(xué)院 二O一二年六月目 錄一、項(xiàng)目概況2二、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度3三設(shè)項(xiàng)目法人項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)9四敏感性分析10五財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論10六、社會(huì)評(píng)價(jià)101項(xiàng)目對(duì)社會(huì)影響分析2項(xiàng)目對(duì)所在地的互適性分析3社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論七、風(fēng)險(xiǎn)分析121敏感性分析2定性分析3投資風(fēng)險(xiǎn)的控制八、研究結(jié)論與建議151推薦方案的總體描述2推薦方案的優(yōu)缺點(diǎn)描述九、附圖、附表18十、結(jié)論與建議231.結(jié)論2.建議一.項(xiàng)目概況：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一。發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有利于加快我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)

2、整，從而促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展?，F(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)（尤其住宅經(jīng)濟(jì)）是我國新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，可以拉動(dòng)一系列行業(yè)發(fā)展?，F(xiàn)今，國家為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，滿足廣大人民群眾的住房需求，提倡大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。我們公司為了響應(yīng)國家的安居工程，決定規(guī)劃、開發(fā)現(xiàn)代花園。（1）擬建地點(diǎn)擬建于關(guān)東科技工業(yè)園內(nèi)，東臨關(guān)山三路，南接大黃村，西連武漢鼓風(fēng)機(jī)廠、市消聲器廠，北靠武黃路，路對(duì)面是原武漢城建學(xué)院、馬鞍山森林公園。（2）建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)自有資金為3870萬元，現(xiàn)代花園項(xiàng)目規(guī)劃總用地10 萬平方米，建筑面積12.9 萬平方米，其中住宅11.6 萬平方米，公建1.3 萬平方米。總居住戶數(shù)996戶，規(guī)劃總居住人口31

3、87 人，容積率1.29，綠化覆蓋率45%。小區(qū)內(nèi)設(shè)幼兒園、配套有會(huì)所、文化中心、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、集貿(mào)市場、居委會(huì)、派出所等設(shè)施。（3）項(xiàng)目投入總資金及效益情況本項(xiàng)目投入自有資金3870萬元，貸款6453.3669萬元，再加上房屋預(yù)售款，共投入總資金19128。9843 萬元。（4）主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)技 術(shù) 經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo)項(xiàng)目單位數(shù)量占地總面積平方米100000總建筑面積平方米129000居住建筑面積平方米116460公共建筑面積平方米13000居住居數(shù)戶128.84平均每戶建筑面積平方米130平均每戶居住人數(shù)人3.2容積率1.29綠化率%45住宅棟數(shù)棟45平均層數(shù)層6.53地下車庫面積平方米4820

4、停車位個(gè)240二、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度為了爭取時(shí)間，縮短工期，保質(zhì)保量完成工程，本項(xiàng)目決定采取平行施工方式。本項(xiàng)目工程計(jì)劃自2003 年7 月開工，至2005 年6 月竣工，總工期2 年。為了節(jié)約投資，決定分區(qū)分階段開發(fā)。據(jù)市場分析，預(yù)計(jì)每期推出商品房有50%可采用分期付款的形式預(yù)售，按市場吸納能力及公司開發(fā)能力、資金籌措的可能性，本項(xiàng)目工程開發(fā)建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃安排，如下表所示2003.42005.6 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表2003.42005.6 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表時(shí) 間任 務(wù)2003 年 4 月至 12 月2004 年 1 月至 12 月2005 年 1 月至 6 月2 季度3 季度4 季度1 季度2 季

5、度3 季度4 季度1 季度2 季度456789101112123456789101112123456可行性項(xiàng)目審規(guī)劃設(shè)計(jì)主體工程主體工程綠化工程3、投資估算1 、根據(jù)擬訂項(xiàng)目的開發(fā)方案，確定各開發(fā)項(xiàng)目的工程數(shù)量本建設(shè)項(xiàng)目總占地面積約10 萬平方米，總建筑面積接近13 萬平方米（其中公建面積約1.3 萬平方米），總戶數(shù)996 戶，地下停車場0.7 萬平方米，綠化面積近4.5 萬平方米，容積率1.3。小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃“一中心四組團(tuán)”，中心區(qū)天然山石人工瀑布，周邊四個(gè)組團(tuán)各成體系、各具特色。小區(qū)內(nèi)有托兒所、小商場、銀行等。該土地的地塊開發(fā)成本（包括安置費(fèi)和土地批租費(fèi)）為：（1）拆遷安置費(fèi)：項(xiàng)目用地范圍內(nèi)

6、建筑物的拆遷安置費(fèi)主要分為：a. 居民安置費(fèi)：200 戶居民每戶16.77萬元計(jì)算b. 房屋拆除費(fèi)：以每平方米258 元計(jì)算，共拆除房屋面積2800 平方米c. 其他費(fèi)用：主要指拆遷安置管理費(fèi)，按上述各項(xiàng)之和2%計(jì)算。（2）土地批租費(fèi)：主要包括土地出讓金、回源費(fèi)和市政工程配套費(fèi)，共計(jì)516 萬人民幣。項(xiàng)目的供水、雨，污水排放、供熱、供電、供氣以及電信方面的配置情況如下：供水：在鼓風(fēng)小區(qū)東側(cè)有現(xiàn)狀DN1000mm 上水管線，本項(xiàng)目上水可從上述干線引入。雨，污水排放：武黃路大街現(xiàn)有現(xiàn)狀DN2100 毫米的雨水管線和DN1800 毫米的污水管線，可以就進(jìn)排入供熱：擬從武黃路新敷設(shè)的供熱干線接入。供電

7、：擬采用雙路供電，一路從鼓風(fēng)機(jī)廠開閉站引一條10 千伏電纜，接入小區(qū)內(nèi)配電室；另一路可由東鑫飯店配電室引入?？紤]留有余地，變壓器容量為8000 千伏安。供氣：已由魯磨路引入了天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調(diào)壓站。通過天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。本項(xiàng)目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎(chǔ)設(shè)施配套，均由武漢宏達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司統(tǒng)一開發(fā)，各種設(shè)施接口均至本項(xiàng)目紅線內(nèi)。目前，本項(xiàng)目建設(shè)場地以達(dá)到“三通一平”，其他配套設(shè)施將與住宅建設(shè)同步進(jìn)行。電信：本項(xiàng)目預(yù)計(jì)需裝機(jī)容量為820 門的程控交換機(jī)，擬由洪山區(qū)電話局從831 開設(shè)下屬分局解決。路網(wǎng)布置：道路為小區(qū)主干道和組團(tuán)內(nèi)部道路兩極。主干道把

8、小區(qū)中心、四個(gè)組團(tuán)和幼托串在一起，形成“樹枝狀”道路系統(tǒng)。小區(qū)內(nèi)綠化及景點(diǎn)建設(shè)：計(jì)劃小區(qū)綠化覆蓋率45%。區(qū)內(nèi)修建一個(gè)面積約1000 平米的小廣廠，建兩個(gè)小涼亭，此外，小區(qū)道路兩旁還要種植樹木，安裝路燈。2、根據(jù)概算定額指標(biāo)，確定單位工程造價(jià)根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的工程量可得：總投資估算匯總表序號(hào)項(xiàng)目費(fèi)用名稱金額（萬元）1土地開發(fā)費(fèi)5266.50242建筑工程費(fèi)6916.5933安裝工程費(fèi)2652.85924其他投資費(fèi)2671.40945項(xiàng)目管理費(fèi)160.2186不可遇見費(fèi)240.33997建設(shè)期利息1221.06248總投資19128.9843開發(fā)項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資估算表序號(hào)項(xiàng)目費(fèi)用名稱金額（萬元）1土

9、地開發(fā)費(fèi)5266.50242建設(shè)工程費(fèi)9569.4522建筑工程費(fèi)6916.593安裝工程費(fèi)2652.85923其他投資費(fèi)2671.40944項(xiàng)目管理費(fèi)160.2185不可預(yù)見費(fèi)240.33996建設(shè)期利息121.06247項(xiàng)目投資總額19128.98434、融資方案的資金與方式a) 籌措和利用自有資金 3870 萬元b) 用銀行貸款 6453.3669 萬元，利率 7%c) 房屋預(yù)售，俗稱“賣樓花”，預(yù)計(jì)房屋預(yù)售金可達(dá) 7584.555 萬元。序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)期2003200420052006小計(jì)1投資1.1分年計(jì)劃35%35%30%100%1.2建設(shè)投資6267.77466267.774653

10、72.372717907.92191.3建設(shè)期利息137.6301342.5853370.4235370.42351221.0624小計(jì)19128.98432資金籌措2.1自有資金387038702.2貸款2397.77463570.539448505296453.36692.3銷售款收入2697.23524887.31987584.5555、收入估算戶 型 分 配 表樓型戶型格式面積（）數(shù)量（套）A3 室 2 廳 2 衛(wèi) 1 廚 1 陽臺(tái)128.5264B3 室 2 廳 2 衛(wèi) 1 廚 2 陽臺(tái)131.2264C2 室 2 廳 1 衛(wèi) 1 廚 1 陽臺(tái)90.0880D3 室 2 廳 2 衛(wèi)

11、1 廚 3 陽臺(tái)168.4480E4 室 2 廳 3 衛(wèi) 1 廚 2 陽臺(tái) 1 書房181.2690F3 室 2 廳 3 衛(wèi) 1 廚 2 陽臺(tái) 1 書房165.8290G3 室 1 廳 1 衛(wèi) 1 廚 1 陽臺(tái)90.79264H2 室 1 廳 1 衛(wèi) 1 廚 1 陽臺(tái)81.44264戶型：A 單價(jià)按 26 萬元（套）算，B 單價(jià)按 27 萬元（套）算，C 單價(jià)按 18 萬元（套）算D 單價(jià)按 34 萬元（套）算，E 單價(jià)按 39 萬元（套）算，F(xiàn) 單價(jià)按 35 萬元（套）算，G 按 16.5 萬元（套）算，H 單價(jià)按 15 萬元（套）算。地下車庫停車位 240 個(gè)，每個(gè)按 10 萬元計(jì)算。三設(shè)

12、項(xiàng)目法人項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)1.銷售收入、銷售稅金及附加估算表（見附表2）2.損益和利潤分配表（見附表3）3.財(cái)務(wù)指標(biāo)1）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）與財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)金流量表，可計(jì)算出財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）=7355.2317萬元財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)=27.50%經(jīng)過表中計(jì)算可知，項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）0,表明項(xiàng)目除達(dá)到基準(zhǔn)的收益率外，還能后的超過收益，具有財(cái)務(wù)上，經(jīng)濟(jì)上的可行性，項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）10%且水平較高，表明項(xiàng)目具有盈利能力，故可行。2）項(xiàng)目投資利潤率 投資利稅率 投資回收期 借款償還期項(xiàng)目總投資額為19128.9843萬元，

13、總銷售收入為19909.8368萬元，總銷售利潤額為9171.5388萬元（見損益和利潤分配表）投資利潤率平均利潤總額/總投資額10047.95銷售利潤率平均利潤總額/銷售收入10030.66投資回收期4.27年（根據(jù)現(xiàn)金流量表） 3）流動(dòng)資金流動(dòng)資金估算表（見附表1）四敏感性分析編制敏感性分析表（見附表5）繪制敏感性分析圖（見附圖1）五財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論本房地產(chǎn)投資開發(fā)方案在財(cái)務(wù)方面是完全可行的。六、社會(huì)評(píng)價(jià)1項(xiàng)目對(duì)社會(huì)影響分析隨著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場已成為國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，尤其是住宅房地產(chǎn)的開發(fā)已成為房地產(chǎn)開發(fā)市場的核心，它對(duì)拉動(dòng)我國國民經(jīng)濟(jì)的增長起到了至關(guān)重要的作用隨著人民生活水平

14、的提高，人們對(duì)住房的需求不僅僅滿足于有一個(gè)基本的居住條件，人們現(xiàn)在更加重視居住的質(zhì)量，居住的環(huán)境（包括室內(nèi)環(huán)境和室內(nèi)環(huán)境），本小區(qū)的建房目標(biāo)就是要建造適合人們居住生活的良好的環(huán)境。本小區(qū)的建設(shè)不但可以為大量武漢居民提供高質(zhì)量的住房，解決人們對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的需求，還給該地區(qū)的人文、自然環(huán)境帶來了巨大的改善：本小區(qū)的將綠化面積達(dá)到45%，由于本小區(qū)地處各大高校附近將會(huì)吸引大批高校教師前來居住。除此以外，由于該項(xiàng)目的建設(shè)，將會(huì)帶來大量的就業(yè)機(jī)會(huì)。小區(qū)的建設(shè)過程將會(huì)給包括設(shè)計(jì)院、施工單位、監(jiān)理單位等提供許多機(jī)會(huì)。小區(qū)建好以后，要想維護(hù)小區(qū)良好的室外環(huán)境，必須大量人員進(jìn)行維護(hù)，這就給許多物業(yè)公司提供了機(jī)會(huì)。

15、可見，本項(xiàng)目的建設(shè)將會(huì)給社會(huì)提供大量的就業(yè)機(jī)會(huì)。2項(xiàng)目對(duì)所在地的互適性分析該項(xiàng)目開發(fā)完畢后，所在地人流，車流將有很大的增量，對(duì)交通和市場將有更高的要求。但考慮到該地區(qū)地處大學(xué)城附近，周圍的交通條件較好。建成后交通和市場環(huán)境應(yīng)大體滿足需求。對(duì)于居民子女的上學(xué)問題也是人們比較關(guān)心的問題。該地區(qū)的教學(xué)環(huán)境還是相當(dāng)不錯(cuò)，在小區(qū)附近有關(guān)山中學(xué)，華中理工附屬中學(xué)，華中科技大學(xué)等。居民子女在這兒能享受很好的學(xué)習(xí)環(huán)境。3社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論總的說來，該項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)社會(huì)各個(gè)領(lǐng)域的發(fā)展都有拉動(dòng)作用。對(duì)社會(huì)的發(fā)展是有積極的作用。項(xiàng)目建設(shè)對(duì)社會(huì)的影響及相關(guān)措施社會(huì)因素影響范圍程度可能出現(xiàn)的后果措施建議對(duì)居民收入的影響項(xiàng)目市場

16、價(jià)格與工薪階層居民收入平衡，但對(duì)低收入居民影響較大無嚴(yán)重后果較為適應(yīng)可以采用分期付款等多種付款方式對(duì)居民生活水平與生活質(zhì)量的影響影響到小區(qū)的居住人員。提高人們的住房質(zhì)量，提高了小區(qū)人民的生活水平對(duì)居民就業(yè)的影響對(duì)武漢的下崗職工、設(shè)計(jì)院、施工單位、監(jiān)理單位物業(yè)管理公司等產(chǎn)生積極的影響提高居民就業(yè)率吸納無業(yè)居民就業(yè)對(duì)不同利益群體的影響項(xiàng)目投資經(jīng)營方、項(xiàng)目出售對(duì)象、管理方、政府部門范圍較小項(xiàng)目投資經(jīng)營方獲得較大利潤，提高了居民的生活質(zhì)量。定價(jià)要兼顧各方，按政策承建項(xiàng)目對(duì)地區(qū)、文化、教育、衛(wèi)生的影響文化、教育、衛(wèi)生方面范圍廣增添文化氣氛、促進(jìn)教育事業(yè)、形成健康衛(wèi)生環(huán)境持續(xù)發(fā)展對(duì)地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)服務(wù)質(zhì)

17、量和城市化進(jìn)程的影響基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)服務(wù)質(zhì)量等各方面范圍廣促進(jìn)地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量，加快城市化進(jìn)程持續(xù)發(fā)展對(duì)少數(shù)民族風(fēng)俗習(xí)慣和宗教影響無無無七、風(fēng)險(xiǎn)分析為了確保風(fēng)險(xiǎn)分析的質(zhì)量，有必要對(duì)現(xiàn)代花園投資過程中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行科學(xué)的分析，使投資決策者能更好地把握風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)和變化規(guī)律，從而采取相應(yīng)的措施或?qū)Σ邅頊p少風(fēng)險(xiǎn)損失。1敏感性分析敏感性分析表（見附表5）敏感性分析圖（見附圖1）2定性分析.自然風(fēng)險(xiǎn)自然風(fēng)險(xiǎn)是指由于自然因素的不確定性對(duì)房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程和經(jīng)營過程造成的影響，以及對(duì)房地產(chǎn)商品產(chǎn)生直接破壞，從而對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者造成經(jīng)濟(jì)上的損失。自然風(fēng)險(xiǎn)因素主要包括：火災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)暴風(fēng)

18、險(xiǎn)、洪水風(fēng)險(xiǎn)、雪災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)、氣溫風(fēng)險(xiǎn)。.政策風(fēng)險(xiǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)是指由于政策的潛在變化給房地產(chǎn)市場中商品交換者與經(jīng)營者帶來各種不同形式的經(jīng)濟(jì)損失。政府的政策對(duì)房地產(chǎn)的影響是全局性的，因而，由于政策的變化而帶來的風(fēng)險(xiǎn)將對(duì)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大的影響。所以，應(yīng)該密切關(guān)注房地產(chǎn)政策的變化趨勢，以便及時(shí)處理由此而引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。政策風(fēng)險(xiǎn)因素又可分為以下幾類：政治環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)體制改革風(fēng)險(xiǎn)、土地使用制度改革風(fēng)險(xiǎn)、住房制度改革風(fēng)險(xiǎn)、金融政策改革風(fēng)險(xiǎn)、環(huán)保政策變化風(fēng)險(xiǎn)、建筑安全條例變化風(fēng)險(xiǎn)、審批手續(xù)過程風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)。.經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)因國民經(jīng)濟(jì)狀況變化風(fēng)素主要是指一系列與經(jīng)濟(jì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān)的不確定因素。包括：市場供求風(fēng)險(xiǎn)

19、、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、地價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)、工程招投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)、國民經(jīng)濟(jì)狀況變化風(fēng)險(xiǎn)。.技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)是指由于科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步、技術(shù)結(jié)構(gòu)以及相關(guān)變量的變動(dòng)給房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者可能帶來的損失。包括：建筑材料改變和更新的風(fēng)險(xiǎn)、建筑施工技術(shù)和工藝革新的風(fēng)險(xiǎn)、建筑設(shè)計(jì)變動(dòng)或計(jì)算失誤的風(fēng)險(xiǎn)、設(shè)備故障或損壞的風(fēng)險(xiǎn)、建筑生產(chǎn)力因素短缺風(fēng)險(xiǎn)、施工事故風(fēng)險(xiǎn)、市場供求風(fēng)險(xiǎn)。.社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)因素主要是指由于人文社會(huì)環(huán)境因素的變化對(duì)房地產(chǎn)市場的影響，從而給從事房地產(chǎn)商品生產(chǎn)和經(jīng)營的投資者帶來損失的可能性。房地產(chǎn)市場的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)因素主要有城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)、區(qū)域發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)、公眾干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)、住客干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)、治安風(fēng)險(xiǎn)。.內(nèi)部決策和管

20、理風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部決策和管理風(fēng)險(xiǎn)是指由于開發(fā)商策劃失誤、決策失誤或經(jīng)營管理不善導(dǎo)致預(yù)期的收入水平不能夠?qū)崿F(xiàn)，包括投資方式、地點(diǎn)、類型風(fēng)險(xiǎn)選擇、人、財(cái)、物組織管理風(fēng)險(xiǎn)等。3投資風(fēng)險(xiǎn)的控制及早地發(fā)現(xiàn)或預(yù)測到這些風(fēng)險(xiǎn)并能及時(shí)地采取有效的措施，化解或緩和、減輕、控制這些風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資的成功在很大程度上依賴于對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)和管理。該項(xiàng)目控制風(fēng)險(xiǎn)的方式包括三項(xiàng)措施：.通過加快進(jìn)度來回避風(fēng)險(xiǎn)開發(fā)經(jīng)營周期越長項(xiàng)目建成以后的經(jīng)濟(jì)形勢就越難預(yù)測。其次，開發(fā)經(jīng)營周期越長項(xiàng)目建成以后的政治形勢也越難預(yù)測。所以回避房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的辦法快完成開發(fā)項(xiàng)目。針對(duì)該項(xiàng)目，我們采取提高選址的速度、利用法律手段、來保證遷址工作的順利進(jìn)行

21、、采用招投標(biāo)的辦法和建設(shè)單位簽訂具有法律效應(yīng)的承包合同，以保證資金 的充分供應(yīng)，與建筑材料等物資供應(yīng)賞簽訂施工材料供應(yīng)合同。這樣極可能避免不必要因素的影響。.通過市場調(diào)查來降低風(fēng)險(xiǎn)通過市場調(diào)查，獲得盡可能多的信息。獲得的信息有關(guān)投資環(huán)境和投資項(xiàng)目的市場信息越多，作出的預(yù)測就越精確，從而能進(jìn)行正確的科學(xué)的決策，包括投資項(xiàng)目的選擇、區(qū)位的選擇、時(shí)機(jī)的選擇、融資的選擇、租售的選擇等等。這樣就能把不確定性降低到最低限度，較好地控制房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險(xiǎn)。.通過加強(qiáng)管理來控制風(fēng)險(xiǎn)良好的項(xiàng)目管理是重要的保證。從投資開發(fā)來看，項(xiàng)目全過程的投資、進(jìn)度和質(zhì)量是重點(diǎn)。聘請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)專家進(jìn)行指導(dǎo)是非常有必要的，

22、可以有效地減少經(jīng)營費(fèi)用、提高收益水平，進(jìn)而降低并控制風(fēng)險(xiǎn)。八、研究結(jié)論與建議1推薦方案的總體描述武漢光谷的各項(xiàng)建設(shè)項(xiàng)目的全面啟動(dòng)，再加上道路重修拓寬，中國加入WTO后,投資政策再一次放寬。通過研究本區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢, 調(diào)查市場行情，研究周邊地段樓盤銷售形式，經(jīng)過深入研究論證，該商品住宅項(xiàng)目盈利可能性較大，投資機(jī)構(gòu)決定實(shí)行獨(dú)資開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)的投資方式。2推薦方案的優(yōu)缺點(diǎn)描述.優(yōu)點(diǎn)1）項(xiàng)目擁有較好的投資環(huán)境與機(jī)遇國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、住房制度改革的深入，政府對(duì)公司開發(fā)本項(xiàng)目的鼎力支持，居民對(duì)改善居住條件的期望與購買力水平，這些基本方面為本項(xiàng)目提供了一個(gè)較好的投資環(huán)境與機(jī)遇。2）項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有

23、較強(qiáng)的可行性 * 項(xiàng)目總建筑面積: 12.9萬平方米 * 項(xiàng)目總投資: 19128.9843萬元 * 項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值:7355.2317萬元 * 項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率:27.50% 上述經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是根據(jù)目前的市場形勢對(duì)預(yù)期目標(biāo)利潤估算的結(jié)果。3）項(xiàng)目具有突出優(yōu)勢* 在附近區(qū)域與現(xiàn)代花園的競爭對(duì)手較少* 現(xiàn)代花園小區(qū)的定位屬中檔次，在同一供需圈內(nèi)缺少可替代物業(yè)，且需求量較大* 公司的資金具有優(yōu)勢* 項(xiàng)目擁有較好的周邊環(huán)境（包括自然、人文、交通等環(huán)境）* 項(xiàng)目所處地塊的發(fā)展前景較好4）項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較小 本項(xiàng)目屬于大面積、大規(guī)模開發(fā)，在項(xiàng)目開發(fā)過程中可享受政府提供的諸多優(yōu)惠政策，因此，只要在實(shí)施中輔

24、以全過程科學(xué)決策控制，應(yīng)能穩(wěn)獲預(yù)期投資收益。2.存在問題 1）項(xiàng)目規(guī)模較大，時(shí)間較緊，開發(fā)過程中各方面工作協(xié)調(diào)難度大。 2）項(xiàng)目獨(dú)一無二的品位定位有一定難度，盡管設(shè)計(jì)工作一經(jīng)完成，其定位也就相應(yīng)確定，但在實(shí)施過程中仍需要根據(jù)具體情況不斷完善。 3）房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈，公司需要建立一支高素質(zhì)的營銷隊(duì)伍，或采取委托銷售的方式。3.主要爭論與意見分歧通過調(diào)查市場行情，研究周邊地段樓盤銷售形式，及本區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢。房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)就該商品住宅項(xiàng)目的開發(fā)提出了兩個(gè)方案。方案（1）為大面積開發(fā)，方案（2）為小面積開發(fā)。兩方案的建設(shè)經(jīng)營期都為5年。大面積開發(fā)的貸款多于小面積開發(fā)。根據(jù)該地對(duì)住宅需求的預(yù)測，

25、前兩年需求量較高的概率為0.7 ,需求量較低的概率為0.3 ,后三年需求量較高的概率為0.9 ,需求量較底的概率為0.1 在這種情況下用決策樹分析計(jì)算知：大面積開發(fā)期望值：NPV（1）=7355.2317萬元小面積開發(fā)期望值：NPV（2）=3285.3204萬元由于NPV（1）大于NPV（2）。故選擇大面積開發(fā)方案為收益最大方案。九、附圖、附表附圖1 敏感性分析圖附表1建筑工程費(fèi)用估算表附表2 流動(dòng)資金估算表附表3 銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算表附表4 損益和利潤分配表附表5 項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表附表6 敏感性分析表附圖1敏感性分析圖附表1建筑工程費(fèi)用估算表序號(hào)建、構(gòu)筑物名稱單位工程量單

26、價(jià)（萬元）費(fèi)用合計(jì)（萬元）1號(hào)樓型棟4252.11868811008.4747532號(hào)樓型棟4313.66810681254.6724273號(hào)樓型棟15126.33598161895.0397244號(hào)樓型棟22125.38231022758.4095345入口商店門面400按800元/計(jì)326集貿(mào)市場1000按500元/計(jì)507總計(jì)7022.377728附表2流動(dòng)資金估算表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目最低周轉(zhuǎn)天數(shù)周轉(zhuǎn)次數(shù)計(jì)算期20032004200520061流動(dòng)資產(chǎn)1444.49042697.23524887.319819898.6371.1應(yīng)收賬款01618.34372443.65997959.48

27、061.2存貨809.170561466.20111989.9637705.34621.2.1 原材料352.6731566.41965987.3691193.92081.2.2 在產(chǎn)品211.6028680.917056146.62011198.986371.2.3 產(chǎn)成品141.06924161.83437293.23893596.96041.3現(xiàn)金739.1442269.72352977.463969949.34432流動(dòng)負(fù)債191.823477.4677990.91354345.41662.1應(yīng)付賬款191.823477.4677990.91354345.41663流動(dòng)資金（1-2）1

28、252.66742219.76753896.406315,553,272附表3銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算表單位：萬元項(xiàng) 目合 計(jì)計(jì) 算 期20032004200520062007銷售（營業(yè)）收入29909.4033602697.23524887.319819898.252426.59836A房型銷售收入2218.27111034.52841183.7427單價(jià)（含稅）135.6164133.1581634.4842834.8158133.15816銷售量（套）82.5638.743.86B房型銷售收入2264.87881056.27781208.601單價(jià)（含稅）3385580.61

29、133.8547635.2092635.547243385476銷售量（套）72.5628.743.86C房型銷售收入1899.86041667.454232.4064單價(jià)（含稅）94.1235623.2406423.8211423.8211423.24064銷售量（套）103.290.312.9D房型銷售收入3628.61523194.04434.5752單價(jià)（含稅）177.7413643.4575245.1964445.6298843.45752銷售量（套）71.762545258.862545212.9E房型銷售收入3701.7453100.78771028.82662572.131單價(jià)

30、（含稅）201.9120950.3938551.4413351.4413348.63558銷售量（套）116.125.825.864.5F房型銷售收入4192.5516898.4076941.1842352.96單價(jià)（含稅）183.5321744.9203847.059247.059244.49339銷售量（套）116.125.825.864.5G房型銷售收入5701.42332416.9538435.68463921.213927.57192單價(jià)（含稅）85.4973320.8476921.7842321.7842321.08118銷售量（套）314.7625,.825.8232.256.7

31、6H房型銷售收入5114.17404373.9968390.81843517.314832.04484單價(jià)（含稅）57.7816818.6998419.5409219.5409218。91011銷售量（套）340.5625.825.8232.256.76入口商店門面113.52113.52單價(jià)（含稅）0.28380.2838銷售量（）516516集貿(mào)市場167.7167.7單價(jià)（含稅）0.16770.1677銷售量（）12901290銷售稅金及附加1609.330083146.99937266.35921065.9786129.992913營業(yè)稅1495.495968134.86176244.

32、36599994.9383121.329918消費(fèi)稅（不考慮）0城市維護(hù)建設(shè)稅258.63580759.4403232171.0565869.645818.49309426教育費(fèi)附加7.09094972.9723524.88731981.3929420.16986204附表4 損益和利潤分配表 單位 ：萬元項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)期2003200420052006 1 銷售收入32103.69502697.23276887.317124519.145 2銷售稅金及附加1605.190134.86268244.365851225.9615 3總成本費(fèi)用19128.986405.41636610.358557

33、42.7863370.41878 4補(bǔ)貼收入 5利潤總和-6405.416-3913.126-855.469324148.727 6彌補(bǔ)以前年度虧損00011174.011 7應(yīng)納稅所得額-6405.416-3913.126-855.469312974.715 8所得稅3147.65240003147.6524 9凈利潤-6405.416-3913.126-855.46939827.0627 10提取法定盈余公積金（10）0009827.0627 11可供分分配利潤8844.35548844.3554 12應(yīng)付利潤 13未分配利潤0008844.3554 14累計(jì)未分配利潤8844.3554附

34、表5 項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 單位 萬元序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算期200320042005200620071現(xiàn)金流入6478.3197927773.0666778477468818583.84581.1銷售（營業(yè)）收入02787.8395810044.3812520567.119792508.11251.2回收固定資產(chǎn)余值1.3回收流動(dòng)資金1294.746882294.3333334027.29166716075.73331.4其它現(xiàn)金流入6476.3197923690.48021501.3468752現(xiàn)金流出7915.3222348907.5325410238.3061424230

35、.52704134.359562.1建設(shè)投資（不含建設(shè)利息）6478.326478.325552.842.2流動(dòng)資金1294.7466672294.33333402.29333316075.733332.3經(jīng)營成本2.4銷售稅金及附加 01519.3728275.30638671101.780619134.359562.5其他現(xiàn)金流出142.255568354.08912275.30638675510.1664733凈現(xiàn)金流量-1437.00223-1505.613-2391.13281363.886296318449.48574累計(jì)凈現(xiàn)金流量-1437.00223-2942.6153-533

36、3.74811-4969.861811349.62396計(jì)算指標(biāo)：項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率27.5039259%（按時(shí)間價(jià)值計(jì)算）47.39811982%（按無時(shí)間價(jià)值計(jì)算）項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ic=10%） 7355.26527萬元投資回收期 4.269376712附表6 敏感性分析表序號(hào)不確定因素變化率（%）內(nèi)部收益率（%）變化幅度（%）敏感系數(shù)基本方案27.50392591產(chǎn)品價(jià)格10%5628.49607412.84960741-10%-8-35.50392593.550392592建設(shè)投資10%8-19.5039259-1.95039259-10%3810.4960741-1.04960741十、結(jié)論與建議1.結(jié)論從經(jīng)濟(jì)效益來說：由于公司在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)前，進(jìn)行了廣泛、深入的市場調(diào)研，了解客